2019博鳌房地产论坛7月27日

　　09:02:53

　　主持人杨曦：尊敬的各位领导、各位嘉宾、女士们、先生们，大家上午好。非常欢迎大家，在闪烁着温暖阳光的早晨，来到今天活动的现场，我们今天将在这里举行城市群大时代：城镇化主场与经济新动能的讨论。本场论坛由21世纪经济报道和首创经中联合主办。我是中央人民广播电台主持人杨曦，非常荣幸获邀主持今天上午的活动。中央广播电视总台央广主持人，各种分支机构明确和确认，特别值得一提的是我们成立了长三角总部和粤港澳大湾区总部，分别在上海和广州办公。可以想见现在城市群越来越受到大家的关注，不仅仅是地产商的关注，所有的行业都在关注城市群的发展，这里是各种要素资源、人口、产业和各种各样的商务活动甚至是财经、资讯和新闻集中出现的地方。所以对于城市群未来的发展，相信也是在座各位房地产企业的同仁们谋篇布局开篇破局重要的基础。今天上午在这里邀请各位学术研究的大家，以及在一线操作的行业领袖就我们关注的城市群的规划和房企的布局进行充分的讨论。

　　今天上午的论坛将通过主题演讲和圆桌对话的方式进行，有四位主题演讲的嘉宾和一场圆桌对话为大家带来。

　　话不多说，接下来请允许我介绍本场论坛的主要参会嘉宾，他们是：

　　著名学者、商业思想家吴伯凡先生

　　首创经中产业新城平台副总经理董茜女士

　　金科地产集团股份有限公司联席总裁方明富先生

　　融信集团总裁、融信中国执行董事余丽娟女士

　　泰禾集团副总裁全忠先生

　　碧桂园服务控股有限公司执行董事兼总经理李长江先生

　　佳兆业集团首席增长官、研究院院长刘策先生

　　黄金湾集团董事长申威先生

　　以及，来自主办方的

　　21世纪经济报道编委袁一泓先生

　　21世纪经济报道资深记者王营女士

　　让我们再次以热烈的掌声欢迎各位的到来！

　　因为时间的关系不能一一的介绍，一并对各位的到来表示欢迎。闲话少叙，那么，接下来由我简单介绍今天的第一位主讲嘉宾，著名学者、商业思想家吴伯凡先生。吴老师现在已是一名实打实的网红，由他和梁冬老师一起主持的《东吴同学会》，网络点击量已超过2亿。吴老师以轻松、睿智、平民化的表达手段充分融入到演讲内容，俘获了广大网络听众的心。听完这些介绍，相信大家已是满满的期待。那么接下来，让我们把掌声送给吴伯凡老师，有请吴老师上台。

　　09:06:12

　　吴伯凡：新兴互联网企业正重新定义城市

　　吴伯凡：题目有点像是命题作文，我自己对房地产确实应该说了解并不多，所以我从另外一个可能大家目前很关注的视角来看一看未来房地产会可能的出乎预料的变化。5G是第五代通讯技术，我分享的时候，会说到城市也可以分成五代。在技术与房地产交融的时候，将会发生什么样的变化。

　　如果说到最近的互联网，五年有什么样的变化，大家可以想一想，中国的互联网发生了怎样的变化。我们首先想到的是，长期差不多一二十年占据我们视野的大型互联网企业，不会马上消失，也许目前还不错，但已经显出老态。我们不太注意的，新兴的互联网企业，最近几年突然的进入我们的视野，而且以非常稳定的增长速度，越来越深刻和广泛的影响着我们的生活。BAT渐渐老去，有的要退休，正在淡出我们的视野。另外一些不是那么资深的互联网企业，今日头条、美团和滴滴、拼多多正在壮大，尤其引人注目，拼多多成立37个月就在纳斯达克上市。拼多多增长的速度和市值以及目前对于新的商业模式创新，已经给既有的互联网形成了巨大的挑战。

　　这四家企业有什么共鸣的特点，如果用一点概括的话，他们正在重新定义城市(镇)，以前阿里巴巴、腾讯、百度与城市的关系并不是那么的密切，但是这四家除了今日头条不是那么的密切以外，滴滴正在重新定义城市，美团在重新定义城市，拼多多在重新定义城市的边界在什么地方，五年前我们不可能想象的是，五六线城市和乡镇县的人民在享受五六年前无法享受的事情。中国的城镇化因为这些代表型企业的出现，出现了一种新的趋势，这在以前是没法想象的。像滴滴和美团实际上正在运营城市，每天几万人管理的调动性、精确性和有效性，让很多军队都感到汗颜。全国这么多人，非常有序的调动，让既有的资源最大化，让他们的配置路径最优化，这就是新的组织物种出现了，重新定义了生活方式和生活世界的企业，正在越来越成为城市的运营商或者是传统的城市因为有了他们，已经变的非常的不一样。

　　拼多多和学而思、跟谁学正在重新优化城市，学而思说要消灭学区房。因为我们生活在北京、上海、广州等大城市的人，父母最头痛的事情就是学区房，为了上学必须在附近买一个房，你出生在什么地方，父母在什么地方，让外国人不可思议的学区房的制度和习俗，正在由他们颠覆。学而思的口号是要消灭学区房，我们在哪里，哪里就是学区房，他们通过非凡的教育意义和培训方式，的的确确让人感受到，你住在哪里不重要，你上哪里的机构是非常重要的，学而思很早就在美国上市了。

　　拼多多有一个大家熟悉的口号，关注五环外的人群，无论是媒体、商业世界甚至是政府管理部门，我们过去将目光集中在五环内的人群，拼多多让我们看到五环外的人群和小镇，可能对中国有实质性影响的小镇经济和小镇文化。拼多多给我们提供了市场棱镜，相当于一道白色的日光通过三棱镜折射后就是赤红黄绿青蓝紫，过去我们将中国的市场分为一线、二线、三线和四线，拼多多以特殊的视角让我们感觉到中国不是这么简单的分类。在一线城市中用三棱镜照射后，也是有赤红黄绿青蓝紫，有一群人物在中国获得了特殊的财务，收入不高，他们的负担不重，消费的杠杆非常的低，不担心买房，因为他们已经拥有了房屋。即使购买房屋也不贵，他们没有大量的债务要偿还，不像生活在一线城市的白领阶层，好像工资很高，实际上可支配收入非常的低。他们的消费方式跟一线城市高收入人群完全是不对称的，甚至是一边倒的，实际上他们有他们的优势，同样的，在一线二线城市有大量小镇人群，你的生活方式，生活趣味可能是小镇的方式。每个人心里都可能住着一个小镇，大量的数据证明，现在加入拼多多的人群是一线、二线城市的人群为主。所有这些企业都在提醒我们，我们以前对城市的定义可能是错误的，或者是由于他们的出现，我们的城市正在发生深刻的变化。你想象的城市，可能正在离你远去。

　　我刚才一直在讲互联网跟房地产到底有怎样的关系，一个看上去很传统，一个看上去是新经济的代表。曾经有一二个词特别的流行叫做“鼠标、水泥”，两者感觉是对立的产业，他们之间到底有怎样的关系，实际上大量的学术研究，很多的顶级专家在研究城市的时候，研究技术的时候，发现互联网跟城市实际上是一回事。我刚刚说“鼠标、水泥”看起来是对立的，实际上城市是水泥，这一基本的物质构建了城市的网络。水泥是虚拟的代表词，过去的二十年以来，一直在改造我们的城市。城市的共识是由搜索成本下降，交易成本剧增。如果你生活在城市，找到你想要的东西，搜索的成本非常的高，走村串户，走多少天和几个月，也找不到你想要的东西，不知道东西在哪里。如果我们生活在城市的话，搜索成本就非常的低，包括消费者对产品的搜索，也包括生产者对消费者的搜索。我们建立一座城市就是为了大大降低搜索成本，你想买什么东西，例如文房四宝，你想吃什么小吃。你去一个网点可以点对点，这是因为城市带宽的原因。农村的带宽很低，不可能从一个农村到另外一个农村频繁的流通。城市因为道路系统，每天跨越二三十公里来回快速的运行，农村不可能这样。因为搜索成本和交易成本降低的时候，人类文明中新的物种出现后，本质上解决了信息的问题。城市最早就是信息中心，我们聚集到城市中，就是为了交换信息，使得交易成本最小化。

　　今天的成本正在发生悄悄的变化，我经常说的就是新IT代替了老IT。以前讲IT就是信息技术，今天讲的IT是智能技术。信息和智能有什么不一样，非常的不一样，从谷歌和百度看到这一历程。例如你要去王府井某一个小的店铺，如果你用谷歌和百度搜索的话，用一个关键词键入，你想要信息，它就会给你一堆信息。实际上你想了解的是在这个地方消费和购物的内容，搜索后的内容只是辅助性的了解。后来谷歌出现了地图，输入这个地方在地图上进行展示，不需要看众多的网页，这就是信息的优化。我不希望仅仅在地图上看到这个点，最好是可以告诉我，我在搜集信息的时候，我实际上是在找路径，我如何可以到达那个地方。因此，从地图逐渐发展到导航，导航也不是最终的目的，我只是想到那个地方，你直接给我造出一辆车，将我送过去，无人驾驶的车将我送过去，这就是智能化的演变。谷歌二十年的发展，就是从信息到智能的过程，百度也在做类似的事情。我们在过去的五年当中，已经可以感受到，正在从信息中心向智能的转变。如果对城市做基本的分类，这是我粗浅的分类，不一定对。最早就是纯粹的信息中心，在招股说明书讲到市场起源的时候，任何市场的起源都起源于一个小摊，也许就是一个十字路口，因为两条交叉路口的流量最大，或者是三、四条路，中国词有个词就是康庄大道，康庄是八个方向，也就是流量最高的地方。集市并不是城市，大家并不是住在那个地方的人去了，而是不住在那个附近的人，规定好了时间和地点，到那里进行交易，然后就撤走了。人类城市的第一代就是市镇，长期有人进行交易，市集就出现了，大家就住在这里生活和交易。再往后就出现了城市，就是为了降低搜索成本，提高交易机会。你离城市越远，意味着搜索成本很高，交易机会很少。十八到十九世纪的时候，每一个法国农民的额头上都写着与巴黎的距离，距离是文明的象征，也是信息的中心。第三代是我们这些年经历的内容，因为信息化和通讯技术，导致城市的优化，目前老实说，并没有太优化。我们有各种各样的导航系统，导航的就是信息，离智能还有距离。车联网、物联网充分的发展起来后，产生大量的数据，大量的数据使城市越来越聪明，城市就变成智能的生态，而不是简单的数据中心。目前处在第三代和第四代的城市之间，就是信息化的城市和智能化的城市之间。

　　由于目前技术的限制，万物互联，人与人之间充分的互联，物与物之间充分的互联，过去大量的流量，是因为我们浏览信息消耗掉的，未来绝大部分的流量，是因为运行智能系统而消耗掉的，这与之前非常的不一样，这就是5G要做的事情。5G并不是让我们下载视频，意味着智能的网络。这里说的是城市的第五代，随着通信的5G技术的出现，城市集群会快速的发展。现在提到5G通讯技术的时候，会用三个词概括。别人问你5G是什么，有什么特点？第一，高带宽是目前使用的带宽的几十倍、几百倍甚至是上千倍。任正非先生说，要让带宽像太平洋一样宽大。

　　任正非先生说，要让带宽像太平洋一样宽大，这个非常的重要。我们在消费信息的时候，对时延的问题不太在乎。如果你的车是智能驾驶的，很多的技术是在云端的。汽车给出反应动作的时候，如果都集中在云端的话，时延动作非常的重要。如果反应慢的话，车辆就碰撞了。因此高带宽意味着低时延，低到0.001秒，这样就是有价值的，5G就是快速反应。用粗浅的比喻，城市因为带宽目前运营的不好，现象就是车辆的堵塞，不仅仅出现在中国，全世界都有这样的现象。这个问题如何解决，为什么会堵塞成这个样子。在曼谷，大家每天下班都不回去，因为第二天再到城市，需要很长的时间，这就意味着城市的道路不够宽，流量慢了。将来互联网带宽发达的时候，就可以解决这些问题。在北京出门的时候，一天只能办一件事情，从这里出发，我马上到，就会问你在哪个马上，一动就是一个小时，就是说塞车。广覆盖不仅仅指空间，还指物联网和车联网。

　　拼多多为我们展示了小镇化，如果没有4G怎么会有拼多多和美团外卖等等商业现象，大家基本上可以宅在家里。因为3G只是开头，流媒体只是开头。4G的代表是支付，支付20分钟也无法实现的话，大家就会使用纸币和信用卡，现在4G的技术用微信和支付宝比刷信用卡还要快，比掏纸币的速度还要快。技术的出现，使得乡村和城镇同样的速度，小镇划分与五环外化，意味着城市的边界在极度的延伸，新的称之为城市群的东西就出现了。智能网连就是智能的城市群，遵守的就是高带宽、低时延和广覆盖，三个东西覆盖到城市后，自然而然的就有了城市群的概念。互联网的出现，我们在哪里买东西都是差不多的，我感受最深刻的就是商业网点，我真的不记得上次去王府井、西单什么时候，记得是在十年前还是二十年前，过去讲到商业就提到西单和王府井，而且都是外地人旅游时过来看一看的地方。

　　医疗、教育和购物借助互联网技术正在被摧毁。5G的时延对于医疗是非常重要的，做手术反应慢是不行的。台湾将互联网叫做网G网络，就是网络的意思。城市群将它定义为城际网络，如果充分体现了高带宽低时延和广覆盖的话。之前的网络虽然连接起来了，实际是老死不相往来。

　　未来的房地产，中国的房地产是什么。有人说拐点已经开始出现了。中国每年新售的房子分摊到每个人可以达到1.234平方米，相当于年销售17亿平方米。有人计算15年后会下降到1平方米以下，这样的数据已经很不错了。现在是2019年，相比于2018年还增长了一点点。以后增长变缓、甚至持平和下降的趋势，我们不可能永远盖新房子，我不喜欢一个地方都是新的房子，我喜欢旧的房子占绝大多数的区域，例如欧洲，意味着城市发达的标志。

　　我们今天讲的城镇化和城市化，也在讲城市群，我今天的分享就是不折不扣的抛砖引玉，用外行的视角进行诠释。我希望大家可以看到城市化的内容，那个城市是什么，城镇是什么，城市群是什么，我们有的时候冲着一个东西去的时候，那个东西可能已经消失了，未来展望城市群，对人的生活，对整个社会积极的影响，我提供以上的视角内容。传统的方式是正增长，而且是不断的变化，甚至是不可持续的，有人说用12年的时间回到12年前。现在是2019年，12年后就是2031年我们回到2007年，中国每年新增的房地产面积，大概是6亿平方米左右，这将是不可阻挡的趋势。未来可做的事情，就是虚拟网络，准确的讲是智能的网络，而不是信息网络。

　　我最后进行概括，“广深高速”，未来连接更广，连接的更深，节点与节点的速度越来越高速，这就是5G的特点，它一定会出现。并不是现实物理的世界，而是智能化的城市群，谢谢大家。

　　09:43:03

　　董茜：城市群是未来房地产企业投资开发的重点

　　主持人杨曦：感谢吴伯凡老师，用全新的视角让我们理解全新的房地产和所在的城市，我们发现时空被重新定义和打开的时候，我们的想象力更加的美好，历史的发展总是伴随着新物种的崛起，十年前想象不到深圳和杭州是目前的样子。比如说今天活动重要的合作伙伴首创经中以“再造城市新文明“为使命，在中国新型城镇化建设的新形势下，通过为城市及区域注入新理念、引进新产业、完善新功能、形成新特色，构建一座智慧、生态、人文的新城市，为中国的新型城镇化建设做出突出贡献，为中国未来新城市的发展做出成功样板。那么接下来，我们有请首创经中产业新城平台副总经理董茜女士，为我们更加详细的讲述首创经中对于城市化的见解。有请董总。

　　董茜：各位同仁，媒体朋友们，大家上午好，我是首创经中的董茜，提到首创大家不约而同的想到董事长晓光，他多次跟大家分享房地产的发展，分享了很多宝贵的精神财富。我今天代表首创首先对他表示敬意。2013年他提出了未来城市综合运营的模式。他提出首创的主业不是地产而是城市。中国房地产未来的模式创新才是企业的核心竞争力，城市的综合运营是大型房企转型的方向。在晓光总的战略安排下，我们拿出30平方公里的自有用地建设京津翼协同发展示范区，将建设成为城市群融合的新典范。提到城市群，大家不再陌生了，目前我国的城市格局非常的明朗了，京津翼、长三角、珠三角与成都和重庆中有五大城市群是中国最有潜力的地区，11%的国土面积贡献了55%的经济规模和47%的商品房销售面积，城市群所提供的工作空间会吸引越来越多的人们聚集在五大城市群，城市群通过产业、交通、市场形成一种新的经济形态就叫做城市群经济体，城市群经济体中房企再次寻找到增长极。城市群的规划各有风采，房地产企业消化了这些路径，可以更好的把握时机，城市群所具备的核心要素也是房地产企业关注城市群的投资动力。

　　第一要素产业。产业之间的结构体系和相关性，产业之间的相关性越好，城市群的总体发展就会比较好。

　　第二要素交通。可达性和时空距离，最好可以实现当天可以往返和交通便捷的都市群。

　　第三要素人口流量，物流和资金流。几个方面的强度体现了城市之间的强度。

　　第四要素，政策机制。政策的最小化和市场机制的一体化。房地产企业要发展，首先关注城市群四个核心要素。

　　京津翼城市群建设成为世界级城市群是京津翼协同发展的重要体现，示范区是我们的力作。2013年习近平总书记到天津调研的时候提出了谱写新时期社会主义现代化的新路径。北京和天津两市签署了系列协议，明确了38平方公里的示范区是实现重要载体，同时明确了由首创集团负责开发建设，结合前面提到的城市群的四方面的核心要素以及示范区的政治定位，下面我详细的给大家介绍示范区。

　　示范区的东北部行政审批属于天津滨海新区，距离雄安新区150公里，北京120公里，天津机场15公里，北京机场10公里，示范区在1.5小时的经济圈内，区内有5条高速公路和快速公路和高铁和城际铁路，两条铁路穿越示范区。示范区被北京、天津两市定义为非首都功能疏解的重要承载地，全方面合作的重要平台，区域改革创新发展的试验基地。国务院颁布京津翼发展纲要和产业指南等重要的文件，两地政府成立了由常务副市长为组长的相关委办局为组员的建设小组，全力推动示范区的开发建设。38平方公里的示范区的开发周期是15年，总的建筑规模是2700万平方米，常住人口是38万，我们将投入2500医院，示范区有得天独厚的生态环境，北侧是水域面积是95平方公里的自然保护区，这是世界三大保护区。示范区有丰富的第六资源，具备宜业宜居的天然条件，助力企业绿色发展。示范区周边的产业环境成熟，城市群的核心要素第一是产业，周边有什么产业。周边的产业非常的成熟，包括滨海新区、高新区和开发区，同时形成了先进的高端装备制造、航空航天、生物医药、电子信息等高端新型现代产业集群。大家注意到在示范区的北侧，与示范区一路之隔的是一汽大众的华北生产基地，大众是去年8月份投产，每年的产能在30万辆。这是示范区周边的地产环境，聚集了恒大、万科、碧桂园、华侨城知名的房地产企业。住的是产业人口、改善性人口和政策驱动性的人口。示范区三个定位功能疏解，京津翼合作，产业创新，我们用15年的周期，将示范区打造旅游休闲、生产居住、高等教育、健康医疗、智慧城市产城一体的样板城市。

　　示范区内部的定义情况。示范区主要是北京天津两地的疏解功能，结合两市的产业规划，主要以非首都功能疏解和市场化招商双轮驱动，打造高技术组团和高端现代服务业的组团，示范区与京东方、阿里云等等14家企业签订了合作协议，投资额将达到55亿元，随着这几年产业项目的落地，示范区近几年直接导入产业人口约3万人。

　　优质的项目落地，离不开政策保障和产业促进措施，示范区是两市的重点项目，享受两市的政策叠加，包括京津翼发展政策9项，北京的疏解政策18项，还有天津的产业政策84项，以及多项的产业扶持资金。在外部政策保障的基础上，示范区内部也成立了税收优惠政策7项，首创方面将投入80亿元的产业扶持资金。2015年示范区被国家住建部、科技部确定为智慧城市试点。智能全区域规划的基础上，将搭建智慧城市中心，智慧交通、智慧安房、智慧医疗、5G应用等代表未来生活方式的配套，示范区将打造生态之城和智慧之城，未来是自由呼吸的活力之城。未来将是低碳生活、友好生活和智慧生活的理想之所。目前示范区将加快11.8平方公里起步区的建设，首创投入40亿元，开动了60条道路，其中37平方公里具备通车条件，排水、热力、厂站都将在明年年底完工，达到九通一平的标准，为项目的落地提供基础保障。示范区的建设过程中，我们践行平行城市的发展理念，不仅仅注重产业资源的导入和基础设施的建设，同时注重高品质的引进包括学校、医疗等商业方面的资源。

　　在教育配套方面，准备启动建设12年制的公益学校，2021年9月份进行开学，同时我们也注重导入高等的民办学校、国际学校和高等院校等资源，满足区域居住和职业教育的需求。在医疗配套方面，示范区享受两市的医疗资源的导入，要建设综合医院以及多个卫生服务中心。借助京东方的智慧医疗的支援，我们将打造6平方公里的智慧医疗城，正在与京东方谈方案。将设立综合医院、专科医院、科研院所和高端的项目，6平方公里的智慧一疗程立足于天津，服务京津翼。商业问题配套方面，示范区启动了中央公园，智慧展馆等建设，预计明年年底完工，未来建设多个便民菜市场和商业文化中心，满足人民丰富的生活需求。目前示范区实现了806亩的住宅与商业的出让，近三年示范区将推出4790亩的住宅及公寓的出让，拟出让地块的详细情况，欢迎会后大家与我们交流。

　　13号的时候在上海举办了世界华人不动产协会暨房地产高质量发展的国际研讨会，我当时看了整个文章，分享最新的信息。学者主要是国际性的学者，围绕中国的房地产业高质量发展进行了沟通研讨。针对中国的房地产未来发展的趋势，会议当中提了一个主题，今后十年房地产业建设量、生产量都将体现在三个热点地方。中心城市、大都市圈、城市群。尤其是城市群中的中小城市是房地产企业未来10年投资开发的热点。所以房地产企业应该关注最新的动态，主动的拥抱城市群和把握大趋势。38平方公里的示范区，为房地产企业提供了进驻京津翼城市群重要的平台，提供了优质的土地资源。首创方面也将积极的探索，主动作为践行国有企业责任，主力与新城规划、建设和运营令营的领跑者。首创有中国城市运营商的称号，目前构建了环保、基础设施、房地产、金融服务、文创等板块，跻身世界500强，主要的指标快速的增长，首创经中是示范区的开发主体，主要是做北京的文创板块，还有政策开发平台为北京城市疏解等平台。首创经中先后完成了示范区的主体定位、城市规划控规等工作，同时邀请了三星、京东方、阿里云与我们共同参与智慧城市的设计和建设。

　　示范区的发展离不开社会各界和朋友的支持和帮助，首创真诚的邀请广大的企业家和投资者前来投资和发展，与首创经中携手合作，互利共赢，共同为示范区的发展掀开新的篇章，共同为京津翼的发展贡献浓墨重彩的一笔。我就介绍到这里，谢谢大家。

　　主持人杨曦：非常感谢，感谢董总的介绍，在您的介绍下，我们可以体验到示范区蓬勃发展的势头和良好的前景，期待可以去看一看，希望有更多的项目和更多的产业在投资的热土上获得更大的发展。接下来有请金科地产集团股份有限公司联席总裁方明富发言，今年跨入了千亿的大关，有请方总为我们分享。

　　方明富：尊敬的各位来宾，媒体朋友们，大家上午好，非常感谢组委会给我这样的机会，让我有幸跟在座的各位分享金科在企业生态方面的思考，还有我们的探索。大家知道金科从2018年开始上了千亿，我们在企业新战略调整方面进行了哪些方面的思考和调整。我今天分享的主题是千亿金科，美好新生。

　　生态系统有四个大的特征，系统开放、联系紧密、协同发展和动态平衡。除了大的生态，我们分享对于生态的看法，谈到生态就要谈到更大的宏观层面的内容。首先讲区域生态，从来没有孤立的城市。区域内的协同发展，才可以共生共赢。中国有两个非常有明显和良性的城市群，包括长三角城市群，2030年建成全球有影响力的城市群，经济、产业、人口、城镇、交通以及区域和政府之间的协同应该是最良性的。长三角城市群的量级与产业之间的协同是非常的良性，区域的一体化建设非常的快。例如江浙和上海之间的连接，对话平台和机制非常的顺畅，面积是国土的2.2%，占了中国1/4的经济总量和增加价值。

　　粤港澳大湾区最近非常的火，在2030年经济总量成为全球四大湾区之首，港口经济、三产、人口导入和人口素质等等，对外和前沿的经济结构和产业导向。如果构建城市群中良好的生态，我认为需要整个体系思考或者是全局思考，包括人口结构、经济产业，交通等等。

　　城市系统。在城市群中，或者是城市内部，如何构建生态系统，城市生态的驱动，不进则退，不变则止。有些城市发展了以后，逐渐的走下坡路，有些城市发展非常的良性和欣欣向荣。

　　香港的GDP在去年已经落后于深圳，香港2.4万亿，深圳去年达到了2.8万亿，核心的逻辑就是产业。香港的产业的空心化非常的严重，过渡依赖于地产和金融。深圳高新技术、金融、地产、物流，整个多元化支撑了深圳的快速发展，深圳未来还有很大的空间，这也是良性和城市生态系统的表现。无论大中小内部匹配和城市结构就是良好的生态系统。例如城市的旅游，如果有良好的生态系统，就会做的非常好。

　　企业系统。落实到企业的层面，系统如何构建。目前房地产系统竞争越来越激烈，系统是自然构建的过程。小米生态圈，构建了非常健全的生态圈，促使企业进一步的壮大。单一产品做到一定的规模后，就会出现边际效应递减的情况，这是客观的经济规律。

　　10:00:09

　　方明富：未来房企将“从狼到狮” 从激进扩张到稳定增长

　　主持人杨曦：非常感谢，感谢董总的介绍，在您的介绍下，我们可以体验到示范区蓬勃发展的势头和良好的前景，期待可以去看一看，希望有更多的项目和更多的产业在投资的热土上获得更大的发展。接下来有请金科地产集团股份有限公司联席总裁方明富发言，今年跨入了千亿的大关，有请方总为我们分享。

　　方明富：尊敬的各位来宾，媒体朋友们，大家上午好，非常感谢组委会给我这样的机会，让我有幸跟在座的各位分享金科在企业生态方面的思考，还有我们的探索。大家知道金科从2018年开始上了千亿，我们在企业新战略调整方面进行了哪些方面的思考和调整。我今天分享的主题是千亿金科，美好新生。

　　生态系统是自然界生活和环境于一体，有四个大的特征，系统开放、联系紧密、协同发展和动态平衡。前面的图片是和谐的生态系统，后面是比较失衡的生态系统。除了大的生态，我们分享对于生态的看法，谈到生态就要谈到更大的宏观层面的内容。首先讲区域生态，从来没有孤立的城市。区域内的协同发展，才可以共生共赢。中国有两个非常有明显和良性的城市群，包括长三角城市群，2030年建成全球有影响力的城市群，经济、产业、人口、城镇、交通以及区域和政府之间的协同应该是最良性的。长三角城市群的量级与产业之间的协同是非常的良性，区域的一体化建设非常的快。例如江浙和上海之间的连接，对话平台和机制非常的顺畅，面积是国土的2.2%，占了中国1/4的经济总量和增加价值。

　　粤港澳大湾区最近非常的火，在2030年经济总量成为全球四大湾区之首，港口经济、三产、人口导入和人口素质等等，对外和前沿的经济结构和产业导向。如果构建城市群中良好的生态，我认为需要整个体系思考或者是全局思考，包括人口结构、经济产业，交通等等。

　　城市系统。在城市群中，或者是城市内部，如何构建生态系统，城市生态的驱动，不进则退，不变则止。有些城市发展了以后，逐渐的走下坡路，有些城市发展非常的良性和欣欣向荣。

　　香港的GDP在去年已经落后于深圳，香港2.4万亿，深圳去年达到了2.8万亿，核心的逻辑就是产业。香港的产业的空心化非常的严重，过渡依赖于地产和金融。深圳高新技术、金融、地产、物流，整个多元化支撑了深圳的快速发展，深圳未来还有很大的空间，这也是良性和城市生态系统的表现。无论大中小内部匹配和城市结构就是良好的生态系统。例如城市的旅游，如果有良好的生态系统，就会做的非常好。

　　企业系统。落实到企业的层面，系统如何构建，激励的市场竞争中，目前房地产系统竞争越来越激烈，系统是自然构建的过程。小米生态圈，构建了非常健全的生态圈，促使企业进一步的壮大。单一产品做到一定的规模后，就会出现边际效应递减的情况，这是客观的经济规律。作为房地产企业，不可能每一样东西都自己做，如何构建良性的供应商的生态，也是促进企业的发展，良性和谐发展是要素之一。阿里的生态圈因为服务、消费、娱乐、创新、物流等等，都是良好生态圈的建设。

　　地产系统。金科作为房地产企业，这几年大家也在思考，我们的生态系统是怎样的。现在房地产行业的生态发生了几个非常明显的变化。2015年前行业的集中度不是特别的明显，2016—2018上扬的幅度越来越大，行业和企业的集中度越来越明显，大的越大，强者恒强的现象越来越明显。全国前十强房企拿地的规模排名占到全国总市值的52%，千亿房企拿地的数量跟前十强拿地的数量占到全国总供给的51%。去年30家上千亿的房企。最近几年我们进行了研究，2015年拿地后百分之九十的项目是赚钱了，2016年项目拿地后有41%是赚钱的，50%是平的。2017年下降的更加的厉害，赚钱的是31%，10%是平的，其他的是亏损的。2018年45%是赚钱，10%是平的，其他的是亏的。在座有很多房地产企业，对此是印象深刻的。这是不是新的房地产现象，城市群的今天，大量的人口导入，这也是符合规律的。因为政策的调控，我们按照现价的方式反推就是这样的现象，实际上很多的企业是不赚钱，或者是效率比较低的。这种情况下，如何构建企业的发展和自己的生态圈，很多大型的企业，在平衡自己的产品布局。三四线其他的地区用量对冲亏损的项目，没有相应的规模，无法实现对冲，未来的发展之路是比较难的。在这种现象下，我们说头部的企业，排名前十强的企业增长速度是最快的，全员覆盖，区域深耕，高速增长，坚守二线，而且是桥头堡，大家在坚持。2015年到2018年房地产企业的排名发生了明显的变化，未来的房地产企业是中性增长，我总结了三点。

　　从以前的高速增长、加速起飞到现在的群狼模式，从2015—2018年销售增长率是逐年递减，我们集团递减到4%到5%，上半年递减了1%，去年也递减了，但是金额在不断的上涨，上半年的销售金额比去年有8%多的增长。另一方面层面说明房价在逐渐的提升。从经济的扩张到稳定的增长，从经济规模到人才的建设，未来中国房地产企业要不断的思考，以客户为中心，构建相关产业链的企业生态，这是金科最近几年努力思考和构建的企业方向和战略发展。无远虑必近忧，谋生态，为发展。

　　金科的生态。我们到底是怎么做的，四位一体。我们从1998年成立，2001年开始发展，2007年布局过，第一步是长三角，2011年A股上市，2016年提出美好生活的战略，2017年提出跨越式的发展，2018年规模上千亿以后，我们提出了全面启动四位一体的战略，构建美好生态圈的企业目标。从一次性消费到全生命周期的构建。每个企业战略的调整，除了企业本身现状和企业的资源等方面的因素之外，核心的逻辑还是要围绕我们服务的客户展开。从客户的角度，围绕客户需求的变化，结合衣食住行构建消费生活场景。我们提出全生命周期和美好生活圈的概念，更好的产品，更好的场景，更好的企业生态。我们说四位一体是民生地产开发、产业运营、社区生活服务和文化领航。民生地产从成年成家是金科多年来主要的业务板块。立业面向的是企业客户，企业客户也在社区之中。社区的服务和文化领航，基于消费升级之后，带来了生活的变化。

　　以用户为本体，构建美好的生态系统。民生地产开发比较好理解，通过科技产品的创新，为更多的人提供更多更好性价比的智能绿色健康的产品，黄主席在去年两会上提的，下面是项目的图片。实际上大家也看到了，最近几年我们的产品和布局发生了深刻的变化。产品体系中从2016年提出了三系一核的理念，还是基于人民的需求，以东方人居为基础构建全系三大产品体系。我们完全抛弃了之前欧美概念，例如美式、法式和英式的产品线。中国消费者升级之后，生活水平提升至后，对于传统文化固有的喜爱，也就是文化自信的表现。回过头来看，感觉自己的东西才是最经典的内容，也是自己最喜欢的地方。你住在法式的庄园，难道就过上欧洲的贵族的生活了吗，不是这样的。住上欧洲的房子，就相当于在地中海度假吗，不是这样的。我们要引领消费升级。我们提出了新东方等等体系，主要是体现在三大体系，在全国各地的项目中予以应用。

　　除了产品体系方面，刚才提到产品体系，我们提到了生命建筑，这是地产开发核心的要素。在这种情况下，三月份在上海做了发布会，我们的建筑立面是非常漂亮的，但是内部空间不舒适，居住在里面的感受，是否更加的符合人的消费需求和人体功能，我们的社区是不是有温度的，我们的智能化是否过于更加的堆砌，什么样的东西才可以满足相应的消费主体和需求。这种情况下，我们进行系统的构建。从去年和前年开始，我们与众多的大学进行合作，例如清华大学。建筑不是单点，不是立面漂亮后，房子就高档了。它就像人的生命一样，无论高矮胖瘦，肤色无论白或者是黑，肌体是协调的，人才是最健康的。我们的社区和房子，立面和内部空间只能设施、交通空间和园林绿化是否总体协调，达到良好的平衡，这才是满足人需求的好产品的定义，而不是高档材料纯粹的堆砌。3月份提出生命建筑，从产品线的逻辑到产品的内核。面对不断增长的生命需求，我们从智能化和清洁能源的角度，房子内如何实现有机的协调，先进的技术如何构建和协调，我们提出了生命建筑的概念。产品品牌是美好的家，三个平衡的有机体，就像金三角一样，智慧体、有机体和基因体。智慧体就是智慧和科技，在房子里面如何去运用，而不是一味的堆砌，因为没有家的感觉，技术可以解决开窗帘的问题，但是人的感受如何考虑。有机体是基于绿色和健康，我们的建筑如何更加的健康，更加的绿色。基因体是围绕传统的建筑和技术，如何得到提升和延续，做到更加的符合人的消费需求。一个内核、三大特征25个功能模块和180多个单元，我们梳理的时候，从几千项技术中进行筛选，筛选是特别难的，我们花了很多的心思。生命建筑应用项目在深圳的南山，脚下有一个别墅项目，目前还没有出来，8月份大家有机会可以去看一下。

　　科技产业运营。金科这几年在产业板块进行了探索，做了十几个项目，人工智能、大数据、智能互联等等搭建平台，做产业园的开发。我们在8省14个城市布局，长沙科技产业园、重庆健康产业园、山西太原、济南大数据产业园等等。

　　围绕生命全周期进行服务，我们在2016年跟微软做了数据研究中心，将社区所有的能耗等等数据都集成。现在管理2.5亿平方米，目前遍布全国143城，物业收入是17亿，全国排名第8，物业管理平台以全生命周期服务为核心，包括金管家，这是基于服务，包括细节服务、邻里主体，温情关怀，我们构建社区的文化，我们坚持了10年。现在做了旅游达到西南社区第一，每年有几十万的业主通过我们的平台出行，未来会达到几十万。生活服务，集团升级医养方式。包括社区教育和出游等板块。科技赋能平台，2013年将传统的社区改造为生活板块，包括智慧社区、赋能生活提供服务，智慧园区为我们的业主提供更好的服务。金科服务+，以科技为引领，加服务、加载体，以客户为中心，以科学为支撑，以社区为载体。金科从去年提出文化、旅游、康养。消费升级后，未来这个板块是非常大的，文化、健康产业发展非常好，消费升级和养老群体的消费也是非常大的。今天所在的地方是三亚，以前是个人来，现在会带着父母和小孩过来。因为大家收入增长了。我们目前正在推动这些项目的落地。

　　大健康产业包括重庆的健康产业园，我们与微软进行合作，包括健康方面的项目。金科的医养会正在推进。两年时间金科站上千亿新起点，规模千亿跨越房企A股10强，2000亿的规模，2.5万名员工，开发的土地面积2.6亿平方米，在更加复杂的形势下，经济环境更加严峻的情况下，如何打造自己的目标，这是金科创立20年来创造全新的伟大征程。

　　经济新常态，企业新生态，为美好，做更好，谢谢大家！

　　10:29:47

　　刘策：如何抓住大湾区发展机遇

　　主持人杨曦：谢谢方总带来的主题演讲，分享了金科在近年来的思考和实践，我们已经非常明确的感受到了房地产企业现在已经不止圈地造房这么简单，为我们美好的生活做更多的努力，有硬件，同时还有很多理念方面的内容，我们期待着在大家的努力下，让我们的行业和生活变得越来越好，接下来有请主题演讲环节压轴的嘉宾。接下来有请我们今天的压轴演讲嘉宾：佳兆业经济研究院院长、首席增长官刘策先生。作为在大湾区拥有大量土地储备的房地产企业，佳兆业积极把握大湾区经济发展带来的机遇，持续深化在大湾区内的发展；同时，佳兆业亦关注上海地区及环北京地区的发展机遇，继续深耕全国一线城市及重点二线城市。在这快速增长的态势背后。佳兆业对于城市群的发展有着怎么样的见解呢，让我们把舞台交给刘总，有请刘总上台。

　　刘策：非常高兴跟在座的各位朋友进行交流，今天也有很多的老朋友，今天跟大家分享的主题是关于城市群和湾区，我的命名是城市新格局下的新机遇。我分享三个方面的内容，怎么看待大湾区，第二是大湾区到底对房地产行业来说，意味着怎样的机遇。第三，对于企业来讲，如何把握这些新的机遇，或者是佳兆业对于这个问题的思考是什么。

　　大湾区概念出来后，我去其他世界级的湾区看了看，包括纽约和东京湾区。我做什么事情总是感觉做的不够好，去这些地方看一看，了解别人是如何做的，我去了以后，发现我们做的很好。这次去东京和纽约，我有同样的感受。当然我们还有很多的方面跟这些湾区有差距的。纽约中产阶级的收入是年均6万美元，我们很多地方还是不够的，结合今天博鳌的平台，我对于城市群有更深的思考，因此跟大家进行分享。

　　分享之前，简单的介绍佳兆业，行业30强，大湾区的龙头房企和中国城市更新专家。后面要将的内容跟这三个问题息息相关。我们除了地产之外，也介入了多元的业务，形成了地产+更新+产业三轮驱动的格局。我们针对城市群发展和湾区发展前瞻性和战略性的安排。

　　湾区意味着什么，我们经常讲城市或者是城市圈、都市圈的概念，城市群如何分工，经济要素如何流动。湾区概念出来后，对于城市群的理解上升到新的概念，原来是看自己，背后是中国经济和国力的提升。因此我们站在新的起点，跟东京、纽约、旧金山湾区竞争的时候，我们关注的不仅仅是湾区的概念，背后涉及到人才的流动、要素的流动，要素的质量，人才的质量，包括制度供给的质量，这是多维的竞争。

　　在这样的背景下，我们来看中国城市的分类，城市群和核心城市目前分的非常的清楚。粤港澳大湾区作为国家战略提出是第一个，长三角战略群目前也提出来了。中国有句老话叫做寸土寸金，对于量来讲，湾区的城市会有所不同，我们从空间的广度关注到空间的密度。对于地产来说，我们要不要进入新的城市，会考虑很多的指标，包括GDP的总量、人口等等。目前来说，这些指标都要进行优化，在湾区的概念下，不能只看要素的总量，还要看要素的密度。人均值、高净值人群、三产都代表着城市的软实力，更能体现城市的基本面。给大家举个简单的例子，广州和深圳是两个兄弟，作为省会城市的广州，为什么房价会比深圳低这么多，只有深圳的一半。如果从GDP总量、人口等指标很难解释。因为广州的GDP去年被深圳略微超越了一点，广州的人口比深圳更加的多。深圳单位面积的GDP明显比广州要多，加上空间密度的话，就更加的明显。单位面积的GDP也要比广州多很多。高净值的家庭深圳跟广州也是有很大的差异，从这些角度来说，之前很多无法解释的事情，就变得合理了。广州总人口比深圳多，这是统计学的角度。从人口的净流入来说，深圳超越了广州，从这些指标进行衡量和对比的时候，就会体现出城市的差异。

　　湾区可以凝聚足够多的人口、技术、金融的时候，才具备国际竞争的实力。不同的城市在大的湾区系统下分工有所不同，有些产业也会进行转移。大湾区的核心就是广深，还有相互之间的关系，这是我跟大家分享的第一个点，我们如何看待大湾区和城市群。

　　第二，城市格局之下，大湾区之下我们面临怎样的机遇：地产开发和城市更新的机遇。

　　2017年地产开发的市场规模是1万亿，三四年后的2020年市场规模可以达到二万亿，比目前的规模翻一倍，去年接近16万亿，未来的巅峰规模是20万亿，大湾区占到1/10。

　　城市更新的概念，目前中国的房地产处于增量开发到存量建设的过程，有很多的城市处于增量开发的黄金阶段，也有一些城市开始进入到存量的开发。大家熟悉的一线城市，除了北上广深之外，重点的二线和三线城市也进入到存量时代。我们用简单的指标来说，二手房的交易套数大于新房。2017年的时候，全国达到了18个，去年同比增长80%。粤港澳大湾区有5个这样的城市，这种趋势不断的深化，给房地产行业带来了很大的机遇。从这个角度出发，从区域视角来说，把握了大湾区，相当于抓住了整个广东或者是1/8个中国。大湾区9个城市占到珠三角经济总量的85%，面积达到了35%，大湾区的经济总量达到了全球全国的1/8。有句老话叫做你奋斗10年，不如你生的好，对于大湾区本土的开发商而言，他们生在了好的地方。从国内的视角来说，把握住了大湾区，等于把握了全国最有发展的区域。大湾区连接香港和澳门，既是金融中心、高科技中心、科技转化地、教育区域和区域枢纽，其他的区域很难同时实现。从人均GDP也好，从经济密度、民营企业的平均营收来说都是非常的重要。还要提到一点气侯，气侯会影响到人的选择，我当年就是因为气侯的原因来到了深圳。把握大湾区，相当于抓住了全国第一湾区的建设区。跟全球其他的三个湾区进行对比，我们在土地面积、常住人口等方面，总量方面远远高于其他的三大湾区，说明我们的底子很好，未来的空间非常的广阔。人均GDP、第三产业的占比有很大的上升空间，跟其他的湾区相比，至少有一倍以上的增长空间。这就是全球第一湾区的概念，湾区概念推出后，湾区的区域和土地成为热点聚集的区域。

　　第三、在目前的机会下，如何把握湾区的发展趋势，佳兆业又是如何做的。我们希望是先有质量的发展，开发、更新和产业。湾区由一万亿提升到二万亿，目前中国的城镇化率还未达到，未来的十年还是重要的战略机遇期，这是毫无疑问的。我们会把握好机会，未来的几年我们会从行业的30名发展到行业的第一阵营。

　　大湾区9个城市中，有5个城市进入到城市更新的阶段。佳兆业城市更新20年了，我们是中国城市更新专家，因为我们做的久和项目多。城市更新的货值大概有二三万亿，足够今后的规模发展，既是运营项目，也是现金项目，我们希望跟在座的同行更多的交流合作。

　　产业对于开发商而言，大家都在摸索，共识是不得不做，无论是地产或者是城市更新，如果没有产业的话，是不受政府待见的，政府希望开发楼盘的时候，带旺城市的经济，做产业的时候，希望提升区域和文化，我们如何更好的满足政府、社会、经济和人口的需求，离不开产业的更新。因此近几年我们在多元化方面做了大量的动作。我们在全球已经有了六大平台，涉及到地产、科技、健康，收购了成熟的上市公司，我们希望将产业做实，形成真正的航空母舰。前段时间，我跟媒体强调一个观点，2019年是佳兆业历史上最好的时期，因为我们处在全新的历史起点，我们发现通过前几年的攻坚克难，很多老大难的问题都解决掉了，现在轻装上阵，接下来一定会实现三至五年的目标，因为我们做好了储备。前20年佳兆业成功的地方是什么，我是这样回答的。前20年我们没有做错什么，而不是做对了什么。前20年跟随国家的成长，跟随行业的发展。我们在城市的优势、产业的优势，地产行业的优势，为今后20年的发展打下坚实的基础。

　　首先，打造标杆，建设开发+更新+产业的样本，整个区域的覆盖不断的提升，商业模式更新，原来是重资产的模式，变成重资产+经营结合，开发利润+基金等多模式的商业模式。湾区给我们提供了新的思考，后续大家可以深度的交流，今天因为时间的关系，交流道这里。今后希望有机会跟大家更多的交流，谢谢大家。

　　10:52:30

　　圆桌对话：城市群与房地产区域发展新机遇

　　主持人杨曦：非常感谢佳兆业经济研究院院长刘策先生带来的演讲，讲台上我们一起聆听了四位主题演讲嘉宾的分享。首创经中是京津翼、金科是起于西南，发展于成都和重庆。佳兆业在粤港澳大湾区深耕多年，让我们感受到不同企业的风格还有大家的趋势。刚才有嘉宾分享过程中提到头部企业越来越集中，前几天看到的数据，今年上半年截止到7月21日全国有270家房地产企业破产，这是中国司法信息系统的数据。对于大企业来说，恐怕要担负起更多的责任，更多的使命，要有更多的智慧聚集在企业的发展和作为上。

　　接下来邀请各位来宾到台上，我们为大家带来圆桌对话，从专家、运营商、开发商各自不同的角度探讨城市群与房地产区域发展的新机遇。

　　有请对话嘉宾：

　　著名学者、商业思想家吴伯凡先生

　　泰禾集团副总裁全忠先生

　　碧桂园服务控股有限公司执行董事兼总经理李长江先生

　　佳兆业集团首席增长官、研究院院长刘策先生

　　黄金湾集团董事长申威先生

　　以及本场对话的主持人：21世纪经济报道资深记者王营女士，有请各位上台。

　　王营：大家好，我是21世纪经济报道的记者王营，我们这场讨论的主题是城市群与房地产发展新机遇，我刚刚听到几位的演讲非常的有感触。我很喜欢吴伯凡老师讲到的重新定义城市的概念，其实除了互联网企业重新定义城市的概念，房企在重新定义城市的过程中，发挥着重要的作用。今天想听听各位的讨论，第一轮提出问题，大家有不同的看法可以随时的提出来。

　　吴伯凡老师，请您从世界范围的角度，城市群是我们可以选择最优发展的路径吗？

　　吴伯凡：有一本书我自己读，今天推荐给大家亚历山大写的《建筑的永恒之道》，以中国道家的思想看建筑和城市，核心的观点是一朵花是长出来的，不是上帝用镊子安装出来的，推而广之就是一个城市和一个区域或者是城市群都是生长出来的，而不是我们打造出来的。我们作为城市的建设者、规划者和设计者，肯定要有自上而下的思维，就是所谓的顶层思维。我们对于未来的构想，彼此要相向而行，要找到很好的路径。

　　去年我提到粤港澳大湾区、旧金山湾区，实际上以色列特拉维夫湾区，他们有特别相似的地方，也有不相似的地方。相似的地方包括了创新，旧金山湾区有硅谷、粤港澳大湾区是深圳。移民也是相似的特点，城市创新的热度和移民性是直接相关的，以色列的特拉维夫具备这样的特点。文化的特点、地理的特点塑造城市群的特点。

　　房地产开发分成四个内容，借助生态学的概念，细胞、器官、生命体和生态。最早的房地产开发都是做细胞和盖房子，没有想到与器官有关联，一个城市更像生命体，城市的兴旺区域于整个生态，今天的房地产开发企业，应该要有生态的视野。也要有生命体的视野，如果集中在细胞的层面，停留在器官的层面的话，一定会被淘汰的。全世界范围内的气侯、地理，包括自然的气侯和人文的气侯的改变。我们从收集到智能手机的转化，城市从功能城市向智能城市的转变，我们要迎合这样的考虑。

　　王营：全总从细胞到生命体你们有怎样的改变？

　　全忠：我们已经从细胞到生命了，已经具备了器官的部分，我们正在向全生态发展，我们最近十年城市布局过程中，公司强调一二线城市。根据嘉宾对于城市群的理解，还有吴伯凡老师提到的内容，我认为我们的发展是符合方向的。除了做房地产开发，最近几年探索家的领域，包括健康、教育、医疗、养老，围绕生命全周期以及客群和美好生活进行打造。这就是从细胞、气管道生命体的打造，头部企业都在思考这些问题。我们进入后房地产时代，每个个体的细胞和器官都要思考这些问题，部分企业正在进行尝试甚至得到了答案，也希望今后有更好生态圈的形成。

　　王营：谢谢全总，接下来问李总，你们作为房地产物业公司，在城市群的发展过程中，有怎样的机遇。

　　李长江：从物业的角度，我们认为集中化的城市，对于我们而言更有机会。我们从物业开始，我们在2018年6月19日在香港上市，目前碧桂园物业的市值是503亿，如果拿到中国A股排位的话，我们大概是前20位的位置。行业有很多的机会，行业未来的发展在哪里，我们提出了自己的看法。我们是社区居家服务，其中在2018年提出了城市服务的概念。城市服务对物业服务行业来讲就是一片蓝海。大湾区的建设对物业带来的怎样的机遇和挑战，我们谈到了标准和规范，客户喜欢怎样的服务，我同意部分嘉宾的说法，堆砌的智能化未必是客户喜欢的，简单实用才是客户使用的。高度压力下的生活，回到家和社区需要轻松的生活。碧桂园物业长远来说，我们有三年和五年的规划，我们目前处于起步期，作为轻资产和现金流的企业，我们有更多的机会，我们与城市群共同的发展，我相信机会会更多。目前的布局来说，除了台湾、澳门，碧桂园没有项目以外，祖国大地到处都是我们的项目，包括西藏和新疆，全域覆盖的机会我们抓住了，城市群的发展，对我们来说机会更大，机会更多，当然要求也会更高，谢谢。

　　王营：刚刚全总和李总提到，他们说在城镇化的发展过程中，认为自己的机遇更多，能力更强。接下来有请刘总发言，请您从行业的角度谈谈城市群和房地产共同的关系，城市群对于房企增长极来说，应该如何抓住机遇，落实的过程中有怎样的难点，是否可以从行业的角度跟大家谈谈。

　　刘策：对于开发商来讲，过去十年突然成为行业黑马或者是发展到行业前十名的企业，我们对他们进行了研究，核心就是抓住了两点，就是“时空”，时间就是行业预期悲观的时候加仓，行业周期来的时候，就发展起来了，这类企业抓住了房地产行业的周期，大家迷茫和转型的时候，可以坚持聚焦主业。空间就是抓住了城市群，比如像中粮、新城把握住了长三角的机会，对于企业来讲，尤其是进入了行业前30强的房企来说，我们在这两个方面做的都是OK的，至少占其一，至少深耕某个城市群，因为基础好，购房人群强烈。一二个城市群周边的三四线活力突出，产业的搭配合理，把握住城市群，为今后业绩的增长奠定非常好的基础，这是关于城市群和房企的关系。

　　难点也是一样的，城市群的机遇大家都看得到，毫无疑问热点的城市群，都会成为兵家必争之地，同样的一块地，产品的溢价能力怎样，产品的品质怎样，增长速度怎样，融资成本是怎样的，最后比拼的就是综合实力，综合实力决定你是否可以拿得到土地。对于这些区域来讲，纯地产开发有很大的机会，现在很多的企业在考虑如何做更新和产业，以粤港澳大湾区为例，这里的城市更新非常的市场化。佳兆业在这里耕耘了20多年，积累了非常多的资源，如何跟他们进行竞争，市场运作比较好。北方的房地产企业跟政府的关联比较大，南方有所不同。无论做地产还是做产业，大家都不希望就地产而地产，一定要跟产业结合，就是地产+。大湾区的产业发展非常的好，对于企业而言，想要做更多的动作也很容易，吸引怎样的产业，孵化怎样的产业，产业又代表了区域未来的竞争力，做好这些内容是比较谈的。对于第一阵营的开发商而言，地产的开发能力、开发的效率、城市更新的能力，产业开发的能力都是绕不过去的。现在很多的开发商正在朝着这些方面努力，也有很多好的做法，后续可以共同的探讨和研究。

　　王营：谢谢刘总，申总是房地产行业的老前辈，拥有丰厚的经验。你是否可以跳出房地产行业，如何看待城市群发展的现状，城市群的概念虽然深入人心，但核心城市的虹吸效应和寡头效应是比较明显的，您看到的困境和困难有怎样的感受，请跟大家分享。

　　申威：城市群的发展，首先看发展的初衷。国际很大的城市群，例如东京湾区、旧金山湾区，城市的土地非常贵，需要往周边发展。中国的城市群也是的发展路径，为什么中国的城市群跟国外的城市群有很大的差别，包括我们发展的质量和瓶颈非常的突出。我们在城市群发展的初衷有一定核心的问题，没有做到充分的产业融合。我们的产业没有优先导出去，而是房地产先行了。北京知名的大睡城是燕郊，几十万上百万的人口在这里睡觉，上班的时候还要回到市中心。为什么产业没有将燕郊做起来，包括周边的廊坊和原来大的社区等等，这些都是睡城。北京发展了这么多年，北京市的交通问题、医疗问题，包括环境还是非常的恶劣，没有起很好的疏导作用，因为我们的产业没有发展过去。这两年通州成为北京的副中心，很多的产业没有真正的疏导出去。尤其是配套作用不够，洛杉矶的GDP一年可以达到一万美金，中国最大城市群的GDP也就是一万亿人民币，我们跟他们相差六七倍。他们的GDP的质量比我们高，洛杉矶城市群的产业非常的集中，非常的突出，例如石油、科技、教育、文旅，好莱坞、环球影城、迪斯尼、乐高乐园。他们非常重视产业和地区发展的高度融合。中国华人比较喜欢去的城市尔湾，规划的总负责人是华人，我们跟他们进行了很好的交流。尔湾家族将这个地区进行严格的规划和控制，优先发展了教育，包括城市道路和商业非常的规范。借鉴发展的历程，希望我们的城市群将产业进行疏导。我们要做怎样的产业。大湾区发展怎样的产业才可以吸引更多的人群介入，吸引更多的开发商进行投资。我们在很多的投资方面做的严重不足，例如固安建设了华夏文明城，建设的非常美，为什么很多人没有将固安作为第一居所，因为教育和商业配套都没有达到非常的适合。例如尔湾有非常好的教育，学校非常好，周边的大学、中学、小学和幼儿园都是非常的好，医疗机构也是非常的好。美国的凯撒是连锁医疗机构，包括偏僻的地区都有统一的医疗管理服务平台，偏僻的地方也可以享受大城市同样的医疗服务。北京已经成为医疗中心，全中国每年有二亿人到北京来看病。为什么不能在固安周边建立医疗城，真正的将教育、医疗配套疏导出去。如果做到这些，人自然就会疏导出去，城市的面貌也会很好。通州建设了副中心，很多的机关领导不愿意过去，就是因为医疗和教育没有发展起来。总结起来，产业要进行有效的疏导，政策要支持。教育和医疗连锁发展和配套是非常的重要，因为这是城市群的重要因素，也是目前的瓶颈。301医院一年有107亿的收入，相当于一名前十名房企的收入。我们拿地的时候，政府说要配套建设教育和医院，我们跟医院谈判的时候，难度非常大，例如协和和专科医院沟通的时候，例如建设分医院非常的难，核心的问题无法解决，希望政府给更多配套资源的支持，谢谢大家。

　　王营：谢谢申总，您提到一些问题，关键问题是区域壁垒的问题。区域壁垒包括行政等多方面的因素，吴老师如何看待这个问题。一亩三分地的行政枷锁如何打破，谈谈您的想法。

　　吴伯凡：很多年前我参加一个论坛，谈到京津翼一体化的时候，我提出了一个疑问。京津翼一体化，先不谈三个城市的一体化，北京自己都没有实现一体化。当年我儿子考高中，他在朝阳区，只有四十个人考上了四中，通州和大兴只有三十个人考上。北京都没有实现一体化，医院也没有实现一体化。一体化靠什么解决，行政改革很重要，对资源进行分配。一个城市是信息和资源的调解，我们提到智能只是谈技术上的智能，还应该包括管理上的智能化。现在很多的城市不智能，甚至是很弱智。一个城市有很多的睡城，例如燕郊和望京等等，本身在管理上不智能。今天要有所突破，要从制度上突破。有一点报有希望的就是民营企业，以他们的理念悄悄的改变城市。学而思就是一个例子，未来十年中国会出现差不多十已左右的学而思，他们会改变学区房的物理概念。如果没有5G技术，新的医疗心态也不可能出现，社区的医院95%的工作不需要在医院进行，医院核心的功能就是诊断。现在人到医院里面五六个小时，诊断的时间只有十几分钟，目前可以通过技术进行提升。未来房地产开发，基本上是金字塔型，做细胞的部分是很多，机器的部分也很多，做生命体和生态的处于金字塔的尖部，金字塔的尖部有谁，我不知道，是华侨城吗，我也不知道。但是我知道底部的数量正在收窄，近年来被淘汰的企业，资金的因素。尖部正在盖摩天大楼就是生命体。城市相当于果酱面包向葡萄干面包式转变，葡萄干面包就是城市群，从中央计算到局部计算的转变，就是城市智能化的转变，真正的主导是自上而下，正如我刚刚提到的学而思、拼多多、滴滴和美团等企业，他们虽然不是房地产企业，他们参与了城市的重新定义。前二十年发展出了非机构型的金融企业。它们不是金融机构，但是做金融的事情。如果允许的话，他们占的份额会特别的大。泛媒体已经过去了，非机构主流占据了主流。非医疗机构从事医疗，非教育机构从事教育，这样让城市越来越智能化，越来越接近于葡萄干式面包这种智能化的管理。

　　王营：民营企业的代表是碧桂园，你们在城市群的布局过程中，感受到区域壁垒后面的协同难点是什么，你们在此过程中，又是如何克服的，是否可以举一些具体的案例跟大家分享。

　　全忠：从泰禾集团的角度来说，我们分布了20多个城市，同样千亿规模的企业来说已经做到60—70个城市了。从目前来说城市之间的壁垒，我个人觉得不是特别的明显，目前还是项目与城市之间的关系。作为民营企业来讲，城市之间的互动和联动的需求肯定是存在的，目前没有特别的影响和制约到项目的开发。随着城市群壁垒的慢慢消除，资源的连通，进入城市群的企业会更好的共享资源。将建筑之外的资源进行共享，交通也是有需求，这是我了解的内容。谢谢。

　　李长江：目前我们没有太大的壁垒，刚才按吴老师的划分，无论是0.5G或者是5G都是我们服务的对象，都需要服务，唯一的不同，从企业的角度，收益有高低，利润率高低。我们进入城市的时候，城市群更是我们的目标，政府向社会购买服务目前太广太多了，而企业向政府提供服务的时候，除了专业性，更多在政府的费用方面我们做减法，内容和项目方面做加法。物业服务进入城市的管理，城市的服务来说，我们2018年提出了城市共生计划，得到了城市管理者的欢迎。除常规的物业服务，政府购买服务方面超过了10个城市。大湾区的企业也会购买我们的服务，我们已经将专业的管理，信息化的建设，硬件的建设去满足政府的需求，满足城市服务的需求。我们认为哪里都需要服务，新模式下物业是更有生命力的行业。

　　王营：刘总对于这个问题的感受会更多一些，我们看到区域壁垒后面有很多的利益博弈，包括同质化和资源错配。佳兆业研究布局的时候，也会考虑到这些因素，您是否可以跟我们分享这个问题。

　　刘策：区域壁垒的问题，并不是行政意义上的问题，从制度的角度来说，房地产开发有不同的壁垒，鼓励大家竞争，为什么这么说。为什么要设置壁垒，只允许本地企业拍地，最后土地溢价10%。如果允许全国的房地产企业来拍地，溢价达到50%以上，因此没有行政壁垒的，鼓励全国的企业过来的。局部的城市为了控制土地溢价，避免新闻的关注，可能会设置一些门槛，这样的情况是存在的。对于前几十行的房地产企业来讲，基本上不受壁垒的限制。

　　真正的壁垒有几个方面，市场的壁垒，市场竞争自发形成的。比如说长三角根基很深的企业，珠三角的碧桂园、万科、恒大都在大湾区起家的，他们在本地有很强的竞争实力，对客户比较了解，品牌很强，一般的企业要进入的话，确实非常的难，这是市场的壁垒。

　　行业的壁垒，我们讲到房地产多元化的时候，地产是拿手好戏，地产本身是资本密集型的行业，跟其他的行业确实有不同的地方。房地产行业关注的是资本，能够融资和投资对的话，就不会犯太大的错误。人的成本在资本的面前都是小的成本，其他的行业不是靠钱堆砌起来的，即使有钱，也很难把握规律，很难在竞争中找到合适的人。对于行业的人不了解，用地产的人去做一是成本高，二是做不好。新的行业必须要做的，不可能地产一条路走到黑，要布局其他的行业，有利于布局。做其他的行业，相当于获得诺亚方舟的门票。最近几年政策的影响，还有对于政策的理解和解读都会影响企业的发展。企业首先要上规模，到了前20强、30强的时候，企业做大后，资源多了，应对的时候就会从容一些。提升获客的能力，资金是否更多，成本是否更低，对客户的理解是否更到位，产品更加符合客户的需求，是否有更高的溢价，速度是否会更高，这些是综合的能力。企业是不是生长在好的地方，所在的区域是否更好，是否把握了发展的时期和窗口期。其次就是拼爹，打铁自身是否够硬。

　　王营：申总如何评价目前的三大城市群，背后的营商环境和基本的要素环境，你们投资选择的时候，如何分析三大城市群的？

　　申威：城市群的发展，我很赞成吴老师的观点，移民城市。现在更多的关注人口净流入的城市，包括西安、郑州、武汉、成都以及人口不断增长的城市。最近我们去西安西咸新区，今天看到张总和天成中国的林总，我跟他们去西咸新区的时候，实际上是西安和咸阳交界的地方，目前拿出几百平方公里来做新区。我们更加的喜欢新区，城市老区改造的空间有限，规划的标准是比较低，城市老区没有留出很多空间，打造更好的生活环境。新区我们是看好的，新区3—5年将要打造100—150万的人口，科技教育是非常发达的，我去西咸新区的时候，他们的领导从美国考察回来，我带了教育和医疗的资源，他们希望将新区打造成为国际交流的平台和中心，我们看到新区的希望，新区管委会的领导英文非常的好，我们交流的非常的顺畅。我们正在研究长三角区域的南通，目前正在修建“上海”第三机场，政府希望我们引进国际化的文旅，国际化的教育和医疗，希望成为综合性的项目。环渤海区域的济南正在谈项目，山东的人口基数非常大，但是医疗配套非常的弱，济南棚改的项目有1500亩，他们希望引进国际性的医疗机构，我们选择了澳美德集团，他们在全球有890个项目，670家医院的管理，管理了16万张床位，全国最大的血液透析和肾透析知名的机构。一年在医院管理的收入是16亿欧元，如果管理600多家医院的收入达到了上万亿欧元。我们引进这样的医疗机构，形成了联合体，将他们引入到我们选中的城市或者是新区。最近在郑州西部我们看中了1000多亩的土地，我们正在打造文旅、教育、医疗新城，希望打造成为城市名片。而且与国际合作伙伴共同配套，将产业做起来，休斯顿是美国第三大城市，太空研究中心和全球最大的医疗城都位于休斯顿有54个医院和医学机构，200栋一大城，每年有10万人从事医疗工作，休斯顿为核心的达拉斯都聚集了众多的医疗人员，我们希望借鉴休斯顿和洛杉矶这样的案例，我们希望选择有成长空间和资源丰富的区域进行投资。

　　王营：各位讲的非常的充分，大家无论从个体来看，或者是企业的角度来看，大家如何看待城市群发展速度的问题，也许发展的过快会有大城市病的问题。发展过慢的话，城市化程度比较低。如果让你们选择城市终老的话，大家会选择中国哪座城市？

　　吴伯凡：我们做企业和创业的时候，我们会先人后事，很多企业失败是先事后人。做城市也是这样的，我们现在的城市开发，无论是城市或者是城市群，先法再事再人。有一个关于城市诞生著名的故事，我简单的说一下。一个人在南美，发现了一个叫做里约热内卢的天堂城市，然后到欧洲宣传，很多人去了以后，根本找不到这个城市，也许只是一个谣言。这些人聚集在一起，有人要吃饭，有人要理发，大家聚集在这里的时候，这个城市慢慢的就出现了，这个城市叫什么，我们就叫做里约热内卢吧。城市要先有人，为什么有很多的鬼城，就是因为没有人。先将房子盖了。我们要像企业开发产品一样，进行需求和洞察。有了需求之后，才会有人去。人去了以后，城就不会是问题。建设城市的时候，先建设虽然很快，但是我认为有的时候应该慢一点，人做对了，城市就发展起来了。如果终老的话，人对了，城市就对了，你的圈子在哪里，就会选择对了。如果这个问题应该问年轻人，如果我选择的话，我会选择张家口，就是在北京的附近。

　　全忠：城市群的角度来说有两个动力，一方面是国家的规划，有政策的配套，还有民营经济的发展，我去过很多其他的城市。什么样的城市群发展的最好，现在排在前面和发展速度更快的城市，考虑到基数的问题的速度会慢下来。如果选择城市的话，终老是退休后的问题，我会选择成都。因为成都比较放松，有美食、美景和美女，一般男人都会选择成都。

　　李长江：大城市和小城市在我看起来，目前发展快的城市已经很快了，目前发展慢的城市就应该慢，快不起来，因为某些因素决定的，房地产发展了多年，还是目前这个样子，一定有自身的原因。选择什么地方终老，一提到成都，感觉你回到年轻时的状态，美酒、美食还有美女，这就是年轻时的生活。如果我选择的话，我会选择目前工作的城市顺德，顺德是非常舒服的城市，靠近大城市，又处在大湾区，谢谢。

　　刘策：这个问题很难回答，跟全国朋友进行交流的时候，我发现一个奇怪的现象。深圳的朋友自我感觉非常的好，感觉深圳是全国房价最高，宇宙的中心。北京的朋友也感觉很好，全国房价最高，也是宇宙的中心。上海的朋友也觉得上海是宇宙的中心，全国房价最高。北上广深可以理解，毕竟是一线的城市。南京、重庆、成都的朋友都觉得自己是宇宙的中心，但他们并不感觉自己的房价最高。我认可李总所讲的内容，今天身处三亚，让我选择的话，我认为目前三亚最好。

　　申威：发展比较快的城市群应该在粤港澳大湾区，政策和交通建设都会有非常大的投入，珠海横琴岛离澳门几分钟的路程，上个礼拜去了中山，我们看了一块土地是1180亩，我从深圳到中山开车两个多小时，2021年深中高速开通后，从深圳到中山只需要20分钟。敏捷地产今天也来了，中山到珠海今后的发展机遇更大一些。

　　选择养老的地方，成都是我喜欢和向往的地方，成都是比较包容的。成都是全国最大和最多的商业中心的聚集地，吃喝玩乐购，美食、美酒、美女遍地都是，我觉得成都是非常好的，包括成都人非常的开放，我会跟泰禾的全总当邻居，谢谢。

　　王营：刚刚看到各位的讨论非常的精彩，对城市群有很多的想法和理解，而且讨论的非常的深刻，大家也找到自己心意的城市，无论是美景和美食的城市都非常的好，今天的讨论到此结束。

　　主持人杨曦：台下的嘉宾都会选择自己喜欢的城市，我希望开发商把城市都建设的非常的美好，今天上午全部的会议到此结束，谢谢现场的朋友。

　　11:54:10

　　上午的论坛到此结束，下午两点半再见。

　　14:24:59

　　大会即将开始。下午论坛主题为“楼市增长潜力：新热土与新赛道”。

　　顾云昌：各位嘉宾下午好！很高兴参加今年博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会，今天下午的题目是楼市增长潜力：新热土与新赛道。这个题目与到会的各位息息相关，新热土包含了一手房和二手房的问题，新赛道除了住宅地产还有其他地产的概念，还有新战场，不同的行业，在这里开辟不同的战场。我今天的演讲题目是龙凤呈祥话地产。

　　主题词：美好生活升级、供给结构改革，地产龙凤呈祥。

　　我认为房地产的发展过程中，我们明显的看到房地产分为两个阵营。一个阵容是住宅地产，这个阵容叫做龙腾万里。住宅地产什么时候开始腾飞的，中国东方这条龙，我将它比喻为中国房地产的住宅地产，实际上在1998年之前开始萌动，很长时间没有睡醒。由于住房制度改革，这条巨龙激活了，原来的房地产行业是赔钱的，国家的房子盖的越多，补偿越多，因为收的费用不够房屋的维修费用，因为以出租不能养房。经过住房制度改革之后，这条巨龙激活了，开始腾飞了20年。现在还要继续腾飞，可以说把住宅地产比喻为东方的这条巨龙，巨龙腾飞后，惊天动地。成为拉动中国经济新的经济增长点和新的消费热点，任何一个行业都离不开它。从历史看、从周边看，都是这样的发展模式。巨龙腾飞的过程中有轨迹，形成了住宅地产的周期，有低潮和高潮，时间的关系，这里不展开叙述。

　　龙讲的就是住宅地产，今天我们要讲另外一个题目就是凤凰，就是产业地产。到目前为止，中国住宅地产的投资占了67%、68%，也就说说2/3是住宅地产，35%是产业地产，当然这个产业地产包含了很多面，包括商业地产、写字楼、酒店、园区以及目前正在各地大兴建设的文旅地产、康养地产。一半以上的房地产行业都开始往产业地产发力，形成了凤凰飞舞的景象，或者是雨后春笋一样的发展，这个时候讲我们的房地产，就是从这个角度描述的。为什么会出现这样的情况，我刚才第一句话说到了，就是美好生活的升级，就是由需求拉动的。中国经济发展到今天，主要的动力是靠需求。因为很多方面都是产能过剩，只有需求升级了，有了美好生活使需求升级，促使了供给结构的改革。房地产也面临着供给结构的改革，跟全国的情况是一样，凤凰起舞是供给结构改革的表现。有一条龙腾飞了，现在凤凰正在起舞，如何使中国的房地产在中国的大地和天空上出现龙凤呈祥这样的景象，这样的壮举，应该是中国房地产发展必然的一种情形，今天重点讲的内容是如何使龙凤呈祥。

　　刚才提到住宅地产发展的两大阵营，第一个是住宅地产的龙腾万里，为什么？因为总量大，能量巨，调控多，争议大。讲到总量，去年的总销售面积达到了17亿平方米，还不算非商品住宅。农村建房、中小城市企业建设并不包括在内，因此总量大。我们有14亿人口，分摊到每个人身上达到了1平方米多。有关方面的统计，房地产增加值占到GDP总量的6.6%，这一数据是比较保守。据我们所知，美国房地产占GDP的比重是3%，日本是11%，我们只有6.6%，房地产相关的行业加在一起，总量达到GDP的15.8%。如果房地产衰退了，这15.8%就没有了，它对中国经济的发展，它的作用非常的重要，能量巨大。房地产调控多，从历史上看，过去没有房地产调控。房地产进入市场后，我们的调控逐渐的增加，这与因城施策有关，世界各国没有中国的调控这么多。

　　争议多，导致房地产有时好，有时差。到目前为止，大家对房地产的认识还是不一致，甚至将房地产说成是虚拟经济，实际上房地产是实实在在的实体经济，众多的制造业的总装工厂，这条巨龙要平稳健康的发展是我们追求的目标。第二，产业地产是凤凰起舞，我最近提出了新兴产业地产，主要包括了康养地产，文旅地产，或者是总理讲的六大幸福产业，文化、旅游、健康、体育、教育、养老等产业都离不开房地产，这些地产形成了凤凰，凤是为生产性服务的载体和地产，为生活性服务的就是凰，合在一起就是凤凰。凤凰起舞了，实际上将是我们追求的美好生活的综合体，是我们地产发展的新天地。

　　新的战场、新的赛道，新的热土，这是我讲的第一个问题。

　　二，简单的讲讲传统的住宅地产转型的问题。

　　传统的住宅地产如何转型，新兴的地产凤凰如何创新，这包含两个意思，一个是转型，一个是创新。传统地产的转型，主要强调四个字叫做“平稳高质”。现在面临的任务是，住宅地产市场正在降低速度，同时要提高质量，增加效益，这是总的目标。从住房需求来说，住房地产满足广大老百姓更美好的住房需求，发展到今天，国家提出要住有所居，这个概念很清楚，全体人民每家每户每个人都应该住有所居，不同于过去的居者有其屋，居住者有自己的房屋。现在住有所居，所有的居民，都有住的地方，买的或者是租的，商品房或者是保障房。现在我们要达到的目标或者是发展的方向很清楚，从过去的住有所居，往住有优居发展。我个人认为住有所居，生活环境很好，家里布局很好，购物方便，上学、医疗方便，满足市场的需求。住有绿居，今天的住宅建设按照联合国的要求，城市化的过程中，住区的发展应该要满足可持续发展的要求，节能减排，这是绿居主要的思想。住有乐居，住在社区里面充满了温暖，现在社区的温度不够，人和人之间冷漠，互相之间没有多少交往，互相之间没有多少联系，社区里面谁也不认识谁。我体会深刻，我在这个社区住了12年，几乎谁都不认识谁，看到熟人点点头就完了，这是新社区的现象。过去北京胡同，上海弄堂的情况没有了。如何使社区中实现住有乐居，这是发展的方向。现在还有提出住有旅居，现在有人在海南和云南买了房，这种旅居的生活是否很幸福，既合适又丰富，都是我们需要考虑的。今天的情况下，住宅的需求有新的要求，我们如何发展。

　　高质量发展的问题

　　一方面要满足老百姓住有所居、住有绿居、住有乐居的要求，另一方面房地产市场要高质量发展，还要平稳健康的发展。继续为中国的经济，中国的城市建设，中国老百姓的居住条件改善，做出我们的贡献。这些方面的内容比较多，我重点讲三个方面，一是市场健康的问题。要使住宅产业高质量的发展，必须要有健康的市场，中央和国务院提出了两个住宅的概念，一个是住房的市场概念，一个是住房的保障体系。如何将住房的体系做到多渠道的供给，使保障体系真正做到多方面的保障。这是我们要做的事情，一手房、二手房、土地市场、房屋买卖市场都要健康发展，这些问题我们还是远远不够的。如何达到目前的住房市场的调控，我认为调控是有必要的，问题是如何调控。大家都知道长效机制的问题，有一段时间认为长效机制已经建立好了，但是我认为没有建立好，我认为长效机制没有这么容易建立的。我们有两个体系，一个是住房保障体系，一个是住房市场体系，两个体系要完善。跟市场相关的财税、土地、金融、政策配套，才能够谈得上长效机制的建立。调控是短期行为，这是对短期市场波动的调节，长效机制是真正促进日常健康发展重要的举措，两者如何结合起来是非常的重要。

　　现在有限价的问题，限价可以使房地产价格平稳降下来吗，另一方面限价也有很多的弊端，这与高质量发展的要求相违背的。限价到成本价以下，开发商和供应者能够做好房子吗，一定会偷工减料或者是降低档次。中国不缺少房子，特别是有些中小城市，缺少的是高质量的房子。在这种情况下，决策部门对限价问题要慎重的考虑，不限价就不要限价，不能用行政的办法解决问题，要用市场的手段解决问题。总书记讲了房住不炒，限价后，引起更多人的炒房。有的地方几千套房子，几万人排队。大家知道抢到房子就是升值的，实际上是鼓励别人炒作。既要控制房价，但是不能用这样的手段控制。必须用市场的手段来控制房价，一定要符合高质量的发展经济，高质量的发展房地产市场，与我们的调控之间不能产生矛盾。

　　市场要健康发展，路径很长，任务艰巨，调控要进一步的完善，长效机制的建立还要下功夫，现在不能不提长效机制。如果价格上涨就约谈，这个办法简单了一些，要从供给和需求两个方面进行调控，调控就是调控需求。这两年开始因地制宜从供应土地着手，房子减少土地错配的问题，这方面要继续的努力，使市场保持平稳健康的发展。房地产市场是否健康，泡沫大还是破灭直接影响到国家的金融安全。

　　产品要优良，我们的住宅产品如何优良，发展到今天，产品优良方面有很大的进步。好房子越来越多，还是有很多的不足。有的为了追求快和高周转，没有在高质量和好品质上下功夫。美好生活必须要有好的产品，这里就不展开介绍了。

　　服务要提升，中国许多的开发商提供好的房子，但是后面的服务跟不上，相对于我们提供的物质产品，我们的服务产品相差很远。人们购买房屋是购买居住空间和生活方式，不仅仅是房子，还包含整个房屋，这方面不展开介绍了。

　　传统住宅地产如何转型的问题，目标要加强内部的管理，降低成本，提高质量。往绿色和高质量发展，老百姓期待房地产行业不断的进步。

　　三、新兴产业地产的创新，也就是我讲的凤凰地产的创新。

　　传统地产的转型，主要是讲平稳高质，产业地产的创新应该是多姿多彩。各位在第一线，比我的体会更加的深刻，最近一年来，我跑了不少的地方，看了许多产业地产，特别是康养地产、文旅地产，总体感觉是刚刚起步，做成功的不多，或者是已经做成功的不多。产业地产往往是处于无奈，因为住宅地产的份额不大了，前10强和前20强占的空间很大，现在无法跟他们竞争，我有我的本事和资金，我要发展另一种地产，住宅和康养、文旅地产一起做。有一个朋友说拿了一块土地，准备搞养老地产，怎么搞不知道，拿了地盖房子再说，将来是卖还是租都不知道，当下没有思想准备，有钱和土地的准备，但是没有理念的准备，这是很大的问题。

　　根据我到各地的调查，我有一个体会，讲两个方面。新兴产业地产有三种：一是城乡结合，二是产城融合，三是产服配合。首先是城乡结合，最近有新闻提到房地产法律有关的内容正在调整，也就是说，集体建设用地可以入市参与建设，这是很大的进步。中国房地产离不开土地，土地是财富之母。地改就是城市土地改革，土地潜在的优势和资源增加了地方的财政。城乡土地的融合将会产生新一轮的作用，使城乡的差距减少了，土地自由流动，集体建设用地入市是非常大的事情，现在国家提倡田园综合体，乡村振兴，我认为着就是发展的方向。能够将土地资源充分的利用，自由的流动，让农民富裕起来，同时使城里人享受美好的生活，这是新的经济增长点。我们培育田园综合体的时候，新兴产业地产、文旅地产和康养地产的时候，要利用好城乡结合的优势。

　　产城融合讲的新兴产业是指产业，又要跟城市结合。或者是新兴的产业园区，要建成小城镇。产服配合，我们的康养产业、文旅产业要跟服务结合起来。

　　三个创新：产品创新、模式创新、融资创新。这些方面，大家的体会更加的深刻。现在的文旅地产、康养地产不能按照住宅地产的思路去运营。任何住宅产业项目的发展都要考虑客户和人，康养地产、文旅地产等新兴产业地产的客户对象，不限于当地。80%、90%是外地人，不能按照卖给当地人的做法来经营。你盖怎样的房子，干什么用的就不一样了。首先，这个房子是精装修，让人跑到三亚是不能装修的，目标客户不一样，产品就不一样，做法就不一样。康养不可能一天到晚住在这里，人到了80岁以后都要回家的，不可能还在三亚居住。这些康养的人都是可以走得动的，都是候鸟，都是短期的行为，一个月，二个月，此时是购买还是租赁。我到这里康养、文旅的话，应该过跟家里不同的生活，安排的更加的丰富，必须要有非常多的产品，营造跟家里不一样的空间，不一样的环境，不一样的场景和活动内容，特别要加服务。房屋的设计不一样，生活如何安排的更加丰富多彩，这与住宅是不一样的，千万不能用卖住宅的思维来做事情。

　　我到三亚是享受时光，传统的做法是卖房屋和卖产权。国外为什么有产权酒店，我们能不能卖时光，这套房子卖给12个人，每个人平均一个月。这套房子100万的话，就可以卖25年或者是30年，我一年来一个月就可以了，你不来其他的人过来。我买的是时光，享受一个月美好生活的时光。我买一个月的话，我可以在三亚住，可以到云南住，夏天可以到东北，冬天到三亚、杭州、桂林、云南等等。这个房子这里住一个月，哪里住半个月，因为现在是互联网的时代，享受多地的时代。

　　过去的投融资是靠银行，新兴产业地产光靠银行是行不通的，根据国外的经验和目前的情况，不仅仅要靠银行，还要靠基金和保险，或者是资产证券化的产品，例如REITs这样的产品。消费者可以变成投资者，我可以买产品、可以买床位，也可以享受几房几厅的度假，卖时光的时候，还可以入股，也可以享受增值。文旅、健康等产品跟住宅产品是完全不一样的，但是离不开互联网的发展，也离不开金融的创新。互联网充分的应用和金融的创新，就会更加的好。

　　住宅产品的功能，主要是消费，开发商就是开发、销售和物业管理。让你消费，让后进行管理。现在的情况是不同的，首先是消费、服务+产业驱动。对整个的产业链需要介入的更多，开发商、投资商、运营商、服务商组成了非常庞大的阵营，千军万马、凤凰起舞，这样的情况下，康养、文旅产业就有新的发展。目前的情况是三个奇缺，包括产品奇缺，康养、文旅产品稀缺。养老产品国际上有五六万种，文化旅游的产品也很少。服务业奇缺，服务台少，我们想买了房屋后，自己设计和装修。人才也是奇缺的，这些都准备好了，我们要做更多的工作。当然，我期待中国房地产迎来一个新的春天或者是房地产新时代的到来，或者是下半场是龙凤呈祥，谢谢大家。

　　15:15:08

　　张雪舟：健康建筑可使消费者直接受益

　　主持人杨晓菲：感谢顾云昌先生的精彩演讲。您讲到龙凤呈祥，总是有望子成龙的感觉，这是老前辈美好的寄语，我们用掌声再次感谢，祝愿房地产行业龙凤完美的结合，为美好生活保驾护航。

　　接下来，有请全联房地产商会副会长、精瑞中国不动产研究院院长张雪舟先生，为我们带来《健康中国与房地产行业发展》的主题演讲，有请张院长上台。

　　张雪舟：我演讲的题目是健康中国对于房地产行业的新机遇，非常赞成顾会长的观点，整个行业的发展已经从量的增长走向质量的发展。我认为楼市没有下半场。发达国家的楼市仍然是支柱行业，过去二十多年的增量走到下半场了，楼市没有下半场。我们要追求行业质量的发展，必须要抬头看看国家做了什么，不能光埋头苦干。

　　健康中国2030，很多搞房地产的业内人士不太了解，从2016年开始的，这是为了美好的生活。健康是永恒的话题，健康是什么。没有病，不用去医院，身体健康。世界卫生组织的评价，不仅仅是身体健康，精神还要健康。中国在全面走向小康社会的时候，国家提出了健康中国2030，这是2016年10月份国务院发布的健康中国2030的规划，中国社会的发展，开放的进程，工业化、城镇化、老龄化、生活方式的变化，对人民的健康带来了新的挑战。为什么成为国家的战略，国家的层面统筹解决，因为关系到健康和重大长远的内容。一般来说，我们要搞健康中国，说明健康存在问题。我罗列了一些问题，包括白领亚健康、过劳死的问题，肥胖的问题，血脂的问题，高血压的问题，中年死亡是因为血管疾病，还有慢性疾病、冠心病等等，这些都是非常可怕的疾病。我们讲慢性病这件事情，由生活方式和环境导致的疾病。世界卫生组织表明，医疗对人口健康的贡献率不到10%，到了最后阶段，生了病以后，才能使用医疗手段。世界卫生组织说除了医疗卫生系统之外，生活方式对健康的影响最大，包括居住环境，人居环境，是否运动，饮食都会影响健康。在座不少人都会对标找到自己的坏习惯，再加上长期看手机，也不是好的习惯。2019年7月15日国家战略方面印发了关于实施健康中国行动意见，同时印发了健康中国组织实施考核方案，列出了一系列的目标，国家的层面，成立了健康中国推进委员会，副总理孙春兰担任主任，38个委办局作为组员，38个部门联合。同时启动了健康中国行动2019—2030，明确提出了11年的时间，提出了明确的考核目标。7月25日召开了健康中国的电视电话会议，国家在战略层面对中国的健康提出了四个要求。第一定位上以治病为中心，向健康为中心的转移，策略上注重治病向注重治未病。大家上学的时候都学过扁鹊的故事，我在家医术是最差的，大哥和二个比我医术高很多，他们是治未病的。我们依靠卫生医疗系统向整体健康转变，倡导全民参与个人行动。最近上海热炒垃圾分类，这也是健康中国的专项行动。开始将垃圾箱封了，然后开始分类。这件事情对我们个人来说是比较麻烦的，大家有很多的坏习惯，懒惰、暴饮暴食、吃好吃的，实际上对身体来说，走出舒适区是重要的起点。

　　一共有三大方面15项，为什么今天讲这些内容，与在座息息相关。24日开了新闻发布会，特别讲了第一方面，全方位干预健康影响因素。第二维护全生命周期的健康，第三防控慢性疾病。第二和第三跟房地产关系不大，第一方面跟在座的工作密切相关。第一方面包括六个专项行动，健康知识的普及，合理膳食、全民健康、控烟、心理健康，健康环境。很多的记者都问到健康环境的问题，甚至问到室内环境健康的问题。房地产行业对于健康中国有怎样的作用，我们对健康因素的影响有哪些。基因遗传是癌症的因素之外，生活方式也是影响因素之一，社会与生活环境是影响健康主要的因素。我们做了人类社会和城市的发展调查，大家90%的时间在室内度过的，健康中国做了调研，中国城市的人，每天平均22个小时是在室内度过的。因此建筑环境和室内环境是外在影响健康最主要的因素，因此房地产在这个领域有大量的工作要做。

　　什么样的环境是健康的，我们要向发达国家学习。WELL标准由美国于2014年10月发行，2015年3月正式进入我国，包括了空气、水、营养、光、健康、舒适性和精神。中国制定了中国版的健康标准，跟WELL非常的像，后来又出了光环境、水环境、空气环境版本。无论是国家的层面，行业的层面，或者是商会都出台了类似的标准。WELL并不是由建筑专家、房地产专家为主进行的研究，请了世界上最有名的医学研究机构WELL中心牵头，同时给他们配备相关的建设、规划、建筑领域的专家，从人体的十大生命系统开始，有什么样的外界干扰因素，反推这些干扰的因素，建筑中是怎样的体现，他们是从医学专家特点反向推理建筑环境和人体的复杂影响。我这里有1.0版本，我专门考了WELL1.0。

　　空气，我们24日开新闻发布会的时候，记者问的最多，大家对于室内空气污染，两年来或者是更长的时间都是社会关注的焦点。到今天为止，没有人给出答案，如何避免室内空气污染。WELL的标准包括了源头，装修材料、室内家居、室内用品产生的污染。使用的阶段的问题，例如会议室人多了以后，二氧化碳多了，新风系统如何将二氧化碳控制作合理的范围。湿气的问题，过滤的问题，相对来说在七个体系中，特别是在中国有很大的挑战。WELL2015年进入中国，到今天为止我们有很多的项目进行了申报，真正拿到认证和考核的量不是太大，因为空气质量卡住了很多的指标。WELL体系和建筑体系最大的区别不是拿过程说事，而是拿最后的结果说事，由专家现场取样到美国的实验室论证。商会和清华大学以及国家重点工程实验室做了相当多的研究，室内环境污染和源头污染做了相当多的工作。清华大学张教授刚刚拿到了国家科技进步奖的发明二等奖，重要的模式就是负荷装载量，房屋装修的时候都是国家环保材料、3A材料、3C材料，重要的是结果，用多少板材、用多少交，这是综合性的结果，不是每一样材料都OK，结果就OK。如何通过材料的磨合，知道最终的室内空气的情况。当年在建筑节能方面做了节能测试，必须通过科学的方式模拟，模拟出能耗的情况，接下来会在空气方面做出这面的模拟测试。

　　国家没有10级的标准，我们只有E1和E2级的标准，很多厂家宣传我是E0级，意思就是我比11级高，某种程度来说宣传是夸张，国家没有10级的标准。在座很多大的开发企业，一定会采用环保标准，不可能购买劣质产品，我们发现最后的质量或者是空气质量很难达标，为什么？因为先行环保标准和国际标准差距巨大，大到怎样的程度。其中，室内装饰材料中内墙涂料有害抑制剂加权小于100毫克/公斤，欧盟的标准是10毫克，日本是0.44毫克，美国加州标准是0，我们不能说0，因为无法计算了。日本的标准跟现行国标相差200倍，中国的建材和行业发展到目前是20多年，如果按照这样的标准，我们的产能和标准是跟不上的。这个标准是2008年修订的标准，现在已经过去了十多年了，据我所知，目前正在开始修改标准，中国也做了健康标准，粗暴的做法，要求所有的材料要达到健康标准的50%，就是在目前国标的基础上提升50%。有的企业的标准更加的高，例如100毫克的国家标准到我的项目中只能20毫克起。我们可以通过模型的方式，优中选优的方式做得到。我分析了很多的原因，包括负荷装载量的原因。我们调研的过程中，我们发现大部分的甲方，辅材存在很多的问题。甲方不关心室内装修中辅材的质量，玻璃胶、发泡剂也不知道。决定辅助材料就是工头，清华大学计算的结果，辅助材料装修初期的污染达到了40%—60%，长期的污染达到了20%，目前这一项目是失控的。万科有外幕墙胶，但是室内是没有的，进场检验以及施工冲洗等等问题，导致目前室内污染的问题。绝大多数新建的建筑，改造的房屋室内空气要晾晒几个月，包括顶级的项目都存在这样的问题。清华大学已经在学术上解决了，同时在很多的住宅项目、联合办公项目中逐渐的解决。

　　国家没有10级的标准，我们只有11和12级的标准，很多厂家宣传我是10级，意思就是我比11级高，某种程度来说宣传是夸张，国家没有10级的标准。在座很多大的开发企业，一定会采用环保标准，不可能购买劣质产品，我们发现最后的质量或者是空气质量很难达标，为什么？因为先行环保标准和国际标准差距巨大，大到怎样的程度。其中，室内装饰材料中内墙涂料有害抑制剂加权小于100毫克/公斤，欧盟的标准是10毫克，日本是0.44毫克，美国加州标准是0，我们不能说0，因为无法计算了。日本的标准跟现行国标相差200倍，中国的建材和行业发展到目前是20多年，如果按照这样的标准，我们的产能和标准是跟不上的。这个标准是2008年修订的标准，现在已经过去了十多年了，据我所知，目前正在开始修改标准，中国也做了健康标准，粗暴的做法，要求所有的材料要达到健康标准的50%，就是在目前国标的基础上提升50%。有的企业的标准更加的高，例如100毫克的国家标准到我的项目中只能20毫克起。我们可以通过模型的方式，优中选优的方式做得到。我分析了很多的原因，包括负荷装载量的原因。我们调研的过程中，我们发现大部分的甲方，辅材存在很多的问题。甲方不关心室内装修中辅材的质量，玻璃胶、发泡剂也不知道。社决定辅助材料就是工头，清华大学计算的结果，辅助材料装修初期的污染达到了40%—60%，长期的污染达到了20%，目前这一项目是失控的。万科有外幕墙胶，但是室内是没有的，进场检验以及施工冲洗等等问题，导致目前室内污染的问题。绝大多数新建的建筑，改造的房屋室内空气要晾晒几个月，包括顶级的项目都存在这样的问题。清华大学已经在学术上解决了，同时在很多的住宅项目、联合办公项目中逐渐的解决。

　　水是非常严重的问题，不仅仅是中国的问题，传统的自来水和城市管网在发达国家已经上百年了，中国城市已经有几十年了，运维和更新对于大家而言是头痛的事情。建筑和室内中，人体用的水，接触的水，洗澡、洗碗、洗衣水是怎样的。管网动不了，末端有措施加净水机。

　　营养的问题，全中国肥胖问题全球排第二，现在不是营养不足的问题，而是营养过剩，如何控制营养的问题。

　　光的问题，照明是没有问题的，我认为这件事情目前照明和光是行业忽视的问题。到今天为止，照明设计是为视觉考虑的。昼夜受光的影响，说白了就是白天照明要强烈，晚上的时候照明要模糊，这是一条曲线。下一步的设计，光要为视觉服务，还要为身体健康服务。

　　健身的问题，很多人喜欢跑步，喜欢健身。中国健身卡的持有率，只有发达国家的几十分之一，还没有形成健身的习惯，广播体操是强制性的，只有学校才有这种强制性。工作后的健身是不够的，联合国强调每周要两三次健康运动。

　　精神的问题，也是人体健康非常重要的问题。90%的居住和生活要考虑这个问题，这个问题以前被大家忽视的。顾会长介绍的时候提到了绿色的概念，我们做绿色建筑的时候，这跟绿色健康是一个问题，从2001年开始，制定了中国绿色建筑标准，我们也是参与者。当时是跟清华大学建筑学院一起，绿色建筑的概念中，我们提出了一个概念，包含了三个问题，健康舒适的环境，节约资源保护环境，建筑与人的和谐共存。当时做绿色建筑标准的背景是什么，1992年科技部和国家的战略是可持续发展，从1992年到2000年是房地产行业快速发展的阶段，快速增长和房地产发展，对于资源和能源的消耗是非常大的。如果所有的中国人达到欧美发达国家的消费和生活水平，同等能源、汽油的消费水平的时候，需要四个地球。我们在这样的背景下做了政策，我们重视节能节水节地，绿色建筑在整个行业中，我们用一个词叫好不叫座，市场并不买单，因为绿色建筑的消费者不买单。本来垃圾是简单的事情，现在垃圾分类是痛苦的，分不好，还要被大妈责怪。因此需要政策强制的执行，市场的力量推动就是事倍功半。健康的七项与每个人息息相关，在国家的战略情况下，我们需要通过政策的引导，但是健康建筑对于消费者而言，无论是办公、学校、居住空间都是适合的。我做了一个小小的试验，我在团结湖有一个小房子，我请清华大学做了健康装修，房屋装修后，同样的面积，装修水平是差不多的。相同面积的装修增加了2000元，旁边是6300元/平方米，我的装修是8300元/平方米，我发现这样的装修90后是认可的，他们对于生活方式和健康是比较重视的。健康建筑通过政策+市场的驱动，在行业中迅速拓展开是有信心的，对比绿色建筑标准，个人认为要分别来做，因为绿色建筑需要政策驱动，通过财政补贴以及财政的支持。相应的，标准要简化。绿色是影响健康2030的规划，由于时间的关系，我的演讲到此结束，欢迎大家继续关注商会的健康绿色内容，谢谢。

　　15:44:07

　　演讲嘉宾：会找房CEO 李磊

　　接下来上台为大家演讲的嘉宾，是来自会找房CEO李磊先生。公寓租赁是近两年热议的行业，由于租赁产业链条长，行业分散，降低成本、提升效率一直是行业运营面临的难题。今年，在“会找房“全国合作伙伴大会上，会找房旗下SaaS系统“全房通“新版亮相，目的是让公寓管理更简单。让我们掌声有请李总，聆听李总介绍《科技开启公寓新征程》。

　　李磊：很高兴在这里跟大家进行简单的汇报和分享，我是会找房的创始人和CEO李磊，我演讲的主题是科技开启公寓新征程。首先，用简短的时间介绍我是谁，我做了什么。接下来介绍我对于公寓行业的思考和看到当前的一些问题，公寓行业如何高速发展，高速发展必备的条件。

　　会找房有几个业务板块，第一相当于住房分析，位年轻人提供房租月付金融产品。第二是房管家，做租房的资产管理的问题。这两年国家鼓励租赁市场，面临很大的问题和阻力就是供给的问题，例如新增住房没有装修，老的住房没有改造，需要金融机构的租赁，通过资产管理的方式进行。全房通软件做了几年的时间，通过一点的积累，后面会介绍系统给行业带来的变化。闪租相当于一二手联动的问题，解决房屋浪费的问题，提升行业的效率。

　　我们的业务覆盖全国53个城市，主流的一线城市覆盖，最远的新疆乌鲁木齐都有我们的服务，包括贷款、电子服务，行业的阶段处于初级阶段，目前管理了450万房间，包括大量的小微企业，还有个人二房东。我们投资的商户有5000家，包括专门做租赁的行业。公司发展累计获得了资本的认可。我们做租赁市场，大部分是做开发，包括新房和二手。租赁市场我们看到一些现状，租赁行业与服务和规模相关，许多传统行业的链条很长，整个市场就更加的分散，链条长了以后，对于团队和企业来说能力就要求更高。租赁行业不断的发展，年轻人对于租房品质的要求越来越高，与供给侧产品提供的质量，不能满足目前的需求存在矛盾。很多90后租房的时候，对住房要求越来越高，对空气质量要求越来越高，大家愿意拿更多的收入租房。我们绝大部分的存量房是15—20年的房，一线城市的老房子越多，房东不愿意拿钱进行改造，包括房屋的风格和品质，这就存在矛盾，房东也不愿意给年轻人提供更好的服务。因此出现了专业的机构，他们就是长租公寓运营商，他们首先收购房屋，进行装修改造和配置，然后再寻找合适的租客，为他们提供更好的服务、维修、保洁。每个链条都是非常重的，我们对于市场的判断，从租赁的格局来说，头部效应会有不错的公司产生。租赁大部分的对象是小微企业和个体业主。公司的定位和业务的选择来说，我们选择小微企业，我们将自己定位于租房界的天猫。今年有很大的趋势和变化，资产管理和运营开始分离，怎么讲。会有一些具备金融属性的机构，可能是民营企业，或者是正规的机构，会在市场上大量的收取资源。之前做长租公寓的人开始做运营，房子收购后出钱装修。运营是做配置的，当一个行业的资产和运营分离后，传统的这些人继续干之前的活，而且可以将活干得更好。

　　行业开始出现精细化运营，意味着行业往高端发展。二三年前国家开始鼓励租赁，很多开发商朋友进入租赁市场。大家对于租赁的问题打了问号，为什么租赁这么难，为什么租赁不赚钱，为什么无法快速的规模化。我找到合理的原因，长租公寓行业中没有基建，国民经济各部门为发展基本面，扩大再生产，为增加固定资产进行安装和组装，例如公路、铁路、桥梁改建扩建等工程，以及机器设备、车辆船舶的购置安装进行的建设。要想富先修路，为什么要先修路，因为公路是基础设施，只有当建设发展起来后，行业就进入高速发展了。以电商为例，经历了几个快速的发展，首先是淘宝和支付宝，之前用电商买书和买衣服的时候，我们下了订单，因为没有付款，所以退货率很高，我们付钱后，发现退货率大幅度的下降。第二个门槛是物流，京东开始搞当日送的服务，有了支付宝将钱支付了，有了物流让你快速拿到东西，你就不愿意去线下买东西了，而是通过线上购买东西，这就是电商快速发展的原因。我们做长租公寓的时候，我们发现各种各样的公寓都需要电商，从前面的收房、买家居、瓷砖、配货、招租，签约、维修、保洁等等服务，对于一个团队和小微企业来讲要做的事情太多了。我们认为长租公寓也有大量的人和资本介入，但是发展的速度不够快，也没有爆发式的发展。长租公寓应该发展吗，应该发展的，因为需求决定了供应。北京买房的年龄不断的推迟，从33岁推迟到35岁，意味着年轻人租房的周期成长。有不少人将自己的房子出租，因为工作的原因，在公司附近再找房子。90后和95后的思维不断的变化，不像80后买房那么强烈，年轻一代租房的时候，是为了提升生活品质。

　　基础建设推动长租公寓高速发展，供给侧房源品质和需求高的矛盾如何解决，需要通过金融机构撮合解决，金融机构对房屋装修、配置、供应链，避免了运营商花大量的时间和精力。房价一直不断的上涨，意味着租金价格不断的上涨，年轻人的收入并没有快速的上涨。如何解决年轻人付款的问题，工资既然是每个月发，房租如何每月支付，我们开发了相应的系统。

　　帮助行业实现信息化在线，将传统的线下搬到线上，我们看到很多传统行业的改造，互联网改造了很多传统的行业。我们讲互联网大数据、AI和很多的方法，如果数据在线下没有搬到线上，如何进行改造。我们用了很多的时间打造了系统，帮助供应商更好的管理他们的人员，包括自己的员工、租客和线索，还有房源和财务。小微企业的老板是不会算帐，也算不明白自己赚了多少钱。部分财务人员出身，然后开公司，脑子就是现金流量表，我们的系统可以更好的帮助业主处理财务报表和公司业务。

　　这两年我们实现了行业基本的信息化，我们很少定制合同，如果你是房主出租房屋或者是租客租房屋还是需要用纸之的合同，我们管理的450万房屋已经实现了无纸化。之前签订合同一式三份，需要20分钟，现在几分钟解决。以前用了纸质合同需要再查租客什么交租的。通过网络化和信息化，加上在线支付，基本上实现了行业无现金的交易。一年半之前，我们就考虑为什么买煎饼果子的时候都不用现金，为什么租房还要用现金，因此我们用一年多的时间解决了这个问题，包括跟银行机构的合作。无纸化和无现金的交易，实现了行业资金的流动和变化。租赁行业监管力度并不是特别强，很多人用个人帐户，我们的系统可以有效的进行监控。互联网离开了数据就无法快速的发展，在此过程中，我们的系统具备生产的功能，每天监控大量房源的租赁。房屋应该如何制定价格，房子周边有什么区域、有什么商圈，如何进行定价。出租房屋的时候，价格定高了还是定低了，定价是否合理，包括你的用户人群和租客的相关性是怎样的，我们都有数据图，帮助行业进入精细化的阶段。之前行业有很大的浪费，通过我们的系统解决小微企业降低成本，提高效率。

　　闪租为什么有这个产品的推出，我们发现线上流量越来越贵的时候，每个行业的小微企业都认为流量太贵了，每年都在涨价，每年有10%、20%、30%的增长。跟其他行业有什么共同的特点，就是行业存在极大的浪费，对于长租公寓来讲，线上买了十个信息，因为各种资源匹配的原因，也许只能成交一个，线索的利用率只有10%到20%，有的企业线索的管理不好，90%的线索去了哪里，浪费掉了。获取房源的过程中，也存在80%、90%的浪费。如果今天获取了一个租售，我自己没有合适的房屋出售，我能不能找旁边合适的房屋，也许不是我直接运营的，是否可以共享出来，是否可以有一个平台将所有的房源共享，因此我们设置了闪租的业务。左边通过我们的系统将库存实时的上传到分销端，另外一侧连接大量的经纪人，使得每个经纪人都供应房屋，从而有效的对接。相当于滴滴，一方面将私家车放到线上，另一方面将打车的人供应到线上。很多租客在我们的平台租了一次甚至是几次房屋，我们很清楚他们要找怎样的房子，很多经纪人的数据在我们的平台上，我们也知道经纪人擅长租怎样的房屋。通过我们的数据匹配，效率得到极大的改善。主动分发的管理，以前有房的人没有客，有客的人没有房。当你将房屋录进来的时候，我们进行自动的匹配。当你将租客录进来后，可以匹配全网的房屋。

　　没有闪租的时候，行业通过微信群做大量的工作，但是没有爆发性的增长，因为不够及时，无法快速的获取信息，还有就是获取的成本。我们的平台可以将信息匹配，也可以提高效率，保证出租房源的人和想租房的人的匹配。

　　长租高速发展需要基础建设

　　金融、SaaS系统、闪租是目前最重要的基础建设，接下来还有很多的工作要做。我们做了呼叫产品。今天从网上获取10个租客，也许明天租掉了，就变成了无效。通过呼叫后，使信息精准的管理，也可以进行有效的转化，租客也变成流量，便于后续的使用。会营销，通过营销工具，解决成本核算以及营销，获取线索工具，还有合作的签约。会签约，会支付帮助客户进行交易。以上内容就是我们在长租行业的思考，我的分享到此，谢谢大家。

　　16:08:26

　　主题演讲四

　　接下来的这位演讲嘉宾，是来自清华大学建筑设计研究院成都分院院长、文旅院总工、城市森林花园建筑研发中心主任的郑波先生。郑院长今天的演讲题目是《城市森林花园建筑解读》。我们掌声有请郑院长上台。

　　郑波：大家好，我是来自清华大学的郑波，我们作为设计研发机构，我们的初衷是住宅领域研发新的建筑，我们叫做城市森林花园建筑，这是全新创新的产品形态。

　　我们研发这个产品的初衷很简单，大家都喜欢别墅，但是真正住进去以后，发现别墅有诸多的问题，远离生活配套，远离市中心的交通、医疗和教育。目前电梯房过于封闭，相当于鸟笼，大家想回归与街巷的生活方式。因为城镇化的原因，占地面积太大，我们就想能不能有一种产品，将别墅的源自街巷胡同的空间感和电梯房的便捷性和高效性，在一个产品中体现出来。因此我们推出了城市森林花园产品，迎合了绿色生态，让人与自然建筑真正的达到了统一。接下来从北京、产品特点还有发展的状态、案例跟大家分享。

　　经常会有人问，接下来的5—10年，我们国家会发生怎样的变化。有人会问，5—10年有什么不变化的。我相信三个方面会达成共识，不会有变化。因此，我们在确定的方向中做一些课题。

　　今天上午很多嘉宾讲到城市群，都市圈，由中心城市带动周边重要的城市，引申出特色小镇，整个空间布局，战略布局和空间链条已经形成。未来的市场机遇聚焦于新一轮城镇化。从国家的层面，绿色建筑、生态建筑、已经属于必须的阶段，从设计的角度比较宽泛。从国家的层面提到绿色建筑和生态建筑，国家的层面提出了公园城市和海绵城市。我提三个概念，传统的建筑发展到智能的建筑，绿色生态建筑。张会长还提出了健康建筑，我认为智能建筑和生态建筑是相辅相成的。智能建筑可以理解为建筑+各种智能化的技术。绿色生态建筑将环境加入其中，打造全生命周期。建筑+技术+环境，目标是健康生活。最重要的就是舒适性和精神，从精神层面让大家达到舒适性，这才是真正的健康。智能建筑、绿色生态建筑、健康建筑三者是共融的，绿色生态和智能建筑的基础上发展的，绿色建筑不仅仅局限于技术，技术只是一个方面，我们的目标是为了达到更加的友好以及和谐的人居环境。目前住房所面临的问题，高品质和高容积率之间的矛盾。

　　现在都提房住不炒，是否有适合住的房子，大家可以回味一下，开发企业经过30年的发展，很多地方翻天覆地的变化，不断的创新。但是住宅行业室内没有突破，对于庭院的追溯也没有变化。高品质和高容积率的矛盾越来越大。房地产的现状是增速放缓，内生动力不足，不是说房地产发展到目前的阶段不行了，原来的模式不行了，应该进行转变。传统的拿地、开发、销售等等模式越来越窄，商业模式越来越清晰，从市场来说，消费升级越来越清晰，对消费的居住体验越来越高。在这样的形势下，房地产的转型，我们认为需要主流的产品进行，希望我们的产品能够起到推波助澜的作用。绿色生态健康的驱使下，全产业链打造的环境下，我们打造的是产品，希望串联起整个产业。

　　浙江省未来社区的场景图，从空间形态、建筑产品到技术三个方面展现未来的社区情况，大家可以查阅相关的标准，辨识度的社区景观风貌，还有绿色的社区生态环境。未来的社区是综合的，也是非常有特色的。不管是时代的理念，生活的追求，还是人文的关怀，我们需要的产品是怎样的，就是大庭院的生活场景。

　　产品特点，目前有三个产品，一个是庭院房、街巷房和街巷空中庭院房，大家可以收缩第四代住房，就可以看到视频，这里因为时间的关系，不给大家播放了。目前这样的产品在全国有十几个地方正在建设或者是已建成。街巷庭院房，分为两层，自然形成街巷。两层的街巷中，大家形成互动交楼空间，让邻里之间真正的互动，形成真正的健康生活方式，而不是封闭式的鸟笼环境中。右边的图可以将各个楼之间形成串联，相当于天空之城的概念，这个产品正在深度的研发之中。

　　街巷空中庭院房，彻底的告别地下停车场，通过空中的交通，形成空中街巷。所有的庭院和街巷是二层高度，三面的空间布局。包括庭院转换和楼层转换，解决了国内外类似建筑未解决的问题，从居住的问题解决了采光，避免了黑房子的问题。私家花园存在私密性的问题，同时也有安全性的问题，通过这两个转换技术的结合，巧妙的得到了解决。建筑立面是一体绿化，空中绿化得到非常好的体验。这种绿化是因为私家体院进行养护和种植形成的绿化，而不是建筑的外面搞的种植草形成的绿化，也降低了维护成本。通过空中庭院形成了非常好的庭院生活。彻底的告别了地下停车时代，大家到任何的地方，都喜欢并在地面上，别墅的优势就是车停在家门口。对于住户来说，邻里之间是有家有院的生活方式，生活空间在城市中心得到体现，也是美好生活的诠释。建筑围绕了绿色和生态，这样的建筑更加的宜居环保，传统的建筑大量的投入地下的建设，施工期和土方工程，我们的产品不需要地下建设，同时绿色和生态建筑，考虑了人的全生命周期，地下能源的消耗从建设和拆除开始，同地下搬到空中能源的消耗大大降低，运输的成本也大大的降低。地下没有大方盒子，对于海绵城市也是有很大的帮助。产品有四大体系和系统组成，庭院、室内、交通和生态系统。庭院系统是空中庭院转换，立体绿化很好的呈现，私家花园达到很好的封闭性和安全性。室内系统是户型系统，各个阶层从80平方米到1000平方米不等，几十个户型满足不同的需求。交通系统通过空中停车的车道形成街巷，让邻里之间达到交流平衡。生态系统通过技术实现生态的可持续发展。开发、施工、安装和运维。户型设计、建筑和园林景观达到共融共生的体现。施工前、施工中、施工后的把控，包括新技术、新材料、新工艺的应用，都会有完整科学的指导。应用体系体现在未来社区场景的引导，人性智能化打造了生态圈的服务体系，创新的产品需要创新运维体系，不断的完善。不是产品诞生后就放在这里，我们跟相关的部门研发新的运维体系，迎合这种物业服务。建设运维一体化、软硬件一体化的理念下植入我们的运维，不是传统的利用互联网的手段提高工作效率，而是互联网运维的情况下，采用互联网的思维进行重新的架构，未来就是平台下的物业管家的模式。

　　居住感受来说，空中停车产品必然成为未来的样板，目前报住建部，正在进行相关课题的审核。

　　大家对于成本比较关注，我们考虑全生命周期，而不是单纯的建设周期。如果单纯的从建设周期来说，成本没有大家想象的那么高。建安成本增加250元，如果车上楼的话，考虑地下的折算的原因，重庆地区建安成本更低，其他的地区总的成本控制在500元。运营成本大大的降低，居住成本和品质有巨大的改变。

　　产品包含了三个方面，对当地政府、对房产商、对消费者有什么好处。对政府而言提升了城市的竞争力，创新产品体现了创新的氛围，提高了城市的品牌和竞争力，也提高了人居环境，推动了城市住房供给改革。现在住宅地产只是地产板块，各种文旅康养地产都是产品形态，新的产品带来了新的产业，我们跟政府对接的时候，从绿色建筑、生态建筑、生态建筑和产业链条上组成一个闭环，它是非常强大的产业小镇，很多政府目前意识到这个问题。如果从建筑前期的咨询到动态、静态和运维产业链，再加上金融和服务的话，产业服务非常的强大，新的产品催生新的产业，在原来产业的基础上进行升级。

　　建设用地百分之百的再生，一百亩建新房的话，全部是使用钢筋混凝土，用我们的模式，相当于将100亩土地严格的控制，在空中又得到再生。我们在住宅区旁边配建公园，但是里面没有几个人，宁愿浪费这样的土地，还不如将公园划分给各家各户，让人随时可以享受到土地和公园的生活方式何乐而不为。相当于土地没有得到浪费，空中得到了再生。对于地产企业而言无非是政策和市场趋势，住房换代，未来住区、绿色住区都会相关信的政策推出。对于消费者而言，服务到位，诠释美好生活，这是消费者的需求。

　　国家政策，关于绿色、生态的政策很多，这里不一一的介绍。我们创新的产品，跟规划、消防对接的时候，很多的地方是不符合规则的。2017年清华大学与成都市政府合作，打了报告，得到了市长和书记高度重视，对于空中停车不计容，庭院绿化面积20%可以折合到绿地率，有内部文件得到支持。前段时间天府新区两块地区挂牌，纳入了城市空中花园的内容，而且写入了2019年城市工作报告。

　　成都七一国际广场，已经建成投入使用，每天都有来自全国各地的人过来参观。湖南的株洲进行了第四代建筑的示范基地，目前正在施工，这是车上楼最新的产品。陕西、郑州、成都、新疆都有项目正在建设。创新激发新的动力，希望创新的产品可以在房地产转型期得到应用，美好生活可以在我们的产品中得到诠释，谢谢大家。

　　16:34:28

　　叶兵：主旨报告发布与解读《张弛有度：2019年上半年楼市总结》

　　主持人杨晓菲：感谢郑波院长的精彩演讲。对以上四位主题演讲嘉宾表示感谢，谢谢四位给我们带来精彩演讲的嘉宾。

　　今年以来，随着城镇老旧小区改造的推进，一二线城市核心区域建筑的外立面、安全性等功能品质将全面提升，更好地满足人们的居住需求，这些破除了“中年危机”的小区也将成为购房者的新选择。为帮助用户放心安居，58同城、安居客汇集安选、58房产服务神奇分、临感VR看房及内容资讯等服务，为购房者带来全方位房产信息服务体验。接下来，有请58同城高级副总裁&安居客COO叶兵先生，为我们详细解读58同城带来的《张弛有度：2019年上半年楼市总结》。

　　叶兵：各位嘉宾、各位开发商朋友大家下午好。58同城、安居客和汇集安选是全国最大的房地产互联网找房平台，一方面聚集了几千万的找房用户和访客，另外一侧也连接了5万多个开发商的楼盘。我们在国家宏观产业政策包括土地市场趋势变化，开发商企业侧和经纪人侧研究方面，随着时间的推移，我们也在累计自己长期观察的结果。

　　2019年已经时间过半，赛道过半，市场的土地、政策、金融、B端、用户等等的数据给大家汇报。

　　首先，国家在宏观产业政策的背景，大家非常的清楚，国家的领导层在房地产调控层面上从2018年提稳房价、稳预期、稳市场，经济调整方面稳投资、稳预期、稳就业、稳就业、稳外贸和稳贸易等政策，各个地方理解国家宏观产业政策的背景下，陆陆续续不断的调整，不断的优化各地的产业政策。如果大家对于中国房地产宏观调控和过去几十年的发展规划进行梳理的话，大家就会发现，过去一二年的时间内，目前宏观政策的调控方面呈现了几个特点。

　　现在的政策越来越精细，越来越区域化、城市化，甚至有些地方按区和当地具体的特征进行调控。这是总的市场层面的变化，从宏观政策来说，我们有几个大的发现，跟今天与会的开发商和嘉宾朋友进行分享。

　　市场张弛有度，有紧张的一面，也有松驰的一面。2019年产业政策的调控越来越精准，越来越精细化，土地的供应侧、需求侧、金融侧越来越紧张，越来越趋紧。城市的调整供给，有些城市出现了放松放缓的情况。例如嘉兴南湖申请的住房贷款的条件，包括申请补助的条件有30万、10万不等的补助，宁波北仑区也出现了租房领域政策的变化。

　　产业政策中，租房的补贴出现了因地施政和因城施策和因需实策。苏州显著的特点，整个产业园区，高新开发区和新房的限售是三年，苏州工业园区二手房限售是5年，城市调控在政策方面越来越精准，越来越分城施策，分区施策。过去的半年内土拍是火爆的，例如郑州、合肥等等的报告出来，土拍的热度依然活跃。二线城市平均的议价率在19%，接近20%。大家感觉到二线城市的土地市场仍然处于活跃的情况。如果我们往深的层次进一步的看，房地产开发企业土地购置面积跟2018年同期市场相比，仍然出现大幅度的下滑的情况，同比下降27.5%，虽然局部市场土拍局部地块有火热的趋势，总的情况来看，下半年如果大的宏观政策，大的市场环境不出现大的变化，2019年整体趋冷的趋势是定论或者是趋势趋冷是不变的。

　　我们看到房地产开发资金越来越紧张，融资通道出现了一些变化。在变化的同时，我们看到另外的趋势，开发量持续的上涨，同时房地产开发企业对销售的预期，回款有越来越大的预期。过去的半年时间内，全国房地产开发投资是6万亿，同比增长了10.9%，将近11%。最近银保监主席明确表示，房地产融资过多，引发了投资投机行为，引发泡沫。国家再融资政策层面出现了两个非常显著的特征，打压增量市场的角度，融资的渠道、融资的成本和门槛越来越高。另一方面国家在开发项目融资收紧出现明显的趋势，大家非常的清楚，去年年初的时候“442”的政策，必须要4证齐全，必须要30%的资本金，必须要2级资质，其实进一步的加大了房地产开发企业的融资成本和融资门槛。部分企业在海外发债，减缓资本和资金的压力。国家在发债的规定上，进一步的收紧。市场开始趋冷，成交没有那么活跃，拍地不积极的情况下，房地产企业资金油积压的情况下，希望通过销售的效果，缩短项目的周期，增加资金的回笼空间。开发企业越来越注重生长的效率，成长的质量，在这个层面上，由原来过渡依赖于房地产的融资，变成内去力，不断的提高房地产开发的质量。

　　另外一个趋势，2019年房地产销售总金额大概率应该会突破15万亿元，销售总金额增长的情况下，销售面积反而出现了下滑。2019年1—6月份，过去半年千亿级的企业，比去年同期由9家变成了12家，增加了3家，房地产的集中度，开发企业的集中度越来越高，像大牌和大型的开发企业集中。中小企业通过资金回笼，资本层面受压，市场趋冷的变化，2019年虽然房地产销售总金额会增长，但是对于发展质量不高，资金成本受压严重的中小型开发企业，将会面临新的洗牌，这是我们对于2019年上半年数据变化的解读。2019年一线城市大家非常的清楚，特别是3月份之后，整个的成交非常的活跃，特别是北京新房市场在2019年3月份之后成交率上涨了一倍，一方面成交面积上涨了，价格受压严重。北京、上海一线城市的成交均价整体呈现回落的趋势，这是上半年大的趋势。

　　二手房市场，58同城、安居客的数据来说，一线城市的上海热度高于北京。二线城市热点依然非常高，像重庆、成都、西安、沈阳、苏州等城市，二手房市场的用户访问和找房的热度非常的高。我们看到重庆、成都找房热度高启的状态下，我们看到另外一面，例如长沙、南京、杭州在2017、2018年热度非常高的情况下，2019年上半年出现了下滑，这是二手房市场热点的变化。

　　前面讲到，平台上每天有3000万的找房用户，信心指数方面，2019年3月份呈现了小阳春，5、6月份就出现了下滑的趋势。我们判断购房用户决定买房还是不买房的节点上，依然是忐忑变化，宏观政策和土地市场的变化，在一定程度上决定了什么时候入市。前面一直说开发企业，新房市场的交易，包括买房的用户。今天二手房和经纪人公司，他们的信心指数是怎样的，大家非常清楚5G、安居客和汇集安选有100多万的经纪人。他们是波澜不惊，虽然市场上出现了一系列的调整，经纪人抗周期的变化，他们的信心指数是比较平稳的状态。

　　总的来看，2019年上半年在国家宏观的产业政策有长的部分，也有驰的部分，金融市场、资金层面、用户层面、开发商成交层面上，我们出现了热度的变化。整体市场而言，张弛有度，有紧张的部分，也有相对松驰的部分。对于2019年的下半年，开发企业注重质量发展，注重内控流程，更加注重资金整合效率把控，注重热点城市、热点区块，我们依然认为2019年下半年是有机会的，希望我的分享可以帮到各位开发商的朋友，谢谢大家。

　　16:48:57

　　许小乐：《全流通视角下的楼市增长潜力暨购房动能排行榜TOP100》

　　主持人杨晓菲：感谢58同城、安居客高级副总裁叶兵先生的报告解读。我们生活中遇到这样的问题，58、安居客、链家等等名字分不清楚，今天的论坛汇聚了中介行业的两大巨头。

　　近日，贝壳找房完成12亿美元D轮融资。据悉本轮融资资金将主要用于「贝壳找房」产业互联网领域的技术研发、产品应用创新及招募人才，提升用户体验和行业运营效率。接下来，有请我们今天的压轴演讲嘉宾，来自贝壳研究院的首席市场分析师许小乐先生，有请许总上台，为我们详细解读贝壳找房的研究报告，题目是《全流通视角下的楼市增长潜力暨购房动能排行榜TOP100》。

　　许小乐：大家下午好！很高兴在这里跟大家分享贝壳研究院和21世纪经济报道研究院分享全流通视角下的楼市增长潜力暨购房动能排行榜TOP100。今天我跟大家分享这个榜单前后的思考，为什么要做购房动能指数，跟过去看到的城市排名有什么本质上的区别。我们要搞清楚一件事情，什么叫做购房动能，等于增长力+持续性。我们看待城市房地产的发展，不仅仅看是否有人口进入，土地怎样，长期看金融，中期看土地。还要看到背后的持续性，未来一段时期内，有持续性和有幅度的增长，这才是房地产市场的购房动能，为什么会从这个角度来讲，传统的视角中，我们通常将房价作为购买关键性的指标，因为很容易获得。我们很多的购房行为基于房价会上涨的预期做出的，美国也发生这样的行为。因为预期房价要上涨，所以大家就会买，这是危险的事情。购买力，购买的预期跟真实的住房脱节，这个时候泡沫就埋下来了，美国的金融危机就是这样产生的。

　　今天高房价对于市场持续性的反作用的拐点已经到来了，我们会从数据上看到大的逻辑判断。

　　上半年的时候，我们看到这样的情况，根据贝壳找房的数据来看，大部分的城市房价都在下跌，即使北京、上海上半年的房价比去年同比下降2.8%左右。北京上半年二手房交易量同比下降14%，过去多年来没有出现过这样的数据。这说明房价越贵的地方，购房动能大的理论已经发生了变化。

　　为什么有些城市，同样在调控的情况下，市场受影响比较弱，有些城市调控的时间长而且影响深刻，这与调控的力度有关，实际上与市场的结构是有关的。北京、上海购房的途径，无房的群体，包括本地人，也包括未来进入城市的人，他们有潜在的购房需求。他们进入市场的时候，他们有两个选择，要不购买新房，要不购买二手房。如果城市以新房为主，房地产市场取决于前期的刚需人群，以及进入市场的难度。二手房市场有很大的变化，大家购买二手房的时候，业主购买的房子之后又促成换房的需求，成交量会超过初始购房者的量。

　　北京、上海在调控、限购限的情况下，本地人群和刚需人群很难进入市场，他们要将外地的房子卖掉，才可以凑够首付，否则靠自己的收入是无法买房屋的。这些人想要将自己的房子卖掉，需要近百天的时间，而且溢价空间非常大，换房市场启动不了，因为上车门槛越来越高，大家换房的成本越来越高。基于全流通的框架，我们构建了指标体系，衡量城市未来的动能，大概有两个纬度。第一个纬度是刚需和无房群体的数量和规模，目前无房群体的规模是多少，未来潜在城市吸引外来人口进入的规模有多少，我们通过经济增长，基础设施和公共资源配套判断城市人口新增的量。到来的人并不意味着有效的需求，有钱才是有效需求。这就涉及到房价收入比，还有刚需市场的压力。当房价收入比过高的时候，刚需来了以后，只能租赁，不能形成有效的需求。二手房业主，是否在有效的时间内将房屋卖掉，启动换房程序，这也是影响城市动能重要的指标。根据这些指标进行测算，结果大体是这样的。数据从0到0.6区间波动，重要的是看分布图。深圳和北京的购房动能是最高的，六个城市处于第二区间，第三区间的区间动能比较弱，不仅仅是增长率，更多是增加了购房的转化和持续率。我们将这些数据和现有的指标进行匹配。如果把动能和经济增长水平，或者是人均GDP放在一起对比，说明动能跟经济增长水平是比较一致的，也出现了一些差异。例如直线上方的城市购房动能高于目前的经济增长水平。这些城市二手房占比比较高，也就是说二手房市场造成成熟效应，放大了动能，不是以新房为主的市场。我们的结论是，换房扩大了城市增长的动能。不同的城市尽管排名第一第二，但是推高的程度是不一样的。深圳刚需动能是最高的，为什么？因为深圳的住房自有率在一线城市中是最低的，有大量的租赁房，未城市住房的发展提供了很好的缓冲和蓄水池，这是深圳难能可贵的地方。租赁住房为城市发展奠定了很好的基础，北京排名第5了，因为刚需难以进入。如果不将外地的房卖掉，很难靠自己的收入购买房屋。右边的图武汉排名第一，换房动能比较强，目前进入到换房的窗口期。武汉在全国众多调控城市中，鼓励换房为主，政策友好，动能就比较强烈。今天过高的房价，已经成为抑制市场的负能量，过去房地产价格高，大家抢着购买房屋。红色点的城市，例如三亚、福州、北京、上海的房价超过了购房动能，我们将人均GDP和房价进行关联，这些城市远远超过了居民收入增长水平，相关的系数只有0.44，房价跟经济增长没有关系了，已经脱节了。其中有很多的因素，包括房改的因素，杠杆因素，土地供应因素，导致房价与城市经济增长相互背离。在没有外部政策刺激和打压之下，没有杠杆的抬高之下，房价正在回归。房子市场启动不了，刚需进步了，房价没有支撑。

　　今天看到收缩型的城市，动能偏弱，这些城市最大的问题不是房地产的问题，住房自有率相对OK，租金也好，房价都是比较友好，不是房子的问题，而是产业的问题，大家进入的时候就需要注意了。从城市圈的角度对比这些问题，城市圈的综合动能，不是取决于各个城市动能总的概念，而是方差的概念，城市综合动能偏强，城市最大的竞争力在哪里，而在于规模和学习的效应。包括人在内的生产要素，要在区域内自由的流动，才是城市圈核心竞争力。住房要保障人自由流动，北京的住房动能0.6%太高了，反而遏制了人在区域内的动能，只在北京内走，不向外流动。深圳和上海的城市动能相差不大，要素间的流动就变得非常的容易，城市的效应很容易达到，形成城市间的流动效应。

　　我们如何选择城市，提供两个纬度。首先是购房动能强不强，不强的城市就算了。其次是考虑二手房市场的占有率，北京、上海的二手房市场比较高，开发商的动能就有限。开发动能强，二手房市场不多的市场增量就会比较强。

　　存量住宅的更新改造潜力巨大，我们做了老房子的统计，15年以上的房子，北京、上海、天津60%的房子超过了15年的房子，老旧社区的衰败问题如何解决，主要是房改之前建设的老房子，当时的标准比较高，现在的标准是无法居住的，北京上海15年以上的房子，分布的区域位置非常好，但是住房设施很差。我呼吁二次房改，1998年的房改从0到1，没有房子，建立了市场流通机制，将房子盖起来，这个任务中国已经完成了，2008年到2019年我们要启动二次房改，将存量的房子资源盘活起来，破旧的老旧小区和好地段的资源重新的建设起来，回归到人的身上，因此房地产市场是好的，政策稳，市场也是好的。

　　以上是我今天的演讲，谢谢大家。

　　17:07:22

　　圆桌对话：掘金“蓝海”，有那么容易吗？

　　对话主持：21世纪经济报道资深记者张敏先生。对话嘉宾：全国房地产商会联盟主席顾云昌先生；58同城高级副总裁&安居客COO叶兵先生；贝壳找房副总裁左东华先生；保利公寓副总经理姚志鹏先生；会找房CEO李磊先生；陕西省房地产商会副会长、陕西协和投资控股股份有限公司总裁、西安协和置业股份有限公司董事长张金鹏先生。

　　主持人杨晓菲：感谢许总丰富的发布内容。我们的时间是有限的，各位嘉宾的分享是精彩的，两位嘉宾带来新锐的观察和观点，过去只是说房价和经济，现在来说房价和经济的关系正在逐渐的减弱。以前说稳房价就是稳金融、稳信心，房价稳住了，未来的机遇是多还是少，今天有很多新观点的碰撞，意味着房地产结构性的机会是广阔的。经过了之前的主题演讲和报告发布之后，接下来是圆桌对话：掘金“蓝海”，有那么容易吗？

　　再次掌声感谢为我们带来精彩演讲的几位大咖嘉宾，接下来，我们将开启更具思维碰撞的圆桌对话环节。本场对话的嘉宾汇集房企、房地产经纪平台企业、新房电商平台企业、行业研究者，从不同角度探讨今天的话题，共同研究房地产行业的“新蓝海”。

　　有请本场对话的嘉宾：

　　全国房地产商会联盟主席顾云昌先生

　　贝壳找房副总裁左东华先生

　　保利公寓副总经理姚志鹏先生

　　会找房CEO李磊先生

　　陕西省房地产商会副会长、陕西协和投资控股股份有限公司总裁、西安协和置业股份有限公司董事长张金鹏先生

　　以及本场对话的主持人：21世纪经济报道资深记者张敏先生，有请各位上台。

　　主持张敏：论坛进行到现在的时候，一般都是比较疲惫的，我作为主办方是比较欣慰的。我是21世纪经济报道的记者张敏，这场论坛的主题是掘金蓝海，有那么容易吗。顾老师是资深的研究者，今天还邀请了存量行业两大巨头的代表贝壳找房和安居客，还有保利的姚总，你们是传统的房企做多元化的业务。李总是公寓市场的创业者，张总大家了解的不是特别多，你们是区域性的房企，也谈谈自己的想法。

　　顾老师，房企转型谈了很多年，根据顾老师的研究，企业真的遇到天花板了吗，去年万科说回归基本面，房地产还是最赚钱了，是否意味着转型不是那么容易的，难在哪里？

　　顾云昌：我观察的现象正如你所说的，大家都在提转型，实际上如何转没有弄清楚，转型不等于转行。转了行业是否意味着转型，其他的行业也在转型。真正的转型是从粗放型变成了节约型，提高效率增加效率。住宅地产业存在转型的问题，今天讲了住宅地产和产业地产，包括一二三产，如果说将住宅地产是做大规模的工作，吃饱肚子的意思。现在的耕田不是大规模的种粮食，粮食的安全更加的重要，钢铁业重要。老百姓美好的生活是吃水果和蔬菜。大家转型的时候，如何提高亩产，如何将钢质量提高，产业地产是将菜园子经营好，各式各样的蔬菜丰富多彩，现在不仅仅满足于吃饱穿好，要吃的好，吃的精，提高质量，还要满足衣食住行乐。真正的转型是增加品种，提高质量。粮食产量要提升，而且不要转基因的。现在讲的产业地产类似于蔬菜、果园，将国内国外的品种都引进来，这就是转型。如果搞其他方面的内容就是转行，有的时候你转过去的时候，别人也在转，你过去的时候已经落后了。我们要将棉花种好，蔬菜、水果弄好，这就是转型。

　　主持张敏：顾老师说了，如果跨越行业的话，就做不过别人，保利的体会是怎样的，市场有很多的淘金者，您的体会是怎样的，是否会很难。

　　姚志鹏：转型是很复杂的事情，你熟悉的可能会怀念，你所依赖的可能要放手，你才会看到不一样的未来。

　　转型这件事情，对于传统地产而言不容易，万科、碧桂园、保利和恒大都在谈转型，恒大做新能源汽车，碧桂园做机器人，万科会有战略性的调整。未来的发展对于房地产行业来说，增量会越来越小，存量会越来越大，对于地产行业来说，一定要具有资管的思维。我们做的租赁业务有发展的空间，地产开发商从投资买地、筹建、设计、运营、经营、出售是资管的行为。传统的房地产买地、建房和销售。资产规模落说，包括收益是比较短的行为，如果规模和收益可以持续性的发展，对于今后的地产商是很好的发展方向，因为我觉得不得不转型。

　　张金鹏：我来自于长安，最近有一部电视剧不能火爆。曾经的长安是宇宙的中心，也是全球房价最高的地方。过去36个月内，西安的房价持续的增长，过去5个月内是领涨全国，达到了涨幅第一。我们身处在急剧变革的大西安的中心，我们作为区域性的房企，已经到了青春期。成长到青春期的过程中，有过迷茫和困惑。从2013、2014年房地产下行的时候，我们尝试过文旅，投资过文旅小镇和农旅。我们始终围绕着美好生活服务商的定位进行转型，用顾老师的话，我们没有转过行，一直在转型。以满足大家美好生活的方式进行转型，近期我们正在进行升级，为什么说是升级。因为协和发展的过程中，我们专注于高品质低密度的别墅和院子巷，近几年别墅已经没有了政策的空间，但是需求仍然存在。如果回到今天，增长是内生动力，人民对于美好生活居住空间的需求是在升级的，我们要满足这部分的需求。回归到文化的层面，我们一定要知道人和建筑之间是怎样的关系，人和自然之间是怎样的关系，人和人之间是怎样的关系，自然和建筑之间是怎样的关系，四者之间应该是和谐共生的。18年专注于高品质低密度的院子的时候，大家对于居住空间最高的形态就是有天有地，自家的院子种菜种花和种树。去年开始就向第四代住房转变，西北地区率先建设城市森林项目，今年西安还会布置新的项目，目前就是这样的状态。

　　主持张敏：从一开始都在新赛道上，不存在跨界的问题，稍微跨界的是贝壳找房，脱胎于链家，去年依然往平台化去做，左总考虑了哪些空间和前景做如此大的跨越。

　　左东华：贝壳脱胎于链家，今天看到市场大的机会，在经纪人行业，一直存在制约行业快速发展的痛点。过去17年链家的经营过程中，我们找到解决核心痛点的经验。就趋势来说，2017年的节点，从中国人均GDP，包括重点城市的交易量，前50个城市有20个城市的二手交易量超过了新房，意味着2018年定义为中国存量房时代的元年。从房地产市场从增量到存量的改变，整个行业的信息化水平在提升。消费迅速的铺开，2018年定义为产业互联网年。地产行业中，特别是经纪人行业中信息化率非常的低，从B端的需求到C端消费者的需求不断的延伸，不断的提高行业的效率和服务的体验。

　　品质升值，过往十几年中国应该快速的发展，中国的中产阶级快速的崛起，大家对于产品和服务质量的要求越来越高。同时，经纪人行业过往多年的发展过程中，服务差别非常大，链家17年沉淀了具体的方法论，今天希望将这些方法，例如运营的能力，品质的管控能力以及产品和技术的能力开放给平台上的合作伙伴，一起推动行业逐渐的向前发展，进入到正循环，进而提升行业的服务效率和服务体验。

　　主持张敏：安居客一直深耕房产的信息服务，最近两年是否感受到时代变化，好时光又可能到来了，您的体会是怎样的？

　　叶兵：今天平台上有大概5万的平台，也有潜在的找房用户，我们认为应该提高服务，或者是服务升级。安居客信息层面做到全国最大的开发商和广告平台，开发商需要登楼盘的广告和信息，获取前面讲的潜在互联网的找房用户，去年做到最大。今天只是停留在信息找房层面是不够的，对于开发企业的服务是否要做得更加的深入，我们还是根植于自己的核心竞争力，有自己的IT团队，自己的数据研发团队，也有自己的产业研究院。对于开发企业而言，在数据层面，除了刚才讲到的房屋数据。58同城有到家的服务，每天有20万家庭请求58同城的到家服务，例如月嫂、通马桶的服务。开发企业在服务配套和产业升级方面到底要推出怎样的产品给到社会和市场，这个层面上58同城有大量的数据，怎样的保姆数据最多，那个小区的换房最多，数据的协同和居民的相关服务偏好关联在一起的时候，对于开发商企业的产品定位，服务设计。未来的产品设计是改善为主，还是刚需为主，58同城做楼盘洞察相关的数据，一直推给开发商，无论是前面讲的产品定位，甚至后面的销售，什么人群去销售，什么人群的定位更加的精准。我们也在推VR虚拟看房，以前是高大上的，成本是很贵的。还要有专业的设计师，58同城在过去二三年希望科技更加的平面化，产业更加的智能化。我们不是用几万元的设备，而是几千元的设备，开发的时候不是专业的开发顾问，而是开发商自己的设计师，在没有房型图的情况下，租房企业的客户代表或者是前台的接待自己就可以拍，我们不断的投入研发和科技的力量，我就讲数据的力量和科技的力量。

　　主持张敏：租赁市场是竞争比较激烈，而且不太容易做的市场，您作为创业者，为什么杀入这个领域。

　　李磊：5年前为什么选择这个市场，我在这个行业工作了10年，2009年在北京找房的时候遇到这样的问题，2014年找房的时候也遇到这样的问题。2009年时小中介特别的多，为什么5年之后还遇到这样的问题，2014年互联网的风口是比较好的，包括O2O的时代，但是我发现这个行业5年基本上没有什么变化。我将上一家公司卖掉后，我选择足够大的市场。我认为租赁市场有万亿的规模，虽然不是新房市场十几万亿，对于刚出来创业者而言，市场规模是可以的。5年来互联网改变了很多的行业，也是非常的神奇，但是这个行业没有改变，蕴藏巨大的机会。行业的巨头，包括在座的贝壳、58同城、爱屋及乌和开发商没有打造二手和新房巨大的市场，我认为自己比较适合。这个行业没有很强的基础建设，行业做的人多的时候，基础建设就会比较发达。租赁市场并不发达，国家对于中介给予鼓励。为什么到了2018年行业的增速放缓，前几年是100%以上的发展。这个事情我探索了很久，我认为基础设施还是不够的。我做了房屋分析领域，也做了装修贷供应链的产品，这些都是基础建设。第二个基础建设就是系统化，行业的信息化有意识了，我认为机会是什么，信息化程度仍然很低。我的思路是，这个行业发展缓慢的时候我们做基础建设。行业发展的过程中，今天做的事情，约定了行业终局时的社会地位，不管是过去的四年，还是接下来的时间，我会将工作精力放在基础设施，包括分售和租赁服务，这是我重点要做的事情。

　　主持张敏：李总和姚总现在做租赁真的赚不到钱吗？

　　姚志鹏：整体来看租赁的盈利空间比较小，为什么？因为拿房的成本比较高。第二，需求端，如果做青年长租公寓的话，我们可以想象一下，刚开始进入工作领域的时候，薪资不会太高，及时未来几年薪资有较大的提高，但是花在住房方面的租金不会有很大的提升。行业成本、装修折旧算下来只有3%到5%，因为盈利空间有限，精细化管理要非常的强，意味着净利润比较小，要不断的扩张，才可以弥补总的成本就是后方的管理成本，现在自如做了70多万套，不知道是否盈利了。

　　主持张敏：保利是否盈利了。

　　姚志鹏：目前没有盈利，我们预计明后年。2016年开始做市场的时候，对市场就心存敬畏，跟之前的房地产开发商不一样，他们的融资比较容易，虽然我们也是地产，但是我们借助母公司的钱不是很多，我们是用市场化的思维运行，检验市场中运营的能力。在此过程中，我们需要时间沉淀。培养专业化的运营队伍，做好内功，同时学好自身造血。第三，对市场要有敬畏，在此过程中，对于住房租赁，我们做了多种尝试，包括长租公寓，我们做了部分短租。同时结合地产的优势，不可能完全的脱离地产，因此有自持物业，我们也做了部分文旅短租产品，也做了中高端服务式公寓，在此过程中，我们利用二三年的时间，不断的探索我们的模式。必须要依靠自身基因优势才可以做这些事情。

　　主持张敏：目前是否有成熟的模式？

　　姚志鹏：资产管理的思维深入的话，做中高端产品会比较好，回报率是比较高的。

　　李磊：租赁行业高打高举的时候都不赚钱，因为后台的成本太高了，这是现实的问题。我们做平台，我们看到很多小微企业，代名词就是不出名的企业，这些企业很大程度都是赚钱的，原因很简单，因为有了淘宝，很多卖家赚钱。不赚钱的企业慢慢的被淘汰掉了，因为有了美团，很多小饭店存活下来了，我们看门店，也在不断的换新的老板，总有企业活下来。互联网的魅力在于，让人们平等的赚钱，因为商业的本质是有壁垒的，为什么有人赚钱，有人赔钱。另一方面，租赁行业目前阶段赚钱难，因为基础设施不够，这个行业如果出现了类似于美团和淘宝的行业，大部分的企业都会盈利。租赁链条很长，现在一个企业将五六个链条都做了，比如说五个链条，每个链条赚0.2元，才是1元，如果基础建设好的话，每个链条0.5元的话，就可以达到2.5元。接下来这个行业会好，因为大家的凝聚力会越来越强。

　　主持张敏：左总和叶总，两家公司在这个领域操作的话，大家的初衷都是一样，希望行业变得越来越好，效率越来越高，存量领域真正的做起来，不过方式方法不太一样。叶总提到技术的平民化，真的可以做到这一点吗？

　　叶兵：我同意主持人的观点，租赁市场只从目前投资回报率的角度来看，实话实说，不是那么容易。包括前面讲的开发企业说的转型，我们可以看到很多的清楚，包括数据反馈的情况，需要时间证明转型之路可以走的通。回到自己平台的角度，我们还是聚焦于核心的竞争能力方面，不断的想开发企业或者是存量资产的资管企业需要什么东西，前面讲到的VR只是一个小点。我们看到这个行业在过去一段时间内VR是很贵和高大上的，需要重成本解决的。今天租赁企业和资管企业的每一分钱的效率在哪里，今天科技的力量和科技的力量，多大层面可以解决问题。我们看到这样的机会，时至今日我们讲的拍摄，雇专业的摄影师一个月至少要五六千元，加上管理的成本，接近一万元，这些成本都需要有人承担的，包括总共的服务质量如何把控，背后通过科技的力量解决。安居客和58同城用几千元的设备，可以拍出几万VR拍出的效果，我们用平民化的服务代表、前台都可以解决这些问题。包括租赁改造，二次开发，隔断房和二次装修的时候，户型图已经发生了很大的变化。我们现在拿到的信息已经不一样了，VR就是非常好的手段，可以将鲜活的信息用最高的手段提高效率。

　　主持张敏：我们找房的时候，如果有清晰的画面，全面的信息体现的话，消费者是非常高兴的。左总，你们用先进的技术推广，我对此非常的佩服。是否有更好的技术，提升行业的效率，无论是对于B端还有C端。

　　左东华：链家是在交易端，贝壳找房是在更加广泛的赛道。我们定义新居住，有几个核心的特征。整个数字化的建设，刚才提到了，数字化无外乎几件事情，包括标准化的建造。我们希望通过产品能力，数据和服务的能力帮助碰平台的合作伙伴，实现用户在、产品在线、员工在线、服务在线以及管理在线。

　　第二，数字化程度就是平台化，希望通过这些数据和资源，真正的在平台上共享。

　　第三，数字化的建设就是智能化，刚才叶总也讲了技术的推动。未来是智能化，包括效率的提升，我们在看AI的技术。每个行业应用的深度，应用的能力是源自于数据，包括数据的广度，数据量够不够丰富，还有数据精细化的程度。贝壳做了居住服务平台，做的是B端的服务，我们拿到准确的数据，可以达到应用级的效果。我们在内部看一些小的应用，平台内经纪人的作业操作，例如聚焦于房源。人工加聚焦房源超过了单独人工选取房源10%的效率，随着数据不断的累计，机器不断的被训练，越来越聪明，而且是指数级的增长。现在做的VR技术，都是我们自研，包括产品的软硬件。我们在北京做了小流量的测试，例如VR检房的技术。用户停留的时长是人工停留时长的两倍，我们看到这些欣喜的变化都是技术的改变，提升了B端作业的效率，同时也优化了C端的服务体验。

　　还有行业的基础性的建设，无外乎“人、机、物、法”，人是指服务的标准化，资源的共享，这是基础性的建设，是否有很好的机制。配套的机制，制度的设置，准入的机制，信用评价机制，使行业更加的规范。“物”是指线下的房源，如期搬到线上来，我们目前有国内唯一真实房源数据库，覆盖了全国325个城市46万个小区，已经有1.97亿房源，全国有20万经纪人实时的验证和交互，每套房用433个字段从线下到线上。“法”就是具体的流程的规范，行业的业务流程是具体的重构，这是我们看到的趋势。

　　主持张敏：两位都介绍了自己的优势，让我眼花缭乱。李磊是否入住了安居客和贝壳找房。

　　李磊：我之前将自己定义为贝壳和58同城这样的平台，在2019年的时候，我们将公司的战略定义为2B，在我看来，这个行业能够抓住源头，可能叫做房源也可以叫做信息。从合作来说，我们跟58同城建立合作，将真实的房源推过去，对于58同城而言是好事，对于我们服务的客户也是好事，对我而言也是好事。

　　主持张敏：跟贝壳有合作吗，还是跟58同城是排他吗？

　　李磊：因为各种各样的原因，因为我们的规模和体量不够大的原因还未合作，我们是开放的，只要有人愿意跟我们合作，我们愿意将房源数据贡献出来。

　　主持张敏：张总，我们都知道转型对于传统的企业而言是两难的选择，可能转不好，传统的业务也受影响。你们转型的比较早，你们在文旅做了转型，住宅销售和规模错过了黄金的时期，现在想想是否后悔？

　　张金鹏：今天演讲的时候，有关于道和术的问题，道是对的话，术就是最终的结果。不忘初心是道。什么是术，就是解决方案。不忘初心的意思，开发商提供了任何的产品和服务，改善了人们的居住空间和居住空间，只要有所改善，对美好生活有贡献，这个道就是对的，术是什么就是什么。术的层面来讲，今天的主题提的非常的好，就是新热土。什么是蓝海，我建议开发商继续下海，下绿海，不是蓝海。绿色、生态、健康，这是始终无法绕过的主题词，作为开发企业来讲，我们在住宅领域要升级，回归到住宅的终极需求，我们将别墅和四合院从地面搬到空中，这是我们想好的内容，我们在绿海中赚钱应该赚的钱。

　　主持张敏：开发商往新赛道转型，真的很难两全吗，或者是一面做好，另外一面会被耽误吗？

　　顾云昌：要看开发商的团队，我先回答万科的问题。团队中是怎样的人才，万科的人才沿着自己的道路继续成长才是必然的。万科最出名的就是物业管理，在这个体系上将服务做得更好，质量提升的更好，就会保持前三甲的位置。我记得最缺少的还是人才的问题，转型的过程中，在座的各位都是人才，无论是贝壳的转型或者是58同城的创新。大家一直谈转型，往哪里转，这是由老板的智慧决定的，说不定有一个人就弄好了，如果没有人的话就搞不好。不可能按照过去高速增长，拼规模和资金的时代已经过去了，现在往高质量发展，要注重高品质的供给。抓住高质量的消费，提供高品质的产品。无论是住宅地产还是非住宅地产，这是非常重要的。

　　中国的房地产依然是以开发商为主，美国的不动产协会全部是经纪人。他们开会有一万多人的经纪人参加，而且会议开的非常好，每年都开。经纪人的素质、制度和技术比我们强得多，今天讨论二手房的交易，今天处在新和旧，住宅地产和产业地产的关系，还有一手和二手的关系，还有新房和旧房改造的过程中，从发展的阶段来说，必须要转型，否则蓝海也不是你的，绿海也进不去。链家是贝壳另外一个品牌，现在讲的是平台经济，互联网有大数据，否则你也做不起来，也大不起来。深入服务就是进一步服务升级的过程中，今天老百姓优质服的能力，十年前大家没有支付的能力。我记得很清楚，70年代的时候，消费能力、支付能力没有，今天到了存量房的时代，到了旧小区改造的时代，到了产业地产的时代，我们处在转型升级和创新的点，抓住这个转折点，谁抓住了人才，谁就可以得到真正的蓝海。

　　主持张敏：接下来的问题，除了顾老师的其他五位都要回答，往新赛道发展是有风险的，最近有长租公寓爆仓的新闻。创业的过程中，你们有没有考虑过失败的可能。你们有没有做过最坏的打算，从张总开始。

　　张金鹏：创新必然付出代价，还是回归到住宅产品的本质。大家都知道现在进入存量，标准化库存产品的时代，并非是个性化的时代。我们的空间和发展的方向是提供高品质的个性化的产品和服务，只要朝着这个方向走，不能说没有失败的概率，而是说赚多赚少的问题。

　　主持张敏：最困难的时候是在什么时期？

　　李磊：我是这样看待的，我一直在创新，前三年比较好，因为有巨头带着我们，我们狂奔就好了。三年后我们发现只有创新一条路，你创新就有活的可能，如果不创新就是一条路，就是等死。公司最困难的时期，坦白的讲，前三年没有钱，没有人。今天再看待这个问题，最困难的时候永远在明天，不在于今天。明天会比今天更加的困难，明天的太阳依然是从东方升起来的。今天的难在于什么，租赁行业在于细分领域，没有参考，也没有学习的榜样，我们要摸着黑向前走。

　　姚志鹏：保利地产做了品牌回溯，跟11个板块是并行的，地产是主业，其他创新的板块都是另外一个驱动，我们叫做两翼起飞。从董事长给我们的定位来说，允许我们不借助外力，让我们下海游泳。是否有失败的可能，我认为是有的。困难不在于过去，今后的每一天都是希望，时间沉淀越来越长，我们的能力越来越强。我认为行业没有错，只是方法和能力还不够。

　　主持张敏：左总如何回答，贝壳诞生后，引起了市场的关注。

　　左东华：想到与想不到是两个方面，做战略决策的时候，每家企业做决策的时候，看得清楚未来就会进行选择，我们底层的逻辑是否为行业和社会创造价值，这是核心点。贝壳什么时候最难，我迅速的想了想。最难的时候就是起初，贝壳去年上线。过往做链家和交易，今天要做平台，如何产生互信，如何让商家、品牌、店长、经纪人愿意来到你的平台上跟你一起玩，大家真正的相信你。起初的两三个月是非常难的，要不停的跟大家讲，我们要干什么事，未来干成什么。很多人是看见后才相信的，在此过程中是比较难的。因为你一直关注贝壳的成长，到了今天为止，贝壳从去年的4月23日上线，到今天已经链接了188个品牌，27500家门店，25、26万名经纪人，今天取得的这些成绩，也证明了市场、行业对于贝壳生态的认可，也是激励我们不断向前最大的动力。

　　叶兵：大家都讲创新，我就是两句话。第一要相信自己。有的时候讲换赛道，开发商也讲是否要做租赁、旅居、医疗地产、存量资管业务，我觉得今天不要过多的相信所谓的专家，所谓的专家就是“砖家”，太相信于别人，忘记了自己的点在哪里。我非常同意顾会长讲的团队、组织能力、产品能力、公司的基因在哪里，不是所有的创新都要做，有的创新就就是死路一条，要看看自己的核心能力在哪里。

　　第二句话，物以事小而不为，很多的创新都是大开大合，大平台。李总是做创新企业出来的，很多事情是从细小的事情开始的，或者是某些点的缺失，开始做就可以了。很多年前看赢在中国，当时马云还是做评委之一，评审现场有一位创意公司的创始人说，我一上来就想做淘宝，就想淘汰你。大家没有想明白，今天阿里巴巴和马云走到今天，就是不以事小而不为，创新不是要做大，可能就是从最小的改善，效率的提升，成本的节省开始，比别人做多一点点，就会一点点的起来，这是的建议。

　　主持张敏：因为时间的关系，请顾老师总结创新这件事。我们看到创新是不容易的，最后失败的都是小公司，包括爆仓的都是小公司。大公司在换赛道的时候，是否有翻船的可能性。

　　顾云昌：目前来说前20强和前50强没有出现过，大轮船比较重，创新是搞一点点试试。老板有很多的经验，他们经历了众多的淘汰。中国开发商经历20年的发展，对于风险的把控是非常注意的，例如孙宏斌。TOP20、50强都经历了20年以上的发展，经历了众多的风险，并不是没有风险。他们不是突然的搞了大规模的文旅地产，他们都是先试验，行了往前推，不行就往后退一点。

　　主持张敏：时间的关系，已经6点了，无法继续讨论这个话题，对话环节到此结束，谢谢大家。

　　主持人杨晓菲：面对今天的主题，各位嘉宾给出了自己的攻略，作为运动员你是很快的前行，还是蓄势潜伏，地产论坛19届了，每年都在努力，都有新的变化，我们也见证了行业的巨变，今天有众多的碰撞，相信带给大家很多的思考和启发，意味着行业有很多的机会，大有可为，最后还是让大家安居乐业，谢谢大家参与今天的楼市增长潜力：新热土与新赛道，内容圆满的结束，再次感谢大家的光临。

　　2019博鳌房地产论坛7月28日

　　08:44:16

　　论坛开幕！

　　主持人杨曦：尊敬的各位领导、各位嘉宾、女士们、先生们，大家上午好！

　　欢迎大家在热情似火，热带阳光的照耀下，来到博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会的大会现场。我是中央人民广播电台节目主持人杨曦。略显众所周知，在当前复杂的楼市环境中，没有人能准确预测今年楼市的具体运行指标。但有一点可以肯定，政策的基调仍然是保持房地产市场的稳定，是坚持“房住不炒“，建立长效调控机制。告别黄金时代的火热与激扬，现在的楼市，不管你叫它白银还是青铜，我们都已走出舒适区，面对的是不断增大的不确定性风险。告别黄金时代的火热与激扬，追求有质量的中性增长，守住主营根基，在不犯致命错误的前提下，寻求单向度、有力量的突破，一战而功成。

　　我们相信，无论错综复杂的国际政治经济环境如何变幻，中国房地产仍有很长的发展期，很大的增长空间。要有更大的耐心，更强的韧性，跑得更远、坚持更久，并创造出无愧于时代的产品。走出舒适区，我们一样坚信：大雨总有停歇的时候，阳光不会停止播撒温暖；花谢了会再开。接下来，就让我们继续怀揣美好，共同开启博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会。

　　大海有潮起潮落，大海始终是大海，如果我们怀揣着敬畏和谦卑之心面对，大海会给我们回馈无尽的机会和空间，让我们继续怀揣梦想和美好，开启博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会。

　　在这里要为大家介绍今年年会的贵宾，因出席嘉宾较多，大家不用起身致谢。他们是：

　　全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会名誉会长聂梅生女士

　　中国经济体制改革研究会副会长、中国(深圳)综合开发研究院院长樊纲先生

　　华夏新供给经济学研究院首席经济学家、财政部财政科学研究所原所长贾康先生

　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生

　　全国房地产商会联盟主席顾云昌先生

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉先生

　　著名学者、商业思想家吴伯凡先生

　　汇力基金董事长、中房集团理事长孟晓苏先生

　　路劲地产集团主席单伟豹先生

　　万科集团副总裁、董事会秘书朱旭女士

　　全联房地产商会秘书长赵正挺先生

　　全联房地产商会副会长、精瑞中国不动产研究院院长张雪舟先生

　　首创经中副总经理徐卓先生

　　国瑞置业董事长张章笋先生

　　天鸿地产董事长柴志坤先生

　　正荣集团总裁、正荣地产董事长黄仙枝先生

　　融信集团总裁、融信中国执行董事余丽娟女士

　　金科地产集团股份有限公司联席总裁方明富先生

　　旭辉集团执行总裁兼旭辉控股执行董事陈东彪先生

　　绿城中国执行董事、助理总裁李骏先生

　　泰禾集团副总裁全忠先生

　　碧桂园服务控股有限公司执行董事、总经理李长江先生

　　曲江新鸥鹏文化教育控股集团总裁、新鸥鹏集团执行总裁李战洪先生

　　美的集团中央空调事业部副总经理兼国内营销公司总经理邵洪杰先生

　　圣象集团总裁助理、全国大客户中心总经理韩海峰先生

　　58同城高级副总裁&安居客COO叶兵先生

　　贝壳找房副总裁左东华先生

　　佳兆业集团首席增长官、经济研究院院长刘策先生

　　会找房CEO李磊先生

　　保利商业时光里事业部总经理蔡元达先生

　　保利公寓副总经理姚志鹏先生

　　REICO工作室博士任荣荣女士

　　还有来自我们主办方的领导，他们是：

　　南方财经全媒体集团党委副书记，广东二十一世纪传媒股份有限公司总裁杨云飞先生

　　南方财经全媒体集团副总编辑、21世纪报系编委会总编辑邓红辉先生

　　21世纪经济报道编委袁一泓先生

　　广东二十一世纪传媒股份有限公司副总裁李俏彬先生

　　广东二十一世纪传媒股份有限公司总裁助理郑丹东女士

　　21世纪经济报道副总经理兼华东区总经理王臻女士

　　21世纪经济报道华南区总经理张沛先生

　　21世纪经济报道华北区总经理卢晓先生

　　以及来自万科、恒大、碧桂园、保利、正荣、绿城、融信、泰禾、金科、佳兆业等中国地产知名企业的朋友们，还有来自全国各地的新闻界的朋友们，让我们以热烈的掌声，欢迎他们的到来。

　　本次论坛也得到了三亚理文索菲特度假酒店的大力支持。由于时间的关系，其它嘉宾不再一一介绍，同时，让我们也以热烈掌声，欢迎他们的到来。

　　在今天上午的主题演讲开始前，首先有请主办方领导，南方财经全媒体集团党委副书记；广东二十一世纪传媒股份有限公司总裁杨云飞先生，为我们今天大会做开场致辞，有请杨总。

　　08:50:01

　　杨云飞：主流房企走出舒适区，追求有质量的中性增长

　　杨云飞：尊敬的聂梅生会长，各位来宾，女士们、先生们：大家上午好！

　　夏日椰风，光影如昨，『博鳌·21世纪房地产论坛』如期而至。感谢大家再次来到美丽的三亚，因“21博鳌“之名，赴“夏日海南“之约。在此，受南方财经全媒体集团党委书记、董事长任天阳同志委托，我谨代表南方财经全媒体集团、21世纪经济报道，代表论坛组委会，对各位嘉宾的到来，表示热烈的欢迎！

　　2019年，是新中国成立70周年。70年来，中国经济取得了举世瞩目的伟大成就。在此背景下，尤其是1998年取消住房实物分配、实行住房商品化改革后，房地产业蓬勃发展，成为国民经济的支柱型产业，为经济和城镇发展、改善居民居住条件，都作出了不可否认的巨大贡献。

　　2016年以来，根据房地产市场形势需要，国家施行了一系列调控政策。过去的一年，我们坚持“房住不炒“的原则，因城施策、一城一策，调控更加细化，更具针对性，保障了房地产市场沿着平稳健康的轨道发展。

　　2019年，是新型城镇化迈向高质量发展的重要一年。《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式公布，长三角一体化战略加速，城市群与都市圈成为热词，房地产行业在新的层级、新的格局上，获得了新的发展能量。

　　我们注意到，一批主流房企已经在进行战略反思与重构，走出舒适区，拥抱变化，于跌宕起伏中，思索商业逻辑，回归商业本源。更加注重开发和运营的平衡，追求有质量的中性增长。

　　这里请允许我简要介绍一下南方财经全媒体集团。南方财经全媒体集团成立于2016年11月，是全国第一家经中央批准的全媒体集团。目前，南方财经全媒体集团拥有媒体、智库、数据和交易4个核心板块，致力于打造粤港澳大湾区一流、国内一流、国际知名的全媒体集团。尤其是《粤港澳大湾区发展规划纲要》的出台，为南方财经全媒体集团提供了坚实的基础和巨大的发展机遇。

　　其中，智库业务是南方财经全媒体集团全力建设的重要业务板块。我们目前已经建成覆盖宏观经济、产业行业和市场消费多个重点领域的智库集群。大家知道，南方财经全媒体集团旗下的《21世纪经济报道》是中国领先的财经媒体。《21世纪经济报道》一直将房地产业纳入重点研究和报道范畴。过去两年，《21世纪经济报道》地产团队在大湾区城市群研究、住房租赁等领域形成了有自己特色的研究报告，今年还将在城市房地产增长潜力、购房人群等领域发布新的研究报告，形成有自身特色的识别度，有专业判断力的公共评价体系。

　　高质量的行业论坛，本身就是智库的重要内容之一。各位嘉宾都是行业的翘楚，是智库源源不断的思想智慧来源。有着19年历程的博鳌·21世纪房地产论坛，已经并且将继续为中国房地产业的发展，提供有益的智库支持。

　　2019年，注定是不平凡的一年。面对错综复杂的国际经贸环境，中国坚持以我为主，进一步推动深化开放，推动经济向高质量发展。而房地产在促进中国经济稳定发展方面仍将起到不可替代的重要作用。博鳌·21世纪房地产论坛始终致力于思想和理念的传递，在此，希望借这次论坛年会，为大家提供一个合力探讨、迸发灵感的舞台，各位可以在这个平台上尽情分享自己的远见卓识，畅谈中国房地产行业的新未来。

　　08:57:18

　　赵正廷：房地产接近临界，证明了走出舒适区的必要性和必然性

　　赵正挺：尊敬的聂会长，尊敬的云飞书记，各位领导和来宾大家上午好！很高兴跟大家再次相聚美丽的三甲，参加博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会，时光匆匆，从2001年第一届论坛，反思中国房地产的兴衰，启迪地产新思维，再到今年“走出舒适区：稳定平衡视野下的中性增长”，我们的论坛在时代背景宏观政策，长效机制，市场发展等方面不断的深入探讨行业的昨天今天和未来。

　　昨天已悄然离去，今天房住不炒，增量转存量释放租赁市场的基调中，要走出舒适区。近期商会的创会会长聂梅生会长说房地产接近临界，进一步证明了走出舒适区的必要性和必然性。21世纪经济报道作为全国三大财经类的报纸之一，商业报纸的领导者，有行业洞察力和认识的前瞻性，在此特别感谢21世纪经济报道的各位领导和同事，对本次论坛的辛苦付出，在大家共同努力下，邀请到了金融、地产等方面的翘楚和专业学者和房地产企业家以及产业链相关企业的最高决策者们，共同探讨当今房地产的新思维、新视角、新契机，在变与不变中思考，再次感谢大家收获慢慢，感谢大家的莅临，祝大会取得圆满成功，祝各位来宾身体健康，万事如意，谢谢大家。

　　09:00:41

　　樊纲：中国房地产没有大泡沫

　　感谢两位主办方领导的大力支持，那么话不多说，我们抓紧开启我们今天的主题演讲环节，温馨提醒各位演讲嘉宾，我们上午的主论坛演讲可谓是一席难求，议程满满，还请各位演讲嘉宾紧守15分钟的演讲时间。

　　那么，今天的第一位演讲嘉宾，他是中国经济体制改革研究会副会长、中国(深圳)综合开发研究院院长樊纲先生。樊会长今天的演讲题目是《城市群发展战略与房地产市场的调整》，掌声有请。

　　樊纲：确实是非常高兴再次参加21世纪经济报道举办的博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会，我们经常讨论一个问题，我们经常听学者说，房地产的需求没有了，需求这么少了，需求不振，媒体和报纸都这么说，从而作为分析市场的一个基础。我要提醒各位的是，现在的需求可是在一系列的严控和严限的条件下，我们的严限了几种重要的需求，各种改善性的需求，例如限制二三套房。限制住了迁移性的需求，外地人怎么买房，这两条限制下去，所谓的住的需求，很大部分受到了限制。还有就是限制了投资需求，为什么中国的投资需求这么旺盛，炒房的概念是可以讨论的，有的投资不一定是炒房，有的投资是出租的话，房子还是给人住的。有一批房子买了之后也不租，就等着涨价，这种就是属于炒房。如果中国放开的话，仍然还会有很多投资性的需求。中国的人均GDP现在还是很低的，今年大概是人均一万美元左右。老百姓手里有这么多的钱等着投资的机会，因为过去15、16年的时间内，中国经济的储蓄率一般高于40%，其中有几年是高于50%，我们成为了怎样的国家，低收入高储蓄国家，低收入高财富的国家。大家手里有很多的钱，等着投资的机会。股市不好，到国外投受到各种限制，我们的资本帐户是受管制的，客观的讲我们是发展中国家，还是要受管制的。大家手里有一大笔钱等着投资，如果放开限制的话，需求仍然是很强烈的。如果炒房和投资的需求过大，又会形成一种泡沫。现在不得不在长效机制没有出台的情况下，我们采取短期的限制措施，这是行政的手段。我个人近年来一直表达这个观点，在没有长效机制的时候，不能判断泡沫鼓起来的时候，采取抑制措施，就不会有大泡沫，就不会有大崩盘和大危机。从这个角度来讲，我们需要限制措施。

　　这种措施的好处，诸位现在都讲，我们现在日子难过，房地产市场也面临着很多的调整，我们很紧，资金紧，什么都很紧张。我们重要的结果，做这些宏观调控的调整措施的结果，我们没有大泡沫，没有像日本九十年代初期，像香港1998年前后暴跌60%—70%的状态，我们的软着陆，有一点小泡沫，不断的进行调整，这是好的事情。走出舒适区，经济学就是过热的时候，挣钱太容易，太舒服了，这就是过热的时候。如果继续大过热的话，没有这种限制，让各种需求完全迸发出来的话，从目前来看确实是有问题的，可以产生大泡沫，最后导致大危机，这样对中国经济长期来说是没有好处的。某种意义讲走出舒适期，面对调整是健康的状态。

　　最近这几年，中国房地产市场发生最大的一件事情，就是中央城市化战略的调整。这个调整表现在什么地方，以前的战略城市不叫做城市叫做城镇化发展，限制小城市的发展，给大城市供地，不给小城市供地，人口涌向了大城市，结果2014、2015年的时候，市场两极分化，一方面大城市房价高起，一方面小城市和小城镇库存积压。当时去产能和去库存，指的就是房地产的库存。两极分化对于决策者起到了重要的推动作用，推动他们转变房地产市场和城市化的发展思路。从原来的城镇化到现在鼓励发展大城市群的战略，鼓励向大城市多供给的战略，这是这几年的战略变化，国土资源部明确表态，要给大城市增加土地供给，减少小城镇，特别是人口流出的小城市的土地供给，允许大城市集体土地入市，建的房屋和租赁房开始上市了。然后几个湾区，雄安新区，京津冀加了地，提出了粤港澳大湾区，长三角城市群，现在叫做长三角一体化，对于房地产市场而言是最重大的变化。

　　城市群的发展意味着大中小城市的土地和住房的供给能够互补打通，这就会大大的改善城市群的区域，整体住房供给的情况。过去这些大城市发生的情况是什么，就是因为人口的增加后的需求增加，另一方面供给没有增加，严格受到限制。经济学家解说不了房地产市场的问题，这就是基本的供求关系的问题。为什么有的城市那么紧缺和拥挤的地区，为什么价格上不去，就是因为出现波动，马上供应供地和增加供给，供求平衡就是稳定和平衡增长的问题。现在城市群的战略，把一个区域的土地供给和住房供给，通过基础设施，通过轨道交通的连接打通，这对房地产市场的供求关系具有重大的影响。

　　在此我想提醒诸位注意的问题，注意正在发生的这些变化，土地供给的增加，会改变住房市场供求关系的格局。城市群的发展，会改变城市群中的大中小城市住房市场供求关系的调整。对下一站中国房地产市场的发展具有深远的影响。是不是有的地方房跌不知道，供给的增加是市场稳定的重要因素，而且这样一种新的发展，会带动整个城市化，带动整个城市群地区的基础设施的建设和各方面的需求，会吸引更多的人口进入这个区域。一方面是重点增加，一方面供地增加会带来需求的增加，这些确实需要进行深入的前瞻性的一些研究来判断未来发展的趋势。

　　最后，想说一点无论是新的城市化战略，还是现在的这些政策起作用的条件下，宏观形势的变化下，所引起的房地产的调整，我们应该拥抱。最近有100多家房企，面临着被兼并和收购的状态，我听说了以后觉得很好，说明房地产市场的市场化程度非常高，企业可以通过产权的交换，融资也好，盘活也好，使得产业整个得到调整。有些产业之所以难，就是因为去产能难。因为大家都抱着产权不动，都想着通过借钱、融资、贷款来缓解资金的短缺，就应该用产权来置换一些资金，来盘活一些项目。在这个意义上，我说这是非常正常的，任何一个产业都是经过这样一轮一轮的调整，包括房地产产业。几千家企业都在一个产业里面存在的情况，将来一定会逐步的适应和调整，都会这样的，不仅仅是房地产产业。发达国家的产业多好，一个产业里面就几家，叫做寡头竞争，价格上还有一些勾结，定价可以高一点，利润可以高一点，可以多搞一些开发和创新等等。我们的产业大概也面临着这样的调整，房地产经过这样的一轮调整，从供给和需求的各个方面，都会更加均衡和健康。

　　希望在座的各位，各个房企在下一个经济发展当中，在经济调整当中，取得更大的收益。谢谢大家。

　　09:21:24

　　贾康：抓住机遇，对冲经济下行的趋势

　　主持人杨曦：谢谢您，因为变量太多，处于稳定平衡的状态当中，感谢樊纲先生的耐心解答。下一位演讲嘉宾，是华夏新供给经济学研究院首席经济学家、财政部财政科学研究所原所长贾康先生。贾先生今天为我们带来的演讲，是《宏观经济形势分析》。有请贾康先生。

　　贾康：谢谢主持人，尊敬的各位领导嘉宾，大家好！

　　在制度变革这方面，坚定不移的改革开放，在经济运营这方面贯彻供给侧结构性改革的优化结构，提升增长质量，提升发展后劲。这些共识都在进一步的运营，宏观政策方面很显然在货币政策方面的调整看得很清楚，总的概念是稳健，后面跟着是松紧制度落在保持流动性合理和充裕。实际上是怎么松的问题，不能大水漫灌，绝对要掌握好节奏和力度，政策不排出降息出手，财政政策更加积极，强调的除了适当的提高赤字率之外，有已经有了大手笔的安排，在减税降负的方面拿到2.1万亿以上，优化结构上面区别对待。这种压力的情况下，现在地方政府也不遗余力，地方专项债在加快进入安排，地方专项债又实际上带有公共基础设施的产业园区，片区开发这样的一些带帽子的，盯着一大群项目，明确说地方专项债拿到手里以后，可以给相关的主体增信，成倍效应正在放大，如果我们自己抓住可做的事情，今年下半年的经济下行可以对冲，即使下行的幅度可以得到对冲平缓的结果。

　　今年两会提出增长速度从前面的6.5%下调到6%到6.5%的区间。也就是说底线是6%，这个目标的实现是大概率，上半年落到6.3%，下半年继续下行到6.2%和6.1%，只要在6%以上，大家要将注意力放在优化结构上，6%是保障小康的托底数据。在这个方面我们意识到经济下行压力的严峻性，要看到自己是有底气，自己有客观的条件，中国经济已经多年成长后，形成樊纲教授强调的产业体系的完整性，我们继续推进工业化和城镇化可观可用性，自己抗外部冲击的回旋余地，将中国自己的事情坚定不移的做好，做好是有难度的，比如说改革，中央这段时间下发文件允许改革犯错误，但是不允许不改革。大家已经感受到改革综合疲劳症的情况下，中央重提这个表述是有意义的。今年3月份专门下发了文件，地方工作一线到基层，要减负和破除形式主义，让地方工作的同事敢担当，做实事有作为。

　　建议：经济坚定不移的引领新常态，争取完成转换的工作，已经的开拓新的空间。首先应该进一步的强调市场引领的作用，优化结构要靠经济手段为主，市场优胜劣汰，政府更多的维护公平竞争的环境。从上海自贸区开始，到现在已经在全国复制了11个自贸区的概念，海南要打造全球最大的自由贸易港区，政府给出的规则。当然同时要搞法制化，保障宽松开明的让企业充分的发挥创造潜能的制度环境。

　　特别强调的是，中国现在必须扩大内需，而且我们在前几年已经看到了，进出口对于每年的经济增长和GDP增长的贡献率已经很低了，这是我们的底气之所在，现在可以进一步的扩大内需。这个空间就是有效投资，要摆在第一位。我不同意一些观点，中国现在就是要调动消费的潜力，靠消费支撑出一个新的局面。我觉得这里面跳跃性太大了，中国要紧紧抓住投资的有效空间，匹配的是工业化和城镇化。还有可以做的投资，这些投资从中心区域，比如说100个100万人口的规模城市，无一例外，都必须抓紧建设四通八达密度足够的轨道交通，这是国际上的基本经验，天文数字的资源砸到地下，要有足够的支撑。这些方面匹配了很多的事情，停车场各种各样的基础设施，这是系统工程，有国际经验和自己的经验证明，这些方面不要有任何的迟疑。正是利用我们的产能，多做事情的好机会。这样的事情，正好匹配的就是产业园区，产业新城建设运营和各种各样特色小镇的建设和运营。这些方面，政府的财力有限，正好可以结合改革创新，用社会资本合作拼力的方式，四两拨千斤，财政出很少的钱，或者是不出钱，切合补贴的资金就可以调动几十倍甚至是上百倍的民间资本，将要做的事情做起来。我们可做的有效投资。在具体项目上，例如乡村振兴有很多具体不同的辖区里面，定制化和形成方案的空间性和必要性。有效投资怎么样抓住机会，利用钢材、水泥、设备、劳动力等要素，有这些才能和潜力，我们将他们很好的用起来，关键要有很好的机制。

　　有效投资形成支撑，可以带出经济发展的后劲和整个社会和市场上预期相对稳定的向好，跟着调动的就是巨大的消费潜力，老百姓收入可以继续增长，就业可以对冲下行压力基本稳定，我们的消费是跟着出来的。投资的目的和归宿一定是消费，一定是满足人民的美好生活。你以为投资放在一边，上来就讲投资和消费，满足人民的美好消费，变成了本末倒置。消费没有后劲，落入了陷井，就是无源之水，这一点当下特别值得强调。去年全国规定资产投资只有5.4%，今年上半年回升到5.8%，显然没有充分的利用投资的潜力。其他的需求例如鼓励创新，给社保定心丸，房地产业怎么样真正的打造长效机制，我们的减税让利改革要进一步全面的推进，除了税、养老缴费和几百种行政收费和隐形的收费要配套的改革，攻坚克难的时候，将企业和纳税人的负担真正降下来。这些看法请大家批评指正。

　　21世纪经济报道提问：房地产健康发展长效机制的探索，有什么行之有效的思路？

　　贾康：我觉得这个思路，中央在2016年经济工作会议上就已经非常清晰的表述了。说了多年的打造房地产业建立长效机制，中央党史强调要构建基础性制度，推进基础性制度的建设。我的理解是什么，这个基础性制度的建设有不可忽视的四大方面，第一是土地制度。房地产在发展中，首先体现在中国的建城区继续扩大。越来越多的城镇，有能力接纳未来几十年还要继续进城的差不多4亿人，而且他们要成为市民。怎么样在中国基本农田占补平衡的情况下，源源不断有效的供给，土地制度的改革息息相关，一定要将中国的土地制度在城乡概念上打通，打通正在探索，现在农村集体建设用地入市是谨慎的试点，要看重农民地票制度的探索，占补经验值下形成全部的经验，原理城乡结合的农户的积极性调动起来，通过宅基地更有效的利用和腾出地皮复垦，通过小田变大田，腾出田埂的复垦，增加的面积测算当量进入地产市场进行交易。通过市场的机制，给原来城乡结合部的农民共享改革开放的机会，同时又可以保障国家粮食安全，维护占补平衡大前提，可以对接市场，很好的在匹配上，政府引领土地收储制度，源源不断的跟着顶层发展规划用地，这是土地制度的必须。很遗憾重庆的地票改革，别的地方跟进，很快叫停，前几年说要推广了，现在又无声无息了，我认为要进一步的探讨，打通城乡土地市场的关联，建立土地的统一市场。我们有这么好的探索和经验，要积极的总结，进一步的将它完善。

　　第二住房制度必须要双轨统筹，说了很多年，光讲房价只是看到表面的现象，房价是商品房形成的价格，已经是冰火两重天，光讲均价意义不大，还有托底和保障的经验，重庆是保障房达到40%到60%，房价反应不出来的供给怎么组织和实现。当然要有系统工程，托底的应该是将廉租房和公租房打通，因为区分不出来。如果共有产权房的话，这是中国城市的特点，年轻人和收入家庭应该是共有产权房。商品房的竞争应该更加的公平和放开，尽可能的消除商品房轨道上的行政限制，现在已经看得很清楚的负作用要消除。

　　第三，投融资制度的改革，不仅仅有商业性，还要有政策性。商业轨和市场政策轨一起起作用，才可以形成通盘的供应体系。投融资创新和改革，和前面所说的PPP有内在的联系，内在的开发建设各种类型的住房都打包在连片里面，很好的利用政府的资金来做。

　　第四，房地产说了很多年的房地产税，我坚持这是改革的方向。政府加快立法的过程中，要有实际的推进，光是宣泄情绪和各种观点在私下碰撞，进入立法之后，将草案公布于世，征求社会的意见，开电视广播的听证会，最关键的不是讲你的主张，而是讲你主张之后的论据，走向共和制，寻求最大公约数。我坚持房地产税，不能照搬美国的普遍征收模式，在中国处理好免税的问题，立法者讨论会有意义。最简要的说，长效机制就是包括前面至少四大方面的基础性建设，这是改革到深水区配套改革的攻坚克难的问题，谢谢大家。

　　09:45:32

　　钟伟：不是房价变贵了，而是我们的收入增长放缓

　　主持人杨曦：谢谢贾老师做的演讲和解答互动问题，为我们提出了非常详尽的思考路径。下一位演讲嘉宾，相信大家都不陌生，他现在也是一名实打实的网红专家，他是来自北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生。由21世纪经济报道出品策划，钟伟老师主播的《钟伟的买房必修课》，更是在喜马拉雅APP上的热门搜索居高不下。钟伟老师今天的演讲题目是《小心乘得万年船》，有请钟伟老师。

　　钟伟：非常高兴有机会再次到博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会跟大家交流行业的经验。19年了弹指一挥间，流水落花不知趣，天上人间。

　　我的汇报主题是硬汉时代：小心使得万年船，就是中国和国际治理的结构都在分崩离析的碎片化，硬汉的策略是硬牌比谁更硬、更猛、更横，房地产也不例外。我们向大家汇报，这些简单的看法，只有中长短的时间。房地产你怎么看待短中长期，短期就要看流动性，中期就看经济增长和收入增长，长期看人口。短期看流动性，非常对不起诸位，人民银行的流动性收的还是比较紧的，今年上半年以来到现在，各行各业都有一些普惠，尽管最终有流动性流入楼市。从现在到今后相当长的时间内，房地产能够获得的流动性的支持是有限的。目前房地产的销售金额是15万亿元左右的市场，中、农、工、建的大银行提供的信贷支持是数千亿，其实房地产行业的流动性的状况是收紧的。进入2017、2018年后中国流动性的供给，无论是M2和广义的信贷来说都掉到了个位数。流动性并不支持房地产有强劲的增长。

　　收入增长和GDP的增长，从2011年以来，现在长达9年中国的经济增长是慢慢向下的，从10%以上的增长，到目前维持6%的增长。特别关键的是，居民收入增长。居民的收入增长有什么意义吗，当然是有意义的，以25年到30年的职业生涯，如果收入是零增长，5%、9%的增长，你的职业生涯获得的收入是1倍、2倍、4倍，所以有一个比较高的收入增长的状况是非常重要的。长期来看，需要看人口。现在我们常常说中国的城市化率比较低，城镇化率比较低，还有大量可以转移的人口，很不幸的是，待转移的人口，他们既老又穷，很有可能不会通过商品房的方式解决他们的居住问题。结论是短中长期三个条件支持楼市的方式都在弱化，情况没有消失。从中期的角度来说，房子相对变的更贵的，并不是房价有明显的上涨，而是我们收入的增长放缓了，正从9%以以上的收入掉入5%的收入增长，这个因素使得购房者对房价的承受能力下降了一倍。另外一个因素就是人口，农村待转移的人口的可支配收入是1.5万元、1.6万元，一个家庭是4万元，不能支付80万元一套商品房。没有意外的话，大概在2040年前后，人口达到巅峰，往往在此前的10—15年房价会到达巅峰。

　　第二个因素是什么，如何看待政策？

　　7月初到现在，房地产的政策在悄悄的收紧，比如说发改委对房地产企业海外举债政策，关于土地增值税如何征管立法的政策，关于银保监会对于信托融资计划的收紧。不要指望涉房政策有任何的放松，2015年三季度有放松，2017年一季度到现在有严厉的收紧，将会持续下去，房地产的硬汉游戏就在眼前。

　　房地产过去的表现是不错的资产配置，回报率在前三位，这些情况稍稍有些变化了。怎么看待经济增长，并不是特别的困难。2015年到现在中国的经济增长的表现是一般的，不算好也不算坏，其中有一个特别引人注目的现象。经济增长平稳的同时，经济泡沫波澜壮阔。2015年有股灾10万亿级，2018年有股灾，10万亿级，互联网、PPP、小贷都是万亿级，过去四年中国在经济增长不过如此的同时，我们会遭遇如此之多的万亿级到10万亿级的各种各样的泡沫，所以我们看到，经济增长平稳的同时，为什么会有如此之多的泡沫，房地产会不会视为阻碍消费增长和实体经济获得更多资金流入的项目。如果有这样的认知的话，这个行业的前景我们将更加的谨慎一些，但这已经是存在的现象，当然事情也没有那么严峻，考虑到百年中国梦的第一个百年，三大攻坚战在明年年底和后年年初要宣布的。我们估计在2019年和2020年整个经济的局势是超级稳定的，没有太大的问题。

　　怎样看待开发商，尽管主持人用优秀的嗓音说开发商要放弃万亿级优秀的执念，茅台说万亿是伟大企业的执念，每个人都有这样的执念，当一个行业渐渐的出现高不可攀遥不可及的头部企业和领先企业的时候，也表明这个行业渐渐的进入了兼并、收购，退出整合之后的成熟阶段。房地产行业也必然走向这个阶段。现在我们前十位的市值占了30%，单个前10位一家的市占率，无论是销售金额和土地收储金额都是3%左右。我们预期未来5年，行业前10会占据半壁江山，单个一家企业的市占率会达到5%，对于还在中游的阶段和更小的企业日子很难过，我们不担心小房企，可以小而美，可以退出，没有关系。我们担心的是中型房企将陷入死亡之谷，他们的土地收储，在2016年下半年和2017年是比较贵的地，而且错配在四五线，他们的商业模式比在前面的10位和20位的企业并没有出色的地方，他们的战略也没有更加出色的地方。向前走更加的困难，向后退，心不甘。中型的开发商，排位目前在行业20位之后，50位之前，你何去何从，愿意变小吗，如果变大的话又非常的困难。行业的硬汉游戏会出演，市占率从3到5的过程，万亿级是如何达成的，条件是非常的苛刻，大概需要四个条件。

　　1、你的成功不是你有多优秀，而是你的对手倒下来了。对于优秀的房企，有的喊出了活下去，如果活十年你就是优秀的，因为对手在未来的十年会大量的去。第一条线路是我自己不犯错，我等待体量相当的对手犯错。有这样的企业会选择这样的路径。

　　2、我们需要双轮驱动才可以达到万亿。只做开发和销售型的物业是不行的，还要必须做自持重资产的物业，或者是介入到金融等其他的行业。如果不是这样的话，我们要达成万亿，年化的增速必须保持在30%以上，这个是非常困难的。所以需要双轮驱动，也需要兼并收购，目前还没有到兼并收购着急的时刻。

　　3、认清楚你的利润市场在哪里，你的规模市场在哪里。由于中国经济的增速在放缓，因此当一个人的身体有应激反应的时候，身体的供血会有限的供给大脑而不是神经末梢。当国家经济面临调整的时候，优质资源也会集中到最有活力的区域。以武汉作为一个点，南北划线叫做长江，东西划线叫做京广线，所以在长江以南，京广线以东非常狭窄的扇形区域是中国产业集聚，创新和人口迁徙的中心。以长江为界，南北方的经济差距拉大，北方占到经济总量的大概34%、35%，东西向划分西北的情况更加的差。我们知道京广线以东和长江以南是利润市场。在这个区域当中，形成了有机的城市群。在这个市场之外，区域之外是规模市场，高周转的策略仍然是成功的，仍然是必要的，但是随着去化的放慢，随着土地资源获取的昂贵，中西部地区通过非公开市场拿到廉价的地，保证开发商最底线的安全，做大一些规模还是有可能的。我们会把未来1/4扇形区域界定为利润市场，剩下的市场是规模市场，当然也有孤立的点，比如说郑州、武汉、成都、重庆，也会有一些机会，但是总体来说，中国经济和人口的重心都在向1/4的扇形集中。

　　4、每一个成功的房地产企业背后都有一个银行或者是两家银行的影子，如果没有大型银行对某一家企业的持续不断的努力的支持，一家开发商是很难成为行业前十的，或者说，如果你的企业到目前为止，在中国的大银行当中，你不是它的长期支持你的优质客户的话，你未来挤身行业前十的机会非常的渺茫。也许我们会看到万亿级的房地产企业，我们需要更多的机会，通过这些企业外向性和规模型的增长，要达到万亿是困难的。

　　最后对消费者有什么可以说的，我们就需要问一下，谁在买房。他们在哪里买房。谁在买房的群体在2017年3月之后变成了这样的群体。他们的年龄大约在34—35岁，受过本科以上的教育，已婚，从事着金融或者是信息行业的工作，这是一个买房的群体的主力的画像。如果是在北上广深这样的城市买房，他们将买二手房。如果是新房的话，主要是集中在人口超过1000万，城市GDP超过1万亿的城市。所以我们理解这些人在买房，他们买的房不是现在放开户籍限制的500万人口以下的大城市，恰恰相反而是500万以上甚至是1000万以上的超大城市和特大城市，这是我们所看到的购房者的群体。当然外地人，非本地人买房的年龄比本地人更加的年轻，他们能够承受高房价吗，一定的能力是可以的，目前的收入决定着现在的年轻人对高房价的承受能力在弱化，而不是强化了。

　　对这些购房群体我们有什么建议，我们不能认为中国的房地产由盛转衰的临界点，还没有那么夸张，房地产市场每年有10—15亿平方米的销售，仍然是10万亿以上巨大的市场，但是市场的边界增长没有那么快了，所以对于首次置业者还是必须要选择千万人口万亿级GDP的城市去置业。如果拥有了不动产物业的人，还是入袋为安吧，谢谢。

　　21世纪经济报道提问：大湾区、长三角、京津冀会怎样影响未来房价的趋势？

　　钟伟：谢谢，大湾区和长三角都属于我所讲的未来中国经济活力的1/4的扇形区域，这两个地方是不错的。第三极是廊坊、保定、石家庄、雄安我们不知道，不确定性太大了。我们只能看剩下的两个区域长三角和大湾区。长三角是有优势的，不错的。涉及到跨省的协调，上海、江苏、浙江、安徽的协调。跨省的协调在中国往往比跨国协调更为困难。所以长三角仍然会非常好，上海仍然是强劲的龙头，但我们可能更多的寄希望于大湾区。大湾区在三个当中，我优选它。理由：

　　1、广东能够引领大湾区之内的21个城市做得比较出色。

　　2、大湾区当中，到目前为止是人口覆盖比较多，可能有六七千万人口，但是人均GDP相当差，不到二万美元，1.6、1.7万亿美元，比国际上其他的湾区人口更多，高度更低，所以更有潜力去覆盖区域市场和整个中国的市场。

　　3、在这个湾区当中，已经形成了良好的城市群形态，有非常优秀的一线城市，比如说广州和深圳，也有比较不错的准一线城市，譬如说佛山、东莞。还有其他很多的三四五线城市，产业的支撑融合硬件的一体化都不错。三个比较当中，我们目前看珠三角是有优势的，谢谢大家。

　　主持人杨曦：非常感谢钟老师的演讲和解答，语出惊人，我们很受启发，再次感谢钟老师。博鳌·21世纪房地产论坛作为国内顶级的房地产交流对话平台，一直保持着与专业的学术机构沟通交流。接下里，让我们有请清华大学房地产研究所所长刘洪玉先生，为我们带来题目为《高质量转型发展下的房地产：政策与市场趋势》的主题演讲。掌声有请。

　　10:10:25

　　刘洪玉：高质量转型发展下的房地产政策与市场趋势

　　主持人杨曦：非常感谢钟老师的演讲和解答，语出惊人，我们很受启发，再次感谢钟老师。博鳌·21世纪房地产论坛作为国内顶级的房地产交流对话平台，一直保持着与专业的学术机构沟通交流。接下里，让我们有请清华大学房地产研究所所长刘洪玉先生，为我们带来题目为《高质量转型发展下的房地产：政策与市场趋势》的主题演讲。掌声有请。

　　刘洪玉：各位来宾大家早上好，非常高兴能够今天来参加峰会。主题非常的有意思叫做走出舒适区，我自己觉得舒适区就是机会多，大家可以用惯性思维买贵了也没有关系，最多就是等一等，基本上成功率非常的高。因此大家选择了舒适。后面叫做稳定平衡视野下的中性增长，就是我们正在讨论的当下和未来将要面对的问题。我自己感觉，既然要走出舒适区，就不会那么舒适了，这个时候就需要更加的理性，更加的专业，更加的勤奋，更加的专心和聚焦。尤其是在这个时候如果买贵的话，要想在靠传统的策略就非常的困难。今天讲的政策和市场趋势因为时间的关系，我就重点的讲未来市场变化和看法。

　　我们说当前房地产市场的发展面临着非常大的变化，一是房地产市场内部的环境发生了变化，我们已经连续20多年非常高的住房建设的投入，我国以住房为主的房地产市场发展到了非常高的高度。当然我们解决了住房的问题，有了巨大的成就，同时让住房市场告别了短缺的时代，没有那么多普遍存在的机会。市场从关注数量到关注质量，从关注增量到存量，从简单的开发到开发和管理并重，甚至管理变得更加的重要。在有些城市提出了楼宇经济的说法，实际上更加关注后续空间的使用和运营管理。在新建和更新方面，更新发展变得更多。出售单一的模式，短平快变成了出售和出租并行，慢慢的向持有的方向发展的话，出租变成了很重要的模式。

　　最近有很多的研究，过去的供应逐渐打破短缺的状态，开始出现了地区过量的供应。外部环境也在发生变化。前面几位专家实际上重点讲了这些变化，一个是经济增长速度放缓了。再有一个城镇化发展的速度开始变慢了，我们也在更加强调提高城镇化发展的质量。从社会环境来讲，大家已经开始意识到了以传统土地融资的城镇建设发展的模式已经变得不可持续了。整个的社会上也形成了一个简单的共识叫房住不炒，前面专家为什么说调控政策不太容易发生变化，我觉得主要是源于这样的社会共识。当然我们说外部环境，还有个一个很重要的变化，跟房地产相关的某些技术，当然主要是其他技术在房地产领域的应用。这方面的技术迅猛发展。当然大家谈到5G的发展不确定性因素的增加，这些都是让我们房地产市场在一个变革的过程中。市场环境比较简单，可以用比较简单的方式去处理，实际上现在变得越来越复杂。从政策的层面上，我觉得我们思路也非常的清楚，就是说要完善基础性的制度，刚才前面嘉宾也说了，四项基本的制度。房地产制度里面，最主要的还是住房制度，基本住房的问题解决，应该和相对应的土地供应的方式相关联，这是完善基础性的住房制度。它的定位就是房租不炒，然后就是要构建一个稳定市场，促进市场的稳定发展的长效机制。这个目前也在开始慢慢的把它具体化了，过去稳房价，现在是稳地价和稳预期。目标实际上就是希望实现住房政策的目标，住有所居，还有房地产市场目标应该是鼓励，或者说让房地产的投资或者住房的投资和消费始终保持活力啊，这是我们房地产和经济重要的部分。最新的政治局会议，提到了这样一个大的框架。当然目前通过一城一策的方式落实好长效机制。住房制度的角度，现在做的工作主要弥补过去的短板，还有实现多渠道的供给，让社会力量参与住房的供给，如何让居民家庭住房的可支付性制度建设起来。具体我们看到活力是发展租赁市场，在适当的增加共有产权的住房供应，共建长效机制这些方面，重要的就是说要围绕市场本地的目标，综合的利用租房金融成正比，包括财税、行为规置等工具，加上我们协调管理的制度，市场的监测预警，工作的考核评价问责等等这些工作，一套的综合制度来作为稳定的机制。

　　目前一城一策设法能够让城市政府从过去调控变成稳定，中央政府更多的是承担指导的责任，但是看到各个城市再调整微调政策，一城一策制订的调整，发挥市场管理的政策，在这个过程中结合自己城市做了微调，从宏观政策的角度，希望能够摆脱阻力。过去的发展依赖财政的模式，从雄安新区到北京的中心，都看出一些情况。

　　制度基础和土地制度、规划管理制度、预算财政的收支制度相关联，没有这样的制度基础，很难形成这样的一种模式。主要的贡献就是促进城市化和工业化，促进了城市的增长，也有一些负面的效果，就是造成了土地资源的错配推高了房价。重增长轻发展，引发了政府债务方面存在着风险，还有产生社会民生问题。

　　这个制度主要的特征，我们叫自反馈，自放大，既是客观结果也是主观目的，调整起来是非常的困难。未来的趋势实际上是希望替代，我们发现虽然不可持续，但是短期可以难替代。长效机制通过税的方式，通过完善金融参与的这样一些规则，来确保市场的稳定。另外房地产的行业，作为经济的重要部门，过去强调对增长的支撑，未来是对经济稳定的支撑是非常重要的。过去我们要强调投资，未来市场和住房消费，其他的非居住的房地产的运行管理过程，实际上也会对经济带来很大的贡献。

　　城市群、城市圈发展战略，实际上也让我们有了很多新的发展机会，如何判别什么地方可以值得投资选择的区域，有很多的一些方法和标准。还有就是未来很重要的发展理念，包括绿色健康的内容，刚才到的房地产的相关技术，第一类技术就是绿色健康的技术，这些技术的应用被理论证明是有益于改善人类的工作绩效和工作状况，我们做过相关的研究，绿色建筑的成本和收益也是能够匹配的，市场有这种机制使居民愿意付出更多的钱为了绿色建筑。第二类的技术，我们叫做智慧科技。跟智慧相关的话题非常多，智慧社区、智慧建筑等等。实际上这种智慧技术，让房地产的产品，让房地产的服务，房地产的管理能力出现了赋能。让它出现一些新的变化，比如说这种房地产的智慧管理，过去用大数据、云计算包括很多智能设备，对建成的这种商业空间进行非常高效的管理，能够有效的节约成本，提高效率等等。这些应用逐渐的改变传统经验和格局。

　　在二房市场的服务当中，有很多新的技术出现，未来城市的可持续发展的技术，实际上有很多，我们越来越多城市更新的项目，比如说空间的营造，整个开发技术，城市更新健康的空间，城市的韧性，公共私人的合作，等等这些方式，还有柔性的工作空间的创作，资产的再定位等，这些都是出现在未来城市发展的过程中一些新的技术，创造更高的在开始利用。帮助我们去既定空间里面的价值，更适合人们需要的房地产空间。实际上现在出现了联合办公，联合居住、联合酒店入住的形态，包括3D打印和智能建造技术，实际上都使得传统的城市建设发生了一系列的变化。比如说传统的城市规划就是将不同的类型分开，并且通过汽车将他们连接起来。在街区建一栋栋的住宅项目。这种模式正在瓦解，传统的模式大家认为效率低下，不可持续，而且不健康。未来将建设更加紧凑，行人和自行车友好的城市，城市可以用非常细的颗粒结合起来。政府规范管理和用途管理的可能性要增加，已经出现的住房和工业、零售和酒店、教育和娱乐混合的用途。参与到开发融资的机构，我们看到科技公司、大学、金融公司等等开始参与。将来开发的项目更多是建设城市，关注适宜居住和可负担行，对社会持续发展的责任，以及对社会和环境有利的事情。过去我们关注一些项目，将来关心的是更大的范围。房地产企业在此过程中，要更加的专业和理性，从快速成长到高质量发展方式的转变，过去是关注机会型的投资，未来更加关注稳健和持有型的投资，这样才可以促使房地产企业从单一的开发商的角色向多重的角色转变。多重的角色包括资产管理、运营、服务提供商甚至是基金的管理者。

　　时间的关系跟大家分享这么多，谢谢大家！

　　主持人杨曦：谢谢刘所长的精彩演讲，现在请看提问。

　　21世纪经济报道：城市群和都市圈的发展，是否意味着大城市崛起，小城市消亡？

　　刘洪玉：这是一个很好的问题，实际上城市最关键的要素就是人和土地资源、公共服务、工作机会、生活质量，但是我们在城市群、城市圈的范围内，大城市和中小城市之间就存在着资源分配不均衡的问题。实际上通过刚才提到的城市群、城市圈，甚至是城市经济发展带的思路，让大城市所具有的优势充分的发挥，让中小城市优势，拥有比较多的空间资源，有比较好的环境资源，让新进入城市的人口不在仅仅是单纯的进入到大城市，提高中小城市的承载力，从而促进城市之间的协同发展。要想实现这一目标，还要解决很多的问题。前面有专家提到，当两个城市跨越省级行政边界的时候，就可能会有很多制度性、行政边界阻碍资源要素资源在市场中的配置，如何消除这些壁垒，促进资源自由的流动，促进大城市和小城市共同的发展。当然一个孤立的小城市，如果不是有特殊战略的地位，慢慢的向城市群发展，城市群中包含了大中小城市，集中式的发展将是我们看到的结果。

　　10:31:33

　　聂梅生：2019——中国房地产未来已来

　　接下来，让我们掌声有请全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会名誉会长聂梅生女士，上台为我们分享《2019房地产未来已来》的主题演讲。

　　聂梅生：谢谢主办单位、各位专家、各位企业家、各位媒体朋友们，很高兴又一次来参加博鳌·21世纪房地产论坛。刚才听了很多专家的演讲，给了我很多的启发，对于房地产的解读非常的深入。我想从另外一个角度说一下房地产，也就是房地产和其他产业之间的关系还有我们的不足之处。我演讲的题目是《2019房地产未来已来》。

　　当今世界面对百年未有的大变局，今年已过半，这一点大家有深刻的体会。从全球来讲，世界经济下行风险加大，主要经济体的增速放慢，比如说IMF预计美国经济增速放缓到2.5%，一季度是3%左右，二季度掉到2%，欧元区是1.7%，日本为1%，中国是6%到6.5%之间，也都在下行。这件事情，我认为经济下行是有周期的。

　　中国近年也很特殊，今年是建国70周年，很多的政策跟建国70周年有关，包括房地产和宣传口径。今年又是数字化元年，二季度开始5G开放，中国现在开始驱动了。现在提升新增长的动能，我进行了思考和搜索。实际上在三个方面体现新动能，是不是还是积极的盖房子，不是这样的。高技术是新动能，服务业是新动能，消费升级是新动能。三个新动能有内在的关系，而且跟房地产非常的密切。如果房地产抓不住三个新动能，能量在哪里，还是买地买房，我认为不是这样的，要跟这些新动能产生密切的关系。我只讲其中一点，就是关于科技。

　　传统的概念将被两个字改变，“数字”。很多人不太习惯，什么叫做“数字”。从全球来讲，G20刚刚在大阪开过，发了大阪数字经济宣言，从全球性20个国家发表一个数字经济宣言。“数字”两个字排在经济的前面，也就是说数字经济是全球性的，因此数字两个字不可小觑。习近平总书记在两年前大概2017年就提出，审时度势，超前布局，主动实施国家大数据战略，加快建设数字中国。数字中国比大阪的数字经济还要早。

　　数字城市、数字产业、数字家居是风起云涌。所以数字化引起全球政治、经济、社会和人民生活的巨大变化，我们要准备好。

　　这个事跟房地产有什么关系，我自己研究房地产的宏观政策和数据多年，我觉得2019年房地产的大势接近一个临界点，并不代表从此以后房价大跌，我从来不这么认为，它会翻篇，会出现跟原来不一样的局面。刚才刘洪玉教授讲的内容我是同意的，翻过去是什么样子。长效机制已经推了很多年，之间是有关系的，长效机制是量变到质变的过程，到了一定的程度会发生质变，内部有联系，目前到了临界的时候，就需要翻篇，房住不炒就是一个翻篇，这个篇快翻过来了，原来解决中低端住房的问题，这里不回顾了。之前一段时间大力的推棚改，从棚改政策以后，结果让三四线城市房价大涨，支持了房企的规模，很多房企的规模扩张跟棚改中的实物补贴是有关的，现在拿出了4万亿老旧小区的改造，这就不一样，这就翻篇了，这是很大的量变到质变的过程，稳定了房价地释放了租赁市场，这就是市场机制的结果。

　　一开始提长效机制的时候，谁能想到最后的节点拿4万亿元做老旧小区的改造，这是逐步翻篇的过程。从银根来讲，我们坚持资本层面不放松，一点都不放给开发的层面，搞得开发商非常的难受。实际上钱往4万亿元的老旧小区，也不放在开发贷，资金放到两个篮子，还是支持房地产，还是投资。不投炒地皮，不投开发贷，而且还将信托勒死了，这是对的，而且是长效机制资金的转移。从地根来说，土地财政开始没落，新的土地资源开始释放，而且速度非常的快，刚才贾康老师讲到这一点了。税收方面我支持土地财税，我觉得建立新的税制是肯定的，就是在C端，中等收入以上的人群的增加的话，税制一定是往个税变，变到怎样的局面，我是不知道的。

　　对房地产来说，我们要突破三大发展瓶颈，让不动产动起来，三大瓶颈是什么，首先是投资和消费，国内习惯讲GDP，开始觉得制造业指数PMI很重要，消费指数CPI大家都可以接受。现在国际上出现了国民幸福指数GNH，这个指数跟我们息息相关。昨天21世纪的总裁讲这个问题，不要总是提前面的三个内容，既然提到美好生活就要有指数，不仅仅是要有住房、还要有绿色建筑和幸福生活指数，国际上已经有GNH，这就是我们的空白和发展的过程。

　　增量转存量，大家讲了很多，这里不说了。我们的销售额追求万亿转变到存量资产的价值，它在什么地方，来源在什么地方，不要总是提增量多少万亿。

　　开发者的服务，由短期的开发从几个月到一二年，转变到长期运营服务，如果转不过来的话，很多金融工具用不起来，产业链也不完整，实际上要突破这三个瓶颈。产业融合应该是经济发展的大趋势，不要总是房地产老大，我控股，我上市，我占股50%，要跟其他的产业融合，这是大的趋势。根据国家统计局的数据，有8亿的中国城市常住人口，住房是300亿平方米，全国房地产的总市值达到了300—400万亿，这是相当大的存量。如何将这一数据激活，盘活使用形成巨大的市场，就需要产业融合，不是一家办得了，也解决不了300—400万亿的存量。

　　产业的维度非常的大，这次讲房地产和科技产业的融合。我们跟科技产业大概的回应一下，12年是一个叠加，1995年到2007年，我们习惯于WINDOWS和电子邮件。第二个，从2007年到现在，人+机器，包括移动互联，最出风头的就是微信出现了。今年往后的12年是物物相连，为什么说2019年非常的重要，从今年往后的12年是大数据、云计算、AI和IOT的时代，对于房地产来说是非常新的产业的融合。我觉得移动互联人+人，这一轮已经落后了，过去的12年我们没有跟产业很好的融合，无论是互联网+，还是+互联网，我们都没有做好。现在从场景到场景，我们不能再落后了。楼市后规模时代是地产+数字化，建设有生命力的房子。

　　现在很多人说5G给中国带来了什么，到底是什么。一级是大哥大的时代，二级是发短信，三级是发图片的时代。之前都是按键时代。4G是智能手机的时代，5G到底是怎样的时代，大家都在想象。我问了很多人，5G可以带给我们什么，这就是起点，很难看到二三年后出现了什么。因为4G出现了，谁也没有想到的微信和支付宝。5G随时随地万物互联的时代，有巨大的想象空间的。

　　房地产增量和存量的关系，先看社区物业，全国物业服务企业有11万家，从业人员千万人，年薪收入是6000亿，占全国增加值是1.4%。天量的社区物业上面跑的互联网企业都在我们的平台上跑，光是美团外延就有5000亿元，相当于整个物业管理的收入，都在小区的平台上跑的，说明了什么问题，网上零售额占总销售额的15%，不要提顺丰了。互联网企业在社区、2C端远远大于社区物业的B端的容量，不在一个体量上，因为不在一个维度和层次上。这种情况之下，经过了大概三个季度的准备。昨天的闭门会议上，全年房地产商会有两大举措推进三大转换。第一，我们成立了全联数字化社区峰会，数字化社区是转换发展模式重要的抓手，有人说得社区者得天下，国家发4万亿元在社区改造，不是给房地产开发商建新房子，而是在社区改造，这是非常重要的抓手，我们必须要抓住，而且是有政府和资金支持的，有银行支持。

　　第二，跨行业联合中国铁塔全面建设5G，到底可以带给我们什么，我们在想象，我们首先抓住基础建设，居民小区、商场写字楼、产业园区，可以全方位的连接布局，相当于国家修信息高速公路，是由国家出钱。

　　昨天的闭门会议上签约，我们发了两个文。这个出发点是从C端开始的，这是今年上半年国家统计局的数据，恩格尔系数首破了30，食品占了28.5%，这方面挖掘的差不多了，美团抓到28.6%，占了一大块。其次就是居住达到了23.1%，这就是蓝海，其他的我就不说了。今年上半年出来的居民消费系数，说明中国真的解决了吃饭的问题，开始进入中等发达国家的水平。

　　社区来讲，有两个B，一个B是物业管理，一个B是互联网的端。物业包括社会服务和物业服务，包括美团和淘宝等电商，互联网企业也要进入社区中进行服务。两个B是不一样的，他们同时要进入。最后你面对的是谁，还是C端的客户群体。也就是说物业管理思维，电商是流量思维，这是目前的状况。最终从C端出发，数字的出发点都是C端。从这里考虑问题。享受服务的终端客户和提供终端消费，目前形成了10万亿元的消费，就体现在社区和小区当中，改变各自为政分散的状况，树立以客户为中心的思路，见物又见人，人人相连，物物相连，这就是顶层设计的思路，将小区和周边放在一起，再往外走，这就是我讲的概念。

　　社区的概念和小区不是一个概念。小区的概念是有边界和实体的，有门禁的。社区的概念可以是虚拟的，电商形成的社区的概念，这是偏虚拟的。这次中国铁塔的5G，覆盖的是1.5公里的半径，你可以说是虚拟的社区，并不是有边界的小区，现在社区是虚实结合，不能只说一个，说哪个都不对，实际上移动互联时代的社区服务，实际上这样的情况，虚实结合的情况。物业叫做B2，社区电商叫做B3，同样成立数字平台，两个B在一个平台上，对C端中间有一个门，不是刷脸的门，而是虚实结合的B。目前正在征集方案，大家都要解决一个方案，如何设计好虚实结合的门，有门就有K，就要有钥匙，这就是数字社区。我们作为结构就要解决问题，目前正在征集方案，希望大家都来参加这个方案，我设计怎样的K(钥匙)，将虚实结合，将两边的B放在这里，设计怎样的云平台，钥匙就在我这里。进一步的研发数字社区的方案，5G改变了什么，带来的产业升级在哪里，一定要说清楚。基于大数据的思维是什么，基于数字货币，区块链部分的数字社区在哪里，基于社区整合的方案在哪里，基于原来智能化、智慧化系统的方案在哪里，我们继续征集这些方案，我们想要建立开放型、互联互通的数字社区云平台，谁来做。现在很多人报名，你可以做云平台，可以将B和K设计好，我们非常的欢迎，我们开展多种特点的数字社区的试点，不同类型的试点，最后形成一定的标准进行推广应用。

　　最后，我很同意马云最近的讲话，如果是在汽车轮子上的美国，那么是在互联网或者是手机上的中国。未来已来，让我们拥抱未来，谢谢大家。

　　主持人杨曦：谢谢聂会长，我们看看用户提出的问题。

　　21世纪经济报道提问：有人说养儿防老靠不住，以房养老又不太够，您认为养老有什么可行的选择？

　　聂梅生：养儿防老靠不住，我非常的同意，中国很长一段时间是执行计划生育，这一代人开始进入老年了。如果说靠一对夫妻都是独生子女，养上面四个甚至是八个是不可能的，养儿防老是不可能的，我已经进入这个阶段，很少有人靠养儿防老，中国传统的孝，不一定体现在养老，可以体现在其他的方面。以房养老我觉得是有潜力的，我支持的。但是为什么行不通，因为中国的房价和租金的问题，我在中国闭门会议上讲到中国还有一大块，就是租赁没有很好的系统政策或者是协会。美国NAR是一百万人的协会是由经纪人组成的，相当于链家和我爱我家，中国没有这样的协会。当房价和租金也就是租售比在20以下，20个月的房租可以买一套房子就合理的时候，这个时候以房养老就可以的，现在房价相差的太高了，我认为将来是方向。

　　目前中国的情况之下，应该是多层次的养老，例如居家社区养老，国家做了很多的努力，做了很多的驿站。机构养老在很多地方也分低层和中层、高层，应该是多层次和多方位的养老，养老在中国的养老产业中，养老大健康是第一重点的，我在过去两年讲了养老的问题，现在列为议程了，因为人太多了，涉及到二三亿人。

　　主持人杨曦：谢谢聂会长，您要稍微的停留，您刚才提到了数字社区，对养老有所助力和帮助，现在就要邀请在座的各位在这里一起来见证全年房地产上去数字分区的揭牌。同时有请数字社区分会秘书长、Talkingdata创始人&CEO崔晓波先生上台，与我们聂会长共同揭牌。同时有请：

　　商会副会长、路劲地产主席单伟豹

　　商会副会长、国瑞置业董事长张章笋

　　商会副会长、天鸿地产董事长柴志坤

　　商会副会长、中民投资本董事长刘秋明

　　商会副会长、精瑞(中国)不动产研究院院长张雪舟

　　中美不动产协会CEO酆峰

　　全联房地产商会秘书长赵正挺

　　全联房地产商地副秘书长兼数字社区分会副秘书长陈江根

　　数字社区分会发起单位召集人、中电物联董事长蔡鸿岩

　　管家帮董事长傅彦生

　　鉴微知著智创始人CEO盛家华

　　易众享联合创始人葛蓬蓬

　　中国铁塔北京公司副总经理李彤

　　菲立日盛家居联合创始人何秋华

　　有请以上嘉宾上台见证揭牌仪式。

　　有请：聂会长与崔秘书长，为全联房地产商会数字社区分会揭牌

　　让我们一起倒数：3…2…1…

　　全联房地产商会数字社区分会将融合开发、物业、互联科技、金融、服务等类型会员企业，通过5G、物联网、大数据、区块链等数字化创新，将政府、协会、社区组织，与服务端的每一家企业，以及需求端的每个家庭有机链接，实现数字社区与实体社区互为支撑，培育新的经济增长点，并为居民创造美好未来生活。

　　谢谢聂会长与台上各位嘉宾，请各位嘉宾入座。

　　11:03:51

　　余丽娟：千亿后融信的企业发展思考

　　接下来，让我们有请融信集团总裁、融信中国执行董事余丽娟女士，为我们分享《千亿后融信的企业发展思考》。有请余总。

　　余丽娟：各位领导和各位来宾，大家上午好！很高兴来参加这个盛会，在几位大咖专家之后演讲，压力很大。

　　今天的演讲主题是《千亿融信的企业发展思考》，很多媒体的朋友说融信作为一家上市公司，20多强，实际上在公众场合融信的声音很少，所以很多人不知道融信是一家有什么样特点的一家企业，今天利用这个机会简单介绍一下融信。

　　从图上看到4个数字，3年，9城，单价21672,2542万平方。先说3年，融信速度，应该来说目前在这个行业里面，从100亿到1000亿的跨越最短时间的3年，除了融信还有中粮，这个标签说明融信在过去的发展是非常快的。这三个图表一个是营收、总权益、总资产，3年我们各项的指标都有非常大幅度的增长，从67%到80%不等。3年累计拿地，16—18总的总额占总的投融资的63%。

　　9城，峰会论坛上听到很多业内的分享其实有很多规模差不多的企业，可能他们城市的差不多，有70、80啊家公司，甚至更多，融信只有39个城市，融信是区域生根的城市。主要分成三大区域，一个是长三角，一个是大湾区，还有就是中原。我们主要是9个核心的城市群，长江西岸、长江中下游等等，可以看到聚焦重点的区域，其实就是两大块，长三角+海西占了80%。我们有大部分土储在这些城市，长三角和海西中的4个城市为主，南京、上海、杭州、福州，项目的总量占39个城市的45%。

　　第三个数字21672平房单价，说的是融信的品质。我们是2018年上半年销售500亿以内的内房股，全国上市的房产均价排第6名，跟我们的产品和产品属性决定的。我们一开始比较喜欢在核心的地方一二线，在核心的区域拿地。注定了它一定是以做中高端和改善为主的产品。

　　到目前为止，有4大产品系的沉淀，一个是世纪系、海月系、海天。因为我们的布局，因为我们的产品，我们企业有一个基因是品质的基因，70%是品质的基因，新拿地我们做一些创新和标新立异，70%的复制，70%的惯性，加上30%的创新。2542万平方，说的是土储，刚才说过了，土地的储备在长三角和海西、大湾区占了43%，大湾区是30%，土地的成本只有6356元/平方米，其实我们楼地比差不多是3.3%、3.4%，手上的土地是优质的土地。开发的模式是以招牌挂，以及一二级联动为主。目前已经开发的和正在开发的加起来，一二级联动的建筑面积有差不多700万平方。我们有一些特色的开发模式，城市更新是现在比较热的词，实际上从2009年之前就开始做城市更新的项目，就是旧改的项目。目前做了6个项目，加起来接近700万，现在做一些TOD的项目尝试，目前有2个项目已经落地。

　　融信被业内说是一匹黑马，如何从黑马到千里马，下面跟大家分享一下，有一些点的思考。后千亿融信，我们的未来在哪里。说到市场、经济、政策台下有非常多的专家，我就不班门弄斧了。每个人对这些的理解都差不多，我们的机会在哪里。我觉得一个概念是城市化，中国的城市化是不到60%，跟发达国家还是有差距的。这两天的论坛不停提到的词是城市群、都市圈。城市群是未来发展的主要单元，城市更新有40亿平方的改造规模，4万亿的资金投入，这是未来房地产市场增长的动力之一。

　　融信在杭州进行了一些布局，主要由第三事业部负责。融信有4个事业部，第三事业部去年总的销售额应该集团的1/3，所以说把这个做为融信比较典型的事业部，用几分钟做一个简单的分享，对同行一些想做区域深耕的有一些帮助。都说无品质不杭州，我在杭州待了三年多。媒体圈有一句话，你爱他，就让他来杭州做房地产，这里有非常高的制高点和氛围，喜欢这个行业的人如鱼得水，如果你恨一个人，也让他来杭州做地产。杭州是让人又爱又恨的地方，杭州有这么多年的深耕，业主对产品的鉴赏力非常的强，我们在杭州不到5年的时间，去年权益是排在杭州地区的第二名，当时做了哪些布局的思考，第一，地拿对了，第二，房子造好了。这也是第三事业部的逻辑，在对的时间，在对的地方拿了地，在2016年1月份的时候第三事业部只有3个项目，现在是52个项目，三年的时间发展非常快。刚才说了杭州是品质之城，在这个地方做产品，真的要打起12分的精神。这么几年确实战战兢兢如履薄冰，给市场呈现了比较好的产品。去年有2个在全国比较出名的网红盘，创世纪和蓝天项目。城市深耕+品牌塑造，在做区域深耕的时候，逻辑很简单，20%-30%的地会在这个城市最核心的地方，70%-80%的项目在市中心和城乡结合的地方，要保持品牌的高地，专注做品质和中高端，不能下沉到五六线，在此过程中不能忘记了原来做什么，擅长做什么，我们总共40、50个项目，会有10个项目在市中心，结束了这些项目后会再新增，一直肩负着抗起品牌大旗的责任，其他的以流量为主，有些是以品牌溢价为主，5月20日是融信的品牌日。

　　第三，强骨干，1+N，所有的事业部都是以一个城市为主，往福建省周边进行渗透，去周边做一些渗透，杭州向浙江省其他的地级市做一些补充。我们希望杭州的模式可以成为融信探索和复制的模式。2019年调结构为发展，我喜欢骑车，要奋力的踩，上坡的时候还要调整呼吸，为下一次的爬坡做准备。2018年合约的销售额是1200亿，今年是1400亿，15%的增长，规模不是未来头部企业的竞争啊力，我觉得规模重要吗？其实在千亿之后，规模一定是重要的，但一定不是最重要的。在这个阶段，对融信来说，做强比做大更重要。第二个词是高评级。境内是三个A，境外是B，2019年持续提升评级，高评级为了有更多更丰富的资金来源的渠道，也意味着更低的成本。

　　强运营能力，市场再好的时候，也有很多企业倒闭了，市场再差的时候，优秀的企业依然活的很好，练好内功是非常重要的，未来要提升运营效率、人均效能和产品溢价。使得我们未来在跑的时候跑得更好更快，姿势比同行更优美一些。

　　说到提升产力的时候，未来企业竞争更多的是这两端的竞争，前端和后端的竞争。昨天听了论坛非常有收获，昨天顾老师提到了住有优居、乐居、绿居，就是第四代建筑。未来对房地产公司，如何做更好的产品，如何做更好的社区，做数字化、智能化和符合市场以及小业主的社群。另外是服务，不单单讲的是物业的服务，服务更多是客户全生命周期的的服务。

　　低负债，2017年的时候，负债是比较高的159%，2018年降到105%，今年有大幅度的下降负债率，通过两年的时间，用一些长债换短债，提高自己的安全边界，更好的管理安全边界。未来的规模增长在哪里，可能自己不能犯错，自己要做得好。你要等待对手来犯错，对手犯错的时候，你有资金准备好，而且你比别人反应速度更快一些。

　　我们致力于做优质的企业，准备盘旋而上。在没有机会的时候，练好内功，敬等待机会，机会到来的时候弯道超车。以上就是我的分享，谢谢！

　　11:24:25

　　叶文青：美好住居，从美的开始

　　2018年，家用中央空调市场规模突破500亿元。未来五年，中央空调市场仍将继续保持高速的增长态势。作为中国暖通行业的领军企业，美的中央空调敏锐捕捉到市场需求，全面启动社区合伙人计划。这一创新改变，又将助力和推动中国房地产配套服务的发展。接下来，让我们有请美的集团战略客户部副总经理叶文青先生上台，为我们详细介绍美的中央空调新的发展策略，有请。

　　叶文青：尊敬的各位嘉宾、各位媒体朋友们，大家上午好，我是美的集团叶文青，很荣幸连续11年参加博鳌“走出舒适区：稳定平衡视野下的中性增长”房地产论坛，在此感谢主办方和全联房地产协会给我们提供平台，我们共同谋划未来房地产行业市场的发展。

　　结合今天的主题，我汇报的题目是《美好住房，从美的开始》。结合现在房地产新形势下的变化和现状做汇报，我们看到中央政策调控的主基调是坚持住房的属性，不管怎么样，房地产市场行业发展是非常稳定的，政策调整也取得了一定的成效。不管是从中长期还是远期来看，基本上是建立了房地产长效调控机制，抑制了房地产炒作的区域。过去多年我们优化政策，促进房地产市场平稳健康的发展，房产政策的盘点，促使了房产政策更加的细化，全装修的政策持续的推进，我们是家电企业跟房地产企业有非常大的关联。

　　从过去毛坯房到精装房，从长租公寓的简单装修到拎包入住，家装市场的装修到政策装修，中国房地产市场稳健的增长，市场的规模是持续大规模的增长，我们预计到2020年国家政策要求精装修达到30%以上，这个市场是非常庞大的。当然，既然有这么大的精装修的市场，我们如何推进整体从改善生活到优质生活的方向。伴随着家庭收入支配的观点，追求整体更加优质的生活。用户的品质需求一直在持续的提升，在增量市场的集中度越来越高，规模越来越大，住宅数量的减少，前面几位嘉宾提到了，中国房地产市场每年都是稳步增长，可以稳步在10万亿元的市场。昨天听了几位嘉宾的演讲，去年销售了17万亿平方米。这里面可以看得到，住户对住宅的质量，居住体验的要求日渐提高。

　　我们还看到房产市场在服务领域的智能化、集成化、系统化的趋势是明显的。很简单的一点，多数的房企从服务提升到战略高度，从卖产品到卖服务，满足不同的客户的差异化的需求。前面融信的余总提到了产品服务，如何将产品做好，如何将服务提升这是非常关键的。昨天听顾老师的观点，讲到了消费升级和服务升级的市场，我们如何做好服务，这是非常关键的市场的发展。装修的风格是呈现多样化的，相对来说个人的需求和多样化，我到底是以现代风格还是简约风格还是欧式风格，我们就围绕装修风格以及消费者对产品的注重，不单单是要家具风格一致，产品外观一致。

　　消费者的痛点就是我们的机会，产品的搭配需要丰富和智能化，消费者的痛点来说，产品需要多次购买，而且占用空间。其次，外观不统一，影响家具的风格，不美观。设备的集成化和智能化不够，未来智能化的产品空间越来越大。从单品套餐到系统套餐，优质的家居生活是所有家庭的方向。结合用户的需求，整合美好住居的方案，提升了住居方案。延伸到全屋智慧系统解决方案。围绕中央空调、照明、热力、智慧家居和后置家电一步到位，为人类创造美好的住居。

　　美的集团的优势与服务

　　主持人特别提到了2018年暖风空调在市场的占有率和销售规模，整个美的金额销售金额达到了2618亿元，最新的世界500强中排名第32位，同时在中国品牌价值100强中连续三年是最高的家电品牌。一直围绕企业的愿景，我们以科技竞赛，生活尽美的企业愿景，1968年创立以来，经过51年的发展，形成四大板块的科研集团，消费电器、暖风空调、机器人、智能供应链的科技。消费电器有多个产品在国内外占有遥遥领先，我们每年向全球用户提供三亿台家电，向全球厂家提供三亿核心的零部件，真正把所有技术含量高都掌握在自己的身上。互联网和智慧生活我们围绕整体互联网做增值的服务，美的智慧家居可以看得到，我们整体的发展以系统化、智能化、集成化，提倡智能社区。过去是传统的分体空调，升级到智能空调。以产品化体验是用户的所需，围绕照明、中央热水、中央空调、智慧家居、智能厨房展开。我们提前的产品为用户提供了智能的解决方案，这里提到的就是一站式的服务，不是过去单品的销售，我们围绕酒店式公寓，精品小户型，经典户型、别墅大户型、商业综合体、休闲会所都有一套完整的系统的解决方案。这里面体现的就是美的产品系列丰富化非常的完善。

　　在2008年过去的11年，我们成立了地产专业服务团队，真正全方位无缝系的连接服务的优势，让你更省心，包括与在座各位开发商巨头达成了战略合作，所有的战略合作都是围绕总部进行衔接，全国33个销售公司进行服务落地。基于这一点，整个工程服务的内容，围绕产品选型保障，供货保障，施工保障和服务保障。过去的5、6年，中国房地产是高速发展的时期。迅速开盘造势的情况下，如果没有后台很好的服务，是跟不上节奏的。美的有整体服务的优势在这里面。中国房地产以集中采购和区域采购为主，集中采购的模式占了60%以上，集采模式的六大优势对于美的来讲，我们的规模大，有雄厚的实力为开发商提供最完善的配套服务方案，我们有整体产品系列，围绕着智能化服务于市场。优势二产能高，产品工艺设备确保设备的工艺质量，我们在赶工期，快速的做市场的销售，离不开工厂优质的服务。优势三服务体系健全，全国数千家标准的服务网点供你选择，真正将落地工作达到非常的高效。优势四，覆盖面广，可以更加快捷和迅速的给楼盘供货，远到东北、新疆和美丽的三亚，我们在全国有服务体系。优势五，技术先辈，提供优势的产品。我们围绕地产开发商做个性化的设计和应用。优势六，全面整合可将集团内部多方资源供应，提供一体化的综合解决方案。例如中央空调、热水新风和照明之外，还有很多后置的家电，基于市场中，我们是遥遥领先的。

　　美的更大的优势是美的全屋家电，一步到位，将方便送给用户，复杂的内容留给美的，在座的各位都有使用美的家电产品，作为家电网络来说，产品系列非常的齐全。当然从设计、辅材和服务出发，全面打造美的智能化家居，专业化设计、专业化的辅材、专业的服务房地产市场。基于我们有这么好的品牌、产品和服务，我们在过去多年，我们跟哪些开发商进行合作，大概可以通报一下。

　　地产领域有136家战略合作伙伴，前十强有8家达成了战略合作，不是某个项目的合作，而是以年度战略合作，围绕市场进行服务。比如说跟万科的合作，从2009年到今年已经有10个年头，我们一直服务于万科、碧桂园、恒大、保利、华润、金地、招商、旭辉等等，体现了美的非常好的服务能力。当然也得到了地产行业的认可，我们连续8年获得了中国房地产最佳供应商，最佳信赖的品牌供应商大奖，也获得了行业的认可。

　　未来合作愿景中，我们围绕科技成就梦想，合作共赢，继续深化以房地产企业建立长期战略的伙伴关系，致力于为房地产企业的多元化发展，提供节能稳定灵活的美好住居，美的舒适环境，我的环保到这里，谢谢各位！

　　12:00:19

　　任荣荣：《2019年2季度中国房地产市场报告》发布

　　主持人杨曦：感谢孟晓苏先生的精彩演讲。每年的博鳌论坛上，有一个大家格外关注的环节，就是发布中国房地产市场报告。接下来，就让我们邀请REICO工作室博士任荣荣女士，为我们发布2019年第二季度的中国房地产市场报告。

　　任荣荣：各位来宾大家上午好，下面我代表REICO工作室的研究团队发布《2019年二季度房地产市场报告》。我们的报告主要是从短期的形式对短期的角度对二季度市场的形势以及三市场的走势进行了分析。

　　二季度房地产形势，总体来看二季度全国房地产在“小阳春”后趋于平稳的类型，其中一二线城市房地产城市量价齐升，三线城市量跌涨幅基本平稳。我们来看具体的指标，多项指标增幅在4月高起后出现小幅的回落。100个大中城市成交土地的走势，我们可以看到二季度100个大中城市议价率是20.5%，与三月份的水平大致相当。70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格的走势来说，二季度总体来说价格环比累计的增长率略高于一季度。如果看4—6个别3个月，新建商品住宅中价格的涨幅基本上是平稳的，二手价格涨幅在4月份有了增加，5月份和6月份区域下降的。6月份70个大中趁势新建商品住宅和二手价格上涨的数量是63和45个，上涨的城市数量低于4月份和5月份的。

　　从供求指标来说二季度房地产投资出现了小幅度下降，开发投资增长10.4%，比一季度下降了1.4%，房地产开发投资仍然高于同期固定资产投资5%，也是近五年同期较高的水平。二季度房地产企业购置土地面积同比减少24.6%，今年以来企业购置土地面积已经连续两个季度保持较大幅度的负增长。开工面积二季度是9%，连续三个季度逐渐下降的。销售来看，二季度商品房销售面积剔除增长减幅是有所增加，总体销售面积总体减少2.33%，比一季度扩大了1.47%。从不同物业类型来看，办公楼和商业用房的销售面积已经同比负增长持续了5个季度。从一二三四线城市来说，一二线城市房地产是量价齐升，三四线城市是量跌价格涨幅基本平稳，二线市场的景气度是最高的。一二三四线新建住宅和二手住房的价格走势，一二线环比略高于一季度，二季度涨幅明显。三四线城市涨幅跟一季度是大体相当的。交易量来看一二线城市相比增加的，三四线城市四五个季度减少的。二季度市场是由4月份拉动，因为出现了小阳春，5月和6月市场出现了回暖。表现为个别城市新建商品房和二手房价格来看，尤其是二手房在4月份达到了较高的增幅，5月和6月份增幅明显的下降。单月增幅在4月份达到较高的高度，5月和6月份逐渐下降。库存量出现了小幅度的增加。展望三季度，我们认为房地产供求指标连续放缓的态势，房价出现回落的可能性比较大。我论述三个方面，一个利好和两个收紧的因素。

　　一个利好

　　今年实际的利率持续2016年负利率的态势，上半年首套利率持续下降6个月。无论是理论和国际经验和国内的走势来看，持续的负利率环境下，房价不太可能出现持续的下降，这种实际利率状态是利好房价上涨的。

　　政策环境趋于收紧，而且不是短期的行为，首先是房地产行业的调控坚持房住不炒不放松的，从4月19日中央政治局会议再次强调房住不炒，住建部对房价上涨过快的城市进行了预警，银保监会遏制房地产泡沫化，抑制信贷过快的增长。二季度苏州、呼和浩特、杭州、东莞等在内的城市收紧房地产信贷。在这样的政策环境下，一个表现是居民购房意愿持续小幅的减少，央行的调查问卷，未来三个月购房意愿是21%，连续三个季度减少。

　　另一方面收紧的政策融资，尤其是房地产开发融资趋于收紧，5月21日银保监会对于重点的领域开展整治，房地产是重点整治，严查房地产违规融资，之后银保监会对于近期房地产信托增长过快，增量过大的信托公司进行了约谈预警。7月12日国家发改委发文对房地产发行海外债进行收紧，房地产发行海外债，置换一年内到期的中长期的债，从各项政策角度来说，房地产开发融资的收紧也将是趋势性的。

　　总体来看，三季度在宽松货币环境下，继续遏制房地产泡沫化，房地产调控坚持房住不炒不放松的景象，房地产资金压力加大。在这样的政策环境，同时结合市场指标的变化，我们预计三季度房地产投资增速会出现回落，房地产房屋的新开工面积增幅会出现下降，房屋销售面积持续负增长，70个大中城市房价涨幅出现回落的可能性比较大。

　　以上就是REICO报告的主要内容，谢谢大家。

　　主持人杨曦：感谢任博士的精彩演讲。上午这三个小时的思想盛宴里，相信在场的各位听众嘉宾，多少都有些意犹未尽。不过没关系，我们下午还有一个时段的主题演讲。上午的演讲聚焦宏观经济与产业政策，下午的主题演讲则以企业创新与行业发展为主题，除此之外，下午还有两场精彩的对话“圣象·六方会谈“在等着大家，下午的思想碰撞，相信会更加精彩。

　　14:38:21

　　论坛开始

　　14:39:40

　　李骏：绿城混改迈入改深水区

　　主持人杨曦：尊敬的各位领导、各位嘉宾、女士们、先生们，大家下午好。欢迎各位回到博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会主论坛的现场，我是中央人民广播电台主持人杨曦。上午我们已经聆听了多位专家学者、业界领袖的精彩演讲，同时也见证了房地产报告的发布，大家的思考和实践让我们收益良多。今天下午精彩继续，首先要进行的是主论坛主题演讲的第二部分--企业创新与行业发展篇，演讲结束后将进行“圣象·中国地产六方会谈”。

　　跟上午一样，由于今天主论坛安排的环节较多，为了能够让更多的朋友得到分享的机会，所以请每位演讲嘉宾，将演讲时间控制为15分钟。

　　2019年初，绿城中国在“品质为先”的战略指引下，进一步优化组织架构，为企业战略目标减政赋能，加强大运营建设，提升七弦管理效能，产品创新，服务升级。这一系列改变的背后，离不开绿城上下的共同努力。接下来，让我们有请绿城中国执行董事、助理总裁李骏：先生上台，开启我们下午的第一个演讲环节。

　　李骏：尊敬的各位嘉宾，媒体朋友们，大家下午好！非常荣幸受邀博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会，我也是第一次代表绿城参加论坛。今天演讲的题目是《惟变不变，行稳致远》，绿城作为混合所有制的典型房企，发生深刻变化的背景下，做了有关自身的改革和发展。随着经济全球化的竞争，中国经济正走向形态更高级，分工更复杂，结构发展经济新常态。从经济增长转为高速增长，要素驱动投资驱动转向创新驱动，速度、结构动力，认识新常态，适应新常态，引领新常态是当今和今后一个时期经济发展的主基调和大逻辑。

　　作为国民经济支柱行业的房地产业面对经济新常态也在不断的调整和改革。今年4月19日，中共中央政治局召开会议再次提出房住不炒，落实一城一策、因城施策和城市政府主体责任的畅销调控机制，在此政策大环境下，我们判断整个房地产市场的调控政策应该还是以稳为主基调。从当前的市场情况来看，房地产销售热度降温，销售面积、金额今年上半年累计增速双双回调，各大房企规模步入平稳增长的阶段，同时大部分的品牌房企回归了战略。从多元化聚焦主业，集中度进一步的提升，规模化的竞争更加的激烈，与此同时，不同层级城市之间持续分化，表现为一线城市工序相对稳步复苏，二线城市成交基本持平，三四线城市因为棚改货币政策的取消出现阶段性的回落。

　　总体而言我们认为房地产行业整体出现政策趋紧，城市结构分化，竞争加剧的发展态势。从我们绿城中国自身而言，房地产行业经历了25年，见证了行业的辉煌，也经历了市场的寒冬。作为优质的房地产开发和生活综合服务的供应商，绿城有非常明显的特质在房地产开发和生活服务领域做了很多的探索，人文情怀、产品主义和客户至上是绿城赢行业的法宝，发展过程中，跟许多的同行一样遭遇瓶颈，深刻意识到自身存在的问题。如销售增速放缓，投资渠道单一，人均效能低下，班子建设亟待加强等等，这些短板既不是一朝一夕形成的，梳理和研判的过程也不可能一蹴而就。面对行业标杆，我们的战略目标非常的明确，品质为先，兼顾其他。

　　绿城中国确保核心竞争力，持续领先的前提下，必须实现高质量的发展，外承历史机遇，内接企业战略，绿城开始体制机制的改革，解放和发展生产力，推动公司不断的成长和进步。改革是由问题倒逼产生的，在不断的解决问题中深化，如今的绿城买入混合所有制改革的深水区，体制机制的创新推动改革，绿城长治久安的现实需要。这一轮改革事物的表现，集中问题的要害，改革的根本，体现在以下几个方面：

　　一、推进混改，完善法人治理结构。两周前，创始人宋卫平先生的推动下，董事会做出重大的调整，宋卫平辞任董事会主席，张亚东以职业经理人的身份任董事会主席兼总裁，经营班子扩充，进一步完善法人治理结构，培养后备管理团队，为公司的长治久安奠定坚实的基础。

　　二、简政放权，组织架构持续优化。今年年初绿城中国进行了组织架构的优化，将16家子公司，整合缩减为11家，除了集团七大职能中心外，新成立了特色房产、小镇、金融和商管四大事业部，形成了双十一的组织架构。在此基础上，绿城中国本次体制机制改革的核心是三级管控的落地，概括为集团简政放权，区域自我提升，全面共促发展。首先是形成双刀，高效和高质，高效就是按精简机构扁平高效，简政放权的原则，做强区域公司，做实项目，逐步形成总部是裁判，区域是教练，项目群是运动员的形态，从最有利于区域和项目发展的角度，使其实现权责匹配，提高效率。高质体现在三个方面，首先是好产品，好的产品必须与市场匹配，标准化产品，以品质优、成本优、售价优为导向，创新类产品确保在行业内的领先优势。其次是好服务，要深入客户解读，进口客户的需求和敏感点，小镇类、度假类产品从卖房子向卖生活转变。就是拿好地，定好位，提升区域和项目的经营能力和运营系统的承接能力。

　　其次，要做好双控。控人和控费，所谓控人推进健身计划，加强班子建设，强化人才调配的严肃性，鼓励人才储备充分的区域，向新拓展的区域输送人才。在控费方面坚守费用增幅不高于业绩增幅的基本底线，成本管控意识，降低无效成本，持续提升资金使用效率，加快销售资金回笼，盘活存量资产。在此基础上，绿城提出了低成本、低负债，提量提速放权防隐患等一系列的要求。

　　三、聚焦核心，全力以赴促发展，围绕房地产开发主业，做长产业链，做粗产业束，增强经营意识，对小镇代建的业务和生活服务类进行专项研究，与房产开发协同发展。同时寻求多方合作促发展。各级政府开发商、金融机构、包括蓝城都是绿城合作伙伴，常规的开发和商业贷、小镇、TOD、运动系列和特质业务要有足够的重视和跟进。

　　从机制到团队，再到策略的调整，仅仅是绿城中国体制机制改革的一部分，为了更好的传承和发展绿城核心价值理念，促进绿城中国高质量的长远发展，接下来绿城还要激活各级动能，引进优秀人才，深化推进体制机制的改革，所有的改革必须坚守品质这条生命线，为此绿城成立规划设计委员会和工程质量委员会，持续提升我们的产品标准和创新能力。目前，绿城的产品线总结为8*22*22三维谱系架构，8大产品系列，22个产品品类，22种产品风格，多维度立体化可持续的产品谱系，下面邀请大家观看三分钟的视频。

　　绿城中国是产品品质的特长生，成长为有特长且全面发展的优等生。稳重求变，变中求新，新中求进，进中求突破。持之以恒，锐意进取，努力成为谦虚务实的创新者、实践者，为实现有质量到高质量的发展而努力，以上绿城中国发展中的思考。在此与诸位同行共勉，谢谢大家！

　　主持人杨曦：感谢李总的精彩演讲。

　　在场的很多老朋友相信都熟悉，圣象集团已与博鳌·21房地产论坛结缘多年，在此也要感谢圣象集团一直以来对我们中国地产六方会谈的支持。接下来，就让我们以热烈的掌声欢迎圣象集团总裁助理、全国大客户中心总经理韩海峰先生上台，为我们分享圣象集团是如何“让绿色生态链更具向心力“。

　　14:53:56

　　韩海峰：让绿色生态链更具向心力

　　韩海峰：各位领导、各位来宾，各位新老朋友，大家下午好！

　　今天博鳌的主题叫走出舒适区，下午的时候大家都会有困，都会有点难受。然而，生活、工作和我们面临的房地产一样，其实是特别困或者迷茫的时候。

　　我们在从事的房地产行业，就是一个不断在艰难中寻找出路的一个过程，我是来自圣象的韩海峰。受圣象集团陈晓龙董事长的委托，代表圣象集团跟大家分享一下圣象集团在房地产行业的2B领域中从事的实践。我在圣象集团一直从事2B的业务，我从企业战略和业务实践两个方面给大家做汇报和分享。

　　博鳌房地产论坛，我们参加这是第10年。10年前，也就是说2009年，万科提出了百分之百全装修。当时，圣象集团的收入绝大部分都来自于2C的业务，当时集团认为这是一个趋势，是一个马上到来的现实情况。当时圣象集团做了两件事，从现在来看，我认为是非常正确的事情。

　　第一，在2009年，圣象咬牙签订了万科的全屋装修的战略合作。我们内部提出向地产行业的第一品牌万科学习，从制度、组织、流程甚至业务的绩效全方面的学习。10年之后，万科已经成为圣象2B业务的最大的单一客户，甚至在我们的集团公司排下来，也是属于最大的单一客户。

　　第二，我们决定和21世纪经济报道签订战略合作，参与博鳌·21世纪房地产论坛，连续10年成为首席合作伙伴。在这10年里面，认识了大量的新朋友，新朋友成为老朋友，最后成为长期的合作伙伴，10年之后，我们的战略合作客户从原来的2家，到现在超过90家。我们的团队的人数增加了10倍，业务的规模增加了20倍。所以说，在10年前我们种了一棵树，10年后结果，在次感谢21世纪经济报道和博鳌房地产论坛。

　　2009年第一次参加博鳌论坛的时候，当时最火热的讨论就是面粉面包，那届论坛变成了面粉和面包论坛。10年之后，确实变成了面粉比面包还贵，二手房比一手房还贵。对于房地产的下游企业，我们应该做什么，我们需要现在种下一棵什么样的树。我们内部也在思考，作为圣象，作为下游行业的领军品牌，我们需要做什么，我们有一些思考。

　　一、城镇化比例的提高，最后就是以中心城市为中心的都市圈。

　　二、原来房子不愁卖，变成房子的质量，甚至向品牌方向转移。产品的品质和客户的体验、品牌的体验已经到了一个新的阶段。

　　三、后房地产时代角色的转变。房地产公司从开发商变成了服务商，变成服务商以后，重新要去思考的是社区、家庭和人之间的关系。

　　圣象在今年联手中国社科院启动了中国家庭亲近指数的研究，研究的成果是什么，随着都市圈的形成，中国人的工作和生活的节奏在加快。家的角色正在淡漠，但是新一代的年轻人，对家人之间的亲情是非常向往的。这也是生活中幸福感非常重要的指标。

　　圣象在2019年重新启动了品牌新主张，让每一个家更亲近，全新的品牌口号是“家的向心力”。重新去呼唤家人回到家里面去。新品牌主张有了以后，通过品牌力提高专业化能力，也就是说圣象要从原来的铺地材料的解决方案供应商，要向立体一体化提供商角色转移。圣象在2019年，中国500最具品牌价值排名中市值是502亿，三年蝉联中国家居行业榜首。

　　另外强化绿色产业链，从林业资源和基材、设计、研发、服务，在垂直的方向上进行整合和协同，形成圣象内部绿色的生态链。另外，大亚集团也是中国民营企业的500强之一，大亚集团支持和背书圣象整个的变革和事业。圣象在产学研的道路上，主要形成了三个中心一个平台。三个中心就是，产品体验中心，产品研发中心，产品制造中心。一个平台就是产品的大数据平台。

　　我们在垂直领域的整合，横向多品类做统一木作的相关的多元化，内部统称为木作一体化的统一解决方案。六个统一就是：统一定位、统一风格、统一元素、统一色彩、统一设计、统一交付，形成对客户完整的解决方案。圣象的大客户也从战术层面向战略层面的转移，2019年圣象2B的业务，大客户事业部升级为大客户中心，和2C中心及海外中心同样的地位。同时，产品的研发中心和工业制造中心，这两个来赋能。刚才说的战略客户超过90家，在这10年里面，共完成了6000万平米地板销售，2018年，单年的销售超过1000万平米。预计2019年，地板销售交付的套数应该会超过50万套。这些战略客户从11年前客户再合作，一直到现在都保持着非常紧密的合作关系。未来，我们的战略客户会突破100家，业务会占到2B业务整体销售收入的80%。圣象已经成为中国房地产行业木质地面最大供应商。

　　圣象能做的好，有几个硬核的核心能力：

　　1、原材料、绿色的基材，从原材料到基础材料有非常多的工业投资和技术投资。

　　2、产能的优势。下游的成品制造总共有10个工厂，年产能7100万平米，配件有10000，门的制造能力有70万套，衣柜的制造有50万平米每年。

　　大家上午提到国际贸易环境的不确定性，对剩下的供应链是有非常大的影响，特别是在实木类的产品上，研发引进国外的新型材料来替代原木的表面装饰材料，EB的这种新的表面材料耐污染、耐环保、耐划伤等几个特点，现在已经推向了市场。

　　环保隔音的地板。F4星防潮地板，第一个甲醛释放量达到日本的F4星级别，表面防水层24小时不会有渗透，防潮达到一级。无醛添加地板，智能配件，比如说智能发光的配件和带插座的配件，在我们的配件上做一些整合。圣象一直把最后一公里的交付作为非常重要的重点，也花了大量的投资，比如说工程领域，差不多有1万个交付安装的工人，零售的工人就更多了，保证的是前端的产业链到最后的客户交付过程中客户的满意。

　　最后，我们所有的战略，包括业务的安排，重新要回到家，我们希望在家的吸引力，家的向心力上面，提供圣象的洞见。回到开始的题目，我们要走出舒适区，圣象已经连续23年保持行业第一。走出舒适区，不迷恋自己的核心竞争能力，重新思考我们的客户，重新思考我们用户的需求，真正回到客户的洞察。然后坚决的转型，应对未来结构性的不确定性。我们也认圣象在未来10年周期内，我们要完成业务的转型，从原来追求规模向稳定平衡中性有质量的增长。因为时间关系，我的分享就到这里。谢谢！

　　主持人杨曦：感谢韩总的精彩演讲。

　　15:13:07

　　叶兵：拥抱5G，布局未来

　　作为国内领先的房产信息服务平台，58同城·安居客在房产行业服务模式及产品功能上不断创新，致力于提供能顺应市场瞬息万变、满足用户多元场景需求的优质服务。接下来，有请58同城高级副总裁&安居客COO叶兵先生上台，带领我们更进一步的认识安居客。叶兵先生的演讲题目是，《5G，不是术--技术牵引房产全场景革命》。

　　叶兵：各位开发商朋友，各位领导下午好！今天下午非常荣幸跟大家共同分享，可能在2019年是非常热门，非常热点的一个话题。大家都知道2019年随着中美贸易战如火如荼的进展之中，5G这个话题，包括在5G的事件中华为背后的技术，背后的影响力，背后科技的力量，让世界重新感受到5G带来的推动。作为博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会的现场，我们也是一家互联网公司，也是最大的互联网找房平台，在这样的情况下我们重新的思考，5G对于房地产，对于今天的用户，对于房地产开发企业的产品，包括开发企业的服务应该怎么做，接下来跟大家分享。

　　5G并不遥远，前面已经说了，2019年已经看到华为首推世界首款5G基带的芯片，6月份的时候，中国政府在全行业和全社会进行了5G牌照的发行，三大运营商进行城市的运营，第一款5G手机终端产品，7月23日正式面世，推向市场。5G并不遥远，回到今天大会的主题，5G对于房地产企业，对于在房地产中开发服务、智能化终端，包括互联网公司企业来说，意味着什么，这是下面重点跟大家分享和探讨的内容。

　　我们认为5G带来的是不一样的体验，全新化的体验，随着5G带宽速度的加速，随着5G微站和多场景的布置，5G对于用户找房过程中，一定会带来全场景和全链化的革命。首先我们看到58同城、安居客和互联网的企业，平台上已经有大量VR虚拟化的产品，过去一年的时间内，我们看到VR已经越来越成为今天普通的买房用户非常重要的找房路径，过去一年的时间内有一组数据跟与会的专家进行分享。过去的一年中，随着开发企业和100多万的经纪人，租赁型企业的供应商。过去一年拍摄了200多万套，包括开发商的样板房已经全程在线。今天看到用户非常喜欢VR的交互体验带来全新的感触。今天我们看到这一组数据，平台每天有3000多万的找房用户，来到平台看开发商各种各样的房屋信息。VR看房从2018年的5%，2019年每100个人中有70个人通过VR找房，通过虚拟化的现实交互找房。我们看到的数据，单套房源信息中看房用户的停留时间，VR找房的时间明显高于普通图片、视频的时间，相当于6倍的信息交互的时间。非常重要的一点。因为5G带来全景化、沉浸式、交互式的感受，用户找房效率大大提升，看房和找房的角色发生了深刻的变化。VR在数据的转化效率，最后到链接是普通图片找房的4倍效率。

　　今天VR背后5G的推动，一定会全量化的推动用户的照放路径和习惯的改变。5G并不是一个未来的事情。毫米波带来10倍超高速的体验，在线上更加的顺畅和流畅，今天我们在三亚开会，如果是一个北京、上海的用户，如果要找旅居的地产，以前传统的路径是，必须要订机票到现场，或者是在北京、上海的售楼处找寻相关的信息。今天5G让用户的习惯和路径发生深刻的变化，用户不需要费劲周折，不需要到北京、上海和三亚的现场。5G可以让用户随时有浸入式的体验，5G已经改变了用户找房的路径和交互式的体验。5G一定会带来VR的全看房时代。前面分享了一组数据。过去的一年中通过开发商的置业顾问和经纪人已经有几十万人参与到VR的拍摄过程中，让成千上万的找房用户体验5G带来的便捷性、及时性和沉浸式，对于开发企业和服务企业，我们需要重新思考5G时代下，我们应该如何服务好我们的用户。服务的用户在哪里，我们的服务就应该到哪里。在这个层面上5G让企业重新思考营销手段，重新思考跟用户的交互方式。这是今天跟大家分享的第一个观点，5G到底应该怎么服务好用户，今天的用户跟10年前的用户不一样了，5G时代到来，一定会让我们进一步的思考说，作为开发企业和互联网公司，在技术的推动，在硬件设备的推动，在网络建设的配合方面，产业化、赋能方面我们应该做什么事情。

　　第二，前面说了，平台上每天有几千万的买房用户过来，我们把一天24小时的时间节点按照时间段进行拆分。我们明显看到除了白天的几个高峰期，出人意料的是，晚上也出现另外一个高峰期。从晚上8点开始到晚上11点钟是用户通过手机和智能化的终端找房，频繁的来到互联网和平台上看各种各样的信息。提醒大家注意的是，晚上6、7点之后，绝大多数的开发商的楼盘、客户系统和服务类的机构性功能暂停运作了，今天面临的问题是，今天用户说晚上需要服务的时候，我们的服务在哪里，这是今天5G时代到来时需要重新思考的。

　　在停车场、地下通勤的地铁中，信号不好的楼宇中，大家经常会失联，今天5G的到来，因为带宽和高速和无阻碍的信号通信系统，可以充分的解决信号不好，由于客户系统和客服下班带来的一系列的问题。今天全量化百分之百的信号在线，我们今天开发商的项目如何布置，开发商说需要做产品的推介，需要有一个场地，需要沙盘和样板房的设计和推出。随着5G时代的到来，全云端的到来，对于今天全新孵化的理念，全新孵化的概念，在这个层面上有了全新的思考。今天的项目不再需要沙盘、售楼处、也不需要服务人员，未来可能会发生革命性的变化，我们说全云端服务时代的到来，产品化的推荐，甚至客服和服务系统中应该有5G时代到来的全新手段。刚才讲到了，全天化的售楼员，通过5G的通讯手段，可以让潜在的买房用户24小时了解，有的时候是AI、人工智能和机器人，有的时候是人工客服。今天5G时代到来的时候，我们的服务应该发生怎样的变化，这些都是值得我们重新思考的。随着微基站的布置，百分之百服务的到来，我们的模式也在发生全新的变化。随着全云端服务的到来，意味着整个案场重新布置，重构服务理念。

　　随着5G时代的到来，互联网的建设是蓬勃的发展，2019年智能化家居市场的规模已经接近2000亿，智能化家居的用户规模不断的发展，2019年我们已经看到大概有6000万的居民已经在享受智联网、物联网和智能化终端设备带来非常便捷的居家式的体验。前面讲到5G有重要的技术特点，有一个非常重要的特点就是低延时，我们在聊天的时候，打电话的过程中，信息的传输有延时，随着5G的到来，这些问题都会得到解决。市场布置和矩阵方面我们会给居民带来全新的体验，控制主机，全程医疗、无人泊车，家庭娱乐系统都会带来深刻的变化。比如说无人泊车系统，随着智联网和5G，泊车可以到毫秒级，而且非常的安全。对于开发商推出产品、推出居家智能化设备的时候，我们应该思考这种服务可以给我们的产品带来什么样全新的生命力。

　　前段时间开发商都在说转型，开发企业也在不断的努力探索健康地产，医疗地产带来一系列的好处。今天5G的远程治疗，5G无人化的值守，让所有的居家地产、健康地产、医疗地产带来了全新化的体验，我们举一个现实的例子，一个专家远在北京对于三亚普通5G智能化社区的居民进行远程的手术。而且远程手术由于低延时性、精准性和毫秒级别可以让手术无缝连接，避免伤及健康的组织。5G时代的到来，让今天的远程医疗带来了深刻的变化，让普通的老百姓和社区居民享受到5G智能化带来所有的好处。5G时代我们应该重新的思考，我们应该固守怎样的产品理念，应该向市场上推出什么样的产品，比较能够带来未来，5G应该重构产品理念。

　　总而言之三句话，5G不是太遥远，拥抱5G，5G已来，5G在今天的找房路径已经发生深刻的变化，原来的VR虚拟化找房的路径，已经变成今天用户非常重要的找房通道，云服务到来的时候，案场布置和产品化的推广手段，用户的服务手段也发生了变化。我们应该重新思考未来的产品，未来的服务，未来的发展方向应该朝哪些方向走。同时智能化全屋居住时代的到来，对于未来物联网的建设，在5G时代值得房地产领军的企业共同的探讨和思考。5G不是太遥远的事情，拥抱5G，布局未来，谢谢大家。

　　15:31:02

　　李战洪：未来中国开发商将只剩下3000家

　　主持人杨曦：感谢叶总的精彩演讲。

　　据了解，新鸥鹏集团再次在广汉拿地，是为进一步推进新鸥鹏教育小镇项目建设。该项目以“教育+“模式为核心，计划打造中国首个以教育为主题的特色小镇。项目自面市以来便受到业内人士及购房者的广泛关注，接下来，让我们有请曲江新鸥鹏文化教育控股集团总裁、新鸥鹏集团执行总裁李战洪先生，为我们介绍这备受关注的特色小镇。

　　李战洪：上午演讲嘉宾谈的是趋势找四个问题，下午谈的是企业内容。

　　在论坛里面连续6年说一个话题，最怕的是一年说一个话题，有些演讲嘉宾一年一个观点，一直在变，变与不变很重要，关键能够保持5到10年不变，才是真正的道路。

　　以后中国开发商的数量将会只剩下3000家。基本上每年要淘汰六千家以上，不得不死。著名的开发商或者是越大的开发商在临死前一天晚上会说自己过的很好，结果第二天死了。千万不要相信临死前的话，即使说自己还会过的很好。

　　12345还是54321，很多开发在进入城市后，在错误的选择中死去，中心城市10%的面积、10%的人口和30%的GDP比率，40%的现代服务业、产业的集中度，未来的发展是从三四五线向中心城市转移。我知道前20强开发商中有一家拿了200亿投到五线城市，结果只回款30亿元，结果几位老板吵的很厉害，后来几位老板离开了企业。

　　一二手房的成交比很重要，城市发展的初级阶段，一手房远远大于二手房的成交率，当比率达到1:3的时候，很多开发商在不知不觉中就在断头路上不知不觉的死去了。

　　曲江新鸥鹏的活法：趋势性竞争力构建，就要做城市内容供应商，未来的发展就是文化、教育、卫生，将都市性产业和现代服务业串联起来，产业连接起来。互联网的思维中极致思维就是NO1思维，你做到了企业就可以持续的发展。中国这块土壤无法产生全能冠军，尤其是开发商，大家都是单项冠军，求生存和发展，没有任何的企业是全能冠军，例如商业、产业、住宅、办公都是单一的。

　　顺应城市的发展，开发商有三个发展阶段，第一是利润阶段，有钱赚就可以了。第二是发展规模，第三是开模具，出利润不如出规模，出规模不如出模具。因为模具是核心竞争力，我们用了10年的时间打造了模具，体现在文、教、卫等方面。

　　中国准入行业前四名的市场规模，哪个行业的规模最大，我们就进入哪个行业。现在地产有15万亿元以上，教育9万亿元，健康5.6万亿元，文化是5.45万亿元。文教卫是以地产为载体，企业有主题后，以地产作为载体，我们可以做教育、健康、文化。如果分拆的时候，在教育、科教、健康、文化、康养等方面，以地产为载体进行发展将是趋势。有的企业花12亿在英国收购了一家企业，就是这个意思。

　　中国文化教育第一品牌曲江文化，绿城中国改制了，在国进民退的时代，在未来不确定的情况之下，我们跟国有控股进行混合所有制的改革。我们跟曲江文化投资集团进行混合制改革，注册资金是100亿。集团为了打造中国文化教育第一品牌，我们有5个集团，3个上市公司，文化教育集团、文化商业集团、文化旅游集团、文化会展集团，文化演艺集团。我们自己有11个IP，随时随地可以去参观的。大唐不夜城，人流量超过50万，最高的时候达到了95万人，每年的消费是100亿。大唐芙蓉园，去年春节晚会西安的分会场就在这里，我们将文化产业链完善起来，下面有2个5A景区和4个4A级景区。

　　城市第一礼、文化演艺，每年都获奖。我们进入其他的城市，我们会将城市的迎宾礼挖掘出来，西安有大唐天下第一迎宾盛典。习主席去了两次，克林顿、希拉里、印度总理莫迪也享受过这一礼遇。

　　我们类似于红星美凯龙打造了购物中心，我们在城市中有双MALL，我们是教育和文化双MALL。我们跟绿城中国最大的区别，他们是超高建筑，我们是做非标产品，将城市的文化挖掘出来。文化教育集团在不同的城市打造文化会展中心。国家工商总局只有一所学校具有中国驰名商标，就是我们集团下面的巴川，我们具备三个特点。百分之百上重点高中，不是搞精英教学。我们的高中百分之百的上一本大学，我们最差的学生都要高出一本分数线50分，平均分数线高出一本100分，最高的时超过120分，我们考上985和211的学校，去年达到了92.3%，今年是95.7%。国际学校百分之百进入世界100强，最近5年进入50强，最近3年进入世界30强的大学领域。美国佛罗里达也有我们的高中和3所大学，我们还有教育产业园，我们在成都做了教育小镇，北海和石家庄都打造了类似的小镇。

　　我们还打造了国际人才港、国际文化区、产城人文融合。我们跟其他的企业有不同的做法，做教育MALL的没有，我们做了。我们说产城融合的时候，我们做到产城人文四种要素的融合。其他的企业都是将投资商、建设商、运营商一分为三，你们是三位一体，加服务商就是四位一体。发展的二十年过程中，我们不断的努力。我的就分享以上的内容，谢谢大家。

　　主持人杨曦：感谢李总的精彩演讲。

　　15:48:49

　　左东华：新居住新产业新动力

　　自2018年4月成立以来，贝壳找房通过聚合优质服务资源，逐步成为众多新经纪品牌信赖的平台。同时，深耕房产经纪行业多年，基于自身在产品技术、品质控制、大数据等底层基础设施上的多年积累，贝壳找房建立起“ACN经纪人合作网络“，通过互联互通，让房源、客户自由地在不同经纪品牌、，门店及经纪人之间共享，打破了行业跨品牌间房源、用户、经纪人之间的联动难题，不仅破除了恶性竞争，也大幅提升了行业运转效率。接下来让我们把舞台交给贝壳，有请贝壳找房副总裁左东华先生上台，聆听他的演讲，题目是《新居住新产业新动力》。

　　左东华：各位来宾大家好！今天分享的主题是《新居住、新产业、新动力》，这两天交流的过程中，好多人说贝壳是谁，我们是源自于链家，去年正式上线。为什么要做贝壳，过往的时间内贝壳做了什么，同时也说一下我们对这个行业定义新居住的业态的思考。整个中国经济已经进入了新常态，就整个居住行业而言，我们认为随着新的生产方式和消费方式，形成了新的产业业态，同时，让所有的人和企业都找到了新的发展动力和新的业态。整个的生产和工作方式都发生了根本变化，基于大数据、万物互联，让我们的工作方式从过往的农耕式的作业走进了数字化的时代。整个行业进化的速度也越来越快，并且我们发现在整个行业进化的过程中有三大趋势在发生。

　　第一，存量房时代的到来，增量变存量。依据欧美发达国家的经验来看，我们研究发现，每个国家的人均GDP超过8000美元的时候，也是这个国家存量和增量交界的分水岭。在这一年中国前50个城市有20个城市二手房的交易量超过了一手，2018年这一数据上升为24个城市。今天存量超过增量的城市，也从头部的一线重点城市，强二线城市逐渐向二三线城市逐渐转移，今天看这种延展的速度正在加快。

　　第二，我们认为是服务者架构的崛起，也是黄金时代的到来。从架构量的纬度来看，整个的中国房地产经历了三个阶段。1、生产资料的价值时代，在这个时代，其实是为了解决房屋短缺大规模的开工建设，核心的要素是土地和资金。2、我们定义为信息价值时代，在这个时代住房告别了短缺，整个市场从过往的数量扩张转向到存量的流通，通过信息和人进行有效的匹配，在这个阶段服务仅限于信息的传递和错撮合。3、进入了服务者价值崛起的时代，在这个阶段，围绕着住房的服务要比房屋本身更加重要，服务的广度更广，深度更深。整个的产业进化，也从之前的对于信息的重视，转向到了对于整个人的重视，服务者讲为所有的服务结果负责任，人成为重要的变量。在这个阶段，服务者的知识水平、专业技能、服务标准和信用水平都直接关系到整个的服务体验。在整个阶段，我们认为服务者价值将被重新的定义。

　　第三，我们认为新居住时代的到来，随着整个行业平台型企业的崛起，行业的整个数字化的水平会不断的提高，行业的基础设施建设将日益完善，在平台上真正的实现多品牌的协作共生，共同推动整个服务者职业化的进程。整个产业更加多元化，在整个新居住时代，行业的整体服务效率以及服务体验将会得到大幅度提升。三大趋势带来的机会和挑战，我们能够看到在过往的几年里，行业的头部企业都在积极的探寻迭代自身的核心竞争力，寻找新的增长极。贝壳找房将链家17年产品技术的相关能力能够开放给所有平台上的合作伙伴，共建行业的基础设施，因平台上的闭环管理，能够沉淀更多的经纪人与经纪人之间的交互数据，以及服务者服务能力的交互数据以及C端用户对服务者的评价数据，将这些数据整合在一起，希望构建整个行业的服务者的信用体系。进而形成在平台上形成服务的协作化，标准化以及闭环化，塑造行业生态和行业的的正循环。构建以消费者为中心的多元的新居住业态，我们都知道产业互联网+本质，是通过大数据和科技来改造传统的生产人工方式，也希望让传统的产业借助大数据以及智能终端和云计算相应的网络优势，来不断提升内部的效率和外部的服务。今天贝壳也希望不断的开放自身的能力以及数据能力，产品能力、运营能力，帮助平台上的商家在线提供服务，包括产品在线、员工在线、服务在线等，进而推动整个行业的收益。

　　我们对平台上的合作商家提供相应的营销、运营、业务等。可定制，也可选择，整合柔性的服务链条赋能，助力平台上的品牌茁壮成长，我们对于所有平台上的入住商家，也有基本的价值观要求，第一是对用户好，希望通过正向的服务保障倒逼平台上的商家和平台提升相应的服务能力，对于所有平台上的商家有两个基本的服务保障，第一个是全网真房源假一赔十，如果交易不成的话，100%退代理费。平台上也有一系列的相应服务承诺的产品，不同的品牌根据自身相应的服务能力来选择增值的服务承诺。基本的价值观强调的是相信合作共赢，为此我们在整个平台上构建了以房源连买管理为核心的房的合作网络，以跨店成交比合作为中心的网络，我们内部叫经纪人合作网络，我们同时将这套规则固化在经纪人作业的A+系统。通过系统来运营相应的规则。有一系列的规则和组织来保证规则在平台上公平公正透明的进行相应的运营。

　　可能有的人了解有的人不了解贝壳，贝壳定义为品质居住服务平台，不同于传统的信息平台，因为我们对于所有平台上能够公布出来的信息的品质，以及相应的服务品质，都有非常严格的要求。我们认为真房源是平台品质构建的合作基础，我们构建了相应的核心能力，例如楼盘字典。从2008年就开始构建楼盘字典，贝壳的楼盘字典也是真房源的数据库，已经覆盖了265个城市，1.97亿套房，并且每套房源用433个字段进行定义，从物理世界搬到数据世界当中，作为闭环管理，每天跟楼盘字典进行信息的交互，动态实时的迭代楼盘字典信息。在平台端构建了7*24实时的监控，如果发现信息有问题，立即下架。同时对于所有平台的商家都会有品质保证金，你的信息品质和服务品质如果有纰漏的话，对于C端会进行相应的赔偿。

　　为了提升整体的C端用户在线上的这种体验，我们也做了如视VR，所有VR产品都是自研的。通过整体的智能扫描硬件，以及VR场景从建构的模型以及三维重建的技术，来整个如视VR，进而保证我们今天C端消费者可以在线上VR看房，VR代看。在画面中可以自由的游走，没有一点的卡顿和延时。今天我们也将这一技术申请了专利，在技术水平和国内的VR市场属于遥遥领先的技术，欢迎大家到贝壳平台上体验沉浸式VR，实现自由的行走。我们采用的是三维建模结构式的技术，今天市面上绝大多数的VR产品只是全景图片，半自动半人工的手动调节，我们已经实现了全自动的结构。这样的话，整体的体验能够跟现实有身临其境的感觉。作为整个的基础设施建设，我们在全国94个城市搭建了交易中心，有2800多人的服务管家对C端和B端用户进行交易，对交易后的市场，从签约后的市场交易端投入产品技术团队，解决相应的C端用户的痛点。在贝壳上已经实现了整个后端的交易线上组织化，什么概念。今天你在贝壳上的商家成交的每一单，你签约完之后，在贝壳的APP上，可以看到整个流程的下一步进展，在APP上有任何问题，可以跟经纪人进行实时的互动。很多买卖过二手房的人，下一步做什么一直都是未知的。

　　一二手联动方面，我们是做分销。二手房是做好多分销，在经纪人端有125个模型，楼盘有125个模型，通过AI计算将人和楼盘进行模型匹配，帮助客户找到匹配的楼盘，找到最熟悉的经纪人和与之匹配的转化效率。以上这些数据是过往15个月贝壳取得的成绩，当然对于这些数据，更加关注数据背后的质量，贝壳上有188个品牌，27800家门店，20多万的经纪人。他们来到平台后，品牌的效率效益是否真正的提升，来到平台上的服务者的专业技能以及职业是否真正提高。我们希望所有贝壳人的KPI不仅仅是冰冷的数字，而是背后的价值观和行业贡献。这是上到贝壳的180多个品牌的LOGO墙标志，这些品牌是对于平台的信任和支持，激励我们不断向前的最大动力。

　　最后，在未来能够携手更多的合作伙伴，为了让有尊严的服务者更美好的居住一起奋斗，感谢各位！

　　(排名不分先后，按姓氏拼音首字母排序)

　　阿东三亚市委副书记，市政府市长、党组书记

　　巴曙松香港交易所董事总经理、首席中国经济学家

　　曹远征中银国际研究公司董事长

　　岑钊雄时代中国执行董事、董事会主席及行政总裁

　　柴志坤天鸿地产董事长

　　车建新红星美凯龙集团董事长兼CEO

　　陈淮中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任

　　陈茵珠海华发实业股份有限公司董事兼总裁

　　陈东琪中国宏观经济研究院首席专家、国家发改委宏观经济研究院原常务副院长

　　陈广汉中山大学粤港澳研究院副院长

　　陈晓龙大亚科技集团有限公司董事局主席、总裁、大亚圣象家居股份有限公司董事长

　　圣象集团有限公司董事长

　　陈锦石中南控股集团有限公司董事长

　　陈启建华富集团董事长

　　陈启宗恒隆集团董事长

　　程大章中国绿色建筑与节能委员会绿色智慧建筑组长、同济大学教授

　　丁祖昱易居企业集团CEO

　　段先念深圳华侨城股份有限公司董事长

　　鄂俊宇安馨养老CEO

　　樊纲著名经济学家、中国经济改革研究基金会国民经济研究所所长

　　冯仑万通集团董事局主席、御风资本董事长

　　冯骕好好住创始人

　　高靓金融街控股董事长

　　耿建明荣盛集团董事长

　　顾云昌住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席

　　郭梓文奥园集团有限公司董事局主席

　　哈继铭原高盛私人财富管理中国区副主席暨首席投资策略师

　　韩石龙湖集团副总裁兼冠寓CEO

　　何剑波五矿地产副主席兼董事总经理及执行董事

　　何亚东老板电器副总裁

　　胡端华宇集团执行总裁

　　胡葆森建业集团董事长

　　胡若翔龙湖集团副总裁

　　黄其森泰禾集团董事长

　　黄朝阳中骏置业控股有限公司董事局主席

　　黄炽恒广东海伦堡地产集团有限公司创始人暨董事长

　　黄怒波中坤集团董事长

　　黄仙枝正荣集团总裁、正荣地产董事长

　　黄文洲建发集团董事长

　　黄文仔星河湾集团董事长

　　黄巧灵宋城集团董事长

　　纪建德龙光地产行政总裁

　　贾康华夏新供给经济学研究院首席经济学家、财政部财政科学研究所原所长

　　姜修文亿达中国总裁

　　蒋思海金科股份董事长

　　孔健岷合景泰富地产董事局主席兼执行董事

　　黎振伟世联行首席技术官

　　李明远洋集团董事局主席、行政总裁

　　李铁中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家

　　李辙山水文园集团董事局主席

　　李从瑞中国金茂控股集团有限公司首席执行官

　　李稻葵清华大学中国与世界经济研究中心主任

　　李华刚海尔集团副总裁兼中国区首席市场官

　　李青岸绿城中国执行董事、执行总裁

　　李晓东迦南资本创始合伙人、建银精瑞资本集团董事长

　　李战洪新鸥鹏地产集团总裁

　　李思廉富力地产集团董事长

　　连平交通银行首席经济学家

　　林中旭辉集团董事长

　　林宇金辉集团执行总裁

　　林采宜华安基金首席经济学家

　　林俊波浙江新湖集团股份有限公司董事长

　　林开杰融侨集团董事

　　林龙安禹洲集团董事局主席、执行董事

　　凌克金地集团董事长

　　刘平保利地产董事、总经理

　　刘田我爱我家控股公司董事长兼CEO

　　刘洋YOU+国际青年社区创始人、董事长

　　刘宇鲁能集团公司总经理

　　刘爱明中城新产业控股有限公司董事长

　　刘洪玉清华大学房地产研究所所长

　　刘秋明中民投资本总裁

　　刘世锦全国政协经济委副主任、国务院发展研究中心原副主任、

　　刘永好新希望集团董事长

　　卢志强中国泛海控股集团董事长

　　罗韶颖东原地产董事长

　　罗臻毓凯德集团中国区首席执行官

　　麦帆佳兆业行政总裁

　　毛大庆优客工场创始人董事长、共享际创始人董事长

　　孟晓苏国务院发展研究中心REITs课题组组长、原中国房地产开发集团公司董事长

　　莫斌碧桂园总裁及执行董事

　　倪鹏飞中国社科院城市与竞争力研究中心主任

　　聂梅生全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会会长

　　欧阳捷新城控股集团有限公司副总裁

　　欧宗洪融信集团主席、执行董事及行政总裁

　　潘军花样年控股集团有限公司董事局主席

　　潘利群首开集团党委书记、董事长、总经理

　　潘石屹SOHO中国董事长、联合创始人

　　潘伟明福晟集团董事局主席

　　钱建蓉中锐控股集团董事长

　　曲先洋好租网CEO

　　任志强华远地产原董事长

　　阮家明美国科勒厨卫集团全球总裁

　　单伟豹路劲地产集团董事局主席

　　邵洪杰美的集团中央空调事业部副总经理兼国内营销公司总经理

　　邵明晓龙湖集团首席执行官兼常务副总裁兼执行董事

　　沈玉兴佳源集团董事长

　　施永青中原集团主席兼总裁

　　水本真治日立电梯总裁

　　孙宏斌融创中国控股有限公司董事长

　　谭炳照敏捷地产总裁

　　田明朗诗集团董事长

　　万碧玉中国城市科学研究会智慧城市联合实验室首席科学家

　　汪浩嘉丰达资产管理有限公司执行董事

　　汪群广东珠江投资有限公司总经理

　　王刚中国REITS联盟秘书长

　　王戈宏新派公寓创始人兼CEO、赛富不动产基金合伙人

　　王海洋雅居乐集团副总裁、雅居乐地产集团总裁

　　王洪波成都侠客岛创始人

　　王基平复地集团总裁

　　王启富富鼎和股权投资基金总裁

　　王功权青普旅游首席战略官

　　王世渝国际投资银行家、富国富民资本集团董事长

　　王石原万科集团董事长

　　吴旭协信控股集团董事长

　　王一鸣国务院发展研究中心副主任、党组成员、研究员

　　吴伯凡财经评论员、知名媒体人、学者

　　夏海钧恒大集团董事局副主席、总裁

　　谢思明3M大中华区总裁

　　熊林自如网CEO

　　徐珺方圆地产执行董事、总裁

　　徐树山天津津东房地产集团董事长

　　许华芳宝龙地产总裁

　　许世坛世茂集团董事局副主席兼执行董事

　　许小年著名经济学家、中欧国际工商学院金融学和经济学教授

　　许永军招商蛇口董事总经理、党委书记

　　颜建国中海地产集团有限公司主席兼行政总裁

　　杨铿蓝光控股集团董事局主席

　　杨晓初蓝润集团副总裁、蓝润地产集团总裁

　　姚惠琼星河集团总裁

　　姚劲波58集团CEO

　　姚景源国务院参事室特约研究员

　　姚良松欧派家居董事长

　　易小迪阳光100置业集团董事长、总裁

　　余英宝能地产总裁、宝能城市发展集团总裁

　　袁春鸿坤地产集团执行董事、总裁

　　曾熙房多多联合创始人兼COO

　　翟美卿香江集团总裁

　　张力全联房地产商会会长、富力地产集团董事长兼总裁

　　张鹏当代置业执行董事兼总裁

　　张宝全红树林品牌创始人、今典集团董事局联席主席

　　张春华柒壹资本集团创始合伙人、董事长

　　张大为华润集团副秘书长、华润置地联席总裁

　　张海民俊发集团地产CEO

　　张敬国正商地产董事长

　　张民耕盛世神州基金董事长

　　张思平深圳创新发展研究院理事长、原深圳副市长

　　张雪舟全联房地产商会副会长、精瑞(中国)不动产研究院院长

　　张玉良绿地集团董事长、总裁

　　张章笋国瑞置业董事长

　　张招兴越秀集团董事长

　　章华鼎信长城集团董事长

　　赵正挺全联房地产商会秘书长

　　钟北辰首创置业股份有限公司总裁

　　钟伟北京师范大学金融研究中心主任

　　周以升高和资本联合创始人

　　祝九胜万科总裁兼首席执行官

　　朱荣斌阳光城任执行董事长、总裁

　　邹益民平安不动产有限公司董事长兼CEO

　　左晖链家董事长

　　郁亮万科董事会主席

　　易小迪阳光100集团董事长