国务院同意部分城市房产税试点
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三部委答问房产税

  问:什么是房产税?

答:房产税是世界各国普遍征收的一种财产税,主要对保有的房产征收。

  问:为何要对个人住房征收房产税?

答:一是有利于合理调节收入分配,促进社会公平。二是有利于引导居民合理住房消费,促进节约集约用地。

  问:征收房产税收入如何用?

答:房产税为地方税,试点征收的收入属地方财政收入。为充分体现调节收入分配的政策目标,改革试点征收的收入将用于保障性住房特别是廉租房和公共租赁住房建设等,以解决低收入家庭住房困难等民生问题。

  问:房产税改革下一步有何打算?

答:试点开始后,财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部将总结试点经验,适时研究提出逐步在全国推开的改革方案。条件成熟时,在统筹考虑对基本需求居住面积免税等因素的基础上,在全国范围内对个人拥有的住房征收房产税。【全文

2011年1月27日晚间,国务院同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点,具体征收办法由试点省、自治区、直辖市自行制定。

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      名词解释

        什么是房产税?

        房产税是世界各国普遍征收的一种财产税,主要对保有的房产征收。《中华人民共和国房产税暂行条例》(以下简称《暂行条例》)是1986年由国务院颁布实施的。《暂行条例》规定,对位于城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产每年征收房产税。由于房产税开征时,我国尚未进行住房制度改革,城镇个人拥有住房的情况极少,而且居民收入水平普遍较低,因此,《暂行条例》规定对个人所有的非营业用房产(即个人自住住房,以下简称个人住房)免税。房产税主要是对生产经营性房产征税。

      重庆房产税试点新闻发布会实录

        1月27日晚8时,重庆市人民政府市长黄奇帆在渝州宾馆召开新闻发布会,就房产税等相关情况向媒体进行通报。

        陈和平: 今天晚上的新闻发布会开始。 尊敬的各新闻媒体单位,新闻界的朋友们大家晚上好: 根据国务院第136次常务会议有关精神,我市将于2011年1月28日正式启动对部分个人住房征收房产税改革试点工作,为使社会各界更加全面了解房地产改革试点情况,今天晚上我们在这里举行新闻发布会。市人民政府市长黄奇帆同志亲自出席,向新闻界的朋友们介绍此次改革试点的有关情况,并回答大家的提问。出席今天发布会的还有重庆市人民政府副市长凌月明同志、市财政局局长刘伟同志、市国土房管局局长张定宇同志、市地税局局长刘有恒同志,中央驻渝新闻单位,市属媒体对此采访报道,首先请黄奇帆同志介绍我市对部分个人住房征收房产税的改革试点情况。

        黄奇帆: 各位记者朋友: 今天借这个机会向大家宣布重庆市人民政府令,按照国务院第136次会议决定,国务院常务会议决定部分省市对个人住房征收房产税的改革试点,重庆是试点地区之一,按照国家的要求,我们今天在作贯彻落实的工作。

        发布会开始。重庆市市长黄奇帆介绍重庆房产税方案要点:征税对象是独栋别墅和高档公寓,以及在渝的三无人员(无工作无户口无投资)购买的第二套房。

        黄奇帆: 今天这个会我先大概讲半小时左右,再回答大家一些问题。 首先,重庆房产税的方案要求。我们市政府令在今天新闻发布会一结束就会在网上挂出来,我不把方案规则、操作细则读给大家听,我把方案的五条要点给大家报告一下。 一、税收的征收对象。我们是对独栋商品住宅,不管存量还是增量都收税;另外个人新购的高档住房要征房产税,这个高档住房是指比主城新建商品住房建筑面积成交均价高两倍的房子。现在开始,新购的高档房要征税;三是如果是在重庆没有户籍、没有工作、没有企业,但是到重庆买房子,买一套不会收税,但是他买两套、三套、五套,我们常规说的什么炒房团,纯属到这里炒房子的,从第二套开始收税,哪怕是普通房子也要收。

        黄奇帆: 二、征税的税率。我们是按3倍以下收0.5%,3—4倍收1%,4倍以上收1.2%,不管独栋商品住宅还是高档住房。

        黄奇帆: 三、计税依据。目前是以房产交易价为征税基数,如果三年、五年以后可能会进入要用评估的方法。

        黄奇帆: 四、如无存量商品住宅,买首套独栋商品住宅和高档住房都有抵扣。我们的概念是存量独栋商品住宅可以抵扣180平方米,高档住房可以抵扣100平方米,是以户算,家里是一个人一户也是抵扣100平方米,三口之家一户也是抵扣100平方米,这个概念也是我们方案很重要的特征点。

        黄奇帆: 五、大家会说,均价怎么算出来。我们每个城市都有每年城市住房交易量,我们这次征收的范围是讲重庆主城,重庆主城就是重庆的九个区,重庆有40个区,有8 万平方公里,是城乡一体化的地方。我们讲房产税覆盖的不是8万平方公里的大重庆,而是指重庆主城,以上两个年度主城新建商品住房建筑面积成交均价算术平均计算。这就是我说方案要点五条。

        黄奇帆: 二、收房产税的意义大家有时候会认为我们收房产税是为了打压房价,有的说收房产税没用,房价压不住,有的说收房产税无法操作,也有的说收房产税是政府太想钱了,想多收点钱,甚至也有的说收房产税好像是违反法规的。诸如此类的各种评论现在都有,我想特别说明一下,政府启动房产税有四个目的和意义。

        黄奇帆: (一)健全中国的财税体系。正常的社会主义市场经济体系,财税体制应该有生产环节的税,也该有财产环节持有税,长远来说两种税制并存是合理的体系,所以我们干这个活,首先为了长远的税制健全。

        黄奇帆: (二)对整个房地产结构调整调控是有意义的。房地产调控有各种调控手段,从税务角度讲有三类调控,重庆政府从去年反复在说“低端有保障,中端有市场,高端有遏制。”高端调控主要体现在税收上,低端有保障,就是我们公租房没有税收含义,不收出让金配套费,所得税、交易税、契税、营业税、增值税都不收,公租房造完之后也不会收企业利润,基本以成本转租给老百姓,这样是对中低收入的支持、保护、关怀。“中端有市场”,就是说对买商品房的中低收入老百姓,买房子自己住的,不仅保证供应,而且保证价格不太过高,而且在税收上面应该有适当的优惠。“高端有遏制”,就是我们今天说的独栋商品住宅和高档住房,这样的住房在交易环节,它的契税会比普通商品房高一点,它的增值税、营业税也会高一点,另外增加持有环节的房产税,这也绝对会起一定的遏制作用。从这个意义上讲,我们税收上的这个措施出来对房地产有调控意义。

        黄奇帆: (三)有调节收入分配作用。房产税或者国外的物业税,都属于二次分配,我们说的交易契税、所得税、增值税、营业税都属于一次分配,房产税是二次分配,二次分配有公平作用,把占有公共资源较多的人的税拿来之后,全数用来造公租房,实际上也是对弱势群体的补助和支持,所以它有调节收入分配的作用。

        黄奇帆: (四)能够适当地改变社会的住房消费习惯。我们有了房产税以后,对于买房自己住的人来说,如果是买高档房,他会明白,如果是高档房、房屋买得很大,会交比较多的房产税,在这种情况下,要根据自己的财力,本来想买200平方米的会买150平方米,想买150平方米的会买120平方米,会有一定的控制。二是,如果买房是为了囤房,把房子囤着,以后养老、空关三五年,现在要交这个税了,会想到这个房子空关着不划算,就把它出租,因为我们收了房产税,而增加了出租的概念,那也是社会资源优化配置,会使得租房的供应量增加,租房的租金也会有所下降。三是,如果要炒房,现在有交税成本,这种交税会减缓炒房的心理,长远情况下会调节人的持有房屋的心理,完善住房的消费习惯。

        黄奇帆: 这四条就是我们说的出台房产税的意义和必要性,它既有长远的意义,也有短期遏制房价的意义。大家会问我一句话,你以为房产税出来就一定会把房价压下去吗?这个话问得有问题,因为谁都没有认为,房产税一招就杀人命门,把房价压下去,会对房价有一定的影响,绝不会完全影响房价。

        黄奇帆: (1)和社会房屋的配置体系有关。如果这个社会全部的老百姓住房都要市场化买卖商品房,这个房价体系会比较难控制;但是如果社会实行双轨制,30%— 40%或者更多的比重是政府的保障房体系,有60%—70%是商品房体系,是双轨制,这时候整个社会交易状态,房价的调控状态会比较平稳,不会有那么极端的不同意见出现,所以“双轨制”是党中央、国务院已经确定的中国房地产市场配置体系。大家如果注意昨天出台的“国八条”就讲到了双轨制的配置保障体系。

        黄奇帆: (2)房地产的价格和土地供应的方式有关。土地供应多或少,形成房地产交易量大或小,土地供应的价格高或低也会影响房地产价格的高低,重庆政府最近几年有一个规则,重庆的土地控制得比较好,土地储备基本在政府手中,每年按照需要供应各种类型房屋需要的土地消费量,一般来说我们的理念是房地产的当期价格 1/3是楼面地价,也就是说楼面地价拍卖时不要拍得比房价高,如果拍得比房价高会推高房价,地价跟着房价慢慢走,而不是地价反复推动房价不断涨,这是重庆政府的工作宗旨。总之,土地怎么管理和房价有密切关系。

        黄奇帆: (3)供求关系。如果房屋供应很多,需求少,房价就低;如果供不应求,房价就会涨。大家如果注意昨天国务院出台的八条措施里,有很多措施和供求有关。比如若干城市开始进行限购措施,限购措施会约束需求量,那边又加大普通商品房供应量,加大保障房供应量,房地产市场会平稳。

        黄奇帆: (4)房地产作为不动产,是半金融资产,和通货膨胀、货币政策绝对有关系。所以,贷款价格高低,贷款比例高低都会影响房价、影响房地产的质量。美国的次贷危机就是对房地产供应的货币政策出了较大的问题,影响了全世界。

        黄奇帆: (5)税收。出台房产税一下子把高房价压下去,这是不可能的,但是它会使炒房得到遏制。大家有时候说交易税收多或少会使炒房者转嫁风险,有一定的道理,但是要明白,持有房产税是持有者,不是可以转嫁的,这个意义上房产税对房价有一定的遏制和收敛作用,但是不是绝对的遏制和收敛作用。

        黄奇帆: 总而言之,大家要明白,一个地方的房地产市场秩序和这五个座标联系在一起,不是一蹴而就,不是一锤子买卖,是复杂的系统工程,如果大家认真学习昨天国务院出台的八条措施,我刚才说的五各方面这八条措施都有,我们今天出台的市政府令是配合国务院的要求。

        黄奇帆: 四、收房产税用在哪里市委全委会和市政府常务会都做了决定,收的房产税都放到公租房建设中,但是大家千万不要以为我们造公租房需要巨大的资金,手里没有钱,想老百姓的钱就收房产税,这是两码事,房产税有四大意义,现在我们收房产税其实象征性大于实际意义,我估计今年我们也就是能收1.5亿左右,这个量不大,我们公租房投资需要多少钱?我们三年建4000万平方米,20平米/人,可以解决200万人居住,大概要 1000亿资金,其中300来亿是政府拨款,政府的土地储备加现金拨款,公共财政支出为低收入群体承担这笔公共费用。如果房产税能收到一点钱,当然用来支持公租房的资金来源,但是绝不是靠房产税来支撑公租房。我给大家报告的情况就到这里。

      沪渝房产税细则一览
      城市 开征时间 征收对象 税率 计税依据 税收减免
      重庆 1月28日 独栋商品住宅,不管存量还是增量都收税;另外个人新购的高档住房要征房产税 3倍以下收0.5%,3—4倍收1%,4倍以上收1.2% 目前是以房产交易价为征税基数,如果三年、五年以后可能会进入要用评估的方法。 家庭全部住房面积人均不超过60平方米;本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房;子女成年后,因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的;符合国家和本市有关规定引进的高层次人才;持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人,其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的.
      上海 1月28日 本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房 适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,税率暂减为0.4%。 计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值,评估值按规定周期进行重估。试点初期,暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。 如无存量商品住宅,买首套独栋商品住宅和高档住房都有抵扣。我们的概念是存量独栋商品住宅可以抵扣180平方米,高档住房可以抵扣100平方米,是以户算,家里是一个人一户也是抵扣100平方米,三口之家一户也是抵扣100平方米
      专家观点
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      中国房地产相关税收一览
      税收\分类 税种 纳税对象 计税依据 税率
      开发流通环节 耕地占用税 占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人 实际占用的耕地面积 0.5-10元/平米
      土地增值税 凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人 纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额,为增值额 30%、40%、50% 60%(四级超率累进税率)
      企业所得税 中国境内有生产、经营所得和其他所得的企业,(除外商投资企业和外国企业外) 应纳税所得 33%
      个人所得税 在中国境内有住所,或者无住所而在境内居住满一年的个人,从中国境内和境外取得的所得 财产转让所得,以转让"产的收入"额减除产原值和合理费用后的余额,为应纳税所得额 " 20%
      印花税 在中国境内书立、领受规定凭证的单位和个人 房屋产权转移时双方当时签订的合同价格 万分之三
      契税 在中国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人 房屋产权转移时双方当时签订的契约价格 3-5%
      营业税 在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人 营业额 5.5%
      城市维护建设税 从事工商经营,缴纳“三税”(即增值税、消费税和营业税,下同)的单位和个人 纳税人实际缴纳的 “三税”之和 纳税人所在地在城市市区的,税率为7% 纳税人所在地在县城、建制镇的,税率为5% 纳税人所在地不在城市市区、县城、建制镇的,税率为1%。
      保有环节 城镇土地使用税 在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人 纳税人实际占用的土地面积 0.5-10元/平米/年
      房产税 房屋产权所有人(个人免征) 房产原值一次减除 10%至 30%后的余值(房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据) 1.2%(12%)/年
      城市房地产税 拥有房屋产权的外国侨民、外国企业和外商投资企业 房屋折余价值或房屋租金收入 1.5%/15%(新房免三年)
      三轮调控对比
      三轮楼市调控
      关键点对比
      2011.1.26 调控措施表述 2010.9.29 调控措施表述 2010.4.17 国十条表述
      首套房首付比例 --- 不分住房大小,一律要求首套贷款首付要30%及以上。 要求对购买首套住房建筑面积在90平方米以上的,贷款首付款比例不得低于30%。
      第二套及以上住房贷款 对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 不分地区,要求各商业银行一律暂停发放居民家庭第三套及以上住房贷款。 在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
      非本地居民购房 拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。 对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。 非本地居民住房贷款未做明确限制。
      限购 各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。 对于房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数。 只有后来北京版调控细则中采取限购措施,要求同一家庭在北京只能购买一套住房。
      问责 对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位,房地产相关税收征管不力,以及个人住房信息系统建设滞后等问题,也纳入约谈问责范围。 明确要求地方政府未出台新政细则的要出细则,已经出台细则的要完善。 停留于空泛问责。
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