2018观点年度论坛
头条
四十年前,决定中国经济未来的改革开放揭开了帷幕,深圳因此成为了时代浪潮最前沿的特区和窗口;四十年后的三月阳春,深圳全新投资热土前海,一场关于房地产行业“过去、现在与未来”的讨论正在展开。   时光如梭,四十年转瞬即逝,一座现代化的超级城市已经拔地而起,这是过去的勋章和成就;未来道路还在探索,但从改革开放到“全面深化改革开放”的升级,预示着在这样的基础上谋求更大发展,需要付出百倍的努力,其艰难程度甚至远超改革开放初期的筚路蓝缕。...[全文]
年度盛事:谁是行业领头羊? 2017中国房地产卓越100榜正式发布

2018中国房地产卓越100榜总榜单100家入榜企业是中国房地产卓越100榜的最重要部分。100家企业的评测指标则由营运、管理、商业模式、品牌、人气指数五大体系构成,总分值100分,权重分别为营运指标50%、管理指标15%、商业模式15%,品牌指标10%、人气指数10%,即分别为50分、15分、15分、10分、10分。...[详情]

余英新角色与“破风者”田明

除了考虑让产品满足未来需求,余英也正在思考,如何将产品与品牌结合,讲一个属于保利的新故事。或许是因为换了副黑色圆框眼镜,加上一身休闲服,一向直言敢批、风格犀利的余英,给人的感觉与之前有点不一样,似乎文艺气息浓了些。随着保利整体战略转变,2017年3月份余英正式卸任保利地产广东公司董事长,履职保利地产集团副总经理。...[详情]

胡伟俊:2018年经济、政策和房地产展望

现在已经到了2018年,民间有一种说法,就是说每逢8都是不太好的一年,当然这可能是一种数字迷信,但是不知不觉我们距离上一次金融危机已经有10年时间了,现在这个时候,包括全球的经济、政策可能还并没有走出上一次危机的影响。...[详情]

论坛直播

 

3月22日,观点地产新媒体主办的2018观点年度论坛正式在深圳开幕,这是中国房地产一年一度的盛会。
围绕论坛主题“小年大周期”,众多经济学者、行业嘉宾、企业高层等人士,展开一场关于小年和周期,关于传统与创新的融合讨论。
观点地产新媒体将对论坛进行全程视频、文字、图片直播,敬请关注。
 
主持人:尊敬的各位来宾、亲爱的朋友们,大家下午好!
 
欢迎大家来到深圳,来到2018观点年度论坛暨中国房地产卓越100榜发布现场。
 
这里是改革开放的最前沿以及最成功的范本,值此改革开放40周年之际,在深圳举办这样一场房地产行业的年度盛会,更具意义。在此,我们将探讨中国房地产行业形势与发展。同时,一起见证中国房地产卓越100榜的荣耀盛典。
 
2017年,房地产行业创造了新的高度,但前行的速度已经逐渐放缓。新的一年,房地产继续快速增长的环境已不存在,更有可能迎来温和而平稳的局面。
 
在“房住不炒”的主基调下,房地产调控政策持续收紧和长效机制逐渐落地,2018年将会是建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度的关键一年。对于行业而言,“小年”的定义已经成为一个众所周知的答案。
 
这个“小年”,市场成交将不会有过去两年那样的增长速度,调控政策的效应将更加显著。对于很多企业而言,资金层面也将更显紧张,多元化转型与分化集中的局面会是常态。相较于传统住宅业务,创新业务也将成为越来越多房地产企业的新蓝海。
 
通往未来的未知环境中,每一个人都需要掌握更多的信息,拥有更大的视野,探索正确的方向。“地产的小年、行业的大周期”,在这个分化、转型成为常态的大环境下,在传统和创新的交汇融合中,每一家企业都需要努力改变。
 
观点地产新媒体连续第十年评选与发布“中国房地产卓越100榜”,表彰在过去一年卓越、杰出与非凡的房地产及相关产业链企业群体。
 
在这短暂而又紧凑的时间里,让我们一起见证中国房地产行业的典范与榜样。
 
下面我将向大家介绍一下今天到场的嘉宾,他们是:
 
中国房地产业协会原副会长 朱中一先生
 
麦格理集团首席中国经济学家 胡伟俊先生
 
旭辉集团股份有限公司董事长 林中先生
 
宝能集团高级副总裁、宝能地产总裁、宝能城市发展集团总裁 余英先生
 
阳光 100 集团总裁 林少洲先生
 
中城新产业控股有限公司董事长 刘爱明先生
 
中国金茂高级副总裁、华南区域总经理 魏浙先生
 
爱琴海商业集团 CEO 兼总裁 张华容女士
 
彩生活服务集团有限公司执行董事、首席执行官 唐学斌先生
 
华联发展集团有限公司董事长 董炳根先生
 
丰树中国资产管理及企业营销总经理  隋淑铭先生
 
  深圳地铁地产常务副总经理 董向阳先生
 
  福晟集团董事、地产集团执行总裁 何建华先生
 
  五矿地产华南区域公司总经理 戴鹏宇先生
 
  九宜城商业有限公司高级副总裁 赵晓萍女士
 
  华联控股股份有限公司总经理 李云女士
 
  凤岗天安数码城有限公司董事总经理 余安定先生
 
  天房集团天港建设开发有限公司副总经理  毛峰女士
 
  广州市时代商业管理有限公司总经理 王媛媛女士
 
  中锐地产集团商业总经理  张彬先生
 
  广东北大资源地产有限公司总裁  朱兴暾先生
 
  深创投不动产基金管理(深圳)有限公司总经理 罗霄鸣先生
 
  洛克菲勒家族中国首席投资官 欧阳婉萍女士
 
  铂涛集团副总裁 莫敏俭先生
 
  VaShare 创始人兼 CEO 庄海先生
 
  广州市城发投资基金管理公司董事总经理 李文峥先生
 
  盛世神州投资基金管理(北京)股份有限公司常务副总裁  孙建林先生
 
  广东省房地产研究会副会长 韩世同先生
 
  知名城市学者、资深地产评论人 王世泰先生
 
  深圳市城市更新协会创始会长、安云集团董事长   耿延良先生
 
  合富辉煌集团副总裁、合富辉煌(中国)执行总裁 徐景宏先生
 
  建银国际金融有限公司董事总经理 曾粤晖先生
 
  《每日经济新闻》副总经理、华南中心总经理  杨勣先生
 
  搜狐焦点网深圳公司总经理 陈昌珣先生
 
  今日头条广东房产事业部高级总监 王剑飞先生
 
  观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士
 
让我们掌声感谢以上各位嘉宾莅临论坛现场!同时,本次论坛还获得了众多来自全国暨华南实力房地产企业的参与,我代表主办方再一次感谢所有嘉宾,以及参与、支持2018观点年度论坛的朋友们。
 
接下来,我们进入论坛开幕仪式的致辞环节,本环节每一位嘉宾的致辞时间为3分钟,谢谢。
 
接下来首先有请每日经济新闻副总经理、华南中心总经理杨勣先生致开幕辞。
 
杨勣:尊敬的陈诗涛女士、各位嘉宾、女士们、先生们,大家下午好!再一次来到观点年度论坛,很高兴今天又和各位专家、学者、地产精英和各位媒体的同行们相聚在美丽的深圳,出席由观点地产新媒体和每日经济新闻联合主办的2018观点年度论坛。
 
中国的房地产业风风雨雨发展了数十年,从起步摸索到动荡调整,一直受到各界的瞩目,其中也包括媒体,最近两年行业迎来了大变革、大调整,改革、创新、升级成为新时代下的行业关键词。
 
2017年的中国房地产业是精彩纷呈的一年,行业的规模再创新高,过千亿的房企数量达到了17家,三家房企的全年销售更是超过了5000亿,但是与此同时房地产行业的调控也是持续进行当中,刚刚结束的全国两会政府工作报告再次强调了房住不炒的经验,提出了租购并举的住房制度,此外包括房地产税政策等一系列的政策逐步落地,开始进入立法的程序,在这种情况下纯粹追求销售规模并不是一家房地产企业运营的标准,许多的企业应该谋求改变和创新。
 
从产品服务到商业模式寻找新的利润增长点,房地产行业进入了一个更新的竞争时代,所以在现在这个形势和市场现状下,2018年的中国房地产市场会是一个什么样的开局?会是一个什么样的境况?下午的论坛相信在座的很多演讲和讨论会给大家一些思考或者是借鉴。
 
每日经济新闻是一家全国性的主流财经媒体,也一直持续在关注中国的房地产行业,我们从2008年改版至今也是10年的时间,一直专注于公司、投资、理财、调查等类型的新闻报道,秉承新闻的专业主义,见证了我们国家的发展,记录时代包括房地产行业的变迁,现在我们已经拥有包括报纸、中英文网站、两微一端(微博、微信、APP)和视频直播等各种媒体和资讯产品的全媒体集群,用户超过了4000万。不仅如此,我们全年也在全国各地举办不下于50场各类型、各行业的活动,在各个行业影响力和号召力都很大。
 
我们相信时代的变迁、时间的推移,各行各业的企业只要抓住了机遇,顺势而为,都能强者恒强,“风起于青萍之末,浪成与微澜之间”,希望大家通过今天的论坛都能有很好的收获。
 
 
 
主持人:感谢杨勣先生的致辞,如同杨勣先生所讲的那样,2017年的中国房地产行业真是精彩纷呈,在2018年这个行业当中又将为  带来怎样的不同的精彩纷呈,以及它未来的发展模式究竟是怎样的呢?这的确需要我们行业内的各位精英大咖们坐下来认真地仔细思考探索,并且更加深入的深化,所以我相信这一下午的每个环节的核心焦点的论坛都是值得大家有所期待的。
 
接下来让我们继续掌声有请出搜狐焦点网深圳公司总经理陈昌询先生致辞。
 
陈昌询:我是搜狐焦点网深圳公司总经理陈昌询,今天第二次站在观点年度论坛的舞台上,作为联合主办方,首先非常感谢各位地产大佬、专家以及各位媒体朋友们莅临我们的论坛现场。
 
我看到台下的大佬和地产商,包括魏浙总、林总、余英总去年都来了,今年还有很多新的大佬过来,你们在百忙之中参加我们这个论坛,是给我们这个论坛一个重要的肯定,我是发自内心的感谢。
 
我记得去年我们的论坛主题是“万亿的房地产时代”,一年过去了,中国地产企业好像还没有万亿企业涌现出来,但是我们都在奔向万亿的路上,在这个道路上,我们的房地产行业发展更加法治化,也更加规范化,对企业未来发展的要求越来越高,反过来也给我们提供了很多的机会,比如说以前我们是单一的房地产商业模式,现在我们有了产业园模式、并购模式,现在是一个百花齐放的时代,我觉得这种情况下反而是一个好事。以前是房地产大企业走向垄断,但是有些自主创新的中小开发商,现在可以在新的房地产模式里找到自己发展的空间,比如说毛大庆的优客工场就发展得非常好,引起我们很多的关注。
 
今年的主题是“小年大周期”,我们知道水果有小年,小年结果少,大年结果多,但是大年和小年是交替的。房地产的周期小年和大年有交替吗?我觉得有点难。这个周期有多久,现在不是由我们行业可以自主决定的,我们要遵从国家的政策和行业的引导,我们以前上大学学过政治经济学,我们还要在服从政策的情况下做好我们的发展,在国家新一轮的发展中定位好我们自己。
 
去年在房地产各种调控的政策下,房地产进行了一个比较理性的发展,今年一季度我们的媒体广告经营并不是特别理想,这也从一个侧面折射出一季度中国房地产推盘的数量、推盘的销售面积相对都是下降的,因为受到了限价、限购等因素,很多的项目是不能销售的,价格没有谈妥,房屋也不能销售。这个小周期我们需要共同克服。所以我觉得在这个发展过程中,我们调整心态,如何顺应历史,如何去看待这个大周期非常重要。这个大周期究竟有多长,我们也不要去猜测,我们调整好自己的战略,一定会在这个大周期里找到自己的春天。
 
作为媒体,我们在房地产专业以及房地产开发领域还不是专家,我们也不懂,我们作为媒体是支持房地产行业发展的,我们永远做好你们的后盾,只要开发商需要我们媒体站出来,我们一定责无旁贷,积极地为你们献策献力。谢谢大家的参会,预祝论坛成功。
 
主持人:谢谢陈昌询先生,在去年的观点年度论坛中,看到了很多的老朋友,今年同样也看到了很多新的面孔,这足以说明大家非常关注中国房地产行业未来的发展趋势,包括观点地产新媒体所主办的每一届的年度盛会。在此我们也希望无论是每个人还是每个企业品牌的集思广益和力量之下,大家都能引领这个行业更加有力的继续前行。
 
接下来让我们继续掌声有请今日头条广东房产事业部高级总监王剑飞先生致辞。
 
王剑飞:尊敬的各位来宾、女士们、先生们,大家下午好!我是今日头条的王剑飞,今天很高兴在观点年度论坛跟大家见面,今天的主题是“小年大周期”,2017年我们看到三家龙头房企的销售业绩突破了5000亿,2018年前两个月已经有3家房企突破了1000亿,我们看到行业的集中速度在进一步加快,在过去行政手段在调节行业发展中起到了重要的作用,近年市场也随着调控政策的紧松呈现周期性的发展,这两年我们感觉到房地产行业的巨大变化,房住不炒、租购并举已经成为未来房地产行业发展的主基调,刚刚开完的两会也给我们传递了很多的信息,共有产权、房产税等都在向我们走来,显然未来无论是龙头企业还是中小企业,在单一销售的房地产市场已经难以谋求大的发展,未来房企比拼的是泛地产大周期的时代。所以我们认为行业未来巨便也将促使行业更加专业化和多元化。
 
成立六年的今日头条现在已经从一个爆款APP成长为一个超级的内容平台,我们除了今日头条这个单款APP之外,还有西瓜视频、抖音短食品、火山小视频、内涵段子、悟空问答等等产品,到目前为止今日头条的内容平台每天的日活用户已经超过3亿,每天有将近2000万的视频上传,每天有将近100亿视频播放量,基于移动阅读呈现更细化的分类,短视频领域的快速崛起,今日头条也将创新营销进行全面的提升,尤其是在抖音和西瓜视频上我们让更多的企业通过生动和直接的视频方式,导入更加精准的用户,起到事半功倍的效果,以智能分发为核心的人工智能领域也在去年取得一定的成绩,在2015年今日头条就上线了人工智能机器人,到目前为止已经发布了2万篇文章,今日头条人工智能实验室凭借创作机器人,一举斩获了中国人工智能最高奖项,到现在为止人工智能AI领域已经在房产、体育和科技领域进行了实验,未来今日头条也将更加在专业化和高效以及创新方向探索,与在座各位一起在变化中拥抱行业的发展,在此预祝今天的论坛圆满成功,谢谢大家。
 
 
主持人:感谢王剑飞先生,接下来掌声有请观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士为我们发布2018中国房地产卓越100榜及报告点评。掌声有请陈诗涛女士!
 
 
风和日丽、阳春三月,我们再聚深圳,这是一个充满活力与希望之城。我更希望借助这个城市目前最主推的金融业之东风来助力房地产行业,以期在未来的十年,即使面对各种挑战,房地产行业依然可以乘风破浪,傲然前行!
 
作为主办方的代表,我在此特别感谢今天出席论坛的所有企业来宾与媒体朋友们,因为你们的到来,论坛一定会精彩无限,一定会成为一场有深度与广度的思想盛会!
 
那么,请允许我用2018中国房地产卓越100榜的报告发布来向大家表达我的谢意与敬意!
 
 
 
现在,由我发布2018中国房地产卓越100榜报告:
 
大家的桌面上已经有了这本报告,后来有了小小的修订,大家也可以进入观点地产网的官方网站看到报告的全文。由于时间紧迫,我只用一点点时间给大家做一个简单的发布和点评。
 
大家今天都在问小年和大年,我想问,这是中国房地产最好的时代吗?过去的一年是一个创新纪录的年份,房地产前三强已经跨过了5000亿的台阶,万亿长路已经走完一半,这三家规模企业的市场份额已经超过了10%,还有14家企业规模超过了千亿,这17家企业的规模超过了4万亿,2017年全国房地产销售的总额是13.37万亿,所以说2017年是一个大年,大家过得还是非常滋润。
 
在这个喜悦的只节,我们隆重发布2018中国房地产企业卓越100榜。在发布之前我们还是做一个综述,去年是一个大年,楼市再创新高,去年有一句话叫“房子是用来住的,不是用来炒的”,这句话写入十九大报告已经为房地产行业发展奠定了基调,超过100个城市出台了各种行业的政策,包括限购、限贷、限价、限商,在资金层面不断地去杠杆,土地新规频繁落地,包括房企在买地上成为一个专业的课题,加上行业的限制和规范,使得房地产行业在2017年没有成为失控的野马。从成交数据来看,过去一年的销售增长速度从上一年的35%回到了13.7%。
 
在过去的一年,是史上最严的调控年,与史上最高的成交年并不矛盾。关于2018年这个小年的定义,其实早就在行业中间流传,大家可能普遍认为今年房地产的市场可能会有双降,包括同时城市化的分化,还有政策会不会松懈,当然更多是猜测或者预测。今天下午的论坛大家可以在这方面继续进行专业的探讨。
 
我们发现过去的两个月,碧万恒三家企业两个月就超过1000亿的销售,按照这个节奏下去,全年踏上6000亿的新台阶应该没有什么难度,1—2月份超过100亿销售额的企业已经超过了30家。不过2018年确实是一个非常关键的一年,是贯彻十九大精神的开局之年,我相信中国房地产发展的基调与中国经济发展的总基调应该是一致的,也就是稳中求进。
 
刚才谈到了更多政策和我们的预测,我们再谈点资本的话题。资金是房地产很关键的命脉,不过我们发现最近资本有一个新风口,房地产不仅关注纯住宅开发,更多的会往城市更新、特色小镇、共享空间、长租公寓,包括也进入了医疗健康等等领域,长租公寓这种业态可以获得银行的资金支持,稳定的收入也可以进行资产证券化的尝试。这张表是去年一年的长租公寓证券化的案例。
 
谈完资本我们再谈土地,2017年房企的土地购置面积比上一年增长了15.8%,土地成交款增长了49.4%。未来的联合拿地可能会成为主流,2017年碧桂园拿地超过了2500亿,万科在全国取得了230个项目,总拿地额达到的3000亿,去年上半年比较热,下半年流拍比较多,全年有260宗土地流拍,如何多拿地,如何拿好地,可能是房企的普遍共识。
 
现在正式说2018卓越房地产榜单及榜单分析。
 
2018中国地产卓越100榜由卓越100榜总榜单、上市企业30强、5个分榜单、7个单向奖以及10个区域榜组成。
 
针对所有的大陆运营的城市范围、企业的甄选标准、项目的甄选标准、口径统计时间,在上市企业30强我们做了一个调整,以前全部选取的是半年报,但是2017年上市企业30强,我们是由指数研究院做了全年的财务报告,数据获取方法大家可以从这上面看到。今年我们增加了人气指数,通过网络微信票选,再加上专业的评估同步进行。
 
关于12000个有效问卷的分布,大家也可以详细看这个报告。
 
数据研究系统是最关键的,未来我们会大幅的走向前台,这几年我们一直在内部,我们会长时间对各企业进行实地调研、问卷访问,我们的总榜单没有做到最好,但是可能会相对比较专业,相对更加公正。我们这次筛选的是40亿以上的166家企业,后来提选了117家企业入围,入选100家,历时4个月,分了5个阶段。
 
大家看这张榜单,这是2018中国房地产卓越100榜总榜单,冠军是碧桂园,亚军是万科,季军是恒大,融创是第四、保利第五。这个评分大家也可以稍后详细看我们的官方网站和报告。
 
 
具体的分数构成有5大指标,运营指标50分,管理指标有15分,商业模式是15分,品牌是10分,人气指数是10分。
 
管理指标、商业模式、品牌指标、人气指数具体得分值,大家可以看看相关的构成。
 
我们做一个简单的点评,碧桂园是首次当选卓越100榜第一的企业,在此之前一直是万科第一,所以这次它是首次超越万科。大家应该比我更明白,为什么碧桂园可以以0.5分的优势挤掉万科,它是用去年5500亿的销售收入超过万科的。虽然万科不是冠军,但是全年的发挥还是比较稳定,没有出现太大的偏离,包括万科去年发生了很多的并购。第三名是恒大,恒大是中国土储最大的一家企业,当时我们看到它有2亿多平米的土储,所以夏总裁在业绩会上说恒大未来5年不买地也足够销售。恒大在一二线城市的占比是比较高的,占到72.6%,未来他提出的口号是每年负增长5%到10%。
 
总分值前10的企业占到销售前10的9席,今年很多企业都订立了千亿的目标,所以销售额在这里面的占比还是比较大的。
 
融创从去年的第七名到了今年的第四名,这是一个很大的跃进。土地方面,现在已经进入了亿万平米的时代,融创之所以去年土储能够前进,其实是收并购带来的,详细的情况大家可以翻阅我们的报告。
 
卓越100榜毕竟不是销售100榜,所以我们不单讲规模,我们也会讲细分市场,所以我们也提出了长租公寓、养老、科技小镇、文旅、教育地产等等,我们都把它纳入进来作为我们的评选。
 
这里是关于规模和利润,房企的平均净利润是在下降的,没有规模做不大,没有利润有可能又走不长。
 
未来房地产的生存之道是多并购、快周转,旭辉在这方面是做得比较好的。
 
城市群方面,今年开发商已经不再倾向于谈一二线城市,现在更倾向于谈城市群,这对房企的布局会有一定的影响。
 
这是2018中国房地产卓越100榜的地产G30。
万科81.6分,碧桂园80.5分,恒大79.2分,中海78.3分,保利75.05分。万科和中海连续几年都交替是第一的,但是中海去年降到了第四名。这里面区别于卓越100强就是增加了一个财务指标,其它的指标和卓越100榜是一样的。万科去年在财务指标上并不是太好,万科在商业、教育、度假、养老等等方面持续的布局,包括扩张带来了一定的压力,它的公司净负债已经由2014年的不足5%提高到38.2%,但是它整体的表现综合是比较好的。而中海受累于销售规模,所以排名下降。
 
去年我们看到大量的千亿企业整体的利润不断下降,以价换量,规模与利润怎么能够兼得,大家可以在今天的会议上探讨。地产G30里面的财务指标,毛利率、净利率都是下降的,速动率、流动率比往年也是下降的,而且连续7年的地产G30,只有17家还能保留在这个队伍里面,换血已经超过了43%。
 
我们也同时发布房地产销售100强,这个榜单在12月份已经发布过,在这里我就不做太多的点评。
 
再发布非内房地产企业卓越榜。我们去年11月去新加坡、香港考察,我们希望中国有更多的开放,有更多的引进,在这里面凯德今年首超九龙仓,恒隆一直在第三,恒隆在去年在内地的租赁收入是40亿港元,陈启宗先生是非常反感发债的,但是去年为了配合内地的业务发展,他们发了100亿的债。
 
这是品牌价值卓越30强、管理团队30强、商业模式30强。
 
 
 
后面有综合实力10强,北京的冠军是首开。
 
上海区域去年的冠军是万科,去年上海的成交均价创了新高,但是去年上海的成交规模是12年的新低。
 
广州去年新房的成交也下降了三成,保利在余总的带领下,保利在广州一直是逆市而行,销售超过了300亿。
 
深圳去年没有出现太大的政策,而是2016年10月深8条的延续,但是深圳的新房供应也是历年的最低水平,万科在深圳高居榜首,达到了500亿的规模。
 
杭州前三名是绿城、万科和融创。
 
南京去年已经进入四限时代,南京2016年非常火爆,2017年相比2016年的时候大跌了一半,万科、融创、保利这几家的发展是不错的。
 
福州是一个独特的城市,所有评选,本地方企占了9席,外地的房企只有首开一家。
 
武汉号称是最火热的二线城市,去年武汉基本上很少本土企业,当然也有几家排名在前十。
 
成都的本地企业排名前十的也比较少,保利这几年一直是成都发展最好的一家企业。
 
重庆是融创拔得头筹,重庆是外地和本地企业各占一半,土地供应量有所增加。更多的区域榜,由于时间原因我就不再细谈。
 
我们还做了很多典型企业的报告,欢迎大家到观点地产网了解,我们这个报告有不尽完美之处,希望大家给我们更多的建议和指正。
 
主持人:谢谢陈诗涛女士为我们带来的报告点评。今天论坛的主题是“小年大周期”,小年已来。在市场收窄的关口,机遇和挑战是并存的,大家现在看到有很多这样的企业仍然在突飞猛进,也在创造着全新的规模告诉,但不可回避的就是传统与创新相融合的大背景下,中国的房地产行业已经开启了更加全新的未来,就如同陈诗涛女士所讲的那样,未来的房地产市场有可能将会进入到多并购、多重组的这样一种执念和态势。
 
接下来进入到论坛主旨演讲环节,首先让我们以热烈掌声有请中国房地产业协会原副会长朱中一先生为我们带来他的主旨分享。
 
朱中一:房地产业的各位同仁、各位朋友,大家下午好!很高兴应邀前来参加2018观点年度论坛。
 
下面我围绕“行业发展进入了房住不炒、租购并举、政策配套、业态延伸、品质提升的时期,房企要顺应形势、把握机遇、积极探索、创新转型做出新贡献”这一问题谈点个人看法。
 
改革开放40年来,特别是1998年的进一步深化城镇住房制度改革20年来,我国房地产业取得了快速发展,我国的人均住房面积由原来的不足6平方米提高到2016年的36.6平方米。住房短缺的状况得到了根本的改变。未来进一步解决房地产发展中的不充分、不平衡问题,解决好农业转移人口等城镇新市民的住房问题和城镇原居民的住房改善问题,十九大报告和今年的政府工作报告再次强调了房子是用来住的不是用来炒的定位,明确了要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房保障制度和长效机制。政府工作报告还强调要落实地方主体责任,继续实施差异化调控,支持居民自住型购房需求,构筑住房租赁市场、发展共有产权住房。
 
全国人大和国务院有关部门领导在答记者问或者在去年年底召开的工作会议上表示,坚持调控目标不动摇、力度不放松,保持政策的连续性和稳定性,加强金融监管,平衡好与房地产及其它行业的资金配置,严格实施差异化的住房信贷制度,防止资金违规进入房地产,按照政策的方向推进住房公积金制度改革,研究制定与多主体供给、多渠道保障制度相匹配的土地供应制度,提高租赁住房和共有产权住房的供给比例,按照立法先行、充分授权、分步推进的思路,积极稳妥地推进房地产税立法,建立和完善房地产的统计和市场监测、预警机制,加大房地产市场秩序规范和整合力度。此外,住房租赁条例、城镇住房保障条例、住房销售管理条例、住房公积金管理条例也在抓紧制定中。
 
 
上述部署清晰地表明促进房地产市场平稳健康发展和让广大人民群众安居、宜居的政策法规和长效机制正在加快建立和形成当中。
 
市场的发展除政策导向外,需求是最基本的动力,本人通过学习后认为,城镇化的持续推进、城市的更新改造和人民日益增长的美好生活的需要是房地产发展的三大基本因素,房地产业起码还有十年左右的发展期。
 
2016年末,我国户籍人口的城镇化率为41.2%,2017年,我国常住人口的城镇化率为58.5%,2018年,国家计划在安排进城落户1300万之余要达到发达国家70%以上的水平,这需要更长的时间。这是我们仍然看好房地产的最主要原因。
 
城市的更新改造,包括城镇棚户区、城中村的改造,以及对老旧小区的更新改造任务还很重,到2021年要实现全面建成小康社会,就要基本完成城镇棚户区和农村危旧房的改造任务。2018年到2020年再改造棚户区1500万套,其中2018年计划改造580万套,同时要有序推进城中村、老旧小区改造和适老化改造,完善配套设施,鼓励有条件的加大面积。
 
现在我国城市的存量住房已达300亿平方米,今后随着城镇人口的增加,城镇存量住房的面积还会增加,如果每年拿2.5%的面积进行更新改造,每年需要更新改造的量也会超过7.5亿平方米,这是一个很大的数字。
 
经济的发展和人民日益增长的美好生活的需要给房地产提供了美好的空间,是未来房地产跨界经营的重要方面。一是顺应产业融合和新经济业态的发展,有序开展产业园区地产、众创空间等。但一些开发区高成本建成后,使用不足的问题也要注意。二是顺应人民日益增长的美好生活的需要,积极探索,有序推进文旅地产、养老地产、健康地产和商业地产。在养老地产方面,我们不仅可以继续探索居家养老、社区养老、机构养老的问题,还可探索与互联网结合的智慧养老,与医疗结合的医生养服务,与金融保险结合的以房养老,与特色小镇结合的养生养老小镇,与旅游结合的旅居养老产品。在商业地产方面,鉴于不少城市大型的购物中心、商业综合体已经够量,所以今后一段时间内要坚持去库存和补短板相结合。大家应多关注城乡物流配送中心、社区商业网点、菜市场、停车场等配套建设,对计划还要新建的大型商业设施一定要充分论证。国家对商业地产的上述政策在商务部印发的《国内贸易流通十三五规划》中有详细论述,建议大家认真学习。
 
今天上午我们走进印力,参观、了解了印力发展脉络,也知道了万科与印力通过强强联合与深度合作促进了住宅地产与商业地产项目的良性发展,扩大了这两个知名企业商业地产项目在全国的覆盖面,说明商业地产只要做得好、有特色,仍是一个重要的业态。
 
上述我简要从政策导向和市场需求两个方面分析了房地产起码在未来10年仍有很多的发展空间。当然,未来的发展机遇与前一二十年的发展机遇有很大的不同,除了前两年常说的由高速增长转向平稳增长,由传统粗放的建造方式转向建筑工业化、住宅产业化的建造方式以外,更能反映行业时代发展特点的是房住不炒、租购并举、政策配套、业态延伸与品质提升。这些特点也是房地产行业由快速发展阶段转向成熟发展阶段的重要标志。
 
在这样的大背景下,机遇与挑战并存矛盾更加明显。当前和今后一段时间,如何顺应住房制度和房地产金融政策的调整,来调整住房的供应结构和防范企业的经营管理风险,如何顺应因城因地施策环境,增强企业的决策能力,如何顺应我国经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段,来转变传统的建造方式,提高全装修房和装配式建筑的比例,完善配套设施,提高房地产项目的质量与水平,如何顺应新经济业态的发展,来拓展企业的业务范围,如何顺应市场竞争激烈、十强企业相对稳定、百强企业仍然分化、房企优胜劣汰的步伐加快,房企用不断提高的市场环境来夯实企业发展机制,这是多数企业都面临的问题。我相信我们的优秀企业,尤其是这次入围榜单的企业,一定能够顺应趋势,把握机遇,积极探索,加快转型与创新,对企业和行业的发展,以及为百姓的安居、宜居做出贡献。
 
本人尤其希望这次入围的优秀企业能在行业的创新转型发展中起到引领的作用,并在2018年取得更好的业绩,谢谢大家!
 
主持人:谢谢朱中一先生,接下来掌声有请麦格理集团首席中国经济学家胡伟俊先生带来他的分享,“2018年的经济,政策和房地产展望”。
 
 
胡伟俊:大家下午好!我是胡伟俊,来自麦格理集团,非常高兴今天下午有机会跟大家分享我们对宏观的看法。
 
现在已经到了2018年,民间有一种说法,就是说每逢8都是不太好的一年,当然这可能是一种数字迷信,但是不知不觉我们距离上一次金融危机已经有10年时间了,现在这个时候,包括全球的经济、政策可能还并没有走出上一次危机的影响。昨天晚上美联储又一次加息,发达国家仍然处于一个政策退出的阶段,因为它的经济危机之后有一个政策刺激,现在慢慢退出。中国从去年的十九大以来,我们也把去杠杆放到了今年的经济工作一个非常重要的位置,因为我们为了应对2008年的金融危机,采取了4万亿的经济刺激政策,后面一直是一个加杠杆的过程,现在也到了去杠杆的周期。在过去10年里面,基本上都是一个后危机的过程,当然这可能是一个比较高大上的说法,对于更多的普通人来说,可能回顾过去10年,我看到网上有句话叫“问君能有几多愁,没买腾讯没买楼”,这可能是更多普通人的内心想法。
 
但是不管怎么样,现在这个时候谈宏观的话题是非常有意思的。我首先从一个非常宏观的角度来谈我们现在所处的一个小、中、大的周期,然后再提高到房地产业。
 
我们平时看宏观,通常我们会看一个比较小的趋势,现在的一个比较小的趋势,如果大家对金融市场比较了解可以知道,去年金融市场是一个非常好的状态,如果大家去年买股票的话,你手上的市值可能是一条直线往上走的,大家知道去年的经济非常好,不光是中国经济,全球经济都不错,处于同步复苏的阶段,这是危机后的第一次。
 
第二是去年全球的流动性也比较好,之前大家都在应对经济不是特别强的状态,去年虽然经济起来了,货币还没收紧,那就属于经济很好,但是流动性也比较宽松。经济很好,流动性又很宽松的状态不会持续太久,因为这时候大家对通货膨胀的担忧会上升,今年我们已经看到这个情况慢慢出现,今年2月份全球股市,包括中国和香港的股市都在大跌,当然现在已经慢慢的回来了,所以今年我们会看到市场的波动性会越来越大,复苏会处于一个比较后的阶段,之后的政策也会慢慢收紧,这是一个比较小的周期的阶段。
 
小的周期可能是一两年的周期,比较中等的周期是过去10年,从2008年开始的周期。现在有三个大的周期,第一个大的周期是全球央行退出从2009年开始的宽松周期,美联储从2015年开始加息,2015年加了一次,2016年加了一次,2017年加了三次,今年加了一次,市场预期今年还会再加3次,明年要加4次,这是美国的状况。今天早上我们看到人民银行的利率也跟着美国加了一点,中国的利率和美国的利率不一定是必须要亦步亦趋的,但是如果美国的利率往上走,相信中国的利率也会慢慢往上走,如果不这样的话,汇率有可能面临压力。
 
第二个周期,现在美国的复苏周期是历史上的第二场,第一场是上世纪60年代,现在看美国的经济还是不错的,所以我也不会说美国的经济什么时候会进入衰退。从美联储的角度来看,现在的利率仍然很低,所以它仍然有加息的紧迫性,因为它知道如果下一次衰退来的时候,还可以有办法降息,因为现在的利率太低,如果几个月以后出现衰退,它不现在赶快加息,以后就没办法降息了,它就失去了这个政策工具。
 
第三个周期,中国从2008年的4万亿刺激政策开始,到去年为止基本上都是加杠杆的过程,中国经济里面的债务,包括金融体系的杠杆都在上升,当然我们看到十九大、中央经济工作会议都把去杠杆、防范金融风险放到了经济工作的首位,中国也从一个加杠杆的周期慢慢到了一个去杠杆的周期,这是5到10年的一个比较中等的周期。
 
在一个更加大的周期,我们现在处于一个技术变化的时代,回想到5年前,大家不会想象中国的移动通讯技术会增长这么快,大家不会想到微信会发展得这么好,不会想到中国有这么创新的东西出来,比如说滴滴、饿了么、阿里都能做得这么好,这是技术的发展,中国现在这个技术仍然在发展,包括虚拟现实、人工智能等等。短期来说很难说对房地产有什么影响,但是如果把时间拉长,它仍然是会有影响的。比如说对房地产有一个很大的需求是大家希望买市中心的房子,因为大家可以住得近,但是如果虚拟现实技术发展得非常好,大家不需要住得很近,因为你开会的时候,通过虚拟现实,大家就像身临其境一样。当然这并不是马上要发生的事情,但是这是一个技术的方向。
 
另外一个是财富分配的日益恶化问题,在中国房地产是财富分配的一个重要的渠道,在全世界来看,美国、欧洲的财富分配都在恶化,所以我们看到全世界的民粹主义都在上升,最近看到贸易保护的抬头,大家都在担心贸易战的风险,就是因为全世界的财富分配都在上升,比方说我是一个阵营,我要赢得这个选举,我会跟你说,你的财富上升不是我的问题,是外部的问题,是不公平贸易造成的,财富分配就会造成很多的问题,包括民粹主义、民族主义的上升,这些都是我们现在面临的问题,这个问题可能会影响到接下来好多年。
 
还有一个是中国的崛起,这其实对全世界的经济,包括地缘政治都会有非常深刻的影响。
 
当然这是比较宏观的现象。我们具体讲到中国,过去5年中国也发生了很多大的变化,政治方面有反腐、军改、机构改革,经济方面过去5年,每年都会看到经济的刺激政策,包括前几年的金融监管的过程、供给侧改革、三去一降一补,这在过去几年都做得非常成功,它的好处就是未来经济会比较稳定,我们跟很多海外投资者交流中国经济的时候,其实我每年都会听到一些海外投资者跟我说,中国经济今年会不会出问题?当然你看报纸的话,他们每年都会说中国的经济会出问题,但是我们看到过去5年中国经济并没有出现太大的问题,甚至过去5年全世界经济增长的1/3是中国带来的,这是我们这上面一些政策有利的地方。
 
当然这些政策也有副作用,我们看到有一些资产泡沫的问题,前两年人民币有些贬值的压力,这在很大程度上是资产泡沫带来的,因为资产价格比较高,会有一个资本外流的压力。另外一方面,金融体系的风险也在上升,另外一个就是房价过去几年也上升的非常快,我们的环境在比较快投资的影响下也出现了一些恶化,这是我们现在面对的问题。
 
今年的两会刚刚开完,现在进入了一个新的时代,我相信接下来一个大的主题就是我们怎么解决这些问题,所以去年的十九大也提出了我们现在有三大攻坚战(防风险、扶贫和环保),去杠杆成为今年的工作重点,如果去杠杆比较困难的话,我觉得至少是我们的政策想做到稳杠杆,我们的杠杆率和去年相比不上升,或者只有比较小幅的上升,这是我们想看到的状况,而不是像中国在2013、2014、2015年这样,杠杆率有一个迅速的上升,配合房地产政策也会产生一个比较大的影响。
 
在谈房地产之前,我想先讲一下去杠杆的话题。这个杠杆主要有两块,一块是实体经济的杠杆,也就是政府债务、企业债务和居民债务。另外一块是金融杠杆,这是金融体系内部的债务,比如说一个银行向另外一个银行借了钱,或者说保险公司向银行借钱,这是金融体系内部的,这两种杠杆的成因、后果都不一样,从实体杠杆来说,我们看到最多的就是中国的债务和GDP的比例,债务就是居民、企业和政府的债务之和。从实体经济的杠杆来看,中国过去几年这个杠杆率增长得特别快,去年增长不是特别快,但前两年都是非常快的。
 
把中国的债务和美国、日本、韩国做了一个比较,中国是一个发展中国家,发展中国家的债务一般是比较低的,但是把中国的债务和发达国家放在一起相比,也是比较高的。当然债务更多的是一个结构的问题,所以我们要分开来看,我们要看居民债务、企业债务和政府债权。
 
中国的居民债务并不是太高,但是它增长的速度非常快,过去两年中国的居民债务差不多上升了8%,政府和企业债务分别上升了4%和1%。我们看到过去两年中国政府有一个转杠杆的过程。回到两年前来看,当时中国面临的问题是房地产的库存非常高,政府、企业的债务都增加得非常快,在2015年3月的时候,我们对房地产政策开始放松,因为当时中国经济确实面临着一个非常大的下行压力,在那之后中国的房地产开始慢慢复苏,房地产复苏都是居民买起来的,所以居民的杠杆增加得非常快。
 
但这一块到现在已经慢慢引起了政策制定者的担忧,甚至我们看到最近在两会上央行的领导在谈到这个问题的时候都很担心中国居民杠杆率增加得太快,中国目前的按揭利率还是太低,这已经表明现在跟两三年前相比,政策制定者对居民杠杆的看法已经发生了变化。两三年前当务之急是去房地产杠杆,刺激中国经济,但是现在中国经济已经起来了,全世界的经济也不错,所以当务之急是我们要把这个杠杆增加的速度稳下来,这就是一个很明显的政策变化。
 
 我下面放了一张图是房贷价值比,这是国际上大家看居民加杠杆空间的,房贷价值比是当年的房贷除以当年一手和二手房销售的比例,我们看到中国这个数字是在上升的,2012年的时候,当年的房贷只占房屋销售的13%,到了2016年的时候已经到了29%左右,去年仍然系是比较高的状态,说明居民加杠杆的空间是在慢慢下降的。
 
另外一方面我们也看到居民贷款占居民存款的比例,在2012年的时候是26%,现在已经到了差不多50%的状态。所以我们看到过去两三年居民部门的购房行为、加杠杆行为对中国经济可以走出2015、2016年的低谷,帮助化解人民币贬值风险方面有巨大的帮助。但是另一方面我们看到居民加杠杆的空间也在下降。
 
现在大家也会关注另外一个方面,就是金融杠杆,从2013、2014年开始有一个金融去监管的过程,在金融杠杆方面上升的也是非常快的。什么叫金融去杠杆呢?中国原来对存款和贷款都有严格的管制,过去几年我们看到一些影子信贷,包括信托贷款、委托贷款,它其实是绕过了对贷款利率的限制,银行可以发行理财产品,它也慢慢绕过了对存款利率的管制。
 
 通过绕过这些管制,就导致了这个金融体系越来越大,金融体系内部的杠杆也在大幅提升。包括过去几年中国金融体系内部银行之间互相借贷规模越来越大,所以从2016年4季度开始,中国对金融杠杆采取措施,去年11月份成立的国务院金融发展委员会也是要处理金融杠杆的问题,防止更多的监管套利的产生,这个月我们看到银监会和保监会合并,这都是去杠杆的过程,我们要开始管控金融风险。
 
金融去杠杆也会对房地产的融资产生影响,比如说你是一家银行,你想放房贷,原来你手上没有资金,你去问别的银行借钱,两年前你借钱的成本是3%,但是现在因为它在收金融杠杆,它的资金紧张了,现在借钱成本要5%,这样放贷款的动力就小了,这就会对实体经济产生影响,我觉得这也是今年我们会慢慢看到的,实体去杠杆、金融去杠杆都会对房地产产生一些影响。
 
这是我对今年房地产市场一个比较短期的看法,左上角是我们对房地产投资的预测,去年房地产投资的增速大概是7%左右,今年对房地产投资的预测大概是6%左右,大致是相对比较稳定的。为什么会大致比较稳定呢?原因在于下面这张图,它显示的是房地产投资中来自建筑成本和土地成本的贡献,我们可以把房地产投资拆成这两个部分,我们看到土地成本在去年占了大头,所以去年的房地产投资相对来说比较稳定。因为土地投资是和上一年的土地销售有关系,去年的土地销售是比较强的,所以房地产投资今年的可见性还是蛮高的,所以我们认为它的增速相对比较稳定。
 
房地产投资对大家可能未必那么重要,但是对我们看宏观非常重要,因为房地产投资是中国经济一个非常重要的组成部分,它会对大宗商品的价格产生非常重要的影响。
 
但是另一方面,我们认为销售可能会受到资金成本的影响而下降,右上角这张图红的线是新房的销售,黑的线是融资的成本,我用的是房贷的利率和十年期国债的平均,我们看到从2016年开始已经慢慢往上走,今年在去杠杆的环境下,这个黑的线会继续往上走,可能会对房地产的销售产生影响,房地产销售可能反过来再会影响到土地的销售,所以我觉得房地产投资今年应该会比较稳定,但是明年可能会产生更多的影响。
 
 
去年房地产销售另外一个非常重要的影响就是棚改,去年600万套的棚改,特别是其中接近60%货币化的比例对三四线城市的房地产销售会起到一个非常积极的作用。去年全国房地产销售的增速差不多是7.7%左右,其中有大概一半是来自棚改的贡献。今年棚改的贡献会减小,今年棚改的量虽然和去年差不多的,但是它的基数已经上来了,所以贡献会减少。总体来说今年的房地产销售会有一定的压力,包括政策支持的力度的减少,以及融资政策的收紧,这是对房地产一个比较短期的看法。
 
接下来还有差不多5分钟的时间,我讲一下对中长期的看法。
 
各位是房地产一线的从业者,对房地产市场肯定是比我有更加鲜活、更加深刻的了解,但是从看经济的角度,我希望用一个框架理解它。中国的房地产市场本身就是一个土地的供给和最后房价的需求不匹配的问题。我们看到在一二线城市的土地需求很大,但是供应不够,在三四线城市的土地供应很大,但是它面临着人口的流出,这一个大的框架,但是去年我们看到三四线城市表现很好,因为一二线城市太贵了,他买不起,然后回老家买,这在短期内可能也不一定成立,但是从长期来看,如果你相信中国城市化的进程还是在继续,我们现在的土地政策很难改变的情况下,土地工具错配的矛盾从长期来说会一直存在。
 
在这个长期矛盾存在的情况下,接下来的政策会怎么应对呢?一方面你可以压缩货币供应,我觉得这是有效的,这确实可以在短期内把房价打压下来。但是它有副作用,它的副作用就是,因为货币不是只管房子,它是管所有东西的,如果我们把货币增速压下来,整个经济会产生比较负面的影响。第二个是房产税的问题,这也是大家争论很多的,从我的角度来说,我觉得房产税可能面临的一个最大的问题,就是财富和收入特别是在一线城市是脱节的,他的房子价值可能非常高,但是他的收入没有到这么高,所以他要面临很多的问题。第三个是多主体供应、租购并举的问题,这些政策相信会对整个房地产市场有帮助,因为从需求的角度来看,租售同权可以降低购房需求,因为大家不一定买房也可以享受到很多福利,包括限购、限售,它会压缩这个需求。但是从长期来看,这些政策是否能够成功,主要还是要看能不能真正控制大城市的人口,因为如果有一个城市化的进程,需求始终在那里,这个政策从长期来说要真的起作用,可能对我们这个城市的土地制度还是需要有更多的改变,这是从供需错配的角度来看中国的房地产市场。
 
主持人:非常感谢胡伟俊先生,同时也感谢以上的分享嘉宾。未知的未来是最难把握的,我相信也是大家最为感兴趣的,也是很想去探索的,但是在发展的道路上,我们看到有很多的企业早已经为将至未至的小年储存了足够的粮草,这时候可能就有人问,虽然你储存了足够的粮草,但是真的就能够平稳地渡过吗?
 
接下来的时间就让我们带着这一系列的问题在观点铿锵行的环节当中一同探讨小年到底如何过,掌声有请这个环节的主持嘉宾,有请胡伟俊先生,以及对话嘉宾:旭辉集团股份有限公司董事长林中先生;宝能集团高级副总裁、宝能地产总裁、宝能城市发展集团总裁余英先生;阳光100集团总裁 林少洲先生;中城新产业控股有限公司董事长刘爱明先生;中国金茂高级副总裁、华南区域总经理魏浙先生。
 
胡伟俊:非常高兴可以跟各位在一线的大佬交流房地产这个话题,大家听我讲可能还是隔靴搔痒,接下来跟各位大佬交流,他们可以给大家很多的干货。
 
我们这个话题是在房地产的小年下面如何过,我首先想问各位大佬一个问题,各位大佬认为今年是大年还是小年?
 
林中:我认为今年不是大年也不是小年,是正常的年份,今年中国房地产可能是调控这么多年来最好的一年,从全国来看,中国可能很难看到大年和小年,因为有些城市不行,有些城市在上涨,综合来看就是比较平稳的年,未来几年可能我认为中国都会是比较平稳的。回到具体的城市可能有大年和小年,这个城市今年好,可能过一两年不好。
 
 
 
余英:大年、小年这个话题是前一段时间看到微信朋友圈里有人发,当时我就在想,怎么突然有个小年、大年呢?以前我们开玩笑说调控把中国的房地产调成了农业,有大年、小年,下药比较狠的时候就影响了销售。现在有这么多大佬站出来说大年、小年,我觉得有点不太准确了,可能对个别房企来讲,今年可能是小年,可能对个别的城市,今年可能受到了一些影响,比如说北京,国家的调控、限价等等,导致销售额有一些变化。但是你看今年一季度,去年前三名今年一季度表现都比去年表现好,大家也注意到保利地产说要重回前三名,销售额也会上升,所以我想应该不会出现大年、小年。
 
 
林少洲:大小年讲的是波动和分化,在一线城市过去这几年成交在萎缩,但是三线城市是在增长的,所以不同的城市有不同的表现,整体的房地产今年可能成交面积有可能会略微回落,但是整体上还是比较稳定的。另外对不同的企业来说,可能大的企业今年还是一个大年,小的企业今年可能是一个小年,行业的洗牌在加剧。更值得期待的可能是在房地产的创新模式方面,一些新型的企业今年可能会是一个大年,在洗牌的阶段,需要很多新的物种、新的业态,所以我觉得创新型企业未来可能会是一个持续的大年。
 
 
 
刘爱明:大家谈小年主要还是觉得今年政策比较严、资金会比较紧。从我的了解来看,前20强我接触了五六家,像林总这样的,他嘴上不说,估计30%的增长他都觉得少了,所以我觉得今年可能不是小年,而是大年,我们看总量也不是小年。现在房地产有一个背景,集中度在提高,大企业能力很强,也许市场比较严峻,它产出还很高,因为大企业表现很强,现在集中度越来越高,基本上不上千亿都不能谈,所以我觉得今年很有可能是一个大年。
 
另外确实就像前面几位谈的,区域是不平衡的,公司也不平衡,产品也不平衡。另外我们看大年、小年,还要看供应是大还是小,今年没供应,可能又是一个小年。搞房地产这么多年,每年都喊挺难的,但是每年大家日子都挺好,所以我觉得还是地产人自己的努力是最重要的,越是大企业越努力,这也是地产行业一个非常好的现象,给整个经济增加了非常大的稳定因素。
 
 
魏浙:这是一个相对的概念。我今天从佛山过来,跟那边的一个朋友交流了一下,他是做陶瓷的,佛山有几十家企业做马桶,假如说去年做了100个马桶,前10位的做了50个,后面的企业做了50个,今年可能只有80个马桶可以做,但是前10名做完了,后面的企业没有做的了,所以对大企业来说可能是一个大年,对小企业来说是一个小年。
 
 
胡伟俊:听了各位大佬的说法,我觉得刚才这个问题还是很有必要的,虽然我们的标题是小年,但是聊下来各位大佬没有觉得今年是一个小年,都觉得今年有可能是平稳,甚至是一个大年,在明年我们再坐到一块的时候,可以再回过头来看一下,但至少这是现在市场的共识,大家觉得今年应该是比较平稳的,大的开发商的市场份额会越来越大。
 
假设今年是比较平稳,甚至有可能是一个大年的话,中国的房地产市场,大家很多时候会看一二线还是三四线,我们知道在2012、2013年的时候,一二线城市是明星,但是去年我们看到三四线城市的房地产销售远远比我们想象的要强很多。所以我下一个问题就想请问各位大佬,在今年这种房地产市场情况下,今年是一二线城市好,还是三四线城市好?
 
 
余英:今年一线肯定会比较差一点,因为好多房子能卖6万的,只能按3.8万的售价去卖,企业如果不是有销售的压力,或者资金链的问题,他是不会卖的,所以一线城市的销售量肯定会下降。今年我们比较看好的是一些省会城市,等一下我的报告里面也会介绍到,我认为未来几年得到高铁红利的城市有非常大的机会,所以我比较看好三四线城市。因为还有棚改的原因,还有农村孩子一定要在县城买一套房子娶媳妇。四五线城市前段时间也比较火,但是我总觉得四五线城市的量到一定阶段也差不多了,所以我还是看好省会城市和一些比较强的三线城市。
 
林中:中国的城市分化得非常厉害,一线城市就四个,但是都受到了比较严厉的调控,二线城市已经分化成很多类,三四线城市的类别更多,今年肯定是有些城市好,有些城市不好,总的来说城市好有几个共同的特征,第一是城市的基本面好,第二是有没有政策支持,有些三四线城市基本面好,又有大量的棚改,第三是房价有没有过快的上涨过,第四是没有新政调控,今年可能最好的就是这样的城市。
 
当然不同的城市在今年会有不同的表现。作为企业应该研究不同城市的发展周期,把握发展机会,对我们来说,好的城市多卖楼,差的城市多买地,表现好我们也很高兴,回落我们也很高兴,我们就希望在不同的城市进行不同的资源配置。
 
林少洲:房地产分化差异还是挺大的,笼统谈一个话题的实际意义不大。我想今年一二线新增的供应还是会受到很大的限制,不管是量还是价都受到政策严厉的调控,所以今年不会有特别火爆的表现,一二线可能更多的是存量,包括租赁房、集体建设用地,非传统的产品可能会有更多的表现空间,包括一些共有产权住房,这些创新模式的产品会有更多的表现的机会。三四线今年还会是主力供应,包括可能会有更多的三四线会完成一轮补涨、补供应、补消费的过程。
 
刘爱明:其实我有一个感受,我总觉得个别城市资产价格上涨太快,加速了中国城市化的过程,村里面一看不行了就去镇里面买,镇里面不行了到县城里面买,所以中国三四线城市会有一个不太短的发展机会,现在不是所有人都集中在一二线城市,原来这个过程会比较慢,但是现在一看迅速的变化,大量的人从农村去了县城,从县城去了省城。这是我的一个观察。
 
另外再加上这一轮高铁、城市群规划的变化,很多县一级的城市都做出了很大的规划,这个规划也会吸引人才的聚集,原来县城的人去省城,现在很多县城的规划也很漂亮,只要有足够的人口和财政的支撑,这个事是玩得转的,因为中国的人口数量很大,所以我觉得未来比较长的一段时间内,三线和个别的四线还是会有一定的发展机会。
 
魏浙:现在应该不是传统意义的一二线城市,一线城市主要是受到限购、限价政策的影响,但是城市发展的趋向性是不变的,这就变成了围绕这些经济发达的一二线城市周边形成了城市群的概念。像这两天在佛山有17块土地拍卖,去了很多企业,最后包括三水这样很偏远地区的土地价格都炒得非常高。这还是一个经济的导向。有的城市经济不发达,或者发展的趋势在不断下降,即便它现在是二线城市,它也没有太多的吸引力,我觉得还是经济导向的影响。尤其我们提出的大湾区概念,它实际上是在这个城市圈里面,在这一波作用下注入了更多的想象力。
 
胡伟俊:我刚刚这个问题其实是希望大佬之间有些辩论,后来我发现大家的意见也是挺一致的,可能觉得三四线城市应该是有机会,因为棚改的原因,一线城市因为限价、限售,包括供应受限,可能短期之内机会不是特别大,反而是一些省会的城市,包括一些一线城市周边的卫星城,它会有一些新的机会,这也是各位大佬的洞见。
 
刚刚我的主题演讲一开始就提到,很多人都说看过去5年是没买腾讯没买楼,觉得很遗憾,过去5年确实中国的房价涨得非常快,一线、二线、三线城市都在涨。去年十九大把房住不炒写进了十九大的决议,今年的人大开始讨论房产税的问题。接下来一个问题,我想请问各位大佬,大家觉得未来三年房价会不会比现在再上涨30%以上?比方我们看到现在提出的一些可能性的措施,包括房产税等等,会不会对房价的上涨产生影响?
 
魏浙:我觉得应该会产生分化,就像股市从1000点涨到3000点以后,有很多有机会的股票在未来还会继续翻番,但是有的股票已经在这时候开始下跌了,这还是跟各个城市的经济走向有关系,尤其现在国家出台了政策因城施策,甚至有的城市会因区而施策,都会根据它自己的经济发展的特征和财政的需求产生不同的政策,这样你在这个区域里面,对你的房地产或者是对你产生什么样的产品,或者是你的企业的要求就非常高。
 
在这种经济去杠杆的情况下,在钱不太多的情况下,大家如果运用得好,企业依然会高速的发展,如果发展得不好,可能就被吃掉了,所以在这种情况下也会存在每个区域、每个城市的差异,或者甚至在一个城市里面都会产生分化,而不是原来的齐涨齐跌的现象。
 
胡伟俊:我问您一个数字,您觉得未来三年,全国房价每年上涨10%可能吗?
 
魏浙:这个没法说,我认为不能这么简单的回答。但是房价稳定上涨的趋势确实是不会变的,如果我们相信中国的城市化进程,相信我们的经济发展还不断地有财富的积累,而且中国的人口还是在增长的这么一个环节下,它毕竟还是在上涨的趋势之中,这个趋势不会变化,至于说增长比例是多少,现在确实没法拍脑袋说。
 
刘爱明:我是房地产的死多派,中国人口不完成一轮聚集,城市化没有结束,房价就还会涨。人口往哪里流动,往哪里聚集,哪里的房价就会上涨,这是一个很正常的过程。人往高处走,不可能房价还往下跌,没有这样的逻辑。我们现在最大的城市人口才3000万,这个规模太小了,美国、日本的最大城市人口都到了3000多万,我们最大的城市人口应该到6000多万,所以我们的城市化进程远远没有结束,现在把人口往外赶的城市还是少数,大量的城市还是在吸引更多的人,一个城市聚集越来越多的人,房价肯定会上涨。
 
我觉得房价上涨还有一个原因,政府不断地投资,如果你不修铁路、高速、医院、学校,房价也不会涨,但是政府投资了这么多,它的钱怎么回来?因此房价上涨是一个结果,所以我觉得但的角度来看,我还是偏乐观的看法,所以我是一个死多派。
 
现在很多地方的价格都由政府定,但是它不能永远定下去,它永远定下去,地价就不涨了,地价不涨,政府就会承受非常大的压力,所以这个游戏就玩不下去了。
 
林少洲:从感情上我是希望房价能降,因为还有很多人希望房价便宜一点,自己可以买得起,但是从理性上房价下降很难,因为供求关系决定,在大城市的供应量不多,很难有新的供应,改造的成本吓人,想来的人特别多,所以最希望降的地方恰恰最没有可能降,因为还是有很多人想到一线城市,但是没有多少地。现在三四线的房价一万左右其实也不高,扣掉各种成本之后也没有什么利润。
 
由于政策原因、经济波动原因,造成房价有一定的起落,比如说燕郊由3万变成1.5万,这是有可能的,但是这很有可能又是给新的一波人创造机会。但是现在我们的政府采取的政策非常理性,像年轻人买房的问题,我们用租赁、人才房等等各种办法解决他们的需求。未来的房地产顶多是房价不要涨得太快,涨慢一点,或者说收入的增长和经济的增长多涨一涨,等到收入的增长和房价的增长持平,慢慢的这个市场就会很良性了。
 
林中:我觉得主持人问这个问题没什么意义,你问中国的房地产价格是涨还是跌,对开发商没有意义,对个人购房者也没有意义,因为中国是一个非常巨大分化的市场,每年有城市在涨,也有城市在跌,甚至在同一个城市,有些板块在涨,有些板块在跌。所以无论是企业还是个人购房者,问涨跌一定要回到具体的城市和具体的板块,问宏观的涨和跌没有意义。
 
如果用中国的平均房价来看,未来三年肯定是温和上涨的,可能每年涨幅也就跟GDP增速差不多,但是用那么多差异分化城市的加权平均数,对中央政府决策没有意义,对很多微观的企业和个人也是没有意义的,看这个东西很难做决定,很难做判断。
 
如果看中国全国平均房价未来三年会不会上涨,我想它一定是上涨的。统计学里面的一些数据,特别是平均数,我们要非常小心这里面的陷阱,因为你可能认为全国平均房价涨,这个地方就会涨,实际可能不一定,有可能它会下跌。所以我们要看具体的板块、具体的城市,我们已经看到有些城市的板块已经在分化,有些板块还在涨,可能有些板块已经开始跌了,所以我认为在中国这么大的一个多元化、细分化的市场领域,我们应该更多的用中观和微观的角度去研究某一个具体的市场,进而去把握这种具体市场中的机会,无论是投资的机会还是置业的机会。
 
余英:我同意林总的观点,房价不能全国统一来说,各地的情况不一样,而且城市内部也是在分化的,还有一个是大家没提到的,就是物业类型的问题,我就不明白大家在五线城市买公寓有什么用?基本上没有什么外来人口来这里出差过夜,公寓谁来住?又不能上户口,又是商业水电,又不能通煤气,想做饭都很困难。
 
未来还是要在几大都市圈,特别是粤港澳大湾区、上海都市圈以及国内的几个省会城市,它的房价未来还不是一点点上涨,涨幅会很大。而在一些人口流出的城市,高铁也不通,新的厂房也没人去设,我相信买的房子就是一堆砖头,不管你现在卖多少钱,如果按现在人民币不贬值的情况下,那个房子也就是6000块钱,如果你今年是16000买的,以后肯定会跌到6000,它就是一堆砖头,它只有居住价值,没有任何商品投资的价值。
 
而在像深圳这样的城市,全球创业精英回国一定到深圳创业,可能连上海都不去,深圳的创业环境最好,今天上午我儿子到深圳来,他转户口过来,大概只用了半个小时户口就转好了,他是海归创业人员来深圳,这种办事效率和粤港澳大湾区经济的发展,我觉得这里的房价下跌是不可能的。但是我确实提醒房企在五线城市拿地一定要小心,可能哪一天售楼部门口连一个人都没有,农村的孩子结婚买房子买在县城,结果儿媳妇说我才不住,我要到深圳,所以四五线城市的房地产投资,包括银行贷款,包括个人购房还是要小心小心再小心。
 
美国、欧洲发展了这么多年,它的那些重要的城市房价还是在上涨,而且一房难求,慕尼黑都买不到什么新房。未来深圳的房地产供应量可能会下降,但是深圳的房价会有很大的提升,罗湖区现在六七万一平方的价格,它的旧改出来之后,我相信十来万是可以卖到的。
 
胡伟俊:我差不多听明白各位大佬的意思了,要看未来中国房地产的走势,要从微观、中观来看,对于深圳这样的一线城市,以及发展好的二线、三线城市,它的房价还会有所上涨。
 
我之所以问各位大佬这个问题,因为我参加的会议不仅是房地产商的会议,我也会参加一些别的会议,包括金融市场的会议,包括和政策相关的会议,从另外一个角度来看,大家可能觉得现在北京、上海的房价确实很高,对于刚刚毕业的大学生如果现在要买北京、上海的房子难度很大,让他们觉得很难在当地落脚。
 
从政策的角度来说,我们看到过去两年房产税的呼声也是越来越高,所以我最后一个问题请问各位大佬,大家觉得房产税在什么时候会推出?会以什么样的形式推出?会对市场有多大的影响?
 
魏浙:这个事大家说了好长时间,但是今年两会开完了,它仍然不会出来,因为这是一个很复杂的事情。因为它是一个调节的长期的手段,对于房地产市场已经实行的政策,包括土地出让金,需要考虑到广大的购房者、中产阶级或者是财富拥有者的心态,这是一个民生问题,而不是简单地为了税收而税收。所以我觉得房产税出来的速度不会太快,即便是出台房产税,我觉得这是一个关系国计民生的事,它也会经过充分的讨论,而不是盲目的出来。如果它真正出来的话,在那个合适的时点,它是对现在的房地产无规律性的、出现暴涨暴跌的情况一定会产生挑战。
 
刘爱明:房产税和房地产税不是一个概念,你问的可能是物业的持有税,如果是这个税,我觉得还需要很长一段时间,不会那么快出台。另外这个税的目的也不是降房价,这样的话就打击了一大片。其实我倒觉得这两年很有可能会收房产增值税,因为你赚钱了,收你一点税,没有人会反对。
 
胡伟俊:卖房的时候收增值税是吧?
 
刘爱明:对,收这个税至少不会带来什么矛盾,你获得了暴利,收你一点暴利税是正常的,这一点我觉得是可以的,持有环节的征税是比较复杂的,包括你刚才的报告中提到的这一点也是一个问题,我在深圳一套房子值2000万,但是我家庭收入只有50万,你怎么收税?我不能把家庭收入全部交税了,虽然我的房子很值钱。
 
胡伟俊:您觉得可能还需要更多的时间,即使出台也会相对比较温和。
 
 
林少洲:房产税是一个重要的税种,最后出台政策是一个大概率的事件。如果把房产税理解成是调节房价的工具,这肯定是错的,因为全世界很多地方都有房产税,但是它跟房价的涨跌无关,在有房产税的地方,该贵的还是贵,该便宜的还是便宜,所以它基本上不会起到调节房价的作用,就像股市的交易税,它跟股市的涨跌没有什么太大的关系,所以它如果要征税,它只是解决公共开支的问题,也就是政府的财政收入问题,所以它什么时候收?
 
政府需要这笔钱的时候,它可能会收。但是这个税涉及到千家万户,而且征税成本非常高,非常难以操作,所以我相信政府在考虑执行这个税的时候,他会经过非常慎重的评估,因为这个事确实影响很大。我相信房产税对中国房地产大的趋势的影响会比我们想象中小,因为大家对它寄予的希望太高了,希望它出来之后我们的房价就正常了,北京的房价就打折了,我觉得这个可能性不是太大,房价是由供求关系、产业、人口等等因素决定的。
 
胡伟俊:我非常同意您的看法,现在一线城市的房价确实非常高,民众希望它跌一点,现在在一线城市大家想留下来,但是没有房子,希望房价下跌的人,从政策的角度,您觉得最好的政策是什么,可以让大家更多的买得起房子呢?
 
林少洲:其实中国的高房价很大的原因是由于土地造成的,因为土地价格的信号推升了房子的价格,如果要解决高房价的问题,就要想办法推出便宜的土地,包括推出租赁房、自持为主的房子,你只要土地价格足够低,对销售对象进行必要的限制,这样就解决了年轻人买房的问题,你想通过打压整体房价解决年轻人买房,这是不现实的,这是杀鸡取卵,不可行。
 
林中:我认为房地产税一定会出,房地产税不是用来打压房价或调整的工具,我们不要过多的担忧和害怕,相信党和政府,因为人民的美好生活一定是摆在最前面的。我们从来不讨论房地产税,该交的大家都一起交,该买房买房,该买地买地,我们内部从来不认为房产税是一个问题,我们也从来不讨论这个问题。
 
 
余英:我一直认为房地产税不可能出来,但是如果一定要出来,出于一些需要,也可能5年内会出来,但是出来之后就不是原来那个房地产税,名字还是一个名字,但是内容会发生变化,可能会很温和,而且还没有细则。
 
中国有很多政策以前也出现过,出来一个什么文件,最后不知道怎么操作,出来就放在那儿了,我也很同意大家的观点,这个税会非常温和,参考国外的经验,没有听说它对房价有什么影响。我记得我中学的时候听说过一个存款税,吓得大家不得了,觉得存在银行的钱要交钱,实际上现在大家把存款交钱的时忘到了九霄云外,根本对大家不影响,所以房产税对房价没什么影响。
 
至于你说的房价的问题,北上广深这些年轻人买不起房,深圳的房子动辄上千万,年轻人不知道什么时候能挣到1000,租也租不起,市中心的房子得一两万一个月的租金,他的工资才1万块钱,怎么办?问开发商,开发商一点办法也没有,问小业主,小业主也没有办法。那问谁呢?问那些企业老板。
 
你把工厂迁到那些地方去,那个地方房价便宜,年轻人住得下,你的企业才能活,否则你要硬在深圳,那也只有那些富二代能到你那里上班,他不用交房租,因为他可以住他爸的房子,否则只有迁走。就像多少年前我们搞规划的时候解决北京堵的问题,怎么解决?迁国家机关和首都机关,别让它集中在市中心,迁到外面去,进行城市功能结构的调整,才能解决首都的拥堵问题,而不是说有一位大师说北京堵是因为北京的一环、二环、三环、四环堵,不是那么回事。
 
我相信要解决年轻人到北京创业,让他们活下来,就是把他们迁到有轨道交通的城市去,那边的房子便宜,所以华为迁到了松山湖,华为的员工尽管工资很高,在深圳也买不起房子,他们迁到了松山湖,那边的房子便宜,这才是关键。
 
胡伟俊:我明白余总的意思,如果这个企业没有办法负担那么高的成本,他最好的办法是迁出去,然后有更高端的工作进来,这样的话我们这个模式才能维持下去。
 
我们现在差不多还有5分钟的时间,可以给下面的观众留两个提问的机会。
 
 
提问:我有一个提问,最近各大房企都提出千亿销售额的目标,目前楼市调控政策持续,你们觉得未来是否有实现千亿房企弯道超车的机会?
 
林中:我觉得行业在未来几年还是会有一些企业达到超千亿的规模,一是未来这个行业整体的规模还是很大,现在还是处在一个高位平台期,全国来看每年都会维持在十几万亿的成交额。可能再过5年或者10年,这个高位平台期过去,行业开始逐步回落,要逆市上涨就比较难。
 
二,能不能冲千亿还是要看企业发展的战略以及企业的能力能不能支撑它的发展。2017年有17价销售额超千亿,未来这个数量可能还会增加,但是到2018、2019、2020年冲千亿难度会比较大,特别是中小企业。首先要看你的战略布局在什么地方,如果你刚好布局在这两年市场比较好的城市难度就不大。另外是在金融去杠杆的时候,中小企业要加速发展,加杠杆的难度也很大,你不能加杠杆,你很难发展得很快。
 
但是目前来看未来两三年,如果战略很对、执行力又很强,我认为还是有机会的。现在大家还在想规模增长,其实从2018年以后,行业内大的企业已经越来越不讲规模增长,越来越开始讲有质量的增长,可能到2020年以后,行业讲得更多的是有质量的增长。
 
提问:现在大家都在谈千亿、5000亿,但是在全国有大量的中小企业活不下去,可能拿不到地、拿不到项目,这些中小企业去杠杆、融资又比较困难,他们的出路在何方?这些中小企业的从业人员怎么办?我们很多原来的同事或者是业内人士,上下游企业都会说,未来5到10年工作怎么办?路在何方?这是很多人都很困惑的,可能刚出校门的还好一定,但是35岁以上的人,在深圳如果公司倒闭的话,可能求职都很难,难道都去创业做老板吗?
 
 
刘爱明:这个问题提得很好,我觉得行业集中度提高,这是无法改变的事实,在任何一个行业都是如此,说得不好听,大鱼吃小鱼从来都是这样,不仅是房地产行业,所有行业都是这样,这个趋势没法改变。
 
另外,作为中小企业要提前做好准备就会更从容一点。地产是一个很本土的行业,他的客户也很本土,所以大企业有大企业的机会,小企业也有小企业的生存之道,你搞一个酒店经营也挺好的,在很多城市也是非常赚钱的生意,所以我觉得这才是房地产真正的转型。房地产上半场就是不断地卖楼,但是现在再谈规模增长已经很危险了,所以下半场反而是更精彩,真正的房地产肯定是运营,如果只是卖楼,现在没有多少机会了。
 
我从企业的理解,我觉得转型的机会是很多的,现在政策本身也在引导做长租公寓。2006年我在上海就有这个感受,我觉得这个城市已经进入了一个多样化的时代,原来很多城市没有酒店,只有招待所,后来突然出来一个五星级酒店,现在什么星级都有,精品酒店、五星、四星、经济酒店都有,这样才精彩、多样。所以我觉得企业谈转型是机会很多的,但是确实要主动寻求,我认为下半场会更加精彩,会出来很多弯道超车的机会。
 
纯粹比销售额,你想弯道超车不容易,但是谈赚钱不一定没机会,你有很多弯道超车的机会,你转型之后也许机会更多。另外作为行业的从业者,我们也要转型,你不能光会卖楼,还要会经营。所以我理解大概是这样几个层面。
 
总体来说我认为不会像你说的那么悲惨,35岁以后都没工作干了,我觉得会更加精彩,大家活得会各式各样,活出个性来,会更加精彩。
 
胡伟俊:刘总说得非常好,非常充满正能量,企业要转型,个人也要转型,其实在房地产的下半场,可能大家未必需要考虑太多很高大上的东西,关键在于自身的竞争力,自己的能力,下半场会越活越好,这可能是我们这个圆桌里面我个人最大的收获,我相信各位听众也非常有收获,因为时间的限制,我们这个圆桌到此结束,非常感谢各位大佬的参与。
 
主持人:刚刚几位大佬为我们分享了很多的干货,我们谈论的无论是大年还是小年,其实任何一个行业、任何一个领域在每年都会遇到各种各样不同的难题,比如说大鱼吃小鱼,我们当然要坐下来仔细思考、探索,甚至是创新,但了从我们个人的角度来讲,从刚刚分享的过程当中,我看到最难能可贵的一点就是,在这样的行业当中,我们每一个企业、每一个建设者都会拥有一往无前的坚定的信念。此时此刻我们要将掌声送给这个行业当中的每一个企业、每一位城市的建设者,非常感谢你们为这个行业所做出的突出贡献。
 
接下来将要进入环节主题为“存量时代、房地产革新与挑战”的环节,有请爱琴海商业集团CEO兼总裁张华容女士为我们带来的主旨分享。
 
张华容:尊敬的各位嘉宾、在座的女士们、先生们,大家下午好!非常高兴参加2018观点年度论坛,也希望和大家分享爱琴海商业集团作为一个商业不动产运营商对于这几年在商业物业的盘活以及资产管理方面的经验,同时也希望通过我们的发展,以及我们正在做的一些尝试,还有我们探索和创新的成果,给大家带来一些新的观点。
 
前面大家探讨的话题有点过于沉重,但是从我们商业运营和商业盘活的历程来看,这几年还是有活力因素的,希望我的分享能给大家一种轻松的感受。
 
商业地产现在在地产发展的周期产生的价值是逐渐在放大的,尤其是在新的周期内,这10年来商业地产已经逐步在房地产的各个企业都有所涉足,很少有不参与商业地产的企业。现在这个周期有这么几个特征,一是城镇化率不断提高,在去年年底的时候,大家非常明确地感受到关于国内轨道交通沿线开发的一系列内容。第二是城镇化率国家调控的数据,到2017年底是52%,在接下来的一段时间内国家相关部门要提到58%。在接下来几年还会有8000万农业人口进入城镇,今年计划新增城镇居民1300万人。
 
根据前一个主题讲到发展的区域以及未来发展的空间,以及现在做商业地产逐步进入到相应的城市感受到的内容,对未来的商业地产发展和消费市场我们还是持乐观态度的。
2018-03-22 16:52:27
现在的商业地产随着城镇化下沉到三四线城市,经常有人会问我说,你们的购物中心没地方开了,所以就开到三四五线城市了。确实这些城市的压力非常大,筹建压力大,招商压力大,经营压力大,但是一旦有一定的激活因素在里面,未来的市场还是不可估量的,我们可以用一些具体的项目和经营数据跟大家做进一步的分享,我们去年开业的几个项目中就有这样一个明显的特征。
 
房地产后开发时代,商业不动产成为核心的板块。本来房地产的后开发时代由我来讲不合适,因为在前面这个环节都是房地产开发的大佬,大家都有非常多的经验,我说的这个所谓的后开发时代,意味着在商业地产的平台上或者领域里面,意味着房地产及商业地产的运营和产品进入了一个全产品线、全价值链以及全商业模式的全面竞争阶段,在这个过程中商业不动产正在扮演着越来越重要的作用,同时商业不动产的金融创新也越来越有特征。
 
爱琴海商业集团从2012年开始定位自己是做商业不动产运营商开始做轻资产运营,也就是盘活房地产开发商的存量地产和待开发商业物业,或者说更通俗地讲叫品牌输出、管理输出,当然我们的经营模式不仅仅是输出,而是以合作经营、主权合作等等方式,2012年我们还只是一家企业,或者是少量的企业在合作,到今年几乎大多数能做全国连锁的购物中心品牌运营商都在做轻资产,所以涉及到商业地产的开发和运营已经进入了一个商业不动产全产业运营的核心板块。
 
商业地产的金融属性凸显,不管是在目前的大调控的情况下,还是银根缩减的状况下,如果我们要盘活土地、盘活资产,或者资产已经运营了以后,我们还要进行金融产品的进一步延伸,商业地产的金融属性就逐步明显的诞生了,并且我们在这个过程中,在之前其它的几个环节下我给大家也分享过,比如说我们在昆明做的一个爱琴好,通过金融的手段成为国内的第一个做产品融资的项目和信托基金,之后在各个企业在不同时间内都出现了这种现象。
 
另外一个是2017年我们在进行产品在运营和待开发过程中,这时候做房地产开发融资已经很困难,但是我们在做开业前筹建、招商运营过程的融资,以及开业后的经营收益融资却非常活跃,不仅是我们找融资对象,而是这些金融企业主动找到我们。接下来大家就会看到我们的无锡和贵阳的爱琴海,就会以商业项目的形式做一些金融产品,这段时间我们也在用商业经营收入做金融产品,商业物业的金融价值和金融属性越来越强,也是对房地产开发商和房地产运营企业在做资金互动的一个好的方向。
 
商业地产的金融逻辑,我只能从我们运营的角度来跟大家分享。房地产的产品开发,也就是做出来的商业物业,或者我们大家叫购物中心、商业街,或者是公寓、写字楼,到了资产运营或者商业运营公司的手上,我们首先是要让它活起来,其次让它能够稳健地经营,第三是让资产产生稳定的现金流,它就会成为优质的标的物,在这种情况下再进行金融产品的配比,在这种情况下,我们所产生的就不仅仅是经营收益和物业的租金收益,它所产生的收益状态会多种多样,产生的物业价值也会非常大。
 
在这种情况下,商业物业的开发也会越来越快,商业物业的运营既然越来越重要,又能为房地产经营产生更好的价值,是不是它就有更好的发展机会,或者是说我们可以蜂拥而上呢?去年的相关数据曾经告诉过我们,有可能全国要开900多个5万平米以上的购物中心,到年底的时候相关的权威统计出来是开了500多个,在已开商场的四个季度的空置率确实也存在,并且逐步的提升,这对我们作为商业运营企业来说是必须要面对的,也是很多房地产企业给我们提出的疑问和要求,你的空置率和越来越多的同质化竞争,以及竞争的胜出,你们会有什么样的方法。
 
运营市场的价值在这里面就被逐步的放大,可以通过专业运营对资产的关键指标进行全方位的提升,这样就足以凸显未来的价值。主要的关键指标有这么几个:Ebitda、得铺率、出租率、坪效,我相信Ebitda是所有的房地产开发商、业主和金融机构最关注的数据。
 
 
大会让我来讲讲关于我们在商业和商业地产方面的一些自我创新和价值,所以我在后面给大家放一些我们具体做的案例。大家都在讲新零售,我们是做实体零售的,所以我们对实体零售的信心是非常坚定的,并且我认为零售的本质是不会变的,服务的本质也不会变。我们相信技术,我们也拥抱技术,我们也拥抱变革,在这种技术和零售的相互作用下,它产生的逻辑就是这个图上展示的,它是以我们的商业的平台为基础的,我们的线上追求的是时间的效率和行为的便捷,线下追求的是空间的效率和体验的多重叠加,我们接下来要做什么呢?在我们的实体商业中做业态创新。
 
这是上海爱琴海购物公园里面安藤忠雄和新华传媒以及爱琴海一起打造的光的空间和新华书店以及和一个美术馆的结合,这已经成为国内甚至行业内的地标,有些人已经去看过了。
 
这是我们在爱琴海购物公园里面做的全天候的真冰的冰上乐园。
 
在爱琴海目前有5个项目的屋顶做了马术训练的内容。还有首家天空婚礼堂。这是业态的创新。
 
体验的创新方面,场景、空间、营销和业态,这是我们的创新。
 
这是上海爱琴海购物公园,重庆的爱琴海购物公园。
 
在业态创新、场景创新和空间创新的后面,肯定离不开我们整个团队的商业运营和对资产价值增值的一些具体的措施,所以希望在未来的房地产后开发时代,也就是在商业地产综合运营的时代,商业地产将成为更多专业选手的价值的赛场,也希望商业地产的发展会越来越好。
 
主持人:谢谢张华容女士的精彩分享,接下来有请彩生活服务集团有限公司执行董事、首席执行官唐学斌先生带来“彩生活“互联网+物业”变革之路”的分享。
 
唐学斌:站在台上稍微有些紧张,最近发现整个物业管理行业已经成为了一个非常热的行业,前两天我在香港跟一些金融机构交流,各个金融机构现在对物业管理都非常感兴趣,也看到一些大型的物业管理企业纷纷准备在A股或者港股上市,彩生活于2014年6月30日在香港主板上市以后,当时我就在一些场合讲过,将来物业行业一定会成为一个大行业,会有上百家物业公司登陆资本市场。不到4年的时间,整个市场呈现一个爆炸式的增长,但是这样的发展也让我有些担忧,因为这个行业不是一夜之间就发生很大变化的。
 
我记得彩生活当时上市的时候,联交所问了我们三次问题,每一次的问题比上一次问题多一倍,我们第一次上去提了7个问题,第二次提了16个问题,第三次提了将近40个问题。我们看了以后发现联交所就是在问我们一个问题,一个物业公司为什么要上市?你又有现金流,又有利润,你为什么要上市?
 
所以我们跟他们讲,我们这个物业公司上市不是来搞物业管理的,而是通过物业这个入口来进行家庭的服务。联交所听懂了,很快就放我们上市了。但是现在我看到很多的公司上市了,非常受欢迎,最近看到雅居乐物业上市,估值非常高。
 
其实我觉得物业管理行业肯定不可能一夜之间发生这么大的改变,我在这个行业干了将近30年,这个行业一个最大的问题,或者说它的根本矛盾就是不断上涨的物业的刚性成本和难以上涨的物业费的矛盾。
 
物业公司上市,不管你的财技有多么高明,如果不能解决这一对根本矛盾,我认为迟早你会发现上市没有什么价值。因为上市无非是你要整合资源、扩大规模,然后形成更好的资本化,如果你做不到这一点,靠物业管理挣钱,我永远都认为这是一个不太靠谱的事情,因为老百姓是希望有美好的生活,但是同时老百姓在物业管理费这件事情上是不太愿意支付高昂费用的。就像我们愿意为房子花几万块钱、几十万块钱一平米的价格,但是我们很难接受物业费像新加坡一样,收5新币一平米,我们的老百姓现在还没达到这个境界。
 
既然我们捅破了这张纸,把物业行业带到了资本市场,我也想讲讲彩生活究竟想干一件什么事,以及我们未来准备怎么干。
 
彩生活是物业管理行业的一个新物种,是一个最懂物业管理的互联网公司。我们16年前或者更早的时候想干的事和今天想干的事没有差异,我一直想用互联网来把物业管理进行彻底的转型和改造。
 
彩生活是如何解决物业管理问题的?彩生活其实就是做了三件事:第一,改变了一个行业的定位。传统的物业管理确实是对物的管理,我们和业主之间的关系也就是一层关系,我向你提供物业服务,向业主收取物业费。但是这还远远不够,因为我们看到很多小区的需求,除了基础的物业服务以外,还有很多的需求,需要物业公司去提供。物业管理其实不是一个为物提供管理的服务,而是一个向人、向家庭提供服务的行业,这个思路一旦改变,物业管理的市场、广度、深度是非常大的。
 
第二,我们把物业管理作为入口,把进入家庭提供全方位的服务作为发展方向。很多人问我,彩生活和某某物业公司是不是一样的,怎么比?我举一个简单的例子你就很容易理解,腾讯是在做电信服务,中国电信也是在做电信服务,你认为他们做的是一件事吗?我和其它物业公司没有任何区别,我也从来不会讲任何一个物业公司的不好,我是希望能够为物业行业赋能,能够帮助物业管理行业过上体面的生活。以前我和刘总一样,也是搞房地产的,后来不慎误入到物业管理行业里面,真的是体验了什么叫男怕入错行,这个行业真得相当不容易,干的活很重要,我们在座的都是开发商,你们都说物业管理太重要了,但是你们在分钱的时候,有没有给物业公司分很多钱?其实是没有的。
 
第三,打造一个社区生态系统。基于社区,即使有了平台也没有产品,用户也用不到你的东西,最终还是一场空。所以彩生活在这三方面做了一些研究。
 
我们过去16年也做成了三件事。第一,我们已经全面把物业管理的方方面面,包括线下的物和业主之间的关系都通过互联网进行了改造,形成了彩生活社区服务平台彩之云的入口。第二,2014、2015年物业管理有过一次很大的泡沫,很多的O2O企业随之产生,但是干了一两年,投了几百万、几千万进去的企业不少,发现不成功,因为要打造一个平台,规模是起码要过的一个坎。很多小物业公司,管理几百万平米、几千万平米也搞个平台。这样的规模哪能叫平台?一个平台一年不投上亿的资金,搞互联网的人都会笑你,你那就是一个玩具。没有真正的规模,你去打造平台,那就是瞎扯,就是做梦。第三,彩生活经过4年多的探索,孵化了一群能够在社区活下去的产品,比如说我们的社区金融、能源、维修、电梯等等产品。这是彩生活现在已经达成的一些结果。
 
现在我觉得社区也要做入口,既要考虑软的,又要考虑硬的,这是社区和其它的行业不一样的地方,很多人说彩之云这个东西很复杂、很庞大,我说如果社区入口不涵盖方方面面,根本不能称为入口。
 
另外一个是规模,要达到一个互联网行业的规模,至少要有一亿的人口、3000万以上家庭的规模,还要有大量的能够在社区活下去,能够有家庭使用的产品,能够为你带来利润,这一点非常重要,彩生活做了一些很有意思的产品,包括彩住宅、财富人生等等。最终要达成的就是有足够好的服务,吸引业主、住户去使用我们的平台,然后你的平台上会吸引更多好的产品和服务进来,最终形成更多的用户自动聚集起来,形成这种效应以后,你一定会成为行业的一个非常重要的竞争者。
 
今天我在这里跟大家讲彩生活做社区服务平台,不光是希望给彩生活用,我们还希望给到其他的物业公司来分享这个平台,我们实现互利共赢。彩生活最终希望让物业管理行业的从业人员活得更加有尊严,能够在这个城市买得起房、买得起车、生得起孩子,能够体面地在这个城市里面生活,我相信我们物业行业一定会成为一个非常好的行业,谢谢大家!
 
主持人:谢谢唐学斌先生。接下来掌声有请中城新产业控股有限公司董事长刘爱明先生为我们带来“城市更新下的产业IP及运营”的分享。
 
刘爱明:刚才谈到转型的问题,彩生活是非常精彩的一部分,我估计到今天我们很多开发商还是看不起物业公司,但是未来很多房地产开发公司的利润不一定有物业公司高。转型的公司下一步也许会更精彩、更赚钱。
 
我今天跟大家分享另外一个案例,因为我个人做房地产也有二十几年,现在转型做产业,今天跟大家分享城市更新下产业应该怎么做。
 
现在城市更新的核心已经变了,它本质上已经不是房地产开发,我经常说,我们做商业地产,它的核心是运营,如果没有运营,你那个商业没有价值,它跟住宅不一样,住宅买了地、盖了房子卖了就完事,而商场在房子盖起来之后问题才开始,甚至你开张的那天问题才开始。产业和商业也一样,所以我们说产业升级是城市更新的核心驱动与内在动力。深圳当年也是被动搞升级的,被动做高科技,一路发展成今天的产业,不管主动还是被动,你都要走上这条路,城市产业总是要升级,所以这是城市更新的一个核心的驱动与内在的动力。一个城市产业升级怎么升?昨天有一个记者采访我,说东莞有工改工的政策,我说东莞如果光承接深圳的产业转移,它是成功不了的,产业也不会在那里聚集,产业聚集有它的规律。
 
我们做了一个服务平台叫comp@ss。我们谈的产业升级,我的答案是从客户的角度出发,我们要想客户的痛点是什么,这些产业为什么在一起,我们问那些企业家,企业家的痛点是什么?产业聚集一个最大的理由就是大家聚集起来生意能不能好做,这才是核心我们要谈的话题。如果你不回答这个问题,产业聚集不了。我们的核心希望打造一个生态,资金、技术、人才、市场是我们要谈的,我们希望从这一块来打造一个服务平台,来完成一个产业集聚。
 
我下面通过一些案例来给大家做一个介绍。这一块我不细说,我先说一个观点。
 
谈到产业集聚,谈到我们打造一个产业生态,其实不同的产业是不一样的,可能我的创业起点不一样,我的所有的园区产业都是单一的,我做不了大杂烩的东西,我不知道大杂烩的园区能提供什么服务。经常有人问我,你跟别人有什么区别,我觉得这是一个区别,就是我只会做单一的园区,比如说智能制造,我的园区就只做智能制造,我能给大家提供他们需要的服务,不同的行业需要的服务是不一样的,这个我们称为产业服务,这都是我们有所区别的。
 
这是我们和碧桂园合作的一个项目,半年完成了25万平米的招商,实际上我并没有做招商,我一直认为招商是一个伪命题,你们仔细想想,你凭什么招商?你有什么理由去招商,说服客户到你这儿来?你说政策优惠、税收优惠,那不是你的,那是政府的。除此以外你还有什么手段?你说我搞食堂、搞商业服务,这是一个理由,但是还不充分。招商仅仅是政府行为,企业无法招商,因为你没有理由吸引企业到你的园区来。
 
所以在这一块,我做了一个产业生态,我们做了人才中心,做影响力中心,做物联网服务,做国家研发中心,我们搞职业教育机构,搞加速器、中试研发。现在我们跟碧桂园正在谈,要在这里做物联网的交易市场,这是产业生态非常重要的部分,把这个做起来了,企业自然就来了。
 
机器人也是一个行业,我为了做机器人的产业生态,我在宝安租了40万平米的厂房,在东莞又租了40万平米的厂房,全部做智能制造。谈产业生态,要把很多的资源放到你的园区,这样慢慢形成产业的服务能力,否则这些服务平台无法支撑。
 
我想重点讲一下生物医学方面,我们做一个产业首先从它的产业链开始,为什么这些企业要聚集在一起?你把这个产业链研究出来,例如说对医疗器械来说,从技术研发到动物实验、临床实验、检验检测、拿许可证、生产、销售等等,这个环节的痛点是什么?
 
给大家举个例子,有一个政府的园区也是国家级的,获批了十来年,位置还不错,但是做得一般。它为什么做得一般呢?我问他,你这里有动物实验室吗?他说没有。我说你没有动物实验室,人家为什么到你这里来?这当中是一个生态的概念,政府只关注招大企业,最好都是华为、腾讯,但是把大企业放在一起能成为一个园区吗?实际上不成为一个园区。我经常举例,就像一个森林只有大树,这是一个怪物,自然界没有只有大树的森林,下面要有灌木、花花草草。这个动物实验室政府不愿意做,因为它没有产值,也没有税收,它只是一个服务平台,但是它却是这个生态链非常重要的一环,你不做它,你的参天大树就长不起来,形不成产业集聚。我们打造产业生态,就是希望把这套服务做出来。
 
这是我打造的生物医学方面的一个公共服务平台,从科研开始到工业设计、检验检测。大家知道医疗器械的最终使用者是医生,但是你没拿到许可证,你的产品是进不了医院的,所以我引进了这样一个医疗器械的检测机构过来,这个机构比较小,也没有什么产值,但是它能吸引更多的企业过来,这对一个产业生态的形成非常重要。包括动物实验、临床实验、注册认证等等。
 
我们在深圳做动物实验室,我们要做公共的实验室,我们的客户是中小企业,他们也建不起实验室,我们搞公共实验室给大家用,这对企业来说是非常关键的,没有这些东西你谈招商是很难的。我们有专家团队,还有资金、人才、市场。就是用这套逻辑把这些资源联系起来,然后做一个医疗器械园区,企业愿意跟着你走,因为你真能帮到他做生意。
 
我们有一个航空航天的园区,在机场附近,有两栋写字楼是做这个产业的。
 
因为时间的关系,我就重点给大家讲一下产业生态,最后举一个例子,可以帮助大家理解。全中国只有深圳能造手机,上海和北京造不出来,是上海和北京没有生产手机的核心技术吗?不是,而是因为手机有一大堆的东西,需要很多产业链配套,深圳是全球智能产业链的制造中心,这是深圳的优势。我们说华强北是山寨,但是山寨也是一个敏捷制造,你没有这个能力怎么能那么快把它山寨出来?所以它是一个能力。
 
这带来的竞争力很大,大家不要小看,我跟硅谷的一帮人开会,他们对大疆成功感到不太服气,觉得自己的技术更牛。但是硅谷的产品设计出来是在深圳生产的,生产完之后再运回美国测试,测试完了之后迭代的第二代产品再到深圳生产,就这个迭代的时间就比大疆晚了半年,这就是产业生态带来的优势。你可能说大疆的成功是因为某个技术,也可以这么说,但是我更愿意说大疆的成功是得益于深圳良好的产业生态,没有这个产业生态,这个大树长不出来。
 
所以我们光盯着大树是很危险的,希望形成一个良好的产业生态,做一个产业服务平台,这样产业地产的问题才能解决,否则就是伪命题。
 
 
主持人:谢谢刘爱明先生的分享,无论是怎样的行业或者是产业,坚持传统赢得现在,努力创新则可以拥有未来。在互联网和新经济改革带动下,房地产行业内生和外延面临着诸多重构和变革。
 
接下来进入对话环节,本环节对话的主题是“风口下的房地产创新时代”。有请本环节的主持嘉宾,广东省房地产研究会副会长韩世同先生,以及对话嘉宾:爱琴海商业集团CEO兼总裁张华容女士;彩生活服务集团有限公司执行董事、首席执行官唐学斌先生;铂涛集团副总裁莫敏俭先生;深创投不动产基金管理(深圳)有限公司总经理罗霄鸣先生;九宜城商业有限公司高级副总裁赵晓萍女士;VaShare创始人兼CEO庄海先生;广州市城发投资基金管理公司董事总经理李文峥先生;深圳市城市更新协会创始会长、安云集团董事长耿延良先生。
 
接下来把话筒交给韩世同先生,本环节的主题是“风口下的房地产创新时代”,有请各位对话嘉宾。
 
韩世同:本环节嘉宾很多,主办方提了三个题目,在座的有几大类嘉宾,有商业的,也有基金的,还有来自物业公司的,今天上午我们也参观了印力,九宜城在商业管理方面也有非常好的经验,主办方也告诉我,大家非常关注这个环节,刚刚两位演讲的时间也不怎么够,我们这个环节的时间也不怎么多,希望各位尽可能把自己的干货奉献出来。
 
首先请赵总谈谈九宜城商业运营的诀窍,刚才爱琴海介绍了自己的模式,他们是靠运营能力,而不是像印力他们这样用很多的金融手段,九宜城肯定也是有金融模式和资本模式的运作,除此之外还有什么其它的特点,请您简单介绍一下。
 
 
赵晓萍:去年开始中国的商业地产有很大得便个,很多原来的开发商从重资产变成了轻资产,我们公司是投、融、管、改、退的模式,更多的是做一个商业的生态圈。我们可以和小米做一个类比,小米有70几个合作的公司,我们也有很多的合作公司,我们会占一些股份,从中孵化了很多的品牌,我们有自己孵化的广告公司、商学院,品牌方面我们之前也有几个包装上市的,所以我们在这一块做到了生态圈的循环,现在发展非常快,目前已经有差不多70多个项目了。
 
韩世同:管理面积大概有多少?
 
赵晓萍:差不多有600万平米,是新三板的前三四名。
 
韩世同:在商业运作方面也是出奇制胜,你们是营造一个商业生态,服务商业企业去上市,我觉得这也是非常好的一种模式。
 
赵晓萍:对,还有就是我们会有一些贷款的集团,小租户在装修方面,我们可以给他们提供装修贷款,给开发商我们也可以先给他们装修,卖完之后再还款。做商业地产是需要有钱的,再加上我的团队是通过公司加上开发商的团队一起合作,有很好的服务意识,又有比较好的系统化管理。据统计,全国90%的商业项目都在小开发商手里,他的困难和痛点就是没有好的系统,没有好的人才,我们在这一块是解决了市场的一个痛点。
 
韩世同:赵总给我们探讨了一个新的模式,也让我们联想到刘爱明总探讨的打造产业园区的生态环境,这一点也非常重要。现在要通过服务来创造自身的价值和为服务的对象提供很好的服务和价值。
 
下一个问题提给张总,刚刚您的演讲时间不够,没法展示你们五花八门的创新,你们有自己特殊的地方,所以你们也能够在很短的时间内成为商业运营方面的佼佼者,而且你们不完全是利用资金杠杆,你们的重点还是在业态创新的方面,包括你们的线上服务体系,看得也让人眼花缭乱,希望您再跟我们分享一点干货,有很多人想跟您合作,肯定想知道你们的服务模式是什么样的,你们是像酒店管理公司这样的服务吗?轻资产肯定是有很多模式的,这个模式才是最核心的点,请您从这方面给大家进行介绍。
 
张华容:我们目前签约的项目有70个左右,管理面积大概800万平米,到今年年底我们会开20个左右的爱琴海购物公园,我们在前期的合作过程中有几个模式,第一,我们共同拿地,由我们的房地产开发公司或者是商业运营公司共同拿地,共同参股,或者是进行股权的收购。第二,进行商业物业的租赁和商业物业的服务,或者是商业物业的收购。第三,纯粹的轻资产,土地的获取和商业物业的开发都是对方的,我们负责经营和管理。这是我们的获取方式和企业的经营模式。
 
我们的产品是什么样的,怎么能经营到现在?其实我们的产品很单一,就叫爱琴海购物公园,它和一般的购物中心的产品逻辑是没什么两样的,这种产品模式在多样化的合作状态下都不会改变它的本质,就是购物中心的运营和商业管理团队是由我们来操作的,操作权以及后期的运营管理权是要相应独立或者是有一定的自主权。当然我们要对它的收益和运作模式都有一定的保障,并且我们也在讲投、融、管、退。因为我们和有基金为背景的公司不一样,在融资方面和退出方面,以我们这个公司的能力来说是做不了的,但是以我们的集团做背书,从相关的合作单位,有很多的金融机构跟我们做产品融资。
 
目前我们所运营的项目里面,不管是土地阶段、运营阶段,还是说正在招商建造阶段,都有这种产品合作的机会,各种金融机构都有,包括有银行、信托基金等等,我们通过不同的产品来做。在退出的环节,我们能起到的作用,一方面是我的产品的优化,第二方面是我的资产的增值,第三个是未来可预见的收益。
 
 
可能有人会问,大家都在做,你们凭什么活下来了,并且活得还不错,而且有信心未来活得还不错?这就是我们有产品的创新。我们的产品创新,一是业态、内容,第二是空间、第三是价值创新。
 
从业态创新来讲,我们主要基于三个方面,第一方面是基于消费者的需求,第二方面是结合科技和市场的变革,第三是基于未来的价值产生,这三个方面不具备,我们不会去创新业态。
 
空间创新方面,我们是为了自我革命,并不是为了比较谁或者打败谁,我们不停地去复制,不停地去做钢筋水泥结构的话,它的生命力就不强,所以我们会根据不同的区域、不同的地块、不同的城市人文,我们会进行场景的个性、空间的个性,如果大家有兴趣去看每一个爱琴海购物公园,你会发现它里面的空间是不一样的,它的动线和它的每一个业态上的位置都不一样,都是有原因的。
 
另外是对未来的价值创新,我们在管理模式、团队建设、产品增值方式有一些动作。
 
韩世同:彩生活上市四年,引领了一个社区O2O的潮流,别人都风风火火,中间也死了一大片,现在彩生活再度在资本市场受到追捧,您刚才的演讲还是非常的冷静和清醒的。未来还有很多人希望把物业管理从一个包袱、累赘的事情变成增值点,从对物的管理变成对人的服务,在这方面您有什么经验供大家参考?你们系是一个先行者,你们是很创新的,过程中也比较艰难,希望今天能向大家介绍一点经验,让更多的从业者不要走弯路。
 
 
唐学斌:我觉得有几点值得分享。第一,物业这个行业上市确实对企业来说是有帮助的,所以我觉得现在想把物业公司上市的企业应该是要利用好现在这个窗口,尽快把企业做成一家上市公司,因为现在资本非常欢迎大家去参与但是确实这是一个风口,能够帮助大家很快的飞起来,在能飞的时候为什么不飞呢?
 
第二,每家企业所处的竞争地位是不同的,比如说房地产的这几家头部企业,它肯定会做大,而且要做强,因为它自己的生产能力足够大,而且它的发展很快,所以它肯定能继续做大。但是也有很多专业性的细分行业,在这个时候也很有机会把它做起来,它不一定做得很大,但是在一个细分行业做老大,也是有机会有很高估值的。
 
第三,物业行业靠物业管理赚钱恐怕并不太靠谱,当然那些高端的细分市场可以这样做,但是大多数物业管理是不可以的。所以物业管理一定要和互联网结合,即使你是专注于做物业管理,你也要和互联网结合,变成一个物业+互联网。但是有可能你有雄心壮志,你像彩生活一样想搞一个互联网+物业,这样也可以,但是这条路现在的机会不大。所以我们认为大多数物业公司应该是走物业+互联网的路子,彩生活这个平台是很开放的。
 
 
韩世同:您在演讲的时候提到了雅居乐,它刚上市就受到很大的欢迎,中海的物业也有上市,当然它是借壳上市,没有你们IPO的效益那么大,除此之外还有万科、保利的规模都很大,所以我觉得这个市场也蛮值得期待的。
 
下一位是来自铂涛集团的莫总,你们是做连锁酒店的,你们和7天集团是一起的吗?
 
莫敏俭:7天就是铂涛的一个子品牌。
 
韩世同:几年前有人跟我说过你们是用打造五星级酒店的方式做四星级的产品,我不知道是不是这样的。目前酒店业也是竞争比较激烈的,它也是商业地产的范畴,请您谈一谈,你们的运营创新有什么做法?另外你们也会不会考虑REITs或者其它的方式?
 
 
莫敏俭:集团已经下属有3000多家酒店,现在我们最主力的酒店是中端的品牌,比如说麗枫、喆·啡、希岸、潮漫、铂涛菲诺我们跟很多房地产开发商都在进行一定的合作,我们拿下一些物业做我们旗下的酒店品牌。
 
刚才也听了一些分享,看到整个房地产业的基本毛利率、净利率相对来说在现在有所下降,大家认为是一个小年。但是酒店业在这两年是一个大年,我们现在的净利率都比较高,以铂涛为例,或者是我们看到另外的上市公司华住,我们的净利率都在20%。我们在之前解决开发商的存量物业方面做了不少的工作,帮大家获得了比较好的投资回报率,现在在中端酒店,我们的投资回报率在30%左右,所以我们的一些投资人在拿下物业的之后,在3年到3年半左右,最多在4年到4年半左右就可以收回全部的投资。
 
现在我们已经在跟一些开发商进行了深度的合作,比如说他们在做房地产开发的时候就已经考虑到酒店的嵌入,包括酒店服务的嵌入,从开发到设计、规划,以及到后面的运营,还有中间的融资。相对来说过去开发商和国外的酒店集团的合作比较多,但是在目前国内的酒店集团已经越来越大了,铂涛和锦江集团加在一起已经是全球第三大的酒店集团,所以国内的酒店也越来越受到重视,铂涛集团现在也跟很多的房地产开发公司在进行深度的合作。
 
 
韩世同:我的体会,第一是专业化,第二是闷声发大财,因为很多的酒店很难经营,但是你们运作得非常好。
 
下一位是安云集团的耿总,您被称为旧改专家,深圳的旧改在全国都是走在前列的,如果没有一点创新,没有一点过人的工夫不一定能够获得这种称号。今天您也要扣着我们的主题,谈谈长租的话题,长租能不能和旧改有一定的结合?
 
耿延良:谢谢主持人,感谢观点给我这次机会。
 
我跟大家分享两点,第一,城市更新这个话题,今天存量时代已经到来,存量的核心就是城市更新,在中国真正大规模的城市更新是从深圳开始的,深圳从一个小渔村变成今天这个国际化大大都市,一路走来就是一个城市更新的历史,我个人的一个经历,我是从佳兆业到卓越集团,先后组建了四个城市更新公司,尤其是卓越集团,2013年组建城市更新公司,到现在目标是上千亿的规模。房地产开发传统思路,靠规模、品牌、资金实力竞争的时代已经过去了,我非常赞同今天很多嘉宾的观点,企业的竞争未来将是差异化和专业化的竞争,这是我的第一个观点,尤其是存量时代城市更新的思路和路径,最重要的还是专业化,尤其是最近两年,我成立安云公司以后,我们做的一件事就是做城市更新全流程的顾问,从各大公司拿地、拿项目,到全流程的回迁安置等等,我也做政府的顾问。现在的百强企业里面,我的规模没法和他们比,但是我和这里面至少15家企业做城市更新的顾问。
 
所以谈到未来房地产行业怎么发展,我认为我们中小企业、创新企业也有机会,我也不认为存在大年、小年的问题。城市更新涉及到一个城市的产业升级、人居环境的改善、未来经济社会发展的系统性的工程,它不是一个单一的房地产供应的问题,所以我们要正确认识,存量时代大家记住一点,城市更新才是我们未来的必由之路。
 
 
韩世同:城市更新这个话题才刚刚开始,未来大量的城市的发展都需要通过城市更新来进行。早期的农田、旧工厂等等容易做的都做了,剩下的都是难啃的骨头。
 
接下来一位是广州城发基金的李文峥,城发投资是华南地区最大的一个城投的基金,请您谈谈长租、短租的问题,你们从基金角度来看,这个话题怎么样?或者在商业的方面您是怎么看的?
 
李文峥:广州城发基金其实是广州市政府的一个联合保险公司的投资平台。
 
韩世同:你们跟城投有什么区别?
 
李文峥:跟城投是同一个单位,我们也有一些资金会投到它那里去,我们有合作的关系。
 
因为今天的主题是讲风口下的房地产创新,我之前对REITs这一块比较了解,我想今天借这个机会跟大家分享一下我自己十几年的REITs从业经历,从创新的角度跟大家谈谈自己的体会。我们讲创新的时候,可能大家想到有技术的创新、产品的创新,今天我想讲一个商业模式创新的话题,就是围绕REITs这么一个商业地产的商业模式重构的主题。现在国内真正的REITs还没出来,但是香港、新加坡都有了,很多国内的资产在新加坡和香港发了REITs,包括最近刚刚有一个项目刚刚在新加坡发了一单REITs。
 
国内的REITs还没出来,业内也在呼唤,在这种情况下我们怎么做好准备,怎么迎接这种商业模式,这是一种比较新的课题。我们去年开始跟北京大学在做一个REITs的课题研究,已经出了4份报告,我们理解REITs最核心的地方,它是一个定价机制,同时它也可以理解成三个平台,它是融资的平台、投资的平台,资管的平台。
 
 
商业地产最重要的一个指标就是资本化率,这个资本化率也是通过一个公司很容易推导到一个分红收益率上面来的,它是没有套利机会的。所以如果推出REITs这个产品,这个市场一旦做大,它就会通过金融市场去产生一个定价的主导权,从而传导到商业地产上面来,这样就导致商业地产的市场定价更加符合投资的逻辑。
 
第二是REITs作为一个平台,我原来也参与了越秀的REITs,所以我对这一块的理解比较深,越秀的REITs本身是一个融资的平台,在未来的持续经营中,它还要做银行贷款、发债等等,而且它的融资是比开发商的融资成本还要低、期限还要更长的,因为它的产品更稳定、风险更低。
 
另外它是一个投资平台,REITs本身是一个实体,它可以不断地扩张,它可以不断地买东西,可以从发起人这里买,也可以从市场第三方去买,所以它会变成一个投资平台。还有一个就是资管平台,现在有很多企业,包括有一些商业地产企业,也在打造一个整体的资产管理体系,如果有了REITs,我们的资管体系的打造,它的核心的逻辑是有很大不同的,刚才我们也提到Ebitda这个逻辑,如果我们有了REITs以后,更多的可能会有一个投资回报率的逻辑,也就是我们会看整个IRR的情况。
 
韩世同:感谢李总给我们分享REITs的话题,REITs在国内短期内可不可以实现?
 
李文峥:REITs这个话题讨论了已经有10年了,我觉得今年应该是一个最好的推出的窗口期。
 
韩世同:下一位是庄海先生,请你结合长租、短租方面来谈谈。
 
庄海:我们这个公司叫VaShare,可能大家没听说过,我们是一个新的创业公司,之前我们在途家网,我是途家的创始人之一,去年出来开始做VaShare。途家是为旅游地产服务的公司,是跟旅游地产结合的,我们公司也是切入旅游地产这件事情,我们公司是途家网和携程投资的。
 
我们为什么想切入旅游地产市场呢?我们觉得它的规模是足够大的,我们测算这个规模有10万亿人民币的存量市场,这个市场的问题也很大,我们判断旅游地产一个最大的问题就是它没有用,大家买了旅游地产基本上没有什么用,大家无论是休假的时间还是旅游地产单一地点的属性,很少有人有那么长时间的假期,一年会在旅游地产住上几个月,绝大多数人是不会这样的,一年可能住一两个礼拜,自己买一套房子真正能住在这里的情况是非常少的,海南三亚可能比较多一点,但是大部分的地方最大的问题就是没有用。
 
一个资产没有使用,它最后就没有价值,我们想解决这个问题,如果不解决,它就是一个非常大的财富的墓碑,或者是财富的纪念碑。你买一个旅游地产的时候,入门的门槛很高,随便一套房子要100万,它确实有升值的空间,但是要卖的时候很难,真正要找到想买你这个房子的人,其实也是不容易的,交易成本和交易时间都很高,这是旅游地产现实的问题。
 
 
怎么解决这个问题呢?首先从旅游地产使用的角度入手,我们把它用起来,原来买旅游地产最大的问题就是我买的时候只是一个单点,单点肯定是用不了的,我几年去一次,无论住多久都是浪费的,我们建立一个品牌,我们希望把所有的旅游地产的开发商联系在一起,把他的房子做成一个网络,这个房子本身运营起来,入住、接待的成本是很低的,主要的成本是房租,我们用一个预付费会员的方式,把预售转成批发,这样可以让我的会员在整个体系里面入住,我们的口号是“一房在手,住遍全球”,任何一个业主买到一个旅游地产的房子,可以在整个体系里入住,无论你去哪儿玩,都可以有你的房子住,这是一个交换平台,可以建立一个网络,当然预付费很重要,因为预付费,我们可以保证它的单价比较低,而且保证这个房子的稳定运营,对开发商来说一是增加它的价值。
 
第二是我会把这个钱拿来租用开发商的房子,因为是预付费的,我可以保证它的稳定收入,这跟经营酒店不一样,经营酒店的收入是不一样的,而且它是收入后置的,我把收入变成前置,这一点跟REITs也有很大的关系,原来做REITs做不好,因为它的租金收益率太低,做经营的收入是不稳定的,只要你有稳定的现金流,后续处理的方法就有很多,它的出口也很多,REITs也是一个可以考虑的点,它也是可以有很好收益的。
 
 
另外我们还在做一个事情,旅游地产跟刚需有很大的不同,刚需地产一年12个月都要住在里面,所以你要买一套房子有百分之百的所有权,旅游地产你只用它很少的地方,你可能只用两个礼拜,或者用一个月,你为什么要买它百分之百的产权?所以我们把房地产做一个分权使用的方式,大家可以不再买旅游地产的百分之百,我可以买它的1/10的所有权,比如说200万的房子,我可以只花20万,这样面向的市场就大很多,我的使用权益也没有变化,因为我全买下来,一年也只住两个礼拜,我买1/10的权益,我也只住两个礼拜。
 
 
韩世同:时间的关系,我们不得不打断您,按照您的想法,旅游地产业会得到充分的发挥效益的机会。
 
最后请深创投的罗总给我们讲讲,你从基金的角度谈谈您对这个主题的看法。
 
罗霄鸣:我说说长租、短租的话题。现在大家都在看长租公寓的REITs,保利等等公司最近都在做这样的安排。
 
我们从这类资产的特征来分析一下,长租更多的是有生活属性,或者居住属性,而短租其实更多的是一些消费的属性,或者它来自一些冲动型的诉求。这两个完全本身不同的属性,决定了这两类资产所面临的现金流的特征,因为长租和居住有关,所以它不可能无节制的上涨,短租很多是冲动消费,有时候你可以通过一些技巧,或者是抓住他的痛点,能在一些资产上带来很大的增值空间,但是长租不行,长租无论你玩什么花样,无论多么提高他的复用率,对你生活中的支出你是有上限的,我们还要吃饭,还要出去玩,不可能在这上面有很大得空间。
 
从这个角度来讲,如果说从一个投资品的方面来看,短租对投资的可行性或者空间更大,但是长租同样有机会,咱们说现在国内有这么多人做长租公寓,大家感觉收益率很低,但是我们看海外,美国最大的几只REITs都是公寓类的,为什么他们做得这么好?刚才提到的那些冲动型的东西难道不存在吗?这是在于真正你要做长租,你要获利,可能不再是一门心思的拿着,就像现在的房地产这么火,恨不得拿10年、20年,让它增值上天,把炒什么都划算。
 
其实海外的长租公寓是一个交易型的投资,他们成功在于能精准把握周期变化,像最近这几年房价高的时候,可以看到他们在卖它的资产,或者是重新规划它的资产的位置,在2009—2011年的时候,恰恰是它大举买入资产的时候,那时候恰恰是金融危机的时候。
 
 
韩世同:非常感谢,我们的话题很多,大家谈得都非常精彩,谈了长租的问题,REITs的问题,还有商业地产方面的问题,非常感谢各位,把你们的干货都向各位嘉宾进行了分享。
 
 
 
主持人:非常感谢场上的几位嘉宾的分享,也感谢各位主持嘉宾。
 
接下来进入第二环节,分化格局,小年的危与机。掌声有请阳光100集团总裁林少洲先生为我们带来“房地产进入运营时代”的演讲。
 
 
林少洲:各位下午好!现在很多人觉得房地产到了一个比较微妙的时候,所以大家的思考和焦虑是比较多的。思路决定出路,你怎么看这个行业,可能对未来几年是有影响的。
 
我觉得房地产已经进入了一个运营时代,内容为王。我把几年前我在博客上写的一篇文章的观点跟大家简要分享一下,我当时讲了房地产发展的三大时:
 
第一个阶段是经济学和建筑学的阶段,第一个阶段我们取消了福利分房,解放了生产力,房地产进入到黄金时代,这是一个经济学的方法,所以中国的房地产进入了繁荣期。另外一个是建筑时代,我们非常重视房地产品质的建设,尤其是物理的品质,我们的建筑技术、材料方面向国外开放,全世界的建筑经验引进、资源引进,极大地把中国的房地产品质提升,释放了很高的价值,这两个时代基本上维持了二三十年。
 
 
第二个阶段是社会学和伦理学阶段。在第一个阶段是商品化、市场化的方法,市场自身有些问题无法解决,比如说高房价的问题,原材料不断地涨价,而且供应上永远是供不应求的,除非我们把土地政策彻底的改变,否则原材料不断涨价,所以房价不断上涨,年轻人买不起,所以这时候就需要伦理学,要有人问关怀,考虑到低收入的老百姓怎么办。
 
最近若干年,基本上伦理学时代体现得非常明显,包括现在谈的长租的话题,这个民生导向未来会非常强。而社会学时代是什么意义呢?我们第一阶段的房地产在建筑学和经济学的阶段,我们解决了量和质的问题,但是群体的归属感没有解决好,我们从原来的村落、大院进入到一个新的社区的时候,我们的社区规划是一个物理空间的叠加,它的内在的有机性、人群之间的归属感没有很深入的思考,所以社会学要解决这些问题。
 
这个社会学有两大问题,第一是要解决群体归属的问题,用现在的互联网语言叫社群,就是有共同语言的一批人住在一起,相互之间能形成一种深度的、友好的、和谐的互动关系,这是第二阶段很重要的突破口,会产生巨大的影响。第二方面是要创造更丰富多彩的生活方式。其实从村落、大院进到一个社区的时候,反而生活变得更简单了,原有的模式没有解决好,所以这时候我们要有社会学的角度思考,要把更有价值、更有意义的生活方式创造出来。
 
第三个阶段是艺术学和宗教学阶段,这是建筑最永恒的东西,比如说欧洲的教堂、城堡,这时候是人类最高的境界,强调的是精神的满足,现在我们还在期待和呼唤之中,但是慢慢的在有些项目中,会把艺术和宗教的角度考虑进来,把人类心灵满足的因素深入的渗透进来。
 
房地产的新时代,一个是政策,从效率优先到公民优先的民生导向。第二是行业,三十年高速发展自我修整,第三是市场,从新生代到中产阶层全面的消费升级要求。这是房地产面临的新的时代。
 
整体上我觉得房地产将从硬件优先的时代过渡到软件优先的时代。高速发展的时候既有成绩其实也留了很多遗憾,萝卜快了不洗泥。一些老的社区再过十几二十年问题就会出来,一个电梯的问题可能就会带来一大堆的事,还有各种漏水的问题,还有其它的社群问题都会很多,这有待于我们去改造、解决。
 
还有一个是存量房逐渐代替增量房,尤其是一线城市,现在大部分都是存量房的市场,存量房不是一个房子的问题,更多的是软件改造的问题。还有一个是规模瓶颈之后的精细化趋势,包括拿地困难,拿到了地,这个地价也是很高的,这时候必然需要精细化,土地资源越来越稀缺,价格越来越贵,怎么精耕细作就成为一个关键。
 
行业机会的演变。我个人讲了三句话。第一句话是以房本为本,过去房地产一个最大的特点就是地价飞涨,20年前北京万科城市花园的地,当时是220万一亩,楼面地价300块钱,现在拍这个地,没有3万拿不下来,20年地价涨了100倍,设计费涨了一倍,物业费涨了一倍,钢材水泥涨了一倍,所以过去房价上涨是地价的奥秘,谁拿的地多谁就发大财。过去不需要运营,就是便宜的圈地,在低潮期拿下土地。第二是以房为本,有运营优势企业在这种情况下可以大展拳脚。第三是以房为老本,过去30年中国最大的财富积累就是房子,以房子为基础形成的财富,以及以此为基础的消费能力,为文化娱乐、休闲度假、养生养老等行业的发展打下了良好的基础。
 
运营时代,内容为王,要强调产品的特色,强调精细化的品质和优质的内容。有没有实质的运营能力成为下一步的核心。
 
这几年的商业很难做,但是我们的窑埠古镇在柳州做成了一个城市名片,这一点很不容易。还有宜兴凤凰街,30万人口的城市,开业当天来了16万人,整个项目成为了城市会客厅,有优质内容的项目还是很受消费者追捧的,老百姓对美好生活的期待,他这种热情有时候超过你的想象。还有一个是长沙的凤凰街,去年开了两次盘,一次拿出200套商铺,都能卖掉8成以上,所以不再是简单的盖房子、卖房子,从内容和运营入手,走出了从商业街到公寓、文旅项目的创新思路。
 
 
主持人:非常感谢林少洲先生,接下来掌声有请宝能集团高级副总裁、宝能地产总裁、宝能城市发展集团总裁余英先生,为我们带来“高铁新时代下房地产发展的新机遇”。
 
余英:感谢陈诗涛女士请我来分享一下,我每年12月28号都要在微博上发表一下对来年房地产市场的预测,这是我去年12月28号发的预测,2018年的主题是高铁年。
 
这几年大家看到中国的经济区域发展极度不平衡,每年春运就是一个区域发展不平衡的体现,很多人到沿海大城市打工,到了春节期间被媒体“忽悠”得一定要回家看父母,所以大家就长途跋涉回老家,实际上把父母接来是最省事的,但是他非要回去,赶这个春运大潮。
 
 
但是我们也看到一点,中国改革开放之初这种大进大出,依靠外向型经济的发展模式已经在改变,尤其是在互联网、高铁经济、基础设施建设的基础上,中国的经济版图已经发生了很大的变化。
 
前段时间我去武汉,我是一个死一线城市派,我从来都受房地产的主战场都在一线城市,投资只在北上广深,其它地方坚决不投,后来我发现这个事实已经发生了变化,武汉人可能有98%都不会离开武汉到深圳来,他们就在武汉待着,因为除了特别大牌的东西在武汉没有以外,武汉其它什么都有,深圳有的,北京有的、上海有的在武汉全都有,而且由于互联网经济的发展,人们没有必要从武汉到深圳打工。
 
特别是中国的经济发展变化以后,依靠港口的这种外向型经济,在内需改变以后,沿海当年发展的四个经济特区,包括连云港等等港口城市的魅力已经在明显下降了,而内陆的一些重要的省会城市的经济能力、就业能力和各种服务提升的也很快。当年可能由于国内没有高速公路,或者没有路,这些工业只能放在港口。
 
1992年我从广州到珠海西区,我要坐船才能到,我是半夜12点上船,早上6点多到的珠海西区。如果坐车的话,还要过轮渡,要被卖几次猪仔,一段一段的卖给下一家,但是现在不存在这个问题了,所以说我们国家的经济版图已经发生了很大的变化。
 
最近一段时间,影响到未来房企在中国投资拿地,最重要的一点就是高铁城市年的到来,高铁带来城市区域经济的重构和部分城市的异军突起,将是今年乃至未来两三年的一个最大的亮点。在一线城市限购的情况下,成交量可能会下降,但是二线城市的核心区以及中国高铁网的节点城市,我预计在今年三季度开始会出现量价齐升,而且这些城市的调控力度不是很大,所以是一个非常好的机会,所以个人投资建议大家要关注这些高铁站点的城市,房地产企业拿地也要关注这些城市。
 
中国将进入高铁年,由此导致经济的重构及城市间的洗牌,房企在下一轮一定要踩准节奏,要踩那些未来有房价上涨、有市场爆发的城市。
 
这是中国的高铁分布图,在我们的一个城市里有好几个高铁站,中国高铁建设是一个非常大的投资,这些大的投资一定会惠及到高铁站点的土地上。我们的判断,高铁已经对中国的经济和社会发展带来了巨大的变化。
 
除了北上广深这些一线城市之外,未来米字型高铁网交汇的几个城市将会是经济巨大发展的点,希望引起房企重视。
 
高铁建设之前由于基础设施比较薄弱,由于中国经济是外向型的,所以在沿海出现了三大都市圈。随着高铁经济的发展,这三大经济圈会继续往前高歌猛进,但是又会出现若干个高铁的节点城市。前年的预测我提出来大都市圈的概念,我认为在三大都市圈里的都市连绵区(城市轨道交通、城际轨道交通、轨道交通)将影响整个的投资,影响城市周边的房价,今年我提出更大范围,就是高铁节点城市,形成高铁的经济带。
 
这是以前我提出的都市连绵区,也经常有人说都市圈,但是我不喜欢用都市圈这个概念,我认为不是简单画一个圈,在广州、深圳周边都是均质的,而是轨道交通、快速路交通点上才有希望,没有这些基础设施到达的地方,你即使离广州、深圳很近,一样也没用,就像两个高铁站之间的农村一样,跟那个高铁就没关系,因为站不在你家门口。
 
我们要关注中国的高铁网和高铁网所交织的节点城市。过去珠三角的9+2模式现在大家也不太提了,但是高铁确实极大影响了城市的发展,而且它是把一线城市的人往回拉,而不是有些观点说的高铁是一个黑洞,把别的地方的人都吸到一线城市,这个原因就是因为互联网经济发展。
 
高铁打破了传统的经济圈格局,造就了高铁经济带,通过经济带上的节点城市再辐射周边。最典型的是今年春运,学者注意到一点,春运期间河南人回到郑州,然后再从郑州到河南其它的城市,这个趋势是非常明显的,在这个过程中有几个城市需要重视,它们分别是:西安、郑州、合肥、武汉、长沙、成都、重庆、贵阳、南宁、昆明。
 
由于中国和南亚关系未来可能的好转,昆明会从过去的一个边陲城市,变为辐射东南亚以及南亚的桥头堡,而南亚、东南亚有20亿人口,所以昆明、南宁这两个城市是很有机会的,南宁的高铁将来是要通到越南的,然后到泰国,昆明的高铁是通过缅甸到泰国的,两个高铁最后汇集在一起,最终到新加坡。
 
举个例子,武广高铁带来了产业转移,最近武汉发展得非常好,武汉由于高铁带来的整个的发展,加上湖北省委省政府现在规划了长江新城,这是一个非常大的亮点。
 
人口和资金沿高铁线的迅速流动,造就了高铁节点城市的异军突起,这是未来两三年非常重要的点,所以房企一定要关注这一点。
 
还有两个城市大家不太关注,一个是淄博,一个是聊城,这两个城市也是由于高铁带来了这两个城市的发展。比如说淄博,由于高铁的开通,2016—2017年,淄博的房价整体涨幅超过50%,高铁片区涨幅接近翻倍。2017年全市整体房价涨幅达到了34%,而高铁站片区的涨幅接近了50%。聊城也是类似的情况。这是2015年1月到2017年10月淄博房价走势,这是聊城的情况,大家看到红色和黄色的两条高铁交汇。在绿皮火车年代,中国出现了石家庄、郑州等几个城市,这是由铁路带来的新兴的城市,我相信这一轮高铁线网会带来更多的新兴的城市,它们可能比上一轮的绿皮火车的年代对中国经济格局的影响更大。
 
但是我也提醒各位,在高铁站点这一轮没有照顾到的一些城市,大家投资要小心,个人投资更应该小心,可能那里的房子将来就是六七千的价格,或者是一堆砖头,根本就不值钱。而真正高铁站点上的城市会有爆发性的增长。
 
(见PPT)这几个典型的火车拉来的城市,这是过去绿皮火车时代,高铁时代一定还会诞生很多新的城市。
 
中国的高铁网,有很多典型的米字型高铁汇集的城市,以前我们的发展强调一线城市,我认为今后中国城市的发展进入到典型的省会城市年代和高铁节点城市年代。而且我的观点也得到了数据的支撑。
 
高铁没有照顾到的城市,将来可能会有很多的风险,特别是对商业地产、写字楼的风险更大。
 
郑州这个城市非常幸运,两次铁路发展它都占到了便宜,一次是绿皮火车,一次是高铁。因为郑州的高铁站就在郑东新区旁边,所以这里的房价上涨也非常快。
 
这是上海虹桥商务区的情况。
 
这是武汉高铁商务区的情况。
 
深圳的北站也是因为交通发生变化以后,它的房价有了很大的增长。
 
结论就是2018年以后房企的机会就在我刚才点出的这些高铁节点城市。在未来3到5年或者更长时间,中国房地产还会发生什么变化,我在微博上发了一条“中国房地产未来7只黑天鹅”,希望大家看一看,那7只黑天鹅如果齐飞的话,可能比高铁更可怕,带来的影响更大。
 
主持人:非常感谢余英先生,到底中国未来房地产会发生怎样的变化,请大家关注余英先生的微博。
 
接下来进入本次论坛的最后一个主题对话环节,本环节的主题是“万亿时代的规模化赛道”,掌声有请本环节的嘉宾:知名城市学者、资深地产评论人王世泰老师。以及对话嘉宾:福晟集团董事、地产集团执行总裁何建华先生;华联控股股份有限公司总经理李云女士;五矿地产华南区域公司总经理戴鹏宇先生;凤岗天安数码城有限公司董事总经理余安定先生;合富辉煌集团副总裁、合富辉煌(中国)执行总裁徐景宏先生;建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖先生;洛克菲勒家族中国首席投资官欧阳婉萍女士。
 
 
王世泰:谢谢美女主持文睿把最后这个对话的话筒交给我。我感到现在全场各位一定是脑袋满了,肚子饿了。有学者研究,在肚子饿的时候思想是最活跃的,所以我想大家对我们最后这一轮的对话应该抱有期待。我有个提议,到这个时候大家都比较累了,为了提你们的气,也提我们的气,大家一起来个鼓掌。
 
这个话题的题目是主办方交给我的,其实如果让我来拟的话,我未必会同意。我们真的进入了万亿时代吗?从经济学的理论来说,可能集约化的生产是一种模式,万亿时代的到来表示什么?巨头企业,会不会产生寡头?但是我们的策划者很聪明,他给了我们一个限制,“万亿时代的规模化赛道”。有赛道,一是有方向,二是有规则,它可能有竞争,呈现一种万马奔腾、巨头PK的局面,但是不可能失态。既然有赛道在这里,每个人都可以在上面驰骋。
 
今天请了这么多的大佬,我心里还有点慌,我从来没有主持过这么多人的对话,但是这也是一个很好的学习机会。因为时间的关系,我们台上有8位嘉宾,每个人就4分多钟的时间。第一个议题,从5000亿到万亿,谁的规模通道?这个话题我想请两位嘉宾来谈,一是福晟集团的何建华总裁,第二位是华联控股有限公司的总经理李云。
 
 
何建华:刚才余总讲高铁城市的投资机会,我觉得讲得很有道理,但是有一点我持保留意见,这也要看城市,你的高铁到了某些城市,可能会把那里的人带走,而不是把人带过去,当然深圳是不错的,济南、武汉也是不错的。
 
现在来看地产的行情还是比较好的,现在看百强的前几位,特别是前三甲,其中有两位都是靠规模才排到了前三甲,我们做企业的如果没有今天的规模,就没有办法进入卓越100榜。当然我们做企业也不是盲目拿地,也是要有战略方向的,福晟提出一个H+4的方式,首先是粤港澳大湾区,在这个区域我们会作为重点布局,还有一个是长三角未来可能会有一个环杭州湾的概念,我们在这些地方的规模会做大,在这两者之间有一个区域叫海西板块,也就是浙江和福建沿海区域。还有四个重点城市:天津,这是京津冀的中心,但是河北我们为什么不去,因为河北不适合了,雄安新区成立了,河北反而不是一个方向。还有一个是武汉,武汉除了余总讲的高铁,它的人才也是非常重要的,留住人,这个城市就有发展希望了,包括还有杭州、郑州等等城市。
 
 
沿海一线的城市,未来的规模是可以做大的,万亿企业也是必然的,强者恒强的时代已经到来,各位嘉宾提到的创新、互联网、融资等等,这都是相关联的,你要贷款给一个开发商,你要看它的地段在哪里,它的品牌实力有多强,全国江山一片红的时代已经过去了,两极分化很大。
 
还有一点是企业创新、模式创新,我们今年有一种方式叫走出去交朋友,跟百强企业尽量多的交流、互补。因为现在前10名的实力很强,但是30强内的公司都是差不多的,很多是上市公司,相对比较规范,他们的布点战略也比较相似,这种强强合作最大的优势就是大家有各方面的互补,甚至还会出现大家在拿地等等方面不要以硬拼的方式去拿,我觉得这是未来的方向。万亿企业是必然出现的,当然这方面要有方向性。
 
王世泰:何总的发言很精彩,我特别欣赏这种风格,坚持很鲜明地亮出万亿时代的到来是一个趋势,同时大胆地质疑余英总的高铁时代的话题,我觉得有争论,我们的思想就更活跃了。其实你的表达中还有一个观点,就是板块时代,中国的经济进入一个板块时代,谁在这个板块里,谁就占得先机。
 
接下来请李云总谈谈。
 
李云:对于这个万亿时代的话题,我是这样考虑的,从1998年以来,我们整个房地产市场化改革已经有20年了,这20年可以分为几个阶段,第一个阶段是前10年,前10年是大浪淘沙的时代。第二个阶段是后10年,这10年成熟企业开始冒头,这时候形成了一些品牌企业,像招、宝、万、金这样的企业,真正分化的是最近三年,这三年除了万科一枝独秀以外,很多的民营企业,例如恒大、碧桂园都发展起来了,这些企业有什么样的共同特点呢?
 
首先它是快周转,快周转的核心是快销售,快销售的核心是人才和制度,也就是说它从拿地到开发节奏、到销售、到资金流转,整个的安排是流程化和精细化的,具有非常明显的制造业的特色,这是一个方面的特点。第二方面的特点是他们的布局是全国性的,他可能除了布局我们比较感兴趣的一线城市和准一线城市之外,它在三四线城市都做了布局,这几年的去库存政策,也使得他们享受到了政策的红利。第三方面是并购,通过这样几种方式,这些企业快速发展。
 
 
在这个情况下,我觉得万亿时代是会到来的,因为我们的房地产是还有增量的。以我们公司为例,华联控股这个企业从房地产行业来说,我们属于一个中小型企业,但是我们有自己的特点,首先从城市布局来说,我们截止到目前的城市布局,我是布局粤港澳大湾区以及长三角的上海和杭州,也就是说我们的布局是一线、准一线,这是城市的布局。
 
从拿地来说,我们是不到市场上拿地王的,但是我的土地储备主要是几个方面,一个方面是我们在10年以前进行产业结构调整,当时通过收购股权的方式将一些有土地资源的产权进行了收购,现在通过城市更新,将土地的附加值释放。另外一个就是通过新产业的拓展来拿地,拿优质的土地资源。还有一个是并购,这是土地的情况。
 
还有一点,我们的产品是没有可复制性的,我们的产品涵盖的业态是比较多的,我们的产品里面有住宅、有商务,而且都是精品,没有可复制性。还有一点是我们有一整条的产业链,我们有物业经营,商、租、售并举我们10年前就开始了,当时开发的时候就留了一部分进行运营,我们有物业经营,也有物业管理。在这种情况下为我们的物业运营提供了很好的保障。
 
所以我的观点是,不管是大型企业,还是小型企业,在万亿时代核心的问题,第一,要稳健,第二,做好产品,第三,要有运营能力。在这种情况下,复合业态增长应该会更加精彩。
 
王世泰:谢谢李总,李总的高明之处是给我们设了一个时间坐标,我们在这个时间坐标上来观察,她对走在前面的这些有可能首先冲破万亿红线的企业的概括是节奏快、布局广、资本力量撬动。当然她也给我们公布了华联的基因,他们有一条产业链,坚持做好自己的产品,做好自己的运营,我想这对大家都是有用的。
 
下面进入第二个议题,小年粮仓,转型企业如何做强做大,对于是不是小年,刚才都有非常丰富的争论和表达,我是这么想的,有大年、有小年,说明房地产是一个常青树,岭南的荔枝可以一千年不死,可以大年小年都挂果,而房地产行业是关系到人类生活的基本需求,所以这个产业是千年不老的。小年我们怎么获得好的收入,来收获它的粮仓?每个企业都面临这个课题,接下来我想有请五矿地产华南区域总经理戴鹏宇先生分享。
 
戴鹏宇:今天观点的主题是小年,但刚才讨论的话题是万亿规模,一方面在说小年有没有周期,另外一方面我们又在高歌猛进地说万亿规模,这说明中国的开发商太能干,思路太快。以前我们做开发的时候,一年开盘就觉得速度很快,现在有很多企业6个月开盘。我们要想想,当2020年城镇化率达到60%的时候,中国大规模的开发到底还能持续多少年?我想3到5年还能持续,但是之后就不好说了。
 
刚才王老师说小年粮仓,其实我想现在每个企业都一样,大企业、小企业都是一样的,最焦虑的是投资总,大企业要上规模缺粮,中小企业要跟上规模也缺粮。
 
 
我们现在说小年,我觉得小年有两个变化、两个分化。两个变化在哪里呢?一个是市场的变化,土地市场在变化,资本市场在变化,现在融资成本跟前几年比已经涨了非常多。第二是政策的变化,这一点都好理解,在房住不炒大的政策背景之下,现在在提长租、租赁用房,也在研究长效机制,这就会带来很大的政策变化。
 
两个分化,一是企业的分化,刚才我们说万亿,我们看前100名的后50名,他们的规模也只有一两百亿,所以这个分化很大。城市也在分化,以前我们单纯的说一线城市、二线城市、三线城市,现在讲都市圈、城市群,讲高铁经济带,城市在分化,肯定是不一样的。
 
 
具体说企业应该怎么样转型,转型企业怎么样才能变大变强,我觉得每个企业的战略不一样,每个企业的资源也不一样,所以肯定没有一个固定的路径能力说怎么做是一定好的。有可能长效机制出台之后,整个房地产的玩法都不一样了,所以肯定没有一个统一的固定模式,更重要的是要抓住自己的优势,分析你的核心优势在哪里,你是有土地还是资金成本低,还是你的产业有优势,还是你的文旅小镇有优势,这方面你要做好分析。
 
所以我的结论是,第一,要规模不掉队,不是说规模大就一定好,但是没有规模,在目前中国的房地产市场肯定是不行的。第二,要抓住核心的企业优势,有人做城市更新很厉害,有人做产业地产很厉害,有人做文旅地产很厉害,或者它在资金成本上面有优势,在人力、土地上有优势,抓住了这个优势,在细分市场里面还是有很多的机会。
 
王世泰:戴总的发言充满了辩证法,对大年小年的解读,对大企业、小企业的焦虑,包括对如何做大做强,你没有给出一刀切的结论,不是说一定要怎样做,而是具体的对象、具体的定位、具体的分析。
 
接下来有请凤岗天安数码城的余总谈谈,我多次去过凤岗天安数码城,这是一个非常了不得的地方,他们那里搞活动逼格非常高,不是诺贝尔奖获得者,就是乔布斯的伙伴,都是非常牛的人,今天也请你给我们带来一些牛论。
 
余安定:我简单讲一下我的观点,因为大家都在讨论房地产的万亿时代,包括是不是小年,我想讲一下我的观点。
 
在今天这个时期再讨论房地产的规模问题,我觉得是一个伪命题,房地产已经过了规模为王的时代。今天中国已经进入新时代,大家知道整个国家的主要矛盾已经发生了变化,从过去的经济发展为主导改为满足人民美好生活需求的方向。房地产相应的也进入了新时代,新时代是什么概念?
 
在今天这个时代,一个房地产企业是不是有未来,我认为核心的东西不应该再看规模,规模一定不会是未来房地产竞争的要素,真正的要素刚才好几位嘉宾都讲到了,房地产已经进入到了内容为王时代、运营为王时代、品质为王时代。你怎么样能够真的满足今天的企业、今天的社会当中的人对美好生活的需求,而不再是过去我有房子住,我买了房子能挣钱,我觉得投资的时代、抢钱的时代已经结束了,今天是讲品位、讲个性的时代,这个时代其实更应该看重的是内容。
 
 
我可以拿我们自己园区举个小例子,凤岗天安数码城是从2016年开始建设的,这是一个产业地产,我们可以说是一个房地产的新兵,但是我们是产业地产的老兵,我在天安数码城待了20年,一直专注于做产业地产,经常参与房地产的活动也就是这两三年的时间。我们做凤岗天安数码城,2016年2月开工,3月份我们就完成了10万平米企业入住的确定,2017年5月份建设了25万平米,9月份就把这25万平方米的企业全部锁定了,我们今年计划开工100万平方,而且我有信心在半年之内把这100万平方的企业全部锁定。
 
我们做了大量的产业内容运营和服务的运营。我们的核心客户是企业,企业最关注的是什么?我不知道在座的有没有体会,企业最关注的是我还能不能招得到人,我能不能吸引人才。
 
过去我做龙岗天安数码城的时候,我把企业要从深圳市区拉到龙岗区,我们突然发现了一个问题,以前我招企业的时候,只要说服企业老板,这个企业就跟着我走,但是做龙岗天安数码城的时候,我说服了一个企业老板,他愿意搬了,但是核心高管说,如果他们搬去龙岗,他们就会离开这个公司,我突然发现,企业关心的是人能不能跟着他走。
 
我们在凤岗天安数码城找到了一个需求点,大量的企业人才稳定结构不够,我们就在园区周边的社区布置了很多招聘专栏,凡是我们园区的企业要招聘,我帮你发到5公里以内的小区里面,他们通过这个途径很快速的能把周边社区要找工作的人找到,而这些人的稳定性非常强,他在自己家5公里范围内找到的工作,他不会轻易辞职。我们也帮助周边的社区和园区的高度匹配。我们有一系列这样的运营,也促使我们的规模快速扩张。
 
王世泰:余总,我给你几个评价,第一,你是一个勇者,你勇敢地向何总和李总的理论挑战,你认为万亿时代的到来未必是一个好事。第二,你是一个智者,你通过你自己的实践告诉大家,内容为王,运营为王,而且你在人才的招徕和产业入住方面找到一条通路。所以接下来我有一个提议,你应该和刘爱明总结成伙伴的关系,当然刘爱明总会不会和你碰杯我不知道,我们事后可以借观点的平台,在企业家之间做更多的交流。
 
接下来我想请问合富辉煌集团的徐景宏总,我和合富辉煌的很多工作人员打过交道,我了解到你是房地产业界的一个超大的智囊,万亿时代能不能到来,合富辉煌的智慧很重要,大家掌声欢迎。
 
徐景宏:前面这么多大佬都说了万亿时代肯定会到来,只是大家突然之间发现这三年走在前面的房企增长的速度太快了,大家没想到2017年碧桂园一不小心就做到了5000多亿,大家没想到这么快。
 
在2017年年中的时候,很多一线的房企,特别是排名靠前的房企都已经在想2018年要做到8000亿到万亿,他们没讲的时候,外界和媒体都已经预测到他们要做这么大。但是当这个目标真的来得太快的时候,突然之间大家有一种担心,特别是十九大对房地产整个的调子定了之后,房子是拿来住的,不是拿来炒的,大家发现如果突然之间规模做得这么大,作为一个企业大家都想做一个几十年甚至百年企业,中国的市场确实是人口众多,城市化的进程现在才只有50%多,要达到发达国家的75%的水平,我们还有相当长一段路要走,但是按照这个快速增长的模式,可能我们马上就达到了。
 
达到以后,最关键一点是企业要维持经营的连续性,这一点很重要,所以我们突然之间发现,恒大定的目标不是这么快速的规模化,他们开始注重企业的利润,碧桂园在香港召开了业绩发布会,他们对2018年也没有制定具体的销售目标。如果说前面大家都说要对一个企业能够进行运营的话,其实规模到这个阶段已经不是太重要了,大家发现运营是要更加能够沉下心来,更加把东西做得有品质、有内容、做细。
 
 
我们个前30的开发商都有很多的合作,其实我们一开始跟他们合作都发现他们是要做好产品、做精、做持续运营的。
 
但是就像大家说的,最起码在今天我们说房地产开启了下半场的时候,发现其实最能赚钱的还是在快速卖楼这一块,虽然我们这几年的利润率不断在降低,但是这一块目前还是最快速的,当然不排除其它比较个别的产业地产、商业地产,他们的利润率也是非常高的,但是他们的规模会相对小一些。
 
所以大家发现在这个时候应该把脚步适当放慢一些,更好地关注企业持续的运营,我们觉得这样反而更好。真正要做到万亿时代的时候,如果说万亿仅仅只有一两家,其它都做不到,我估计他们都会瞬间拉开距离做成寡头,但是在中国这个市场真正做到万亿,可能到时候不止一两家,可能有好多家的时候,为什么我们不慢下来,做更好的持续发展和运营呢?以前不是大家做得不精、不细,因为我们是快速扩张的,它里面一定会有一些多余的部分,包括人才会多余,包括管控方面我们不一定会控制得到。
 
举个例子,2011年的时候碧桂园的营销中心只有3000人,但是到去年年底的时候,碧桂园的营销中心有3万人,他们肯定很清楚再往下发展,我的营销人员是不是已经饱和了。碧桂园今年年初的时候已经开始在全国某些区域开始跟我们这些专业的营销公司合作,难道是因为它的人数还不够吗?难道是它觉得它的3万人里面没有或多或少会有些多余的营销人才吗?其实不是这样的。今天对房地产来讲,是一个开始下半场的更好的时代,只有不断地做强,才能生存得更好。
 
 
王世泰:徐总给我们上了一堂哲学课,徐总给我们解读了速度与质量、规模与内容、产值与利润中间的辩证关系,就像我们讲万亿这个概念的时候,它的外延和内涵究竟在哪里,所以他大胆地提出一个主张,不妨慢下来,尽管可能在万马奔腾的赛道上你稍稍的落后一点,但是你走得更稳健,我觉得这也是一个非常好的理论,大家可以揣摩,不做一定之规,但是我们争鸣就是思想的丰富。
 
下面进入第三个小议题,“资本新途,监管趋严之下的融资选择”。万亿时代要充血,大企业需要输血,小企业更要靠输血来活命,血就是金融,房地产行业就是一个类金融行业。我们有幸请到两位,一位是建银国际金融有限公司的曾经理,还有一位是洛克菲勒家族的首席投资官,首先有请曾总谈一谈。
 
曾粤晖:我们的话题很多都围绕着数字,作为一个金融的从业人员,其实我对数字也非常敏感。近期是上市房企的业绩发布密集期,其实我们的工作很多时候就是研读这些报告,以及从相关的数字中解读出我们这个行业以后发展的趋势和方向。
 
讲到万亿,其实我反而对这个数字没有投入太多的注意力,因为我觉得体量的增长,无论是从历史角度,还是从人类发展的基本规律来说,以及影射到我们地产这个具体的行业,这都是一个水到渠成的事情。十九大之后人民会有能够享受到更高质量的生活,其实这是有底气的,这是一种精神。从行业来说,在这个大的基础上,整个行业的体量变大了,这就是一种很自然的事情。
 
回到具体的话题,讲到资本市场和房地产市场在目前融资的关系,我有几点感受想和大家分享。
 
 
首先我看了我们观点发布的榜单,我发现排在前面的企业绝大部分都是上市企业,甚至有很多的企业正在谋求多地上市,这就说明了一个问题,我们如果希望在今后能从规模上做得更大,同时具备有质量的发展,我们首先要建造一个好的平台,我不是说非上市企业就不是好的平台,但是毕竟上市可以为我们的融资提供更多好的选项。
 
其次,如果我们建造好了这个平台之后,我们可以在它之上充分地用好这个平台,因为资本市场有很多的工具能够为我们的融资提供助力,比如说除了IPO的融资之外,我们还可以通过上市之后的发债、配售等等方式,对我们的资本进行夯实,这都是一些很好的手段和做法。
 
最后,如果我们在这个基础上进一步的育好这个品牌,和我们的合作伙伴形成一个良好的互动,方方面面互通有无、互相助力,我相信会推动整个行业向着一个更高的层次、更好的水平去发展。
 
 
其实今天与会的很多企业家朋友近期都给了我们机会到我们公司来进行业绩发布之后的推销路演,和投资界的朋友进行会面,深度的交流,勾勒出以后发展的蓝图,以及目前所孕育的巨大潜力和机会,通过这样的方式大家加深了解,为以后的合作奠定了更好的基础。
 
综上所述,站在我这个位置上,我当然也希望以后有更多的机会能够为我们在座的地产界的企业家朋友服务,让你们能够在这个市场里面得到更多的资源,因为输血只是一方面,如果能够在我们的协同之下形成一种更好的自身造血的功能,健康的循环,无疑是相得益彰,我们也乐见其成。
 
王世泰:虽然我年纪比你大,但是我觉得你更有长者的风范,你的话循循善诱,和企业家对话,告诉我们一个道理,怎么来建好平台,怎么来育好平台,怎么来用好平台,并且非常谦虚地表示,愿意为大家服务,乐见其成,这样的风度真是很了得。
 
本次对话最后一位是来自洛克菲勒的欧阳婉萍女士,20多年前我在洛克菲勒大厦前面的水池边上看着那个鸽子,我觉得它的自由飞翔代表了洛克菲勒的某种精神,洛克菲勒是全球商业的传奇,今天我们有幸请到了欧阳婉萍女士,她是洛克菲勒家族中国首席投资官,请她给我们分享。
 
欧阳婉萍:首先感谢观点地产新媒体给了我与大家共同学习、交流的平台,下面我就跟大家一起分享我这20多年来对房地产运营与十多年来资本运营的感想。我主要是针对目前处于风口浪尖的环境下,我们的企业怎么走向万亿之道,怎么把企业创造成一个万亿资产的企业,主要针对这一定来谈谈我个人的感想。
 
我先用三句话总结:第一,我们面对要投资的项目,首先要做好产业定位,选好金融产品。第二,打好运营基础。第三,产融相结合的资本运作。
 
怎么做才能实现这三点呢?针对现在国家出台的针对房地产开发的调控政策,还有金融政策的收紧,而且国家现在也出台了一系列的政策推动长租、短租公寓的发展,这方面的社会效应肯定是有的,满足了普罗大众的居住需求和消费需求,它的经济收益从何而来呢?
 
这又回到我刚才谈的第一点,如果是从租金的收入来回笼资金,投资者首先就会想到我投资这个产品要怎么样退出,我的退出机制怎么定,什么时候能真正退出,这是很重要的。对于长租公寓我们怎么考虑呢?其实对租赁市场,我们基本上都是用REITs、ABS、CMBS这种金融手段来运作。这里面要分成两块,一个是重资产,一个是轻资产。一些实力不是很强的企业,一般它都会采用轻资产投资的方式。针对轻资产投资,我们又怎么运用这些金融产品来建立自己的资金池呢?我自己有一个很深的印象,在2010年5月1号在广州有一个项目是10万平米规模的,它就是用轻资产的模式投资的,从拿地到开盘我用了两年的时间,我们的总投入才5000万,最终运营20亿的资产规模。
 
怎么样才能实现这么庞大的资金池呢?本来它都没有基础资产,市政府租给我们一块烂地,上面有一些破烂的建筑物,那个建筑物是一个汽车展示场,大概10万平米,我们以很便宜的价格拿下来,市政府给我们5年一个合同租约,我们以5+5的模式租过来,如果靠租金收入的话,肯定达不到资金回笼的要求,从商业地产的培育期、发展期到收入期至少需要5到6年的时间,只有5+5的经营期,后面的收益时间只有三四年,所以远远达不到我们的收益要求。我们从一开始拿项目的时候就做好产业定位,我们要跟金融产品相匹配。它和房地产不一样,在国外首先是要做市调,未来我的消费群体、市场定位是什么样的。做商业首先要做好金融产品的选定,我们才能够安全地退出,而且才能够有更高收益的退出。
 
为什么我能够从一个5000万的成本变成20亿的资金池呢?这是我的成名作,广州很多人都知道。我们当时就运用了CMBS的模式去运作,按照做品牌每一年的收益来估算,我们先按照10年的收益来做,整个商场里面我们做到70%都是品牌的商家,运作了半年,这个资金池就建立起来了,后来我们就用20亿滚动了很多项目。这是我做轻资产运作的一个经历。做轻资产投资也是有很好发展空间的,只要运营得好。所以我说打好运营基础是第二点,运营得好,对市场的投资者可以有很大的收益空间、想象空间。
 
另外一个就是重资产,这一块我也深有体会。在前两年有一个很大的发展商找到我们,他们大概有五六十个酒店,他们的酒店经营不好,希望把酒店卖给我们。我说你不用卖,因为五六十个酒店,一年下来总的经营收益才13亿,按照这样的收益来算,经营20年才能回本。
 
王世泰:我实在不忍心打断你的如清泉般的倾吐,但是我们的时间要到了,不得不打断你。
 
欧阳女士在给我们讲这一段的时间,其实有一种诲人不倦的风范,她要把心中的很多感受跟大家分享,如何定位、如何运营、如何匹配、轻资产怎么运营,缔造5000万能翻成20多亿的商业传奇,还有重资产的运营,很可惜,重资产没有讲完。
 
非常感谢观点地产新媒体给我们这样一个机会在这里畅谈,我们希望今天我们所碰撞的思想火花能够成为物质的成果,谢谢大家,本环节到此结束。
 
主持人:谢谢王世泰老师,也非常感谢台上的几位嘉宾,请各位嘉宾合影留念。
 
 
主持人:再次感谢所有的嘉宾为我们带来一下午的智慧盛宴,也要感谢今天现场的所有嘉宾朋友们这样一个下午的学习与聆听。现在有请现场所有来宾移步到隔壁的宴会厅,共同见证2018中国房地产卓越100榜的诞生,稍后见。
 
2018观点年度论坛会议部分到此结束,谢谢各位的收看。
 

 

论坛背景介绍

时间:2018322-23日

地点:深圳

主办:观点地产新媒体

年会网址:city.guandian.cn

n 关于观点年度论坛

  创立于2008年,学界、政府、企业界精英汇聚一堂,以盘点年度中国房地产行业大事为主轴,总结过往,分析当下,探讨未来。并于2008推出年度中国地产G30(即上市企业三十强),2012年推出年度地产卓越100榜。旨在寻找年度标杆企业、群体、产品,在传承与创新中为新的一年指引出新的方向。

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n 关于观点地产新媒体

  观点地产新媒体是中国房地产行业领先资讯、数据和分析供应商,是覆盖房地产行业上下游产业链的权威专业全媒体,旗下拥有观点地产网、观点APP、观点指数、《观点》杂志四大资讯产品;拥有博鳌房地产论坛、观点年度论坛、观点商业年会、城市观点论坛、观点学徒计划五大活动及培训产品,定期发布中国房地产卓越100榜、中国地产风尚大奖、中国商业地产TOP100等行业权威榜单及报告,拥有推动中国房地产行业发展及变革的深刻影响力。

会议日程
会议日程

一、大会主题:小年大周期

    2017年已到尾声,无论是怀有哪一种心态,都不能否认,这是中国房地产又一个值得庆祝的“大年”。三家企业突破5000亿规模,第四家正在加速追赶,至少十五家企业达到千亿,总销售额再一次突破十万亿元……不知不觉间,曾经遥不可及的“万亿时代”已经在短短数年间走过了一半的路程。

    宏观层面,房地产调控政策和长效机制在悄然改变着整个行业,租购并举、房住不炒等顶层制度逐渐完善和落地,房地产行业进入了全新的发展周期。正是在此间,2018年将会是“小年”的预判,开始流传于整个行业。虽然仍未明确最终发展趋势如何,但在微观层面,行业内有所准备的企业都在为这个“小年”储备着粮草。

    主营业务继续收购土地规模化扩张的同时,越来越多企业将视线投向了创新型业务——从商业地产到产业地产、从文旅地产到物流地产、从小镇到乐园、从健康到养老……无论是增量市场还是存量市场,各个领域都活跃着地产商们的身影。万科认为自己“作为发展商的时代已经过去”,碧桂园加注产业小镇和长租公寓,恒大继续努力回A,三家5000亿标杆房企的表现是整个行业的一个缩影。

    在这个分化、转型和创新的大环境下,没有任何一家企业可以超然物外。过去已去,未来已来,“小年”的不确定中,每一家企业都在努力改变。

二、议题部分: 

第一环节  开幕大会(3月22日下午)


宏观篇:租购并举如何改变供求格局

市场篇:“房住不炒”下的政策调控观

变局篇:楼市深化供给侧改革新节奏

行业篇:从五千亿到万亿的时代通道

模式篇:存量时代房地产革新与挑战

趋势篇:分化格局下“小年”危与机

产业篇:风口下的房地产创新型业务

资本篇:房地产资产证券化时代想象


第二环节  2018中国房地产卓越100榜重磅发布(3月22日晚上)

盘点中国地产界最具有代表性的企业,寻找在这一年堪称为伟大(Great)的房地产企业、勇于追求光荣(Glory)的房地产企业、跻身于中国最优秀行列的地产企业群体(Group)

第三环节  观点学徒计划——总部训练营(3月22-23日)

行业领军人物面对面交流分享;实地探访知名企业、在学习交流中寻觅房地产行业领先发展韬略,解码资本金融、创新之道;一起走进项目、感受典范成熟产品的魅力。

探访名企:   走进行业最具代表性的知名企业与项目,让你亲身感受行业领先者的独特氛围,在现场实地考察中思考企业成功的路径与方法。

高端对话:   与高层面对面,拨开层层迷雾,探讨企业成功与制胜之道,分享金融资本韬略与创新模式,在思想碰撞中寻觅成功之道。

教学:   资深导师代表性实例教学,针对性答疑解惑,解码方法与路径,内部深度交流。

邀请嘉宾
观点学徒计划

时间行进到2018年,中国房地产调控政策和长效机制继续改造整个行业,加上租购并举、房住不炒等顶层制度的完善和落地,房地产行业进入了全新的发展周期。

传统房地产企业面临着转型与创新的考量,在坚持规模化扩张的同时,也不放弃向专业细分领域发展。三家企业销售超5000亿,全行业再一次完成十万亿的表现,我们可以看到,传统仍然牢不可破,但新时代也已迎面而来。

正是在此间,2018年将会是“小年”的判断,开始流传于整个行业。虽然仍未明确最终发展趋势如何,但在微观层面,有所准备的企业都在为这个“小年”储备着粮草。

在中国南部,深圳以其独有的地理优势、政策红利,以及成熟的金融资本运作环境,一直身处改革开放的前沿,是中国最具活力城市之一。故此,诞生并深耕于这座城市的房地产企业,其成功者都足于成为行业的标杆。

无论是万科的产业与创新试验,恒大的规模化扩张路径,金地的人才激励和团队建设,还是中海的成本管控和盈利能力,都是对房地产最深层次的发掘,起源于企业基业长青的渴求。伴随着其缔造的模式,这些耳熟能详的名字极大地享受着品牌溢价,以及行业标准定制的权利。

解读深圳地产企业的成功,可以归结为一种模式创新的胜利,所谓的危与机不过是此消彼长的辩证。观点学徒计划游学季即将登陆深圳,带领全国地产企业中高层走进这些标杆企业的总部,与高层零距离交流,与项目负责人同台讨论,探讨成功之道,共同促进房地产行业的长远健康发展。

“读万卷书,行万里路”,突破以往传统单一的课堂受训方式,学徒计划游学季以游为学,寓学于游,以轻松自由的交流方式,让学徒直观感受房地产发展的趋势,从理念到实体,深度体验项目精髓。

让我们一起在2018观点学徒计划——总部训练营中寻找成功的秘诀,在分享和交流中把握模式发展的趋向和潮流,引领企业发展登上新的台阶。

 

v 2018观点学徒计划—总部训练营安排(3月22日、23日):

探访名企:   走进行业最具代表性的知名企业与项目,让你亲身感受行业领先者的独特氛围,在现场实地考察中思考企业成功的路径与方法。

高端对话:   与高层面对面,拨开层层迷雾,探讨企业成功与制胜之道,分享金融资本韬略与创新模式,在思想碰撞中寻觅成功之道。

教学:   资深导师代表性实例教学,针对性答疑解惑,解码方法与路径,内部深度交流。

组织机构
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