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2017博鳌房地产论坛
8月8日议程
 主持人:尊敬的各位领导、各位来宾、朋友们:大家上午好!
 
欢迎来到2017博鳌房地产论坛现场。今天我们相聚于此,参与和见证中国房地产业的又一次年度盛会。
 
博鳌房地产论坛至今已走过十七载,每一年都有许多的房地产领袖人物及标杆企业来到这里,留下了许多经典的记忆和传奇故事,推动博鳌房地产论坛成为中国房地产业共有的交流平台。
 
时间走至2017年,中国房地产企业规模不断突破壮大,而中国房地产关键词也转为求变与创新,企业不断尝试与探索新的方向,以创新的思维和多元的布局抢占市场制高点。未来,规模竞争 依然会持续,优胜劣汰将成为常态。
 
在这个追寻跨越的年代,所有企业都需要提升竞争力、调整经营模式、优化产品品牌、熟练资本运作,才能更好地赢得这一场时间的竞赛。而“去地产化”,亦正是改变过去传统的思维方式 、开发模式,开始尝试将地产与其他更多元素结合,这是转型和升级的开始。
 
今天,我们在这里迎接来自全国各地的中国房地产、金融等行业精英们,在近距离接触中分享与交流,在脑力激荡与地产智慧尖峰对撞中探讨行业未来。博鳌房地产论坛能够延续十七年并不断发展壮大,是因为论坛紧抓行业发展趋势,背负起行业的荣耀与积淀,坚持“反思中国地产兴衰成败、启迪地产新思维”的旗帜,激荡和凝聚出最厚重的中国房地产思想华章。
 
下面,请允许我介绍一下出席本次论坛的嘉宾,他们是:
住房和城乡建设部原办公厅主任、中国房地产业协会原副会长朱中一先生
中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮先生
中国房地产开发集团理事长孟晓苏先生
著名经济学家、国民经济研究所所长樊纲先生
恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生
凯德集团中国区首席执行官罗臻毓先生
远洋集团控股有限公司董事局主席李明先生
路劲地产集团有限公司董事局主席单伟豹先生
中原集团主席兼总裁施永青先生
中国银行业协会首席经济学家巴曙松先生
五矿地产有限公司党委书记、总经理何剑波先生
旭辉集团创始人、旭辉控股董事兼主席林中先生
中梁地产集团有限公司董事长杨剑先生
东原集团董事长罗韶颖女士
禹洲地产股份有限公司董事局主席林龙安先生
中城新产业控股(深圳)有限公司董事长刘爱明先生
海南省建设厅原副厅长林克昌先生
保利地产集团副总经理余英先生
海航地产集团有限公司董事长王煜先生
四川蓝光发展股份有限公司副董事长、总裁张巧龙先生
绿城房地产建设管理集团董事、总经理李军先生
华远地产股份有限公司董事总经理孙怀杰先生
广东省房地产行业协会会长王韶先生
摩根士丹利董事总经理、亚太房地产投资银行部主管李尤佳女士
瑞士银行董事总经理、大中华区房地产、酒店及休闲行业主管陈锐彬先生
华联发展集团有限公司董事长董炳根先生
中国勒泰商业地产集团地产总裁郭妮娅女士
红树林品牌创始人、今典集团董事局联席主席张宝全先生
彩生活服务集团有限公司执行董事、首席执行官唐学斌先生
平安不动产有限公司副总经理徐凯先生
东方证券总裁助理、首席经济学家邵宇先生
国泰君安证券首席经济学家林采宜女士
中奥广场管理集团董事长、中国运动休闲特色小镇专家委员会成员吴振绵先生
中国金茂控股集团有限公司副总裁、华南区域公司总经理魏浙先生
中锐地产国际股份有限公司常务副总裁贡明先生
万达电影股份有限公司副总裁曾光先生
法国巴黎银行董事总经理、亚太区金融及房地产研究部主管李伟烈先生
著名经济学家、瑞穗证券亚洲公司董事总经理沈建光先生
富龙控股有限公司董事长王诚先生
和昌集团董事长武磊先生
宝龙地产执行董事兼执行副总裁肖清平先生
乾立基金董事长肖骏先生
阳光100置业集团总裁林少洲先生
世联行首席技术官黎振伟先生
新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷先生
链家研究院院长杨现领先生
戴德梁行环球董事兼大中华区投资及顾问服务部主管李志荣先生
福晟集团董事、常务副总裁兼福州区域、天津区域董事长何建华先生
亿达中国控股有限公司副总裁暴洪奎先生
高盛亚洲董事总经理魏杰先生
星河产业集团副总经理吴孟轲先生
星河湾集团常务副总裁宁仁岐先生
祥生地产集团常务副总裁俞国勤先生
融侨集团首席营销执行官、品牌执行官张岩先生
交通银行首席经济学家连平先生
广东碧桂园物业服务股份有限公司总经理李长江先生
每日经济新闻报社副总经理、上海中心总经理黄波先生
搜狐媒体副总裁、搜狐焦点总经理樊功臣先生
华夏时报总编助理、华夏时报网副总经理冯吉恩先生
今日头条商业化华南房产部总经理王剑飞先生
观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士
主持人:谢谢所有嘉宾朋友的到来。同时,我代表论坛主办方,感谢2017博鳌房地产论坛的合作伙伴们,他们是:欧派集团、友邦吊顶、美的厨房电器、富龙控股、汉森伯盛、思凯来、5100 西藏冰川矿泉水。
主持人:接下来,我们进入嘉宾致辞环节,首先将请出本次论坛的致辞嘉宾,有请每日经济新闻报社副总经理、上海中心总经理黄波先生为我们致辞。有请黄波先生,您的致辞时间是3分钟。
黄波:尊敬的各位嘉宾、各位朋友,尊敬的陈诗涛女士,大家上午好!
 
 
又是一年盛夏,又是一年盛会,非常高兴今天能够与来自地产界的精英以及各大媒体的同行欢聚一堂,见证这一年一度的盛会,作为博鳌房地产论坛连续9年的联合主办方,请允许我代表每日经济新闻对各位朋友表示热烈的欢迎和衷心的感谢。
 
房地产行业发展在2017年集中度进一步提升,今年的主题是跨越,对于大型房企来说,今年是很好的一年,在今年7月份已经有8家进入了千亿俱乐部,两家跨入了3000亿的门槛。2017年也是变革的一年,拿地开发建房的传统模式已经不再是最优解,所有的房企都在探索新的发展方向,房企开始寻求从发展商到运营商的角色转变,租赁市场和教育、医疗、养老成为新的风口,我们身处剧变的时代。
 
作为一家全国主流经济媒体,每日经济新闻一直是资本市场的观察者、监督者和建设者,多年来我们以原创财经内容赢得了市场的口碑了,建立了媒体的公信力,每天影响海内外用户4000万家,在媒体行业一片唱衰中,连续9年逆市增长,我们希望以独立的第三方视角与大家分享对房地产行业的观察与认识,至于我们当前面临的房地产行业热点议题,去地产化、资产证券化、存量如何变现、增量从何而来,如何适应新的角色、新的状态,这对很多房企而言都是一个需要思考和学习的全新过程。
 
希望在接下来两天的脑力激荡之中,在座的地产精英们能够获得真正有价值的信息,找到解决问题的良策。
 
主持人:谢谢黄波先生的致辞,接下来有请搜狐媒体副总裁、搜狐焦点总经理樊功臣先生为我们致辞,有请樊功臣先生。
 
樊功臣:特别感谢陈诗涛女士,我是搜狐焦点的负责人,我是房地产业新兵,去年年底才接触房地产的业务,今天能参加这样的盛会非常荣幸。
 
今年是新秩序的一年,无论是政治秩序还是经济秩序,还是90后消费者的秩序。所以我今天是过来学习的,希望能够在变革当中跟上大家的脚步,寻求在变革当中自己的位置。
 
搜狐焦点从1999年创业,到现在已经将近20年的历史,从最早创立业主论坛、房地产信息、经纪人,引领了房地产的创新和变革已经20年。2017年搜狐焦点将重新回归技术产品的导向,从2017年年中我们上线了自己的平台化的生态,从以前的房地产的信息网站向房地产的社交平台过渡,社交平台沟通的界面是什么?我们推出了中国第一款纯粹为经纪人和房地产服务的房产直播,通过一对多和一对一为经纪人和消费者构建一个面对面的直接沟通渠道。
 
另外,我们希望搜狐焦点能够结合互联网的优势和房地产行业寻找一些新的共享的经济模式,搜狐焦点作为房地产的信息服务平台,服务用户和服务开发商是我们的本质工作,希望能够帮助大家,也希望大家能够多多关注一个互联网最老的房产品牌的发展和进步,谢谢大家。
 
主持人:谢谢樊功臣先生,下面有请华夏时报总编助理、华夏时报网副总经理冯吉恩先生为我们致辞,有请冯吉恩先生。
 
冯吉恩:尊敬的陈诗涛女士,尊敬的各位来宾,女士们、先生们,大家上午好!
 
非常荣幸能再次来参加博鳌房地产论坛,每次来博鳌房地产论坛都会遇见老朋友,也会结识新朋友。今天我受华夏时报水皮总编辑的委托,代表华夏时报来参加本届博鳌房地产论坛,同时也代表报社向论坛致以最美好的祝愿。
 
在观点机构的主办下,博鳌房地产论坛已经历经了17年,这17年以来,中国房地产业产生了巨大的变化,论坛也高举探索与创新的旗帜,推动中国房地产的发展。华夏时报作为联合主办方之一,有幸参与其中。
 
 
2017年也是华夏时报改版10周年,华夏时报在水皮总编辑的带领下,历经10年已经从一份单纯的中央级财经报纸发展成为包括报纸、网站、微信、微博、中影巨幕贴片广告、水皮杂谈视频和财经大V频道的全媒体平台,其中水皮杂谈视频和财经大V频道上线之后非常受到观众的喜爱。今后华夏时报将继续为中国房地产业做好服务,也为大家做好服务,也欢迎大家继续关注、支持和鼓励我们。
 
最后再次预祝本届论坛圆满成功,谢谢。
 
主持人:谢谢冯吉恩先生,下面有请今日头条商业化华南房产部总经理王剑飞先生为我们致辞,有请王剑飞先生。
王剑飞:尊敬的各位来宾大家上午好!我是来自今日头条的王今飞,博鳌房地产论坛作为行业规模最大的论坛已经连续举办了16年,对行业的影响力有目共睹。很高兴在第17届的时候今日头条走进了博鳌,与大家一同感受海南的碧水蓝天,感谢观点。
 
 
今年的主题是“跨越与去地产化浪潮”,作为一个房地产从业者,我想谈一个基本观点。我们看到今年整个行业都在变化中探索前行,从市场成交来说,3月份是一个分水岭,上半场高潮迭起,下半场随着多点政策的落地,成交势头也得到了有效遏制,与此同时长效机制的建立也呼之欲出,商改住、租购同权等一系列问题都引起了业内广泛的关注,竞配建、竞自持更是成为了土地开发市场的常态。
 
对于房地产商而言,地产的开发运营逐步从短跑变成长跑,未来的竞争更加考验房地产企业的综合竞争能力,去地产化浪潮正是泛地产化时代正在加速到来,除了我们熟知的文旅、长租、金融等老面孔,互联网化、虚拟现实等等都成为房企积极探索的领域,我们的行业边界进一步被打破,让我们对行业充满更多的期许。
 
从营销角度来看,2017年也是跨越性的一年,国民的阅读趋势已经发生了根本性的改变,通过移动化,阅读已经成为不可逆转的趋势,同时在人工智能的趋势下,阅读的大数据也将我们的营销变得更加数据化、形象化和智能化。
 
今日头条作为一款基于数据挖掘引擎的APP,到目前为止旗下的总日活已经超过1个亿,单用户日均使用时长超过70分钟。我们希望依托我们平台海量的阅读数据帮助大家进一步探索行业热点和发展趋势。将来将有更多的房地产企业进入泛地产化的探索,探索的乐趣在于未知,正是这个未知给我们带来了很多的机遇,当然也有很多的挑战,我们有信心与在座各位一同创造一个全新的时代。
 
最后预祝本次论坛顺利召开,祝各位来宾愉快的渡过未来的三天。
 
主持人:谢谢王剑飞先生,下面请出本次论坛主办方观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士为我们致辞,有请陈诗涛女士。
 
陈诗涛:尊敬的各位来宾、上午好!在不再一味追求规模的时代,2017博鳌房地产论坛参与的企业与人数却大大超过了去年。无论是千亿级的还是十亿级的企业,今天,大家都聚在了一起。因为需要合作、也需要更多的信息与知识的分享。
 
在2017年,大与小、快与慢,一直被行业探讨。未来究竟是大公司的时代还是专业化企业的舞台?企业需要不断扩张来完成规模化的冲刺呢?还是应该以保证净利润为前提呢?在昨天下午举办的博鳌理事沙龙和今天早上举办的经济学家早餐会已经有了很多的分享,有一些内容可能不便与公开,在今天的公开舞台上大家可以做更多的探讨。
 
这两天不少朋友问我怎么理解去地产化,今年我走访了30多家上市企业和即将上市企业的领导,有三个问题抛给现场的来宾,你们来解释什么叫去地产化。第一,在各种调控和经济态势不断转变的过程中,房企是不是还希望重复享受土地溢价作为纯地产商的模式?第二,我们还是不是简单的复制着拿地到生产到卖房的纯开发模式?第三我们在未来不管是住宅还是商业,是会注入更多新的技术含量及附加值,来完成支撑企业持续向前发展的各种可能呢?
 
博鳌房地产论坛现场图
 
陈诗涛:这都是我们当下面对的问题。毕竟,房地产肯定回不到已经逝去的最好的高增长时代了, 那么,房地产业未来又将如何?
 
我想用今年年会主题来会答:跨越。
 
而如何跨越,就是今天我们来到论坛的近八百位企业、媒体朋友思考与探讨的课题,我相信,只有你们才可以给以上的问题予以圆满的回答,才可以完成房地产行业无数的期许与梦想!
 
谢谢大家,预祝论坛取得圆满成功!
 
主持人:谢谢陈诗涛女士,同样我们也非常感谢主办方为我们搭建了一个这样互相交流和分享的平台。嘉宾致辞环节到此告一段落,接下来正式开启今天上午全体大会的议程。
 
每一年,中国房地产所面临的宏观环境都有所不同,从政策调控到建立长效机制的新要求下,房地产行业的未来会呈现何种景象?企业又将如何选择?我们今天上午大会的议题是:宏观篇:长效机制与市场。
 
主持人:下面即将展开的是演讲环节,我们很荣幸的邀请到:住房和城乡建设部原办公厅主任、中国房地产业协会原副会长朱中一先生;著名经济学家、国民经济研究所所长樊纲先生;恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生;中国银行业协会首席经济学家巴曙松先生;旭辉集团创始人、旭辉控股董事兼主席林中先生等嘉宾为我们奉献精彩的演讲。
 
此外,上午大会还安排了博鳌房地产论坛传统重头戏“博鳌铿锵行主题讨论”以及本届论坛第一场“地产精英 博鳌论剑”。
 
接下来有请住房和城乡建设部原办公厅主任、中国房地产业协会原副会长朱中一先生为本次大会致辞并作开幕演讲。朱中一先生的演讲的题目是:中国房地产业发展态势与企业面临的挑战。有请朱中一先生。
 
朱中一:各位上午好!很高兴前来参加本次论坛,下面我就房地产的发展态势与企业面临的挑战,从三个方面来谈一下个人看法。
 
第一,从政策层面看房地产的发展态势。
 
今年以来中央政府坚持了“房子是住的,不是用来炒”的定位,加大了分类调控的力度,地方政府建设了“因城因市施策”,房地产市场调控取得了初步的成效。
 
下半年按照中央提出的要加大对金融风险的管控和要稳定房地产市场,坚持政策连续性、稳定性,加快建立长效机制的要求,控房价、防风险的力度不会放松,房地产信贷的政策估计也会放缓,房价上涨较快的三四线城市有的也可能要出台一些限购、限贷等措施,再加上去年第三季度全国商品房的交易量处于高位,因此,下半年全国商品房的销售额、销售面积和房地产开发投资的增速将会下调。但全国全年的这些指标肯定还会超过2016年的最高水平。
 
今后,随着长效机制的建立和基础性制度的完善,现行的一些行政性的措施也会逐步地与长效机制衔接。届时,体现住房居住属性的住房制度、购租并举的住房体系,及与之配套的金融、财税、法制等制度将不断完善,房地产市场一定会朝着更加平稳健康发展。
 
第二,从供求关系看房地产的发展态势。
 
改革开放以来,特别是1998年进一步深化住房制度改革以来,我国的房地产业得到了快速发展,绝大多数的居民已基本解决了住房问题,今后我国房地产业的发展必将进入到增速下降、结构调整和品质提升的常态时期。
 
“十三五”时期,解决好城镇新居民的住房问题和改善原居民的住房条件,让更多的居民达到小康的住房水平,将是住房业改革与发展的主要任务。“十三五”期间尽管增速下降了,但由于城镇化还在持续推进的原因,所以房地产市场的总规模仍然是很大的。
 
1、城镇化持续推进是房地产业发展的最大空间。
 
2016年底我国常住人口的城镇化率为57.35%,户籍人口的城镇化率为41.2%,规划到2020年要分别达到60%和45%。至于要达到发达国家70%以上的水平,则需要更长的时间。
 
 
大量的农业转移人口的市民化,再加上二胎政策的放宽等多种原因,城镇新老居民对住房的需求量肯定是很大的。要实现房地产与新型城镇化的协调发展,城市人民政府应当编制住房发展规划,用于指导土地的供应。
 
人口净流入量大的城市要增加住宅用地和住房的有效供应,增加公共租赁房的供应。这方面北京、上海、深圳等城市最近都公布了十三五的住房发展规划,北京的规划中还专门提到了建一批共有产权房。坦诚地说,共有产权房是2009年左右,我当时带了一批记者到江苏淮安总结的,后来有些地方开始试行。
 
另外,像北京、广州、成都、武汉等城市,根据国家的要求,还出台了《加快发展租赁住房的意见》,相信在今后的若干年中,租赁市场会有比较大的发展。
 
在城镇化当中,我们要看到,长期以来小城镇的建设和发展一直是一个短板,2014年以后,党中央、国务院对推进新型城镇化,对重点发展小城镇和培育发展特色城镇做出了部署,2016年7月份以后,住建部、发改委开始启动了特色小镇的培育工作,目前来看地方政府和有关部门的积极性都特别高,我个人觉得有些需要加强引导,有些需要加强协调,这方面的问题,我在明天下午的会议上还会再谈一些看法。但是不管怎么样,我觉得这一块是房地产企业的新的发展舞台。
 
2、城市的更新改造、既有住区的更新改造及存量的住房资源盘活,也是一个潜在很大的市场。
 
“十三五”期间要基本完成城镇棚户区和城中村的改造任务,对城市基础设施的修补和生态的修复工作也正在积极地推进。2016年,按常住人口79298万和人均住房建筑面积36.6平方米来推算,我国城镇的存量住房已经达到了290亿平方米,如果到城镇化达到70%的时候,估算下来,存量的住房肯定会超过360亿平方米。
 
如果从现在起,每年按2%的面积进行更新、改造,或者是拆旧建新,每年需要更新改造的量也不少于7亿平方米,这也是一个很大的市场。
 
在城镇存量住房不断增加和城镇化进程放缓以后,城市由以往的新区开发为主转到改造、盘活存量和有效增加增量相结合,这是必然的趋势,二手房的交易占比会不断提高。
 
2016年,北京、上海、广州、深圳、南京、福州、宁波、苏州、石家庄等9个城市二手房的交易量已经超过了新房的交易量。今后随着住房租赁市场的发展和规范,租房的比例也会提高,开发企业、中介机构,甚至物业管理企业都可以找到配套服务和运营的商机。
 
3、新经济业态的发展和居民消费升级的需要,给房地产企业提供了新的空间。这里既包括顺应产城融合和新业态发展需要的产业园区地产、众创空间、物流中心,也包括顺应居民消费升级需要的旅游地产、养老地产、文化地产,以及商业欠发达地区的商业地产等。
 
这方面的投资根据这几年的估算,一般占房地产总投资的35%左右。从供需关系来看,房地产起码在未来10年仍然有较大的发展空间,现在的关键是如何通过供给侧的改革和转型发展,使供给适应需求,这是政府和企业都要考虑的问题。
 
昨天我专门在会上说了一下,我对去地产化浪潮不是很赞成,从概念上来讲,什么叫地产化?什么叫做去地产化?为什么要去地产化和怎样去地产化?这些问题如果没有弄清楚,说现在是去地产化浪潮,我觉得还需要斟酌。尤其是媒体的同志,我不主张报这个题目。
 
第三,房地产面临的挑战。
 
我觉得主要是四个方面的挑战,一是金融系统对房地产信贷分类调控力度的加大,住房供应体系中租赁市场比例的提高,取得土地条件和成本的提高,这些给传统的房地产开发企业的卖地、贷款、开发、销售肯定带来了一些困难,所以房地产企业必然要考虑转型问题。
 
二是在市场分化、变化及因城施策的前提下,房地产企业如何应对不同区域、不同城市的差异和变化,来调整自己的战略和战术。
 
三是如何顺应绿色发展和提高建筑工业化、住宅产业化水平的要求,努力提高全装修房和装配式建筑的比例,这方面我觉得海南做得不错,从今年7月1号起,新建商品房都要全装修房,以确保项目的品质。
 
四是与上述三点密切相关的,就是企业如何应对优胜劣汰和行业集中度的提高。
 
面对上述挑战,我们所有的企业都面临着如何转型、如何优化结构、如何做好区域布局和选择业态等问题,企业要根据自己的情况做出安排,该做大的就做大,该做优的就做优。
 
但是不管怎么样,有一点需要提醒的是,企业一定要夯实自己发展的基础,处理好规模扩张、提高效益和防控风险的关系,兼顾好国家利益、企业利益和百姓利益,这样才能持续发展。谢谢大家。
 
2017-08-08 10:00:34
主持人:掌声感谢朱中一先生给我们带来的开幕演讲。接下来为我们奉上演讲的嘉宾是一位非常重量级的嘉宾,他是著名经济学家、国民经济研究所所长樊纲先生,他演讲的题目是“金融稳定与房地产市场政策预期”,掌声有请。
 
樊纲:非常高兴再一次参加博鳌论坛,感谢陈诗涛女士和观点杂志,今年已经是第17届了,我是从一开始就参加的。
 
这次给我出的题目是“政策预期”,看到这个题目就想到了去年的话题,去年有若干个话题,其中一个话题是,大家说房价贵是因为地价贵。当时我问的问题是,地价贵不是你们举牌拍出来的吗?你怪谁?一定是你预期未来的房价高于你现在拿的这个地价,你还能赚钱,你才敢举牌拍地。然后有人就说,当时我举牌拍地,我相信房价能涨,我这个地价还能挣钱,但我没预期到政府又变了政策,政府又出来限购了。这就是政策预期问题。
 
你怎么能假定政府看着这个房价飙升下去而坐视不管呢?如果去年没有这些政策出台的话,我们现在仍然沉浸在房地产的狂欢当中,房价在飙升,我们在不断买房,大概用两三年的时间,然后就是大崩盘,房地产崩盘、金融崩盘。这次炒房的时候,连首付都可以贷款,有这类的P2P,你怎么能假定政府面对这样的情况坐视不管呢?所以政策在这里面是要起作用的。
 
但是反过来讲,这些政策都属于短期政策,待会儿我还会讲什么是短期,什么是长期。
 
现在要讨论的是长效机制,今天早上我们谈到了房产税的事,房产税不仅是个长效机制,提上议程也是一个非常漫长的过程。
 
 
这是第17届了,我记得我第一届参加的时候就讲了房产税的问题,每次都讲,讲了十几年。城镇化的问题也是讲了很久,一直提不上日程,这也是一种政策预期。
 
长效机制究竟出不出,是依靠利率、首付率、限购这些短期政策,还是建立一些长效机制?现在好像是看到了曙光,我老是说曙光,你们都认为是黑暗即将到来。
 
刚才说的金融风险和房地产的长效机制,在最近一次工作会议上,领导人还提到了要加快出台房地产税。因此现在有些事情也开始逐步明朗,叫了多年,讨论了多年。
 
讲到长效机制,就要把供给侧、需求侧的这些问题系统的点一点。
 
我先讲供给侧。供给侧、需求侧这个词大家都比较熟悉了,以前供给侧、需求侧都是学术界的词,我们只在内部用一用,一般不太敢用,现在中央文件把它写出来了,大家都比较熟悉了,这对我们分析问题也是一个便利。
 
供给侧的长效问题首先就是城镇化战略问题,是发展小城镇还是发展大城市的问题。
 
土地是有限的,关键是怎么分配,用到什么地方,是遵循城市化的人的行为规律、人的迁移的基本规律,在这个城市化的初期阶段主要发展大城市和大城市周边的这些小城市,搞城市群、城市带,还是违背这个规律去人为地发展小城市?这是我们现在在中国稀缺土地的条件下,土地分配的一个大问题,这是供给侧的基本的问题。
 
最近有点起色,尽管还在说城镇化,尽管还在说要发展小城市,但是毕竟最近出了个雄安,给了一块大地,住建部已经开始说要减少给那些人口流出的小城市供地,要增加大城市的土地供给,这是一个重要的供给侧的问题。
 
还有土地制度的问题,包含农村的宅基地怎么办,农民进城的过程当中土地流转的问题,这个涉及的问题很多,可以单独讨论。
 
为什么我们有的城市地价不高,例如重庆,它又在山区,人又那么多,它的地价并不高,原因就是房价一往上走政府就供地。老有人说经济学解释不了房地产的问题,其实就是最基本的供求关系问题。
 
还有容积率的问题,在这个论坛上我也讲了很多年,我们是土地稀缺程度世界上最高的国家之一,我们把容积率搞那么低,城市是好看了,但是住房稀缺了。
 
然后就是租赁市场的问题,这次对租赁市场的发展有了新的契机,确实中国需要发展这一块,我们也特别欠缺这一块,中国的住房自有率是世界最高的,租住率几乎是世界最低的,这是很不正常的一个情况。
 
这里涉及的真正的是法律问题,是法律的保障问题,保障租者的权利,保障租客的权利。其它国家都有很多法律保障。
 
加上我们的居住问题,我们是个人租赁为主,还是企业租赁为主,怎么能够形成一种良好的市场机制,这里面有很多问题确实值得讨论。总之一大串的问题是供给侧的问题。
 
最后讲讲需求侧。需求侧首先要讲一个问题,我们有大量的合理需求,今天早餐会的时候我们的房地产商在讨论是不是还有10年、20年,房地产还有没有发展前途。
 
 
我记得前几年有些经济学家论证中国以后就是低中增长了,不要再想什么7%、8%以上的高增长,其中一个重要原因就是需求没有了,以前有住房需求,现在住房自有率已经这么高了,已经盖了那么多房子,怎么还会有需求?
 
你要看看中国的各种区域的人群的住房自有率确实很高,农村可能是最高的,达到了80%,小城镇80%,中等城市80%,大城市也有80%,这么一看确实好像住房需求没了。但是我们正处在城市化进程当中,我们正处在经济发展、收入增长的过程当中。
 
不光是城里的人收入提高了要改善居住,大家现在可能更多的是讲这个问题,这是改善性需求,这也不是刚性需求,刚性需求是指我家有了一个孩子,或者两个孩子,两口变四口了,我的房子要大一点,这是刚性需求。我说的是一个城市化进程当中的合理需求,就是迁移带来的需求。
 
农民要进城,在小城市买个房子,小城市的人要到中等城市,在地级市买个房子,地级市的人要到省会买个房子,省会的人到北上广深买房子。
 
这里再强调一下城市化的问题。从过去30多年城市化进程当中的人口迁移,主要进了大城市,这就是城市化带来的住房需求,它一样是合理需求。
 
大城市人的收入在提高,他要再换房子,他要改善居住条件。你说大家有没有房住?都有房住,所以这个不叫刚性需求,房价高他就不买了,他就不到那儿去了,这是他的合理住房需求。
 
投资需求也是合理的,投资需求在一定意义上也是合理的,只不过我们纯粹为了未来的房价飙升,跟住完全没有关系,他也不是为了租,那你可以说是不符合合理需求这个范畴。
 
但是我们想想这个市场,在城市化进程当中,在人口迁移过程当中,在人们进大城市的这个过程当中会产生大量的需求。在这个意义上,我觉得房地产市场的发展还远远没有结束。
 
这里面的问题在于怎么形成一些长效机制,使得这些需求更多的是属于这种合理性需求,也就是住的需求,而不纯粹是炒的需求,那些人买了房于租也是住,不是自己住,他是为了别人住,也是合理的,他完全不住,放在那里等着升值的,从房地产的角度来讲确实是缺乏合理性。
 
樊纲:这里我再区分一下在这些问题上什么是短期政策,什么是长期政策。供给侧基本都是长期的,我们研究经济增长、经济发展,那些因素都是长期的因素。
 
唯一的一个短期因素,供给侧的短期的政策,就是去库存、去产能。一个人长成劳动力,这是增长因素,需要18年、20年的时间。
 
长着长着长出一个瘤子,要去掉这个瘤子,大概一上午做个手术就结束了,它属于短期的。需求侧更多的是短期的,我们的货币政策、利率、贷款的控制,加上限购,它可以一下子很长时间实行限购、实行控制投资需求的政策,但是它属于短期因素,它不属于长效机制。
 
在需求侧最重要的长效机制就是房地产税,就是住房保有的保有成本。你租出去了,不是你持有了,这个成本就降低了。但是无论如何,你有这个地产,你要付这个成本,然后逼着你要去租,你不租的话,你就会不断地亏损。提高你的保有的成本,这就是房地产税的最基本的原理。
 
 
樊纲:房地产税之所以是一个长效机制,它同时是一个内在稳定器,其实是两个原因,大家说得比较多的是把未来要交的税逐步交,而不是在地价当中一次性交出去,这是收入流的改变。
 
它为什么能减少投资需求呢?是因为这样的一种交税的办法,一次性的收这个税,因为公共品供给、环境、道路等等公共设施的提供,都是需要成本的,你要为这个公共成本付费。
 
当你现在想这个问题的时候,现在征这个税的时候,往往根据现在的重置成本征税。而未来这个GDP是要上涨的,土地的价格是要随着GDP不断增加的,其它各方面的成本也是会增加的。按照现在的标准收费,你就低估了未来这个公共品的价值,等于给购房者让了一大块利,让的这块利就足以使购房者买这个房子等着未来升值,而不去做任何租赁的事情,这是一个重要的问题。
 
另外一点,房产税是跟着房价走的,有的国家是跟着租金走的,无论如何,房价涨了,租金涨了,当市场的需求高的时候,你要付出的税也就跟着涨了,这时候人们就会调整自己的需求,有的国家房地产税一出泡沫,他要交的房产税比自己的工资都多了,他一定要卖大房子,换小房子,增加市场供应,这是一个内在的稳定器。这一块就不多说了。
 
说一些具体的问题,一个是怎么实施房产税,这一块讨论了很多年,我把我的观点再说一下,我的建议是,借鉴中国改革的宝贵经验。
 
中国的宝贵经验是什么?新人新办法、老人老办法,双轨过渡,有一个过渡期,增量改革,这都是中国改革成功的经验。
 
新房新办法,20年过渡,老房子钱已经交过一轮了,他交的那个税有20年的时间折现大概都折现没了,20年之后再征那个房产税,对那些老房子是合理的。
 
现在大家说的这些利益问题,什么灰色楼房的问题,什么送礼的问题,20年内你爱怎么解决就怎么解决,20年的时间慢慢解决,别让这个问题拖了房地产的后腿,别让历史包袱拖现在的后腿,过去的泡沫已经发生了,重要的是未来发生不发生泡沫,重要的是未来的房价,你不要管过去那些事情。
 
然后适当的有些减免,这个我跟过去的想法可能不太一样,以前我主张是根据人头减免,现在我主张根据房子的价值减免,你在控制每家只有一套房子减免的情况下,低价的房子减免比较合理,使低收入阶层的住房成本稍微低一点。
 
这样两大既得利益人群的权益得到了保护,第一是旧房子,第二是低价的房子适当减免。
 
然后借鉴国际的经验,不同的地方有不同的做法,包括我们的房产税究竟有多高,定在什么位置上,经常有人说房产税没什么用,我们试行了两个城市也没什么效果,你试那个豪宅0.1%、0.2%的税,它当然没有效果,天下没有不起作用的价格,只有不够高的价格。
 
全世界的房产税大概0.8%到2.8%之间,美国有的地方超过3%,但是多数都没有超过3%。根据不同的区域、不同的地方,不同的税种,英国都是实行累进税的,房子价值比较低的除了减免以外,房产税税率也比较低,价值越高的税率越高。
 
我从媒体上看到一个消息说,英国最高一等的房产税是17%,意思就是说你要买5000万英镑的豪宅,每年要交800万英镑的税,你得真是土豪,你得真是有钱,你才上得起这个税。
 
有人说要出台房产税就得估价房子的价值。当然是这样,全世界都是这样的。我母亲是学建筑的,解放前在上海做的工作就是给房子测量、估值,中国以前都有房产税的。
 

而中国的房产税估值现在是世界上最容易的,老拿这个问题说事是没有道理的。为什么最容易?我们城市里哪有几栋独特的房子?独特的房子得一栋一栋估值,我们一片小区大概的价格都知道,算算楼层、朝向就可以了,在中国给房子估值是最容易的一件事情。
 
房产税呼吁了十几年,我现在继续呼吁,要赶快实行房产税。
 
实行了房产税会不会暴跌?我认为不会,因为我们现在的房地产状况是在这么多行政手段的调控下,我们的需求被严重抑制的。你要一旦实行这种长效机制,你就可以把这些东西都放开,当这些东西放开的时候,那个合理的需求足以弥补你用这个办法挤掉的那也不太合理的需求,房地产仍然能平稳发展。
 
所以为什么叫长效机制呢?长效机制就是为了能长治久安,就是为了使我们的机制更好地根据市场机制运行,我们要让市场机制真正良好地运行下去,我就讲这些,供大家参考。
 
主持人:谢谢樊纲先生为我们带来的精彩分享。接下来这位奉献演讲的嘉宾是恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生,演讲题目是“全球房地产与中国房地产的周期”。
 
陈启宗:大家早上好!先谢谢陈诗涛,这个论坛坚持了17年,实在是相当伟大,我们大家都是你这个会议的受益人,好多人以为我是中国房地产问题的半个专家,其实你们不知道,我常常晚上写邮件给诗涛,好多关于房地产的问题,凡是我不懂的问题,我都发邮件给她,半夜3点发给她,3点10分她就回我邮件了,所以我学的很多东西都是从她那里来的,所以如果我说错了,可能也是她的原因。
 
今天讲全球化的地产,我觉得有点不合适。所以我想还是跟着朱中一会长和樊纲教授讲的去地产化的话题,跟大家进行分享。
 
我昨天来之前,从来没听过“去地产化”这个词,所以我不懂什么是去地产化。到现在还不到24小时,我就变成了“专家”,要跟大家讲讲“去地产化”。
 
昨天我见到诗涛,我就问她,到底什么叫“去地产化”,最终我搞清楚了,在内地好多词真是有点莫名其妙,我说地产化是可以“去”的吗?马克思说经济发展的几个要素,人力、资金、土地。土地是改不了的,怎么可以“去地产化”?当然我听诗涛讲了以后,我也明白了她的意思。
 
我们在座都是做房地产的,去地产化对我们来讲真是不好的事,也就是说你的工作完蛋了,我们都是搞房地产的,去地产化就是说没得干了。所以提出去地产化这个词,本身就告诉我们一件事,就是说你失败了,你没戏了,你没得玩了。可能从前你赚过钱,但是从今以后要是你去地产化的话,也就是说你承认你失败了,你没得玩了。
 
用诗涛的去地产化的定义来说,就是多元化,不只是买买土地或者盖房子。去地产化我也明白,也是有它的道理的。但是刚才两位讲者,朱会长和樊教授讲的,就像这个重建,将来要重建的面积很多,要是每年2%的速度发展的话,还有很多事可以干。
 
另外一方面,去地产化是怎么来的?为什么要谈这个问题?为什么有这个需要?我个人不认为一定要去地产化,比如说河南建业,胡葆森在河南一个地方发展,也是有得做的,河南是1亿人口的大省,他在那里深耕,还可以做很多事。
 
另外一个例子就是恒隆,恒隆在高档商业房地产市场,相对于市场我们是很小的,但是我们还有很多可以做的。所以我认为不一定要去地产化,而且我要警告各位,去地产化也就是多元化,它很有问题。
 
有什么问题呢?问题就是你去地产化之后,你能赚多少钱?我看过一些文章,说美国、澳大利亚等等这国家,那些国家里面你找最富有的一两百人,大概有1/3到一半的富人,他的财富的累积是跟房地产有关的。如果你要去房地产,你要想想你是不是能够成为前100、200的富人。
 
房地产是可以赚钱的,问题是你怎么去赚钱,历史也告诉我们,靠房地产赚钱是最好的方法之一,去地产化就是你不大愿意再赚钱了。
 
你搞多元化,你有什么方法?昨天我听了很多,有各种新的模式,比如说现在的旅游地产,我对这些做法是持保留意见的,我还没有看到全世界搞所谓的旅游地产赚了大钱的。做其它的行业都可以赚钱,但是我们做房地产都不是想赚小钱的,想赚小钱的人不会来搞房地产,来搞房地产的人都是要赚大钱的。你要赚大钱,你却又多元化,你就没戏了。
 
世界各地的经济历史告诉我们,所谓的多元化的公司没有一家可以长久,我记得我年轻的时候,在50年代到70年代,那个阶段美国最火的公司都是多元化企业,现在没有一家存在,除了通用电气之外。
 
所以这些多元化的公司,经济史告诉我们,能成功的机会是小之又小的,早晚都会分崩离散。
 
当然我也理解,为什么今天中国内地那么多的商界朋友都要搞多元化,因为以往30年,中国经济是大发展期,机遇多得不得了,可以说遍地是黄金,你不抓好像是对不起自己,你不抓好像是笨蛋,但是你要小心,历史上搞多元化的没有一个是能够长远成功的。会是你吗?希望大家不要那么高估自己,认为一定是我,恐怕最终不是你,而且你可能下场不那么好。
 
所谓的去地产化就等于多元化,多元化历史上是站不住脚的,而且你也赚不了那么多钱,最好赚钱的还是房地产。所以不要去地产化。
 
为什么现在那么多人讲去地产化,要多元发展呢?因为以往这20多年,中国的大发展期兴起了一帮人,这帮人包括不少在座的人,至少也是你们的梦想,就是要追逐规模。
 
中国那么大,那么多机遇,不抓真是不对。但是你要注意一件事,2010年我在海外跟外国朋友聊天的时候我都说,我认识好多在内地的商人,非常优秀,但是最优秀的都不到国外去,到国外也是多元化的一部分。他为什么不到国外去呢?因为要逐鹿中原,要先把中国这个大市场打下来,在中国致胜了,慢慢再到外国去。
 
现在我们看到有两种人是往海外走的,一种是专业的,像五矿集团,他们没办法,他们是搞矿业的,中国的矿产就那么多,所以他们必须要到海外去,这是可以理解的,他们不多元化,就搞矿业。另外一种人是不知道自己在做什么的,有东西就买,追逐多元化和追逐规模,这些人成功的机会少之又少,这帮人早晚会失败而回。
 
很多人今天在谈轻资产,我也来谈谈轻资产。我听到这个名词,我觉得莫名其妙,房地产永远是轻资产的,钢筋、水泥不轻,但是杠杆的作用是什么?杠杆就是轻资产。你放10%进去,银行贷款90%,那不是轻资产是什么?房地产因为太重了,钢筋、水泥价钱太高了,所以一定要轻资产。
 
不过我也理解,现在他们说的轻资产,是在轻资产的房地产领域里再轻一点,轻到什么地步呢?轻到最好就是不用放任何的资本进去,你如果不放一点钱进去,你也不可能赚到钱。
 
历史也告诉我们,轻资产并不是最赚钱的,为什么要轻资产?因为你没钱,所以只能轻。历史证明轻资产跟比较重的资产相比,你赚的钱不一定轻资产就赚得多。
 
理论是一回事,实践证明难得有一个搞轻资产的人是赚大钱的,当然你不需要像恒隆那么离谱,恒隆这十几年基本上没负债,我在上海盖1000亿港币的商业房地产,十几年都基本上是零负债,那是过重,那是因为我们有特别的原因,因为以往这十几年,我们的资金流太强了,但是这不是一个好的例子,别人也不一定能够做到像我们这样。
 
但是你不要走我的反面的极端,你做轻资产,万变不离其宗,你的资金没进去,将来你只能够靠你的脑子、靠你的劳力赚钱,你就变成一个服务性行业,服务行业是要靠量来支撑的,房地产是一个长周期的资产,量不可能太大,所以轻资产绝对不是赚钱最好的方法。当然赚钱还要看是长线赚钱还是短线赚钱。
 
一切的问题都在于你跟我要的是什么。你想做什么,20年之后、30年之后,当你退休的时候,你怎么才是最高兴、最快乐的,你要的是什么?
 
简单来说两个选择,一个是长线的成功,长线赚到不少钱,当然什么是多,什么是少,那是个人的问题。
 
 
你是想长线的赚很多钱的成功,还是想短线的威风?基本上那些疯子都是寻求短线的威风,而牺牲了长远成功的可能性,所以你说那不是疯子是什么?而且它的下场绝大部分是失败的。
 
所以我奉劝所有的商界的朋友们,无论你是管理阶层、高管,还是自己的企业,最重要的就是你的心态是什么,你搞清楚了你到底想要什么,长线的成功还是短线的威风,你就要调整你自己的心态。
在中国做生意很奇怪的一点,就像一个足球队只有前锋没有后卫。好多公司都是这样,每个企业家都是打前锋的,都是要攻的,要赚钱的,这也很好,但是后方没有人守门,早晚你要失败而回。
 
所以在大家想去赚好多钱的同时,也要想一想怎么不死去,死了就没戏了。所以赚钱是好的,邓小平也说要让一部分人先富起来,所以赚钱是光荣的,只要你赚得干干净净。但是在你赚钱的同时,你还要想一想怎么保证不会死掉。
 
我父亲曾经跟我说,你懂得赚钱之前你要先知道一件事,就是怎么不要亏本。
 
赚钱是好的,是很快乐的,但是亏本是很痛苦的,所以你在要赚钱的同时,你要先问一个问题,我怎么才能够不死去、不亏本,那才是长远致胜之道。也希望内地的房地产的朋友们调整一下自己的心态,不要追逐短线的威风,要为自己、为后代、为国家、为人民追逐长线的成功。祝你们长线成功。
 
主持人:谢谢陈启宗先生,陈先生请稍作留步。
 
内房近年来大手笔并购香港资产与扩大土地规模,香港地产行业面临大洗牌,港资企业在内地的表现似乎也不如以往亮眼。所以,香港房地产商会成为过去式吗?对此内房与港资房 企又是作何感想?
 
尊敬的各位来宾,博鳌铿锵行主题讨论的主题是:港房地产商成为过去了吗?
 
现在请主持嘉宾:中国银行业协会首席经济学家巴曙松先生。
 
接下来,请参与讨论的嘉宾上台就坐,有请:恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生;著名经济学家、国民经济研究所所长樊纲先生;中原集团主席兼总裁施永青先生;路劲地产集团有限公司董事局主席单伟豹先生;旭辉集团创始人、旭辉控股董事兼主席林中先生。接下来进入博鳌铿锵行主题讨论。
 
巴曙松:欢迎各位专家,这么严肃的房地产调控的问题到了陈启宗那儿变成了一个心态问题,说坚持赚点钱,不要想着太快。我们内地的这些地产商如果不是这样想的太快,怎么可能超过香港的地产商呢,那不就一直跟在你们的后面跑吗?我想他们肯定有他们的道理。
我和樊纲教授是做研究的,在下面给你们鼓掌,观察你们。另外几位是横跨两地房地产市场的非常资深的一线操盘的企业家,我自己前后在香港也待了八九年,所以诸位的名字和事迹我们都非常熟悉。
 
坦率说,内地向香港学习了很多,在博鳌论坛起步的时候,很多地产商都纷纷在香港找一个企业对标,香港的地产商一度成为国内地产商学习的榜样。从近几年开始,国内的地产商开始走出去了,第一站就是香港,需要到今年香港推出的土地差不多有一半是内地的地产商拿的,价格也比较高,大家的看法分歧也比较大。
 
陈启宗先生说他从博鳌得益非常多,我认为他最大的变化是他的普通话进步非常快,17年前他讲什么我都听不懂,刚才他讲的每一句话我都听得懂。这是一个对他的评价,他刚才讲得很清楚了,你要赚钱,你这么高的价格拿地,你会出问题的,用我们做投资的话说,不要当明星,要当寿星。说得语重心长。
 
巴曙松:但是也有另外一个看法,说我已经是很大量级的一个房地产企业了,一年的销售额1000亿、2000亿、3000亿。在香港这一个市场,我进入这个市场,把它作为我进行全球布局的第一站,香港地产商原来日子过得太舒服了,每一个项目利润30%、40%,香港老百姓太辛苦了,我第一站先要进去,打一个钉子进去,我利润就10%也可以,我不赚钱也可以,为什么不能进去挤一下,给你们行业洗洗牌呢?所以这些问题今天就在这一节里面,希望跟各位做一个探讨。
 
刚才在前面几位嘉宾的发言之后,我有一个体会,现在内地谈的转型,香港在旁边走过的历史又给了我们一些参照,比如说行业洗牌,香港也洗过牌,陈先生接手恒隆地产的时候,当时也在洗牌,香港原来有很多房地产商,现在前几大地产商已经占到了很大的比重。
 
在洗牌过程中,房地产企业要注意什么?香港的经验是什么?香港的教训是什么?说国际化,当年香港地产商进入内地也是国际化,当年恒隆走到内地不也是国际化吗?所以你为什么反对我们内地地产商国际化呢?你自己赚了钱,你老是反对别人赚钱。
 
所以我想问的第一个问题,请4位一线操盘的企业家回答一下,以香港这样一个成功经历多次市场转型的房地产市场,你们对内地房地产市场转型,怎么吸取香港的经验和教训。你们4位讲完之后,由樊纲教授给你们打分,谁讲得好,谁讲得不好,讲得好的再多加两分钟的发言时间。从陈启宗先生开始。
陈启宗:我没有反对内地的房地产商到香港或者到海外,老实说,我当众说的是,我非常欢迎内地的房地产商来香港。
 
我知道他们的心态,从前是很羡慕香港的房地产商,也很尊敬香港的房地产商,经过了20年之后,现在他们相当一部分是瞧不起我们。
 
巴曙松:这就言重了,下面有瞧不起的举手。都没有人举手,没有人瞧不起。
 
陈启宗:瞧不起也是有道理的。我自己曾经也写过文章说,香港最富有的人都不是我特别尊敬的,因为他们赚钱靠的是什么?当然他们是很厉害的人,是很有才干的人,要不然早都死掉了,他们能够活下来,一定有他们的本领。但是他们的本领,我不认为是特别值得我去敬佩,更不一定是中国这个大市场里的商界精英应该学习的对象,所以我对香港的地产商是有保留态度的。
 
巴曙松:回到我们的主题,香港经过了那么多轮的转型,对现在我们的转型来说,有什么值得尊敬和不值得尊敬的经验教训?
 
陈启宗:值得尊敬的我讲一点,现在他们100亿美元财富以上的人不少,中国内地的大发展商,今天在台面上最威风的那些,10年之后、20年之后,还能有100亿美元身家吗?我相当怀疑。可能会有,但是不一定很多。香港这些地产商,他能够赚到100亿美元的身家,你一定要佩服他,他是有他的本领的。他的本领是什么,那是另外一回事。
 
 
我是非常欢迎内地的发展商到香港来的,你愿意把钱塞到我的口袋里,我为什么不要?买地那么贵,你赚得了钱赚不了钱,那是你的事,没有人用枪指你的头一定要你到香港去,你愿意付那么高的价到香港买地,我非常欢迎,因为钱都进到香港政府的手里,将来我的税收减一点也说不定,所以我非常欢迎。
 
不过能否赚钱,我是相当有保留的。所以你在瞧不起我们香港的房地产的同时,你还要问一问,他们都是身经百战,是从1000个房地产商当中剩下十几二十个大的房地产商,他们一定是有本领的,要不然早就死掉了。
 
巴曙松:我问过其中几家地产商,说如果跟着你们一起跑,在香港高度的垄断,已经整合得那么厉害,我根本拿不到地,你们几家大地产商已经很默契,今天这块地他拿,另外一块地另外一个人拿,我如果不拿高一点,我怎么有可能打破垄断,怎么可以国际化呢?
 
陈启宗:你不一定要到香港来,世界那么大,你可以到新加坡去,可以到泰国去,还可以到别的地方去,而且我郑重地宣布,香港的房地产商没有垄断,更没有默契。
 
以往几十年香港都是非常开放的市场,谁都可以来,以往这30年,日本人来过,美国人来过,英国人来过,新加坡人来过,马来西亚人来过,澳大利亚人来过,他们都来过,而且完全是向他们开放的。但是仍然留下来,还活得下来的没有一个,他们也不一定死掉,但是都跑掉了。
 
巴曙松:我作为主持人,只能说你严重跑题,我刚才跟你说的是,香港经历过很多次市场起伏,现在对国内的这些地产商转型,你有什么建议?提两条建议。
 
陈启宗:我不认为他们有足够的经验在香港致胜。最大的问题就是他们的心态是错误的,瞧不起香港市场,你就不应该来香港市场,你瞧不起香港市场,又要来香港市场,你来干嘛?你可以到美国去,到欧洲去。所以他们这些人能否在香港赚钱,我打一个很大的问号。
 
巴曙松:博鳌房地产论坛也给了陈启宗先生一个表达对内地房地产商不满的平台。
 
林中:大地产商认为中国有四个一线城市,北京、上海、深圳、香港。香港买地还可以买,还不限购,在北京、上海、深圳还买不到地,还限购。所以从大地产商来看,他们也希望在香港有一些布局,这是从粤港澳大湾区的布局来看,其实你是可以去布的。
 
但是买地的时间可以斟酌,因为香港的市场给我们很多的启示,香港的市场早我们国内十多年,香港市场目前来看有几个特征,第一是非常成熟的市场,第二,已经不是一个开发为主的市场,应该是开发加上经营持有,香港所有的地产商都不是以开发作为主要方向的,都是开发+经营持有,其中经营持有占大部分,每年政府出让的土地也是很少的,香港的今天可能是内地一线城市的明天。第三,香港的开发商经历过几轮危机以后,留下来的开发商都有几个特点,一是实力雄厚,二是负债率很低。
 
 
巴曙松:你能不能透露一下,刚才陈启宗先生说在香港地产商留下来,还身家很高,但是他不尊敬的可能是哪几家?
 
林中:这个要问陈总。
 
香港的地产商的第二个特点是负债率很低,基本上净负债率不超过20%。第三是融资成本很低,所以他们才能做持有模式。但是国内的开发商跟香港开发商是不一样的,因为国内的整个市场周期跟香港所处的周期不一样,我认为没有成功的企业,只有时代的企业,只有与时俱进。你要判断国内目前处在什么周期。
 
为什么香港开发商不加杠杆,国内要加杠杆?因为他已经是老牌了,他已经完成了积累,你不加杠杆,不把握这个机会,你永远不可能玩他那一套。可能未来你的规模大了,你不可能永远做那么高的杠杆,那样你会有很大的风险。
 
香港的地产商给我们有非常多的启示,我认为国内的地产商目前在国内发展得比香港地产商好,因为他对文化、国情更了解,以及对管控效率更高。还有一点,国内的地产商大部分是一代,香港的地产商大部分是二代,这种文化的差异、管控效率,以及创始人的雄心和愿景都有区别。
 
巴曙松:包括陈总吗?
 
林中:陈总也是比较保守的。
 
巴曙松:你的意思是他们说排好队,按照顺序来,你们说“我要插队”,是这个意思吗?
 
林中:我认为大家对这个把握不一样,香港十大开发商都经过了几轮淘汰,能活下来的一定是很厉害的。国内和香港不一样,国内是一个新兴市场,是一个发展中的市场,发展中市场的玩法和成熟市场的玩法是不一样的,如果你在发展中市场用恒隆这种保守的方式,你很快就被边缘化,你就没有机会做大。
 
巴曙松:你这句话要跟陈总讨论一下,陈总就是在国内的发展中市场,就是用的保守的方法,你怎么看林中的评价?
 
樊纲:我不同意这个说法,陈启宗已经是大资本家了,中国内地没有大资本家,如果按你的办法,确实没法发展起来,他不是在中国内地同样的开发商,他是有大资本,他是前期完成了很多积累的开发商,然后到内地来,这是很不一样的。
 
林中:典型的来说陈总玩的是旧的模式,内地玩的就是新的模式,这是不一样的。
 
巴曙松:陈启宗先生是非常冷静地,站在跨周期的角度提醒,无论如何是要赚钱的,这是基本。但是施先生提醒大家的是,香港市场的市场格局要洗牌,香港市场也会因为内地的新力量的加入而转变,你对他们有什么建议?
 
施永青:有一点我跟陈总是一样的观点,就是看不起香港的地产商,为什么看不起他们呢?他们大部分赚钱是靠整个社会经济发展,他们是搭顺风车发展起来的。
 
内地有没有搭顺风车呢?当然也有,但是你看内地的开发商,从90年代开始,短短的这段时间,他们的开发能力远超香港开发商,虽然楼价没有超过香港,但是按面积来算,它大大的超过了,内地排名前几名的开发商,随便拿一个,他的开发量就等于香港所有的开发商加起来几年的开发量,所以他们的能力是不是比香港的开发商强呢?他们管的楼盘、管的人员,这个是量方面超越了香港开发商。
 
另外,他们冒风险的能力,陈总说他们冒风险太多,10年后死掉一大半都不出奇,这个我也认同,但是他们也有一批人跑出来。在中国相对落后,没有像陈总这样有上一代积累的情况下,他们不冒风险怎么能跑出来呢?
 
另外,在商业上一定是愿意冒风险的人机会多、成就大,比如说大家拿10亿出来做生意,人家拿10亿做50亿的生意,你拿10亿才做12亿的生意,人家如果真的成功了,一定是超越你,所以内地的开发商胆识比香港高,我们第二代的就不敢冒风险,想的是保命为主。所以我看内地的开发商冒风险的胆识超过了香港的开发商。
 
施永青:另外,内地开发商愿意少赚一点钱,这是很重要的,为什么很重要呢?从去年下半年开始,内地的开发商在拿土地的时候都能赢香港的开发商,这跟地产估值的方法有关。
 
地价是怎么算出来的呢?先算将来卖多少钱,扣掉成本、扣掉自己的利润,剩下的就是自己可以出的地价,他扣的利润少,他出的地价自然比你高。所以我可以预见,未来在拍卖土地的时候,内地的开发商如果来的话,用他们的模式一定能赢香港的开发商。
 
另外,香港的开发商只有一盘战略,没有全局战略,你这块地为什么这么高的价钱去投,投了之后怎么赚钱呢?他是一个地盘在算账,内地的开发商是整盘棋,他说现在是诺曼底登陆,那你就要牺牲,你不牺牲怎么登陆诺曼底呢?这是战略进攻,香港的发展商都不懂,算来算去就说不赚钱就不投,人家都快把你赶走了。所以我认为从很多角度来看,内地的开发商已经比香港的能力更高,你说要学吗?现在我们要学你们的地方比你们要学香港的地方更多。
 
施永青:当然内地也有一些做法我认为长远来看是对国家也不一定有利的,我认为搭顺风车不是长远可以生存下来的。
 
在香港我以前也提过,我们批住的时候,现在是一批批几十年,让你可以把这个住权转让,如果他只是批给开发商5年这个地权,5年之后政府自己收地租,开发商能够卖出去的,只剩下你建筑出来的这个建筑物,没有地权的话,你就没有这些钱赚。所以应该是怎么样在开发的过程中增值,在营运的过程中增值,这是你自己的增值能力,你才可以向社会要钱,这是我的看法。
 
巴曙松:谢谢施先生,你对内地开发商的称赞,称赞得他们都不好意思了,又有全局观,又有策略,还能挣钱。我们请路劲的单总谈一谈。
 
单伟豹:我在香港住了55年,可以代表香港说话。香港和内地最大的区别就是市场是完全不同的,香港就是一个城市,在内地很多的开发商都是在很多城市经营的。
 
 
过去二三十年是内地房地产快速发展的时期,在香港已经是一个非常稳定的社会,所以两边的发展是完全不同性质的,你说有什么值得向香港学习的,在这个多元化或者去地产化的时代,我看不出来。
 
地产一直是香港主要的经济支柱,100多年都是这样,到现在也没改变过,所以它如果去地产化,它没有其他的东西,除了金融和地产,它没有其它的支柱产业,它的制造业是完全没有的,所以不可能去地产化。
 
比较两地的房地产商,我觉得很明显香港是非常稳健的,有零债务的,例如恒隆。在中国这样做,除非你是非常有钱,就像陈总,花1000亿也不借一块钱,你用1000亿慢慢赚钱,肯定是稳妥的。但是你如果有1000亿给我们国内前20名的任何一家,他可能就跳到第一了。
 
旭辉在六七年之前的销售量和我们差不多,现在它是我的3倍。旭辉的销售额是香港任何一个房地产商都比不上的,他把这个销售额放在香港绝对排第一。我们是不是应该反过来向国内学习?不过香港的市场你要这样做,你做不大,它每年就只有这么大的量。所以要借鉴的也不多。
 
香港的房地产为什么不倒呢?因为它是香港的支柱产业之一,而且香港的土地供应一直是非常大的问题,供地从来都是不足的,所以没有什么好学。
 
单伟豹:我记得1996年施总在香港举办了一个沪港房地产开发商研讨会,当时上海的十大房地产商,他们那时候的规模也不大,这十大房地产企业的董事长全部出现,而香港的五大房地产企业只派了他们的销售总监这一层级的管理人员参与。当时施总说了一句话,他说我们香港人太自大,他说10年之后、20年之后,在台上的上海十大开发上绝对有几家会超过香港的开发商。
 
如果香港的开发商早期在国内像国内开发商那样发展的话,起码现在国内十大开发商起码有两家是香港的,但是现在完全没有。所以保守有保守的好处,进取有进取的好处,在中国这个房地产环境里面,不进取就落后,落后就没有地位,没有地位你永远上不去。你10年之前赚10个亿,你是一个了不得的公司,你在今天再赚10个亿,你很快就会被边缘化。
 
我们收购顺驰的第二年,我们排名第17,然后每年往后降,现在已经掉到了第30名,我估计很快就会掉到50名。如果再不改变你的经营方式,你就站不住脚,你会被边缘化,你可能还会赚10个亿,但是你可能被边缘化了。
 
反过来你也要看,你对这个社会的贡献是什么,我每年赚100亿,我捐10亿做慈善事业,这样对国家、对人民的贡献不是更大?当然你越进取风险越大,死的机会很大,但是在中国是这样的,人家100个人很进取,10年之后80个人死掉了,剩下20个在你前面了。另外100个又拼命10年,死了90家,但是又有10家在你前面,你就不断地被边缘化。尤其房地产是一个非常重资产的行业,需要金融机构支持,如果你没有一定的规模,你永远做不大。
 
单伟豹:当然大家的市场不同,在香港你再进取也拿不了多少土地,它一年的土地只有那么多。
 
我们前两年在香港拿了地,是在元朗的一块不大的地,16万呎的面积,也就是15000平米,我自己也不知道是怎么拿到的,价格很便宜,土地价只占总成本的1/4,我们的税是16.5%,没有增值税,银行的贷款那时候才2%的利率,开发贷如果有规模的公司是百分之百,你出的钱就是土地价的一半,土地价占全部成本的30%还不到。所以我当时说,我们要在香港积极拿地,再过几年,当内地的开发商过来,我们就没好日子过了。
 
这句话说了没多久,我们在去年拿了一块,今年拿了一块,后来我们在启德机场想拿,结果一直输给海航,当然后来别人拿的地也没有比他便宜。
 
现在拿地的方式方法,内地的开发商可以完全不赚钱来拿地,但是我们还是要那么高的利润。我一知道内幕,我马上撤了,我把1/3的资金放在香港,我们的目标也是希望将来有1/3的业务在香港。香港是一个非常开放、非常完善的市场经济,市场经济的好日子不会太长了。
 
巴曙松:请樊纲教授对他们四位做一个点评。
 
樊纲:我不能点评。我完全不懂香港,我既不是香港人,也没在香港待过几年。而且你说点评完了,好的再多给两分钟,主办方也不会多给这两分钟,所以我就不点评了。
 
我看不懂香港,最看不懂的就是香港为什么地批不出来,每年就供那么点地,到底是什么机制?有一届政府一上台就说这5年不批地,这是为什么?我一直搞不清楚。
 
另外,我们要学香港,我们要想想香港是1997年怎么渡过那个大危机的,当时有房的人怎么过的那一关,我们内陆有一天崩盘的话,也要考虑这个问题。
 
利用这个机会,我稍微补充一下陈启宗先生讲的一个话题,我觉得这一点挺好,但是同时也要指出你那个话题里面的问题。我非常赞同你的关于专业化的概念,我一直是鼓吹专业化,一直反对多元化。通用电气也是被韦尔奇把100多个产业压到11个产业的,它也是走专业化的。
 
房地产的整个大的链条,每个链条上都可以有专业化的发展,比如说租赁这一块,我们现在完全可以有做租赁的大公司来赚这个钱。这就是你说的问题了,好像只有房地产能赚大钱,世界上最大的公司多年是沃尔玛,就是做零售的。
 
巴曙松:中国排名第一的上市公司的市值,现在是腾讯和阿里在竞争,是最大的几个房地产企业的10倍。
 
樊纲:对,做服务,做某一个环节仍然是可以赚大钱的,你不要因为你赚了大钱,你就认为别人不赚大钱。而且如果从小企业,不像你那么有钱,不像你有那么多资本来做房地产的话,那些没有那么多资本的,他就是从小钱赚起,利润率可以很高,积累的速度也可以很快,所以你不能说只有房地产能够赚钱,也不是说只有专业化做房地产能赚钱。我同意你做房地产一定要有专业的开发商,专业的租赁商,专业的商业地产的经营,但是每一个环节都可能赚大钱,这样这个机会才能使这个市场能够充分发展起来。
 
巴曙松:谢谢樊纲教授。时间很紧,但是前面的嘉宾好像往后延了20分钟,我们再来一个问题。
 
现在是2017年8月8号,我们做一个展望,未来5—10年,随着内地的房地产企业进入香港市场,香港的房地产市场会出现哪些变化?香港的开发商和内地的开发商会出现哪些变化?这个题目我们从单总这边开始,我们讲了之后,再过5到10年再核实大家讲的话和实际兑现的程度。
 
单伟豹:我只讲香港房地产市场。香港做房地产,尤其大的房地产开发商的日子好过了太久,绝对的自由市场上,好的事情不可能长久的。房地产是非常重资产的,不像巴教授说的大家商量好你拿这块地,他拿那块地。内地的开发商进入香港会产生很大的改变,有可能七三,也有可能三七。
 
巴曙松:谁是七?
 
单伟豹:不一定,有时候是国内的占大部分,有时候是香港占大部分。但是国内去的开发商如果太冒进你也站不久。可能10年之后,前面冲进去的那几个都不太行了,市场经济还是要绝对回归理性,以利润做主导,长期不赚钱还是要撤的。香港的开发商无论它占45%还是60%,它还是很稳健的,它几乎是永远存在,你可以看到5年、10年之后主流的房地产开发商还是那几个,可能会换了几个,但是主流的前几名还是那几个,而在内地出去的可能会有一些改变,就像陈总说的,国外很多开发商来了,但是都撤了。
 
 
巴曙松:还有几家内地的房地产挤进香港的前10呢?
 
单伟豹:起码有两三家。
 
巴曙松:观点在有三家做到香港前10的时候可以做一个封面专题。
 
施永青:内地的开发商扮演的角色越来越重,这是肯定的,香港的开发商因为保守,它会越来越变成收租为主,收租冒的风险就比较小,他的资产也没有什么贷款,每年收一些租金,非常稳妥。
 
这跟以前英国的开发商一样,置地、太古现在拿地越来越少,主要靠收租,这是第二代、第三代掌门人容易选择的方向,但是他们在香港还是很大,因为核心地区的写字楼、商场都在他们手里,所以排每年的业绩,他们拥有的资产还是很高的。但是在活动量方面会越来越减少,这是我看的大体的情况。
 
另外就是开发商的利润,因为竞争激烈会慢慢的减少,香港的开发商如果要拿地的话,也只能接受低一点的利润,也就是要冒更大的风险,所以这是他们慢慢结束开发方面的原因,他们在经营、收租方面会扮演更多的角色。
 
巴曙松:十年之后的中原会变成什么样子呢?
 
施永青:一家公司是有它的生命周期的,我现在69岁了,我的对手才30几岁,所以你很清楚世界是谁的,当然我下面也有人,他们不愿意死的话,他们也会努力。跟现在我们在中介、代理的市场不同的地方是,我们的对手有互联网概念,另外他们的经营模式也是不赚钱也要把你赶出去,我以前在香港开门店的时候,已经很进取了,我说乱开都可以,开到亏损为止,我们的对手也是这样,他是开到你关门为止。
 
所以手法不同,我是开到亏损我就不开了,他们是开到把你赶出去为止,所以我们现在的做法只能够先活下来,提升自己的经营能力,改善自己以前做的不够的地方,但是我是希望看到市场不是一个公司垄断,能有多元化,社会才会进步,否则一个公司垄断了,它有定价权,主导了整个经营模式,这也不一定是好事。
 
林中:90年代香港开发商进中国大陆,改变了中国房地产行业的生态,未来5—10年,中国的开发商到香港,也会改变香港房地产行业的生态。
 
巴曙松:怎么改变?
 
林中:我认为是游戏方式的改变,比如说买地的方式、开发的方式,原来可能香港开发商拿地都是考虑很高的利润,现在他们的算账方法可能会不一样,这也是改变他的模式,改变它的市场格局。
 
第二,未来香港的房地产开发这一块可能有一半是由内地的开发商来做。
 
第三,中国大的开发商在全球化的战略中,香港是一个桥头堡,所以他一定会到香港去布点。
 
回过头来看,大开发商把香港当做中国的四个一线城市(北京、上海、深圳、香港)之一,香港的开发商也要走出去,未来的北京、上海、深圳这几个市场非常适合他们进入,他们有很大的资金的优势,这些市场已经从增量市场变成存量市场,他们可以发挥出优势。内地的开发商要进入这四个主要一线城市,香港的开发商也要进入这四各城市,这可能是未来互相融合的方面。
 
陈启宗:大概七八年前我在这里就讲过一句话,我说香港的房地产商是过去,大陆的房地产商是未来,我早就知道香港的房地产商相对于大陆的房地产商是没得比的。
 
当然我也理解,我不认为香港的房地产商能到大陆来赚很多钱,以往没来的原因,因为你们太不规范化了,拿地不知道怎么拿的,贷款不知道怎么来的,香港的房地产商比较正派,所以就没有来,允许你们在那里乱搞,结果草莽出英雄,就出了一批英雄。
 
在未来中国内地房地产市场越来越规范,这是好事,但是香港的房地产商有没有兴趣来这里,我实在不敢说,到了第二代的时候,他的心态跟第一代就不一样了,他们想的是保值,他们在全球投资,也不一定要到中国内地来承担风险。
 
今天是谈房地产,所以我说的是房地产跟周边的多元化的行业比较,传统房地产还是最赚钱的,不是别的行业没办法赚钱,中原是做中介的,他们也赚钱,但是你赚的钱不可能跟成功的房地产商相比,但是相对失败的那些,你很有钱。
 
樊纲:我说的就是这个意思,我说的就是做房地产中介也可以赚大钱,它的利润率也可以很高。
 
施永青:现在做代理的公司在股市市值第一的企业也比房地产商的估值高很多。
 
陈启宗:但是以身家来说,世联也好,中原也好,跟成功的大发展商没得比,那是结构性的问题,不是靠PE(市盈率)来论的,PE是虚的,它会上也会下的。
 
施永青:现在有些互联网公司的看法,他们觉得开发商没什么了不起,你们就是富士康,是生产商,他说他是苹果,他是决定将来市场需要买什么房子,用什么价钱,用什么模式,他说将来是他主导你。
 
陈启宗:你已经离题了,今天谈的是房地产,你讲到苹果去了。
 
樊纲:他说的也是房地产,就是用互联网的方式做地产,人家说的大数据也是说的房地产。
 
陈启宗:房地产是我们家里很小的一块生意,我搞高科技从1975年就开始搞了,小米、分众、携程,我都是最早投资者之一,所以你不能说我不懂这些行业。但是今天我们说的是房地产。
 
巴曙松:你批评施先生跑题,你也跑题了,我让你谈的是5—10年之后,香港房地产市场会出现什么格局变化。
 
陈启宗:香港的开发商因为有很多农地,还有其它的方法买地,不一定是直接拍卖土地。内地的房地产商只能去拍卖,所以你们只能做那一块,而且那一块的体量不大。
 
巴曙松:香港整个建住宅的土地占它总土地的7%,真正做住宅的也只有3%,但是万一新的特首得到中央支持,大规模地填地,或者把哪一块划给它,使它的面积大增呢?
 
陈启宗:关于香港房地产还有一点你要注意,香港的地价的比重太大,最近有一块地,地价是整个项目的85%。那简直是离谱的,所以拿地拿错了以后很容易输掉。到底大陆的大房产商会成为香港的主流吗?我没有你们那么大的把握。
 
还有一点,房地产永远是有周期的,各种经济的周期,外面来的周期,世界经济的周期波动,这些东西来一次你就重新洗牌,内地来的可能未来会在香港成为很大的发展商,但是未来风险平均几年来一次,在洗牌的时候你活得下去还是活不下去?天晓得。但是香港的房地产大概活得下去,因为我们都是身经百战,而且非常小心,你们能不能够活得下去就不敢说。
 
所以最后一个问题就是,很多内地的房地产商也会往海外走,刚才林中说,香港只不过是踏出来的第一步,将来还要往海外去,我就提醒大家一句,世界上我还没有见过太多的跨国的房地产企业是能够成功的。为什么你认为中国的房地产能成为世界上第一批在跨国房地产企业里面成功的?全球可能只有两三家,很多用金融投资的方式做大的,但是他们并不是真正的开发商,他们是用金融的方法来投资的。但是真正像万科、中海这样的房地产商,依靠在全球盖房子、卖房子赚大钱,恐怕不容易,因为历史上没有前人。
 
巴曙松:陈启宗先生讲的话里面看起来是批评,实际上还是很善意的提醒。樊纲教授也讲讲。
 
樊纲:你这个问题得区分增量和存量,大概未来5年,增量部分中国的房产商会占很大部分,但是存量房地产还是香港的大公司。
 
陈启宗:这也不一定。
 
樊纲:5年、10年存量积累的速度不够,它是增量的冠军,但是存量需要时间。
另外一个,内地的房地产商会不会去香港做不下去?我觉得大陆的房产商会越来越多,中国的房地产商会一批一批到香港去。
 
陈启宗:这是飞蛾扑火。
 
巴曙松:我本来说看了你的几篇文章和专访,保持着一贯的对内地开发商到香港的质疑精神,然后陈启宗先生也有一个自嘲,说内地的开发商这么积极的到香港来,他一定是有一些东西他们知道,我们不知道的,要不然他们为什么来呢,根据我知道的,我是不会来的。
 
我就想起上,英国人占领香港以后,前面四五十年华人是不允许买土地的,只能从英国人手里买,香港有一任总督叫轩尼诗,他对华人比较友好,取消了华人在街上当众鞭刑,允许华人买地,所以引起了香港开埠以来第一次房地产热潮,后来这个热潮是怎么破的呢?是因为英国人当时是占主导的,从伦敦传过来一个消息,说有些不符合建筑规范的房子的买卖不算,这个消息从伦敦传过来需要时间,所以当时的英国人知道了就抓紧卖,等它传到香港的时候,楼盘就崩盘了。我刚才听大家讲,我就想起历史上这一幕,这是第一次大规模的香港房地产的起落。陈启宗先生每次来都跟我们讲历史,我把这个历史讲长一点,这个历史他还不一定知道,我是查了港府的历史卷宗了解的。英国人知道的多,即使住在香港的华人都知道的少,所以他们大量从英国人手里高价接盘,接完以后这个地不算。
 
房地产是一个非常本地化的市场,怎么了解这个市场,怎么了解这些规律,同时跟原有的既得利益集团互动,可能未来香港还会精彩纷呈。今年开了一个香港专场,以后每年可以来一个,然后对前面的预测做一个评估。我们这一节就到这里,谢谢各位专家。
 
主持人:掌声感谢各位,有请各位嘉宾到舞台中央合影留念。(合影)
 
主持人:再次掌声感谢各位嘉宾带来的精彩分享。接下来掌声有请巴曙松先生为我们奉献演讲,演讲的题目是“2017年下半年房地产市场趋势展望。”
 
巴曙松:谢谢主持人。今天给我安排了两个主持,还给了我一个发言。这一轮的房地产市场走势,我查了一下各个不同的口径,说目前房地产市值的估计,基本上中位数在300万亿左右。目前上海、深圳和香港的上市公司,大概市值在3.3万亿,是一个非常庞大的经济体量。这个市场的调控及其引发的影响,对市场的评估,我谈一点个人的看法。
 
这一次房地产调控应该说是属于力度空前的调控,从它的范围、手段和频率,我们统计上来看,确实是跟以前相比力度空前,这一点也会引发未来相当长的时间内房地产行业的洗牌。
 
这里面我们看到不同的城市的调控所采取的对户籍、区域、限购套数的详细内容。大家如果把这次限购的城市和前面几次做对比,会发现以前每次限购基本上不同省市都有一两个中心城市进入它的限购清单,但这一次我们看到很多种西部的省会城市没有在限购城市里面,而几个大的都市圈周边的名不见经传的三四线城市进入到限购清单,这也意味着中国的城镇化正式进入到以大都市群作为主要载体、主要动力的发展阶段。以前谁能想到在张家口会限购呢?会想到沧州会限购呢?所以这是很典型的城市群发展特征,以大都市群为城镇化发展的主要动力。
 
巴曙松:限购的力度也是非常严的,我们对比了限购、限贷、限售、限价,基本上是恨不得有的地方就是政府来定价,所以这个限购的力度也是非常严的。
房地产主要的要素,一个是土地,一个是资金。房贷也明显地收紧,两次调控以后,购房者使用杠杆的比例和杠杆力度在下滑,贷款变得越来越难,贷款的占比、实际首付比例和实际贷款年限都出现了明显的调整。
 
去年、前年银行统计的口径,贷款里面中长期贷款,居民部门占到45%,有的月份差不多当月新增贷款70%、80%是贷款买房子的,这个状况正在出现显著的变化。银行的信贷收紧,大部分银行的首套恢复基准,部分开始有基准的上浮,我们这里统计了不同的银行在执行贷款利率方面采取的措施。
 
我们看到房贷利率,实际的利率从统计口径看,在稳步的上升,在紧缩、市场调整的格局下,5月份的房贷利率比3月份上升了差不多10%,放贷的周期也明显的延长,从原来从银行获得资金的过程、审批的严格程度,使得它的放贷周期在上升。
 
巴曙松:在这个背景下,我们看到了一线城市新房的成交量在3月份之后明显的下降,或者处于低位。(见PPT)这两个图比较了一线城市新房成交量和北京、上海、广州、深圳3月份之后新房成交量的下滑趋势。
 
北京和天津这个城市群在调控之后的交易量下降是非常明显的。上海和深圳虽然没有非常严厉的行政调控,但是整个房贷利率的上调,以及市场本身处于高位,它开始出现低位的徘徊,北京和天津的二手房价已经在连续出现下跌。深圳、上海、杭州和南京有上涨,但是涨幅在收窄。这是整个市场的大的趋势。
 
巴曙松:北京的整个市场交易节奏明显放缓,可以观察的数据是二手房网签量的波动,环比下降36.1%,比3月份下降了58%,这个数据是2015年3月以来的最低点。5月份北京二手房的成交均价,13个城区有9个均价环比下跌,其中西城区的统计跌幅是最大的。
 
二线城市具体的判断是冷热不均。从这个简单的散点图上我们看到成交价和不同城市波动的情况,非常的分化。一线城市受到调控,所以开始趋冷,但是二线城市分化的情况非常明显。二线城市的新房成交量,3月份之后有所下降,但实际上还是非常活跃,这也是为什么我们看到这次来的不少公司是上市公司,今年上半年的交易还是非常活跃,很多公司销售创新高。南京和杭州这一轮的调控力度多次加码,所以使得二手房的市场开始下行。长三角地区去库存周期明显缩短,所以它的库存压力,长三角地区没有那么大。其中供应的下滑是销售下滑非常重要的原因,我们看到不同地方新增的供应出现了明显的收缩,这也是调控首先反映在供应减少上。怎么样防止供应的减少和将来需求恢复的时候新的上涨压力,我觉得现在应该开始考虑。
在三四线现在是加杠杆的情况,三四线城市的成交量还处于比较高的位置,部分三四线城市的成交量还大幅的上升,比如说桂林、昆山、徐州、潍坊这些城市5月的成交量比3月份增加了50%以上,这在方向上,跟中心城市、大都市群的方向是不太一致的,但是因为在中心城市,土地的供应减少,调控力度大,就使得很多需求转到了这样一些三四线城市。
 
巴曙松:这一轮调控最典型的特征就是大都市圈,城市群同步的上扬,在扩张周期。在调控时期,我们也看到在同一个城市群里面,不同都市之间出现明显的分化,以5月和3月的数字做对比,在环北京城市圈里面,我们既看到固安、唐山等地价格明显回落,也看到香河、廊坊在上升,所以背后还是要看在调控时期和中心城市之间的经济的联系度是不是紧密。
 
上海同样是一个分化的三四线的表现,环上海的新房成交波动情况,扬州、宁波回落比较快,而太仓、湖州、舟山上升的比较快。所以在调控时期,同一个城市圈里边出现了明显的分化。
 
在这个背景下,我们行业的洗牌在加速,市场集中度进一步提高,这是刚才大家反复讨论的采取的策略,挤出竞争对手。
 
我们从前五名的开发商住宅销售额的占比,可以清晰地看到集中度的提高。以前博鳌论坛刚开始开的时候,整个中国前10大开发商的市场占比是非常低的,在10%上下持续了好多年,最近几年在市场洗牌的时期,我们看到了前10大开发商市场集中度的迅速上升,我们可以对比一下,这条蓝色的线是美国前十大开发商的市场集中度,作为一个相对成熟的房地产市场,它的前十大开发商的集中度大致平稳在29%、30%的水平。
 
这几年,中国的前十大开发商都在发力,前十大开发商的销售收入增速明显加快。最近这两三年,已经从百分之十几上升到31.5%,这个水平已经比现在美国的前10大开发商的占比相当,甚至略有超过,而且目前我们这个趋势还在继续中,所以这是一个很典型的新特点。
 
销售的增速也出现了明显加速的情况,我们看到一些千亿级的房企2017年计划推的新盘的增速计算下来,还保持着非常高的增长速度。今年上半年销售的完成情况,从上市公司来看,比预期的好,所以这也是为什么最近资本市场的房地产上市公司价格大幅上扬,就是在调控的市场背景下,他们的销售完成情况,特别是一些大的地产公司表现良好,是支持今年股价表现好很重要的原因。
 
如果看前50名的开发商,我们也看到类似的迹象,前50名开发商的销售额和销售面积的增速分别高出全国平均水平的41%和35%。所以在加速行业集中。
 
同时,从土地市场来看,竞争还是非常激烈,土地市场焦点在转移,湖北、长三角和珠三角地区土地市场在4—5月份有回暖的迹象,这也是表明都市群发展的需求还在。三四线城市的土地溢价率处于高位,河源、衢州、江门、宿州、泉州这些地区的土地溢价率还处于高位。
 
从拿地的开发商的情况来看,碧桂园、中粮地产、龙湖地产这些开发商调控后拿地量明显增加,金地、恒大等4、5月份拿地量也比去年大幅上升。
 
大家都会谈长效机制,在调控短期这么严厉的措施冷却之后,长效机制怎么建?我们调控还要顺应中国城镇化发展的趋势,它将是一个以都市圈、城市群为主要发展载体的市场。怎么样顺应这么一个趋势,把主要的开发的力量和城市群的建设结合起来。
 
所以从长效机制来说,还是要增加中心城市群或者以中心城市为核心的大都市群现有的供给,盘活现有的存量,增加房源的供给,不是把大量的土地开发能力放到已经没有太多人流入的三四线城市,加快流通,以及发展租赁。通过这样的长效机制来促进这个市场平稳的发展,支持中国城镇化从前一阶段全面的加速,转向一个以大都市群、以城市圈为主要载体和主要动力的发展新阶段。
 
这是我今天跟大家讲的内容,供大家参考,谢谢。
 
主持人:感谢巴曙松先生。接下来掌声有请旭辉集团创始人、旭辉控股董事兼主席林中先生,他演讲的题目是“新形势新格局下的地产发展思路。
 
林中:各位来宾、各位朋友、各位专家、教授、业内同行,每次都在巴老师后面讲,压力很大,因为巴老师讲得非常好,而且又是中午临近吃饭时间,我希望能讲快一点,大家能早点吃饭。
 
 
“新形势新格局下的地产发展思路”是主办方布置的一个题目,我结合这个题目花十几分钟时间分享一下自己的观点和看法。
 
目前来看市场有两个非常典型的特征,第一是市场分化。中国这一轮的市场分化是中国过去20年来最严重的,我们现在看到有些城市已经开到“冬天”了,但是有些城市才刚刚开始“春天”,有些城市交易量在开始萎缩,价格在稳中略有下降,有些城市交易量跟价格都不断在创新高。这对开发商其实带来了比较多的机会和挑战。因为一个分化的市场不能用一种方法来做。
 
刚才巴老师也讲了中国房地产行业的集中度,特别是大型企业为什么在最近一两年集中度能进一步提高,其实一个很大的原因跟这个分化的市场有巨大的关系,因为大企业集中度高体现在几个方面,第一个方面是战略纵深,大企业基本在一线、二线、强三线、四线布局,你要上几千亿的规模,你一定不能只在个别的城市、个别的区域,所以它这种发展一定会比较均衡。
 
任何一个规模不够的公司,其实你很难来抗衡这个分化的市场,你总会处在有时候好、有时候差的情况。而大企业的第二个特征就是跨越周期,一般中小企业会随着周期起伏,大企业基本上在研究的就是跨越周期的问题。
 
第三是资源配置的能力,大企业在资金、土地、人才方面配置的能力远远高于中小企业。第四是房地产企业是项目型的,企业再大对它的管理难度增加不多,在市场分化的情况下,大企业的增长速度越快,大象也能跳舞。
 
近期另外一个行业非常明显的特征是信号扭曲,我们看到很多都是扭曲的,比如说价格是扭曲的,新房价格是扭曲的,二手房价格也是扭曲的,我们现在看一二线城市,我们已经不用一手房的价格来看市场的变化,我们更多的是用二手房的价格和二手房的交易来看市场的变化另外一个是供求关系扭曲,因为供求关系传递出来的信号也是扭曲的。
 
我们看到销售的去化在降低,是因为政府限签,卖了也不能签,所以体现出库存比较大,销售额是小的。现在我们已经不能看各地的供求关系数据了。
 
另外,一二手房的市场是扭曲的,现在很多地方一手房推出来都是日光盘,因为一手房比同区域的二手房房价便宜20%,买到就挣到,肯定是日光盘。有些地方一二手房没倒挂,可能去化率是百分之五六十。但是有些城市是局部板块一二手房倒挂,大部分板块一二手房正常。所以一二手房市场也在扭曲。
 
还有一个是房地的关系在扭曲,所以我们很多事情看得很不明白,为什么面粉比面包贵,大家测算的价格是按政府的限价,还是按二手房的市场价,现在很多城市都碰到政府要求按限价,所以下半年很多高价地供应量会非常少。
 
这是目前市场上的两个非常大的特征,这个特征造成开发商有几个问题。
 
首先是困惑,大家都在赌限价什么时候解除,限签什么时候能解除,一些行政性的限制是不是在十九大以后就会解除,大家都很迷茫。在高地价、高风险情况下跟还是不跟,对很多开发商来说是一个抉择。还有一个是看不清明天,因为已经很难用过去的知识和经验判断市场背后的变化和逻辑。
 
我们用5天的模型来看,我们站在今天核心是要看懂明天,因为我们所有的决策都是对着明天来的。我们过去的经验是用前天和昨天的经验,再加上今天的市场,来判断明天的市场变化以及走向。但是问题是,前天跟昨天的经验已经不适合用,所以我们现在很难看得清楚明天。我们现在用了一个新的模式,我们看后天,我们看一个中长期的大趋势。进而站在后天来看明天,因为这样我们对明天就会有更好的把握和判断。
 
用这种思维逻辑,我认为房地产行业存在20周年长周期的变化。为什么我们这几年会出现这么多新的问题?这些新的问题有可能偶然因素出现,也有必然因素出现。所以房地产20周年长周期的变化,从1998年到2017年是第一个20年,因为我们1998年从朱总理开始搞房地产市场化,才真正开始有房地产市场。
 
这20年过去了,未来的20年来了,在两个20年大的周期交界的时候,我们看不懂未来20年的规律,这是造成我们今天很迷茫的一个很重要的原因。
 
长周期变化在历史的背景下,它其实是有它的内因跟外因的,房子是用来住的,不是用来炒的,我估计未来至少10到15年都会是一个主导方向,房子脱实入虚,房子大起大落,房子资产泡沫,这个估计未来是政府的一个大的方向。所以中国未来20年不会出现房地产泡沫破裂。
 
我早上在早餐会上也讲到,因为政府会防止出现泡沫,即使出现泡沫,政府也不会让泡沫破裂,因为我们有很多行政计划的管控手段。比如说这一轮行政计划的管控手段,有可能未来10年是政府能对房地产行业进行调控的一些非常有力的措施和主要的手段,未来几年长效机制的推行,可能未来几年稳健的货币,是不是能维持原来那么高的发展,而且中国的经济结构也发生了很大的变化,中国的经济增长动力也发生了很大的变化,过去20年我们主要是靠出口,后半段靠投资,投资和房地产有很大的关系,但是未来靠的是国内内需的消费,未来人口流动也会发生巨大的变化,房价水平已经在高位。
 
存量市场与增量市场,一线城市已经开始从增量市场逐步转向存量市场,再过十几年,全国应该就会转向存量市场。这些是长周期变化的内因和外因。
 
行业正处在第一个长周期过渡到第二个长周期,它会发生很多的变化。
 
第一个长周期是高频波动、高速增长的长周期。从1998年到2017年,全国的平均房价涨了7倍,一线的平均房价涨了15倍。1998年房地产开发量估计在一两亿平方米,到了2017年是15亿平方米,但是未来20年,全国平均房价还能涨7倍吗?一线城市房价还能涨15倍吗?肯定不行。
 
因为一线城市现在平均房价在5万,一线城市理论来说不应该超过香港的房价,超过香港房价就有很大的泡沫。在同时期,香港平均房价在11.2万,我们在5万,也就是说未来香港上涨,我们也上涨,香港房价在未来一二十年如果泡沫不破灭,理论上我们还有2倍的涨幅,不可能回到过去20年的7倍、15倍。
 
未来20年应该是一个低频波动、平稳增长的长周期,所以这个行业在这几年,是一个从高频波动、高增长,也就是说过去是三年波动,其实这一轮已经不是三年了,未来是不是七八年,每年房价增长平行每年在6%到8%,完全有可能。
 
所以你就会用这个思路看很多东西,你会看得很明白,未来在发生很多的变化,现在这些内因、外因,从历史大的规律来看,中国也是会从一个高频波动、高增长的长周期转向低频波动、平稳增长的长周期,这里面会带来很多东西的变化,比如说20年内短周期的变化,如果你买地买贵了,以前你捂三年又回来了,这次你买贵了,可能要捂五六年、七八年,很多人不一定捂得起。
 
另外,下一轮房价恢复期的时候会拉长,每年的增长不会太高,一旦你在前面拿了很高价的地,你在后面的解套时间会拉得更长。行政计划管控房价,它有可能会变成一个长效机制。中国不会出现房地产泡沫,是因为我们的政府有能力解决,就像现在一线的房价,我们判断未来三年是横盘,政府有机会在未来起来的时候,是不是让一线房价还是有一个计划管控,说你每年不能涨超过6%到8%,我们政府是完全可以做得到,过去一线城市这一波上来之后,你再5年不涨,你到那时候回过头来看,房价不贵,它不会把泡沫刺破,而是把房价消化。所以这些东西会带来非常多的变化。
 
行业围绕着两端在未来几年会展开更加激烈的竞争,行业的集中度在加速的提高。
 
不是说行业集中度提高是一个趋势,但是你会看到行业集中度提高的速度变快,在这一阶段它在加速提高,在突然锻的竞争是对一个行业的战略远见、资本能力、合作、并购能力,在产品端1竞争是人才团队、专业能力、管理能力,所以这个行业的门槛越来越高,利润越来越低,从上市公司的年报来看,净利润率一年比一年低,未来的风险很大。所以我认为不同的企业应该走不同的发展道路。
 
从发展思路来看,天无绝人之路,走一条适合自己的发展道路。现在已经排名前几位的大企业,基本上都是要做强做好,降低负债率,提高利润率,全球化、金融化、多元化,在30名之内基本上就要做大做强,也不能被落下。
 
在后面做区域龙头,还有一部分叫梯度转移,从一线转移到1.5线,1.5线竞争太激烈了,再转到二线、三线,未来几年细分市场也有很大的机会,还有存量市场也有很大的机会。
 
有一些中小企业开发可以转经营,比如你说在某些城市,你的项目就不卖了,可能10年来看,比你卖了之后做其它的事情挣得更多。也有可能你可以做资管,做基金,你可以转换行业。
 
面对今天这个市场,不同的企业是有不同的道路可以走的,有不同的战略可以实施。特别是很多中小企业,我跟大家建议是不要跟,特别是这两年跟进去一二线拿高价地的企业,现在问题都很麻烦。大企业拿几块贵的地,在这个城市他可以暂时不开发,小企业在地价高的时候,在城市热的时候去进,基本上会被玩完。但是天无绝人之路,我认为不同的企业有不同的战略选择,只有适合自己的才是最好的。
 
主持人:谢谢林中先生。
 
尊敬的各位来宾,今天上午的演讲和博鳌铿锵行主题讨论环节到这里告一段落。下面,我们开启博鳌房地产论坛“地产精英 博鳌论剑”环节,现在马上将进行的是第一场精英对话。
 
在多元化布局成为主流的今天,房企面临经济环境的不确定以及复杂多样的市场需求,要如何调整经营策略并以特色化的产品模式占领市场?而房地产多元化的未来又将如何发展?
 
各位来宾,本次“地产精英 博鳌论剑”的主题是:预测、市场与变化,多样化房地产面对未来的力量。
 
首先请主持嘉宾台上就坐,有请:中国银行业协会首席经济学家 巴曙松 先生。接下来请出我们的对话嘉宾:五矿地产有限公司党委书记、总经理 何剑波 先生;禹洲地产股份有限公司董事局主席林龙安先生;东原集团董事长罗韶颖女士;中城新产业控股(深圳)有限公司董事长刘爱明先生;四川蓝光发展股份有限公司副董事长、总裁张巧龙先生;中国金茂控股集团有限公司副总裁、华南区域公司总经理魏浙先生;国泰君安证券首席经济学家林采宜女士 ;东方证券总裁助理、首席经济学家  邵宇先生;摩根士丹利董事总经理、亚太房地产投资银行部主管李尤佳女士。
 
巴曙松:我们有半个小时的时间,不能耽误大家吃饭。现在讲台上的嘉宾都已经到位,第一个趋势是对于房地产参与和关注的美女的占比明显上升,是我主持这么多场里面女性占比最高的,所以我想第一个讨论问题,由三位美女做评委,你们来评论一下其他几位回答的问题回答得怎么样。
 
这一节的题目是“预测、市场与变化,多样化房地产面对未来的力量”。我就喜欢看别人预测,因为我们做政策研究的也不用做预测,大家知道资本市场做预测基本也是错的,我喜欢把这个研究报告的预测过半年、一年再对照,基本都是错的,但是它还是有价值,价值在什么地方呢?它就像一个地方,说大家到三亚来参加博鳌房地产论坛,有几种路线,宏观研究起一个路线图的作用,至于你是否按照这么走,那是你的选择。
 
第一个问题我抛给台上的男士,请你们围绕“预测、市场与变化”这个题目,在当前中国的房地产市场,大家谈的都是比较大的词,你们说现在正在出现的变化,或者说用林总这个话说,站在后天看明天,我们今天才能比较清醒,我们站在后天看明天,中国的房地产市场会有什么标志性的变化?几位男士讲完以后,我请三位女士评论。
 
 
张巧龙:首先感谢主办方,博鳌房地产论坛连续办了17年,非常伟大。我来自蓝光发展,蓝光发展成立了20多年,现在发展很好,值得信赖。未来希望跟行业优秀的企业一起加大合作。
 
我有两个看法。我是坚定的看好房地产,做房地产行业的一定是热爱这个行业的,绝对看好。
 
巴曙松:看好房地产的哪一块?我们过了5年要重新检查你说得对不对,做一个简单的判断,房地产站在后天看明天到底有什么标志性的变化。
 
张巧龙:现在这个结构发生了变化,确实我们要关注几个方面的结构,第一个是区域结构,在区域结构上,刚刚各位专家讲到城市群的发展,但是核心城市在向周边三四线乃至于四五线城市发展,在这部分的核心区域打攻坚战,有可能在三四线去找到很好的发展机会,在这些地方,我们的土地价格还有只占到成本1/3或者1/4的机会。
 
巴曙松:你有点像证券行业的分析师,还是说得比较含糊,到底5年后有什么根本性、标志性的变化?到底新增量是在一线城市,还是在三四线城市?
 
张巧龙:在城市的郊区,在三四线城市,未来这个量是会增大的。
 
 
巴曙松:增加到占比多大?
 
张巧龙:这个不好说,反正这是一个趋势。第二个方面是客户结构在发生变化,以前是刚需市场,现在改善性市场在加大,还有带有养老性质的客户需求在加大。
 
巴曙松:这个占比会占到多大呢?
 
张巧龙:我觉得这个未来会是一个主流市场。
 
巴曙松:主流就要超过50%了。
 
张巧龙:改善以后会是主流市场。
 
魏浙:我是来自中国金茂的魏浙,前两天我们在讨论我们自己企业的使命,我们叫做“品质筑就更美生活”。我们在讨论现在的变与不变,变这个东西是永恒的,市场在变,企业各个方面要随着它变。不变的应该是一种初心,包括你的市场,我们从事的这个行业。
 
我们在服务我们自己的客户群衣、食、住、行、医、养、娱、教这8个方面,这是一个纵深化发展的趋势,原来房地产粗放发展的时候,大家仅仅解决某些部分问题,等于是做配套或者是填空,今后再做这方面的事情,你被选择的话,你肯定是更完善的选择,所以往广度上的发展,肯定是要做城市运营。纵深化的发展,就是要做到更加的细致,所以我们一直坚持“品质筑就更美生活”。
 
巴曙松:你难道过去不讲品质吗?
 
魏浙:讲,这就是不变的。
 
 
巴曙松:金茂的品质一直是很好的,我们说5年之后,2022年我们再在这里开会,你这个还是不变的,你最大的变化是什么?
 
魏浙:最大的变化是全方位的需求,比如说我们在推我们的新的产品系列,过去我们叫科技系列,现在更深层次的就是8个方面,我们叫智慧家的系列。
 
巴曙松:从住宅到多产品的系列?
 
魏浙:这不是多产品系列,是多维度的思考,给人提供更全面的模式。因为我们再购买不仅仅是购买一两项东西,可能会是更高的一种追求美好生活愿望的需求,这是你要符合的炒了,这个永远不会变,这是人最基本的需求。你服务于他,你就不会被淘汰。
 
巴曙松:请林首席对他们两位的观点评价一下。
 
林采宜:我觉得5年以后会有两个趋势,一个趋势是地产商会从建筑商变成服务商。从拿地盖房子,变成一个为了改善社区居民的居住品质而形成各种各样跟物业管理、地产等各方面服务有关的,地产商从建筑商变成服务商,从制造业走向服务业,这是一个趋势。
 
另外一点,多元化是一个伪概念,凡是往多元化走的,5年后要么它走没了,要么它走到别的行业了,反正它已经不是地产商了。地产商真正的出路是一个升级换代,我比较同意早上陈启宗先生的观点,世界上无论哪个行业,没有一个多元化做得好的,多元化做着做着都把自己做没了,所以我觉得升级换代也许是一个出路。
 
2017-08-08 12:45:26
巴曙松:魏总,升级换代会不会把自己多元化弄没了?
 
魏浙:地产商实际上是介于第二产业和第三产业之间,纵深发展的情况下一定是成为整合商。但是每一个整合的点都是你可以纵深发展,可以更加细化研究的,而不止是提供一个概念,它是提供一个全方位真正的市场需求的,多元化讲的是综合性。
 
刘爱明:我叫刘爱明,来自中城新产业。今天在谈预测未来,学习林总的方法,从后天看明天,我有两个看法,一个是以不变应万变,有一些东西是不变的,例如房地产上下游的产业,作为国民经济的支柱地位,我觉得是不会变的,5年、10年以后还不会变,甚至我觉得有强化的趋势。
 
巴曙松:怎么界定,什么叫支柱?
 
刘爱明:例如在GDP里面占的比重,这个数据应该您更清楚一点。实际上我们一路在回避这个问题,我觉得它是一个支柱。我们研究美国从二战以后,研究到2000年,房地产上下游加起来占GDP的贡献为25%,它就是一个支柱。我相信在中国它也是支柱,因为是支柱,所以我是看好这个行业的。
 
这个行业唯一在未来的变化就是它有了一点分化,有了一点复杂度。原来太简单了,原来只要你做就赚钱,未来的复杂度就是它的分化,针对每个城市有不同的策略,所以我是看好的,我更看好未来这些一线开发商,未来市场份额再提高,竞争力再强,可能业绩还会好。
 
 
巴曙松:现在Top10已经提高到31%了,你预计5年后Top10的市场占比会提高到多少?
 
刘爱明:5年后到40%是没问题的。
 
巴曙松:我就喜欢这样清晰、简单的预测。
 
刘爱明:这是没有测算过的,是拍脑袋的数字。另外还有一个变化,我一路在讲一个观点,我觉得这次论坛提去地产化,我理解主办方是这个意思,过往的地产我们把它搞成一个制造业了,就是买地、生产、销售,其实就是个制造业,甚至我觉得连制造业都不如,是低端制造业,人家制造业还投研发费用,房地产行业过去这20年,除了万科搞一点研发,其它没有研发。
 
巴曙松:那很多人会不同意的。
 
刘爱明:我做了20几年,我从1993年做到现在,对这个行业算比较了解,当然话说得绝对一点,但是确实跟制造业相比,房地产投的研发费用算不上什么。
 
巴曙松:你说第二个预测,研发会占房地产商的投入会占多大比例?
 
刘爱明:这个我没研究过。
 
巴曙松:凭感觉估计一下。
 
刘爱明:我觉得好的企业应该可以做到3%左右,它依然还是很低的。下半场去地产化讲的意思是回归到地产的本质,我们原来把地产讲成就是一个销售行为,下半场不可避免的会变成一个经营行为,一定要持有,从增量到存量,到这个城市,到经营上,一定要持有经营,所以说开发商在下半场面临更大的问题,肯定不仅仅是销售。
 
巴曙松:第三个预测,持有占开发商收入的比重有多大?
 
刘爱明:那要看不同的开发商,现在大家的持有比例都比较低,未来几年我觉得持有做得比较高的会达到30%以上,对商业地产来说,房子盖好的那一天,问题才开始,住宅是房子盖好了就卖了,商业地产每天都要运营,这个是非常复杂的事,这是未来我们的地产商不得不面临的一个大话题。
 
巴曙松:我再补充问一下蓝光的张总,你们应该也有研发吧?
 
张巧龙:我们有一个产品研究院。
 
巴曙松:研发投入占销售比重多少?
 
张巧龙:估计有2%左右。
 
巴曙松:这证明不是只有万科在做研发,好的公司都在做研发,你的3%的标准是有效的,说明还有很多人没达到。
 
林龙安:我是禹洲地产的林龙安。5年以前我们在地产界在追逐的是谁的土地的储备最多,资本市场都拼命的看土地最多的人,它的股价肯定涨得最高,3年前已经改过来了,土地储备最多的,可能都是在四五线城市,他们非常不被看好。
 
到了现在,大家都是清一色的追求量。我在香港的时间比较长,所以我蛮有看出的,我认为陈启宗先生讲的是对的,禹洲地产连续十几年维持在百分之六七十的负债率,这已经是比较低了,香港的地产商的负债率只有20%左右。
 
现在大家拼命地追量,我们有没有关注两个条件,一个是抗风险能力,第二个是可持续的盈利能力。大家都不太在意,觉得跟投资者没关系。我判断3年以后,有可能我们的投资者,我们的股东会扭转到围绕着可持续的盈利空间,抗风险能力会看得更重。
 
 
巴曙松:为什么是3年以后才关注,为什么现在不关注呢?
 
林龙安:现在大家都追求土地储备,大家不追求盈利空间,不追求抗风险能力,这跟我们整个产业的引导有关系。我想3年以后肯定会扭转过来,现在在香港这边大家都很清楚他们的风险在哪里。
 
巴曙松:你再具体一点,哪几个是现在市场错误追捧了,它就是成长快、不赚钱,排在前面的,你估计5年后会排到后面呢?
 
林龙安:量还是要有的,量不上,在行业的发言权就没有,但是量跟质要同上。
 
巴曙松:谁的量和质没有同上,说一两个名字。
 
林龙安:比如说我们行业的盈利空间,有的行业的盈利空间已经降到跟制造业差不多了,甚至比制造业还略低。以我们禹洲地产来讲,我们已经连续15年保持在毛利达到35%,未来我还可以保持在30%以上的毛利,我也追求量,2020年我们要达到1000亿,今年破400亿,明年破700亿,量不上,整个行业的地位就没有了。量上的同时,是不是今年全部都上?
 
我现在还有2200多亿的土地储备,都在一二线,我一年把它全部干掉,可能今年就冲800亿了,但是这800亿销售完了,你再买地时候就很痛苦,因为你根本实现不了你的盈利空间。所以这也是值得我们深思的,应该说在量跟质提升的方面,值得行业深究,值得资本市场引导。
 
巴曙松:下面请摩根士丹利的李尤佳小姐评论,而且你正好来自资本市场,为什么只注意量,不注意质?你评论林龙安主席和刘爱明先生谈的变化,然后讲讲你的观点。
 
李尤佳:今天在台上的男士们全都是穿的蓝色的会服,有点分不清。
 
巴曙松:这就像房地产公司商业模式趋同,下一步要分化,要多一种选择,以后我们博鳌论坛要更多种衣服来选,不能过于趋同。
 
李尤佳:刚才刘总说的我很认同,就像您刚才讲,我也是做资本市场的,做了大概20年,我很认同刘总说的两个趋向,一个是房地产市场会进一步整合,我从大概十几年前开始做投行,经常参加所有的上市公司的业绩发布会,大概是2009、2010年的时候去万科在香港的业绩发布会,万科那时候已经是行业的老大,那一年它的销售量第一次突破1000亿,当时我的老板就问了王石一个问题,您现在已经做到1000亿了,已经有很大的基数了,但是中国房地产市场还是一个很高增长的行业,这个尽头在什么地方?难道真的能到2000亿吗?
 
当然今天在座的各位都知道,今年已经有好几个企业突破3000亿了,还有企业可能会突破5000亿,在那个时候的万科,它的市场份额才占整个中国房地产市场的2.3%,前十加起来也不到7%,现在的市场占有率已经到了31%,这个过程才花了短短的六七年,从很大程度上能够看出这些企业的前瞻性和活跃程度。
 
 
巴曙松:你同不同意刘总说的5年之后Top10的市场占有率到40%?
 
李尤佳:非常同意,我觉得可能还会更高。
 
巴曙松:要到多少?
 
李尤佳:45%。
 
巴曙松:大家做好记录,我们摩根士丹利的李尤佳小姐说了,到2022年,Top10的地产商占45%,那是多大的量?
 
李尤佳:以前1000亿不敢想,现在5000亿也成了事实,所以我们要敢想。
 
刚才刘总也谈到,以后大家肯定要做存量的市场,这个我也同意。在海外走在中国前面的市场,包括美国、欧洲、日本、澳大利亚、香港、新加坡,大部分地产公司的业务要不然就是极其细化,比如美国做办公楼的只做办公楼,做商业的只做商业,做租赁住宅的只做租赁住宅。在其它的一些发达国家,很多地产商肯定是既做住宅,也做很大的投资物业,包括租赁市场这种行业。包括恒隆、凯德,他们的住宅和商业的业务比例肯定是很均衡的,所以我觉得这个也肯定是中国时尚发生的一个必须的趋势。
 
回到林总这边,我跟林总也认识很多年,我们摩根士丹利几年前帮禹洲地产上市,这是一个非常好的公司,我也非常认同林总的观点。以前有一个新公司找我们说想上市,肯定都是说土地储备,那时候大家玩房地产的方式方法是卖公司资产价值是多少,现在看到香港的这些地产公司,还是在看资产价值的概念,很多时候他们的市场价值并不能体现他们的资产价值,因为他们的资产价值不能被有效的实现,他们也很少会卖资产。
 
巴曙松:那他们是不是也有做得不对的地方呢?
 
李尤佳:肯定是的,但是林总刚才说的这几年中国的房地产商做的事情是把一个资产有效地转化成了利润,这就是说现在为什么中国的房地产公司主要的估值的标准是用PE倍数,就是说它怎么从有效的、尽快的、高毛利的情况下把这个土地转换成利润。这样的公司才是好公司,才是有竞争力的公司,尤其在这样这种高税率、高贷款成本的情况下,你要想生存,你要想继续做大,想要有生存力,肯定是要有本事,有更好的能力。
 
巴曙松:对中国的房地产上市公司有什么建议?
 
李尤佳:在激进的同时也要有稳健性。
 
巴曙松:谁是典型的激进?
 
李尤佳:今年谁做3000亿,谁做5000亿?我就不用点名了。
 
巴曙松:怎么稳健呢?
 
李尤佳:我们可以看万科作为一个住宅房地产的先锋,它其实已经在很多年前就着手投资和研发,不光是在房地产科技方面的研发,而且它也着手考虑怎么来做投资物业。
 
咱们这个课题是说多元化的房地产,我们可以看到以万科为代表的大企业,他们在很早就开始研究怎么把房地产多元化,他们也做了商业,他们也对物流产业做了很大的投资,当然他们在养老、教育等等很多的方面,都做了一定的投资和安排,我觉得这个肯定是以后一个企业继续有生存力、稳健发展、多元化发展的好处。
 
巴曙松:刚才陈启宗先生演讲的时候说搞这些地产根本就是瞎做,根本是赚不到钱的,按照你说的,是陈启宗先生讲错了,他错在什么地方?
 
李尤佳:他自己本身很早就在做多元化产品。
 
巴曙松:就是说他自己做了,然后来误导别人,我在多元化,然后我告诉你专业化,他为什么说一套做一套呢?
 
李尤佳:很多老牌的香港开发商,他们自己所说的多元化跟我们说的多元化可能不是一个层面上的,也就是说他们说的多元化还是传统地产,比如说我要开发一些商业,我要做一些办公楼,然后做一个综合类的开发项目,这就是我的多元化,可是在国内,因为现在科技和互联网对经济带来的推动,我们做的多元化其实已经更颠覆性,比传统的香港地产商所理解的多元化是不一样的。
 
巴曙松:你从香港来,我再追问你一个问题,上一节我们的讨论,你觉得现在内地地产商到香港会怎么改变香港市场?会有哪些改变?
 
李尤佳:我觉得香港的地产商有很大的竞争优势,刚才陈总也说了,香港的地产商有很多农地,这些农地是积累了很多年的资源,但是他们并不开发,他们每年可能只转换一点点农地。
 
巴曙松:开发了不就把房价弄下来了吗,所以香港地价高的秘密就是这几家垄断的。
 
李尤佳:还有一个就是樊纲老师讲的,香港没有地产税,香港的利润空间是巨大的,它的税率非常低。
 
巴曙松:你觉得会有什么改变?
 
李尤佳:从竞争的角度来讲,香港的地产商肯定是会受到严重的挑战,但是如果整个市场的法律法规不有所改变的话,他们还会有很大的优势。
 
巴曙松:怎么改变?
 
李尤佳:需要征地产税。世界上每个发达的地产市场,美国、欧洲、英国、伦敦、日本、澳大利亚,哪里不征地产税?地产在香港已经是最大财富的积累,整个社会所有的一切都是地产来控制的。在房产的价值上要开始征税。
 
巴曙松:还有两位男士和一位美女没有发言。
 
何剑波:我是五矿地产的何剑波,主持人提了一个问题,就是对未来5年的判断,站在后天看明天,我觉得站在后天看明天肯定是正确的,但是我们站不到,我们只能站在今天,所以我觉得预测未来是挺困难的一件事情。当然对经济学家来说,预测比较容易。
 
巴曙松:不困难也不让你说了。
 
何剑波:经济学家预测,就跟世界银行预测全世界GDP一样,每个季度都修正一次,它永远接近正确。但是作为我们做实业的企业家来说,那不一样,因为我们每次做预测的时候其实是非常谨慎、非常小心,而且觉得确实很难看得清楚。
 
 
巴曙松:看错了就把钱砸进去了。
 
何剑波:没错,因为我们做预测的时候,实际上后面是连续着一个决策的问题。所以对企业来说,我觉得预测未来是不轻松的一件事情,就好像2014年这个时候,我们预测2015、2016年的时候,我们谁也没想到这个市场会出现一个报复式的上涨,而且在房价已经很高的情况下,一线城市已经涨了一倍,其它地方也涨了很多,所以我觉得这个预测是很困难的。
 
今天说预测,我觉得有几个趋势还是可以说的,一个就是可以预计未来5年,政府对房地产的管控肯定是非常严格的,力度是非常大,这跟现在政府的方向性的变化有关,他不会放任这个市场乱跑,它一定会把你控制在一个它认为满意的限度内。
 
巴曙松:你的意思是以后要物价局来定各地的房价,那你就说5年内还是由物价局控制房价的状况不会改变?
 
何剑波:可能不仅仅是物价局,其实有很多的行政手段把这个控制死,不会让开发商有暴利,这是一个。另外一个,我觉得房价应该是一个稳定增长,或者平稳增长的态势。
 
巴曙松:多高叫平稳?
 
何剑波:我觉得有5%、8%的增长,5年平均来看,这是比较现实的。
 
未来不管企业大还是小,企业都会关注两件事情,第一个是产品的品质,第二个是相应的服务,这个我觉得对于房地产企业来说是至关重要的。因为随着我们整个国家的人均收入增长,消费的升级,实际上大家对住的需求已经从简单的住得更大一点而转为住得更好一点,所以在这一点来说,我认为未来应该是在品质和服务方面,作为开发商来说有很大的努力空间。
 
巴曙松:你也对香港很熟,对香港市场你怎么看,5年后香港有什么变化?
 
何剑波:我对香港的情况有一些不同的想法。本来我们就是香港公司,在香港也是观察了很久,去年8月份我们在香港拿了一块地,当时也在香港市场挺震动的,都上了头条。
 
我们是第一个吃螃蟹的,当然之前也有中资企业去了,但是还很少,我们那一次花了40亿拿了一块地,是在海边的非常好的地,反响非常大,后面这个市场一声惊雷,大家都突然明白过来了,都跑到香港抢地了,而且越抢越高。
 
内地开发商到香港并不是要占领香港市场,而是一个资产配置,或者业务区域多元化的策略,去年在宏观调控的情况下,限购、限售、限自持,包括地价比房价贵的情况下,很多人觉得香港市场更有吸引力,所以我觉得这个是非常好的。另外一个就是开发商到香港,会逐渐改变香港市场的结构。
 
巴曙松:怎么改变?
 
何剑波:因为内地开发商的打法不一样,刚才在台上也说到,内地开发商对利润看的是比较保守的,它更注重战略的进入。另外由于土地竞争的激烈,地价的上涨,其实会通过房价的上涨。
 
巴曙松:你的判断是即使地价涨了,利润缩一点,房价不一定涨。我们待会儿再讨论。
 
邵宇:未来5年我们干得好就是欧美,干得差就是拉美,其中房地产又是至关重要的。
 
刚才大家提了这么多的转型,其实某种意义上我们挺羡慕房地产行业的,刚才大家说房地产行业很挣钱,我认为,挣钱就挣三个钱,第一是挣经济增长的钱,在过去30年,中国作为一家母公司,每年增长16%,你有没有挣到这个数,如果没有挣到这个数,你对不起这家母公司。
 
第二你可以挣印钞机的钱,每年我们是21%的M2的增速,你挣不过这个,那你就生活在一个货币幻觉里头。第三,如果这两个你都挣不到,你还可以挣一个钱,就是挣隔壁老王的钱,也就是你把其它行业的钱都挣了。房地产行业基本上这三种钱都挣了。
 
接下来有几个关键的事实,第一,我们现在挣经济的钱只有6.9%了,挣印钞的钱只有9.4%了,同时资本账户还不能往外做到负债人民币化和资产美元化,这么多钱只能在锅里不断地赚。这种情况下怎么做房地产转型,这就非常重要。刚才提到很多多元化转型,我是房地产的外行,我不太懂,刚才我看到何总和中原有一个激烈的争论,就是说到所谓的新的模式,新的模式新到什么程度呢?可能比较好的案例是Airbnb、uber,如果没有互联网的基因,传统的房地产企业也做不到。
 
最后一个转型,现在我们的人均GDP是8000,如果未来5年每年增长7%,就可以达到1.2万美元,这就是发达国家的水平。如果房地产行业出现任何的风险和差池,现在要设立国务院金融稳定发展的委员会,如果5年之内我们再出现问题,我们就会掉下去。
 
怎么解决这个转型,明天我有一个主题演讲,我会提到深度城市化,到时候再跟大家分享。
 
巴曙松:5年内有什么标志性的变化?
 
邵宇:未来的深度城市化将使整个房地产发生根本性的变化。
 
巴曙松:怎么变化?
 
邵宇:以前大家说一二三四线城市,我觉得以后是一线城市群、二线城市群和三线城市群和周边的朋友圈,这时候在这些区域做投资使有机会的。
 
巴曙松:一线城市群占多大的房地产开发量?
 
邵宇:一线城市群加上二线,可以占到中国城市化人口的70%,这是主战场,相应的房地产开发的量级也应该达到这个水平。
 
巴曙松:请罗韶颖小姐点评。
 
罗韶颖:两位的观点我都有认同的地方。
 
巴曙松:也有不认同的地方?
 
罗韶颖:对。
 
巴曙松:先讲不认同的地方。
 
罗韶颖:不太认同的地方,第一,我自己对未来持续的增长,我觉得是需要定义的,我们过往的对于房地产开发是更多定义为你盖了来卖,是很狭义的房地产。在过往的定义下,一个是增长率往下,接下来是整个增长的停滞,这是一个大的趋势。人口的走势大家都可以看到,在大体会萎缩的人口基数群里,人口的流向分化也会越来越加剧,那种加剧是会往一线城市去流,就是说马太效应,强者恒强,有黑洞能力的城市继续有更强大的黑洞能力,但是这种城市的存量已经很大了。
 
巴曙松:如果都这样的话,将来北上深港这样四个一线城市的人口会到多少?
 
罗韶颖:拿经济的量级来讲,我简单粗暴地切一下,我觉得一个一个级数往下,一线城市可能是50%的经济量级,再往下一线的城市级是25%,再往下一级是12.5%。
 
巴曙松:今天的时间有点超了,下面我们请两位总评论人,一位是朱中一会长,一个是来自香港的施永青先生,你们每个人简单评论一下,除了我主持的不太好,时间有点超之外,看这一节讲的有点价值的地方是什么?给到现在还在饿着肚子听的朋友做一个小结。
 
朱中一:我讲我上午听了之后的体会,我体会最深的就是旭辉的林董事长的思维方式,我们过去的做法确确实实是按照前天、昨天的模式考虑的,现在我们确实要考虑一种新的模式,就是站在后天看明天,从更远的未来来看未来。我为什么说这个问题呢?尽管这句话非常通俗,但是很有可能是咱们调控的主线条,就是房子是用来住的,不是用来炒的。
 
施永青:我看台上的人大部分都看好这个行业,这是因为他们在房地产行业。
 
巴曙松:也有说增速会减缓的。
 
施永青:但是大部分都是看好的,这是你们的利益攸关所造成的。你们以为可以透过提升质量、加强服务,或者加一点其它的多元化,去解决面对的问题,我觉得未来5年是一个变化很大的5年。
 
 
为什么变化很大呢?我之前也说过,中国在改革开放之前30年没建过什么房地产,改革开放之后才开始建,建30年就已经多了,以后再建就变成浪费了,当然以后还会增长,但是增长的速度没有以前这么快。所以开发商扮演的角色一定会减小,会减小的结果就是你们竞争激烈之后会形成合并,一些大的吃掉小的情况会越来越多,这样几个大的开发商占比就会很快的上升,上升不是到40%、45%,我认为会超过50%,这个是一定会出现的。
 
巴曙松:我非常能明白施总的提醒,在观点的辩论中,一个观点战胜另一个观点,并不是说持有这个观点的人说服了另外一个观点的人,而是因为从思想史的发展看,是因为后来的人不信原来那个观点,或者信那个观点的人被消灭了,被市场淘汰了,今天市场上这个不同的观点,我们就等着未来5年来洗牌,来淘汰,看是乐观者被淘汰,还是悲观者被淘汰。这就是我们博鳌房地产论坛的价值所在,每年呈现不同的观点,来给大家的决策做一个参考。谢谢各位。
 
2017-08-08 14:17:19
博鳌房地产主题论坛之一《地产维新  模式变革的一千零一个为什么?》
从来没有一成不变的事物,创新时代下各行各业都在改变,房地产行业亦如此。传统开发模式没落,越来越多房企在寻找规模之外的转型、变革和创新方向。与时俱进,对于房企而言也变得日益重要。
 
主题论坛一的主题演讲嘉宾主要有:
 
李  军  绿城房地产建设管理集团董事、总经理
 
梁积连  美的厨房电器国内营销公司工程总经理
 
罗韶颖  东原集团董事长
 
陈  淮  中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任
 
主持人:各位下午好!欢迎各位回到2017博鳌房地产论坛的现场,在今天下午的时间,我们在这个会场将进行两场主题论坛,在旁边的会场将进行的是博鳌大讲堂的环节,各位可以根据自己的喜好选择前往。
 
 接下来正式开启今天下午的主题论坛。在跨越与去地产化浪潮下,房地产企业也面临着模式革新的重要任务,规模之外的转型与变革,指引着企业 的创新方向,也从本质上促进企业超多元化发展。各位来宾,我们今天下午主题论坛的主题是:行业篇:模式革命。接下来,我们首先进入第一场主题论坛:地产维新 模式变革的一千零一个为什么?
 
下面,我们请出我们这场主题论坛的第一位演讲嘉宾绿城房地产建设管理集团董事、总经理 李军先生。李军先生的演讲题目是:共建激动人心的品质生活。
 
绿城房地产建设管理集团董事、总经理李军:
 
各位专家、各位媒体朋友,大家下午好!非常荣幸也非常感谢观点的邀请,我是第二次站在这个舞台上,说实话第一次来的时候,大家都不知道我们是干什么的,这次来大家终于知道我们是干什么的了,但是这次多了一个问题,你们是怎么干的?所以要感谢我的团队,今天我的很多内容是我们的团队的思考和努力。
 
这是绿城管理集团的品牌价值屋,我们首先需要一个目标,一个组织做这么大它需要一些愿景。里面不包括我们已经履约完成的近30个项目,以及前期准备要推动的接近30个项目。基于这样的项目规模,也许在我们现在讨论的时候,我们在说绿城代建是不是轻资产。我们说房地产行业本身是重资产,不能因为是做代建服务的就变成了轻资产。
 
同时今天早上也提到了一个话题,做这样的规模的管理,跟香港,跟国内外的同行比较,我们确实还有一些不一样的地方,下面我向各位分享我们对这个事情的理解和认知。
  
在做这个工作之前,我们有一个学习的标杆,那就是麦肯锡,麦肯锡有一个著名的金字塔理论,它对结构化的思考符合我们代建的思想。
 
代建不是投资开发,代建很多时候是别人已经拿下的项目,已经拥有的项目,我们承接这个项目的时候,我需要了解的更多的是委托方的需求、市场的需求、客户的需求,在这个过程中,我们会有一套方法论,它是一个标准化的流程,它从需求了解开始,到问题诊断、结构化的问题,这里头就像麦肯锡的金字塔理论,一层层的分解,然后事实的依据,以及最后的商业计划书的形成。
 
各位看到了我们的规模,没有看到我们的方法论,这套方法论再换一种方式表述,就是这两年我们在主推的代建4.0体系,它有针对我们的委托方的To B的,也有针对我们的小业主To  C的,还有针对供应商体系和投资人的,这是一个大系统,这里面所有的子项就像一个工具箱一样,我们逐步在推。这里面可以看到我们的三增值和五承诺,包括一些价格的约定、对赌的机制,这些年是我们在行业里做在最前面的。
基于这样一些方法论之外,我们还需要一些工具箱。当然工具箱在绿城体系里面比较多,比如说我们最大的工具是我们的品牌优势,产品力的竞争优势,以及我们在背后的高端客户资源,包括我们的物业服务的力量,这些我不展开,今天向各位汇报的是这一年来,以及接下去的这一年我们准备推的重要的工具箱。
 
第一个是绿星标准。做这个标准之前我们认真学习了米其林,米其林是一个做轮胎的,但是米其林餐厅代表了美食界的标准。我们做房地产的,但是房地产里面没有标准,各位都说自己的房子造得最好,但是什么才是最好的房子?这是我们这些年的思考。
 
我们认为在好房子体系里面有产品的指标、服务的指标、运营的指标、供应商的指标,这是一个社会资源整合后的结果,这里面要体现软性的东西,甚至一些精神的东西,这个过程当中还有效益的指标,有些房企做产品做得不错,但是效益很低。其实绿城很多年前也是走过很多弯路,但是我们现在越来越清晰。
 
基于这样的认知以后,怎么去应用它?我们设定了一个非常复杂的评分体系,但是使用起来是很简单的,它是有权重系数设定的,每一项权重系数有子项,哪些子项最后会被求和,求和得分数最后代表三星到五星。
 
因为我是做代建服务的,我希望大家都能选择最高星的产品,这对终端消费者是利好的,同时我要让渡我的价值,对我的委托方降低收费,同时我要让渡我的利润,对我的供应商体系进行更好的利益分享,这套体系我们现在正在推,我们希望打造一个很好的平台,形成一个生态链。
 
第二个是管理学堂。我们做了自己的学校,这个学校从今年春节后开始已经培训了接近5000人次,有我自己体系内的员工,有我行业的伙伴,有我供应商的同仁们。其实绿城在这些年形成了三个壁垒,当然我认为其它同行一样也有。
 
第一层是有产品壁垒,绿城有8家设计院,其中5家是甲级设计院。我们在产品方面的研发和创新,这些年在加速,这是第一层的产品壁垒。但是产品壁垒很容易被人家学习和冲破。第二层是我们的服务壁垒,在以前房地产市场好的时候,我们有很大的投入,比如说我们在公共空间、灰空间的利用,在对老人、小孩的4点半学校、娱乐学堂这样一些在园区里面的硬性的配置,包括我们的服务的O2O,但是这一块确实这些年大家都赶上来了。昨天我还跟彩生活的唐总(唐学斌)在聊,在这个行业里头大家都在快速的比学赶帮超。
 
第三层是知识壁垒,谦虚地讲是犯过的错误、吃过的苦头,骄傲地讲是因为在这个过程当中,我们有思考,有进步、有自我的超越。这些东西我们愿意拿出来分享,这一点我相信在座的各位应该认可,现在但凡做到世界前几的都是分享型的企业,比如说微信、facebook、谷歌,只有把自己的知识分享出来,把你的企业里头最好的东西分享出来,这才是公司做大的基础,而不是闭关自守。
 
第三是地产基金。
 
早上的讨论对我很有启发,房地产行业还是金融属性为核心的一个行业,我们做代建,不能说我们不出钱了,它这个行业就变成轻资产了,其实不是的。而且未来不可预见,也许宏观调控会更加强,所以我们在这个过程中有思考,也在做准备。
 
我们做了三方面的准备,第一是已经有战略性的安排做单项目的投资基金,比如说在我们所在的海南,我们跟首泰基金合作,他们在海南有6个项目,我们现在帮他们做前期的可研,它是一个基金打包的方式,它通过单项目的基金推动。第二,我们在不良资产处置方面,我们跟信达资产有合作,现在他们提供了50个项目,也许在西安、昆明、柳州这三个地方我们最近有项目落地。第三,我们在产业链的资金上,我们跟天堂硅谷合作,今年上半年我们收购了一家甲级设计院,还收购了一些景观园林方面的公司,我们愿意把这个产业链做得更加强大。
 
第四是房屋4S店。房子开发的过程也许三五年就完成了,房子造好以后需要使用50年、70年,我们在座的很多人关心的是三年和五年,并不关心50年和70年,其实这是本末倒置的。早上有很多的信息,包括行业的很多数据可以支持,我们会进入存量房时代,中国的未来、房地产的未来可能都会往后端去倾斜。
 
基于这样的认知,我们现在启动在房屋维保这个界面的一些思考,我们成立了房屋4S店,现在初步的工作是做房屋的维修保养,过保以后施工单位不在的时候,质保单位不在的时候谁去做。第二是焕新,包括空间的优化、旧房的改造。第三是关于智能家居和增值服务。
 
刚才说的这些点我们今年都在推,包括4S店今年推出以后,我们在杭州进行了试点,我们希望在全国推开以后有更多的地方这样做。
 
第四是房屋4S店。房子开发的过程也许三五年就完成了,房子造好以后需要使用50年、70年,我们在座的很多人关心的是三年和五年,并不关心50年和70年,其实这是本末倒置的。早上有很多的信息,包括行业的很多数据可以支持,我们会进入存量房时代,中国的未来、房地产的未来可能都会往后端去倾斜。
 
基于这样的认知,我们现在启动在房屋维保这个界面的一些思考,我们成立了房屋4S店,现在初步的工作是做房屋的维修保养,过保以后施工单位不在的时候,质保单位不在的时候谁去做。第二是焕新,包括空间的优化、旧房的改造。第三是关于智能家居和增值服务。
 
刚才说的这些点我们今年都在推,包括4S店今年推出以后,我们在杭州进行了试点,我们希望在全国推开以后有更多的地方这样做。
 
我们希望通过这样的努力,最后形成五维关系,委托方、供应商、业主、员工以及股东和投资人,我们能够共建一种激动人心的品质生活,我们为委托方提供更好的效益回报,让他更轻松的赚钱,我们为业主打造更好的房子,营造更好的生活品质空间。
 
我们为供应商、为我们的小伙伴创造更好的业务平台,大家能够共同发展。为我们的员工提供很好的薪酬,提供很好的发展,更重要的是提供很好的认知和思维方式。最后,我们为投资人、股东带来收益和回报。
 
基于这样的认知,我们的小小的愿景,我们有可能改变中国房地产开发的模式,我们希望在接下来的努力过程当中,能够让我们的所有参与方、关联方都能感受到激动人心。
 
我特别喜欢去年博鳌论坛的主叫“改变的力量”,10年前我们不大用微信,5年前不大用支付宝,3年前很多人还要自己买辆自行车,现在都有共享自行车,而且还有了共享汽车,也许再过几年,你们大部分人的工作都会被人工智能取代,这个世界不可预测,这个未来一定是改变的未来,所以我们相信在房地产行业里面一定只有改变自己,才能适应这个行业。
 
主持人:谢谢李军先生的精彩分享。接下来掌声有请美的厨房电器国内营销公司工程总经理梁积连先生,他演讲的题目是《共享合作下的房地产服务与产品配套升级》。
 
梁积连:大家好,我是来自美的集团厨电事业部的梁积连,首先非常感谢观点的邀请,这也是我们厨电事业部第一次参加这样的活动。我今天分享的主题是“共享合作下房地产服务与产品配套升级”。
 
我的分享分为5部分。第一部分给大家简单介绍一下美的集团的情况。美的是一家全球领先的消费电器、暖通空调、机器人以及工业自动化系统的科技集团,目前美的的市值超过2000亿,在深市排名前三。2016年美的的销售收入超过1598亿,是中国家电行业最大的一家企业,同时美的的产品出口超过200个国家。美的旗下得上是公司有美的集团、小天鹅、威灵控股、库卡。美的的国际信用等级评级是A级。
 
接下来给大家分享一下美的近两年的三起大的并购事件,在国内外都有非常大的影响。第一是美的去年收购了东芝的全球白色家电业务,让美的的国际化更迈上了新的台阶。第二是收购了意大利的中央空调Clivet。三个收购是很波折,但是影响力也是最大的,就是美的收购了德国的工业机器人制造商库卡集团,这个收购国家商务部也进行了协助。在今年的财富500榜,美的排名全球450名,也是中国唯一一家上榜的家电企业。
 
美的集团所涉及的领域也是比较多的,这里给大家介绍一下美的集团的组织架构,概括来讲就是十大事业部、八大平台。美的实行事业部管理机制,这也是一个特别成功的管理方式,这些事业部的研、产、销都是独立的,这些事业部在集团的整体统筹下发挥着协同的优势。这八大平台有电商平台、供应链平台、售后服务平台、智慧家居平台、美的国际、美的的物流,以及美的的金融和我们的中央研究院。
 
我是来自美的集团厨房电器事业部,我们厨电事业部是美的集团旗下第二大事业部,2016年销售收入超过190亿,今年将突破220亿,我们旗下的产业有微波炉和烤箱产业,尤其是微波炉产业,我们在这个行业用了10年的时间做到了全球最大,我们顺德的微波炉基地是全球最大的微波炉生产基地。
 
在厨具产业里面我们有烟机灶具、消毒柜、洗碗机和嵌入式,烟机灶具我们可以做到700万台,洗碗机可以做到400万台,嵌入式有150万台,都是亚洲最大规模的。我们还有智能整体厨房的产业。2012年至2016年美的厨房电器国内市场年均复合增长率超过50%,2017年我们提出实现倍增。
 
今年5月份我们和依来克斯签定协议,由美的控股,把欧洲AEG这个百年品牌引入到中国,AEG在欧洲市场的定位和米勒是一样的,甚至超过他们。同时今年东芝牌的微波炉、烤箱和东芝的厨电也会在中国市场正式启动。
 
在品牌推广方面,我们在不断打造高端的厨语体验馆,目的是营造高端的体验场景。从去年到现在我们在各个重点的省会建立了超过50家厨语体验馆和300多家体验厅。
 在品牌投放方面,美的是国家品牌计划TOP的合作伙伴,我们的厨电在央视和地方卫视投放的广告接近3亿,目的是提升品牌,同时我们在核心区域的机场、高铁站有大量的投放。
 
接下来跟大家分享一下精装房的电器配套。在座的各位都是专家,也很清楚目前在宏观政策情况下,很多省份都在提出精装房的配套要求,在精装房里面,厨电的配套是有要求的,目前很多的配套都是比较经济、低价的,未来这些配套会向智能化、多样化和服务化方向发展。
 
接下来介绍一下智慧厨房,概括来讲主要是通过人工智能和云平台、新交互,实现新的解决方案,在美的厨电里面智慧处方的烟机有三个特点,一个是鹰眼探测功能,它通过红外线检测油污的情况,掌握烟机洁净情况。第二是全自动支洗机,第三是我们的烟机自带智能菜谱。目前我们这个产品已经大量上市。
 
刚才提到了蒸汽洗技术,烟机有几个痛点,吸力是不是够大,噪音是不是够小,清洁是不是容易。我们认为烟机的清洗是最大的痛点,可能各位也体会过烟机清洗带来的烦恼,我们的智慧烟机通过红外线感测提醒清洗,通过蒸汽发生器将水增加到110摄氏度,通过0.3Mpa高压,对喷嘴、叶论、蜗壳等等进行清洗,洗净率高达98.5%。
 
在安全的灶具方面,它通过烟机、灶具的数据互传,实现通过屏幕控制灶具,实现开关火、定时、语音交互提示等功能。同时我们可以做精准控温,当你爆炒的时候,实现5.0千瓦超大火力,模拟蜂窝炭火技术,还有安全检测,可以通过wifi远程接收报警,远程控制断气关火,同时具有童锁保护、防干烧等等。
 
前面介绍了产品的智能化,接下来介绍一下美的产品的多样性,目前我们的嵌入式产品可以实现多种组合功能,比如说我们可以实现微波炉和烤箱一体机,微波炉蒸箱和烤箱一体机,也可以有单独的纯蒸、纯烤产品,目前我们所有的嵌入产品也有wifi功能。
 
洗碗机是舶来品,但是这几年在中国市场上呈现爆发式增长,每年增长超过300%。精装房里面如果配备洗碗机,它是一个营销增值亮点,包括前两天我们在杭州的富力的项目也配备了美的的洗碗机。我们的洗碗机是针对中国的消费习惯,设置配备了中式的碗篮,上面放碗碟,下面放盘杯。同时我们的考虑是用洗碗机代替消毒柜的功能,我们的洗碗机具有智能APP控制,它的洗净率高达99%,同时自带烘干功能。
 
针对B2B服务业务,安装和服务占整体40%以上的权重,所以对工程服务非常重要。厨房电器我们全国有超过6000家专业服务网点,专业的服务工程师超过2万个,我们的现场覆盖率是达到百分之百的,可以为客户提供一站式的服务。
 
刚刚前面介绍了美的的十大事业部、九大品类,目前我们的所有的品类在行业均处于前三名,我们的品类是最齐全的,可以为用户解决一站式采购需求。
 
以上就是我的分享,预祝本次大会圆满成功!
 
主持人:谢谢梁积连先生,接下来有请东原集团董事长罗韶颖女士,她演讲的题目是《社群运营为什么是一个战略问题》。
 
罗韶颖:大家下午好,我是东原地产的罗韶颖,今天跟大家分享一下我们公司在社群运营方面的一点心得。
 
为什么说社群运营是一个战略问题呢?首先在东原,它来自于战略,它是我们战略拼图的不可分割的一部分,同时你做得好的话,它可以反哺到战略,让我们的战略有更大的空间做更多的尝试和实施。
 
我们的战略是什么呢?在座的可能有些同行和朋友对我们略微有了解,我们是很多年来一直坚定不移地走深耕的路线,我们深耕一线和强二线城市,在这一刻大家应该都有共识,中国这样的城市可能就是15到20个,我们目前布局了10个城市,包括重庆、成都、武汉、上海、苏州、杭州、南京、郑州、西安、昆明。
 
东原现在已经从深耕1.0进入到深耕2.0。对深耕1.0我们内部的定义是,它主要是讲住宅的开发和销售,深耕2.0是要跳出传统的狭义住宅开发销售,要去看城市的升级。
  
在城市的升级里面到底有哪些价值?而其中这些城市升级带来的价值里面又有哪些是适合东原去挖掘的?我们是这样来看这个事情的,这个图里面我们已经略过了大家都耳熟能详的住宅开发的模块,剩下就是三个新的领域,是东原在接下来的时期,在深耕2.0的逻辑下会重点发力的领域,其中一个就是社会资源。
 
我们更多的是一种攒积分的模式,不会诸多的去做一些城市稀缺的优质资源的积累,而是更多的以参股、合作、投资的方式去做。大家都知道城市里面最稀缺的优质资源包括很多,包括医养、教育等等的配套,我们在这方面目前稍微有点进展的是在医疗健康和教育方面。
 
第二个领域就是产业地产,东原依托多元化产业结构的东盈控股,我们大的产业包括机械状况、农业、能源、教育、金融,所以我们对地产以外的别的行业的别的理解稍微会有点优势,所以在产业地产方面,我们也是在做一些尝试,希望明年再开这个会的时候有一点小小的成绩。
 
下面讲到我们的社群。社群的核心是人的问题,也就是说在城市升级的过程当中,我们认为人在其中的价值不是被稀释了,它不是不重要,反而它是日益重要。
 
人反映到跟社群相关的,以及会落地的社区、商业、物业服务,以及包括长租公寓和办公,所有的这些不同的产品形态回归到最中间,在一线和强二线城市,最核心的人有机会发挥出更大的价值,我们从社群运营的角度怎么让他们发挥出更大的价值,这是我们接下来要做的。
 
大家都知道你要做一个战略,你要足够的前瞻,所以战略是越早想清楚越好,你不能老是改,所以我们说战略是老的好。但是战术真的是要与时俱进,尤其是当下行业的环境变化不可测的时期。
 
分解到社群运营的战术或者是一系列的打法,大致的结构是这样的,从深耕战略分解出来就是我们内部的小社会的蓝图,今天这一块不展开,有兴趣的同行可以看一下我们公司以前对小社会的解读。由小社会再分解下来就是一整套关于社区和社群建设的打法,把它们统称为俱乐社区,在俱乐社区这个大的行动计划底下,从同行相对更熟悉一些的童梦童享、友邻友趣,到优度优家、乐享乐配,这是东原的四件套的子品牌。
 
现在正在进行的四个新的子品牌是:社商Plus(社区商业升级版)、原新24(这可能是一个暂定名,这是我们的长租公寓品牌)、愈教愈乐,这是我们做童梦童想到一定程度之后,我们觉得教育这个领域足够成熟到可以自己发力,作为一个独立的业务板块,我们这一块已经在北京启动,是一个全国连锁的幼儿园和日托中心这样一个独立运作的业务,最后一个是原·聚场,这是我们的社区和社群运营的聚合体。
 
现在大家看到的可能是8个,一年以后再来看,里面可能有做加法的,也有做减法的,有些已经消失了,有些换了名字,甚至包括前面提到的优度优家,我们从开始启动这个项目到现在有三年的时间,但这块做的一直不是特别好,最近我们已经开始了对优度优家的梳理、重新定位。
战术的关键词,一是创新,你要通过创新去创造价值,包括上午巴教授的演讲里面,我个人非常认同的是,这真是一个差异化的时代,地产行业走到今天,且不说到了那个竞争白热化的时候,哪怕是在上半场,你要做一个可持续、有竞争力的企业,创新一定是你的根本。
 
当然也要快,你对所有外因的变化、内因的变化,你的反应要敏锐,你的行动要足够敏捷。所有的创新、所有的战术到最后你要落地,你不能落地的就不能叫一个成功的战术。
 
说到落地的问题,尤其是到创新的层面,所有人都会问,怎么样才是战术成功的标识?在大概两个月以前,卢俊到我们那里去体验了我们的两个项目,一个是童梦童想,一个是原·聚场,他体验完了以后的感受很好,然后拉着我问了两个狠辣的问题,他说,你们做这些创新的投入是多少?你能够赚得回来吗?
 
我记得我当时给他的回答是,所有的创新,它的投入我们都会算一个大帐,500万也好,或者800万也好,我们的每一个创新都会有它所附着的具体项目,我们会把这个帐放到那个项目里面去算一下,如果说算得走,还不错,我们就做。
 
当时我记得卢俊很惊讶地说,很多公司不是帐算算就好了,你要一笔一笔精细算。我就跟他讲,在我这个层级,对一个创新的产品或者一个创新的商业模式如果要算到那么精细的话,下面的同事就没法做了,这是东原的逻辑。像我们所有的前期的创新,放到这个项目里面去算账的时候,它是完全可以的,基本上对项目的财务指标的影响约大于零。
 
再回到能不能赚回来的问题,大家都知道,你做一个原·聚场或者你做一个童梦童想,包括我们接下来做的别的创新,你怎么界定它财务指标的分割呢?我们是这样看这个问题的,我们觉得这个世界上最精明的有两种人,一个是做销售的,一个是同行。
 
举个例子,在我们早年做童梦童想的时候,很多老朋友都知道,当时搞得我很冒火,因为进展太慢了,我们童梦童想第一个样板项目花了三年时间才推出。为什么进展那么慢?就是你要附着的项目和城市公司有种种理由推托,成本的问题、进度的问题,影响了很多方面。
 
但是根本上还是城市公司或者是项目部会觉得你是让他的投入不能带来对应的产出,影响到了他赚钱。等到我们这个童梦童想样板项目推出来,以及后续的效应大家看清楚了,会变成各地的城市公司哭着喊着纷纷要集团把这个项目落到他们的城市去,落到他们的项目上去,而且是他们自己掏钱。
 
原·聚场也是一样的,原·聚场从6月底开始试营业,到现在才一个多月的时间,第一个月的效果超出了我的预期,也超过了我的团队的预期,在原·聚场之后的一个月,也发生了同样的事情,我们各地的项目的销售的同事也在哭着喊着要把这个东西尽快复制到他们的项目上去。
 
同行这里有另外一个故事,我记得去年我们跟一个城市的同行谈合作,当时我都快把我们那个总裁逼疯了,我说一定要收品牌管理费,我觉得我们是有品牌的。我们那个总裁努力地争取了半天,结果未遂,说在那个城市以前从来没有过东原,你不能说因为你的产品做得好,人家来看过之后觉得里的东西好,来不了当地的客户也要认你这个品牌。
 
在原·聚场开业之后,就在上个月,就在那个城市的一个同行过来参访,到现在可能有20来个同行过来看了,那个同行看完就很兴奋、很激动,他拉着我们的品牌的同事说,你们这个可以做品牌输出,复制到我们的项目上去,我们来合作。
 
所以我们的结论是,虽然到目前为止我们都没有办法以非常具体的量化指标去衡量这些投入是不是能够赚回来,但是从做销售的同事的反应,以及同行的合作的意愿度来看,我认为这个商业模式是成立的,它一定有它的溢价。
 
这是我昨天过来的路上看的一本杂志,这是通用汽车的CEO说的一句话,通用汽车过去这几年也很苦逼,2009年它破产了,过去这8年时间欲火重生,一直到今年,它的指标应该是跟福特和丰田相比还是蛮优异的。它的CEO的一句话是“坚持为所有人提供所有业务,这样我们是赢不了的,这不是正确的策略”。
 
战略对我们来讲它一定意味着取舍,东原永远不会是3000亿、5000亿量级的公司,当我们不是那样的量级的公司的时候,我觉得我们不太可能什么业务都做,每一个城市都覆盖。有取也要有舍,无论我们会放弃什么,我们第一不会放弃的还是会深耕一线和强二线的城市,以及社群和社群运营所能够带来的价值。这是我们的业主,也是我们原·剧场的一个积极参与者,他说“我喜欢原·聚场,它让邻里之间的关系更近,生活在这个社区会让人感到无比的温暖和安全”。
 
谢谢大家。
 
主持人:接下来为各位奉献演讲的嘉宾是大家非常熟悉的,中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮先生,演讲题目是《地产小时代,房地产应如何正确转型发展》。
 
陈淮:谢谢大家,谢谢主办方,给我出了一个很有趣的题目,“地产小时代,房地产应如何正确转型发展”。我自己也感到很困惑,因为我不看电视剧,我不知道这个“小时代”指什么。我只拿我的理解和大家交流,我尽量讲得简短一些,因为后面还有很多议程,我们的时间比较有限。
 
我感觉我们已经往前走了很远的路,就以博鳌房地产论坛来说,过去十多年每年都说我们的突围,好像我们总是在敌军围困丛中过着,房地产不论是市场好还是不好,总是在突围。
 
过去5年总是在说转型。实际上我们已经转型,已经突围。比如说在今年的论坛上,我们在过去每年大家都常问的“明年价格涨还是跌”这个问题,几乎没人提及了。
 
比如说几乎大家每回都要问到下一步出什么政策这件事,已经没什么人讨论了。你说大夫下一步给我吃什么药,所有的药都亮在那儿了,大家也都了解了。我想我们的确有一些值得研究和考虑的,都是明面上的事。
 
我讲四个问题。所谓转型,房地产业走向长期健康稳定发展之路,按照党中央的要求,我想有四个方面。第一是房子是用来住的这件事,第二是建设符合中国特色的特色小镇问题,第三是完善房地产业调控的长效机制,第四是以雄安新区为代表的新城区建设。如果说我们有什么战略,有什么长期布局,我想这四个方面基本上涵盖了。
 
所谓房子是用来住的,我认为我们还需要很多很深入的研究。房子用来住的并不仅仅是说反对炒作、投机,甚至也不是说人们不应该买第二、第三、第四、第五套房子,就说房子是用来住的,是不是没有人买第二套房子,房子是用来住的问题就解决了呢?我们所在海南这个地方,不管是海口还是三亚,或者是其它的城市,夏天基本上没人住,但是这些房子都卖了,它是因为炒作的缘故吗?
 
 
房子用来住的在经济学上的意义是调动存量资源,提高存量资源的利用效率,让人住到房子里去,把资源充分利用起来,这包括四个方面:第一,加快发展租赁市场。租赁市场是让物和人、资源和需求更有效结合起来的一个非常重要的组成部分。当然,租赁市场的发展也包括我们现在正在尝试的由一些央企长期持有,成为租赁型企业的方式,也包括通过个人持有,通过市场化的方式,满足租住型的需求。
 
除了发展租赁市场,房子是有人住的,还包括要有产业支撑,没有就业机会的地方盖多少房子,那个房子也没人住,我们现在有的地方是有房子没人住,有的地方是有人要住,但是没有房子,有的地方是有人住,也有房子,两个配合不到一块,各有药方,这是第二个,要有产业基础。
 
 
第三是完善基础设施,包括交通条件、上下水、城市配套,也包括社区周边的商业医疗资源的合理配置。我们现在在房子有人住的方面,要帮助人住到房子里面,还有很大的潜力可挖,很多的文章可做。我们以为城市低端人群要退出超大城市,只有能够用美的智能家居的人才能住在北京、上海,这恐怕不是中国城市化的发展方向,我们的发展方向是要让更多人民群众分享城市化发展的好处。
 
第四是发展租赁市场,也包括税负方面的调整和完善,大家关注了很久的房地产税,房地产税是努力提高持有环节的税负,而且它还有很多重大的意义,我们不在今天说,但是它有一条是从过去到现在没有变化过的,就是提高存量资源的利用效率。哪怕你有三套、五套房租出去让人住,应当受到政策鼓励,而不是限制,而不是惩罚性的。
 
目前一些城市已经出台了一些政策,老百姓把存量住房租出去的时候,在税负方面给予税率的优惠。房子是用来住的,并不仅仅是不要炒作,而是要提高存量资源的利用效率,其中还有很多文章可做。
 
第二个问题,和大家说说发展特色小镇。中国经历了深圳建设、浦东开发,以及北京奥运会召开这样的大城市建设之路,以及我们前期大规模房地产开发下的住房建设、公共设施建设之后,完善中国城镇化之路的一个重大探索。
 
我们的城市结构中,最重要的难题是大中小城市失衡。在现在的特色小镇是纵向的,各部委、部门反映热烈,各地方积极性也非常高,很多开发商也在努力地把自己的项目叫成什么什么小镇,我想我们真正成为战略的,满足中国城镇化需要的,在城市化中发挥主要作用的小镇,不是主题公园,不是我们建一个江南小镇在那里供人参观,收门票这样的盈利模式,不是放大的主题公园,它不能惠及当地老百姓太多。
 
特色小镇首先是让当地居民更多的分享,而不是把他们边缘化的特色小镇才是最有意义的特色小镇。除了惠及当地老百姓,还要充分开掘当地特色资源,比如说文化积淀、历史传承,或者是特有的自然景观,或者是形成新的有利于当地资源充分利用的特有产业这样的小镇。
 
特色小镇还要和人口的适度聚集密切结合起来,和农民的就地市民化结合起来,和人口的交流、高端人口聚集联系起来。比如说在国外的大学,那真的是特色小镇,包括世界最著名的大学几乎都是在一个小镇上,包括斯坦福、哈佛等等很多常青藤学校。这些小镇并不是当地的人有很高的教育水平,但是它能起到优质资源向这个地方集中,并且能满足他们生活需求,分工配套、孩子教育等等很多的要求。
 
特色小镇的核心问题不是圈一块地盖一堆房子,这是建设部从推出特色小镇以来始终强调的。特色小镇也不是主题公园,也不是简单的开一些旅游项目。
 
第三部分说说长效机制。这个话题几起几落,说了很多回,前些年国家发改委牵头搞过一回长效机制,后面并没有形成一个出台的文件,去年起包括去年末的中央经济工作会提出完善长效机制的问题,后来由于种种原因又有一段相对低靡,最近中央政治局又提出加快长效机制的完善,我认为长效机制也应该有一些变轻的地方。
 
房地产业的长效机制是有利于中国城镇化长期发展、人口合理聚集,以及空间分布的机制,有利于房地产业的供和求,其中短期均衡和长期均衡不断趋近的机制。什么叫短期均衡?有时候我们明明房子远远不够,人们住房非常困难,但是房子过剩了,这就是长期供不应求的失衡状态和短期内供大于求并存。比如说上海、北京在上世纪90年代中后期。
 
也有的地方是长期供大于求,在短期表现出供不应求,比如海南当年的房地产泡沫,实际上在供求关系短期与长期均衡的不断趋进级制,才是长效机制。还有政策不断完善的机制才是房地产的长效机制。最后房地产业内生活里不断发展完善和壮大的机制才是长效机制,不是政府想松就松,想紧就紧叫做长效机制,长效机制也同样是大文章。
 
第四部分说说以雄安新区为代表,实际上最近几年我们有11个类似这样的新区,比如说江北新区、西咸新区、湘江新区,最近的雄安新区尤其引人注目,是因为我们希望探索一条舒缓大城市功能,合理利用资源,形成新的经济增长极这样一个城市化之路。
 
我想我们在这个过程中还有很多的曲折,我们也不敢说现在所有的措施都是成功或者是正确的,我们当年的5个经济特区,真正成功的只有20%,也就是深圳算是真正的相当圆满和成功的特区,在城市化战略中,以及在我们的十几亿人口向城市聚集过程中,以及我们从农耕文明向城市文明过渡的过程中,以及我们的人民群众从人人都是无产阶级努力成为大多数人有的过程中,无比艰难。包括特色小镇和雄安新区都是我们探索的必经方式,我们如果有什么转型,我想努力在其中哪怕一条上找到立足之处,都是我们的成功。
 
主持人:谢谢陈淮先生。我们的演讲环节到此告一段落,接下来马上进入到主题讨论会的环节。
 
从来没有一成不变的事物,创新时代下各行各业都在改变,房地产行业亦如此。传统开发模式没落,越来越多房企在寻找规模之外的转型、变革和创新方向。与时俱进,对于房企而言也变得日益重要。
 
这场讨论会的主题就是:地产维新 模式变革的一千零一个为什么?首先,有请本场讨论会的主持嘉宾上台,他们是: 
 
泳利集团总裁  赵毅 先生
 浙江省著名房产研究和评论专家、浙报传媒地产研究院院长  丁建刚 先生   
 
接下来有请讨论嘉宾,他们是:
 
中奥广场管理集团董事长、中国运动休闲特色小镇专家委员会成员  吴振绵 先生  
 
广东省房地产行业协会会长  王韶 先生
 
绿城房地产建设管理集团董事、总经理  李军 先生 
 
彩生活服务集团有限公司执行董事、首席执行官  唐学斌 先生
 
海尔家电产业集团大客户副总裁  范秀佳 先生 
 
福晟集团董事、常务副总裁兼福州区域、天津区域董事长  何建华 先生
 
河南昌建地产集团有限公司总裁  崔新华 先生  
 
欧派家居集团股份有限公司工程总经理  张秀珠 先生  
 
珠海城际轨道实业有限公司董事、总经理  陈伟 先生
 
赵毅:大会希望我和丁总联袂主持,一共三个话题,我们交换着来。
 
首先我开个头。回忆过去三年房地产行业的发展情况,2015年在座的绝大部分房地产人士都有一个很深刻的感受,就是冰火两重天,在八九月份之前,绝大部分发展商,除了深圳以外,大部分城市的发展商销售难度比较大,压力非常大,所有发展商的典型特点就是焦虑,而由焦虑带来的发展的动力在那一年带来了一个非常好的现象,就是房地产商第一次从历史性角度看,站在房地产的客户角度在做转型的努力。
 
所以那一年上半年,一边是房地产发展非常艰难,但另外一边是大量的企业在考虑转型,在考虑资源整合。所以当时我写了一篇文章叫“也许2015年是中国房地产消费者元年”。可惜在9月份因为那一年的经济原因,把房地产松绑了,而且习大大第一次在好几年中央级领导没人敢对房地产表态的时候,那时候给妖魔化的房地产正名,房地产是中国经济的积极力量。
 
丁建刚:去库存也是他直接提的。  
 
赵毅:对,所以中国的房地产业又赶来了一轮历史性的机遇,这个机遇一直到2016年9月份。从一个旁观者来看,虽然我也是做了30多年的房地产,但是2009年起我有一个观点,我认为中国的发展商日子过得太好了,所以有一个基本的现象就是好了伤疤忘了疼,每次调控的时候都是哭天叫地的,但是调控一释放,什么招数都来了,就不太考虑以后的市场有没有持续的空间。
这一轮的调控,我相信很多人可能在去年的时候没有意识到它的压力有多大。从上半年的经济数据来看,调控继续走下去的政策环境和经济环境是具备条件的,所以今天我相信咱们的转型不是一年、半年的事情,是房地产持久发生的事情,如果做不好,恐怕我们的日子会越来越难过。
 
赵毅:本环节有三个议题,咱们先说第一个议题,模式的挑战,我们需要什么样的地产模型?如果换一个解读方式,就是竞争的最大优势是什么?最大的优势来自模式的竞争,如果你有一个很好的商业模式,你在这个行业,或者是阶段性你就是有商业屏障,别人无法跟你竞争,你就具备抢夺更大蛋糕的条件。
 
丁建刚: 我打断一下,因为我们时间有限,今天这个环节的人也多,索性我们就这一个话题,每一位嘉宾用几句话来谈他们设想中未来中国房地产市场是一个什么样的模式。
 
丁建刚:我们这一环节的主题终于回到本届博鳌房地产论坛的主题了,去地产化。在座的有一位是开发商,一位是代建商,剩下的要么是行业领导,要么就是产业链的相关人士,终于去地产化了。
 
我建议每个人用两三句话,一分钟左右的时间来谈一谈他们认为未来中国房地产市场的模式,哪怕从一个角度。刚才陈淮老师讲的,哪怕做一件小事做成了,或者从某一个方面改变了一种模式、一个想法、一个产品,或者一个判断都可以。因为我们没有办法,他们来自各行各业,只能用这样一个共同的问题,由他们发散式的回答。
 
先从陈伟开始,来自珠海城际轨道实业公司,你们是做地铁开发的吗?
陈伟:我们是通过城轨做一级开发,就是TOD概念的,以公共交通为导向的交通模式。很多城市在做城轨的时候,主要是设计了一个运营补亏,当地各级政府就在城乡接合部划一块地,给他来开发,收益部分补贴到城市轨道。我们干的就是在定点的位置上做TOD。
 
 2009年珠三角城际轨道的发展规划已经形成,要求有16条线,到2020年要完成1500公里,就是以广州为中心建设16条线
 
丁建刚:珠江的左岸、右岸全部通,1500公里?
 
陈伟:对,我们目前做这个一级开发是第一个试点,我们目前做的珠海北站是比较成功的,珠海是经济特区,再加上它又处在高新区的经济前沿地带,这块地是我们在所有的TOD项目当中拿的最好的。这个地方当年在设计的时候,整个城市规划是美国的新城市主义大师卡尔索普的理念,就是以人为本、绿色出行、小街区、密路网。
 
我们整个项目规划10平方公里,路网很密,最小的地块只有6000平米,再加上整个地块里面产业的布局占了20%到30%,所以它是一个完全的产城融合的项目。这个区域经过将近4年的开发,基础设施建设已经初步完善了,在下一步的开发当中,我们已经开始跟珠海市政府合作珠海智慧产业园。
 
丁建刚:陈总,我不得不打断您,时间比较有限,我想让您解释一个概念,大家一定非常关心,什么叫TOD?我是知道,但是不一定大家都知道。TOD会给城市带来的最大改变是什么?
 
陈伟:TOD是以公共交通为导向的一种城市的发展模式。
 
丁建刚:大家在东京看的就比较多。
 
 陈伟:对,六本木就是非常典型的。TOD主要是一种产城融合,强调产业、人都聚集在一起,由轨道交通作为纽带。
 
丁建刚:这会颠覆城市,也颠覆我们以后的居住和出行的方式。可以这样理解吧?
 
 陈伟:应该不叫颠覆,这是一种变革,更加进步、更加融合。因为你在做这个产业区,做TOD小镇的时候,城市化的建设就同步并行,这样就使产业和居住形成了良性循环。
 
张秀珠:大家好,我是来自欧派家居集团的张秀珠。我们的老百姓需要什么样的模式,我们的客户需要什么样的模式,在未来的竞争中,可能是要以客户为导向。站在客户的导向,我觉得有三个方面要满足,第一个方面是更便捷。这里可能涉及到配套的便捷,包括刚刚谈到的教育、医疗和东原的罗总谈到的社区建设,这个是便捷性。第二个是现在大家谈的比较多的,房价很贵,作为消费者来讲,需要更优惠的模式。第三是希望有一个品质更好,或者是更人性化的设计,来满足消费者的需求。
 
丁建刚:三个更,更便捷、更优惠、更人性化。
 
张秀珠:对,这是消费者的需求。
 
作为我们欧派集团,就是以满足客户的需求为前提,提供更便捷、更优惠、品质更好的家居定制产品。我觉得只要围绕这三个方面,满足客户的需求,它肯定能发展得更好。
 
丁建刚:你满足更便捷、更人性化肯定没问题,更优惠怎么做?
 
 张秀珠:作为我们企业来讲,就是提供性价比更高的产品。
 
丁建刚:那只是你的整套的厨电、家电等等。
 
张秀珠:作为房地产企业来讲,也有它的价格定位。
 
丁建刚:你的意思是说你提供的东西是优惠的,也希望开发商以这个历年来提供同样优惠的房子?
 
 张秀珠:对。
 
赵毅:作为产业链的一环,你们对发展商的创新方面有什么贡献?
 
张秀珠:以前我们是直接面向终端消费者的,我们从2012年开始渗入到工装市场,今年我们建了四个大的基地,以天津为中心的华北的基地,以无锡为中心的华东的基地,以成都为中心的西南的基地,和以广州为中心的华南板块。同时我们又成立了7个全国的项目履约中心,以哈尔滨、沈阳作为东北辐射,以北京和天津作为华北的项目履约,以武汉和郑州作为华中的履约,以上海和杭州进行华东的履约。
 
 赵毅:希望消费者享受更多的收益。
 
张秀珠:一定的,只要大家选择,一定没错。
 
 
赵毅:绿城的李总今天进行了分享,我看你的分享虽然简单,但是很多规划是在落实中间。
 
丁建刚:今天李总已经阐述了怎么干。
 
 李军:去年是说我是干啥的,因为我第一次来,很多人不知道。
 
回到这个环节的命题作文,只能代表个人意见,中国房地产这个模式,我们早上讨论到底是学香港还是学哪里,我们都不追溯未来往哪里走。我个人理解,未来房地产的开发模式会更加细分和专业化。
 
细分的概念是说中国的房地产开发商是一条龙的,大包大揽的从源头拿地开始,到融资、开发、运营、物业都自己干,这是在全世界范围内绝无仅有的。未来的大方向的模式应该是更细分,比如说拿地环节,土地整理环节,土地的资源拥有者其实已经发生了很大的变化。
 
第二是金融,房地产行业的金融属性是其最大的属性之一,但是中国的金融环境是非常奇怪的,我们看国外的模式,我们了解欧美国家刺激经济,它是通过资金投放到实体经济里头去刺激企业再生产,提高薪酬,员工的收入增加、消费能力增加,然后再去买房,它这个路径是这样的。
 
中国不是这样的,中国是直接投到企业里面,让房地产开发企业拥有很大金融资源,这就把地价炒高了,去买地王,地王上来以后房价上来,逼迫居民去消费,所以这个金融体系在中国这个模式里头还有很大的变化可能性,我觉得REITs模式应该尽快放行,要让很多的房地产开发企业能够充分的利用非银金融体系,而不是一定在银行这个体系内解决,这个风险是很可怕的。
 
第三个是专业开发,地主找到了,钱有非银机构支持了,就需要专业开发商,我们干的就是专业开发商,我替人家做代建,当然我背后是产业链上所有的兄弟姐妹一起做这个事,有更高性价比,更优惠的服务提供。
 
第四个是房子造好以后的资产管理、运营、维保,这是未来存量房时代确实需要关心的,在这里头已经有很多企业非常重视,甚至已经着力先行,我认为后面这个板块可能反而会出更大的企业,出服务型的更大的公司,所以我的理解,房地产开发模式会往这个趋势去转移。
 
丁建刚:我想评论一两句,刚才李总的第四点我特别感兴趣,刚才说房子的4S店,就是未来存量房的维护、维保,我们现在每年都体检,家里的汽车半年左右都要保养一次,但是唯独房子等开发商的保修期过了之后,房子是没人管的,你只有每平方米65块的物业维修基金,只够修电梯的,其它的就没办法维保,所以未来这个事情不解决,我们的建筑的设计寿命是50年,二三十年楼龄的房子,墙体开裂、上下水管道出问题的,根本没办法解决。
 
所以这个产业、这个思考,我倒觉得未来是颠覆性的。这是消费者的痛点,前面那几个完全有可能,比如说政府成为大地主,金融模式的改变等等,但是这一点我认为作为普通民众来讲会更关心。
 
何建华:我是福晟集团的何建华。刚才主持人讲到小区管理,可能要一分为二的看。
 
你说的二三十年历史的,可能是以前小的开发商做的,那肯定是很难管理的,能有人管电梯都算不错了,现在应该说小区管理形成以后,大的开发商肯定不会存在这个问题。
 
我不讲物业管理的事情,我讲投资方面,因为大家都讲到模式转型,我觉得还是强者恒强的时代,特别是这几年很明显,开发商大量的拍地、收并购,现在在土地储备方面已经看到了它未来发展的潜力,反而它风险更小。
 
丁建刚:你认为那些加速扩张的开发商现在已经过了危险期了?
 
何建华:这个我不敢说有没有过危险期,但至少是比以前安全了。考虑到他拿地在哪里,他不是全国各地去拿,他有自己的政策,比如说一二线,大城市周边区域,像粤港澳大湾区、长三角、雄安新区、京津冀等等方面,他没有考虑到西部的那个城市周边去大量的投入,他是有选择性的,所以说在风险方面,在拿地方面,他的战略是已经考虑得很周全了。
 
还有一个是在销售方面,为什么有很多机构一直在评百强的销售?这个很明显,它也在冲量。原来的前百强,大家的区别或者差距不大,现在已经很大了,要进入50强,你必须达到300亿、400亿,甚至未来门槛越来越高,越在前面的越没风险,越在后面风险越大,甚至以后会出现百强企业收购百强的现象,所以你说风险还是机会,这个是两方面来看的。
 
还有一个所谓的转型,我觉得做房地产还是做房地产,做其它行业,包括今天也提到文旅、特色小镇,我觉得还是要谨慎,毕竟我们做的房地产有我们的优势,也知道自己的不足,我们要做自己熟悉的行业。
丁建刚:何总的观点是以不变应万变,可以这样说吗?这是第一个和我们主题不太一样的观点。
 
吴振绵:我是中奥集团的吴振绵,中奥就是中国奥林匹克的意思。我这次来论坛的任务非常明确,陈诗涛女士邀请我来就是专门来讲体育小镇,我明天下午有一个演讲,就是要讲一讲国家体育总局对100个体育小镇的要求、报名方式、政策、待遇等等。
 
另外再讲一讲体育小镇是体育+还是+体育的问题,一般我们讲体育+是体育小镇,+体育是指中央有1000个特色小镇。再加上各个省和各个部委的小镇一哄而起大概2000多个,都算在一起也有几十亿平方米的建筑面积,所以对开发商也是一个机会。我明天还要讲讲体育+和+体育的问题,另外一个是自选动作和标准动作的比重问题。再举两个例子,比如说大连正在筹建当中的足球小镇,还有一个体育小镇的模式。
 
丁建刚:刚才吴总只是做了一个预告,明天下午有一个专门的演讲,到那个时候大家再来详细了解。把时间留给了其他的嘉宾。
 
唐学斌:刚才我看了论坛里面的一个小主题,是讲物业革命,我做物业行业,到今天做了20多年了,2014年我带着彩生活在香港上市,大家认为这是对物业管理的革命,但是我认为这是对物业行业的救命。因为在彩生活之前,我们这个行业的人聚在一起,大家经常抱怨的一句话,就是前世作孽,今生做物业。物业行业是非常悲催的。
 
为什么物业行业有这么一个看法?主要是一个认知问题,首先我们很多人认为物业是为房地产的售后提供服务的,但是我认为物业管理应该是为业主提供服务的,它服务的是人,不是房地产商盖的房子,这个认知一旦改变,你会发现物业服务这个行业非常大,原来我们如果说定位为为房地产擦屁股,这个行业就非常小。
 
赵毅:彩生活的模式就是这样来的,为客户服务。
 
唐学斌:对,这是第一个认知方面的问题。第二个认知方面的问题就是,我们很多的企业一提到要干什么,他就想自己干,比如说业主要养老,咱们就干养老,业主要旅游,咱们就干旅游,业主要干啥咱们就干啥。房地产公司确实我有时候感觉到非常伟大,它感觉能够征服一切。但是到了服务这个环节,我认为很多都干不了,它有很多很细的工作。
 
这次论坛有一个主题是大数据下的房地产变革,我看到绝大部分的参与者几乎没有谈互联网,没有谈大的社会环境。实际上我觉得现在我们很多人要做一个多元化,不是自己要去多元化,而是要利用互联网技术和别人去连接,用他们的力量,我觉得这个是非常重要的,这是我今天想讲的两点。
 
丁建刚:刚才说到这个变化,原来叫物业管理公司,后面叫物业服务公司,这个命名就发生了变化。
 
崔新华:我是来自河南昌建集团的崔新华,我们是源于世界500强双汇集团的,我们的战略是深耕中原、布局全国。我们为什么要深耕中原呢?河南有1.1亿人口,河南很多的三四线城市,像南阳、驻马店、周口,单个地级市场人口就过千万,我们的总部是河南,我们以郑州为中心,环郑州布局和布局河南的一些人口600万以上的地级市。另外我们布局全国,我们已经进入了西安、成都、海口,还有江苏的扬州和泰兴。
河南是我们的大本营,我们提出来深耕河南的省会城市和中心城市,然后布局全国的二线和强三线城市。我们的经营策略,我们董事长提出三个结合:第一,地产和产业相结合,我们是做房地产的,在产业方面,我们去年做了健康小镇,在河南我们做了一个高端的养老项目,今年推出之后反响非常好,这是一个创新的东西。在产业方面,在前端有我们的建筑公司,还有我们的园林基地,还有我们的商贸公司,所以我们在前端和后端打通,围绕着主业房地产做产业链的经营。
 
崔新华:第二,开发和经营相结合,现在我们有三条产品线,一个是品质住宅,一个是商业,一个是健康小镇。比如说我们的商业,很多的住宅开发商不想做,我们前端时间和郑州的一个开发商在聊,他说现在一些房地产开发公司做商业是要具备竞争的能力,有很多地本身配套有商业,如果你不具备做商业的能力,你是拿不到这块地的,现在所有房地产公司都会感觉到拿地难。
 
我们以开发和经营结合,我们在河南是区域的房地产公司,这些年我们做下来也有我们的品牌,我们现在也是做代建,我们目前在周口和漯河也做了三个代建项目,绿城是全国性的代建公司,我们在河南还有绿城没有进去的城市,我们也输出我们的品牌和代建。
 
第三,实业和资本相结合,我们做养老、商业,会有大量的持有物业,在2015年,我们在上海注册成立了一个15亿的基金,现在对我们持有的物业,我们和中原银行正在探讨做ABS。
 
我们致力于把昌建打造成为一个具有核心竞争力的区域性龙头企业,今年6月份,双汇集团和昌建集团又再次成立了一个双汇地产,双汇地产的成立将会极大地促动昌建集团和双汇地产的快速发展。
 
赵毅:去年我和你们董事长赵总交流很多,后来了解到他是河南房地产商会的会长,我想问一个敏感问题,您的开发和经营理念,共同往前走的理念,现在从投资角度,你们的自持部分是怎么规划的?
 
崔新华:我们目前已经做了6个昌建广场,我们持有40万方的商业体量。做商业,在郑州有三个万达,其中两个万达的租金平效在全国排前40。为什么河南的商业有潜力呢?因为河南的人口众多。第二个是河南的很多地级市还没有真正意义的城市综合体,这是市场的空白,所以我们还会在河南一些地级市做我们的昌建广场。持有的40万方,我们也在逐步通过中原银行做ABS,把产权和经营权做一个资产证券化。
 
丁建刚:我想追问一下,刚才主要谈的是地产,除了做住宅以外,还做商业,然后还有养老,我们这个主题是模式变革,你认为未来中国房地产市场模式变革,你考虑到的居住方式或者城市化的变革,你也谈到了,河南的中等城市也是千万人口级的城市,类似于这种城市选择的理念也已经谈到了,还有没有其它的想法?
 
崔新华:我们目前集团定了三条产品线,一个是品质住宅,一个是商业,一个是健康小镇。在河南的地级市,有品质的住宅还非常少,这一块是一个市场空白,我们的总部在河南,我们致力于在河南的地级市做品质住宅。商业方面,河南的商业租金平效还是挺高的,市场空白点还有。健康小镇也是我们的一种尝试,像我们这种发展中的企业,我们还不能和前50强的企业相比,我们现在是发展中的中小型的企业,我们主力与打造具有自己核心竞争力区域性的龙头公司。
 
丁建刚:刚才你讲的这三点你认为就是可以做的市场的空白点,还可以继续做下去?
 
崔新华:对。
 
王韶:这个话题非常大,不是三言两语可以讲清楚的,我还是希望通过我的简短的回答把这个事情讲个大概。
中国房地产发展到今天大概就30多年,过往政府卖地就能赚钱,开发商建房就能赚钱,购房者买房就能赚钱。但今天我们整个房地产内外部的环境,包括它的经营条件都发生了很大的变化。尤其是我们中国经济进入了一个新常态,还有我们人口红利的消失,我们整个住宅短缺的年代已经成为了过去。还有我面对的消费者是90后,他们这些消费的敏感点,包括观念,跟我们这些老一代都截然不同。
 
同时,现在我们中国经济,特别是我们广东已经进入了一个休闲经济升级换代的时期。之前房地产拿地、建房、卖房、物管这些传统的套路已经成为了过去,未来整个房地产专业化、职业化程度非常高,现在整个行业的转型升级是迫在眉睫的。但是我也能理解,转型是找死,不转是等死,所以也比较纠结。作为一个精明的开发商,也必须要未雨绸缪,不要讲模式,房地产没有什么标准化的模式可言,没有最好,只有更好,我只能告诉大家,未来我们的方向,要注意对消费者一个人文的关怀。
 
刚才东原的罗韶颖讲的那个有温度的社区,把之前房地产开发从提供一个空间向作为一个生活的引领者这样来发展,不仅仅是一个居住的空间,更多的应该是一种新生活的引领。在这种情况下,我们必须要树立新的房地产观。
 
另外一个,我们广东有一句叫“不熟不做”,我们做房地产还是要围绕房地产做文章,未来房地产最大的优势不是你拥有多少土地,土地是越来越少,土地成为了瓶颈,因为广东珠三角整个城市土地开发的强度非常高。现在我们最大的竞争力就是客户,所以我非常欣赏彩生活的社区O2O。
 
现在传统的开发已经成为了红海,蓝海在哪里?代建是一个。而且要围绕房地产的多业态互联,这应该是我们的一个方向,刚才陈淮主任也讲到,未来我们的社区就应该是复合型的,把居住、文化、休闲、投资等等功能都要整合在一块,未来的房地产要解决的不是住的问题,应该是一个有品质、有品位的新的生活模式。以上是我的一些比较肤浅的认识,不当的地方请大家批评。
 
丁建刚:谢谢王会长,王会长谈了更宏观的看法,谈到了行业大的转型,原来的粗放型的模式更要精细化,要更多的有人的关怀和提高生活品质。最后一位嘉宾是海尔的范秀佳先生
 
范秀佳:各位来宾大家下午好,感谢观点给我这次参与论坛的机会。作为海尔集团的代表,我既承担着开发商的角色,又承担产业链服务商的角色。可能大家对海尔地产不是特别了解,首先现在这个地产的现状,我认为是地产在向着板块细分,向着可持续的服务业地产转型的阶段。
 
海尔地产除了传统的住宅之外,目前这两年根据李克强总理的大众创业、万众创新的精神指示,一直在做产城创模式生态圈的探索。8月2号我们在山东青岛一口气拿了6块地,做这方面的实践。这个产指的是海尔集团旗下的各产业平台跟我们的利益攸关方汇聚成产业的生态圈,在这个区域内形成一个产业社群。这个城就是产业社群的智慧生活落地和交互的平台。
 
创指的是产业和政策资源集中之后形成的双创资源体系,主要包括创客空间、创客工厂、创客学院和创客咨询等等。
 
 范秀佳:作为产业链的服务商,目前我们在做地产的精装修配套,包括节能、智慧等等几个方面的策略布局。在房地产精装配套这一块,在中国区的市场,我们一共有5大品牌在运作。第一个是我们收购了新西兰的一个顶级厨电品牌斐雪派克。
 
第二是今年3月份我们收购了美国GE的家电业务板块。第三是被誉为艺术家电的意大利的卡萨帝的品牌,第四个是大家熟知的海尔互联网定制品牌统帅。在地产领域,很多同行都在讲做商业、自持物业、小镇等等。在这里给大家介绍一下海尔的中央空调,在楼宇的耗电占比最大的就是中央空调,海尔的磁悬浮中央空调可以节能50%以上,可以为各位的商业、自持物业、小镇运营节省很大的成本。
 
赵毅:张瑞敏先生的人单合一的模式在全球都是经典的成功案例,作为地产人来说我也看了一些报道,海尔地产也在尝试人单合一的模式,能不能在这方面给我们简单介绍一下?
 
范秀佳:人单合一在传统的商业住宅这一块,应用的还是按照传统的成本利润测算这一块,主要是在我们的创业小微这一块,这是产业和地产相结合的,主要以产品为主导,像智能冰箱单独成立了一个小微公司,包括我们做的雷神的游戏本,今年的估值已经到了100多亿,还有海尔做的快递柜等等,在这方面做的人单合一的小微模式的探索。
 
丁建刚:刚才你说的产和地产的结合,这个产是产业还是创业?
 
范秀佳:产业社群。海尔旗下各个产业的平台和我们海尔整体的利益攸关方在一起,形成一个产业社群。
 
丁建刚:把人也引进来,这里面有住宅吗?
 
 范秀佳:有住宅。
 
丁建刚:就是产城融合的概念?
 
范秀佳:对。
 
丁建刚:我的问题都完了,请赵总做一个总结。
 
赵毅:我借这个机会把我观察到的一些现象给大家分享一下,最后丁总总结这个论坛。
 
早晨陈启宗先生说了一个观点,现在大陆的发展商有心态问题,实际上从我的角度来看,我认可这个观点,现在如果从心态角度看有两个现象,第一个现象是我们现在有一些中小企业实际上还是在等靠政策的调整。可能手中的一些优势资源还在等着什么时候爆发,这个我认为是一个心态问题。如果这件事情还是按往年的那种调控变“空调”的思路来等来,你手中的资源会砸在自己手上
 
第二点,中国的房地产调控开启了一次阶段性的计划经济时代,但是我们很多发展商还在抱怨这些政策,反过来讲,咱们换位思考,现在中国经济最大的问题是怕金融的风险刺破以后,在座的所有人,整个行业,包括整个中国经济都会出现巨大的问题,所以咱们不要抱怨,现在用适应计划经济模式的C2G模式,就是所谓企业对政府需求,去做政府想要的东西,比如说产业、田园综合体、各种特色小镇,把政府想要的东西做好、做足、做深,大家的持续经营就有更好的空间。
 
丁建刚:赵总的总结很有意思。
 
我想和大家分享几点:第一,这一轮的城市化,特别是这一轮的房价暴涨,透露出一个非常明确的特点,就是以城市集群,特别是长三角和珠三角,以上海为龙头,或者以深圳和广州为龙头,在高铁的半小时(最多一小时)辐射范围之内,已经没有一二三四线城市之分了,比如说昆山、浙江嘉善,嘉善理论上讲是四线,现在它的热度比二线还热。包括珠三角也是一样。
 
第二,关于租赁市场,即使政府不提出来这个问题,未来的90后、00后一定会有很多人愿意租房子,马佳佳说不买房子,不一定不买房子,但是很多人愿意过拉杆箱式的生活,迷你的那种配套齐全的,交通非常便捷,服务非常完善的小公寓,他们可能会追求自由,甚至包括婚姻都是自由的,这一点我认为市场需求可能也会存在。
 
第三,和赵总的判断一样,5年前陈淮先生在博鳌论坛上说了一句话,每年的8月份都在中国的海边开,一个是博鳌房地产论坛在海南,另外一个会议在北中国的海边北戴河,现在也是这样,5年之后,今天又是这个情况,真正决定中国的是那个会议,而不是我们现在这个会议。以上观点和大家简单分享,谢谢所有参会的嘉宾
 
 最后我想为中奥董事长做一个广告,明天请听他的专题演讲,他把时间留给了其他人。
 
 主持人:谢谢各位,各位嘉宾请移步到舞台中央合影留念。
 
主持人:掌声感谢各位嘉宾带来的精彩分享。
 
接下来进入到第二场主题论坛环节,以全球视野审视中国房地产的发展,国内房地产的行业现象如何?境外资本涌入下的行业面临着哪些机遇和挑战?而中资企业在外资的眼中又具有哪些优势?
 
第二场主题论坛的主题是“全球视野里的中国房地产”,依然进行的是演讲环节,首先有请第一位奉献演讲的嘉宾,瑞士银行董事总经理、大中华区房地产、酒店及休闲行业主管陈锐彬先生,演讲题目是“2017年境外资本市场上半年回顾和下半年展望”,掌声有请陈锐彬先生。
 
陈锐彬:大家好,我是陈锐彬。今天早上的讨论非常热烈,今天一整天也看了很多嘉宾的演讲,早上有一场的标题叫“香港地产商是不是已经过时了”,我觉得香港地产商不一定过时,但是香港的银行的PPT一定是过时了,我们现在还在用着上个世纪的模板,我刚才看好几位老总的PPT都是做得美轮美奂,就像电影一样,所以希望大家不要嫌我的PPT太简陋。
 
我准备了十几页的PPT,有很多图和很多的信息,如果归纳起来,今天下午我想回答三个问题,第一个问题是,大家都看到今年上半年房地产股票涨得非常好,第一个大家很关心的问题就是为什么房地产股票会涨?
 
第二个问题是人民币和美元的汇率在过去这两三年有比较大幅度的变化,大家都在说人民币未来发展前景不明朗,我们还要不要去海外做债券融资,如果人民币未来的起伏比较大,我们去海外融资是不是有影响?第三个问题下半年房地产股票市场、债权市场会怎么发展?
 
今天就围绕这三个问题从不同角度来回顾2017年上半年的房地产市场和展望下半年的资本市场。
 
陈锐彬:大家都非常关心股市,上半年房地产的股票市场跟香港股票市场一样,有了非常长足的发展,这么多年以来总算有人说房地产股票贵了,碧桂园已经是两倍的PB,这是不可思议的,过去都在净资产值以下,现在已经到了2倍的PB,这是非常喜人的现象。
我这一页PPT上大家看到不仅是房地产股票在涨,而且是一枝独秀的几个行业之一,房地产行业已经和科技行业摆在一起,属于恒生指数领涨的几个板块之一。同时它的交易量也大幅上升,这还不是空涨,是交易量大幅放量的成长。
 
我们看背后的分析。房地产股票的上涨有外因有内因。
 
首先看内因,右上角这张图字很小,但是大家可以看到这两条线是基本重合的,这两条线,一条是过去15年房地产的销售量,一条线是过去15年房地产股价的表现,这两条线基本是重合的。我们老说投资者远在海外,远在美国,远在欧洲,其实他们很敏感,中国房地产销售量的上和下,跟香港房地产股的股价有密切的关联性。这一点我觉得是形成我们这个行业在过去这6到8个月大幅增长带来的股价的相应增长,这是第一点。
 
第二,我们做了一个比较,把香港上市的各个行业的公司过去三年的增长率做了一个比较,房地产排在第二,科技排第一。在过去三年,房地产行业平均年均增长16%,增速遥遥领先于其它行业,这些方面投资者都敏锐地感觉到了,也是我们这个行业股票增长的很重要的内因。
 
外因是什么呢?左边这个图的曲线非常多,上面那个图是深港通、沪港通每日交易额占香港联交所每日交易总额的比例,深港通、沪港通占的总量不到10%,这一轮增长很大的动力来自于南下资金,但是它只占总市场交易量不到10%的规模,已经造成了这样的股票的影响。
 
左下角这张图是今天深港通、沪港通每日实际使用的额度占给它们的总额的比例,沪港通只花了不到40%,深港通只花了不到20%的额度,可见未来的资金量还会有多大的提升,有很多的资金会流入香港市场,因为这里面的额度空间还很大。这是分析房地产行业在过去8年增长的外因和内因。
 
行业增长了,行业里的哪些企业会增长?这一点大家都很关心,什么样的企业在资本市场受到青睐,什么样的企业在大市涨的时候涨得很快?什么样的企业没涨?第一个是股价的涨幅和收入增长的比例,收入增长比例越快,股价涨得越快,这个股价是统计2017年年初到现在7个月的时间,说明市场还是合理的,收入增长的速度高,股价当然要增长得高,这是合理的,也是大家直观思维都能想到的。
 
第二是股价跟销售规模的比例,规模越大,股价涨得越快。第三个是拿负债率除以增长率,很多企业增长得很快,如果你的负债率很高,说明你的增长是来自高度负债取得的,并不是靠你的基本面增长的,而是靠举债增长的。
 
高举债、高增长企业是不是得到资本市场的喜欢?今天上午恒隆的陈主席说企业高负债带来的高增长是很危险的。但是我们仅仅从股价表现来看,资本市场是青睐于那些增长速度快,也有一点负债成本带来的增长。
 
总体而言,以负债推动收入增长的模式,在目前看来是得到资本市场青睐的。第四个是预售收入跟收入比,发展商的资产负债表里都会有一个数字,就是已经销售但是还没有确认收入的金额,我们拿这个金额除以去年确认的金额,就得出这家企业已经销售未确认的金额在未来几年能确认完,当然是越长越好,说明你的收入锁定的年期很长,未来增长的可能性更高。
 
这张图也说明问题,我锁定的比例越大,这样的企业盈利的预见性高,它的股价在过去6个月,大市涨了,它们也涨得快。第五个是土地储备规模,土地储备规模越大,土地增长也是正相关的关系。
 
第六个是规模和利润率的关系,我原以为资本市场会倾向于喜欢利润率高的企业,这张图是唯一一个负相关的关系。毛利率越高,股价的表现反而没有那么好,当然毛利低的原因是因为你的规模高。这张图是一个综合的散点图,还有一些企业是利润率低,规模也小,自然就不会受到资本市场的欢迎。
 
我们没有具体到每一家公司,我想通过这个大的数据统计,给大家一些在股价跟我们哪些经营指标有关联上给大家一些启发。
 
第二个问题是现在还要不要去海外发债?虽然人民币兑美元有很大的变化,未来还有很大的不确定性,有国内的,有海外的各种原因,抛开汇率不谈,我们来看这张图,这是过去10年美国国债的收益率,今天是一个最低的时期,今天的融资成本是过去10年最低的水平。
 
这也说明今年上半年,半年发行量就已经超过去年全年发行量的两倍。还有一张图看着非常复杂,但这张图想说明一点,这张图放在三年前,这两条线的距离会更远。我们知道在海外有上市公司的企业,它的评级有BBB、BB、B,B级的就是高息债的,它和高评级的债券的价差过去是120到410个点,今天只有130点,那就说明对于一些相对低评级的公司,今天是发债的好时候,因为你的利差跟比你高评级的人差的不太远。
 
展望未来,还是那句话,股票的涨跌有外因有内因,内因这部分留给各位地产专家来谈,外因这个角度,今天各个指标都是向好的,全球股市近期都创新高,各个经济体的增长也都非常有信心,所谓的恐慌指数也是力是低位,深港两市近期都会持续走高。接下来下半年房地产股票的发展就要看行业会不会受宏观调控的影响带来整个行业的调整
 
基本上我想讲的三个问题都覆盖到了,我的演讲就到这里,谢谢。
 
  主持人:感谢陈锐彬先生。接下来掌声有请新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷先生,他演讲的题目是《从美国看中国住房市场的典型特征与趋势》。
 
欧阳捷:尊敬的各位来宾,大家好!这是命题作文,但是这个命题作文我做了50页PPT,以表示对大家的尊重。但是因为PPT很长,他们给的时间非常短,所以我的语速会非常快,而且我翻页的速度会非常快,如果大家感兴趣的话,会后我们可以做详细的交流。
 
美国的房地产市场有很多的典型特征,我总结了三点:城镇化、都市圈、租赁住房。
 
大家都知道美国的城镇人口,大多数人是住在小城镇里面的,其中小于3万人口的小城镇有34000个,其它的大城市其实是比较少的。但是在美国的整个发展周期当中,特别是上世纪70年代以后,它出现了一个非常典型的特征,叫郊区化和大都市圈化,这实际上是逆城市化,有很多人从大城市移到了周边的中小城镇,所以我们看到周边中小城镇的人口在上升,大城市人口在下降。
 
另外一个是租赁住房,美国的租赁住房出现了一个波动,现在自持住房比例在下降,租赁住房的比例在上升,因为美国的房价太高,大家买不起,所以租赁住房的比例在提高,自持住房的比例在下降,下降得非常明显。
 
这对我们来讲意味着什么?对中国来讲同样意味着三个特征,第一,城镇化已经接近尾声,过去我们讲新型城镇化,还是我们的城镇化,其实已经接近尾声了。我们可以看到今年春节期间全国有三四个城市的成交面积出现了100%、200%甚至400%的增长,我们仔细回顾一下这个现象,其实是从去年5月份开始的,因为去年5月份热点城市的房价高涨,导致这些中小城镇的很多人在大城市里面已经购房无望,不得已回乡置业、创业、就业,所以导致他们回去,那些地方的成交面积出现增长。
 
这种现象可不可以持续?我们认为不可持续,未来这个现象会随着大水漫灌之后慢慢减少下来。另外更多的三四线城市出现了一个量增价稳的趋势,但是更重要的是这些大多数的三四线城市还在去库存的路上,所以我们看到三四线城市的增速在同比下降,趋势也在下降。
 
我们可以看到三四线城市的增长是逐渐乏力的,一些人口流出城市需求是在减少的,政府怎么办?通过拆迁来制造需求。我们在浙江有一个非常典型的三四线城市,这个县城的户籍人口是23万人,常住人口只有17万,人口是净流出的,城镇人均住房面积已经达到54平方米,农村的人均住房面积达到了78平米,他们的改善需求已经没有了。
 
他们的刚性需求是什么样的呢?每年他们的新婚人口是5000多对,城市里面是3000多对,每年他们供应量是3000多套住房,换句话说他的新婚人口把刚需面积消化掉了。刚才讲他们的人均居住面积达到了54平方米,他们已经没有改善需求了,他们60%的住房是单栋住房,所以质量型的改善需求也没有了。
 
刚需没有了,面积型的改善需求没有了,质量型的改善需求也没有了,政府怎么办?他们拆迁,去年拆150万平米,今年拆200万平米,两年拆了350万平米,按照这个节奏,四年下来这个城市要全部拆一遍,所以这个城市的新的市场已经基本结束了,未来就是满足基本刚需就可以了。
 
所以我们看到三四线城市的增长非常乏力,未来农村人口转移到城市也在逐渐减少,所以我们认为农村可以转移出来的人口在减少的过程当中,未来中小城镇的城镇化已经基本结束。转移出来的人口也一定是到大城市。所以我们可以看到三四线城市增长乏力,可以从这张图明显看出来,他们的地价在增长,但是他们的土地供应在明显的萎缩,今年上半年的土地供应还不如去年的1/3。
 
    第二个是都市圈将成为城市化的新引擎。全世界所有百万以上人口的大城市,它的数量都是在增长的,这是全世界所有的国家,几乎它的所有的城市都是这样的,百万人口以上的大城市数量在不断增长,而且这些国家的最大城市的人口几乎都是在增长的,可能除了极个别的,比如说巴西和法国,其他的都是在增长的,包括东京都市圈人口也在持续增长。这意味着人是往大城市走的,人都往大城市去,带来了大城市不断地扩张。
 
这些大城市扩张的过程当中,我们会注意到一个非常重要的问题,就是大城市人口在不断扩张的同时,我们国家却在限制大城市人口规模。为什么我们要限制大城市的人口为什么我们要限制大城市的人口规模呢?因为我们的大城市病解决不了,所以我们要这么去做。
 
但是我们有没有办法解决呢?其实完全有可能,我们过去曾经反复讲过这个观点,去年我们就在讲,其实我们只要把轨道交通通到周边,比如说把上海的轨道交通通到周边的几个城市,我们把高速公路、快速公交通过去,这样就可以带动大城市的产业和人口从城市里面迁移出来,我们就可以进入这些中小城镇,因为他们的土地成本又非常便宜。美国的逆城市化、郊区化的过程就是这样的。
 
这样通过去之后,我们就是用中小城镇的土地资源与大城市的人口、产业和金融等资源进行置换,甚至我们还可以在周边建立很多特色小镇,包括养老小镇。上海这样的城市很快它的老年人口就会达到0%,这个城市还有发展的潜力吗?还有创新的潜能吗?没有了,这时候可以把养老小镇放到周边。我们不仅要交通一体化,还要提供公共交通一体化,比如说教育、医疗、高考等等公共服务全部要一体化,这样才能让人们放心。
 
上海这样的城市有没有可能这样做?我们认为是完全有可能的。上海现在的轨道交通有617公里,规划到2025年,轨道交通达到1050公里,现在很多城市已经意识到这一点,很多城市都在打造更多的轨道交通,如果上海打造一个都市圈,而不是打造一个上海市的经济圈,上海都市圈的经济发展会是什么结果呢?决不是眼前的上海的GDP仅占全国的3.7%,我们认为未来城镇化路一定要转化为都市圈战略,都市圈战略肯定是符合十八大提出的使市场在资源配置中起决定的作用。
 
同时都市圈还有一点重要的问题就是我们可以为农民提供什么,农民去哪里。我们看到周边城市的需求在增长,而周边城市的供应是逐年下降的,这就意味着这些地方没有给我们进城的人提供好的发展机会。如果我们看未来得发展,哪个地方可能有机会,我觉得粤港澳大湾区更有机会,因为它兼具了粤港澳大湾区的香港和澳门的市场经济,它使这个区域更加贴合市场经济,同时又有行政管制的有效性。如果它的GDP能发展起来,未来粤港澳大湾区有很会成为中国一个最大的都市圈。
 
第三个是租赁住房将主导超大、特大城市的市场。我们最近看到一个文件,就是上海的租赁住房在未来5年规划期内推出70万套,远远超出了45万套可售商品住房,这意味着租赁住房将成为市场的主流,而这个时候我们的住房的总量只会缓慢增长,而更多的提供租赁住房。
 
这些租赁住房背后提供的逻辑是因为房价太高,大家买不起,所以让大家应对高房价,另外一个问题是我们希望这些大城市,为不想进城的人提供更好的留下根的房子,因为你没有这个根,未来你可以拎包回家。我们可以在上海打拼一辈子,到最后我们还是拎着包,回到自己的家乡,这样可以让自己的存量资源高效周转流动,这是上海的一个典型特征。
 
当然,所有未来的大型城市、超大型城市都会有这样的情况,房产税只有两个城市实行了试点,而租赁一推出来,有十几个城市加入试点,这就说明地方政府在这一块的认识。
 
未来一个新的趋势,就是超大、特大城市将进入限制性发展新周期。我们为什么会这么理解?因为房地产大家都知道是政策市,政策这么多年的变化,引导了房地产周期的变化。都市圈的强烈反房价报复性反弹,泡沫剧烈膨胀,市场失控。
 
新一届政府上任之后,很可能开启新的经济增长周期,但是与房地产无关,脱虚向实。一二线城市限制人口和土地供应,三四线城市限制土地供应,房价限制资产泡沫。总结下来就是限人、限地、限钱、限客、限价。
 
 限到什么时候,现在很难说,我在过去曾经写过一篇文章,这是我个人的微信公众号欧阳先声,我们提出一个关于房地产长效机制的四梁八柱怎么搭建。
 
没有人谈房地产长效机制到底会包含哪些内容,我给出了一个体系性的框架,如果这个框架能实现的话,我们的供给侧改革能实现,我认为我们未来的改革会从调控到房地产的长效机制建立,进入限制性发展周期这么一个转变的过程。
 
我们简单来看限人,我们认为超大城市控制人口的规模不会改变,特大城市迟早会步一线城市的后尘,迟早会限制人口的规模。现在我们也看到调控在修正,一些二线城市已经开始在抢人。所谓抢人的意思就是在吸引一些高端人口,但是我们却并没有限制低端人口的流入。
 
我们在解读一些超大城市的政策,使用的是腾笼换鸟的政策,现在二线城市也在做这些限制。对于限地来讲,我们去年写过一篇文章叫做无地可建、无可可售将成为热点城市的新常态,现在这种情况非常明显。土地供应现在在逐年递减,特别是二线城市的土地供应只有去年的30%,所以我们觉得未来土地供应不会明显增长。国土资源部在4月1号雄安新区出来的时候,它们和住建部一起发了一个文件,这个文件非常好,拉开了供给侧改革的大幕。
 
这个文件是非常有价值的,但是淹没掉了,这里面提到一句话,所有的县级以上城市在4月1号以后必须公布连续三年土地滚动开发计划,但是只有3个城市公布了,加上去年的一共有16个,8个是下降的,3个是增加的,5个是持平的,这就说明大城市不想供应土地,为什么不想供应土地?
 
首先是核心区无地可供,第二是摊大饼的建设模式已经发生了改变,最近沈阳发布了一个总体规划,允许不允许再建设新城新区,这是一个新的信号。未来超大、特大城市土地供应一定会缩减,未来减少限制新增住宅开发用地必然是一个大的趋势。
 
我们简单来看限人,我们认为超大城市控制人口的规模不会改变,特大城市迟早会步一线城市的后尘,迟早会限制人口的规模。现在我们也看到调控在修正,一些二线城市已经开始在抢人。所谓抢人的意思就是在吸引一些高端人口,但是我们却并没有限制低端人口的流入。
 
我们在解读一些超大城市的政策,使用的是腾笼换鸟的政策,现在二线城市也在做这些限制。对于限地来讲,我们去年写过一篇文章叫做无地可建、无可可售将成为热点城市的新常态,现在这种情况非常明显。土地供应现在在逐年递减,特别是二线城市的土地供应只有去年的30%,所以我们觉得未来土地供应不会明显增长。国土资源部在4月1号雄安新区出来的时候,它们和住建部一起发了一个文件,这个文件非常好,拉开了供给侧改革的大幕。
 
这个文件是非常有价值的,但是淹没掉了,这里面提到一句话,所有的县级以上城市在4月1号以后必须公布连续三年土地滚动开发计划,但是只有3个城市公布了,加上去年的一共有16个,8个是下降的,3个是增加的,5个是持平的,这就说明大城市不想供应土地,为什么不想供应土地?
 
首先是核心区无地可供,第二是摊大饼的建设模式已经发生了改变,最近沈阳发布了一个总体规划,允许不允许再建设新城新区,这是一个新的信号。未来超大、特大城市土地供应一定会缩减,未来减少限制新增住宅开发用地必然是一个大的趋势。
 
债务增量,终身问责,就会导致地方的举债减少,钱少了,房地产开发的速度也会逐渐减少。对未来来讲,金融工作没有提房地产一个字,但是政治局会议却明确说了,要稳定房地产市场,坚持政策连续性和稳定性,未来我们的政策连续性不是稳定到明年,我们去年10月份的时候曾经提出调控政策会延续18个月,延续到明年的两会,但是现在我们认为调控政策会延续到下一届政府的整个任期。
 
所以,现在经济去杠杆就要去掉政府的杠杆,去掉企业的杠杆,去掉居民的杠杆,再加上流动性的紧平衡,所以未来钱会越来越紧,谁拿到钱谁就越来越有机会。
 
从客户端来讲,我们的按揭贷款一定会进入个位数增长,企业端方面房企的到位资金也会进入个位数增长。
 
我们不能增加我们的供应,只能用低水平的需求去满足、匹配低水平的供应,因此未来的调控不会改变,调控会长期下去。
 
限价令扭曲了市场,远郊盘高于近郊盘,毛坯房高于精装房,二手房高于一手房。限价令会不会放开?我们认为很难放开,但是会渐进式放开,我们做了一个模拟测试,上海的房价如果不上涨,环比每年上涨1%,整个上海的房价收入比会从28.3下降到19.6,但依然很高,高于香港。但是毕竟它在向合理区间逼近,所以我们认为未来房价限价令会逐步放开,房屋限价令只是让房价涨得慢一点,但不会完全解除。
 
所以在未来的市场,我们认为整个趋势是向下的,销售额增速高于销售面积,意味着我们的房价还有一定的增长,但是不会更高了。今年的市场会超过去年,但是明后年的市场蛋糕不会变得更大。在这种情况下,我们认为房地产市场蛋糕不会变得更大,将趋于平稳,平稳不见得就健康,但是健康要等到长效机制出来,我们可能会再慢慢过度到健康的时代。
 
同时对我们来讲,意味着我们的白银时代可能被拉长了,所以对房地产企业来讲未见得是一件坏事。对于新城控股来讲,我们一直在加速奔跑,同时也在稳健前行,因为我们认为未来房地产没有高速公路,只有戈壁滩,在戈壁滩上,骆驼应该是跑得又快又稳的。
 
由于时间关系,不能给大家说得太多,如果大家感兴趣的话,可以关注我的个人微信号。
 
主持人:谢谢欧阳捷先生。接下来有请最后一位奉献演讲的嘉宾,国泰君安证券首席经济学家林采宜女士,演讲的题目是《中国房地产告别暴涨时代》。
 
林采宜:今天是一个房地产大佬聚会的场合,我在这里彻底的唱空中国房地产,有点不合时宜,但是我觉得市场总是欢迎不同的声音。
 
我刚才听欧阳捷先生的发言,我觉得特别有启发,我部分同意他的观点,但有些观点还是有点不同。
 
为什么说中国房地产市场已经进入拐点,暴涨时代结束了?其实我们回顾一下,在过去的15年,驱动中国房地产市场暴涨的因素是什么?第一个是人口,房子是用来住的,所有的刚性需求都是取决于人口的增长,而且这个人口不是老年人口,是婚育人口,就是结婚然后有了孩子,这是刚性需求的最根本的根源,也是能支持过去十几年一个长周期的地产增长的最核心的动力。
第二是收入增长,从2000年到2016年,城镇居民的可支配收入从6200元增加到3.3万元,也就是说居民的可支配收入增加了5.5倍,这意味着每年它的复合增长率是超过10%,大概11%到12%之间,这是每年的居民可支配收入的增长。第三是宽松的货币条件。2014年我们的M2只有13万亿,但是到了2016年,我们的M2是150万亿。在这样一个环境下,我们的地产是高歌猛进15年,虽然当中有调控的声音,有点波澜起伏,但是总体来说这个环境就是过去15年地产高速增长和房价不断上涨的基本条件。
 
未来10年是不是还能继续涨上去,就要看过去15年支撑我们房地产高速增长的条件还在不在。
 
首先是人口,90年代开始趋严的计划生育使得未来10年中国进入婚育人口的数量会递减40%。也就是说80后和70后每年的出生率大概是1500万到1700万之间,80后是计划生育开始的时候,还不是很严格,到了90后,出生率就开始下降了,过去10年到15年,每年的出生率是1000多万人口,2013年的时候,中国的结婚对数是1300万对,但是到了2020年只有800万对,这就是计划生育造成的,婚育的人口在下降,因为在90年代以后出生的人下降了很多。
 
对未来10年,我做一个测算,算上放开二胎,放开二胎对中国来说是不是我们的出生率能从1一下子跳到2?不是这么回事。你看看中国的香港,日本、韩国,都是亚洲人,都是在人口密集的土地上生存的,他们的经济发展水平和现在的北京、上海、深圳基本上是差不多的,他们没有计划生育,甚至连二胎都没有限制,他们三胎、四胎、五胎都可以随便生,但是你看他的实际生育率是多少?香港是1.11,日本是鼓励生育的,它只有1.37,韩国是1.26,中国取一个平均数,放开生育,二胎、三胎都不管,会怎么样呢?
 
我们现在的收入水平和韩国、日本、香港相比还是比较弱的,包括整个社会的福利保障,尤其对婴幼儿这一块,儿童的免费教育、婴幼儿抚养补贴这一块,我们是远远落后于他们的。所以说中国放开二胎以后,我们的生育率比较大的可能性是从目前计划生育下的1.04增长到1.22,这个增长幅度不会超过20%。
 
基于这样的假设,未来10年每年平均的出生人口只有960万。不比起过去10年少了40%,所以说计划生育给中国的人口结构和人口数量所造成的影响是巨大的,是一个断崖式的下跌。这就是我们的城市的出生率对房子的需求是这样一个数字,40%的下降。
 
可能很多人会说,人口转移了。其实刚才欧阳捷先生也讲到了,三四线城市人口在流出。但实际上我看到的数字是,从2011年到现在、北上、广、深、天津这5个城市的常住人口每年的增长只有100多万,这里面除了我们的人口出生率断崖式的下跌以外,还有就是大量的民工老了,50后的已经走了,60后的正在离开,70后可能再过几年也要离开。
 
60后、70后离开以后,80后、90后从农村到城市打工的人数,远远少于60后、70后进城的人。因为农村也有计划生育,它也存在着年轻一代人口数量规模迅速萎缩的问题,这就是城市的常住人口数字。因为户籍人口有一个限制的问题,常住人口就是你的生存空间所提供的,或者说来这个城市打工的人的实际增长数量。
 
二线城市的情况怎么样?我取了19个城市的情况,这19个城市最近5年的常住人口的数字,三个年份是增长的,两个年份是下跌的。总体来说在最近5年也是一个断崖式下跌。二线城市人口的下跌,其实跟一线城市人口的下跌的原因有相似之处,就是在城镇化过程中,流入城市的人口老了,他们逐渐退出城市,回到农村,而他们的独生子女或者说他们的下一代再到城市里面,比过去他们的父辈的数量少太多了。
 
我认为这里面流动人口流入的减少比出生率的下降对一线、二线城市的影响还要大,三线城市更是人口流出的城市,他们无论是财富还是人才都在走。当人富有的时候不是在县城里买10套房、20套房当土豪,而是到上海、北京去,如果更富有就送他们的孩子到纽约去,到伦敦去,所以人往高处走,不是在扩大他住房的数量和住房的面积,而是在提高他住房的品质,这个住房的品质包含了它所有的公共设施和所有的公共品的服务,这里面大城市远远好于中小城市,医疗、教育、公共设施,还有社会的文明程度,还有文化、娱乐等等,北上广深是其它的三四线城市望尘莫及的,当然如果你到了纽约、东京和伦敦,那又是更上一个台阶,所以这就是一个人口流动和财富流动的趋势。房子是用来住的,可是人少了,这个刚需显然就不再有原来那么坚挺了。
 
支撑房子用来住的还有很重要的一点,买房是需要钱的,我刚才说过了,从2000年到2016年,年均居民收入复合增长率是11%以上,也就是说始终是两位数,但是大家看一下2016年和2015年,我们的居民可支配收入的增速明显的下降。这个趋势从2012年就开始了,目前大概是5.7%左右。从11%、12%的平均复合增长率降到6%以下,收入的增长降了一倍。
 
为什么人敢负债、敢花钱,你会花多少钱买房子、买车、买东西,取决于两个因素,一个因素是你口袋里有多少钱。第二个是你花钱的意愿怎么样,花钱的意愿取决于你对未来收入的预期,现在很多年轻人是负债经营,他是百万负翁。我们这一代人经常是攒够了钱买房子,他们这一代别说买房子欠债,他们连出去玩都欠债,他们对未来收入预期决定了现在的消费行为。
 
如果说未来收入增长的预期比过去15年大大的降低,降低了一倍,如果社会的福利保障体系没有一个根本性改变的话,我相信你花钱的意愿不会像过去那么勇敢了,尤其是有二胎以后。所以花钱第一要有钱,第二还要有那个底气,还要足够的勇敢,这个勇敢来自你对未来收入的预期。很显然现在已经是一位数,已经跌破6%了,所以说持续了十几年的两位数,这个时代已经结束了。
 
收入高增长的时代结束了,人口高增长的时代也结束了。现在收入增长放缓,人口急剧的下降,刘易斯拐点影响的不仅仅是劳动力的价格,同时它影响的还有你对城市房地产的刚需。接下来就是居民总负债占总支配收入的比例。
 
大家看到现在居民的负债能力取决于他的负债率,在负债不断上升的情况下,未来还可以继续上升,但是作为一个家庭,作为一个企业,它的负债是有上限的,所以负债的下降和人口的下降,都说明过去15年支撑房地产持续增长的整个宏观环境、人口环境和收入环境都已经发生了改变,这是房子用来住的,但是很多人说房子也是用来炒的,很多人说投机性的拥有房产。
 
这里面一个很重要的环境,无论是美国、日本还是中国,它都要有一个宽松的货币环境,而这个宽松的货币环境取决于你的利率水平。利率水平从去年开始进入一个拐点,现在大家都感觉到了,利率在上提,且不说限购和限贷,刚才欧阳捷先生预期限购、限贷不会放松,就算把它放松了又怎么样呢?
 
我们现在整体的利率在上抬,从去年年底开始,利率下行的周期已经结束,现在进入上行,信贷成本增加是必然的。用来炒的这一点也不成立。
 
最后一个就是供地的问题,土地会释放出来,我认为不是最重要的,重要的是改变预期。其实很多时候你的需求取决于你的预期,当你觉得会涨的时候,你购房的需求会很强烈,当你预期它不会涨的时候,甚至会跌的时候,你的很多购房的需求都会分崩瓦解,所以说政府公布的土地增加供给的政策本身它调整的不是市场实际的土地供应量,而是大家对未来房价的预期。
 
这是我的基本观点,谢谢各位!
 
主持人:接下来,有请主持嘉宾上台,东方证券房地产行业首席分析师竺劲 先生。
 
接下来有请讨论嘉宾,他们是:
 
新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷先生 ;
 
高盛亚洲董事总经理魏杰先生;
 
乾立基金执行总裁成斌先生;
 
融侨集团首席营销执行官、品牌执行官张岩先生;
 
盛世神州投资基金管理(北京)股份有限公司首席执行官李万明先生;
 
星展银行董事总经理、中国房地产及战略客户主管洪诚明先生 ;
 
美创资本董事长、美国HMV地产开发集团董事总经理郑丹尼先生;
 
侨鑫地产营销中心总经理韦凤君女士。
 
竺劲:我是东方证券房地产行业首席分析师竺劲,在座的各位大咖,大家可能也都比较熟悉,我给大家的广告时间就不多了,由我来简单介绍一下,因为我觉得在座的几位大咖都是比较熟悉的,有些是老朋友,有些是新面孔,主要还是基于我们的议题,我觉得可以有一些大家的真知灼见。
我们这个议题主要分三个问题,一个是中国房地产和国际比较有什么差异。第二,我们是国际资本,怎么看中国的房地产的投资价值。第三个大家会讨论一下现在房地产行业利率,刚才林采宜博士也讲了,利率的上升也是比较明显的,很多的融资渠道也被卡紧了,未来开发商怎么进一步更好地做融资,融资的通道又是什么,这个大家也会比较关心。
 
根据各位大咖从业的经验,相对来说会讲得比较生动一些,第一个问题还是请欧阳总给我们讲讲,您对中国和美国的房地产市场,包括中国跟海外的比较,您刚刚做了一个主题演讲,也没展开讲,我觉得大家可以简单说一下,对这个房价可能大家比较关心,中国的房子到底贵不贵,制度上怎么看,肯定有一些制度的因素。
 
竺劲:欧阳总是新城控股的副总裁,新城控股去年卖了650亿,今年是冲击千亿的规模,也是非常有实力的开发商,下面有请欧阳总。
 
欧阳捷:谢谢主持人,其实中国的房价高还是不高,我个人认为并不高。关键是我们的收入太低。我们看美国的收入房价比,它的收入水平和房价水平相比确实不高,而我们现在是收入水平太低了。举个例子,美国是不是也有人买不起房?
 
同样的,我有一个朋友的小孩在美国读的医学博士,博士毕业以后,他一年能拿6万多美金,他要把税全部交掉之后,最后到手也就3万多,他自己还背负了5万多的学生贷款,每个月还本付息,他自己想买房,我们给他算了一下,他女朋友是律师,他和他女朋友两个人都是美国最好的职业,他们要到40岁才买得起房。所以我们觉得,像美国这样的社会里边,绝大多数人买房子也不是那么容易的事。但是毕竟他们的房价收入比相对合理,所以他们对房价的意识相对来讲要淡一点。
 
另外我们也曾经问过美国人,说你们美国人是不是不想买房,很想租房子?他说其实不是,都想买房。我们到法国去,我们到安道尔去,问那里的年轻人想不想买房,没有人不想买房,只是买不起。对于中国国内来看,我们看未来长远的趋势,有人说中国的房价可能还要上涨,翻一番甚至翻两番。但是在政府的调控下,未来限价令的情况下,房价不可能像过去那样快速增长。
 
在这种情况下,我们的收入如果保持年均5%、6%、8%的增长速度,我们的房价收入慢慢就会逼近合理区间,这就是我们未来年轻人的希望。
 
再谈到另外一个问题,政府的房价是不是永远能按住,按住之后我们是不是不够市场化?从来世界上就没有真正的市场化,资源是市场化吗?不是。航空管制是市场化吗?不是。所以很多东西政府完全可以通过调控之手去控制我们的市场,来调整我们的无形之手。
我们有时候抱怨政府这个合理或者那个不合理,其实我们没有什么好抱怨的,如果说房价能限制住,让它不去增长,未来房地产市场就可以长期平稳,长期平稳对房地产市场来讲不是好事吗?对房地产开发商不是好事吗?对老百姓不是好事吗?但是这种平稳不意味着健康,什么是健康呢?健康就是自然的,相对比较合理的,不是扭曲的。
 
所以我们短期的扭曲,未来可能通过限价令的逐步放松,通过土地价格的逐步调整,通过税费的逐步调整等等,使得它慢慢趋近合理,这个有赖于供给侧改革,我觉得这个课题比较大。
 
竺劲:欧阳总的基本观点就是房子还能涨,尤其是北上深。下面有请盛世神州基金的董事长李万明总跟我们讲一下他对中国以及海外房地产异同的比较,李总原来也在住建部工作过,之后做了几年的基金,所以也是学而优则商的状态,所以我想他应该有一个不同的体会和见解。
 
李万明:
 
不好意思,我不是盛世神州的董事长,我是CEO,管着160多亿的存量资产,总的规模超过620亿。作为基金来讲,我们对美国是关注比较早的,包括我们基金2010年成立的时候,也是基于对美国房地产开发的研究而发起的。
 
李万明:我想中美的房地产有四个异同。第一是土地供应的不同,美国的土地基本上是私有制的,可以说需要的话,可以不停地供应土地,当然核心区的土地不可再生,也不可能不停地有好的核心区的地,但是周边来说,只要你发展了,就会有需要,这样就形成正常的市场竞争,就导致房价不可能涨得太快,也不可能涨得太多。
第二方面,美国的房地产开发,售价通常跟租金是关联的,或者说密切关联的,有人掏高租金租,这个房子才会很好的卖,当然也有一些人买,买的目的就是为了享受,他可能不顾及这个租金,他不愿意租,那是有钱人,但是大部分人都会权衡是租好还是买好,所以在美国有4%到5%的租金回报率是非常正常的定价。房地产价格决定于房地产租金。
 
第三个不同的地方,美国的租赁房很多,大概达到了40%左右,有些人也不想买房,他为了流动方便,为了随时说走就走,也有一些人为了生活得更好,不要压力那么大,当然主要是没积攒出首付的钱,未来再还按揭,可能会有压力,所以很多人住租赁房,中国往这个方向改,也是一个好的方向。
 
第四个不同,这是我们10年前一直研究的,就是美国的开发商和投资商常常是分立的,所以在美国来说,地产基金和地产投资人,甚至出租经营的投资人、REITs投资人,都是广大的老百姓,真正的开发商只是做开发,挣一点开发费用,所以它是开发商和投资商分开的。未来中国也会更专业化,大家有所区分。主要就是这四个方面的区别。
 
竺劲:李总给我们分享了创业的初心,走在市场之前,现在盛世神州也是全国排名前10的房地产私募基金。
 
台上还有一位专家,他在美国开发很久,就是美创资本的郑丹尼先生,他现在也主要在美国旧金山这些区域做房地产基金,我们想请郑总跟我们分享一下在美国实操的过程中,有哪些制度性的差异,这个对开发商进入美国,以及我们自己购房有什么样的影响。
 
郑丹尼:刚才大摩、瑞银和新城的几位老总的介绍非常专业,引用了大量的数据,我基于自己从业的经验,在房地产开发、房地产基金、房地产中介行业来谈一些个人的感受,谈谈中美两地房地产行业的不同。
美国房地产的投资主体还是机构投资人为主,所以总体上属于风险可控,但是回报也相对有限的市场,基本上在美国投资,可以把风险控制为三类,一类是核心资产,在一线城市的回报率在5%左右,二线城市可能会稍微高一点,还有一类是升值型的,在通过收购、资产运作以后,收益率基本上可以达到10%到15%。另外一类就是开发类,在美国的一线城市基本上回报率不会超过30%,如果你看到某个项目超过30%,我觉得应该打一个大大的问号,这是投资主体的不同。
 
另外在美国开发房地产要注意几个风险,一个是批文风险,美国的审批制度跟中国很不一样,它有联邦,有州,有县、有市、有社区,层层审批是非常复杂的过程。比如说加州有严格的环境保护法,这一点对我们国内开发商来说都是一个学习的过程。刚刚李总也说到,在美国大量的土地都是私有,所以在土地获取的方面,可能与当地的中介等等专业人士建立良好的关系,对获取土地有非常大的帮助。
 
最后再简单说一下组建团队的问题,因为在美国是一个分工非常细,充分竞争的社会,所以有各种各样不同的服务商,大量的美国开发商是专业团队,都是比较专业化,分工很细的。
 
竺劲:郑总长期在美国,现在美国主要城市的房价已经是比次贷危机那个时候要高一些了,从您的角度来看,美国后续的楼市走势如何?另外从美国看中国,中国的楼价贵不贵?
 
郑丹尼:我们从美国接触了很多从国内来的投资商或者是购房者,大家普遍的观点是美国的房子性价比还是非常不错的。正如你刚才说的,美国是一个周期性非常明显的市场,大量的一线城市的房价已经高过2007年金融危机前高点的位置。
 
但目前以我的判断,从整个宏观经济面来说,应该还有两三年的上升期。当然每个地区的差异性很大,像我们在旧金山、纽约都采取了一种守势的策略,但是在一些有发展潜力的城市,比如说拉斯维加斯、西雅图,甚至旧金山、洛杉矶的郊区等等,这都还是比较有投资价值的。
 
竺劲:下面进入第二个议题,国际资本眼中的中国房地产投资机会,我想先有请侨鑫集团的韦总跟我们聊聊国际资本眼中的房地产投资机会,侨鑫也是做豪宅为主,在全球销售的也有几个爆款。
 
韦凤君:侨鑫地产最专注的是做整个城市最顶尖的住宅,所以我们在广州有一个被号称中国最好的房子侨鑫汇悦台,现在已经卖到15万起,上星期还创了广州新高,达到了16.5万。我跟几个上海的开发商沟通的时候,他们也很惊讶,广州怎么会卖到这么高的价格。
 
我觉得对市场的判断,刚才几位专家也提供了很多的数据,我记得刚才有一位专家提到,特别是发达国家的收入比和房价比的关系,如果从中国的平均居民收入和房价比来说,可以说中国大部分人是买不起房的。
但是我们又看到另外一个趋势,可以看到全球的发展来说,贫富分化是很严重的,大部分的财富只集中在20%的人的手里,从中国和全球来看都是如此,而且中国的富豪在全世界的富豪群里面越来越占到重要的位置。所以在国际化也好,中国的开发商也好,包括我们侨鑫集团也好,我们为什么那么专注做高端这一块,其实我们是看到了高端市场,金字塔尖这群人的市场是永远确定存在的,这是我们特别看好的一部分。
 
其次我们还有一组数据,每一年财富人群的增长是有一个基本幅度的,大概是16%左右,而且是恒定的,他可能诞生在不同的行业,但是这个数字是比较恒定的。但是高端住宅的供应却是不恒定的,它不会说每年高端住宅就是15%、16%的供应增长量,因为高端住宅这一块,决定它能够成为最顶尖豪宅的因素有很多种,第一是地段、城市的变化、城市结构的形成。
 
第二是高端住宅的产品力非常重要,还是拿侨鑫汇悦台来说,为什么它能够创广州的新高,而且我们是有价有量,去年到今年我们一直是四大一线城市顶尖豪宅里面销售金额和销售面积、销售套数都排第一的,这个最关键就是产品力。当你的产品力到达了一定程度的时候,你会发觉这个市场里面你是无敌的。我们当时打造这个产品请了世界上最牛的团队,就像今天坐在我旁边一个上海的朋友说,其实现在很多的高端的开发商都用世界上最顶级的团队,但是出来的东西其实是不像样的。
 
对我们来说,打造高端产品,团队一定要有驾驭最高端资源,特别是世界顶尖团队的能力,这样才能把世界最先进的生活方式引到中国。所以这一点来说,产品力和团队非常重要,就像我们今年也不断地在伦敦会收购一些好的物业,特别是酒店的物业,它大概会有每年5%的回报。
 
另外很重要的一点,我们看重了这些传统的英伦地区高端酒店的服务运营能力,还有它对高端人群的生活方式的洞察。所以在这一点来说,我们希望我们这边的团队也有机会去到这些高端的酒店去服务、去学习,他们的人也会给予我们更多的培训。
 
所以在这一点来说,如果国际资本看中中国市场或者中国开发商的发展,高端市场是确定存在的,但是你要练好内功,你的产品力、团队一定要足够强,你才能驾驭最好的产品。
 
就像陈启宗先生说的,在这个城市里面最顶尖的开发商只有一到两个,所以我觉得做高端和团队的能力是非常重要的。
 
竺劲:下面有请融侨集团的张岩总,也是做品牌的,跟大家也交流一下,关于从国际资本看中国房地产的投资机会。
 
张岩:中国房地产企业还处于一个发展的阶段,离峰值还很远,因为去年排名第一的企业仍然占据市场份额不足3%,还有非常大的机会。另外对于海外地产的投资,我还是抱着一个谨慎的态度去观察,因为融侨这个企业是一个28年的企业,老板是新加坡人,而且出生在新加坡,所以我们在若干年前,包括现在在海外也有一些酒店、住宅等等的投入,而且是在持续的投入当中,但一直没有把这个当做一个物业,现在房企在海外试水,有的成功了,有的难受。
 
张岩:之前在国外由于法律法规、政策,或者是拆迁的难度,这是国内很难想象的。国内的机会还非常好,企业还有很大的发展的态势。我的判断基于两点,第一,中国的城市化的比例才56%,与发达国家城镇化的比例还有明显的差距,在日后还有很大的提升,这是基于房地产还要再继续的发展。
第二,关于城市架构的问题,中国有660多个城市,发展非常不均衡,尤其是一线城市和强二线城市的吸附作用,在短期内是无法改变的,所以就造成了房价还会继续提升,因为一线城市的教育资源、就业机会和对自身的发展,目前来讲这些四五线城市都替代不了。所以基于行业的发展,还有政策的导向,还有城镇化和人口的吸附能力,房地产在这些优秀的城市还是在蒸蒸日上,虽然有政策的调控,但是这个大趋势是掩盖不了的,永远是北上广深,或者是这些强的二线城市,像南京、杭州、天津、郑州、武汉、合肥、重庆等等,这些地方的房价还会一路上行。
 
对于海外地产的投资,我们通过多年的经验,我们还是非常谨慎的,包括我们有些企业在海外投资地产,目前的状况也是非常的难受。
 
竺劲:对新加坡看好吗?
 
张岩:实话说新加坡这个国家是非常好的,但是它的国土面积只有那么一点,新加坡一流的开发商开发了一辈子的项目,可能不及咱们的开发商开发一年的量。可以说谨慎的投资,把资产配置得多元化,目前来看还不是一个重点,在法律法规和融资方面,包括中国的热钱严禁外流的状况下,至少在短期不是特别看好。我还是看好国内。
 
竺劲:下面有请高盛亚洲的董事总经理魏杰总给我们讲讲关于国际资本的问题,因为高盛是全球最大的投行,给大家讲讲国际资本怎么看中国房地产的机会,以及融资的新的趋势,因为毕竟都是资本市场里边的,高盛做的业务也比较多,下面有请魏总。
 
魏杰:你帮我们做了很多广告,所以我就不说了。回到议题二,国际资本眼中的中国房地产的机会,我特别赞同刚才一位同事的说法,就是房地产的本质还是要回到你的租金和价格的配比上来,最终还是要看你这个资产能够产生多大的自由现金流,能够产生什么样的回报。
 
我记得今天下午有一位嘉宾有一张表,外资进入中国的金额和中资出去的金额,2015年开始,外资进来的量大幅在减少,数据证明人家也是用脚来投票,在中国他们能参与的机会越来越少,以他们的投资理性来判断,北京、上海、广州让他们投资的机会并不多,让他们参与咱们开发的项目,其实咱们在座的能人特别多,外国人进来其实没有任何优势。
 
竺劲:您的意思还是走出去为主,走进来有点困难?
 
魏杰:对,这也是回应咱们第一个话题,咱们现在说的房地产,其实是说的住宅开发这么一个很小的领域。在住宅开发这个领域里面,我完全同意刚才各位嘉宾的观点,无论是从市场的发展阶段,从最基本的市场供求关系,包括土地的供应、需求端有什么样的城市化的进程,纽约有多少人买房子,北京有多少人买房子,这是很不同的。
 
我非常同意刚才各位的观点,真正好的赚钱的机会,如果从住宅房地产开发这个业务板块来说,绝对还是在中国。
 
竺劲:下面有请星展银行的洪诚明总介绍一下。
 
洪诚明:我介绍一下,我来自星展银行,我们银行是新加坡最大的银行。回到这个主题,国际资本眼中的中国房地产投资机会,我总结一下就是海外的投资人很纠结,中国房地产投资的机会是大的,不能忽视。
 
纠结的原因,从各种指标来看,包括承受能力,或者是绝对的房价比,在中国绝对是比较高的,包括港资、新资、美资,都有不少唱衰中国房地产的声音,但是中国房地产的规模非常大,我们最近做了一个分析,美国销售的全国的总额只有中国的1/7,如果把英国、澳洲、新加坡、香港这些小池子全部拉起来,也不到中国的一半。
 
从整个世界格局来说,中国房地产的规模是大得不能忽视,它也还是一个较高成长速度的经济的实体。如果我们把它这个投资的领域分开四块,一个是股票,第二个是债券,它们本身的体量都非常大,比如说债券,如果在高收益领域,中国的房地产在境外的美金债券的总量可能是半壁江山。
 
虽然大家都觉得这几年的收益率不断在下滑,但是这是一个非常庞大的投资组合,从基金管理的角度,这是一个大得不能忽视的板块。如果我们把今天早上的两个环节串联起来,像林中总所说的,未来20年是低频率、长周期,然后像禹洲林总所说的更重视安全性,从境外投资人的角度来说,股票和债券是可以被重估的,以前可能是4倍、5倍的估值,明天可以是8倍、10倍,再串联到今天我们所说的,前10位的房地产开发商占比也在不断地提升,将来可能达到45%、50%。
 
在这样的集中度的情况下,前10家的赢家,他们的价值是可以更被市场稳定。因为外国投资人老是觉得这个价值有一定的波动,但当他们的市场占有率提升的时候,他们的价值就会更稳固,它被重估的机会就会提高。
 
另外还有两块也值得谈一下,一个是实体的物业的投资,最近也可以看到美国的房地产基金,黑石、凯雷、华平都重新回到上海、北京这些地方寻找适当的投资机会,这也是回归我刚才所说的,这个市场大到不能忽视,在全球的视野里面,除了美国之外,体量最大、流动性最好的就是中国的市场,即使你这么纠结,你也不能轻易地放弃在中国做投资的机会。
第二个是中国的互联网以及线上线下的整合,也是提供了一些新兴平台的机会,我相信这也会继续吸引外资投资的目光。
 
竺劲:谢谢洪总,洪总很全面,从市场角度全面看多跟房地产相关的所有资产,包括互联网平台在内。但是现在的确出现一个问题,国内今年以来政策出得非常多,包括公司债有管理,包括基金投资有一个4号文,现在利率也在进一步的提高,今年以来美元债是一个比较大的市场,房地产基金也有一些发展,融资通道问题是大家一直关心的。
 
下面有请乾立基金的成斌总发言,他也是做房地产基金的,这一块的规模应该是在100亿,也是开发和持有都做的这么一个基金的形态,下面有请成斌总,从房地产基金角度看房地产投资,包括物业融资和投资的渠道的变化。
 
成斌:留到最后的都是真爱,到现在还有这么多观众在现场。
 
乾立基金出来做境内以外,我们也做了一些美国和澳大利亚的海外投资,简单讲一下我们做海外投资的体会,刚才李总和郑总主要讲了美国的情况,今天有一个议题是讲国内和国外房地产的差异,我感觉对于境内外房地产投资来讲,特别是境外,整个的法律法规的环境,特别是资金监管是比较完善的。
在前端我们在国内再开发,基本上知道对预付款是不做监管的,但是对于去澳大利亚投资,对预付款是要进入到银行做监管的,同时对于整个基金来讲,原来国内的开发企业做贷款的时候,全部资金是要给到开发企业的,但是在澳大利亚整个投资里面,全部的开发贷款是不会给到开发企业的,而是直接拨付给建筑类企业的,而且整个拨付机制是按照开发的进度,所以从资金的通道来讲,和国内还是有比较大差异的。
 
讲到融资渠道,对国内的企业来讲,我们融资无非三种形式,一种是金融机构贷款,第二种是资本市场融资,第三种是预付款。但是在国外第三条路径是不通的,预付款不能作为融资的渠道。
 
另外一个国内外融资渠道的差别,在国内做开发,一方面是银行开发贷,另一方面你用股权融资的方式获取资金。但是在境外做开发,你除了做开发贷,除了拿到夹层资金,剩余的30%到40%,甚至50%的部分,你是用很多股权进行投资的,国内现在这种模式还是相对比较少的。所以对于融资渠道的方向上面来讲,大规模的股权融资的形式,也是值得国内的开发企业借鉴的。
 
竺劲:股权方面是说国内可以考虑一下,海外发债这一块有没有一些好的办法?高盛和星展的朋友能聊聊吗?
 
魏杰:在去年和前年,因为公司债的发展,很多在海外上市的国内发展商选择在国内发人民币债或者企业债,今年以来我们发现很多客户又回过头来开始发美元债,一个原因是因为美元债的成本相比几年前有大幅的下降。
 
咱们的开发商在大规模发美元债是从2009、2010年开始的,那时候BB+评级的公司发5年期的公司债都要达到9%的水平,同样的评级在今年发只需要5%的利率,同时人民币贬值的预期在这今年得到了很明显的改变或者说扭转,所以今年很多公司回过头来在发美元债。但是一个新的挑战就是监管方面,过往红筹公司在海外发债不需要在国内拿监管审批或者事先登记的,这一条从去年下半年开始变成一个在市场窗口以外更难捕捉的一个监管窗口。
    
    竺劲:我们这个讨论到此结束,感谢各位大咖。
 
博鳌大讲堂(一)
 
2017-08-08 14:17:22
生有涯,学无涯;前行路上,我们都是一个学徒。博鳌大讲堂透过系列专业与极具洞见的学习,沉浸在思考与探索的快乐中,分享与创造共享经济时代的智慧红利。
 
今年的博鳌大讲堂已经邀请到了余英、刘爱明、杨现领、唐学斌等行业大咖作为明星导师重磅加盟。
 
8月8日下午,导师精彩的课题演讲,深度且接地气的案例教学,以及面对面近距离的交流都将让这个讲堂干货满满。这个难得的机会,你又怎么能错过呢?
 
 
司仪:尊敬的各位来宾、亲爱的朋友们,大家好。
 
经过上午精彩的全体大会议程之后,下午我们将进行的环节是博鳌大讲堂,旁边的另一个会场进行的是两场主题论坛。大家可以根据自己的喜好,自由选择参与博鳌大讲堂或主题论坛。
 
接下来,我们正式开启博鳌大讲堂。博鳌大讲堂是博鳌房地产论坛的一个全新环节,是全新的尝试。
 
新的行业浪潮如期而至,规模与创新成为新时代的代名词。抱着学习的态度,踏着前进的步伐,博鳌大讲堂应运而生。
 
生有涯,学无涯;前行路上,我们都是一个学徒。我们期望通过博鳌大讲堂共同学习、共融共生,透过系列专业与极具洞见的分享学习与交流,沉浸在思考与探索的快乐中,分享跨越与去地产浪潮中的智慧红利。
 
司仪:很荣幸,今日的博鳌大讲堂邀请了诸多开讲嘉宾重磅加盟,他们分别是:
 
保利地产集团副总经理余英先生
 
中城新产业控股(深圳)有限公司董事长刘爱明先生
 
TalkingDataSVP&合伙人蒋奇先生
 
链家研究院院长杨现领先生
 
彩生活服务集团有限公司执行董事、首席执行官唐学斌先生
 
同时,我们也荣幸地邀请了 世联行首席技术官 黎振伟先生 担任本场的分享主持嘉宾。接下来,我们将博鳌大讲堂的舞台交给 黎振伟先生。
 
黎振伟:我们的博鳌大讲堂又开讲了,去年在这里我们分享了非常非常精彩的嘉宾内容,我自己感觉博鳌论坛大讲堂是一个创新,因为以往的论坛比较多的是思想碰撞,但是它往往不够深度,对那些真的要来希望得到一些更深入的内容的话,大讲堂无疑是一个很好的学习的机会。
 
今天大讲堂开场我觉得也很精彩,我归纳一下这次的讲堂有三个特点:第一,这次的主题很特别,因为大家很关注的长租物业、企业转型、产业园还有大数据、互联网,当然还有物联网,这些都是今天中国房地产转型创新中非常标志的课题。第二,我们的企业都很标志,像保利、链家都非常厉害,还有彩生活,都是中国赫赫有名的行业里面的领先企业,当然我们的讲师也很棒,这些讲师可以说在领域研究方面都是非常深入独到的,我希望这三个独特性使得大家来到这里参加博鳌大讲堂的人有所收获,因为隔壁就是大会堂,怎么让嘉宾从这里学到东西,也是在座嘉宾们一起努力的。
 
我们有请的第一位嘉宾是来自链家研究院院长,杨院长有两个身份,一个是经济学博士、博士后,这是他的研究功底,第二是链家研究院的院长,链家是中国目前做出租物业最多的,35万间,世联行没有那么多,但是他发现最近股市有一个很特别的现象,出了租售同权的政策,链家的股票升了60%,这是对房地产非常有影响的行业,我们怎么认识这个行业,如何进入这个行业?有请杨院长给大家做分享。
杨现领:我有两个身份,一个是博士,这其实是对博士的误解,每年中国毕业的博士生有几十万,大多是不靠谱,我应该是其中一个不靠谱的,很高兴有机会能跟大家做这么一个交流,租赁市场看似好像很火,说到购租同权。
 
第二,国内几乎代表性的开发企业都已经全部进来租赁市场了,参与的主题非常的多元化,到底这个市场是什么样的市场?今天该怎么样正确客观理解租赁市场,我今天会给大家解答一下,但是基本是泼冷水。
 
我希望通过数据能够跟大家做一些客观的还原,第一个我想回答的问题就是哪些城市的租赁市场真正意义上有机会?我这个问题背后想说的并不是所有的城市都有租赁的机会,它一定属于少数城市。
 
什么样的城市才有机会呢?我认为大概有几个因素是值得关注的.
第一个是有持续人口净流入,且这种人口净流入以年轻人为主。
第二,服务业的占比超过50%且持续上升。为什么这个指标重要呢?因为在服务业占主导的时候,我们发现这些流动人口、这些新市民租赁的居住的主要方式在工厂里面,在厂房里面,在制造业、房地产业,打工的年轻人的居住状况怎么样呢?我大学的时候有两个月跟他们住在一起,跟他们一起打工,他们是一间房子会铺床板,床板上睡的都是流动人口,所以他们需要的是一个床位,而且主要是工矿和厂房里。
 
所以只有当一个国家的城市服务业占比超过50%,这些流动人口才不得不在城市里寻求一个落脚的地方,这时候的租赁市场才真正意义上有发展,无论是独租也好群租也罢。我一直说有没有一家企业能够解决掉送外卖的、做快递的,包括在链家做房屋交易的十几万经纪人的住房条件?他们的居住条件非常差,但是他们的收入越来越高了,所以这部分的居住需求会上升。
 
第三是房价收入比偏高,很难进入房价市场,租房的周期会比较长,以北京为例,北京的购房年龄每年延长一岁,所以40岁或者50岁买人生第一个房子很正常。第四是租金有上涨空间,而且当前的租金水平绝对值不要太高,今天的基数低且会上涨,这是一个非常好的条件,如果说今天租金水平高了压力也会很大,因为租金越高,支付能力就没有那么强,所以这个市场也没办法发展。总体上我总结,真正租赁市场有机会的城市大概也就是那么几十个,这是我给大家列出来真正潜力的城市。
 
这个统计的是人口净流入还有租金收入比,以上海为例,981.65万人,这是常住人口的非户籍规模,可以定义流动人口的总规模。第二个指标是租金收入比,还没有超过30%,虽然他们的收入在上涨,租金上涨还没有那么快,所以我认为中国的一线城市和个别二线城市最大的机会和希望就在于他们的租金收入比比较低,这些城市房子已经买不起了,但是未来租得起这件事很重要。
 
伦敦的消费者,伦敦的年轻人都比较痛苦,是因为租金收入比超过50%,年轻人买不起房子也租不起,这是未来还有很大活力的可能性。这就是什么样的城市真正意义上还能够做租赁。
 
第二,租赁为什么不会爆发式增长?最近有一种风潮,认为在政策的支持鼓励下,租赁市场会迎来一个快速的爆发期、上升期。我想说的是不会,因为这个市场内在的发展规律,就是租金的涨幅刚性受制于租赁的涨幅,所以这个需求不会爆发式增长。
 
我想说的是需求的释放是有节奏的,是常态、稳定的水平,不太可能因为政策的支持与否而出现短期内的快速爆发,所以总体上我认为租赁需求的增长是一个稳定的水平。
 
第二,年轻人的支付能力也是一个稳定的水平,今天我在北京年轻人的工作水平大概就是一万元左右,一万元左右的收入水平里面,他能够接受的租金支出的上限是30%,这是刚性的约束条件,3千元能租一个不错的单间,所以今天的需求都是以单间的需求为主。
 
我们去看2017年上海的市场,一些高端的公寓出现大面积的空置,原因就是因为开的价太高,你的租金超过5000,消费者不买单,所以租金的支付能力是有限的,所以租赁市场不会出现爆发式增长,它的速度一定是稳态的常数。
 
但总体上我认为,稳态的增长还是有空间,今天的租赁市场才刚开始起步,但是也不应该跟交易市场相提并论。比如我们看任何一个国家,人均的租房面积相差是非常明显的,北京的人均租房面积只有不到20平,这还是未来一个常态,对于这些租赁的需求来讲,70%都是年轻人,以合租、单间为主,人均租房面积很低,不太可能马上住一套很大的房子,租不起,原因就是租赁市场不能加杠杆,当然也有人会做分析,我不太可能借钱租更大的房子,这种事还没有成为普遍现象,所以租赁市场是稳定、有节奏的。
 
所以大家千万不要政策支持鼓励了就一拥而进,实际上运营企业怎么样,我认为今天总体处于探索阶段,所以大家要把握节奏,不要太快,要慢点来,这是一个十年的生意,我觉得我们应该慢一点。如果要干租赁,我特别想说的一句话是,你要把它当成一个十年的生意来做,这跟开发完全不同。租赁强调的是强运营,开发强调的是快周转,这是两个本质。
 
第三个我想说的是租金回报率低是不是意味着这个市场没机会了呢?这也是误导性非常强的。我们通过媒体、专家的访谈听到这种观点,认为中国一线城市的租金回报率只有1.5%左右,怎么做租赁?租赁压根儿没办法做,其实不是的,租金回报率1.5%低是事实,但是不意味着租赁市场没前途。
 
原因有几个,第一,今天中国的租赁需求是以年轻人的单间为主,所以你更应该考虑一个单间或者租金的回报率是不是可以做得最高,今天做装修改造,把三间房子做成四间房子,释放出一个空间,这个租金的租金回报率一定比1.5高,因为他把每一个房间、每一平米的平效都达到了最高,这是非常重要的衡量标准。
 
第二,应该动态来看租金回报率,为什么?今天我做租赁运营机构就看五年和十年的,租金回报率应该怎么算呢?应该算五年后的租金乘以今天的房价,这是我算帐的时候考虑的。我认为租金未来还有红利,每年大概以8%左右的速度在复合型增长,这跟今天房价的动态平衡关系,而且整个房价快速上涨已经过去,未来租金的涨幅是既定的,有多少收入的增长大概就会有多少租金的增长,这个每年大概有8%的租金涨幅,是一线城市。
 
第三,今天业主愿不愿意把房子租出来,核心取决于业主租金收入能不能覆盖它的月供,今天的月供就一万,今天我的租金能完美覆盖这个水平,导致无论是房东、运营机构等等,它的衡量指标是非常多元的,应该去考虑这些因素。
 
第四,转售的交易成本,这个房子能不能快速的交易变现赚钱,今天很难了,主席说得很对,房子是用来住的,不是用来炒的,所以通过房屋的快速买卖交易获取回报越来越难,房屋的回报、资产的价值更多会通过租赁来实现,大概是这么几个因素,这是我认为是我想纠正的观点,这个观点是说租赁市场的发展规律是很清晰的,这是我们需要背后去找内在的规律。
 
第四个我想说,为什么租赁的供应不能靠新增的开发?在任何一个国家,租赁市场的房源大概只有20%来自于新增开发,而且新增开发的主要形式是持有。
 
在日本和美国,开发商会开发那些房子,同时他会持有,以房地产经纪人形式持有,同时会做管理,这种形式是属于未来的,光开发不行,所以未来的核心就是房源端大概有20%来自于开发,而且开发到交付到租赁运营,这个周期是比较长的,我一直认为这是开发商干租赁的事,核心就是因为房子出来,这个事才开始,开发商卖房子不一样,房子卖掉这事就结束了,但是当你把房子开发出来的时候,这时候你才刚刚开始,所以开发是租赁服务的起点,后来房屋的出租、租赁管理,一系列事情才刚刚开始,所以核心在后面的环节。
 
所以我想说的是,增量的房源占比只有20%左右,这是我们从市场规律来看,大部分的房源供给在于房东的存量,开发商的房源在比较远的地方,这样的房子不适合做租赁,我今天很担心的是,当要求开发商做租赁的时候,这些房子可能会成为无法去掉的库存,因为二三环租金的溢价和一二环的溢价是非常明显,它会随着配套条件而呈现比较明显的租金梯队,越往外租金越没价值,所以来源肯定是在于靠内环的库存,还有地铁环的房子,溢价率在30%到40%之间,这是我想说的问题。
 
而且我想再进一步延伸,一线城市今天房地产市场最突出的矛盾就是消费者需要不断来改善自己的需求,所以他的需求变成改善,改善是刚需,他之前买一套或者换一套品质比较好的大房子,高的品质,所以我们有限的土地供应应该供应到这些商品房,而不应该再供应租赁,因为拆迁成本越来越高,供地成本越来越高,所以应该把稀缺资源供应到高品质的商品房上去,今天我们看到北京也好上海也好深圳也好,未来的土地供应计划里面,商品房的比例是压缩的,从有得住到住得好,这很关键。
 
为什么说租赁运营是非常苦,很难赚钱的生意?进来不要希望很快就能赚钱,刚才说这事比较困难,我觉得能够毛利到15%就已经很牛,如果没亏钱那就太厉害了,大概出现在这种状况里,好的企业还存在很早期的阶段,租赁市场是一个非常重服务、重运营的很屌丝的生意,它需要时间来积累,需要规模的效益来积累。
 
我再给大家看数据,这个数据是我们自如的员工构成,我们管理了四五十万间的房子,你们看我们的人员结构,再看开发商的人员结构,压根儿是两个世界。
 
我们是非常苦的世界,我们管理了五万间的房子,但是有七千多名员工,有43%是管家,有27%是保洁阿姨,10%是家修和搬家师傅,还有6%客服人员,配置专员10%,互联网团队4%,这是一家什么样的公司人员结构能说明问题,你看阿里的人员结构,他们大部分是广告人员,京东里面绝大部分是做快递的,虽然都在零售战场,但是本质是不一样的。开发商典型的是管理类的、工程人员、设计师、采购、市场营销,所以开发商强调的是开发能力、销售能力,背后核心是周转能力,我们背后的核心是运营能力,所以总体上这活是比较艰难的。
 
另外我想说的是,这个事情要想做好,为什么说需要十年的生意,就是因为它的规模门槛会比较高,做到五万间的时候可能会比较痛苦,当你做到三十万间的时候会好一点,做到一百万间会非常好,因为你会发现出租率想降都降不下来,开始自我循环,平均换租周期是6到8个月,所以出租率很难控制,六个月就要找一次,找客成本每年发生两次,这很夸张。但是如果你的房有一百万间的时候,从A换到B还是在你这边,这就是很核心的问题。
 
租赁不等于开发,租赁是完整的生态系统,可以看到在完整的成熟市场,租赁是完整的生态体系,这可能是生态体系里面会出现的角色。
 
美国最大的三家估值都在两千亿以上,还有做房地产互联网租赁信息平台服务的,还有做托管的,还有做软件的,还有一大批房屋物管经理,这个产业链是完整的,所以要想做好租赁,我们需要培养的是完整的产业链,而不仅仅是做开发,这大概是我想讲的几个观点,有什么问题我们再简单交流。
 
黎振伟:杨博士很厉害,用详实的数据,用透彻的观点讲了很多即将要进入这个行业的,不是所有城市都有机会的,租金不会快速上涨的,租赁的本质在于运营,而运营的本质在于服务,这些观点我想对将要进入这个行业的企业家们应该是很有启发的,它是用数据来讲的。
 
看大家有什么问题,因为这是一个新的课题,也是一个新的行业,对未来的常态化,昨天电视论坛里面讲到常态化很重要的就是我们的租赁业务的发展,如果中国只有新房,只有二手房,没有租赁的话,这个常态化也是不行的,还有一个是房产税,有没有想要提问题的?除了市场之外也可以问运营方面,大家可能很关心投入成本问题。
 
提问:您好我是每日经济新闻的记者,您刚才提到租购同权的政策不要寄希望于降租金,我们的网友很关注这个观点,你为什么会提出这么一个观点?
 
杨现领:在中国谈任何问题,大家都会问你房价这个问题,这很可怕,中央的政策很清楚,房子是用来住的,核心是今天做租售同权也好,发展租赁市场也好,都是说房子是用来住的,但是他俩可以分开谈,没关系,因为租的市场跟购的市场几乎是两个相对来说比较独立的市场。
 
今天租赁的人口大部分都是年轻人,30岁以下,你去看自如的租客结构,大部分人都是很年轻的,所以这部分人群需求就是租房,房价再怎么变化,跟他也没有太大关系,他会在租房这里停留得比较长。
 
第二是两个机制,租金的确定机制和房价的决定机制是完全不一样的,房价不仅取决于供给需求还取决于变量,但是租金主要取决于收入,我不会因为政策的宽松或者不宽松,在租金上有更大输出,所以租金是稳定的。
 
租售同权是让人们通过租赁解决问题,租得更体面,有更可持续的方式让你租得起,而且租得好,这是我们的两个需求,不是为了影响房价,至于对房地产市场有没有溢出效应,我认为这是有限的。所以下一个问题就不要问房价了,这是非常无聊的问题。
 
黎振伟:买房的人不缺住,缺住的人没能力买房。这确实是两个不同的概念。
 
提问:我是摩根史丹利的,感谢您的分享,非常有帮助,看到您说租赁运营是很难做的生意,现在魔方是三万间,他跟你们的运营形式是不一样的,能不能讲讲怎么去理解您的三十万间和魔方的三万间,未来在市场上哪一种运营方式成为更主流或者更有盈利性的方向?
 
这是很好的问题,这是专业的提问。第一我想说的是,我们应该把分散和集中这两个概念不应该分开看,我们只是为了通过这些概念和名词区别两种经营模式,但是很容易去因为概念的不同掩盖本质上的一致性,分散公寓和集中公寓其实都一样,规模效应这件事本质上是一样。
 
一个行业,一个产业有没有规模,本质上取决于它的成本结构,如果说成本结构里面很大部分都来自于固定的成本,特别是固定资产的投资,这个行业通常会具备非常强的规模效应,很容易出现大公司,寡头垄断的公司,工业时代都出现了资本密集型的行业。
 
分散公寓和集成公寓最大的不同就是这个行业里固定投资占比很低,大部分成本都是获房成本,集中式公寓60%到65%,无论你效率多么高,有一部分成本是刚性不能被压缩的,为什么京东这种公司具备非常强的规模效应?因为配送有规模效应,仓储建立起来了,但是今天我拿一百套房子或者两百套房子都会一对一增加成本,所以都缺少比较显著的规模效率,这是很核心的。
 
第二就是这个行业都需要非常强的运营跟服务能力,这两件事无论是魔方还是自如都没有突破,在五万间基础上运营是可以的,四万间也是可以的,但是怎么做到一百万间,这是所有人都没想清楚的,因为那个一百万间,也就是1.5万个员工里面有几千个保洁阿姨,而且这些人都在60岁左右,你怎么管理她?还有装修工人,怎么管理这些人,把握产业链,这是非常难的,这个事情在不同规模上的挑战显然是不同的。
 
中国最赚钱的公司是一千间以下的二房东,我也不用什么系统,就靠勤快,我经常看到我的一帮朋友,做二房东的朋友,开着宝马,后盖里面放的都是马桶,到处开着马桶去做卫生,他们是这么做起来的。所以小规模的企业有它的生存活力,一旦变大就要考虑大的难处,所以这是很核心的。
 
最后一个问题,到底谁最后胜出,我觉得今天没有明确答案,谁胜出核心就是谁能破解这个问题,谁能解决规模的陷阱,自如的三十万间跟魔方的三万间没有区别,因为我们都在路上,最后中国一定会出现几家管理房间量在一百万间甚至两百三百万间,估值超过三百亿人民币的公司,但是我们今天离他都很远,所以这是一个十年的生意,这是我想再次强调的。
 
提问:非常感谢两位,我想问的问题是,不管是自如还是魔方,我们都是在运营租房,您觉得在长租这一块,重持有风险在哪里?
 
杨现领:这可能是其中一条路,集中式租约10到15年,分散式是3到5年,是一个资产管理的概念,重的更多情况下是持有,核心在于我们的租赁市场还有很大红利,租金还有增长,所以持有的价值是很明确的。
 
此外真正优秀的公司,通过管理运营出价值,一定是房屋是自己的,我管理这个房子五年管理得不错,但是五年之后业主不跟我续约,价值就无法释放,但是如果房子是你的,你会持续产生价值,这很容易理解。
 
在日本大家都知道,房屋托管的年限是35年,当是35年的时候,跟你持不持有已经没区别,35年的托管期限意味着运营机构会给他提供非常好的产品和服务,因为产品价值是存在,而且跟我相关,我们都会做非常好的装修,让租金争取做到最大化,但是如果我只有三年的回报,三年的租期,我一定会把装修成本控制在三年,那个算盘会算得很精细,这时候产品质量、服务都无法跳跃提升,只有年限增长的时候才能找到一个相对靠谱的方向和出路。
 
提问:刚才你提到分散式跟集中式,集中式我们看到有很多成功的例子,集中式有一个很明显的优势,租约可以很长,我可以去买,分散式的话租约太短,你做二房东三五年,集中式也有很多成功案例,在全球,在欧美,但是现在自如做到三四十万间,怎么做到一百万间?感觉不太会成的样子。
 
杨现领:对,企业家选择任何一件事跟两件事有关,就跟你的价值取向相关,六年前我们做自如并没有考虑到这个生意在多大程度上给我带来多少回报或者企业价值,就是很简单做一件事。
 
链家高管去日本调研,我们看到这是我们的未来,那种形式的租赁可以为业主提供价值,回来之后就把我们的八万套房屋管理的房子全部清掉,重新做供应,大概已经做了六年,我们认为这是一个我们愿意花一辈子的时间来干的事情,这是价值观的趋向。
 
第二是在这种趋向下,我一定会不断在过程里用系统的能力,用尽可能的数据化能力来做到效率的优化。今天来看虽然也很困难,但是46万间的规模是我们能做到的,至于未来能做到多大我不知道,是否能盈利我也不知道,我们会继续尝试。这是个规模的生意,可能是陷阱,可能是效益,这是一条不确定的路,看谁能够坚持的时间更长,你的答案我也没有,如果有了我也可以做研究了。
 
黎振伟:谢谢,搞租赁的轻资产跟中介公司卖房子,你觉得资本上应该如何做准备?
 
杨现领:核心是怎么理解做这件事,大家觉得需要投入大量的钱,其实这个不是门槛。今天中国的企业家,开发商们有钱的太多人了,钱不是核心的约束,什么是重?重是我要提供一系列的服务,我一旦做租赁,这个租客从到我这开始,就要给他提供一系列服务,保洁、装修,这些叫重,重是重在服务,而且是一个持续连续的过程,所以这个是重的,这个市场真的不缺钱,如果钱能砸出来的生意都不是门槛。
 
黎振伟:谢谢,刚才杨总说的投入我觉得不要小看,做出租用十年来做,我们最大的收入是收房子的租金,如果没有高效的运营系统,没有从装修到出租到维持客户租赁的长投资的话,那你会亏得很惨。
 
下面进入第二场,今年博鳌有个沉重的话题就是转型,一个是规模,一个是多元化,这两个东西不讲不行,讲又带来很多困难,究竟怎么做?
 
今天上午大论坛嘉宾和媒体没答案,下午我们的大课堂,我们这位嘉宾可以给大家一个结论或者是他们的认识,来自保利地产集团的副总裁,也是东南公司的总经理余英总,余英总原来是广东保利集团董事长,在他的带领下,他的企业连续十年在广州销售第一名,他的多元化做得非常好。余总给我们带来的保利地产如何在创新中,规模和多元化如何实现,交给余英总。
 
余英:感谢主办方给我这个机会分享一些思考,我今天分享的主题是房地产发展的趋势与思考。行业未来已来?打了一个问号,这是一种思考。
 
 
最近房地产行业大政策出了不少,前几次的收购引人关注,各地方政府出了新的政策,广州前两天也丢出了重磅,说开始租售同权的时代,大小房企已经逐渐行进到了一片全新的海域,风云变幻,面前迎来的是一个临机应变的新考场,这个行业到底往哪儿走?房地产还有规律可循。
 
我想今天在座各位也会有自己的判断,借由这次机会我代表保利来分享和交流,今天我主要讲三个部分,一个是未来行业有三个趋势变化,这是我们的思考,我们认为未来行业有三个趋势变化。第二是基于这种趋势可能延伸出五个思考;第三,房地产的前瞻性战略布局,保利是怎么思考的。
 
首先我们来看未来房地产发展我们认为大概有三个变化趋势。
 
第一,大家都谈转型,都谈新房,也谈二手存量,也谈租赁,我们认为未来是鱼和熊掌可以兼得,过去我们常说不可兼得,但是中国房地产发展到今天,鱼和熊掌可以兼得,鱼指的是存量市场,熊掌指的是新房市场,未来存量和新房市场都可以继续做。
 
我一直有一个观点,我们做房地产的不存在转型,保利地产只会做地产,不会做别的,我也很讨厌所谓的腾笼换鸟,一发展现代工业就把传统工业全打死了,如果是这样,女士们也没有爱马仕,LV包可以拎了,因为那是纯手工的,按照中国人思维早该淘汰了。
 
我们认为房地产不是一个简单的转型,而是应该发展其他的业态。
 
目前我国的房地产已经处于城市阶段,经过了二十年的发展,到了2016年,我国房地产已经达到了总量峰值,当然未来也还会很大,面对有史以来最为强烈的调控,许多人认为房地产的拐点要来了,这个观点有他的一定理由,确实市场化是一种变化,但是我们认为这种观点是不够全面的。
 
保利地产自己的市场运行周期理论认为,解释和判断市场的走势我们有一套自己的理论,按照这个理论我们认为市场的发展阶段可以简单分为上行期、盘整期,影响周期的根本原因在于供求关系,在于现在政策这些外部影响,一个是供求关系,一个是现在政策,预计在短期内我国利率中枢将继续抬升,基于此我们判断未来三年成交的面积、成交的金额都将会达到历史高位水平。
 
十三五期间我们预计仍将维持十二五期间的50亿平米的规模,未来三年我们认为房地产行业还将持续年均10万亿的量级,这是我们对房地产的基本看法。
 
另一方面,通过15个大中城市历年来一二手成交的对比,当前二手房成交与一手房成交差距已经在逐渐变小。
 
2016年一手房是144万套,二手房是158万套,比例已经小于1了,与此同时,住宅资产经营管理的规模也达到了200万亿级别,多地推行了只租不售的租赁用地和租售同权的政策也落地了,使得房地产住宅资产管理的未来前景可能会超过我们的想象,因为租售同权,对于住宅资产管理可能是超越我们未来的想象。
 
存量的高位,增量的崛起,对于积极进取的房企而言,应该是鱼和熊掌兼得的,是非常值得期待的。
 
第二个变化,大象可能比兔子跑得快。大家都说,TOP10或者TOP20房企存在着大象比兔子跑得快的可能性。
 
在市场高容量之下,上午巴曙松说了,行业的聚集更厉害了,达到了30%几,数据准不准还要查资料,房企业的品牌集中度正在加速提升,2016年已经有十多家超过了千亿的地产大项,几年以前大家觉得千亿是一个瓶颈,保利是第二个过千亿的企业,但是千亿之后如何思考,还没思考完,就过两千亿了,两千亿之后如何思考,万科、恒大已经过了三千亿了,所以未来可能万亿才是真正的高度,我们也看到民营企业提出了万亿,万科提的是万亿资产。
 
去年的集中度大概只有10%,但是今天上午说已经达到31%了,我相信未来大房企会继续集中,大象比兔子跑得快可能是一个常态。
 
今天中午我跟林军先生单独吃了午饭也聊了,未来如果没有三百亿,在中国房地产行业可能就要消失了,房企占的份额会越来越大,集中度会越来越高。
 
万亿可能会成为高度,2016年超过千亿的房企业有三家。
 
第三,产业的上下游会变成一个生态圈,可以从两个维度来看。一是房地产相关的上下游更多的将成为围绕着人均需求的消费服务的生态圈。作为生活方式的载体,随着生活方式的变化,人们对于房子的内涵、居住的需求也在不断发生变化。
 
我们买房最早也就是买一个两房一厅,三房一厅,满足的是居住需求,后来我们发现居住需求已经不够了,单房已经不够了,大家买小区,是要满足工作、生活、娱乐一体化的多功能小区,我们相信未来住宅不仅仅是住,不仅仅是院子,更多的是一种圈子,一种社区,尤其是共享经济之下,社区将会成为未来房地产非常重要的概念。
 
第二是行业的子领域甚至于跨行业领域将得益于进入房地产范围,房地产企业不局限于上下游衍生,而是立体式的扩张。养老地产、旅游地产都会成为生态圈。
 
根据美国的经验,传统住宅开发峰值后,医疗保健等领域发展走高,可以预见,随着人口的结构变化,产业和消费需求的升级转型,我国养老产业、物流、地产、特色小镇,等下刘爱明还专门讲产业地产,社区消费等等,房地产的相关细分子领域甚至是高精尖的各种领域都可能融入到我们这个行业里来,所以我们不是转型,可能我们是一种容纳。别人转到我们这,把别人整合到我们这里来。
 
了解了房地产行业,我刚才说的三个变化之后,我不禁要想,未来房地产更应该关注什么?更应该做什么?因此我抛出五个问题,这是保利在思考的:
 
第一,规模是否重要?规模依然是重要的因素吗?我们前第一梯队三家房地产,今年是四千亿的规模,将来五千亿,一万亿,我们还有这么大的市场吗?我们还要跑得那么快吗?这是很多发展上的思考,尤其是第二梯队,第三梯队一直在思考的,规模真的那么重要吗?
 
正如前面所讲的,市场高容量值之下,行业更加聚集,房地产的品牌集中度加速提升,2017年上半年,排名前五的房企同比增长率增加36%,行业集中度趋势越来越明显,所以巴曙松说这个数字可能是真的,这是从去年到今年的集中度提升得非常快,即便如此,我们跟美国一些发达国家行业集中度相比仍然有一定差距,这意味着未来房地产的集中度千亿万亿房企真的会出现。
 
为什么要追求规模?大家都知道规模效应有非常大的优势,它可以使得成本端上下游拥有很强的溢价能力,同时通过标准化降低成本,也可以较低成本获得较大资金,在规模大了,在人才吸引上,我们都知道中小房企最大的原因也就是我们做大规模的优势,融资上,拿地能力,人才吸引等等方面,我想做大企业在这几方面确实能够做得更好,规模的提升将不仅能够使大象跑得更快,而且能够跑得更稳。
 
第二个思考,不同的城市价值都一样吗?现在大家都在谈一线二线三四线城市,很多房企有的是被迫去了三四线城市,有的是规模发展需要必须去三四线城市,作为一个房企业投资一二线城市,它的价值是一样的吗?有人说一线城市挣钱多,有的房企说三四线城市翻倍更快,它的投资价值是不是一样?
 
保利地产认为中国一共有六大城市群,销售规模占了全国超过60%,而在这个城市群范围内,很多非一线城市房价和地价都在大幅度生长。
 
比如佛山的一个地价创了新高,但是把地图打开一看,这个地方离中山大学开车只有半个小时路程,虽然地叫佛山,但从人群通勤也好,房价等高线也好,是广州的一部分,买的客人基本也是广州,这两年佛山房地产卖得那么好,主要原因是广州客,临广片区卖得非常好,离开广州的佛山就卖得不好。城市的行政边界正在变得模糊,做投资、做拓展的时候我们更应该关注于都市圈,保利地产在都市圈理论之下又加了一个新的概念叫做都市联名区,我们经过研究全球的重要城市群,我们发现像美国最高的二十个城市基本上是东海岸和西海岸,我国是深圳、上海、北京这三大都市圈,深圳上海就是科技创新的中心,就是金融的中心,房价遥遥领先。
 
随着世界经济的中心向亚太地区转移,我们一致认为中国的城市群,特别是三大都市圈的都市联名区将迎来新的发展机会,所以我主管广东区,我们在东莞拿地,主要布局就是在深圳,离深圳越近越好,我们卖的就是深圳客。我们佛山公司拿地,就是离广州越近越好,卖的就是广州客。
 
所以在判断城市群的机会上有一个重要的指标就是轨道交通,发达城市轨道交通不仅人均密度高,分担率也处于高水平,像东京的轨道交通分担率达到了91%。轨道交通网络将是核心城市部分职能,通过轨道交通快速进行分散,聚集了城市群的人口、产业过于集中的问题,同时也对投资分散就业起到很大作用,对房地产发展来讲就是一个机会。
 
目前国内的城市群轨道交通发展潜力是非常巨大的,对比一下东京和纽约,每万人的人均交通轨道公里分别是3.52和1.24,我国北大广深最高的北京也只有0.29,从对比中可以看到轨道交通发展巨大,最近广州又上报了新的轨道交通发展,广州轨道交通的投入将会加到非常大。
 
思考三,开发商的身份是否需要改变?大家都在谈转型,都在谈多种业态,开发商的身份是什么?根据发达国家的一些经验,最有可能替代房地产开发商的就是资产运营商和房地产基金组织。
 
这种趋势在中国房地产市场已经显现了,竞买规则的改变,自持压力的增加,传统开发销售模式面临挑战,租售并举的导向,将成为畅销调控的一部分,逐步在城市规划、土地竞买、财政税收等领域落地。
 
对于房企而言,要在一线、强二线城市作战就必须有资金强的实力。特色小镇的理念非常好,在政府和企业实现协同,强调产业优先,因地制宜,最后能让城市更美好,这是我们的目标,所以我们保利地产一直参与全国的特色小镇的建设。
 
放眼望去,未来的竞争将是一个全产业链的竞争,是一个全生态圈的竞争。传统这种高周转,这种销售的模式可能会逐渐面临一些挑战。产业规划能力将成为一些企业拿地的前提,要想成为这一轮城市进步的参与者,必须具备整合产业内外部资源的能力,比如说我们的科技企业,高校研究团队,孵化器平台等等进行战略合作,地产商跟这些进行战略合作,打通上下游,注入新元素将是房地产未来竞争的重大方面。
 
思考四,是否应该转为金融导向的房企?我们说传统房企是干活的,还有一些房企是更加倾向于金融,房地产跟金融是一种天然的联系,房地产是我国现今最被认可的金融抵押品,房地产行业作为资源整合者,可以对金融行业的整合为业主提供服务,同时借鉴发达国家的经验,房地产金融也是未来发展的趋势。
 
美国从1960年开始通过房地产的信托投资方案,在20世纪90年代,通过多次税法改革,金融创新才开始蓬勃发展,反观国内,相关制度建设还不够完善,发展仍处于初级阶段。包括关于人口经过净人流加快租赁市场发展的通知中,要积极推动发展房地产信托基金,我们相信租售并举,这可能是一个解决方案。
 
所以对于产融结合,我们的态度是积极布局,等待下一个风口。
 
思考五,是否应该转为多元化企业?文创产业周边很多,我们已经耳熟能详,有一部漫画的问世,周边产品的收益甚至高于发行漫画本身,房地产是否也存在这种周边产品,为行业带来新的利益增长点呢?
 
这里我想谈养老和幼教,保利地产是涉及养老比较早的公司,为什么我们要介入养老?
 
第一是中国的人口老龄化趋势来势汹汹,这已经是沉重的社会课题。第二,养老产业是朝阳产业,我国老龄人口多,市场潜力大,未来会并喷,但是目前养老机构并没有找到合适的盈利模式,亏损也是常态,我们要认清楚,现在做养老只是一种探索和布局,但是没有激进做扩大,因为处于亏损状态,但是我们相信养老院社区化、小型化、专业化趋势正在加快。
 
另外是教育,未来教育也是非常重要的。
 
另外对于多元化经营的态度,我们也是立足于社区运营的先行。在这个基础上保利地产提出了一主两翼的发展战略。所以改革创新对保利来讲一直没有停过,而且我们会继续前行。
 
 
所谓一主两翼就是以房地产为主,大力发展社区消费,房地产金融是另外一个翼。另外我们强调五个升级,过去我们是3+2+X的城市发展战略,最近我们强调三大+三小+满天星的城市布局,一些孤立的城市不在城市圈里,但是是省会城市,非常有发展潜力。另外产品升级我们提出了全生命周期的居住系统,客户服务里面的五U服务体系,产品设计、现场销售、房租交付、配套服务、入住管理都是强调以服务客户为核心。
 
最后是产业升级,最近集团在整合中国保利集团资源,把保利地产、保利文化融合起来,做国防乐园等等。还有城市升级,我们积极投入到城市化旧城改造当中。
 
还有一个翼是消费和金融,我们有和乐会、青少年宫等等,都是跟房地产进行嫁接。还有一些养老项目,在上海和北京,还有老龄产业博览会,金融信保基金,保利资本,养老基金,保利金服,粤港证券。
 
房地产行业的未来已经到来,更重要的是我们对于这个未来怎么想的,我们做好准备没有,机会是留给有准备的人这句话大家都知道,但实际上真的机会来的时候,很多企业并没有准备好,机会又一次的丧失,谢谢大家。
 
黎振伟:我刚才认真听了,规模是要的,但是不是要为规模而规模,如果没有规模很多东西就很难做了,多元化要做的,但是怎么多元化?是一定要立足房地产的多元,不断叠加。
 
提问:余总好,我是做设计的,保利是我们的大客户,在我们服务的客户里面,像保利这样对设计师很肯定,对创新特别追求的地产商属于最好的地产商之一了,这也是跟余总自己是建筑师出身很有关系。我听说您在主导一些有文化情怀的创新,不知道能透露吗?
 
第二个问题,我们最近也在做你们一个项目,最后非常多的业态都是能够在保利系统里面自己完成,像展览、文化、音乐,像若比邻养老等等,这些机构他们的盈利情况怎么样?如果未来在保利的项目里面,除了充分发挥你们自己保利机构的优势之外,有没有跟其他的机构进行合作的打算?
 
余英:确实我们一直在做产业研发,前些年投入研发比较多,这几年保利地产也是一种危机感,知道一个产品再不创新,跟别的巨头就没有竞争力。投资比例就没有具体数字,因为都是各个分公司来主导。
 
这一块我们确实也考虑到产品的未来,包括一些户型、装修等等这些研究,我们都是以客户为中心的,以客户为导向的,因为我们知道90后买房,现在00后也开始买房了,到底什么房子是他们需要的,这是我们首先思考的问题。
 
传统的三房两厅,8万一平方,里面有50平方是储藏室,储藏室的东西都值一百万,这是开发商经常会忽悠业主的,中国人第一代富豪什么都想买,什么都想占有,到国外红酒都想搬回来,但是年轻人不要,可能穿一个星期就不要了,像乔布斯的圆领T恤,每天都穿不一样的。客厅里面没有接待客人,都在楼下咖啡厅待客。房子会尽量往小里住,社区往大了住,你买的就是卧室,你吃饭的餐厅在楼下。
 
另外保利在研发上也有很多合作伙伴,保利的观点是会养自己的子公司,养了以后,儿子变老子了,如果想跟保利有合作的,欢迎跟我们联系。
 
提问:我是东方证券的,我对保利关注很久了,最近也对保利做了深入研究,最近出了研究报告,现在讲多元化,感觉保利探索比较早,包括养老的领域,包括广州开的每年的养老峰会,您刚才列的那么多分享,你觉得未来三到五年出重手投资的是哪个领域?规模会比较大,第二是能够形成确定性的盈利,可以分享一下吗?
 
余英:大的不能全说,因为这影响到股市,但是我觉得不管怎么样,保利地产别忘记名字,我们再多元化,但是你也知道我们的主业是什么,不能因为辅业多元化,丧失主业,丧失主业的那天就是我们完蛋的那天。而且现在探讨多元化,就像今天上午说的都没有地产挣钱,这是一个事实。
 
刚才我介绍了养老、教育,因为我们教育更多的是对孩子的艺术教育是公益性偏重一些,更多的是给孩子一种机会,将来教育完了,给孩子有一个很好的记忆,他曾经参加过什么巡演。我们的音乐教育,现在也正在跟英国跟法国在合作,特别是养老,我们的董事长非常重视,但是确实现行的制度和盈利模式都是相对房地产简单以住宅开发的利润要少得多,但是我们相信经过我们的努力,我们能共同参与国家养老政策的一些制定,一些标准的制定,未来如果在持有物业税收方面有改进的话,我们给中央提建议,我们带各个开发商做养老,希望大家都能赚钱,我们做尝试,做标准,也希望参与到政府的政策制定上,希望未来的养老是能够挣钱的,而不是像现在。
 
研发阶段花钱比较多,但是研发十个有一个挣钱也就不错了,所以我们多方位探讨,
 
黎振伟:教育可能也要搞,学位房太重要了,养老也要做,但是教育一定要先做。
 
提问:您好,想问保利未来对长租市场怎么看?对公寓有没有一些思考和布局?
 
余英:长租物业我们应该是有一些,像广州出来的写字楼,对于这个地方不是用来做写字楼,但是用地性质是写字楼的,从销售的角度做写字楼就不合适了,整栋我们会做成公寓,会分成小间去持有,我想这种可能是被动的。
 
另外拍地还有一些自持的,两方都有,我们不仅在探讨产品,还在探讨财务模型,希望能够在这一块,既然国家政策已经定下来租售同权,作为央企肯定要参与到国家的政策,也希望进行探讨,因为国家政策定了以后,只需要企业去试行,检验这个政策好不好,改还是不改,作为责任央企我们一直跟着政府的政策走,他既然定了一定要企业帮他实施,实施了才知道好不好。
 
所以租公寓的事保利一定会参与,积极配合政府的相关政策,进行实践,来进一步改进和提升,我们会做的。
 
提问:你好,我是来自香港的中国企业上市联合会主席,请教保利集团对金融地产的布局状况还有保利地产哪方面是最大需求?
 
余英:我说的是金融,不是金融地产,做金融帮助地产。信保、保利投资等等做金融。
 
提问:是不是包含保利资产的资本运作?
 
余英:对,助力地产,也不是自己去变成一个金融。
 
黎振伟:谢谢余总,很多干货,下面是第三堂课,最近大家有没有关注两个事件?一个是国家的特色产业园区、特色小镇很热,大家都在争地,争地下来国家又出了一个政策,不能因为串地做小镇。
 
另外一个就是行业关注的碧桂园,从前几年才两三百亿,听说想做到一万亿,碧桂园有很多研发人员在总部做产业研究,最大的产业园在惠州,我刚才发现产业园的背后其实不光是碧桂园自己做地产,原来有很专业的公司在运作,所以是最大的产业园,这个公司就是刘爱明先生,他的身份很特别,万科十年,中海十年,自己创业,现在的企业是做科技地产的,他定义为窄门,怎么走?我们看看故事背后刘总是如何经历窄们创立新天地出来的。
 
刘爱明:谢谢,下午可能大家有点困,我讲点干货。刚才讲到养老地产一直亏损,科技地产其实也差不多,窄门是圣经上的语言,路宽走的人不一定成功,路窄走的人少,很难但是很可能走得很好,大概是这个意思。
 
 
现在比较热的是特色小镇,什么小镇?科技小镇,文体小镇,保利还做军民融合小镇,实际这种规模已经超出了一般房地产的范畴,如果以一百万平米的产业是什么概念?有的人说我先搞个小镇,弄几千平米再说。
 
我是算过一笔帐的,如果一个企业一千平米租或者买,一百万平米是什么概念?一千家,一千家是什么概念?每天搞一家,连搞三年,你认为你做得到吗?所有人都摇头,你知道做不到。什么意思?脑袋里传统的招商方法解决不了产业小镇的问题,你进去是死路一条。
 
松山湖搞了这么多年搞了几百万平方米,一个小镇可能动辄五个八个甚至几十平方公里,你这个企业真的会搞这个搞到老吗?其实仅仅是从圈地的角度,所以我就抛了这个问题。如何解决?
 
我觉得换一个角度思考,你做园区的,你给客户一个理由,为什么客户入驻你的园区?
 
卖房的人很多没有思考,因为没有思考还是供不应求,深圳月底有一个豪宅出来,一定是日光盘,好多朋友都找我已经打招呼了,豪宅都日光了,你就把他盖出来就行了。产业园区极少有几个地方是供不应求的,基本是供过于求的,所以我们需要一个理由。
 
我们给出什么理由?大家可能会说是政策优惠,政策优惠是政府的理由,另外我们搞产业园,最大的竞争对手是谁,是政府,因为政府除了政策优惠之外,政府还有杀手锏,可以不要租金,但你是做生意的,不要租金怎么做?
 
另外就是搞企业服务,大家经常想到天安云谷这个项目,他们是最早做的,所以还是比较有基因,他们搞园区服务还是比较不错的,拎包入住,搞点配套。但是这个是理由,但不够充分。
 
刘爱明:还有什么理由?我找到一个例子,就是苏州有一个生物纳米园,我觉得他这个理由是成立的。
 
实际上我们要有一个痛点思维,我原来经常用搞住宅来比例,但是我搞了二十年住宅,但是大部分是搞错了,其实客户最关心什么?
 
很多客户买你房就是因为小孩要上学,你就把学校校长搞好就完了,不要把门窗、石头、园林搞得那么好,唯独学校不去搞,那就搞错了。校长在广州排名第一,大家都会去,因为这是痛点,解决了客户最关心的问题,价值排序第一的都不解决,第二也不解决,去解决三四五?
 
你作为制造型企业,你的痛点是什么?老板就一直想着明年的生意是否好做,房地产的日子大家都在谈怎么样去地产化,我们的产业就更惨,业绩都在下滑,生意是不是好做,这个问题就变成客户的痛点是生意是不是好做。
 
如果你跟客户说,你到我的园区生意好做,你说他来吗?绝对来,一个理由就够了。
 
我这有个例子,这是一个生物湾,建成的面积有七八十万平米,几乎都是医药医疗器械企业,它做了这么一个圈,有纳米公共的技术服务平台,因为产业企业跟房地产不一样,首先研发技术要有支撑,但是中小企业没有这个研发能力,没有实验室,没有公共的服务技术服务,要金融。我上个项目没钱了,房地产可以用土地抵押融资,那产业地产没有,就需要人,需要等等的服务,纳米园整个是围绕这样的逻辑,在他们园区可以看到他们是非常好的产业生态,如果你是医疗器械业的企业,我觉得你选择苏州这个园区是对的,因为他生意好做,你一进去就知道,所以我这个逻辑是非常清晰的。我觉得中国除了这个园区以外,我看到不多,这个园区已经建成了。
 
这个不是为我的企业做广告,谈一些我们内心的思考和实践。我这里有一个提法,我们这个企业有一个使命叫践行产业升级,服务于中国制造业企业转型。
 
很多人说我这个太有理想了,我说商人不谈理想,赚钱就行,合法赚到钱就是最大理想。为什么说窄难,难就难在这,客户把我逼到这个墙角,你必须干这个事,不干不行。
 
 
我前面提到希望做一个产业地产类的创新者,我简单的把产业地产分成三类公司,第一类是分为地产开发模式,就是以产业为棋子,把能卖的卖掉,但是不能卖的你别建。
 
第二是招商导向的产业和模式,这是政府为主导的,政府的招商局、科技局全是干这个事,但是他这个模式有什么问题,这个我们谈得稍微深一点,像上海张江,一个五百强企业是大树,没有灌木,没有花花草草,这是不存在的。
 
这个例子放到产业上是什么意思?产业要生存,跟一个买房的人不一样,买房的人自己住,邻居可以十年不看,你可以不打交道,但是产业企业需要聚集,做生意需要有上下游的氛围,客户到你的园区生意要好做,那就是你这个园区要有非常好的产业生态,恰恰张江没形成这样的生态,只有大企业,两个五百强挨在一起有什么关系吗?没有,他只是一大堆五百强企业,没有形成生态,转型升级说的都是要形成生态,要有产业链。
 
我们主张的创新模式有几块,一个是我们主张的先产业后地产,这个话我经常讲,产业地产重点是放在地产上,上来就搞地产,地产就是卖,这条路是不行的。
 
产业是目标,地产是结果,地产是最后收获的东西,产业是目标就有点像你搞商业经营,恒隆讲的核心是商场如何经营,如何形成好的商业生态,这是恒隆的核心竞争力,他整天必须谈商业,但是他收租金通过持有物业增值这是赚钱的。
 
所以我原来跟郁亮探讨过这个问题,我说恒隆就两个商场在香港上市,八九百亿的市值,万科增资前也就一千多亿,没差多少,所以资本市场是公平的。当然他把两个商场做到了极致。所以产业地产一定要抛出地产,研究产业。
 
另外是强持有,弱销售,我们现在都想把产业的楼变成loft,loft当成SOHO,然后当成公寓去卖,这个逻辑是干不下去的,政府也不会让你干。
 
另外就是我们主张强调去招商化,强产业链。传统的招商是解决不了我们的问题的,你没本事一天招一家,连招三年,招不到。所以说必须从产业链的角度,我们在这形成比较好的产业生态,实际上跟商场就非常类似,为什么大家愿意进恒隆,再高也都去,就是因为进恒隆生意好做,商人都要赚钱。
 
我们内部搞了一个compass(指南针),说白了是服务企业转型升级,我们整合资源、建立联盟、垂直服务。
 
举几个例子,围绕着制造业企业的转型升级,你闭着眼睛想可能有技术、资金、人才、市场,你既然要让他生意好做,那就技术给他服务,资金给他服务,人才给他服务,市场你帮他卖东西,讲到这我越讲越窄,离房地产已经十万八千里,但是对我来说解决不了这个问题,房地产生意还是做不了。
 
谈到产业的转型升级就不可能什么都做,像居民融合做不了,什么新能源做不了,因为没有资源,没有资源怎么谈产业升级?
 
这四个产业我整合了不少资源,在智能制造、北斗产业、物联网产业和生物医疗,我有信心找到足够的资源为客户提供服务,让你的生意好做。
 
比如说智能制造,我跟清华大学,我自己出资跟清华大学搞了一个智能制造的实验室,我一个人投了一千万,这个实验室放在宝安区,就是为企业服务的。
 
实际上我们没有公共的服务平台,我们的中科院、科研机构都不是为企业服务的,企业服务都是放在可能第三第四个才会谈到,我们的中小企业没有实验室,建不起,用不起。那我来建个实验室给你搞服务,在深圳搞北斗研究院,我这两年就干了很多几乎跟房地产没关系的事,政府认为我这个人是属于雷锋,因为你干的都是不赚钱的,都是政府应该干的。但是我干这个事有信心是因为我的客户需要,这就是他的痛点。
包括建立联盟都不细说了,这几个联盟都是几百家企业,有一套运作来维护这几个联盟。
 
最后谈垂直服务,其实一个联盟就相当于一个微信群,今天我们在这拉个群容易,几百人就出来了,这个微信群一年以后还能成立吗?两年以后他还在吗?如果没有变现没有意义,你现在拉一个群多得很,随便都可以拉一个群,但是几百家没有用,通过垂直服务跟客户建立起黏性。
 
我就举几个例子,一个是机器人这一块,我一开始创业的时候没想到做轻资产,我想的就是做重资产,深圳上海北京买工业地,我也不干,我就干持有经营,后来演变成你弄成要搞产业生态或者产业链。
 
产业链没有规模怎么搞?就十万平米怎么搞?这就是笑话,我为十万平米搞实验室,投资一两千万,这不对。那就要规模,另外没那么快,你帮他把房子建起来总归要几年,所以我后来做了轻资产。
 
这是我在深圳宝安的,宝安一个区目标一百万平米,我现在已经租了40多万,全部做机器人,这个行业做到产业链上下游,然后搞实验室,像清华实验室,清华就非常好谈,因为我有一百万平米这么多客户,你要服务我。
 
这个实验室还有可能做成赚点小钱,这个意义就相当巨大了,相当于你搞营销没有营销费用,营销本身很赚钱,你这个生意就可以做了。实验室对我来说就是营销费用,如果你没投还赚点钱,客户又喜欢,这个生意就好做了。但是最重要的是要通过做这么一个产业链。
 
这我就不细讲了,这就是我们这个实验室给客户提供什么。你看我们清华的实验室大概做这些东西的研究,我们在精密测量、公开稳定性、智能传感等等,已经非常专业了,已经变成了很多课题,我就不细说,这样你才知道客户需要什么,给客户做服务,这上面都是客户的重点,实际上大量的中小企业是得不到服务的,我觉得冯仑说的太形象,什么叫野蛮生长?
 
我们的企业不知道怎么成的,也不知道怎么死的,也整合不了,你搞产业请个公司来给你写研究报告,这公司没有,这是产业的现状,真的是野蛮生长。
 
所以说我们通过这样一个很专业的服务,来跟我们的客户产生黏性,研究高校、资本机构、产业链服务、机器人企业等等,我的思路就是通过这个把产业生态、产业链慢慢运作起来,我这才做了一年,我连做了三五年。
 
在智能制造这个行业,我不算个专家,至少算小半个专家,就是你要在深圳或者珠三角谈智能制造可能要提到中城,这样你们的园区就成立了,你搞一个智能制造的小镇就成立了,否则我也搞不了你的小镇。
 
刚才提到市场服务,我一开始也很纳闷,我找一个房企,把很多人拉进来,做一个应用研究院,研究高科技产品在房地产里面的应用。
 
其实我后来发现,一波房地产土豪,一波是高科技企业家或者科学家,这两波人原来没有交集,没有交集的结果是什么?大量高科技产品在市场上实际没有应用,他开发部出来,房地产在座的大佬你们公司的采购系统,一般的产业企业根本就进不去,你的采购系统运作这么多年了有了利益。
 
现在房地产除了诟病资产高以外就是你的东西不怎么样,你没有性能和服务,所以说要提供5U服务是对的。你去国外为什么房子租得这么舒服?有很多高科技产品,这相当于房地产需要。
 
我再搞个研究院,再投一两千万,一方面帮助房地产提高房屋技能,第二,我们提出的这些东西让这群科学家研究,研究不出来以后直接采购,这就是做了增量市场。
 
还有一个更细的就是人才服务,通过调查说他们需要算法工程师,AI就是算法,我现在跟大家讲的就是我在干的事,我认为只有这么干才能真正服务好客户,因为客户就是这些需求。
 
生物医疗这一块我画了一个图,这就是生态圈,从人才、技术、研究、临床试验专利、注册等等,我觉得中国真正研究这个圈的人是不多的,大概只有政府和行业协会在研究,我是以一个房地产商的身份在研究,如果你不研究清楚,医疗器械园也是缺的,做不起来,也许有几个哥们有做可以拉一下,但是剩下的还是不行。
 
所以我们实际上谈的是要做这么一个生态圈,如果都能整合到足够的资源,在你的园区这些东西能落地,再来一家企业看到你有这些资源,我已经试过了,不用跟客户谈判。
 
最后再说一下,大家可能对我们搞的科技小镇感兴趣,因为我前面说的都是一种理论,要怎么落地?我就两张图跟大家说说,这是已经设计完了在盖的,我们是小股东,我谈两点。
 
一个小镇不把客户说清楚,不把产业链说清楚,设计是无法设计的,你画不出来,因为画是可以随便画,你可以画出几百种方案,但是要有逻辑,一个是产业逻辑,红的是城市功能配套,产城融合必须要对应城市功能。
 
另外我们做了产业交流区,这个比较重要,住宅区要设计一个广场,小孩老人要在这玩,所谓的3W咖啡真的是卖咖啡,不卖科技,只是你在咖啡馆要交流,这实际上是一个交流空间,交流空间的产业很重要,这是设计,每个交流空间里面楼是放什么,为什么让大家来这里交流。
 
另外就是生态圈,我们说的物联网这么一个生态圈怎么在你这落地?这个楼里每个企业都有名字,你看我们从国际人才中心,IOT影响中心,我们有智库,有协会,还有媒体,还要做物联网支撑,未来我要搞论坛,我要搞交易会,就是这个意思,这就是产业,你只有做这些东西才有产业生态。
 
有国家工程中心集群,有学校,有培训机构,还有企业示范区,五龙企业区,中式研发区,还是要生产,还是有的企业有一部分的生产需求,当然这是轻资产。
 
这个图是20几万平米,一个产业生态要完整的落地。因为这个项目已经在建了,第一个招商某个上市公司谈了公告了,他们在这买五万平。他为什么来?就是我这么好的生态你干吗不来?要不然你怎么可能赚那十个利润,赔10%卖给我估计才有可能。
 
时间关系跟大家做这些分享,说了这一通,大家知道这个路是不好走的,搞养老的也一样,反正房地产到了下半场,上半场就是销售,卖完没事,下半场就难了。只要他销售,谈到经营肯定是苦活的,伺候人的事都是很难的。
 
房地产如果分上下半场的,上半年核心词是销售,下半场核心词就是运营,运营确实很难,我用的就是窄门这个意思。
 
所以从这个意义上说,科技地产不仅是地产概念,更是产业的组织形式,所以说要深入产业链,打造产业生态。
 
黎振伟:谢谢,您在协信的时候介绍过产业模型,果然现在已经从地产商变成了产业者。从刚才刘总的介绍里有两个词很深刻,一个是窄,一个是深,不容易做,但是做好了一样有很大的天地。
 
像华夏幸福不一定跟你完全一样,但是走的方向就是这样,所以我认为这个行业还是有它的可为之处,而且是未来中国的期望。
 
你刚才讲了那么多,你又不投钱,不卖房子,怎么解决资金?包括投行的人愿意投给你吗?
 
刘爱明:这是一些个案,因为我的股东还有点钱,这个问题还没那么复杂,最关键是我做这个事赚钱,因为这个世界上整体钱是多的,你借不到钱的原因是因为你不赚钱,你赚钱就有人借给你,这个市场是钱多得没地方去,恒隆就是这样,现在他一个商场已经估值一百亿了,每年还有十几亿的租金,为什么要卖?
 
我在深圳有一个项目,在轻轨边上,按照法律规定有一半是住宅,我跟政府提出不要住宅,因为住宅赚的钱也不知道要干吗,我说不要住宅,我做产业,只有商场经营得不好的才会卖,当然我没办法正面回答问题。
 
黎振伟:这个逻辑很好理解。
 
提问:你好我是来自于天安数码城的,刚才您讲的这个我很认同,我也有一些不同的观点。
 
我曾经在2016年的1月份写的一条朋友圈,因为我看了您有一个讲产业地产标准的新闻,我就发表了一通评论,我说刘爱明同志太主观,是否真正打造了促进产业成长的创新服务体系,如果以是否持有作为判断标准的话,投资和二手包租客都能成为产业运营商,但是后面我还是给您肯定了很多,就不再念。
 
我想提两个观点,因为我们做产业地产,我本人做产业地产有二十年,我觉得很多观点很多想法,我们都是非常认同,我们也是这么做的,但是有两点想跟您探讨,也希望得到您的回应。
 
一个是我觉得产业地产持有确实不应该是它的判断标准,传统意义上我也持有,但是很少比例,一个园区不会超过20%,因为我要可持续发展,如果我全部持有的话,可能走不到今天,我个人认为,一个好的产业地产关键是他如何构建一个好的产业生态,这个我很认同,现在第五代产品也在做产业生态圈。
 
其实你卖出去更能构建一个好的产业生态,因为一个企业如果是租赁的,天安数码城培育了60多家上市公司,没有一家跟我们有关系,就是当初在他们成长阶段,我们没有参与到他的成长过程当中去,如果租赁的话可能更难,我们正在尝试一些做法,我卖便宜一点,分享一点股权,所以租和售不是问题,而是怎么共建生态。
 
提问:第二你谈到了很多深入的,怎么把产业生态做透,这点有不同观点,因为这个问题上已经进过很多坑了。
 
我举两个例子,我们园区做服务做到什么程度,我们可以跟香港科学园做协议,我们有做IC开发的,他为什么不能到香港科学园做试验呢?香港科学园更便宜、更好、更近,设备更好,但他只能去上海做,因为香港科学园的设备出不了,有些海关限制,而且香港没有发票,回来处理不了,所以宁可去上海做。
 
我们把这种问题跟香港科学园一起去解决,回过头看,你做得这么深,对于你园区的招商或者对于园区未来的盈利能力并不见得会产生很多作用,因为你没有办法穷尽产业的东西。
 
最后回头我们看真正好的产业运营还是关注人,我只要给企业家提供一个好的平台和环境就够了,因为有时候做得太深,反而可能是掉坑里去。
 
刘爱明:天安是做得不错的,天安是一路从80年代在深圳就有天安工业区,后来在全国都做,天安是中国大概唯一一个做产业做到现在的,天安是有产业基因的,我租售这个是针对大部分开发商,因为开发商想的就是卖,那卖不是产业企业,产业企业说我买个萝卜落在你这,政府是最欢迎的,一般产品是卖给投资人,五十平米一间。
 
黎振伟:所以企业要买你的房子,你一定卖给他。
 
刘爱明:产业地产说起来政府是不会让你卖的,但是真正的企业要来买,政府是同意买的,如果我买的不在你区,非要我租,那我走了。我说了,看是不是真爱就看卖不卖。
 
第二,我们也有过实践,今后还可以更多的交流,为什么我刚才讲一百万平米,现在的方法就是做智能制造,别的不谈,先谈这个行业,你的园区只要一乱,根本谈不清楚,某个企业的一些个性的需求,你去服务,这个没有价值,因为太个性。我必须要提供那些需求,就必须要有产业链,必须要有规模。我们希望是单一的产业成规模的来看。
 
黎振伟:专业对话,留最后一个问题。
 
提问:我是中原地产的,因为您是特别的deep,到底是特别的深,还是创造一个对企业比较好的生存环境?因为我们看了很多园区,发现行业的聚合程度能跑50%的都很好,如果都是这个行业的,大家看来看去都差不多,它的互补或者比较活跃的氛围怎么营造?
 
 
 
刘爱明:我觉得这个跟前面的回答差不多,因为我也做了二十多年了,我觉得很多是覆盖面。中国人喜欢吃快食,一夜暴富,风口来了,一个智能制造企业才一个行业,你往深去挖需求会越来越深,因为你真要想帮客户做生意,你就要往下走。
 
你说园区政策最优惠,但是这个东西不可持续,只有往深了做,我研究deep就是原来没人研究,产业没人研究,我们就自己研究,所以必须要很深就在这。
 
另外,确实产业企业是这样的,跟你要产生黏性,原来我们的招商好像攒一堆,去拜访企业,没用的,传统的招商没用。产业企业就像如果谈房产商的产业链,有建筑商还有设计商,还有运营,物业管理等等,其实这个产业链每个需求都不一样,你不往深了挖,这事真的做不出来,所以我当时就是这个意思。
 
另外我们这个企业,我带着一帮人搞房地产,如果整天这个思维,这个项目根本做不了,所以我当时提这个。我觉得所谓的专业园区,如果某一类企业超过一半,那绝对是专业园区了,没有纯100%都是智能制造,我所说的我的园区超过一半的企业超过智能制造,这已经是典型的智能制造园区了,但是有些要租,你也可以租给他,另外租金提高了以后,只有这一类企业才感兴趣。我提供这么多服务,租金当然高,真正对你生意有帮助你才会接受这个高。
 
黎振伟:好,这个环节就到此,我们为真正的创业者,走窄门者一个掌声。的确,这是一个创新也是一个探索,在创新的路上,我也做产业园,确实不容易。
 
第四堂课继续一样精彩,互联网离我们越来越近,大数据没它不行,现在我们公司也一样,很多数据没法用,所以我们投入了很多做数据研究,如何让我们今天的数据从各种消费渠道到房地产,下来这堂课叫智能数据赋能的房地产行业运营变革,分享嘉宾蒋奇,TalkingData SVP合伙人跟我们分享。
 
蒋奇:谢谢大家听我的分享,这应该是在我历史分享中比较轻松的一次,因为定位是大课堂,所以我非常乐意讲一些跟地产没什么关系的东西,是真正的没关系。
 
第二,我不知道大家有没有关注资料袋,其中有一个很突兀的产业介绍就是我们,我们是一个非常典型的科技加数据的公司,客观讲我们没有拿过一块地,也没有去卖过一套房,但是在现在比较主流的千亿房企,他们背后在使用TD的数据和技术,这个一会儿我会跟大家同步一下。
 
实际上我们做的事情归总下来是上面这个词,今天我不知道是组委大会的安排,刘总讲完,说了一个我也很有感触的观点,运营很难,难在哪?一个是决策,一个是落地。
 
 
在TD看来,对地产这个行业后续的运营,有一个非常有利的武器就是数据,有了数据我们去做决策的时候,去做落地和分解的时候会轻松很多,所以在后面也会适当的讲一下。
 
为什么我要选这样的图,TalkingData是两个特色的公司,第一我们有技术,第二我们有数据,这张图介绍我们的数据是怎么来的,我们早期的数据来自于智能设备的采集,包括你们用的手机,还有可穿戴设备,很多这样的传感器,这些是怎么采到的呢?
 
你们在使用设备可能有滴滴打车,有唯品会,有很多APP,使用APP会产生大量的行为数据,是在不断被采集的。TD有一个云环境,会跟这些APP合作把大家的行为采集下来,但是大家不用紧张,不是说采集有很严重的问题,我们在采集有一些基本原则要去遵循。
 
我们看这个图,在最左侧,这就是产生的各种行为,包括你做的搜索,流量,购买,评价,静止,包括你在运动,是在开车还是跑步锻炼,他会在你的传感器上做采集。
 
我们采集这些设备都存在一个统一的ID里面,ID就是你的设备号,就是你们每一位拿的智能手机,这是一个唯一的编码,我们会把这些数据存在编码上,来对应去做分析,我们最后分析的是每一个设备背后人的行为。
 
但是这有一个前提,这里面没有敏感数据的泄露,我不知道这个设备背后是谁,多大年纪,你的性别,你的学历,你的文化水平,这都不知道,我只知道你有这些数据。
 
接下来我要做分析,我要通过模型和算法来分析这个设备背后的人有哪些购物的倾向性,比如说是不是潜在的购房者,是不是潜在的租房者,有很多的维度都是可以靠数据分析出来,它不是真实数据。
 
有了ID,有了基于行人的分析之后,我们跟很多的不同语言做交换,就能够构成整个中国几乎全样本的人群刻画,这些刻画是在数据层面的,所以这是数据如何来的,我做的一个简单介绍。
 
有了数据之后,我们会拿数据干什么?我们的核心是帮助地产企业做整个的运营优化,其实大家看,基本上我们能够做出来的解决方案涵盖了地产的从前到后的业态,包括你前期的投测,运销推广,还有持续运营,不管你要做物业管理、物业运营、社区金融、教育、养老等等,我们都可以去出解决方案。
 
但是大家要注意一点,我们所有的这些解决方案,都不是TalkingData自己来做的,这个很关键,因为TalkingData只是一个数据加技术的公司,我们自己不做行业的解决方案,为什么?因为我们不懂行业,我们永远比不上世联行会卖房,他们有的是行业的knowhow,但是他们缺乏的是大数据和对大数据处理的技术、算法、逻辑,我们通过跟这样的企业或者投资他们,形成在行业里面的深度解决方案,这是一种。
 
第二种是我们会跟很多的深度合作伙伴,这个合作伙伴就是直接的房企,可能是碧桂园,可能是卓越,我们会合作去做数据在整个的营销上转化的测试,深度的测试,这个后面大家会看到案例。
 
我讲这个图也是想表达TalkingData主要的诉求,我也希望在座的媒体朋友们能够多帮TalkingData传递想法,我们不是来卖东西的,我们认为大数据应用在房地产领域刚刚开始,谈不成非常成熟的方案、产品,还在摸索,还在探索,我们希望在这边能够找到在这个行业里面,真的愿意用数据去做深度解决方案的公司,我们一起合作,这个也不限于小团队或者大企业,共同来打造数据在整个地产运营中的产品。
 
下面我讲几个案例,我们跟目前的一些合作伙伴和客户,在具体的项目里面尝试之后得出的成果,这些成果我们试了十个可能里面有六七个成功,也可能两三个失败,这很正常,这是我们比较成功的案例。
 
首先前策比较简单,地产的前策数据很简单,把你的业务、经验、逻辑,用算法模型固化下来,我们在底层建设技术平台,把数据灌进去,未来你看到的前策结论都是动态的、实时的,而且是高度真实的,因为数据不会说谎,不会承担什么人的主观因素在里面,但是这样一套前策系统目前更多的还是为地产做辅助决策作用,不会替代现在地产的前策流程,所以逻辑比较简单。
 
举几个实例,这是我们跟大的地产公司,目前排名第三的地产公司做的城市相关度分析,这个数据完全来自于TalkingData,因为TalkingData的数据可以去判断你的移动,比如说你是否从北京移到上海,是否从上海回到你的老家杭州,诸如此类,这是可以通过设备判断的,大家也可以理解,本来这个设备在上海待着,突然他不在上海了,这就可以判断他是一次人口的迁移。
 
我们目前覆盖了中国90%以上的智能设备,所以我们提取了大概有4个亿的设备样本,整个北上广的流入相对稳定,重庆、佛山、东莞等年轻人流出明显,保定、徐州、廊坊、邯郸等城市表现出对年轻人群的吸附能力,这个很出乎我们的医疗,越靠近中间的越平稳,越两端的越极端。
 
这样的报告我们的官网很多,大家有兴趣可以去看。这是比较典型的价值城市分析,这是一个在线产品,不是我做的PPT,它主要是对特定的企业模型,比如你是碧桂园或者万科,你按照这个模型来做分析,你认为城市的价值是什么样的。
 
这也是一个在线产品,是基础设施城市分布密度研究,就是通过公开POI信息获取城市基础设施分布密度,可以围绕不同地方展开。
 
还有基础设施城市分等级分布研究,这里面包含了它的学校、医院、办公区,有相应的权重分数,这是我们的合作伙伴做的,他有这样的权重分数和逻辑,不同的合作伙伴逻辑是不一样的,最终客户在使用的时候可以自己选。
 
这是我们给国家统计局做的一带一路的跨国人口迁徙的分析,因为覆盖的15%的设备是来自海外的设备,很多中国人出国或者国外的人用这边的手机我们也是可以采集到数据。
 
下面讲讲营销创新,这可能是地产从业人员比较关心的,其实在我们业内看,地产的营销创新从数据角度讲非常简单,就是提高效率,提高那么一点点转化就可以,我们不是要去做多么颠覆性的东西,这个怎么实现呢?
 
过去没有一个手段能够真正对一个地产的项目的潜在人群做分析和构建,是没有这样的技术。为什么没有这样的技术?大家都知道某个人有购房潜在需求,最直接的是看他有没有去案场,但是不同的数据是无法打通的,但是大数据的背景这些数据是可以获知的,因为我只需要知道你的设备到过某个案场。
 
比如说我可以知道某个设备有没有到过这家酒店,这是特别简单的逻辑,但是在之前是没有公司能够做到的,但是现在可以,所以基于此,我们就是把整个的地产真实的闭环构建起来,而不是讲一个故事。
 
怎么构建呢?首先我们要找客群定位,这是对案场已有人群的分析,找样本,然后做相应的媒体推广,最后来监测案场到访,比如我在手机上看到某个地产公司案场广告我点了一下,这就是一个数据的痕迹,我可以监测到某个设备看到这个广告。他到案场,我知道这个设备点击了这个广告未来三天内到了这个案场,在往后就可以把闭环形成,我就知道哪些投放是有效的,哪些是无效的,我要去优化,我要换一个媒体或者文案,这是线上的。
 
线下也是一样,不管是通过打电话还是发传单都能够监测,这实际是形成了营销的闭环,闭环很重要,是由数据构建的。
 
闭环像一个工具,像一个通道,前提是什么?
 
你要让很多种子在里面流转,所以你需要潜客池,我们对存量的人房的匹配和我们对有购房需求的人房匹配,存量人群可以通过你们的设备和住宅WIFI的匹配关系获取某个设备和某个房子的关系,我们知道你住的是几室几厅,这些数据通过交换都可以拿到,这是存量。
 
对于有购买潜在需求的用户怎么判断呢?我们通过对在售收盘的POI无的采集就可以知道哪些设备去过这些楼盘,通过数据清洗加工能够把去售楼处现场的看房人群数据拿到,这些设备未来是可以利用在投放和其他领域里面的。
 
二手房租赁需求怎么发现?我们去发现国内所有POI的信息,之后通过线上买房的标签,比如手机里面是不是装了一些买房的APP,租房是另外一类。
 
除了最直接的场景之外,整个数据最有价值的地方在于他能够了解这些客群的实时特征,我们叫场景,这个概念特别重要,可能对一些小场景来讲,销售是粗放的,但是比如我们最大的行业是金融、是银行,银行的营销是完全产品化,比如说对于招商来讲,他想去了解的人群是那些在战狼2的人,当这个人去看这部电影的时候,我能实时推给他一个旅游分析产品,这个产品是去俄罗斯体验真人射击诸如此类的,那就是完全场景化的,他需要在很短时间获取这个人的数据去营销触达做反馈。
 
所以我们能干的就是说,通过他的基础特征和ID打通,在上面叠加像通勤、空间特征、交通特征、收支特征,最后形成对这个人比较全面的人支和产品化描述,来服务于未来产品营销板块。
 
在TalkingData的地产营销的闭环里我们分了线上和线下,线上部分比较直接的就是程序化投放。
 
这个东西其实很简单,我不知道在座各位手机上有没有装腾讯新闻,比如我装了腾讯新闻,我前两天在三亚,里面会有一个插播广告,内容是说三亚亚龙湾最好的海鲜酒店是哪家,这就是一个典型的线上精准投放,他知道那一刻你在什么场景,知道你去过什么海鲜酒店,所以给你推什么广告,这在技术上已经非常成熟的东西。
 
地产类广告大家可能还没有这种感受,其实是可以做的,上面这个图就是干这件事情,TalkingData把这个项目完全打通。
 
线下其实很有意思,比如说我们在跟合作伙伴合作的时候,会帮助他优化他,把他的目标城市应该发传单的小区的数量从100家缩减到27家,你就不用地毯式轰炸了,因为我们发现你的竞品和潜客有很大比例是进出这些小区的。最终的结果是什么?它在减少投入。
 
我们跟这家公司合作的时候专门做了两个销售组,一个产品组,一个是通过数据的方式做完全数据转换,可以看到来店到访提升3倍,转化率提升3倍,这是很明显的效果。
 
后面是存量资产运营,存量资产运营的核心在我看来就一个,就是任何一个房地产企业,如果你想对存量资产做运营,有没有建立你的数据是核心。
 
当时碧桂园的核心数据是想做资产运营,想做教育,但是他不了解他的所有业主都是谁,在干什么,有什么特征,有什么喜好,所以我们跟碧桂园合作干的第一件事就是帮助他们建立数据库,跟每一个他的业主穿起来,最后都是围绕他的业主ID做运营,就是这么一个简单的道理,有了这个之后做运营整个难度降低很多,因为你用数据说话,有数据就有场景,所以我们的SCVM的核心就是用场景来指导运营。
 
这是我们的两个核心产品,我强调一点,其实TalkingData想做的是一个生态,希望搭这样一个生态,在这个生态上我们不是唱戏的人,我们只是下面的底座,只是这个舞台,我们希望站在上面唱戏的人是真的懂房地产行业的从业者,我们做好数据和技术的支撑,我们一起来把这个市场做好。谢谢大家。
 
 
黎振伟:你的演讲里面我觉得有个很好的心态,尽管做了六年,也做了很多企业,但依然告诉大家这是一个新的行业,希望大家理解与支持,这种心态非常好。
 
其实开发商只问结果,不会为决策付费,但是结果是由过程和前期决策决定,如何把这个习惯培养起来。我想问一个东西,你这个系统里面最大的是数据获取,我们如何能够持续的获得大数据?这是大家比较关心的。因为腾讯有微信。
 
蒋奇:对,有两点,意愿和能力,对于BAT来讲是既有意愿也有能力,对于其他人来说首先是意愿问题,我们接触的目前的合作伙伴基本上是大房企,只要老板觉得数据这件事情重要,它就会变得很重要,这个意愿基本是由老板判断。
 
第二,我们的经验是很多时候是业务渠道,当业务陷入瓶颈或者发展让我们不满意的时候,往往我们会寻找新的方式或者方法,这时候就会有大的意愿推进数据的采集,所以我们觉得核心还是理念,理念需要先提升。
 
提问:因为我是做设计的,现在做的很多设计都已经在向前走,我们也要做竞品调查,做出怎么样一个创新产品,现在的资料都是网上收集,我想知道你们这种数据能追溯到前面吗?
 
我想了解某一个城市,这个区域这半年数据的情况,你们能做到吗?还是说要签约之后关注后面的部分。第二是我不知道费用会不会很高?你服务于房企,像我们这种也是服务型企业,如果我们请你们做这种事情,能不能承受得起?
蒋奇:我先回答第二个问题,我之所以提出这还不是一个非常成熟的领域,这是很实在的表态,其实我说的案例还没有进入商业化,它带来的效果还没有进入到商业化,所以现在还是在尝试阶段,当然前策已经是可以商业化了,可以降低成本提高效率。
 
你提的第一个问题,我们理解只要跟你想去判断的区域的数据存储,它的周期相关的,只要是在前半年这种存储是存在的,我们能回溯,都可以把它统计和分析出来,但如果那部分数据源是缺失的,那可能就是个问题,这可能就差一些。
 
黎振伟:好,谢谢蒋总,不懈的努力真的不容易,创新要付出很多代价。
 
最后一堂课一样精彩,去年也是在博鳌,当时彩生活的张先生做了很精彩的演讲,他能把这样的产业变得这么高大上,这么高科技,大家也提了很多问题,你的彩生活能不能做到这么低的成本,怎么样提供更多的服务,怎么样能够降低客户的费用等等,一年后我们又请来了彩生活有限公司的执行董事,首席执行官唐学斌先生,他给我们分享数据时代的互联网+物业的跨界融合。
 
唐学斌:上来前我想首先感谢观点给我们这么一个行当的人站到这个舞台上给大家分享,第二感谢在座各位还坚持听下去。
 
今天我选择的颜色和论坛选的颜色是完全不一样的,我们论坛选择的是大红,我选的是深蓝,我今天分享这个事也是有这方面的寓意在里面。
 
大家都知道彩生活是中国第一家上市的物业公司,但是在彩生活上市之前,我们李总跟物业行业是非常有缘的,参加物业行业的论坛非常多,也是主持人,以前物业行业搞活动实际比地产行业要热闹,不像搞到后面都没人了,物业行业搞到后面人都很多,你的主持功不可没。
 
但是我们这个行业的人在一起吃饭喝酒经常抱怨的就是前世作孽,今世做物业。因为这个行业确实事情多,收入低,没有未来,为什么会这样呢?15年前我谈如何通过物业管理把服务做到家去,我说这个可能是比房地产还大的市场,当时也有人认同,说一起干这个事,然后我们就成立了这个公司。
 
唐学斌:去年中国93学社的赖主席到我们公司去了四趟,专门调研社区服务,他去年在广州做的物业行业第一届博览会,他就提出来物业行业将来会成为一个支柱型的产业,什么叫支柱型产业?也就是它要占到GDP10%以上,也就是说物业管理这个行业将来是十万亿的大产业。
 
所以这么大一个产业,为什么我们是这么一个认知,而很多物业公司是那么一个认知,彩生活是如何形成这么一个认知的,彩生活是如何做的,以及我们未来想和大家怎么做,我想今天我大致介绍一下。
 
 
 
任何一个行业最终都必须成为一个时代的行业,这次参加地产的论坛我感觉一个很深的感受,房地产离互联网真的很远,尽管我们这次大的题目是大数据下的去房地产化和产业整合,这么一个大的主题,但是今天听下来几乎没有人谈互联网和互联网+,甚至房地产+都很少有企业来谈及,房地产这个行业确实是不太好的行业,就是卖两三万平米的房子,就能销售额几个亿,赚几千万,这在别的行业几乎想都不敢想,日子过得非常舒服,你说这种人标榜的,我连微信都不上。
 
我认为是农耕时代的运作方式,从数据的角度来说,我们已经达到了移动互联网时代,我们随时随地可以知道任何的资讯,可以享受到任何的服务,这个时代实际上给我们有巨大的想象空间,原来物业管理是一个苦活,我们的管理人员最怕的就是见业主,因为业主找他一定是找麻烦的,没有什么好事。你就是费劲所有的力量,你帮业主解决了他的问题,他顶多是感谢,不会转换成任何实际的价值。
 
把物业管理做得再好,他说业主房价涨了之后分了你没有?我一想确实是没有,说穿了,物业管理的钱以往都是在房地产前端就赚完了,所以把物业服务定位为房地产的一个售后服务,是把房地产因为建房子哪里有什么缺陷或者承诺,有什么问题搞一个物业公司去摆平这些事,以前主要的定位就是这样。这就让物业公司进入了一个非常大的困局。
 
昨天闭门会上物业行业的人提出了三重困境,他们认为物业公司规模、品质、利润这三者是不可兼得的,如果你有规模,有利润,很可能你的品质不行。如果你有规模,有品质,有可能你就没有利润,所以这个悖论我觉得他分析得有导论,但是他没有找到悖论后面的根本原因,也就是我们知道物业管理不好做,但是大家知道物业管理的真正痛点在哪里吗?
 
我做这么多年的物业管理,他不断提升的管理服务成本和难以上涨的物业费之间的矛盾,而这个矛盾的根本是物业管理是一个内公共的服务,老百姓希望有好的物业管理,但是他有免费搭车的原理,就像我们希望政府把路也建好,把交通做好,把安全做好,但是我们交税的时候都要想方设法合理避税,道理是一样的,业主也是想好的物业管理,但是他最希望的就是物业费便宜一点,最好是不要钱,然后找到你问题就不交钱,这是业主惩罚物业公司最好的方式。
 
实际这种就很容易形成恶性循环,这个循环变成什么?物业公司因为成本入不敷出,所以品质下降。因为品质下降,业主就不交物业费或者少交,物业公司就收到更少的钱,然后就更恶化下去,业主骂物业公司,物业也是很委屈,钱也没收到多少,工资都是最低标准,所以这个行业是这么一种情况。
 
实际到我们这个时代,我看到了物业服务的机会,这个机会是什么?互联网世界最重要的资源是什么?是用户,互联网企业在不断去争夺、抢的、花钱买的就是用户,而我们物业公司的用户天天就在我们旁边,天天跟我们接触,但是我们之前无法把他转变成我们的商业模式。
 
但是在互联网世界,用户的价值会越来越高,互联网世界一个是用户价值,第二个是数据支撑,你们会发现将来真正的财富是在这两块,房子到底值多少钱,我认为终有一天,房子是不怎么值钱的。
 
我儿子出国到处跑,到处住,玩一玩,是那种生活,家庭婚姻形式都有可能改变,我看很多上市公司的女的不结婚,好像结不结婚都一样。所以如果我们能够把用户业主和互联网结合起来,变成我们真正服务的互联网的用户的话,那我们的价值就会突显出来,为什么?因为我们用户的活跃度会很高,因为天天在跟我们接触,你喜不喜欢我都要跟我接触。
 
第二,小区里面有很多很多的场景,也就是说互联网世界要研发出一个场景来是非常难的,马云想破脑袋,想出了一个光棍节双十一,来让大家一起打折,一起抢购,形成这么一个场景。
 
在我们社区里面有很多很多的场景,这些场景如果用互联网把它结合起来,那就非常牛了,所以这个就会导致你平台的转换率很高,这就会让你的企业的价值大幅度提升,但是现在一说互联网,大家就觉得互联网特别难,你说我连技术都搞不懂,怎么搞互联网呢?实际互联网不是技术问题,马云是学英语的,他搞了中国最大的互联网公司,阿里巴巴的技术本质是比腾讯还要先进的,所以互联网不是一个技术问题,是一个思维问题。
 
像房地产业、物业是很传统的产业,如何和互联网结合?我认为有两种方式,一种是+互联网,刚才讲销售营销、大数据的支持,实际还有很多的互联网能够帮助提高效率、降低成本,把你的企业做得更好,所以大多数企业应该是+互联网的企业,你的主业仍然是房地产,仍然是物业管理,但是你是和互联网紧密结合起来的。
 
第二,确实也需要为物业公司,为地产公司提供服务的互联网公司,这就是互联网+物业、互联网+房地产,这些公司是围绕物业管理,围绕房地产来提供互联网服务的,这两种企业要求的能力是完全不同的,传统企业要求的是有互联网思维,你可以+互联网,放开心态,不要像以前一样都是自己干,恨不得都是自己干。
 
现在你可以和互联网连接起来,而互联网+的企业,本质是一家互联网企业,是一家技术性的企业,我可以负责任的说,无论是物业公司也好还是房地产公司也好,能够变成互联网+的企业是微乎其微,你根本不具备这个基因,也就变成了互联网平台这种事,我认为大多数要掂量一下,当你做这个决定的时候,你有没有可能变成这样的企业,你的技术、你的人才所有的东西够不够支撑。
 
这是彩生活过去的所有程度,把物业所有有关的基本都互联网化,比如说业主要维修,要交物业费,要装修,要等等这些,我们都用互联网的形式来解决了。也就是说在彩生活服务的社区,根本不需要到管理处投诉、报修、交物业费,你完全可以在平台上就解决。
 
当然我们还把业主和我们这个小区亲密接触的像电梯、门、充电、安全等等这些和物联网系统和互联网平台连接起来,形成高频的互动。
 
彩生活做了十几年就是做了这些事,这些事不是一个简单的APP就能解决的,我们很多发展商投了几百万做APP,那不是平台,那跟平台一毛钱关系都没有,那是一个软件,这不能算平台,这顶多算我们有了一些工具,而且这些工具里面你纵深下去,都必须形成互联网效应,否则这些产品都会死掉。
 
比如说你敢叫互联网电梯公司,你最终不能变成数一数二的电梯公司,我想这个电梯公司也会死掉。所以做互联网平台是没有退路的,必须做成最大,否则你只有一条归宿,被人并购或者死掉。
 
所以现在有一个新的行当叫做创业,然后卖给BAT,现在基本上是一个创业者的标准打法了,因为他不可能做成一个最终的平台,他就等卖。
 
真正做成一个平台的,刚才前面说的那些,它就变成了平台的入口,也就是微信花了无数钱供大家天天在这发微信、发朋友圈,实际他不能赚多少钱,只是平台的入口,也就是你上微信的原因,是因为有那个功能。
 
但是实际上要做平台,要做这些东西,要把这些东西连上去,他才具有服务的功能,才具有平台的功能。
 
平台最重要的是入口,但是平台真正创造价值的是内容,所以我们能不能够平台具备价值,是平台上一定要能够转换成现金流,能够转换成销售和利润的产品。
 
这实际上是平台上最重要的,社区是一个商务根本赚不到钱,搞的APP不可能捞上几个鱼虾,不可能产生什么交易,这样的话你是不可能成为平台。
 
所以平台只有一条路,就是做到最大,平台的价值是跟用户的平方成正比,也就是快滴和滴滴的合并是必然选择,优步和滴滴合并也是必然的选择,因为如果他们不合并,你的成本变成我的成本,我的成本变成里的成本,如果我砸50亿拉用户,你不砸就没有用户,这是互联网世界神奇的地方。
 
社区的生意怎么做?将来是小区引领的社群,以前大家痛批拆围墙的事,实际拆围墙是拆不掉的,但是把心理上和服务上的围墙拆掉是可能的,小区变社区这个一定会发生。
 
 
我们将来的社会一定会分群分类,一定会有这些变化的产生,有钱人会坐到一起。所以社群的运营才会产生精准的运营,这也是小区变成社群以后的最大价值。
 
第二个,信用也是社区最重要的一块,服务者的信用、用户者的信用,方方面面信用的累计就会变成社区大数据的最值钱的部分。刚才说了平台最终都要产生互联网效应,也就是你必须要有好的产品吸引用户,也必须要有足够多的用户,才能让你的产品活下去,这种做到最后能够互动起来,你就天下无敌,互联网就是银子通吃,就像微信一样,现在三万亿挡不住,可能五万亿也指日可待,所以这是平台的作用和能力。
 
所以说物业行业、房地产行业跟这些微信平台会有些不同,因为你的转化率很高,所以你可能有上千万的用户,也可以说是一个平台,比如说我有上千万的老年人用户,那很可能是个平台,有上千万的出租车用户也可能是个平台,所以我们这个行业也要做成一个平台。
 
彩生活就是把这些东西最后变成了云资产,这个是我们为所有的物业服务提供的平台,彩之云从去年开始已经把战略从物业管理+互联网转变成为互联网+物业,所以我们将来核心就是做彩之云,我们和地产公司和物业公司相互合作,物业赚的钱大头归你,我们平台一起合作,五五分成,这是我们目前采取的方式。
 
我们的目的是向物业服务输出平台,增强他们的盈利能力,把服务改善,对业主就是能够获得非常好的社区的用户和产品,对社区O2O的企业提供解决方案和土壤,我一直想做的就是让物业公司的人活得更加有尊严,让这些人也是将来能够城市化的一批人,不是农民工。我的分享到此结束。
 
黎振伟:谢谢唐总,你们的上市公司的估价,地产是1.12块,管理公司5.63块,所以很有意思,其实市场可以说明,我们怎么样把它做好,下面大家看有什么问题。
 
提问:我是TalkingData的,我这边有一个想法请教,您提到现在在做一些物业的智能化,包括一些IOT的服务,这些需要平台基础能力的构设,从你的角度来讲,目前新兴服务的生态,哪些可以更好的成为下一个盈利模式的起点?
 
唐学斌:我举个例子,我们做了一个很有意思的产品,我们也做P2P,现在P2P被说成是骗子,但是我们是做一款真正的社区P2P产品。
 
一个物业公司卖理财或者做贷款这很荒唐,大家都不会介绍,但是我们去年卖了20亿,今年卖了30个亿,为什么能卖掉?我们做了一个很简单的场景应用,当业主交停车费的时候,我们说这里有一个理财产品,你交3万块钱,就可以免交物业费了,就这么一条增长得非常快,月环增长是10%左右,这个产品为什么好?因为业主是这么种心理,投到互联网上,说跑就跑了,我们的投了肯定不会跑,跑得了和尚跑不了庙。我们占20%的股票和花样年一起做的,因为你不给钱的话我也不交水电费这些了。
 
第二,以前员工很怕业主找他,一般都是找麻烦事,现在不会了,卖的这个理财他能够拿到千分之几的奖励,也能挣几百块钱,所以他就非常卖力,员工积极性上来了,对业主也好,实际对物业公司最好,因为说三万块钱,五万块钱免物业费这件事不是业主说的算,是我们说了算的,那我说六万呢?那不是涨价了吗?所以我们解决了物业公司最大的问题,也就是定价权的问题,所以社区两个生意一定是最大最基础的。
 
一个是因为我们信用而产生的金融服务,第二是因为房产不断维护、养护而产生的围绕房子的服务,我认为这是两个,当然你说以后的养老、教育这些东西能不能搞成,我觉得跟我们这个行当还有点区别,有可能能干好,社区养老90%,但是大家没有找到盈利模式,如果找到了盈利模式也可能是用房子来养老。
 
黎振伟:明年你可以把刚才的成功案例讲一讲。谢谢,今天博鳌大讲堂圆满结束,谢谢各位。
 
司仪:谢谢黎振伟先生的主持以及各位嘉宾的开讲,尊敬的各位来宾,到这里2017博鳌房地产论坛博鳌大讲堂第一场告一段落,第二场将在明天2点在这此举行,非常感谢各位嘉宾,今晚将进行的是博鳌之夜地产精英,欢迎各位参加,谢谢。
 
8月9日议程

主持人:尊敬的各位领导、各位来宾、女士们、先生们,大家上午好。2017博鳌房地产论坛大会议程已经进行到第二天,前一天丰富、精彩而深度的议程,相信让大家感觉到辛苦但也颇有收获。现在,论坛正式进入第二天全体大会议程。

 
首先介绍一下今天上午将为我们奉献演讲的嘉宾,他们是:中国房地产开发集团理事长孟晓苏先生;著名经济学家、瑞穗证券亚洲公司董事总经理沈建光先生;交通银行首席经济学家连平先生;龙湖集团副总裁袁春先生;东方证券总裁助理、首席经济学家邵宇先生;中原集团主席兼总裁施永青先生。
 
在演讲环节之后,还安排有本届博鳌房地产论坛第三场“地产精英 博鳌论剑”。接下来,我们开始今天上午的议程。
 
资本金融是房地产永恒的主题,离开了资本的支持和金融的助推,企业发展就如无源之水。新的环境下,房地产与金融的结合也在不断创新和改变,前路将如何演变?尊敬的各位来宾,我们今天上午大会主题是“资本与行业篇:地产金融化与行业发展”。
 
各位来宾,今天上午的演讲环节,首先有请第一演讲嘉宾上台,他是中国房地产开发集团理事长孟晓苏先生。孟晓苏先生的演讲题目是:中国房地产金融发展历程与趋势。有请孟晓苏先生。
 
孟晓苏:各位企业家、各位经济学家、金融学家,今天上午跟大家共同交流关于房地产金融的发展历程和趋势问题。
 
我先谈谈最近的经济走势和房地产走势。前几年经济增长出现了明显的L型走势,房地产在2014、2015年两年的持续下滑,造成了这种L型走势。正是在这种情况下,中央提出了化解房地产库存、促进房地产持续发展的要求,去年房地产带动了整个国民经济的恢复,在去年国有企业盈利里边,钢铁、煤炭、有色和石油加工这些行业占了68%的比重,主要是基础设施建设和房地产的拉动。
 
孟晓苏:现在还是不是L型呢?我们从这个图很清楚地看到,它已经走出了U型的回升走势,我觉得这应该是我们这次博鳌房地产论坛传递给社会的一个好的信息。
 
 
对于这种稳中向好的态势,党中央、国务院全力维护,要求倍加珍惜,用这样的经济平稳发展来迎接十九大的到来。
 
下面我对房地产金融问题谈两方面的看法。
 
第一,房地产发展推动金融创新。
 
房地产的启动是在朱镕基当副总理时期,在1996年朱镕基副总理接受了我们行业的建议,他提出把住房建设培育为新的经济增长点和新的消费热点。在朱副总理的意见发表之后,我们和四个部委一起组成了房改课题组,由一些老领导和大专家担任顾问,由我担任课题组的组长。
 
我们经过一年半的研究上报了课题,国务院在1998年7月份发出了城镇房改的文件,启动了轰轰烈烈的全国住房制度改革,从此住房走向商品化,中国老百姓居住得更加舒适、宽敞,生活得更有尊严,房地产市场的发展带动了大批房地产企业的产生,使很多企业在市场的浪潮中成为优秀的房地产企业。
 
房地产业对国民经济的拉动作用也被朱镕基总理充分肯定,他说房地产业拉动了100多个产业的发展。房地产的发展也有效推动了多项创新,包括投资方面和消费方面的金融创新。
 
正是因为看到这样的作用,所以国务院在2003年接受了我们的建议,把房地产业写入国民经济的支柱产业。
 
在房地产发展过程中,我们所引进的房地产金融创新被国家所接受,都获得了成功,其中包括1994年我们最早引进的股权投资基金,1996年我们倡导实行住房抵押贷款,1996年同时提出了要推广住房公积金制度,这些都实现了。1997年提出设立住房抵押贷款保险,就是为银行做的保险,这个也实现了。
 
从2001年起,我持续呼吁反向抵押以房养老,在这两年获得了成功,而我2005年起呼吁的把REITs引入到中国来,现在正在试点中,各个部门都很支持。
 
其中住房抵押贷款是一个成功的金融创新,这个创新也是经过了三年的宣传,银行才敢贷给百姓。但是老百姓当时不愿意贷款,怎么样解决老百姓的顾虑问题?是顾云昌先生编了一个中国老太太和美国老太太天堂对话的故事,这才把住房抵押贷款的事情推开。
 
正是因为这样的作用,使得住房、汽车和随后支持它们的基础设施建设成为了最新三大建,中国经济转型到重化工时期,并且获得了长期的快速发展。
 
根据国家统计局的数据,2016年全国居民的人均住房面积达到了40.8平方米,接近高收入国家的水平。
 
房改18年以来,房地产投资增加了37倍,由此拉动了GDP总量增长将近9倍,房地产业拉动经济的作用非常明显,这印证了厉以宁教授所说的,房地产业是维系中国经济增长的最大引擎。正因为如此,最近政治局要求稳定房地产市场,坚持政策稳定性、连续性,加快建立长效机制。
 
这是简单回顾了一下金融创新的历史。
第二方面讲讲金融产品丰富供给侧改革。
 
现在中央明确要求加强供给侧改革。供给侧改革包括制度创新、产品创新和管理创新。而我们的金融产品创新在其中,不光是产品创新,有些还属于制度创新。
 
我简单讲讲这三种产品在房地产的应用,第一个是股权投资基金,这是由我和我的共同研究人员提出的,在1994年就著书,提出要把股权投资基金引到中国来。
 
房地产股权投资基金在房地产投资领域,包括在保障房建设领域发挥了重要的作用。而在一些项目开发中,比如在天津的香墅里项目开发中,我们用了信托基金助里,在一个两平方公里的天津翠金湖美墅岛项目中,我们动用了海外的股权投资基金来进行启动。
 
第二个是反向抵押养老保险试点,这个为老年人造福的保险产品是我在2003年写信给当时刚刚上任的温家宝总理,并且得到了他的支持。这以后,中国保监会和中国建设部又向国务院报文,要开办反向抵押养老保险试点,这是在2003年,结果一耽误就耽误了10年。
 
在10年之后,新一届国务院又发文,要开展老年人住房反向抵押养老保险试点,而这个试点的工作也主要是由我所创立的幸福人寿所担任,现在只推出了第一项产品,叫“幸福房来宝A”,这种产品是老人把住房抵押给保险公司,从此以后老人仍然是居住在这个房子里,是终身居住,而保险公司给老人的给付金是按月给,也是供奉终身。我们是按照5.5%计年息,如果老人去世以后,子女把本息都还了,这个房产还会让子女赎回去,如果子女不还,保险公司不能留下,必须按照抵押法拍卖,拍卖的价值,还了保险公司子本息之后,其余的全归子女,这样做就使得老人终身有靠,现在已经有154个老人入保,还有不少人等待入保。
 
他们每个月的给付金都相当于他退休金的大约2倍左右,也有不少老人的子女从中得到了好处,因为老人拿出钱来,会支持他们的子女。
 
去年国务院发文要求把反向抵押养老保险试点扩大到所有的大城市,这个产品已经成功了。
 
第三个是用REITs实现不动产证券化。这个产品也是前几年我在媒体上多次呼吁的,就是用REITs的方式来解决地方债的问题。
 
在2014年我呼吁之后,从2015年开始,我们就在国务院发展研究中心组织了一个课题组,由我和刘世锦担任组长,请了陈元同志担任总顾问,我们研究的就是用REITs进行政府存量资产的证券化。
 
在我们的研究成果上报之后,李克强总理在去年年初就讲了要探索基础设施等资产证券化,这讲的是ABS。但到了去年6月份,国务院发文就把REITs这个英文写到了文件中,要稳步推进房地产信托投资基金试点。
 
这种产品我们都知道它是一个不动产权益,进入资本市场流通的一种金融创新,它是把承租人的租金按半年向投资人进行分配,这种有价证券可以在市场上流通。
 
2000年我们请外国人来讲金融创新的时候,他们都说出了REITs,没有更多的金融创新可讲。各国各地对REITs的规定大约都是4条:按期分红、上市流通、免税优惠、限制开发。
 
我是在2005年最早提出中国要引进REITs进行证券化,我在2006年还在天津成立一个叫领锐的公司,就是要带领中国的REITs,可是一直没有推进。
 
在2008年,国务院办公厅发函要求开展房地产信托投资基金试点,但是后面说要拓宽房地产企业融资渠道。我们知道REITs是用于持有收租物业,不是用于开发,但是这种持有收租物业可以帮助企业融资,直接作为融资渠道就错了,正是因为这样的错误的认识,所以耽误了很多年。
 
这些年我主张拿保障房做REITs,拿政府的基础设施资产做REITs,现在已经慢慢深入人心。
 
现在的问题是中国已经有了太多的资产,同时又用大量负债的方式存在。
 
2014年末的统计就是30万亿地方债,现在是40万亿了,这些资产是政府投资、负债投资和资产增值所构成,这部分资产在还不上钱的情况下,为什么不能用证券化的方式来解决呢?所以我们设想了中国的REITs,我们课题组的工作就是把REITs产品中国化。
 
我们是用以政府为主的优质不动产作为基础资产,由政府和原商业机构回租,保证收益,这种收益流还可以上市。一些地方政府主要官员说,我们就实现华丽转身了,它可以减少负债,变现资金,腾出来手还可以进一步推动基础设施建设。这种REITs在证监会的支持下可以到深市和沪市流通,它不是上市公司,是公募基金的上市,这种上市现在已经打开了大门。
 
还有一个中国化的设计,我们约定在基金到期之后,比如说20年或25年到期之后,由政府原价回购资产,这样可以减少资产评估的障碍,防止国有资产流失,争取在今后再把它做成永续化的资产。
 
中国证监会在去年10月份召开研讨会,由我去介绍了课题,并且请国际专家帮助我们来点评。证监会做出了要深市、沪市加快做好流通准备的决定,在中国证监会的追踪下,国家发改委去年发出批文,要求把各地建设的PPP项目转成REITs。今年财政部又下文,要推动不动产投资信托基金(REITs)的发展,这几个主要部门的文件都已经发布。
 
我们的REITs试点已经在七八个省市推开,希望能够在近期有所突破。虽然REITs在中国我已经呼吁了10年,试点了两年,我们对这个产品的未来还是很有信心的,因为我相信一个喝啤酒理论。
 
什么叫喝啤酒理论?我相信喝啤酒喝多的人,他迟早要去上厕所,不信他就继续喝,早晚他要往我说的路上走,这就是我说的喝啤酒理论。
 
有人说这么粗俗还叫理论吗?我们换个说法,叫“倒逼机制”,基础设施建设搞多了,负债大了,就像喝啤酒喝多了一样,迟早要上厕所。
 
还粗俗,我再换个说法,叫做“理论自信、道路自信、制度自信”,我相信在全世界已经风行的REITs,一定能在中国大行其道。
 
最近中国证监会以中国证券行业基金业协会的名义组织了专门委员会,来推动不动产证券化,我是这个机构的顾问,同时我是战略发展组的组长,现在REITs的启动已经进入到渠道,根据证监会有关负责同志的设想,在十九大前做好准备,在明年政府换届之后,再撸起袖子加油干,争取让REITs在中国早日落地。
 
主持人:感谢孟晓苏先生。接下来掌声有请著名经济学家、瑞穗证券亚洲公司董事总经理沈建光先生,演讲题目是:2017年全球与中国经济展望。有请沈建光先生。
 
沈建光:感谢观点的邀请,非常荣幸和各位房地产的从业人员和经济学家、金融界人士有这样一个交流。这是我第三次到博鳌,从今年来看,大家对房地产的预期比较乐观。有时候大家的预期一致乐观的时候,我反而有点不放心。
 
我记得在2014年的时候,大家都很悲观,当时我记得谈论最多的是怎么样断臂求生,把项目该抛的抛,怎么样存活下来,当时大家都是比较悲观的。
 
到了2015年,主要的问题是怎么转型,房地产要转向养老、旅游等等方面。虽然去年一年我没参加,但是我相信大家都是比较乐观的,因为2016年房地产进入一个大的转折点,今年这个形势都比预期的要好,尽管政府进行了很多的调控,但是三四线城市异军突起,房地产销售、投资都非常强劲。
 
这个情况明年会怎么样?作为经济学家,我觉得最主要的职责还是要有点前瞻性的判断,房地产这个行业跟宏观政策是最密切相关的,明年政策的变化对房地产的影响会很大。所以我对大家在目前非常乐观的情况下,我还是要给房地产行业泼泼冷水,明年的宏观政策预期未必对房地产行业很有利。
 
我从全球开始讲起。做经济研究,这几年是非常有意思的,有很多大的争论,我去年有这样一些判断,当时很有争论。
 
 
我在2016年讲到美元是强弩之末,不要相信美元会一直不断地上涨,国内对这个观点的争议很大,大家一致看好美元,认为人民币会大幅贬值。
 
当然大家也看不透欧元,我在去年年底也讲到,欧洲经济在强劲的复苏,欧元会反转,美元会走弱。
 
现在的情况还是不错的,经济比较平稳,但是去年其实是非常危险的一个时刻,就是人民币似乎是会一次性大幅贬值,现在大家看到人民币都升值了,但是去年确实有很多国内的学者提出中国政府应该一次性大幅贬值10%到20%,这个观点其实是在经济界占主流观点的。
 
我当时就反驳这种观点,我觉得美元已经是强弩之末,人民币在这时候千万不能大幅贬值,跟美元挂钩已经得到比较好的好处了,我们现在比较好的局面是在这个情况下人民币兑美元升值,但是对欧元大幅贬值。
 
这张图上的红线是欧元的走势,欧元今年对美元的走势非常凌厉,从最低的1.04现在已经到了1.17,涨幅超过了10%。而美元一路下滑,从2016年年底,美元指数到104,现在只有93,所以美元是一路下滑,这对我们国内很多投资者来说是意想不到的,因为他们都是看多美元的,其实这是一个很大的反转。
 
这个背景我感觉跟全球经济密切相关,特朗普上台之后,基本上他所有的经济政策都不及预期,我们看到他要废除医改法案以失败告终,他的税收改革,提出大幅减税,现在也没有任何进展。还有基建,当时特朗普说要大规模的基建,到现在什么也没看到。
 
特朗普当选之后对美国最乐观的预期,现在都落空了,而且不光是预期落空,政治上的丑闻还接二连三。他提出的减税的政策,共和党和民主党都同意,但是问题是如何把财政赤字的窟窿补上去,共和党和民主党的分歧很大,所以短期来看要达成协议是非常困难的。
 
另一方面来看,美国经济今年以来增长只有2.1%,IMF今年把所有国家的预期都上调了,包括中国、欧洲,就是对美国是下调的,美国上半年的增长就在2%左右,这跟特朗普上台之后市场预期美国的经济增长预期3%,甚至有乐观的人预期到4%,这是完全不匹配的。
 
美元走弱的一个根本原因,就是美国经济的增长低于预期,美元周期也是到了美元走弱的时候。
 
为什么我这么看好欧元呢?我刚刚从欧洲16个城市走了一圈回来,现在欧洲的经济形势是非常强劲的,包括失业率都在下降,德国的失业率是历史新低,葡萄牙、西班牙的失业率在大幅下降,企业的乐观指数也是屡创新高。
 
德国企业的景气指数也创新高,而且德国是少有的在当今世界上它的政府已经连续三年财政盈余的。
 
中国过去几年都是积极的财政政策,这一轮我们发展起来跟财政的支持非常有关系。但是恰恰在德国这样一个国家,它的财政还是盈余的。
 
今年如果德国还是财政上放宽,货币上欧洲央行也觉得没有必要再搞量化宽松,所以整个欧洲经济是向好的,这就是为什么我们看到欧洲市场今年到明年有很大的转折点,就是欧洲央行退出量化宽松,美联储已经开始缩表,包括日本、英国都开始考虑是不是要加息,或者退出量化宽松,所以整个全球的货币环境在改变,美元也在走弱,这个趋势我觉得还会持续到明年。
 
中国现在最大的一个争论就是,我们这一波的增长是新的周期还是旧的模式。下面我们就看看中国经济的表现。
 
刚才孟总讲到中国经济已经开始出现U型回升,但是我们看中国的GDP增速还是在U型的下降通道中,我们用另外一个指标,用发电量、铁路货运量、银行贷款来看,我们看到这个表中的蓝线,它反而是大幅上升的。
 
我记得在2015年博鳌房地产论坛上我也讲了这一点,当时的经济并不好,但是数据看上去还很好。今年看到GDP的数据不是很好,跟前两年差不多,但是实际的经济数据要大大好于前两年,今年消费、出口、投资三架马车一起发力。所以我认为我们现在的实际增速远远高于6.9%。
 
还有一个对GDP的增长贡献,我们看到一季度统计局的统计当中,投资的贡献是非常低的,投资的贡献只占了不到20%。
 
但是这一轮中国的经济反弹有一个最大的贡献,就是基建和房地产投资的回暖。所以如果把这个考虑进去,如果修正一下,我觉得中国的经济增速是要远远高于6.9%这样一个水平的。
 
从三架马车来看,出口今年是一个亮点,过去几年出口都是负增长,但是今年基本上有15%左右的增长水平,出口产品也是高新科技为主,所以中国的出口形势是非常好的。
 
第二个是消费,消费非常强劲,过去两年也非常强劲,在经济不好的时候消费也不错,现在经济回暖,消费会更强劲,所以这两架马车是没有问题的。
 
再看第三架马车——投资,这就是我认为中国目前的经济增速高于6.9%的原因,这里面一个重要的因素就是房地产投资,房地产投资2014年年初的时候增速是4%,当时房地产紧缩政策非常严厉,房地产投资增速一路从14%跌到了1%,2015年只有1%的房地产投资增速,今年又恢复到10%左右,这个很明显的房地产投资对中国经济拉动,这一点勿庸置疑,房地产业对中国经济的拉动作用是非常明显的。当然我们看到整个中国的房地产周期也是很频繁的。
 
从2007年到现在已经是第四个周期了,现在我们看到现在的形势这么好,我们应该警惕,因为中国的房地产好起来最多就是持续两年,马上就要转差了,去年房地产销售增速达到了40%,现在一路往下走,现在还有20%是非常不容易的,所以这一轮调控跟以往都不同,最大的区别就是以往调控之后,房地产的销售同比大幅下降,从50%一下子跌到0,但是这一次从40%降到20%,用了一年的时间。
 
这个最大的区别是过去的调控都是全国一刀切,一旦一线城市调控,二三线城市全部一起调控,这一次是因城施策,一二线城市调控,三四线城市还在鼓励去库存,所以这样一个周期拉长了,下降的程度放缓了。如果没有三四线城市销售的火爆,很难看到现在房地产格局还这么乐观。
 
这里我们看到住房销售面积,如果我们分一线、二线、三线、四线城市,很明显一二线城市的新房销售增长都在负30%、负40%左右,当然主要还是因为供给不够。但是三四线城市的销售增速还在20%到30%之间。
 
这一轮房地产调控最大的区别就是三四线没有紧缩,而且还在鼓励去库存。所以对整个房地产政策,我觉得是跟宏观政策密切相关的。
 
去年3月份在北京国务院发展高层论坛上,人民银行行长周小川有一个演讲,他提出要鼓励老百姓加杠杆,让企业、地方政府去杠杆。当时提出这样一个观点,当时的房地产市场还很低靡,很多人说怎么可能老百姓会去买房子,房价还在下跌。没想到中国政府的力量还是非常强大的,现在是大家都抢着买房子,热情非常高涨。
 
我们看到居民现在的负债率已经从5年前的20%多涨到了现在的47%,居民债务大幅上升。
 
老百姓加了杠杆把房子都买下来,企业舒服了,地方政府都舒服了,但问题这个是老百姓自己住的还是用来投资的,这个问题是很关键的,如果完全是投资的,就是接到手里,以后的价格还会不会一直上涨,这是一个问题,这个问题我觉得还是跟今后的政策有关系。
 
对经济学家来讲,我是蛮担心这一点的,这一轮经济增速不是6.9%,我觉得是远远高于6.9%,现在完全是过热的状态。2015年的时候房地产行业非常不景气,全国经济很差,全国的利润是下降的,但是今年是20%多的利润增长,这种情况在过去的周期都是不正常的,一下子利润这么高,原因在哪里?
 
还有一点是跟投资密切相关的,投资的贡献今年是非常高的,不可能只有20%的增长。
 
这里面我们看到这个周期,我去年写了一篇文章叫“从挖掘机看中国投资周期”,从这张挖掘机的图上可以看到,这也是比较令人担心的,今年上半年挖掘机的投资增长超过百分之百,之前一轮超过百分之百是在2009、2010年的时候,2010年就是去杠杆,2009、2010年开始出现下滑。去年就相当于2009年,挖掘机超过百分之百的增长,说明投资是非常火爆的,建筑工地是非常强劲的。
 
接下来的问题就是政府怎么办,政策会不会转向?我觉得政策转向已经可以看到了。
 
这个是中国的货币供应占GDP的比重,我们看到从2012年开始,这个比重从当时的180%开始去杠杆,但是杠杆越去越高,去年已经达到了210%,今年估计货币供应对GDP的比重就不会再增长了,还是保持在210%。
 
但是有一个问题,我们看到银行部门对非银行金融机构的贷款是直线上升,都是银行之间把钱借给其它的金融机构,做房地产投资、理财产品投资,很多钱并不一定流到实体经济。
 
这是人民银行最新公布的表外资产,去年一下子大幅跳升,从今年开始已经开始有点去杠杆的动作,我们看到利率已经在上扬,银行间都在上扬,而且上扬得很快。最近有点下来了,我觉得可能还是跟十九大之前的维稳有关系,还是要保持平稳,但是我相信整个去杠杆的趋势还很明显。
 
而且我们看到经济这么强劲,我们的财政赤字还在增加,这跟德国完全相反,德国现在财政都是盈余,而我们经济增速比它高3倍,我们还是用宽财政来刺激经济。
 
当然高利率、经济回暖,对我们房地产业或者对整个经济比较有利的是美元贬值之后,人民币没有贬值压力了。美元贬值之后,我们对美元是升值的,但同时我们对欧元和其他的货币还是在贬值,所以从一揽子货币来看,人民币并没有升值。
 
还有一个情况,虽然我们外汇储备在上升,外汇储备过去6个月持续上升,但是如果把我们的贸易顺差去掉,把汇兑收益去掉,我们的热钱还在流出,所以人民币的汇率还是有压力,尽管对美元现在升值,但是我们的外汇管制,最主要的是房价过高,资产价格过高,所以很多的居民都有到国外置业的冲动,因为中国的房价实在太贵,现在北京、上海的房价基本上跟伦敦、纽约是并驾齐驱的。
 
这其实长期对人民币还是有压力的,所以我觉得房地产过热的很多负面影响还是会存在。十九大之后,金融的去杠杆已经是一个重中之重,中央已经把防范金融风险放在首位,去杠杆、降低债务率会是重中之重,所以银行的紧缩会是一个重点。
 
今后5年,我觉得还是供给侧改革为主,包括雄安、一带一路这些结构性的政策,而且雄安的建设,可以看出领导层的思路跟过去完全不一样。
 
我个人判断,按照这种新的思路来看,包括租售同权、共有产权房,明年如果房产税推出,或者放到议事日程上,明后年推出都是可能性很大的,而且我看到金融监管以后一个重大的改革,国家成立了金融稳定委员会,最主要是协调一行三会的职能,打击影子银行,杜绝各种各样的套利,主要还是想把越来越多的金融去服务实体经济。
 
在这种情况下,像财政金融改革,对整个税收、土地制度的变化,这个可能都是会对中国房地产业发生很大的影响。
 
最后就是有一个主要的风险,这是国际上的风险,也就是中美之间的关系,现在中国的崛起,中国的贸易已经世界第一了,所以美国对华的政策也是在变化。还有现在的北朝鲜核危机,从经济上来看,今后5年可能就是中国超越美国的5年,5年之后中国的GDP从美元计价方面会超过美国。但是如何防范金融的风险,还有地缘政治的一系列风险,我觉得这是最大的挑战。
 
沈建光:最后给大家看一张图,这是中美之间的比较,中国和美国之间的博弈,今后会是地缘政治上一个最大的挑战,但是我们有很大的回旋余地,我们也不用担心特朗普对中国搞的贸易制裁。
 
从这张图可以看到,中国的零售市场的变化,在10年前中国的国内零售市场只有美国的四分之一,但到了去年,中国用美元计价的零售市场跟美国比只差10%,再过两年,可能中国国内的市场已经超过美国了,那时候不是美国说要威胁制裁中国的时候,中国也可以很有力的反击,这一点很重要,中国有巨大的国内市场。
 
现在包括美国最大的汽车公司,它依赖中国市场要远远高于美国市场,在10年前,通用在中国销售100万辆汽车,在美国销售400万辆汽车,但是去年通用在美国销售300万辆汽车,在中国销售400万辆汽车。
 
这样一个发展的比较,说明美国对中国要实行贸易制裁越来越难。总的来说我们还面临一些挑战,但是中国经济稳步的发展,中国巨大的市场,是中国抵御一切风险最大的保证,房地产在这其中也起到了非常重要的作用。
 
主持人:谢谢沈建光先生。接下来掌声有请交通银行首席经济学家连平先生,演讲题目是“以金融视角看房地产是否灰犀牛”,掌声有请。
 
连平:大家上午好!这一轮的主题是关于金融和房地产,最近有个词比较热门,就是“灰犀牛”。
 
我看了最近许多相关的政策文件,谈到风险,八大风险也好,四个风险也好,或者从不同的角度来看风险,似乎房地产泡沫始终位列其中。我们很多研究和探讨,很多专家在谈到风险的时候,房地产泡沫也是常常可以看见的一个主要的构成部分。究竟怎么看房地产的风险?
 
灰犀牛的定义主要是两点:第一,概率大;第二,影响巨大。如果是从房地产对整个经济运行的影响程度来看,影响巨大是够得上条件的。
 
刚才沈建光首席讲到最近消费不错,消费为什么不错?也是跟房地产有关,房地产成交这一年多来持续比较活跃,它必然会对未来一段时间的消费带来许多拉动。但是它是不是风险事件爆发成为危机的概率一定是非常大?这我觉得还需要很好的加以推敲。
 
我们也知道,房地产离不开金融,房地产是属于资本和金融属性非常高的一个行业,因此我们讲,泡沫的破灭一定是跟金融在这个行业中间的运作出现很大的问题伴随而生的。所以我们很有必要从金融的角度去看当前的房地产,房地产金融这个领域中间它的总体状况是怎么样的,到底是风险很大还是处在一个相对平稳、良性的状况,这个我觉得我们要给它有一个基本的判断,而不是说人云亦云,似乎这个泡沫明天就要破灭了。
 
当年日本的泡沫怎么会破灭?当时它的金融状况是怎么样的?美国次贷危机怎么会发生?它的金融状况又是如何?我觉得这个我们确实是需要做一些实事求是的、理性的分析。
 
说到房地产金融,我想大家也都清楚,主要是两大块,一块是银行给房地产提供的融资;第二块是非银行,这个品种非常多,涉及到前些年快速发展的相关的信托,信托在2014年曾经对房地产的融资还是比较快的,但是总量并不大,只有4000多亿。
 
债券、股权、非标等等也都提供了许多的融资,但总体来说非银行的房地产金融的级别不高,大部分都是千万级的,一年搞下来也就是1000多亿、三五千亿。只有发债稍微大一些,在2016年一年发行额达到了1.1万亿,这是最近这些年来最高的,但是今年又明显的下来。
 
真正规模大的,一直保持在万亿级以上,而且是几万亿的,就是银行信贷。银行信贷中间又有两块,一块是开发商贷款,第二块是按揭贷款,所以我就重点把银行的信贷给大家做一个分析,看看到底是属于一个什么样的状态,风险到底大不大。
 
从开发贷来看,最近这些年始终是处于一个增速偏低的状况,开发贷的增长是低于整个银行信贷增速的,以至于它在整个银行业的人民币贷款余额中间所占的比重不是上升,也不是维持,是在下降,现在大概6%都不到。
 
从银行的角度来说,非常的谨慎,基本上是两项政策,第一个是总量控制,就是一家银行总量控制,房地产开发商贷款总共是多少,给它一个总量,不得超过。第二个是名单制,列出一个开发商的名单,在名单上的是可以考虑提供的,进入信贷的流程,不在名单上的就不能进入流程。
 
所以在开发商贷款这一块管控的还是比较严格的,以至于在我们有些商业银行,据我了解不止一家商业银行,内部经常在反省,说我为什么把房地产开发贷控制在这么低的水平?似乎是过于谨慎,似乎是没有利的。有的还说,我该赚的钱没有赚到,比例明显地可以高一些。
 
所以我们可以看开发贷在人民币贷款余额中间所占的比重稍微偏高一点,比如说7%和8%的这类银行,通常它的盈利水平是比较高的。当然,反过来也是如此。所以银行内部也有这种反省,是不是对开发贷谨慎是有点过头了。
 
再看不良资产的情况,现在也比较低,从整个行业来看,开发贷的不良率不到1%,大部分银行都在0.5%左右。整个行业的不良贷款率是多少呢?最新的数据是1.7%,所以它是一个好的资产,就是开发贷本身也是一块好的资产。
所以从银行本身管控开发贷这一块来说,这些年来是非常审慎的。对于开发贷融资的情况,是不是它就非常困难呢?开发商从2015年以后,尤其是2015年的四季度以后,整个销售状况发生了很大的变化,开发商所获得的融资尽管在银行这头来看增速是比较低的,虽然总量也在上升,但增速是比较低的,它从其它地方获得的资金总量是非常可观的。
 
2016年银行给开发商提供的贷款,加上定金、预售款,加上这一年所发行的债券,总共获得资金,粗略计算是7万亿多一点,这是什么概念?开发商在银行业这些年整个开发贷的余额只有6.2万亿,但是去年一年获得的贷款超过了7万亿,这是非常大的金额,所以开发商至少在未来两年不缺钱。
 
虽然从现在开始往后,今年、明年我相信它的融资环境一定是收紧的,肯定有许多方面是不利于它获得进一步的融资,包括开发贷,包括按揭贷款,包括其它的影子银行等等,毫无疑问是收紧的,但是这个行业从资金的角度来说,阶段性已经吃饱了,获得了巨额的融资,所以不必担心它们在短期内融资的问题。
 
但是在开发商这个群体来看,它的负债率有些偏高。
 
我们赞同这个观点,开发商的负债率可以容忍度稍微高一些,因为它的盈利水平高,它还有大量的抵押物,所以对这块来说,银行对它的标准是稍微宽容一点,但是确实目前它的负债水平是偏高的,达到了77%,而且是不完全统计的数据,其实它的负债还要再高一些。
 
所以我们认为在未来,适度的有所回落,比如说降到70%以内,在60%到70%这个区间是比较合理的,这样可以避免或者说尽量减少一部分的开发商在这些方面的风险暴露。这是第一块,就是在开发商这个部分。
 
第二块就是按揭贷款。2016年以来按揭贷款高速增长,尤其是下半年以后一直到今年年初,整个增速是非常惊人的,以至于各方面都在惊呼这个现象,甚至于一个月投放的信贷中间,大约50%是投给了按揭贷款。
 
当然,我们行业中间还知道另外一个现实,就是事实上地方政府债务置换、银行隐性投放给地方的融资平台,这一类公司的信贷事实上是明显增加。
 
而在这个明显增加,但是因为它是存量调整,数据上又没有明显反应的状况下,看上去开发贷是比较高的,但是如果把这一块算上去,它是不超过40%的,但是不管怎么说,连续几个月出现这种占比非常高,总量非常大的状况,确实是引起了各方面的关注,但是很有意思的是,在谈到这个问题的时候,也只能说这个增速短期内是偏高的,比例是比较高的,再往下推可能就推不出更加危险或者说惊人的结论。为什么呢?接下来我要给大家讲一组数据,我们可能就会了解。
 
我们看这个按揭贷款是不是还处在一个比较合理的状况,还是已经完全处在一个非常危险的状态,我想有很多角度,我这里讲几个数据。
 
第一个是以家庭为单位的按揭率,或者说是购房的杠杆率,就是购房运用杠杆的程度如何,确实中国的家庭部门在最近这些年杠杆率是明显上升的,5年前这个按揭率是大约15%,现在已经翻到了30%,5年杠杆率提高了一倍。但是这个杠杆率从国际比较来看,高还是不高?不高。
 
美国和日本在危机爆发的时候是百分之百的杠杆率,所以我们说当一场危机要出现的时候,你最先需要观察的是整个杠杆率的状况,其实就是它的负债的状况,美国次贷危机、日本上个世纪90年代房地产泡沫最终破灭,这个时候它的杠杆率是百分之百。
 
2008年雷曼兄弟倒闭的时候,还有一些跟它差不多的公司,它的杠杆率也是在60%到80%,杠杆非常高,最终导致了这个危机的爆发。
 
美国在破灭了房地产泡沫以后,现在还在60%多,日本也降下来了,但是现在也还在50%多,就连新加坡也在50%以上,只有澳大利亚偏低一点,大概35%左右。目前我们是处在30%,应该说是属于比较低的水平,这是一个数据。
 
第二个数据,我们看看居民部门,居民向银行借款,买房子按揭。但是居民部门在银行也有资产,正好它和银行的负债是反过来的,银行的存款是银行的负债,但是是居民部门的资产。
 
反过来,银行的贷款对他们来说是负债,2017年一季度末,按揭贷款余额是19万亿多一点,上半年差不多是在20万亿左右。但是居民部门在银行的存款是60万亿,是按揭贷款的3倍。
 
他问银行借了20万亿,但是他在银行的资产有60万亿,你说这个风险大不大?拿美国来看,拿欧洲其它许多国家来看,它们都是倒过来的,美国的储蓄率是非常低的,中国的储蓄率是非常高的,有48%,美国很多家庭在2008年的危机之前都是没有存款的,当然他许多投资都在股市、基金上,我们在股市、基金的钱也不少。所以从这一点来看,居民部门在银行所拥有的资产大大超过它的负债,整个居民部门从资产负债的角度来看风险也不大。
 
当然,除了按揭贷款以外,还有一些个人的贷款,加上去大概是30万亿多一点,个人在银行获得的贷款余额是30万亿多一点,但是和60万亿相比,它还只有50%。所以从居民部门的资产负债的角度来看,尽管借了很多钱,增速也比较快,但是总体风险是很低的,还是处在一个比较安全的水平上。
 
第三个是按揭贷款和GDP的占比。从存量来看,目前按揭贷款占GDP的比重大概是在25%左右,加上公积金贷款,可能是在30%左右,而这个比例日本是40%,它是在过去泡沫破灭之后降下来的,现在也在40%,美国在50%以上。亿我们依然还是处在一个比较低的、相对来说比较安全的水平上。
 
还有一个数据就是房地产的市值和按揭贷款之比,这说明房地产如果有泡沫,房价涨得比较快,金融在这中间的推动力究竟有多大。
 
现在房地产总市值的数据不是非常确切,我们看各方面的数据有些不一样,不是很权威,全国关于房地产的统计,这里我们没有时间讨论,其实它里面的问题还是蛮多的,大概是300万亿的市值。刚才我们讲了,按揭贷款是多少?30万亿不到。所以它所占的比重只有7%,加上开发贷,也就是10%。这个状况就表明了目前总的市值这么高,银行从信贷支持这个角度所提供的金融对它来讲影响并不是很大。
 
当然我们还有很多非银行的融资在这个中间也发挥了很多作用。因此我们就可以得出一个概念,当前的市值总量300万亿,这其中不仅是金融的资产,还包括相当是属于资本,就是资本和金融同时推动房地产市场达到这个数值。金融从银行的角度来看它占的比重是不高的,在这一点上来看,它的风险水平也是属于相对比较低的。
 
除此之外,我们的首付比例也比较高,给银行一个安全垫。而且一段时间以来,到现在比较标准的周期至少有4个,每一个周期房地产运行基本上是三年一个周期,每个周期这样一个发展的变化,这个中间我们可以看到金融在这中间发挥了很重要的作用,如果说完全是由金融吹出这么大一个泡沫,我想还不能简单地划等号。
 
从刚才我们讨论的各个方面来看,虽然按揭贷款增速非常高,总量增长短期内也比较快,但是得不出风险很大的结论。所以对这个问题的看法还是需要比较理性和客观。
 
我这里再提供一个数据,就是我们如何来看短期的增长和长期增长的关系,2011年到2016年,按揭贷款的增速是21%多一点,但是从2000年一直到2016年,这17年期间,增速达到了28%,也就是早期的时候,它的增速比现在还要更高,随着规模越来越大,基数越来越大,它的增速开始放慢,这一点其实也是合理的。
 
所以就得出一个结论,不要看到最近已经出现较快的增长,就认为似乎是很不正常。我们如果说从一个发展的时期和一个阶段来看这个问题,看它的平均增速,事实上目前这个增速是开始回落的。
 
所以从金融的角度去看这个灰犀牛,我想房地产影响巨大是没有问题的,但是不是可以得出结论说这个灰犀牛离你很近了,我觉得恐怕还得不出这个结论,我们还有的是时间筑牢我们的防线,改变我们的风险的态势,使得房地产能够保持一个平稳、较快的运行,毕竟它还是中国经济长期增长中间的一个重要的构成部分,也是推动增长的一个重要的动力。
 
主持人:谢谢连平先生,接下来有请下一位演讲嘉宾,龙湖集团副总裁袁春先生,演讲主题是“后新房时代发展路径:创新运营,赋能城市”。有请。
 
袁春:我们说房地产很难预测,也不靠谱,但是最近一个月还有一个事情比这个更不靠谱,就是航班。昨天晚上2点钟才坐上飞机,今天早上才到,明明是出大太阳,却是有雷雨。
 
今天我跟大家分享后新房时代的发展路径。为什么说后新房时代,因为说到这个房地产难预测,我们做这一行的还得预测,因为你不预测,你不知道下面该怎么办。
 
上个月也被问及对下半年的预测,其实这是很难预测的,我一直用的一个词是“谨慎乐观”,我发现这个词用在任何地方永远不会错。但是从7月份来看,因为我当时对下半年的预测是相对比较保守的,我认为今年其实很难能突破2016年的12万亿的天花板。
 
袁春:有几方面的原因,7月份确实整个房地产的销售,同比应该是增长的,但环比是下降的,比6月份降得非常多,我看了Top10的数据,大概是接近40%的降幅。
 
从我们监控的数据来看,一线城市主要还是供应的问题,一线城市的供应减少了很多。二线城市主要是限价的影响,政府的预售证的管理。三四线确实是在下降,三四线在下半年会是一个变数,毕竟三四线房地产的金融属性相对较弱,所以怎么走,确实很难预测。
 
包括从现在的因城施策的角度来说,对三四线现在还是一个支持的状态。对新房来说,可能这个天花板慢慢就看见了,去年是一个高峰,今年上半年也是一个高峰,相信在座的如果是房地产的从业者,今年上半年应该是一个不错的时期,很多企业都取得了历史的高位。
 
站在这个时点怎么去看未来的发展?当然龙湖这么几年也在尝试和摸索,有一些观点可以跟大家分享。
 
袁春:今天跟大家分享三个方面,第一,龙湖聚焦四大主航道业务。第二,TOD领域持续布局。第三,房地产公司怎么穿越周期。
 
先说一下我们的四大主航道业务。今年上半年绝大部分的企业业绩表现都非常好,龙湖的销售额第一次突破了千亿,这是截止到7月份的数据,我相信很多企业表现比我们还优秀。我们的市值也创了新高,达到了1130亿。
 
袁春:关于这几点的论述,我在不同的场合都做过一些解读,就是房地产创造价值的方式:时间、空间、头寸、创新运营。
 
时间、空间比较好理解,过往这么多年,做房地产的从业者大家应该都比较清晰地知道,在合适的时间、合适的地点拿到合适的地,这就赢了大半。在过往很长的时间里面,房地产还是玩的一种资源的游戏。
 
但是站在这个时点你会发现,包括在这个行业里和新加入这个行业的很多同仁们都发现了这个规律。从2015年开始土地市场出现了一轮猛涨,包括拍地面粉贵过面包已经是一个大概率的事件,是一个常态。所以现在如果只是从时间和空间上入手,我相信已经很难了,因为绝大部分的从业者都知道这个游戏规则。
 
袁春:还有一个就是头寸,头寸主要应对的是什么呢?市场好的时候可能大家放一些杠杆,或者去融资,这对规模的发展是没有问题的,但是如果碰到调控呢?当然好在中国目前的房地产一直在一个大周期,当然在2008年、2014年有一些调整,但是它还是一个在往上的斜率,所以我认为中国房地产处在一个大周期。但是这个大周期会一直持续吗?向上的格局会不会一直不变?谁也无法预测,所以管控好头寸是非常重要的。
 
当风险来临的时候,头寸就非常重要了,也就是说你的现金是非常重要的。
 
另外一个是创新运营的问题,新房市场已经到了天花板,下一步房地产公司怎么走,往哪个方向走,我觉得可能需要我们去想,或者去应对。
 
袁春:龙湖目前四大主航道的业务:最大的一块是新房;第二块是商业,我们从2003年在重庆做第一个北城天街,到现在已经有14年了,龙湖积累了14年的做商业的经验,包括对商业的理解,以及后续我要说的TOD的概念,我们还是有一些自己的看法。
 
第三块是创新业务,现在主要是长租公寓,这一块有很多的房企都在积极的进入,这一块未来肯定是一个很大的空间,因为租赁的业务,在一二线城市,特别是一线城市,现在新房的购买,从土地端已经可以看到,未来已经没有太多的新房可以购买,租赁一定是未来的一个大的风口。
 
今年龙湖大概开业的公寓在1.5万间,预计到2019年,我们的收入能到10个亿,这一块我们也是在坚定的作为主航道业务在经营。
 
第四块是物业,这一块我们过往的理解是对社区的管理,站在未来来看,这也是一个大的机会。
 
袁春:中国的大周期从现在来看还是一路在向上,当然小周期也是有的,比如说2003年、2005年、2008年和2018年出现的一些波动。大周期目前还有,新房市场在未来还是应该能够有一定的空间。
了解龙湖的应该知道,龙湖还是相对聚焦于一二线,当然我们最近尝试性的去研究了一些三四线城市,也进了一些三线城市,但主要还是集中在环都市圈,例如环京都市圈、环沪都市圈,下一步在粤港澳大湾区我们也会做一些尝试,但是一定是建立在我们对整个市场大环境的研究上,我们不会大规模的进入很多三四线城市。
 
袁春:(见PPT),这是一个交易的模型,我们内部在各个业务线都达成了共识。对新房来说,包括对很多的产品来说,这个逻辑是相通的,你可以把客源、房源理解成产品和客户,用最短的方式把它连接起来,对应出你的一些节点和人的一些具体动作。
 
过往可能大家觉得房地产的销售是一个很有意思的事情,甚至有时候会觉得有光环,在这里我要跟大家说,真的很简单,没有那么复杂。它的本质就是一个商品,所以你只要找对它的这个逻辑以后,针对性的把它的指标进行动作的分解,一定可以达到。
 
龙湖这几年也建立了我们自己的一个销售体系,龙湖的新房开盘前两个月基本可以预测出我们这个盘的销售量和价,当然提前4个月我们会做动作,它是完全可以量化的过程。
 
现在我们每个月能销售多少,在月初的时候就已经能知道,而且现在你会发现必须要做这个动作,因为你的销售对应着你的回款,你的回款对应着你可以做多少事,因为我们还有很多其它的业务板块。
 
在我们内部有一个指标,我们回款的10%会投入到我们的持有业态,这里面包括了我们的商业和长租公寓,以及我们的联合办公。所以这把尺子非常重要。对房地产公司,包括作为上市公司来说,背后就是财务的一张表,这张表非常重要。
 
袁春:对持有业态,这是我们目前重点在做的,今年上半年我们在各地获取的项目,涉及到天街这个业态的已经有接近30个,大多是集中在一二线城市的轨道交通的节点,也就是后面我要说的TOD的一个概念。现在已经开业的是21个,有200万的经营面积。我们应该到2020年开业的天街的数量会超过50个。
 
我们的长租公寓业务,这是今年才开始进入的,当然我们去年就开始做了研究,今年就迅速铺开。作为地产开发背景的企业,在进入长租公寓业态的时候确实有优势,无论是在它的选址、客户还是推广方面,确实有它的先天优势。
 
袁春:在物业这一块,我们首先要面对未来社区O2O的场景,我们要先把社区的场景摸清楚。
 
针对这个业务,我们的认识就是连接和价值,也就是业主更便捷、员工更轻松、公司更高效,我们的平均满意度要达到90%以上,现在我们的合约面积已经超过1亿平方米。在这一块必须做业务流程再造,包括组织扁平化和IT的科技投入。
 
我们对全国的龙湖物业已经建立了集成的指挥平台,大家如果参与过物业这个业务的应该知道,物业企业最大的痛就是在人的方面,也就是人工成本是最大的,物业企业我相信都想做的两件事情,第一是增效,也就是增加收入,第二是降低成本。这一块我觉得是需要切入的。
 
对于物业来说连接三个端,第一个是业主,第二个是员工,我们在设备端下了很大工夫,在今年我们已经把所有的设备都进行了远程的管理,这个确实是极大地降低了成本,因为过往哪里出问题要看,现在有了设备之后,可以很快的解决问题。对员工我们用工单的模式,引进互联网的方式。
 
下面说一下TOD的模式,TOD是以公共交通为导向的开发,以轨道交通站点为中心,以5到10分钟的步行路程为半径,建立集工作、商业、文化、教育、居住为一体的城区,实现城市结构的优化。我们回头来看我们做的天街项目无一例外都是这样的,只是以前没往这上面套,但是做完以后发现就是这样的理念。
 
大家知道中国的高铁和地铁,中国的高铁非常方便,最近从上海到北京的高铁据说要提速了,以后三个小时就到了。另外就是地铁,各个地方的轨道交通的发展非常快,我原来一直搞不明白为什么武汉发展的比长沙要快,去了武汉以后我发现确实不一样,规划十多条地铁,把整个城市的骨架拉得非常大,地铁改变了我们很多的生活方式。
 
聚焦这一点,我们在很早就在开始做,但是回头在总结的时候,发现我们更加驾轻就熟。我们做的很多天街的项目都是跟地铁的无缝连接,比如说北京的天街的项目,还有上海的天街项目,以及重庆的天街项目,这是我们刚刚在沙坪坝拿的天街项目,这是高铁和地铁双铁的上盖。
 
目前我们获取的和在建的TOD项目已经超过30个,未来在中国的轨道的节点,一定是下一步的大的发展空间。
 
再说到头寸的问题,龙湖这么多年从来也没有用过非标的钱融资,在去年年底三大投资机构给我们一个投资评级,最近我们发的美元债是3.875%,在行业里面是非常低的。
 
为什么我们可以做这些创新?是因为龙湖的企业文化,因为我们相对还是比较简单,内部权力距离比较低,内部和吴亚军老总的对话,用微信就可以直接沟通,权力距离大的企业很难有创新,所以在我们企业为什么能做这些事,我觉得是因为我们的权力距离低,因为我们的企业文化。
 
以上是龙湖对未来对于房地产企业下游的发展,包括我们正在做的一些事情跟大家做一个分享,也希望下来以后能跟大家多交流,多听听专家的意见。
 
主持人:接下来掌声有请东方证券总裁助理、首席经济学家邵宇先生,演讲的题目是“深度城市化:创始人的终极动力”。有请。
 
邵宇:谢谢主持人,非常高兴能有这个机会跟大家做一个交流,昨天的对话环节提到房地产行业挣钱是比较舒服的,因为它既挣到了经济增长的钱,也挣到了印钞机的钱,还挣到了隔壁老王的钱。怎么理解这个东西?包括未来房地产发展的潮流应该往哪个方向?今天跟大家做一个深度的分享。
 
什么叫挣到了经济增长的钱?我们看图中蓝色的线,这个线所标识的是中国从1987年用民意GDP计量的每年的增速。也就是说我们把中国当成一家母公司,它从1987年它的GDP每年增长为16%,如果你作为一个子公司,你每年的增速达到了16%,你就挣到了这个经济增长的钱。
 
另外一个我们的M2增速,过去30年的年化增速是21%,这意味着什么?如果你这家公司,或者是你做投资,你个人的奋斗,如果每年不能维持21%的增速,并且持续30年,理论上你就是一个失败者,每年增值保值21%,这不是一个容易的目标,但是这应该作为你投资的一个基准。
 
有人说,如果做二级市场怎么样?根据我们研究,如果做二级市场能够每年获取21%的收益,并且持续30年,这样的人有没有?活着的人里面只有巴菲特能做到。
 
我们发现每年我们的货币增长比GDP增速大概高5%的,在过去大多数的时间,我们所提供的水都比我们提供的面的增长来得快。当然我们作为地产企业都很清楚,这两方面我们都没问题,我们都获取了这里面的增长。
 
邵宇:还有一个是挣隔壁老王的钱,我们可以想想地产在GDP中的构成,最近大家做投资在股票市场上,大家会感觉到最近的行情是漂亮50的行情,就是龙头的50只股票的增幅是最大的,包括中国平安、格力等等。
 
但是另外一个群体是倒霉3000,什么叫倒霉3000?也就是中小创为核心的股票表现都不好。如果你的流动性没有额外的增量进入的话,漂亮50赚了,倒霉3000就亏了,所以这就叫隔壁老王的钱。
 
这样的增长会带来什么样的后果?这个后果非常明显,也非常重要。通过我们所了解的所有的数据和各种投资策略,我们发明了160种投资策略,你可以想象的任何一种投资策略我们都做过,比如说你买一瓶红酒从1987年放到现在可以增值多少钱,你可以买一幅名画,最后得到的结果是这样的。
 
我们看这条蓝色的线,这是把每年增长的货币购买力叠在一块,最新的数据是接近160万亿,这就是流动性的“洪荒之力”,某种意义上说,我们个人奋斗,做公司、做企业、做投资,都是在这根线上波动,赢了它的你就是人生的赢家。
 
邵宇:在我们研究的160多种投资的大类的策略里面,只有两类是能够持续跑赢我们的购买力的增长速度的,第一类是最下面的这个黄色的线,什么叫跑赢?只要它穿过去就是跑赢,这根线代表腾讯的股价,它穿越了这个线,也就是有一部分高科技的前沿性的股权投资,注意我说的是股权投资,而不是股票投资。
 
另外一个是那个红色的线,红色的线代表核心城市核心区域的房地产价格的变化。
 
在过去30年,房地产每年的增速是6%,对比我们的21%也不是很性感,但是大家知道我们可以加杠杆,如果首付2成,我加杠杆5倍,每年的增长就是30%,扣掉按揭贷款的利率,每年的年化收益率是23%左右。
 
在中国人可以拥有的投资的类别里面,除了这两种,加了杠杆的核心城市核心地段的房地产,和一少部分的科技公司的股权投资,其它的是不能跑赢我们的资金增长的洪荒之力的。
 
邵宇:带来的结果是什么?它立即分出了输家和赢家。
 
我们看看全球和中国去年的富豪,中国的富豪大概两类,一个是科技新贵,一个是地产大亨。如果放眼全球来看,主要留下来的是科技新贵,比如说facebook、谷歌和亚马逊。
 
为什么会有这样的结果呢?因为我们经历了一个快速城市化的过程,一般人如果做不了科技新贵,你还可以加杠杆做房地产,你还可以赢,这是我们到目前的状况,这是一个残酷的事实。
未来会怎么样?既然到目前为止的结果已分,未来来看我们觉得有重大变化的趋势,首先最新的数据大家已经看到,经济增长只有6.9%,更重要的是我们的货币供应已经降到了9.4%,这是30年以来最低的水平。你还能预见我们的房地产价格每年还是以6%的年化收益再持续增长30年吗?我觉得要打一个重大的问号。
 
所以我们昨天谈到未来5年可能是一个转折期。作为研究者来看未来的经济增长空间和我们的投资的路径是什么样的呢?
 
我们知道老的三架马车是投资、消费和出口。现在我们提出新三架马车,每一架跟大家都是密切相关的,首先是取代传统投资的,我们叫做深度城市化,以前的城市化只是半城市化,主要是拿地做一些新城的建设,很多的公共服务和人的城市化都没有做到。
 
深度城市化蕴涵的含义是什么呢?首先是这样一张特别关键的图,这张图告诉大家一个什么事情?以前大家喜欢把城市分成一二三四线城市,我们建议大家以后转向城市群的视角。
 
昨天巴曙松问我一个问题,他说在城市群会聚集多少人,理想状态它将聚集中国70%的人口。
 
我们只分一二三线城市群,大的城市群大家知道,就是长三角、珠三角,现在换成了时髦的词,叫大湾区,珠三角变成了粤港澳大湾区,长三角变成了上海湾和杭州湾,然后北方有京津冀和渤海湾。
 
还有一些是制造业的核心集群,人类经历了三次产业转移,第四次就是集中在这几个集群,分别是沿着京广线和长江黄金水道所分布的5个重要的城市群,其他的我们称之为次级城市群,就是图中黄色的部分。
 
中国有660个城市,2800个县,也就是有2800个县城,但真正被限购或者出台政策的大概也就30个左右,如果所有的城市都在涨,我们觉得是过热,如果只是在重点城市,我们觉得这是中国的老百姓用钱和用脚对未来经济增长的格局投票,我们建议大家重点关注这样一些区域,其他的地方可以做一些另类地产,搞搞农业、生态、旅游,这是没有问题的。
 
从未来来看,我们现在是不是还要把经济推到10%以上,通过全面的投资形成周期?并不需要这样,你通过在重点区域的投资,能够维持经济增速在6%左右,保持5到10年,这至关重要,这就意味着我们将冲出所谓的中等收入陷阱,这是一个非常关键的节点,当然这里面可能会出各种风险和差错。
 
这些重要的经济区域大家都很了解,我们稍微举个例子,比方说雄安,这是千年大计。大湾区,这也是非常热门的。我想提这样一个湾区,也就是杭州湾以及长江口。
 
大家可能都看过最新的上海城市规划,它有一个配套的规划,不知道大家有没有注意过,就是浦东综合交通枢纽。现在去上海的飞机,如果飞浦东,常常会晚点,因为它只有四条跑道,其中有一条跑道是给中国的大飞机做试飞的,未来它规划8条跑道和7个航站楼,它的前方是中国最大的深水港,后方是迪士尼,下面120平方公里的是上海最后的制造业高地,特斯拉和大飞机都分布在这里。更为重要的是这里未来将建成上海东站,22条线的综合枢纽。
 
刚才有一位嘉宾谈到TOD的问题,这就是一个典型的例子。当时他们让我提一个建议,因为这个规划很好,我有一个建议,我们可以建议在洋山深水港的沿海部分再布一批火箭发射架。为什么要布这个火箭发射架呢?以后中国人出差去银河系从这儿去比较方便。
 
这个点在哪里?这个点很清楚,这样一个服务量级的综合交通枢纽,它不仅仅是为了2500万的常住人口,它能够把自己的辐射范围迅速推广到5000万的范畴,这就是一个集约的更可持续的发展。
 
当然新的城市格局也将形成,也就是特大城市、大大城市区、中心城市区以及卫星城市区。
 
提到这些,大家可能以为就是盖房子,其实不仅仅是如此,它涉及到户籍改革和土地制度改革,还有相应的国资国企改革,以及地方财政通过PPP进行杠杆调整的重大的改革,所以这可能是未来发展的核心动力和来源,最近影响的结果是大部分的农民工将在这样一些核心城市的周边区域落户下来,它是一个农民市民化、农民工市民化和市民公民化的成果,它将产生真正意义上的8亿到9亿中产阶级。
 
中产阶级一旦聚集,它马上就牵涉到第二个引擎,也就是所谓消费升级。我们做了很多消费升级的投资,在一级市场和二级市场都进行了投资。
 
传统的消费需要品牌化。最近我看到一篇广州关于租购同权的文章,他说不管怎么样租购同权,你租了房子还是不一定能进入好的公立学校。良好的教育一定是稀缺的,正因为它是稀缺的,我们需要通过大量的投资才能满足大家的需求。中国将开发大量的高端教育、医疗市场,以平衡和美国的商品贸易的顺差。
 
如果把刚才那张图释放到亚太的空间,我们可以看到是更为广阔的行业,比如说我们的一带一路,昨天有剧烈的争论,究竟我们的投资应不应该到海外去,我们都理解是一种没有选择的选择,如同香港的投资商进入到上海、深圳等中国的一线城市。
 
 
 
我们对一带一路沿线很多国家做了分析,很多国家确实是不适合去,但是在周边考虑到地缘的安全,以及和中国的关系,我们划出一些做出重点投资的区域,更重要的是在这些区域。
 
以前我们出口的只是鞋子、袜子,未来我们将出口的是大飞机、高铁、核电,我们的网络支付技术,新的电商平台,以及优质的中国制造,房地产和住宅。所以这一块也会给我们带来额外的增量,这是我们看到的新的三架马车。
 
风险在哪里?这是我们所看到的未来的增长之路,而且对未来5年是至关重要的新的三架马车的选择。
 
风险我们觉得来自于全球经济周期,因为我们现在确认知道的是三件事情:第一,全球主要央行的资产负债表规模,这是人类有史以来最高的。
 
第二,所有主要国家的杠杆,也就是他们的负债水平,也是有史以来最高的。
 
第三,所有的风险金融资产,主要是指房地产和股票,对于大多数经济体来说,不光是2008年金融危机以来最高,而且很可能是1929年到1933年的大危机以来的新高。
 
还有一个是以股票为代表的风险资产的风险波动率是历史新低。我不知道大家从这里面闻到了什么样的味道,我闻到了不安的味道。
 
我们做投资的总是喜欢8,以为8就是发,但是我反倒要给大家提出警告,逢8容易出大事,1998年金融危机,2008年全球金融危机,明年是2018年,我们确知的是全球五大主要央行的印钞机都将开始停止印钞,这就意味着金融周期已经很快的将要达到顶峰,尽管我们已经开了金融工作会议,尽管我们强调对外的资产的美元化和负债的人民币化不受决策者的欢迎,所有的这些肉都焖在锅里头,但是我们还是要为即将出现的风险做好准备。
 
主持人:接下来让我们掌声有请出今天上午最后一位奉献演讲的嘉宾,中原集团主席兼总裁施永青先生,演讲题目是“分化与洗牌,并购烽火中房地产行业变局”,有请。
 
施永青:主办单位给我的题目很抽象,我看到这个题目的时候也不知道该讲什么。“分化”“洗牌”“并购”,我从字面上去理解,为什么有分化?我看一定是环境出现了巨大的变化的时候,才会出现分化,原来的模式可能受到冲击,不能够再用下去了,就会出现变化。
 
这段时间环境出现了什么重大的变化呢?我觉得主要有两个方面,第一个是中国从一个资本不足的地区,现在变成一个资本过剩的地区。另外一个就是物联网的新时代的到来。
 
从资本不足到资本没出路,这个变化是很大的。没资本的时候要靠原始积累,我们公司的发展就是资本不足的时候慢慢做起来的。
 
我跟陈启宗不一样,他有富爸爸,我是穷爸爸的儿子,我的机构开始的时候投了多少钱呢?我跟我的伙伴每人才出了5000块港币,加起来才1万块,开始的时候在人家的写字楼租一张桌子办公,一个人可以坐,一个人要出去跑,这是最原始的靠人的劳力慢慢的积累,靠赚来的钱再投进去。
 
但是这个情况现在在中国已经不是这样了,现在其实已经有很多资金没有出路,一方面我们的产能已经过剩,另外一方面因为分配的问题,广大的人民的消费能力还是不高,所以资金不容易流进实体经济,所以现在很多生意都不容易做,房地产这段时间是非常火的,但是我了解一些其它的行业,利润率是很薄的。
 
我知道香港很多到珠三角,到内地来设厂的厂商,最近几年因为不适应新的劳动法,不适应新的环保要求,纷纷回香港的都不少,在内地的一些行业的上市公司,它的利润率也只是3%—5%左右,在这种情况下,资金不容易再去投,投了回报也不好,风险很高,做房地产的反而容易拿到资金。
 
昨天陈启宗先生说他不贷款,不用人家的钱,恒隆这样的公司可能可以这样做,但是在内地谁做得好呢?这段时间其实是谁最敢冒风险,最能够拿钱的公司发展得最快。
 
以前做1000亿都很难,万科也是前几年才突破1000亿,现在很快的,上半年已经有很多公司突破了1000亿,今年达到3000亿、5000亿的公司都有,所以不用社会上的钱,你一定没法跟人家竞争。
 
我昨天也举了例子,大家都有100亿,你不贷款就只有100亿,香港的开发商用社会的钱只有百分之二三十,拿100亿就是做120亿、130亿的生意。内地的公司有100亿,他可以做300亿、500亿的生意,当然是越愿意冒风险越能够用其他人的钱的公司就发展得快。现在做得好的公司都是用社会上的钱,不是用自己赚回来的钱,如果用自己赚回来的钱,你的发展速度就会大大的落后于人家。
 
有钱有什么好呢?有资本可以买实践、买经验、买规模。还有一个很重要的,在互联网时代可以烧钱,烧钱就是把人家烧死,因为我的钱比你多,我就把你弄死。
 
现在互联网都是这样玩的,就像我的对手,因为他的钱多,他可以挖我的员工,少的加30%、50%给你,多的加3倍、5倍也要把人挖过去,因为他觉得3倍、5倍只是一个月的工资多三五倍,但这个人在你的公司做了20年、30年,我用一个月的工资的几倍就把你几十年的经验买过来。
 
除了买有经验的人之外,他还可以用很高的回报方法。他公开说,你去挖中原的员工过来,他们经验最多,产能最高,你挖一个过来,你就可以获得他的提成,他每做一单你可以分多少。所以现在钱的用途是很多的。
 
另外还可以买技术,其实苹果的技术大部分都不是它自己研发的,它大部分都是买回来的,你看苹果的说明书里面都说了,某个技术是谁发明的,没有多少是它自己的,所以技术也可以用资本买回来。
 
 
另外就是买规模。规模是很重要的,尤其是我们做中介代理,比如我以前一个城市开三四百家门店,已经觉得不少了,已经被街坊说,你为什么在我这个区开这么多?我原来的店都被你们做房地产的挤走了。但是现在一些公司一开就是上千家门店,如果他开的比你多,效果就立即出来了,他不一定是每一间门店的营业额比你高,但是你在这个区只是两家,他有5家,他的市占率一定比你高,市占率比你高,它的品牌影响力就立即超越你了。
 
所以规模大的公司在社会上产生的影响是很快的,这都需要资本去换回来。所以现在谁能够拿到更多的资本,谁就能够在竞争上胜出。
 
另外对资本市场影响的就是互联网的概念,互联网有一个说法叫“赢者通吃”。一般的说法就是做得好的公司,你处于行业领导地位,你就可以拿整个行业70%的生意额——在国外谷歌和雅虎的竞争,谷歌赢了雅虎之后,雅虎就变成了负资产,雅虎现在的估值比它拥有的阿里巴巴的估值还要低,它还在营运,它的营运其实是没有替公司带来好处,而是替公司带来负增长的。
 
这有什么影响呢?赢的人可以赢这么多,在社会上的资本投放的时候,它可能集中投放在胜出的人手上,其他的人就分配不到,所以将来会不会在房地产也会出现这种情况呢?就是资本先去判断哪一家公司有机会跑出来,大家就集中把钱给这家有机会跑出来的公司,这样这个分化就会更严重,洗牌会洗得更快,所以变成了生意可能越来越集中在个别的能够胜出的公司身上。
 
这些大公司的市占率会提升得很快,这也是互联网概念所造成的影响。
 
另外,互联网概念下要拿钱都是务虚比务实更有成效。你讲专注、讲本业可能不如你讲一些相对虚的,比如说你说羊毛出在羊身上,他就可以算出你能剪多少羊毛,你说羊毛出在猪身上,他就算不出来你将来的发展了,所以务虚的公司赚钱容易,起码在估值上赚钱容易。
 
如果你说我是做物业管理的,那你的估值就很低,因为物业管理的利润率很低,成本很高,但是如果像彩生活这样,它懂得包装,说自己是社区互联网新的生活模式,这个估值就出来了。所以现在务虚的比务实的做出来的成效更好。
 
但是这种发展的资本过度集中,使其它的行业不赚钱,流进房地产的资金更多,地价上升,带动房价上升,又带动现在有积累的民间的资金有流向房地产,这个发展短期是好像看不出什么问题。
 
现在说房地产有泡沫,一般房地产的泡沫表现在什么地方呢?房地产的泡沫基本上是有三种类型,一种叫建设过度,一种叫借贷过度,另外一种叫做价格过高。
 
在香港,房地产的泡沫相对比内地小,因为香港没有建设过度的问题,也没有借贷过度的问题,只是价格高一点,价格高一点是对业主来说价格偏高,但了对投资者来说,对社会已经有的资金来说还是不高的。
 
借贷高不高?刚才有些经济学家已经分析过,以中国的资产值,以中国现有的资金来说也不算很高。
 
 
 
但是有没有建设过度呢?我个人认为三四线城市,跟人口比、跟未来的经济发展比,已经有建设过度。所以有没有灰犀牛呢?这个灰犀牛我认为是有的,只不过这个犀牛还站在比较远的地方,还没有威胁我们。
 
但是从资源错配的情况来说,这个威胁长远是会产生影响的,因为现在大量的资金都只是流向房地产,一些本来不是做房地产的企业,包括一些国企、央企,都放下本业去做房地产,这对国家在资源分配上其实是不乐于看到的。
 
一个国家要强大起来,不能够单靠做房地产,世界上没有一个国家强起来是靠房地产的,当然房地产是国民经济一个主要的组成部分,但是如果钱都流向房地产,没有流向其它的地方,长远对国家是不好的。
 
施永青:另外,我自己看现在国家推动长租公寓,其中有一个考虑就是要大家设身处地地体验一下营运的时候要面对的问题。
 
现在如果只是房子建好了卖掉,这个建出来的房子有没有过多,是体现不出来的,你卖掉之后收了钱,你就完成任务了,可以向小股东交代了,但是如果买了地之后,70年都不出售,地权也是70年,建好之后就要面对这个房子怎么样租出去,租出去的回报有多少。
 
我听到有做得好的开发商说发债的利率多少,他的利率也要3%以上,这还是比较好的情况,如果你现在把房子租出去,在一线大城市,你的回报率才百分之一点几,你这个投资值不值呢?会不会真的有回报呢?你的贷款怎么靠资金去还呢?这是国家要大家做房地产的自己去体验一下,告诉你你都不明白,所以要你尝尝味道。
 
你自己做租的时候,你就可以知道你盖出来的房子是不是真的有用,如果真的供应过剩,如果很多人都去做长租公寓,有没有这么多的租客呢?尤其是在三四线城市。一线城市有租客,因为流动人口多,不断地有人口增长,但是新流进来的人有没有承担这个租金的能力呢?能不能承担得起你的租金的成本,这都是未来要面对的问题。
 
在房地产的发展上,虽然长远还有很多机会,但是短期来说,有些地方可能真的有产能过剩、库存过多,需要相对的放缓一下,对经济整体的发展可能更健康一点。
 
主持人:谢谢施永青先生带来的精彩分享。接下来即将进行的是第三场地产精英,博鳌论剑的环节。
 
房地产的发展离不开资本的支持。创新的资本运作手段及投融资策略能减轻企业资金压力,良好的资金链能促进规模的扩张和利润的增长,那么未来房地产的投融资还能怎么玩?“地产精英,博鳌论剑之三”的主题是:投资与融资价值曲线里的地产观。
 
下面先请本场对话的主持嘉宾上台就坐,有请:法国巴黎银行董事总经理、亚太区金融及房地产研究部主管李伟烈先生 。
接下来请出我们的对话嘉宾,请以下嘉宾上台就坐:瑞士银行董事总经理、大中华区房地产、酒店及休闲行业主管陈锐彬先生;著名经济学家、瑞穗证券亚洲公司董事总经理沈建光先生;华远地产股份有限公司董事总经理孙怀杰先生;海航地产集团有限公司副总裁杨惟尧先生;华联发展集团有限公司董事长董炳根先生;建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖先生。
 
 
李伟烈:非常荣幸主持这个圆桌讨论的环节。今天的主题是新的融资渠道、房地产金融创新。
 
 
我想在4个方向的思路去探讨一下,第一个是房地产金融创新和宏观经济、政策的关系;第二是房地产商现有的融资渠道现在够不够,未来如果有新的运营模式,它们会不会有新的融资渠道。
 
第三是发达国家,如美国、欧洲房地产金融创新过去的路,还有中国房地产金融创新这几年走了多远,未来的一两年会怎么走下去。第四是REITs,在发达国家是一个很大的市场,在中国走了多远,未来怎么走。
 
很高兴我们有6位嘉宾跟我们探讨,待会儿各位嘉宾发言的时候也请自我介绍一下。
 
首先讲一下房地产金融创新及融资渠道跟宏观经济的关系,对宏观经济的周期有什么影响,对银行体系有什么影响?创新的时候有利有弊,可以带来好处,也可能会加上新的金融风险,美国就是一个例子,出现了次贷危机的风险,这个主题我想请我们的经济学家沈建光回答一下。
 
沈建光:中国的房地产在调控的时候,政府主要是卡房地产商的融资。什么时候要调控了,希望房价可以稳住,它的政策的着眼点就是不给你贷款,发债也不批了,希望从融资渠道卡住你,希望你可以赶快销售,通过销售回款,希望你的价格不要太高。
 
 
过去我们的宏观经济一直是使用的这种手段,这对房地产商的融资是很大的考验,很多在国内不行了,就到海外去融资,有一段时间就是到海外发债变成他的主要融资手段。包括国内对实体经济的融资的创新,比如说最近的债转股非常热,这也是对一些企业的资金环境和融资会带来很大的好处,但是它也未必会把房地产放到里面,现在把钢铁厂、水泥、机械设备列到它的首选中。
 
你会发现政府对房地产的融资作为一种调控的手段,这个我觉得确实是一个宏观经济当中的问题,对房地产商也提出了很多要求,如果在这种情况下,你怎么可以有新的融资环境?所以在2014年,在这里谈到的最多的就是如何断臂求生,如果找到合作者,或者把项目出售,当然当时也是一个集中度提高的情况,小的发展商把项目出售给大的发展商,也是促进整合。
 
李伟烈:所以听起来就是说当政府要用融资作为一个调控的手段的情况下,再做新的融资手段会比较困难。
 
沈建光:创新就是发现新的融资渠道,它的目的是不让你有融资,政府就是希望你可以靠加速卖房子回笼资金,对房地产商有更大的促进作用,你自己得想办法找其它的融资手段,把你的发债渠道给封住了,你就没有其它的办法,但这并不是国家层面鼓励你搞这些方面的创新。
 
李伟烈:杨总、孙总、董总,从开发商的角度,你们有什么看法?
 
杨惟尧:我先介绍一下自己,我是海航地产的杨惟尧。我觉得这个问题一个是宏观的,一个是微观的,其实从微观来说更直观一些,因为政府要的是数据,要的是负债率降下去。
 
现在在销售端,它的钱有一个经营性的现金流,有一个融资性的现金流,在融资性现金流受到限制的时候,他马上就转到经营性的现金流,经营性的现金流最终的结果就是一种变相,它把融资性的和经营性的做一个转化,就是把负债变成了其它的模式。
 
孙怀杰:今天上午很多经济学家都把宏观层面的问题讲得很清楚。从微观角度来讲,融资结构的调整,咱们多年来就是一脚刹车一脚油门,这是一种情况。第二种情况就是拿房地产商当夜壶,急了就用用,不用了就踢到旁边去。
 
 
我觉得这次的调整可能和我们的政策形势有实际的关系,原先是一脚刹车一脚油门,这次我觉得可能这脚刹车不是简单的刹车,我觉得是一个大的方向调整的问题,这次是要你长期看待这个事情,而不是说明天说放就放了,这件事情对开发商的挑战很大,你的融资的结构和模型都要发生变化,才有可能跟上这个国家政策调整的要求。
 
董炳根:今天跟众多的经济学家同台,对我来讲是一个很好的学习,我是华联发展集团的董炳根。这个话题对房地产企业非常重要,但是坐在这里我感到很汗颜,因为我们这方面做得是非常差的。
 
 
我从几个数据来讲,对华联控股来讲,我们是一个上市公司,刚才施永青先生讲了,要做大规模,要发展就要用社会的钱,靠自己的钱是做不大的。
 
这些年来我们从工业转型到地产,原来我们是做工业的,是最传统的纺织工业,还是用传统的工业思路在做房地产开发,所以过分重视风险,过分追求经济效益,忽略了规模的扩大和扩张,所以在融资手段方面,不要说创新,我们基本上传统手段都没用好。
 
华联控股的有息负债只有6个亿,还是因为不借一分钱不好,所以借点钱在帐面上,帐上现金32亿。这种状况就影响了我们的发展。所以对这个话题,我是非常感兴趣的。因为作为企业来讲,发展是硬道理,我们还是需要在防范风险、注重经济效益的同时,我们要扩大规模。
 
这方面对我们来讲,过分的保守就阻碍了自己的发展,影响了自己的发展。尽管效益很好,我们华联控股去年的税后利润是13.5亿,也排在地产上市公司的前列,但是我们的规模很小。
 
所以我觉得要探索金融创新,特别是当前的形势下,尽管对我们影响不是太大,但是我们还是要积极探索新的金融创新方法,在注重效益的前提下取得更好的发展。
 
李伟烈:董总,是时候跟我们投行见面了。
 
我们这个环节第二个主题是说,如果看美国、欧洲那些发达国家,他们的融资产品是非常多的,比如说有债券、资产证券化、衍生产品,他们的方向是从一级市场走到二级市场,重点是说不止是提供融资,他也开始向风险的配置、流动性那边去发展。
 
如果你看回香港,在香港上市的开发商,他们有几个方案,包括有股权融资、IPO、发债(境内境外债、永续债)。过去两三年,股权融资方面,因为估值很低,几乎没有什么人做。
 
发债方面,之前的境外债也是因为美国的利率周期是往下才做的,未来往上走的时候,这个机会不太大。在这个情况下,我想请问陈总和曾总,你们最近看到的案例,他们是怎么去做新的融资?或者未来对你们的客户,一些上市的房地产开发商,你们有什么建议?
 
曾粤晖:大家好,我是建银国际的曾粤晖,就主持人这个问题,我谈谈我的看法。首先是产品的问题,刚才也提到,其实境内外房地产开发商以及其它行业比较常见的融资手段就是那几种,创新更多是基于某些制度设计上的精细化,把某些融资的门槛提高。当然也可能可以达到从源头上进行制约、控制的目的。
 
 
这些产品里面,境内外发行债券是比较常见的,这是随着市场周期来做的,当市场往上走的时候,价格比较好,我们做一些境外的发债。当股价走低的时候会做个人的增持或者是回购。
 
前几年人民币的债比较盛行,是因为我们在境外的资金池,人民币构成的比例,包括总的金额加大了,所以市场有这样一个承受能力,并且有这样的购买偏好,以及对未来得良好预期。当币值走软的时候,这个风潮又往另外一个方向流动。
 
讲到创新型的产品,刚才主持人讲到的REITs算是一种,其实也不是一种创新,这种方式源自于美国,进入21世纪以后,在若干个亚洲国家和地区也开始采用这样一种融资方式,香港是2003年8月1号推出了REITs产品,2015年的时候,广州有一家房地产也在香港设立了这样一个产品。
 
之后在亚洲采用这种方式的国家和地区并不多,它和很多的因素有关,除了获利性,还要考虑到运作透明度、税收等等,总而言之它仍然是基于经济上一个最基础的概念,就是供给和需求,你有这个东西,还要看投资者要不要,接不接受,或者采用这种方式的成本如何,是利大于弊,还是沿用原有的方式更成熟。所以我觉得市场是会发出自己声音,做出正确选择的。
 
陈锐彬:昨天讲中国地产商和香港地产商在创新发展上的不同,昨天以陈启宗先生为代表的香港地产商给了大家一个非常保守的印象,内地地产商创新的印象也非常明确,在金融市场也是类似的,香港的金融市场还是比较保守的,昨天我知道这个议题的时候我就在想,过去几年我们有什么创新。其实想不出什么创新。
 
创新有两个类型,一个是产品的创新,一个是技术上的创新。产品上的创新,只有当原有的产品遇到了瓶颈,原有的产品遇到了资金链的不足,大家才会动脑筋创新新的产品。过去几年不存在这个问题,不管是股市还是债市都很活跃,资金面都很充足,所以大家没有动力做产品的创新。
 
技术上的创新一直都有,包括在债券上,不同的契约条款的创新,包括永续债券在永续的年期,在契约条款方面的创新,这些一直都有,但是这个谈不上一个基本面的创新,这都是在一个既有框架上的一些技术环节的创新,所以从这个角度来讲,我觉得没有看到特别多的新的产品。反而是国内有ABS、CMBS、类REITs、信托等等的金融方式,反而显得更活跃。
 
李伟烈:所以讲到REITs,这个在发达国家是一个很大的融资市场,美国大概是40万亿的规模,欧盟是2000亿,日本和澳大利亚是1000亿,新加坡是500亿,香港是300亿。
 
在中国的REITs市场,最近几年没有说完全发展到一个像纯发达国家的REITs的情况,主要原因就是有一些政策和法规的限制、税收的障碍,还有一个问题是资产的回报率也比较低。所以在这种情况下,有很多类REITs的产品在境内出现。
 
也有一些创新的门路,有一些公司在海外做REITs,像绿地就分拆REITs在新加坡上市,也有一些私募的REITs。大家觉得国内的REITs市场未来会如何发展?这个市场的融资渠道对开发商到底重不重要?
 
陈锐彬:REITs这个议题我其实没有很多其他的朋友这么积极和乐观。其实在2008年的时候我就参与了证监会REITs研究小组的研究,那是中国最接近有REITs的一刻,那是2008年12月份,国务院的文件说要鼓励支持房地产企业多元化融资渠道,包括房地产融资基金,这也是第一次在国务院的文件中出现REITs。
 
后来为什么不了了之呢?大家知道2008年12月份是金融危机最恶劣的时候,整个中国地产市场都非常悲观,房价、地价都大幅下跌。到2009年5月份就消停了,房地产出现小阳春了,房子卖得很好,这时候我们再谈给房地产商减税,从新闻标题上讲,房地产商都已经赚得盆满钵满了,你还要给它减税?所以从宏观角度来讲,在目前的市场上,我觉得看不到有一个REITs出来的时机。
 
从技术层面,我们都说有税收等等方面的问题,其实我再具体讲一讲,中国的房地产有两个层面的税,一个层面是增值税,一个层面是所得税,有国税,有地税,这个国税不但是税种要减,还有地方要减,这个法规出来涉及到的面是非常广,这是第一。
 
第二,房地产信托投资基金,它是一个信托,在中国的信托法里,信托是不能持有资产的,如果推出REITs,还要修改信托法。
 
有非常多的细节在中国现有的法律框架上是不支持这个产品的,当然更核心的是说,今天我们的发展商都能把北京、上海、深圳、广州的大楼以2%、3%的回报率卖掉,谁会注意一个7%的房地产信托呢?所以在目前来看,我没有这么积极乐观的判断未来REITs能在中华大地蓬勃发展,可能还需要相当长的时间。
 
李伟烈:那你觉得境外做REITs,比如说在新加坡或者香港做REITs,这是不是一个好的方案给房地产商?
 
陈锐彬:因为我的工作的特点,我跟不同发展商有很多很深入的研究,把中国的资产拿到海外去做REITs,这个也有非常多的难度,因为从2007年之后,中国政府要求境外的投资机构在中国持有资产,必须要有一个中国的项目公司,也就是说从租户那里收到租金之后,第一步要把项目公司的税交掉,然后才派到海外交给REITs持有人。
 
 
REITs在海外是免税的,在免税之前已经交了所得税,这个免税就没有意义了。咱们的楼都在3%、4%的回报率,本来就不够6%或者7%,再加上扣了25%的所得税,那就离得更远了。
 
过去这5年有不同地产商想去海外做REITs,也有一些做成的,当然都不同程度的付了一些代价,他要补足很多的收益,投资者希望6%到7%,你的回报只有2%到3%,差的部分就要自己补,所以很多的业主就犹豫了,而且投资者也有疑虑,因为你不可能一直补,只能补几年。所以地产商到海外融资,很少是以REITs方式融资的,除非在未来几年我们的政策允许海外投资者直接持有资产,不存在国内交税的问题。
 
董炳根:今天听了孟总(孟晓苏)对REITs的详细介绍,尽管我们做的是传统的融资方式,但是对这个产品也了解过,这些年确实好的金融创新产品并不多。
 
REITs这个产品我觉得在国际上是很多国家都已经惯用的产品,但是在中国是不是能够推行,对这个产品的前景,我觉得主要也是在政府的配套政策。像孟总在10年以前就提出倡议,为什么到现在都没有推出?就是因为它涉及到很多的政策因素。
 
我觉得近期内这个产品的推出可能性还不是太大,因为涉及到一系列的配套政策问题。当然如果说能够推出,作为创新产品,我觉得房地产商是欢迎的,关键就是这个产品怎么能够落地,这是一个最关键的问题。
 
曾粤晖:说到一个产品是不是有一种绝对的必要走到市场,关键还是在于它是不是具备不可替代性,从目前的制度设计和它自身相关的一系列配套来说,REITs在中国可能目前还能够被其它的融资手段暂时取代,所以它不具备一种非出不可的时机。
 
从另外一个角度说,目前做REITs比10年前更加具备产业基础,我们的一二线城市从来没有这么多的城市中心商业综合体,他为做CMBS和REITs创造了一个产业的框架和条件。
 
站在买方的角度来看,经常他们会问一个问题,某一个产品究竟它有什么长处,有什么短处?从发行人、持有人来讲是一个角度,从投资人来看又是一个角度。
 
目前REITs这个产品的推出,从回报上还不具备太大的吸引力,这是从买方,从投资人的角度来说。但是换到卖方,他可能觉得会需要付出很大的代价,去践行一个目前市场上其它融资手段也可以达到的目的和功能,为什么我要花太多的心思去做这个先行者呢?这可能是目前这个产品在市场中的一个尴尬境地。
 
但从长远来看,我相信它的市场足够大,刚才主持人提到美国,2016年过万亿的REITs市场,那是基于它数十万亿的大的市场环境,在香港来说,它这个千亿级别,也是基于香港这个排名全球前列的总体市值的大的背景,只要我们的市场容量够大,我们的选择就必然会更多,愿意去做出这样的创先和尝试的企业以及投资人也一定会更多。
 
沈建光:REITs的回报率比较低,从投资者来说没有吸引力,从物业开发商来讲,它也有很多比较方便拿到钱的融资渠道,以及还有政策方面的很多问题需要解决,所以还是有重重困难的。
 
李伟烈:从政府的角度来说他们支不支持REITs的发展?你要做一个商场,你的回报周期很长,所以包装出来做REITs是一个方法,要不然他们就是把商场散卖出去,这样运营管理就是一个很大的问题。
 
沈建光:从国家政策来看,国家还是很支持ABS资产证券化的,在中央金融工作会议上也提到资产证券化,最主要的就是降债务、降杠杆,这些都是降杠杆的手段,但是具体操作起来还是有很多问题需要克服的。包括债转股、ABS,这些东西政府都在慢慢尝试,具体还要结合市场环境,如果你还是亏损企业,大家根本不愿意债转股,转过来包袱也来了。
 
孙怀杰:我有点不同看法,我和陈锐彬总也有合作,我觉得今天孟总讲的东西,他喊REITs已经喊了10年了,我觉得它快出来了,大胆预测一下,我觉得三年之内可能会有一些动作。
 
这是基于几个判断,从去年开始,全国普遍的大型企业都在发行ABS,现在在一线城市,市中心绝对不会让你再做销售型物业,全部是持有型物业。
 
还有一个事情,前段时间上海拍了两块地,一个是国有企业拿到了,旁边的楼面价是2万多,它只花了5000多就拿到了,要求他做持有物业。国家要求你拿持有资产,包括产业园区的运营和小镇运营,这些东西如果没有配套的金融支持是不了的,这是第一个。
 
第二个,我认为政府也是拿了很大的决心,要把地价降下来,提出做自持性物业。从国家的政策导向来讲,现阶段已经开始具备条件了。
 
另外一点,开发商都是习惯拿地、卖房子,快周转、高利润。但是现在政府提出了长效机制,它不让你高利润,前段时间我和政府一些领导交流,他们谈到了中共中央内部会议,都谈到了核心城市和核心区域,绝对不会成为房地产开发商掘金的平台。
 
现在国家在摸索各种措施,因城施策,因区域施策,因地块施策。现在上市公司整体的ROE都是逐年下滑的,已经到了很低的水平,如果是这个状态下来,老百姓那么大的储蓄量,我觉得有可能有推出的时机。
 
杨惟尧:我特别赞同孙总的观点。REITs和资产证券化是两个名称,但是它到底有多大区别?实质上没区别,就是看资金的来源和投资的要求有差异,或者是周期有差异。
 
 
我们做房地产的,如果是融资的钱断了之后,或者紧了之后,另外就是靠销售端。
 
现在的产品就是持有型和销售型两种,还有一种是混合型的,销售型物业需要承担很大的市场风险,持有型最大的风险就是政策的风险和经营的风险,我们面对的风险最多的就是这三点。
 
现在说到REITs或者叫证券化,短期内可以做补贴,长期如果达不到它的回报要求,我不能天天从兜里拿钱出来,融资也卡死了,没钱拿出来补贴,所以这个归根到底还是要看我能不能承受,如果能承受的话,我就会干这个。在中国肯定有的地方是能够承受得了的,他可能会接受,有的地方承受不了,他就不会主动来做这个事情。
 
李伟烈:最后一个问题,大家探讨一下,现在开发商的融资渠道到底够不够?我相信这一年肯定是够的,因为大家卖得这么好,都不缺钱,再往后两三年呢?未来你们的融资渠道会有什么大的改变?从投行的角度,你们觉得有什么特别的融资渠道你会建议给开发商?从经济学角度,有什么新的融资渠道,你觉得在三年内会出现?
 
杨惟尧:我觉得融资的渠道要创新是非常难的,一个是从银行要钱,一个是从投资人那里要股权,一个是从社会或者是有一些基金、类债权的投资,其他的就是从项目端。
 
我觉得未来的融资就是把我们的房子组合式的销售,公有产权式或者众筹式的销售是未来融资的一个方向,现在也是互联网这种思维模式,很多人买一个东西,然后分享这个东西的收益,把这个作为一种融资模式。
 
李伟烈:杨总认为用互联网的思维,众筹的方式,可能是一个未来的融资渠道。
 
孙怀杰:谈到融资渠道,我先从房地产说起,我在北京生活了很多年,从2004年开始这个行业就在谈泡沫,四五千块钱房价的时候都说泡沫要破了,一直到10万块钱一平米的房价泡沫还没破。
 
在2006年任总在一个论坛上说通州可以卖到5万,当时我们通州的项目卖1万5都卖不动,大家说任总说的毫无根据。现在我们在通州的项目卖7万,四环边上的项目已经卖10到12万了。这个泡沫为什么没破?我们也做了一个分析,现在老百姓买房基本上是没有用多少贷款的,我们的付款比例是70%,只有30%是按揭的。从压力测试角度来讲没有什么风险,美国都只付出一成、两成,美国的次贷危机是零首付造成的。
 
另外一个,为什么我们的负债率今年增加,从15%到了30%呢?是因为我们的消费者结构发生了根本性的变化,前些年我们的消费者主流是60后、70后,现在买房子的是80后、90后,人家对未来充满信心,人家就敢按揭。现在80后、90后的消费理念,他都喜欢按揭,而且超前消费的思想比我们70后已经有质的改变,所以你看它的交易结构形式,你会发现这个年龄段发生了质的变化,所以我们认为这个增长是很正常的事情,可能以后还会增长。
 
孙怀杰:谈到融资模式,现在也都在喊创新,但是也没什么可创新的,从前端开始到后端,也没什么新的东西,我觉得后端这个东西,包括ABS、REITs,大家现在普遍做的,包括中票、美元债,包括去年开闸放水的企业债,放了1万多亿,后面又关掉了。
 
我觉得这些手段回归到一个核心理论,就是回报,对开发商来说,你无论用什么样的融资渠道和创新模式,包括我们的股权融资、发基金,你的回报怎么样?你如果不谈回报,银行家没有一个人愿意上门跟你聊。所以对我们开发商来讲,最大的是这个问题。
 
现在北京市大概有十几家五星级酒店被砸掉,改成写字楼,把租金提高几倍,马上改变了它的回报。还有一些商场也拆掉变成写字楼,就是回到它的核心问题,因为回报不足。
 
这里也讲一个我们的案例,我们去年在美国投了一个项目,做这个事情确实需要杠杆,没有杠杆玩不转,我们这个项目是投入的持有型公寓,它的投资回报非常可观,而且这方面的预测也非常准。
 
沈建光:刚才孙总谈到泡沫的问题,我也做了一些研究,提出来供大家批评。
 
20年前说中国的房地产泡沫,北京亚运村当年6000块钱一平米的时候,我在北京的亲戚都说这个房价太贵,简直是天价,老百姓都买不起。不过现在北京10万块钱的房价,一般老百姓也买不起。它这样上涨,不是说没有泡沫,只是说这是一个螺旋式上升的泡沫,当年6000块钱是贵的,老百姓买不起,但是随着自己的收入上升,工资的上涨,而且政府不断地调控,两三年房价不涨,收入涨了两三年,基本上30%的缺口就可以堵上了,这样一个泡沫就被消化掉了。
 
不是说泡沫不存在,我认为泡沫是存在的,泡沫消化掉了。
 
中国房地产市场这个泡沫一直存在,但是最后还是依靠经济的发展、收入的提高来化解的。这个周期可以一直不停的下去,只要你的经济增长,劳动生产力提高。
 
但是这一波我觉得挺奇怪的,这一波房价涨得猛,但是收入的增速已经降到10%以内了,这样的泡沫是在扩大,我们怎么把这个泡沫消化掉,这是政府现在面临的难题。而中国政府跟日本、美国政府不一样,美国政府2007、2008年出了这个泡沫,就让它自己破掉,美国当时就是加息,次贷泡沫破灭,它让市场自己调整。
 
日本1991年政府的目标就是刺破泡沫,大幅的加息,控制信贷,把泡沫刺破了,结果导致一直是通缩的状态。
 
中国政府看到了这一点教训,它不把这个泡沫刺掉,而是把这个泡沫按住,后面希望通过供给侧改革,通过中国制造2025、互联网+,这种依靠经济进步把人民群众的收入提高,以消化这种泡沫。
 
从融资的角度,我就看到资产证券化这一块可能是一个新的机会,当然所有的融资方式都,只不过政府现在限制了一些,比如说你现在要在香港发债,已经被卡住了,另外美元债也发不出,几年过去之后这种情况也会改变,并不一定非要出新的产品,过去的渠道一直都在,只不过是阶段性的进行了一些调整。
 
曾粤晖:我们在座众多的地产商提供的产品其实不一样,我们如果仅仅是拿着这个价格来说事,我觉得不太公平。我到世界各地都会留下当地建筑的照片,我发现现在房地产商提供的产品,跟以前很不一样,以后可能还会有很大的变化,比如说智能家居等等,所以我觉得我们拿到的东西也不一样,更优质、更高端、更好,价格也就高一些。
 
从融资的这个话题来说,我个人的观点是,今后的几年,我觉得这些传统的融资手段仍然会是最主流的方式,好的东西存在必然有其道理,证明它成熟,证明它的设计比较完备,我们的工作在于怎么把它做得更精,从设计上照顾到各方面的需求,让它有市场,能够被消化,能够被接受,这是最重要的。
 
我们说人类这么多年发展,苹果、橙子、香蕉仍然是吃得最多的,不会因为水果的多元化,最常见、最主流的食品我们就不要了,我们就把它取代了,这个应该不会,但是我们会把它做得更好,因为现在投资人市场是很聪明的。
 
刚才说按揭的问题,现在的孩子可比以前的人更会算数,国内的按揭利率在5%以内的时候,如果他花30年按揭贷款一套房子,他借100万,他得想想我买这个东西花这个钱,付出这个成本值不值,我有没有必要这样做,我剩下的购买力或者我留的钱能不能做一些别的更有趣的事情,因应这种市场的需求,我们在这样一个环境中的各方面,大家各司其职,都在动脑子,想办法让我的融资手段变得更好。
 
比如说发债、配售,又比如说哪怕是银行的信贷,这些这么传统的方式其实也在成长中,而我们的企业家们,通过他们不断地学习、市场实践、认知,其实也把他们搞得更精、更熟,我相信通过这样的方式,他们也能从市场里面获得更多,赢取更大的回报。
 
董炳根:我非常赞同曾总的观点,作为房地产开发企业,在这十几年的经历当中,我也觉得现有的融资手段已经能够维持房地产企业的正常发展,除非你是要超常规的,过大的运用金融杠杆。现在有开发贷、经营性物业贷,可以发企业债、可以资产证券化等等,如果这些手段都能充分利用起来,根据每个企业不同的情况,应该是能够保证房地产企业正常运转的。
 
但是如果要保持非常高的杠杆,可能这些手段会感到不够用。对我们来讲,我觉得这些手段已经够用了。
 
当然这些手段需要完善,需要规范,政策不能多变,同样一个品种,它的稳定性很不够,这是我们碰到最大的问题,同样的开发贷,今天这个标准,明天那个标准,同样的企业债,今天可以,明天不可以,这些问题如果没有的话,我觉得目前的手段已经足够了。当然如果有更好的手段可能会对企业发展更好。
 
陈锐彬:你刚才的问题我分成两个部分,一个是今天这些渠道够不够,我觉得是够的,今天找项目的人一定比找钱的人多。昨天林总(林中)说有160亿的现金,董总说有30亿的现金,陈启宗先生手里有更多的现金,今天这一刻找项目的人一定比找钱的人多。
 
第二,展望未来,未来三年会有什么样的转变?我觉得这个转变可能还不是说新产品的转变,过去5年我们都在加杠杆,境内加完境外加,未来我认为无论是境内的政策,还是海外的加息或者是各种宏观因素,我相信股权会是未来三年很重要的一个方式。
 
李伟烈:非常感谢各位嘉宾的宝贵意见,本环节到此结束。
 
主持人:感谢各位嘉宾,请移步到舞台中央合影留念。(合影)
 
主持人:再次掌声感谢各位给我们带来的精彩分享,今天上午的全部议程到此结束,再次感谢各位的陪伴和守候,下午论坛开始的时间是14点,我们稍后见。
 
2017-08-09 14:05:20
各位下午好!2017博鳌房地产论坛·主题论坛三、四将于8月9日14点许启幕,欢迎关注!
 
今天的主题论坛主要分为两部分,第一个主题为《产业破局 文旅热浪与特色小镇风口》。改变进行时,从传统开发扩展到产业运营,包括文旅模式在内的产业热浪席卷全行业,小镇模式成为了房地产的新风口。当拿下大片土地之后,文旅地产和特色小镇应该怎样发展?
 
首先进行主题演讲的嘉宾均为产业地产、特色小镇的资深人士,他们分别是:
 
吴振绵  中奥广场管理集团董事长、中国运动休闲特色小镇专家委员会成员                                     
 
范晓刚  富龙控股有限公司集团总裁助理、品牌运营中心及营销管理中心总经理                                                                     
 
阎镜予  星河产业集团副总裁                        
 
主持人:尊敬的各位来宾,大家下午好。欢迎回到2017博鳌房地产论坛现场。与昨天一样,今天下午我们在这个会场将进行的是两场主题论坛,旁边会场进行的环节是博鳌大讲堂。大家可以根据自己的喜好,选择参与博鳌大讲堂或主题论坛。
 
下面我们正式开启主题论坛环节:转型与创新大潮下,产业热浪席卷全行业。谁能抢占行业未来制高点?前路仍然需要探索和试水,先行一步可能是失败和迷惘,也可能是成功的第一步。今天下午主题论坛的主题是“产业篇:产业与模式”。接下来,我们首先进入主题论坛之三:产业破局,文旅热浪与特色小镇风口。
 
首先,我们请出我们这场主题论坛的第一位演讲嘉宾,中奥广场管理集团董事长、中国运动休闲特色小镇专家委员会成员吴振绵先生,演讲题目是《全民大体育中的体育小镇模式》。掌声有请吴振绵先生。
 
 
吴振绵:大家下午好!受大会组委会的委托,我来讲讲跟体育小镇有关的话题,讲讲体育小镇的有关政策和要求。
 
国家体育总局经中央批准,要在全国开发100个体育小镇,大概的政策是宽进窄出,不关门。经过前期三个多月的筹备,从各地报上来的情况来看,不太成熟,而且对小镇理解,对体育+还是+体育的想法理解的都不透彻,所以我们干脆就放宽时间,不限时间,大家什么时候准备好了,什么时候报上来。
 
第二句话叫做“进门容易毕业难”,大家都在抢,还有引导基金,还能给很多优惠政策等等,在这种情况下,我们要确定到最后验收的时候才能挂牌,不是说你来了,我可以通过你先策划、建设,到最后你拿出成形方案,开工了,我们觉得是那么回事了,能够建成一个真正的体育产业的体育特色小镇。
 
在目前这个阶段都在申报,在8月15—17号会在贵阳召开一个研讨会,目前全国已经报了96家,大家坐在一起互相交流一下体育小镇到底是一种什么业态,怎么个进度。
 
我在专家研讨会上提出一点,在特色小镇审批上有几点要素大家要统一一下,比如我提的是天时地利人和,天时是有中央和各省市、各部委的文件支持,包括有很多优惠政策,包括上升到国家战略对于小镇的建设等等,这都是天时。地利是小镇有自己的特色,我们所做的特色小镇要尽量靠近大城市,依托大城市,做大城市的城市群组成部分,解决大城市病的问题,解决特色产业的问题,包括解决一些总部基地的问题等等。
 
总之这个特色小镇肯定是位置很重要,所以这是地利,最好是能够离大城市的距离近一点,不要离得太远,原则上不要超过30公里,到洛杉矶、多伦多大家都看到,那些卫星城都到50多公里了,反正也是具体情况具体对待。
 
还有人和,就是一定要地方政府的主官重视,不要见了个体育局长、招商局长就批了,这个小镇涉及面很广,政府所有职能能管到的,它几乎都涉及到了,所以在这样一个大项目下,要一级政府的主官能出面解决问题,这就是我对体育小镇的几点原则意见。
 
报批程序,做体育小镇不封门,只要你做得好,什么时候来都可以。报名通过体育局报也可以,或者通过各个单项协会来报,跟体育总局下属单位有关的任何地方,你都可以通过他们报到体育总局,由专家委员会来评审,这就是我想说的第一点。
 
现在有100个体育小镇,中央还有1000个特色小镇,各部委还有,包括旅游局都有,包括各省都有很多,所以这个体育小镇的数量大,五花八门,形式也不一样,总的来讲是给开发商提供了一个大大的机会,一个小镇不会低于两三百万平米的住宅,再加上其他的可能就更多了,我们一般提倡不低于5平方公里,核心区是多少,规划半径是多少,大家一算就知道了。
 
100个体育特色小镇,我们提倡的是体育+,1000个特色小镇是+体育。体育+是在体育小镇中完全以体育产业和体育特色的产业为主,不光是制造业,包括服装、器材,还有运动队,足球有足球小镇,篮球有篮球小镇,所以国家体育总局光项目都有100个,这是体育+的问题。
 
+体育就是说无论省市的特色小镇还是中央的特色小镇,到最后都要能把体育加上。健康中国是我们近期的国家战略,也是体育总局和全国人民的一项任务,我们要打造健康中国,打造全民健康。过去我们提的比较单调,叫全民健身。全民健身已经不完善了,全民健康包括行为健康、思想健康等等,这是我们的目标,这就是体育+还是+体育的问题。
 
第三个是标准动作和自选动作的比重问题。现在这个标准动作大家都知道,在做小镇的过程中,地方政府在这方面肯定是没有问题。但是我们这个体育小镇和楼盘最大的区别就是里面要有产业支撑,按照政府说的就是宜居、宜业、宜游。最近小镇讨论的越来越多,上升的高度越来越高,我们真正的区别就是要有产业支撑,没有产业的小镇就是大楼盘。
 
这附近的雅居乐就是10平方公里,现在的小镇起点5平方公里就够了,所以这个面积足够大,而且配套都够,但是没有产业是不行的,所以它最大的区别是和产业的区别。
 
我们说的自选动作,就是你能拉什么样的产业进来,你能自己拉动什么样的生活特色,这是我们要求非常重要的一点,整个的自选动作要选好,要有特色。像国外的香水小镇、咖啡小镇、巧克力小镇、体育小镇、金融小镇等等都有很多,我们打造哪一类的小镇?总部也是小镇,我们哪一个大企业把总部拉下去,这也是完善了一个小镇的产业链问题。这是我提的标准动作和自选动作的比重问题,自选动作要比标准动作的分量大得多。
 
 
另外给大家简单介绍两个我们现在正在操作的案例,一个是鞍山千山体育小镇,辽宁的千山旅游景区是东北唯一一家5A级旅游景区,每年的游客量非常大,市场开发也不错,有很大的服装批发市场,还有义乌小商品市场。
 
我们把体育收藏品的评估、鉴定、拍卖也引入形成一个产业链,另外我们把辽宁的乒乓球队、羽毛球队也收到这个地方来,既能体育锻炼,也能为辽宁出金牌。把这里打造成最现代化生活方式的小镇,这样才能真正把小镇做到自己的高度上来。
 
我们也想了很多的办法,比如说我们做一个奥林匹克博物馆,我们设几千平方米的展厅,另外我们设一些收藏馆,比如说李永波收藏馆、王义夫收藏馆,这样对推广奥林匹克文化,对宣传体育都是起着很大作用的,而且我们相信这里的经营效益也能不错,我们每隔一两年再来一个换位,比如100位名人的馆,我们定期把它轮换一下,这样就能把产业越做越活。当然还可以引进其它的总部基地,这是我们对鞍山的设想。鞍山这个项目我们是主导的,我们进行土地策划,一级土地整理政府来配合我们。
 
另外一个小镇是大连的足球小镇,它设在旅顺口。大家知道大连是足球之乡,我们国家30%到40%的足球运动员都是出自大连。
 
年轻的时候我在带领辽宁足球队,在重庆打贺龙杯的时候,那时候国家队叫红队,辽宁队叫黄队,红队是国家一队,辽宁队是国家二队。当时坐在下面,我跟他们说,怎么满场都是大连口音?22个运动员,有15个大连人。大连这个地方出足球运动员。我们和大河集团合作,在这里打造一个北方的足球小镇。
 
我们在这里面的合作伙伴有中国体校联合会,全国有2300多家体校,目前有2万多家足球俱乐部,这个培训任务就能形成一个产业,到2020年,按照咱们现在的规划,要达到5万家青少年足球俱乐部,光教练员就得20多万,我们到国际上请最好的教练,中国的足球发展从两点开始抓,一是少年儿童,二是教练,这样整体能把我们国家的足球水平提高上来。
 
将来大连这个足球小镇,名副其实的足球小镇就是以足球为主。同时我们有一个新的创造,国家体育总局和各省市体育局都在改革,我们又把辽宁的田径队放到大连。辽宁的田径队的运动员来源也基本都是来源大连,所以把这个运动队也放到这个小镇当中。这样无论对小镇提高知名度还是开发,都会起着非常好的作用。这是我们目前正在做的这两个案例,当然全国各地来找我们合作的有很多,希望我们提供咨询的也很多,总之我们都在探讨之中。今天我利用这个时间给大家报告这些情况。
 
另外,我们能提供的服务,比如说全国体校联合会,中国体育收藏协会,中国极限运动协会,中国定向越野协会,亚洲羽毛球联合会,北京外国语大学等等,这些都是带有排他性的在国内的合作,在打造体育产业这一块,我们应该说有一些经验,有一些资源。
今天参加这个地产论坛,把这个体育小镇的开发的基本要求跟大家汇报一下,另外也提几个口号,一个是我觉得开发建设小镇,小镇的建设是国家战略,小镇的建设离不开开发商,小镇要打造最新的生活方式,所以我们要拉上企业家,拉上企业总部,或者拉上我们的特色产业到小镇去。
 
 主持人:谢谢吴振绵先生。
 
接下来掌声有请第二位奉献演讲的嘉宾,他是富龙控股有限公司集团总裁助理、品牌运营中心及营销管理中心总经理范晓刚先生,演讲题目是《富龙案例,特色小镇四季运营之道》。
 
范晓刚:大家下午好,很高兴今天有机会由我代表富龙控股向大家介绍一下富龙控股在新城镇运营领域的一些工作情况。
首先介绍一下富龙控股。诚以立信、富而思进是富龙控股的企业理念,诚信是富龙集团发展以及每一个富龙人做人的准则,也是我们发展的基石。富而思进,富则兼济天下,我们把百尺竿头作为新的起点,我们要做更多对社会、对公益有意义的事。
 
富龙控股成立于1998年,目前已经发展成为一家集能源、化工、城镇运营、传媒、酒店、金融、教育、矿业等为一体的集团化公司。其中比如能源、黄金、矿业、化工、酒店运营等等,都是我们之前的一些核心产业。
 
在我们集团里面,从企业创立之初,我们的董事长王诚先生,以及富龙控股一直秉承这个信念,总是在不遗余力地把我们的企业发展和承担社会责任同时进行。我们一直把回报家乡、回报社会当做我们企业前进的一个重要工作。我们已经坚持了近20年,从未间断过,在精准扶贫、捐资助学、成立教育基金、助学基金等等方面做了大量的工作。
 
富龙控股成立于1998年,目前已经发展成为一家集能源、化工、城镇运营、传媒、酒店、金融、教育、矿业等为一体的集团化公司。其中比如能源、黄金、矿业、化工、酒店运营等等,都是我们之前的一些核心产业。
 
在我们集团里面,从企业创立之初,我们的董事长王诚先生,以及富龙控股一直秉承这个信念,总是在不遗余力地把我们的企业发展和承担社会责任同时进行。我们一直把回报家乡、回报社会当做我们企业前进的一个重要工作。我们已经坚持了近20年,从未间断过,在精准扶贫、捐资助学、成立教育基金、助学基金等等方面做了大量的工作。
 
富龙控股的核心战略和核心的主业就是新城运营以及品牌服务。现在我们处在国家的城镇化进程的重要节点。
 
富龙控股在2014年注册了中国首个新城镇运营商的品牌,其中在我们的新城镇运营和品牌服务的业务板块里面有三个主要的节点,在2007年,我们在原有的传统房地产开发业务领域的基础上,我们开始进入崇礼,也就是2022年冬奥会的举办地,我们在这里开始进行特色小镇的打造。
 
在2014年,我们在十八大之后,响应了国家的政策,推进城镇化进程,我们在国家工商总局注册了国内第一个城镇运营公司。在2017年5月10号,富龙四季小镇的项目在北京举办了一个发布会,我们发布了中国冰雪小镇白皮书。崇礼是一个滑雪圣地,习总书记也指示要把它打造成国际知名的滑雪圣地。我们在崇礼打造以冰雪产业以及文化、艺术融合的特色小镇,我们在专注于中国冰雪小镇的四季运营模式方面进行了探讨,所以我们现在在发起,并且开始编制这个白皮书。
 
目前富龙控股已经形成了由前端的土地获取、开发、规划建设,以及招商、商业管理、酒店管理、物业管理、社群、社区建设,以及会员服务这样的比较完整的产业链条。目前在崇礼我们有两个项目,一会儿会着重介绍一下富龙四季小镇。
 
崇礼雪乡艺谷是我们另外一个项目,这两个项目都和2022年即将召开的冬奥会有直接关系。富龙四季小镇是作为冬奥设施,崇礼的雪乡艺谷是作为冬奥文化的形象出现,在这个项目里面我们规划了6大主题,充分展示中国国内尤其是北方地区的中国元素、文化精髓,作为奥运前和奥运后持续交流的内容。
 
我们目前一共开发了6个特色小镇项目,在海南我们在这个地方附近也有一个小镇正在规划阶段,在张家口的怀来,我们正在规划一个集合医养、医教为体色的京北教育新城镇,同时我们在贵阳以及四川德阳分别还有一些项目。目前我们在国内主要在打造的就是这6个项目。
 
自2015年申办冬奥会成功以后,由于我们在2007年布局新城镇业务,我们从崇礼起步,现在结合冬奥会这样大的契机,我们制定了一个10年发展计划,由我们现在在运营的6个项目作为基础,将发展至少10个精品的特色小镇,也希望通过我们的持续努力,能够形成我们自己的一个完善的度假、生活的生态圈,能够为城市居民带来一场度假生活的改变。
 
 
范晓刚:既然我们做了特色小镇运营,因为我们是特色小镇开发,我们认为最重要的其实是运营,我们所有的项目在规划之初、获取土地之初,不光是我们的概念,我们也对产业进行导入,同时我们把所有后期运营的问题全部分析到位,客流来自哪里,目标客群是谁,每一个季节,每一周,除去周末,平日能够吸引多少人来到项目里面,来到小镇里面,所有的这些运营层面的工作全部都在规划时期已经思考好,全部前置。
 
范晓刚:这个图片是我们在今年5月10号在北京举办的发布会,主要发布了两个内容,一个是冰雪小镇的白皮书编制工作的启动,再一个是富龙四季小镇商业模式的发布。因为我们的富龙四季小镇里面有近20万平米的商业面积,在全国范围内应该说都是绝无仅有的,这个商业运营对我们来说是一个全新的挑战,通过刚才我介绍的,把所有的客群以及运营内容分析到位、准备到位。
 
我们倡导的是一种能够让度假改变生活的理念,主要是5个维度,一个是幸福,这是一种内心感受,在我们的特色小镇里面能感受到幸福,能够通过在特色小镇里的居住和度假,使得家庭每一个成员得到幸福。
 
第二是欢愉,通过在四季小镇以及所有的项目里面,可以感觉到欢愉,我们的运动,通过我们的冰雪运动、户外山地运动,通过参与我们所有准备的这样丰富的活动内容,能够感受到身心愉悦。
 
第三是健康,现在所有的特色小镇都在山清水秀的地方,自然资源都是得天独厚的,我们富龙控股现在在全国范围内开发的项目主要都是集中在大型城市交通半径1.5小时以内,有优越的自然气候资源的地区进行开发。崇礼是中国北方空气质量排名第一的城市。
 
第四是成长,我们打造的小镇不是产业地产,不是产业小镇,我们是一个针对以儿童为核心的家庭客群的度假小镇,是一个生活小镇,这样儿童就尤为重要,我们希望在我们所有的小镇里面,儿童能得到成长,不光是有他可以参与的内容和设施,同时能让他在小镇的生活里面得到一些教育。
 
第五是分享。社群建设,不光是特色小镇很关注,所有的房地产开发商都很关注社群建设,分享就是其中很重要的平台,在富龙四季小镇,分享是一种基础。我们现在总在探讨互联网+到底是什么,其实互联网就是一个上帝思维,把人拉成平面,我们的秘密很少,我们作为开发商,我们和业主建立公平、友好的关系。
 
在分享中有两个层面,第一个层面是业主之间分享,通过我们的社群打造,业主来自五湖四海、各行各业,他有各种资源都可以分享出来,我们的全体业主都可以得到自己需要的内容。
 
第二个层面的分享就是开发企业和业主之间的分享,在开发运营的过程里,因为我们涉及了各个行业、各个产业,比如我们的酒店、工厂、商业等等,在这里面我们会优先选择我们的业主,因为我们的业主里面覆盖了大量的人群,里面有各种从事这些产业、这些行业的人群,我们优先选择他们作为我们的合作方和供应方,这样真正成为一个共享、分享的平台。
崇礼是2022年冬奥会雪上比赛的举办地,崇礼处在全球最适宜滑雪的纬度上,目前从北京开车到崇礼需要2.5到3小时,目前正在建设一条新的高速,在2019年通车之后,从北京市开车到崇礼只需要一个半小时,同时现在也在建高铁,从北京北站到崇礼只需要53分钟,真正实现同城化。
 
崇礼产业经过十几年的发展,因为冬奥会的关系,因为体育总局指示了全民上冰雪,现在已经受到了全国乃至全球的关注,目前滑雪的人群持续上升,去崇礼度假避暑的人也越来越多,2016年的游客量达到300多万人次,现在每年以30%到40%的速度递增。未来两条新的高速和新高铁开通,再加上张家口的军民两用机场改造成新的国际机场,通过这些交通的改变,通过大量的市政基础设施的投入,将使崇礼真正成为一个世界级小镇。
 
刚才介绍了很多企业和区域,富龙四季小镇是我们率先开始布局新城镇运营业务的第一个项目,同时也是在三大利好下发展的,一个是冬奥会2022年举办,第二是国家体育总局三年上冰雪的重要指示,崇礼的核心产业就是冰雪项目,第三是我们到国内城镇化的进程里面,发改委也指示我们要再培育1000个特色小镇。
 
四季小镇是一个斥资260亿元,占地近60平方公里的项目,我们做了一个集运动养生、休闲娱乐、儿童成长、度假、养老居住为一体的可以实现四季度假的山丘度假地。我们主要有八大体验:城市雪场地一、酒店集群、音乐小镇、温泉养生、纯净自然、成长教育、国际学校,美食以及艺术盛会。
 
富龙滑雪场是一个独特的滑雪空间,现在主要是三个方面,第一是目前在全球规模最大,功能最全,同时我们的景观感受最好,全玻璃幕墙打造,钢结构,面向整个雪道,它不光是具备滑雪功能,目前雪场是75万平米雪道造雪面积,同时有45万平米的滑雪大厅。
 
雪场前面两期今年已经全部开道,一共37条雪道,在三期工程里面,我们有一个奥运博物馆在城市中心,通过三期工程的一条3.6公里的缆车,把崇礼城区和我们的滑雪场主峰连接起来,同时再通过一条空中雪道,从雪场主峰滑回城市中心,这在国际上还是没有的,这个雪道我们明年开工,2019年投入使用。
 
我们也刷新了很多纪录,我们也是崇礼唯一一家夜滑雪场,我们是城市雪场,在城市中心,离城市最近。在去年不到一个雪季,我们接待了11万的滑雪人次,游客达到27万人次。这是我们的小镇中心,我们集合了欧洲五国使馆,我们与欧洲五国使馆签约,在小镇中心里面打造音乐主题,这是我们的温泉中心,是区域里唯一的温泉和雪场零距离配套的。
 
还有成长教育,我们打扫一个国际学校,关注儿童成长,不光是在冬季,通过冬令营、夏令营得到成长,同时我们打造一个从幼儿园一直到高中的国际学校,再有好的自然气候和空气条件下,同时能够对我们的运营沉淀这样的家庭客群。
 
艺术是我们除去冰雪体育产业之外的一个重要主题,也就是音乐,我们在四季小镇里面打造音乐小镇,里边通过多种形式举办冬夏两季大型国际音乐节,在去年我们已经举办了首届国际雪地音乐节,未来通过音乐节、室内音乐会,通过我们培育国内的民间音乐的创作工场,以及儿童的培训、比赛基地等多种形式,让音乐融入到度假生活里面。
 
未来通过我们和欧洲五国使馆,和大量国际顶尖品牌、各个领军企业的合作,通过我们的努力,通过我们全国的10个特色小镇的打造,形成一个世界级的滑雪圣地以及度假品牌。
 
今天在这里向各位发出邀请,希望各位在今年雪季去富龙滑雪场,去富龙四季小镇,可以去参观、度假、考察、指导,谢谢大家。
 
主持人:谢谢范晓刚先生。接下来有请星河产业集团副总裁阎镜予先生,演讲题目是《产·城·融·投——产业地产新路径探索与实践》。
 
阎镜予:各位朋友下午好!接下来我代表星河集团向大家汇报一下我们在产业地产方面的一些想法,和我们目前已经做过的事情。现在讲到产业地产或者特色小镇,大家可能有一个问题,为什么要转型?我今天过来之后,我看到咱们会场的主题叫做“跨越与去地产化浪潮”,咱们大多数都是做地产的,我们是要革自己的命吗?为什么要把地产化去掉?
 
我想去地产化的逻辑,从商业的原因来讲很简单,可能就是地产不再那么好赚钱了,它的利润率不再那么高了。在利润率不高的时候,我们有什么方向去把它去掉?去掉之后你要什么?这肯定是必须要回答的。
 
阎镜予:屏幕上这些词都是最近大家耳熟能详的,这些热词的背后还是利润的问题。现在为什么大家要做产业地产、特色小镇?因为有这些理念之后,拿地捆绑的住宅、商业会相对便宜一点,让大家的利润率会高一点,这就是我们所谓的产城融合相关的部分。
 
如果去地产化以后,我们仍然是为了降成本,做的还是房地产的事情,那就不是国家真正倡导的特色小镇或者产业地产,可能是通过了产业的一些方式去降低成本的手段。如果真的要回到做产业地产的角度来讲,可能就是产业真正怎么去赚钱。现在大家做写字楼也好,做厂房也好,可能很多就是要快速去化,建完之后卖掉。
 
但是真正持有的时候怎么运营?现在大家都在做股权投资,我们做一个产业园,里面几百上千家企业,这些企业除了我们跟它之间是一个房东关系之外,还能不能跟它有共同成长,跟它变成一种股东的关系,这里面就涉及到一个我们产业和金融的结合的问题。
 
所以我们谈产业地产,无非就是产业和城的建设怎么结合,产业和金融怎么结合,这是我们星河目前正在做的一些事。我们把这两个圈连在一起,就叫做产·城·融·投(融是融资,投是投资)。
 
我们总结了四句话:第一,以地产为载体,不管怎么样,你还是要有一个载体,这个载体会快速的边线性质。第二是有产业为基础,光有载体是不行的,必须有产业填充我们的载体。第三,以金融为纽带,金融作为联系我们的产业和城市的纽带。第四,以资本运作为目的。这不是说所有做特色小镇都是这个目的,而是从我们星河集团自身来讲,我们最终的目的是希望把它变成资本运作的方式,这是我们自己的理解。
 
我们星河为什么要选择这样一条道路?有时代的背景,也有使命的驱动,也有理念。但其实更重要的是这个公司适不适合。现在大家都在做产业地产,到底这是一个坑还是一个能真正赚钱的机会?这是一个风口,猪都能飞起来,还是这个风一旦过了,拿了一堆地也不知道怎么去化,所以最终还是要看这个公司是不是真的适合去做产业地产,有什么样的资本,有什么样的本钱去涉足到产业地产这个行业。所以从基因的角度来讲,可能是更重要的。
 
说到基因,可能大家对星河不是特别熟悉,更多的人可能认为星河就是星河湾,其实这是两家公司。
 
我们在深圳,在华南片区是比较知名的,2006年的时候我们做了几个开发,都是围绕着福田中心区做的,从住宅来讲,星河国际在2002年是深圳最著名的一个楼盘,应该可以说是当时售价最高的,开盘就到了七八千,也是所在区域的龙头。后来我们在华南片区基本上每个区域我们都是房价的天花板。
 
另外,我们也做了商业,深圳的coco  park,现在是年轻人时尚消费的一个核心的商场。还有就是酒店部分,深圳的丽思卡尔顿是我们的物业。产业这一块,我们有星河发展中心,在平安大厦没有建设之前,平安所有的部门都在我们的大楼里面办公。
 
我们这么多年开发了很多的楼盘,有住宅、商业、酒店、产业,我们当时做这些事并不是说我们有一个规划,我们想好了要做产城融合,要把各种业态放在一个集中的区域里面去呈现,但是因缘际会,我们就干了这样一件事,干完之后我们就发现这里面的联动性是非常强的,它实际上给了我们做产业地产、做产城融合这样一个前期的尝试,这种尝试在十几年前我们就做了,这是产城的方向。
 
另外在产投或者产融方向,在产业和金融的方向,我们也是做了很多的事情。我们在2009年的时候就投了深圳创新投。深创投的大股东是国资委,我们是二股东,我们投的不是它一只基金,而是它整个管理公司。
 
深创投目前已经投了700多家公司,成功上市的已经有100多家,我们和深创投一起也投了60多家公司,上市的也有十几家,我们的股权投资方向也是做得很早。在保险方面,我们投了阳光保险,在银行我们投了福田村镇银行,在基金方面,我们是国家前海股权发展基金的LP,我们在投资方面的金融资产也已经超过了100多亿。
 
所以从基因来讲,左边是跟地产的结合,右边是跟金融的结合,这些事我们以前都做了。
 
做了这些事以后,我们发现这些事可以梳理梳理,梳理完之后发现这些就是大家讲的产业地产或者是特色小镇。所以我们现在自己提出来三条产品线,一个是双创社区,主要以投资加我们的孵化器为主,它相对的规模会比较小,但是都是城市的核心区域,目前我们在深圳、成都、重庆、珠海、普宁都有自己的孵化器和投资基金。
 
第二条产品线就是我们的产融联盟新城,说小一点可以叫它一个城市综合体,这里面我们会把商业、产业、金融和住宅全部融合在一起,代表产品就是我们目前在深圳做的星河world这样一个项目。另外还有一个就是我们的特色小镇,我们目前在惠州的巽寮湾,还有东莞的黄江镇以及中山的港口镇都有这样的项目推进。
 
在地产为载体这个方向,我们在整个设计里面,各种业态都有,中间的双子塔和它左边的业态全部是写字楼,还有底商,包括我们的集中商业coco  park,旁边还有我们的一些住宅,这是非常典型的产城融合的模式。
 
光有地产为载体,这是在座的都会干的,甚至在座的可能比星河干得更好。在另外一方面我们就需要有产业为基础,在产业基础层面,我们现在在战略聚焦、合作伙伴、国际对接和创业孵化方面已经积累了大量的资源,我们在这里面形成了一些招商的模式。
 
第一个叫做以投代招,我通过创新投投的企业或者我们投的企业,创新投已经投了700多家企业,通过投资的方式,我投了你以后,我就邀请你到我的园区来入住,这种方式会变得非常直接,因为我是从股东的角度把你搬到我们的园区来,所以我们的去化速度非常快。
 
第二是以孵代招,这里讲到的星河孵化,包括星河领创天下、海归创业学院等等,都在我们的园区里面,我们通过孵化一部分来进行招募。第三是国际化,通过政府的合作,现在巴黎直通车、韩国直通车都在我们的园区,通过政府来给我们招商。去年一年我们干了8万多平米写字楼,没有一点厂房,这是什么概念呢?应该是深圳的第一名,所以我们的招商业绩还是不错的。
 
另外一个就是给进来的企业服好务。大家一直讲产业服务,这里有一个问题,你凭什么要给他服务?产业服务基本上是不赚钱的,你的动力在哪里?如果你把这个物业卖掉了,你基本上是不会去服务的,因为这个物业已经不是你的了,你在这上面做服务,除了做点品牌,基本上没有任何变现的价值,所以我们有一句话叫做“做产业地产是不是真爱,看你是自持还是卖”。
 
我们这个项目在深圳是工改工的项目,按照深圳的工改工的政策,50%是可以卖的,但是目前为止我们一平米都没卖过,就是我觉得如果我一旦卖出去以后,我的园区就乱掉了,有很多业主我是管不了的,因为他是业主,我也是业主,你说要统一价格、统一服务是做不到的,所以我们到目前为止全部自持。怎么来自持?现金流怎么回笼,这里面需要金融运作。
 
如果你是自持的,进驻的企业每年交租,每年增长7%到8%就不错了,这里面也不会有太多的服务的动力。所以我们采用的是房东+股东的方式,我们园区进驻的企业有很多是我们原本已经投资的企业,另外我们也发掘很多企业的投资的机会,有的是真金白银投的,有的是用租金换股权投的,还有用服务换股权投的,我们投完之后,我才发现,我不把它服务好,不把它的公司的质量提升,甚至扶持它上市,我所有的前期工作都是打水漂,所以这就迫使我们必须要做好产业服务。
 
在产业服务里面,包括我们做了产业联盟会,大家打造一个生态圈,碰撞、交流,甚至一起出去拿地。我们这个产业联盟会现在出去拿地也是非常高效,因为很多时候你可能单独一家产业地产你去拿地,人家问你的内容在哪里,你很难拿。我们带着一帮企业家出去拿地,这样就非常高效,而且能实实在在地看到未来的预期。我们还有很多的基础服务和智慧园区,今天就不展开了。
 
下面就讲到金融这一块。首先得自己有钱投,如果自己没有钱投,光是对接做FA,现在也有很多园区在做FA,这是一种间接的方式,而且它的成功率不高,所以我们自己也在投。
 
我们自己投有几个渠道,一个是创新投可以投,我们的母基金国家中小企业发展基金,我们是直接的LP或者GP,这个也可以投,还有我们自己设基金,我们现在有一个红土星河创投基金,这个基金有5%的资金是定投到我们园区的,我们这个基金是100亿,5%就是有5亿,这个资金规模也是不小的。
 
另外我们和张江高科合作,我们跟它一起共同成立了一个跨沪深两地的创投基金,同时我们还管理了一些国外的资产,我们也在帮巴林王国做一个巴林星河的基金。
 
另外一个是我们的投资多元化,除了真金白银投,我们的服务也可以投,租金也可以投,产权也可以投。当然我们现在还不卖,所以我们的产权还没投过,但是不排除未来有一些企业要上市,需要装物业、装资产的,我们会投给它,但是我们不会纯粹卖给物业运营商或者二房东。
 
另外一个是国际资源的导入。现在我们在全世界有非常多的合作伙伴,今天时间关系就不展开讲了。
 
最后讲一下实践,以资本运作为目的。我们现在引进的企业是传统的孵化的手段,对大中型企业,我们扮演的是战略资源的整合,我们希望他们到我们这里来以后,能够得到一些业务的发展。
 
另外就是讲到ABS这个事,这是产业地产最深的痛。说实话现在各个政府一提到产业资产,一提到产业的物业,最基本的要求就是自持。其实自持没有问题,只要你做得好,现金流是好的,那就没有问题的,问题出在长期和短期匹配的问题上。如果你不能解决短期现金的回笼,做产业地产就很难做。
 
我们现在有一个测算,我们在深圳的租金价格已经做到一平米130元,按照这个价格来算,跟我的物业投入来比,我的租金收益率大概也就只有4%到5%,这就刚刚跟利息差不多,这样就是说永远都回不了笼,因为你赚到的钱能还利息就不错了。但是长期来看,这个资产是有价值的,所以一定要把未来的现金流提前变现。
 
上午孟晓苏老师也说要做REITs,但是现在做REITs最大的问题就是税的问题,我们这个产业地产扶持了很多年,把价格做上去了,但是它算你的成本是按你拿地时候的成本,这时候你的物业估值或者利润空间就很大,这样交的税就很多,这个事情不解决,产业地产做REITs就是走不下去的路径,所以我们现在只有走回传统ABS的路径,我们把未来的现金流做了一个ABS的产品,在深交所挂牌,然后给了银行,现在我们回笼了14个亿。
 
从这个角度来讲,我们还是能够在短期内有这样一些回旋的余地,也给我们去做其它的项目开发提供了一些经验。当然,我觉得ABS是远远不够的,我们作为企业,作为一个真正想进入产业地产的从业者,我们也呼吁能够尽快推出REITs,来释放我们的产业动能。
 
以上就是我们的一个简单的汇报,谢谢大家。
 
主持人:掌声感谢阎镜予先生。 接下来,我们马上进入主题讨论会环节。
 
改变进行时,从传统开发扩展到产业运营,包括文旅模式在内的产业热浪席卷全行业,小镇模式成为了房地产的新风口。当拿下大片土地之后,文旅地产和特色小镇应该怎样发展?尊敬的各位来宾,今天这场讨论会的主题是:产业破局 文旅热浪与特色小镇风口。
 
首先,有请本场讨论会的主持嘉宾汉森伯盛国际设计集团董事长、总建筑师盛宇宏先生;世联行首席技术官黎振伟先生。
 
以及参与本环节讨论的嘉宾。他们是:
 
住房和城乡建设部原办公厅主任、中国房地产业协会原副会长朱中一先生;
 
华联发展集团有限公司董事长董炳根先生;
 
泰禾集团股份有限公司副总裁沈力男先生;
 
星河产业集团副总裁阎镜予先生 ;
 
隆鑫控股集团有限公司总裁元磊先生 ;
 
富龙控股有限公司集团总裁助理、品牌运营中心及营销管理中心总经理  范晓刚先生;
 
凤岗天安数码城有限公司董事总经理余安定先生;
 
思凯来文旅创新集团董事长、总设计师李涛先生;
 
第一太平戴维斯华南区投资部高级董事吴睿先生
 
盛宇宏:非常荣幸和这么多产业以及文旅小镇的专家和领导一起共同探讨这个话题,也更加荣幸和黎振伟老师一起主持。今天我们两个是绿叶,关键还是在座的各位。
黎振伟:我觉得刚才的嘉宾演讲非常精彩,中奥体的吴总十几年前已经在做这种项目,大家有很多的实践。我们这次的对话时间很短,只有40分钟,很难一一介绍,所以今天我们特意加了一个群,建议我们的嘉宾多讲一些我们今天面临的痛点、问题,以及解决的对策,各位企业家讲完,然后我们的专业机构也有一些意见,最后朱会长可以总结一些新的高度的东西。
 
盛宇宏:产业和文旅小镇是一个极其热门的话题,应该说在座的都是非常赶潮流的企业和人物,但是里边有没有偷换概念?有没有一哄而上?我觉得还是有很多值得我们去关注的东西。首先请行业的老领导朱会长为我们先破破题。
 
朱中一:我先讲一下特色小镇的由来。
 
我们国家在城镇化或者城市发展方针里头一直是强调大中小城市协调发展,但在实践当中往往大家都关注大城市,小城镇这一块长期以来是一个短板,现在问题就出来了,怎么样把这个短板抓好?
 
十八大以后在中共中央和国务院引发的国家新型城镇化规划里头,它专门有一部分讲到的是要有重点的发展小城镇,“要按照控制数量、提高质量、基于用地、体现特色的要求,推动小城镇发展与疏解大城市中心城区功能相结合,与特色产业发展相结合,与服务三农相结合,对具有特色资源、区位优势的小城镇要通过规划引导、市场运作,培养成为专业特色镇”。
 
在2014年国家研究新型城镇规划的时候就提出来了。2014年7月份,住建部、发改委、财政部等7个部门联合公布了3675个重点镇,我们国家除了县城关镇以外还有18800个镇,从这里面选了3675个重点镇。国务院在2016年2月关于推进新型城镇化建设的若干一见钟又专门提了要加快特色镇的发展。之后在总结浙江特色小镇经验的基础上,住建部、发改委、财政部于2016年7月1号印发了关于推进特色小城镇培育工作的通知。三部委的通知里头提出了在2020年前要培育1000个特色小城镇。
 
为什么要搞特色小镇?总书记的批示很清楚,它实际上是推进咱们的经济转型和新型城镇化的重要抓手,对大中小城市的协调发展意义比较大。
抓特色小城镇有几个关键点,一是要注意特色,在注意这个镇的特色里头,尤其要注意的是特色产业,特色产业的发展有没有基础,有没有发展的潜力。而且要有规划,现在第二批有些规划还弱一点,最近住建部在印一个关于小城镇规划的指南,又想把这个工作强调一下,文旅是特色小镇的一块内容,在第一批的特色小镇里面,文旅的项目占了一半以上,正因为文旅的项目多,所以在第二批里头专门有一条规定,文旅的项目在申报的总项目里面不能超过1/3。
 
所以有些特色小镇可能在国家那个盘子里头,有的可能是在体育总局,或者是国家旅游局的盘子里头,有的可能是地方的。所以人们现在反映特色小镇多,部门多,可能跟这个是有关系的。住建部和发改委在特色小镇里面也有一整套的文件,其中它要求的主要是5个方面,要有鲜明的产业特色、和谐宜居的美丽环境,彰显特色的传统文化,便捷完善的设施服务、充满活力的体制机制。
 
除了这5个方面之外,还有若干小的指标,这些若干指标就是评价的依据。另外还有两个是参与评分的,一个是发展目标,还有一个就是规划编制的情况,在规划编制情况里面,因为它强调的是产业为主的,所以它还要有若干个已经实施或正在实施的项目,按照住建部和发改委的文件走,我觉得这个思路是非常清晰的。
 
而且从申报上面,以前是发了通知的,它是有一个时间的,报名也是有一个截止时间的,报名以后部里是组织专家评的,在组织专家评的时候还有一个前提,首先是特色镇主要的负责人要来,有的是县一级的领导,有的是市一级的领导,然后那个镇的负责人要答辩。包括第二批报的300个,实际上有些地方还有后备的,可能还超过300个,最后批下来是270多个。
 
所以作为部里来说是非常严的。作为开发企业怎么进入呢?咱们既然强调是产城融合,强调的是产业为基础,房地产确确实实是一个配套服务商的角色,地产是一个载体,而且要强调如果是你报的镇里头以房地产为单一行业的是不批的。我们的角色一定是要做好,作为房地产的企业,除了处理好产业是基础,地产是载体以外,还要考虑融资的问题,考虑运营的问题,把这几个环节要想透,这样就好进入。
 
黎振伟:刚才您说到18800个小镇,那是已经有的镇? 
 
朱中一:那是除了县城关镇以外的建制镇。
 
黎振伟:国家新的镇是在这些镇之外重新搞一些镇,还是依托这些镇?
 
朱中一:有一些镇如果在危险地区,你把这个镇迁出来也可以,这是另外一个课题。
 
盛宇宏:朱会长讲的这个美好前景,在座的发展商都希望争取自己的项目能列进这1000个,事实上非常困难,大多数的发展商都是在自谋生路,自己想办法,怎么样想出一些好的主意、好的概念,怎么样把自己的镇做得更加出色。
 
刚才几个主讲嘉宾,给我印象很深刻的就是富龙的范晓刚总,你们这个冰雪小镇特别有意思,而且你们是有全球招商的视野,特别强调了运营,请范晓刚总给我们再介绍一下富龙的实践。
范晓刚:富龙做的不是产业地产,是度假型的特色小镇。在这里面有两点是比较重要的,一个是特色,特色很重要,要顺应大势,一个是时代的大势,一个是区域的大势,还有本地的特色,本地到底有没有可以挖掘的文化内容。
 
第二个是运营,整个特色小镇的可持续发展,运营是至关重要的。包括盛总提到的,我们在商业层面的招商,以及我们和欧洲五国签约合作,还有就是我们和国际上的领军企业合作,因为它都是和地产、特色小镇完全无关的,比如说有百威、做电脑特效技术的数字王国,和各种各样的企业合作,目的是要打造内容,我们定义四季小镇是以音乐为主题的音乐小镇,我们要打造围绕儿童、家庭这样的客群,围绕着音乐,使他们在小镇里面能够逗留下来的主要内容,这是最主要的。
 
一个开发商或者一个运营商自己的专业和能力毕竟是有限的,我们要整合更多这样的专业机构,打造出这个小镇独有的这些内容,才能够持续发展,才能够让已有的这些村民和业主能够持续的沉淀下来,同时吸引更多的游客进入到小镇,并且长时间逗留,这样才有可能实现整个小城镇的正常运营。
 
盛宇宏:能在半年时间就有11万游客,我觉得这是非常了不起的事情。
 
范晓刚:100天。
 
盛宇宏:范晓刚总在汇报中讲到你们有20万的商铺,你们是准备自持还是销售?
 
范晓刚:这个商业面积基本上都是自持的,通过招商来合作,里面有我们大量自营的内容,同时也有通过招商,外部品牌进入的内容。
 
盛宇宏:你们的资金怎么解决?
 
范晓刚:做文旅地产、特色小镇、度假项目,应该说掀起投资都很重,必须要配套先行,不然大家不知道是什么样的东西,所以我们前期的滑雪场、酒店、商业都呈现出来了,这个投资是很大的。每个企业的资金情况不一样,我们自身来说,因为我们还有其它的产业可以支持,这是一个方面。
 
另外一方面,就是通过在售的度假居所来实现快速的资金回笼。同时,我们引入的品牌都是比较高端的,都是比较知名的企业,他们自身能够带来稳定的客源和关注,同时我们给它相关的政策,对后续运行是一个保障。
 
盛宇宏:我们是做建筑设计、规划设计的,我们最喜欢你们这样的发展商,最近做了很多的小镇和产业中心,开发商提出了很多的变现的需求,你必须要算多少套现,多少自持,这个帐是很难算的,像你们这样能投资进去做下去还是很不容易的,你们做好之后,我想我们也不用去飞到瑞士滑雪了,直接在崇礼就可以了,这也是造福大家的。
接下来请泰禾的沈力男总介绍一下你们的情况,泰禾扎根福建本土,深耕一线,取得了非常辉煌的成绩,在产业和小镇这一块希望你也能根大家分享一下。
 
沈力男:泰禾是在深圳主板上市的一家公司,目前福建大本营的规模也就占两三成,我们基本都在北上广深布局。借这个机会谈谈泰禾对特色小镇的看法。
 
对开发企业来说,做特色小镇还是需要谨慎乐观,我上午也听了经济学家的报告,他说谨慎乐观是放之四海而皆准的一个词。不动产是不动的,但是心都在动,这两年的概念很多,比如说O2O、互联网+、特色小镇等等,但是并没有改变房地产开发的基本逻辑,它的操盘的规律也没有太多的改变。
 
很多人讲特色小镇现在是国家在提倡,但是是不是适合每一个开发企业自身的特点,或者你的优势是什么,我觉得大家要去考量。就像国家讲东北老工业区振兴,但实际上它现在也很难做,这也是国家的一个战略。从我的角度来讲,我觉得小镇故事多,充满喜和乐,可能你已知和未知的风险也不少。
 
从现在来看,城镇化依然是主流,农村到小城市、小城市到大城市应该还是一个主流的市但是小城镇建设是逆向而为的,你能做到什么程度?比如说在座的各位嘉宾,你愿意到小城市去生活吗?你愿意去小城镇置业吗?你是像候鸟一样待个几天还是要待多久呢?我觉得这是需要大家思考的。
 
另外,目前是不是有一哄而上的局面?我觉得是有的,现在大家有一个担心,特色小镇会不会也是千城一面到千镇一面,其实我们要做这个东西,我们要做一流的小镇,不能做九流的城市。另外,数量真的非常大,刚才听了吴总介绍,体育小镇可能搞一两百个,现在很多企业说我要搞一两百个,最少的规划都是两三万亩,这样风吹上去之后,到底是飞上去了还是掉下去了,我觉得需要讨论。
 
沈力男:从泰禾的角度来讲,我觉得特色小镇依然是一个比较好的机会,它应该有自己的资源,比如说海南这样的地方,它有旅游的资源,它不仅是海南的海南,它更是中国的海南,比如说富龙扎根崇礼,我相信冬奥会这个东风,它不但是河北的崇礼,它也是中国的崇礼。
像泰禾现在布局的厦门的一些海湾型的文旅项目、福建的一些在三江口的文旅项目,包括我们在崇礼也进行了布局。另外,城市的溢出效应给特色小镇带来了机会,在特大型城市的周边都有很多的机会。另外从开发企业来说,要有产城融合和城市运营的能力。
 
泰禾结合我们的医疗大健康的布局、文化产业的布局、教育医疗的布局,来一起打造这个特色小镇,我觉得才能够比较有效地进行落地。
 
黎振伟:我补充一下,我们现在在给你们策划漳州的项目,那个项目很大,有几千亩,我觉得泰禾在做这个项目的时候,给我们策划公司提的最大的问题不是卖房子,而是怎么做旅游,这一点上其实给我们是有蛮大挑战的。
 
盛宇宏:他们自持的比例有多少?
 
黎振伟:那个还没算,但是他们的要求是不能资产太重,又要把旅游做出来。
 
盛宇宏:泰禾会把中式的元素放进你们的项目里面,这个我还是蛮配合的。
 
沈力男:这两年大家认识泰禾的形象是新中式的院子产品,确实我们带动了新中式的风潮,现在抄袭我们的也很多,所以我们也注册了专利,不久后会在上海发布我们的专利。
 
盛宇宏:你们的专利如果通过的话,很多人都会哭的。
 
下面请旁边的星河的阎总讲讲,刚才你已经做了很精彩的分享,我感觉星河是非常多元化的,而且你的各个马车是互相促进的,最后你是以股权来代招租,以服务来作为股权代招租,这些方式非常犀利,肯定大家都愿意进入你的园区,这方面您再细致地跟大家讲一下
 
阎镜予:关于模式的问题我讲的比较多,刚刚我没有对特色小镇展开,我们也在做特色小镇,关于特色小镇,我主要有三个内容跟大家分享。
 
第一,我认为特色小镇不是一个新东西,在我们很小的时候,我们家就有一个很牛的厂,是专门做硫酸的,这个厂里面就是企业办社会,厂里面有学校、大院,也有公安局,它就是通过一亿大型的厂为依托,企业办社会做了一个小城镇。中国的特色小镇可以回溯到当年这种企业办社会的状态。
 
这种状态其实是一个真正的特色小镇,因为它的产业特色很鲜明。它跟我们现在讲的特色小镇有什么不一样呢?当时开发的主体是企业,现在的开发企业变成了开发商,但开发商自己又没有产业,这中间就形式了一个脱节,当年的那些特色小镇,企业办社会为什么现在越来越少了呢?是因为在产业转型升级的过程里面,这些产业不行了,我们那个厂到最后也倒掉了,这些产业不行了,自然而然它周边的配套也就没有办法来支撑了。现在是要在新的一些产业的基础上,怎么能够通过开发商在中间做一个带动或者一个纽带,把新的产业和新的当地的特色融在一起。
 
这里面就有第二个问题,就是谁来牵头的问题。现在我们第一批已经批过的特色小镇里面,有很多都是文化旅游为主的,为什么用文化旅游为主呢?因为这是当地可以自己主导的事情,这个旅游是我自己的,文化是我自己的,这个海滩就在这个镇里边,所以它能够自生,自生的东西某种程度来讲,开发商能介入的,或者说他能提供的附加值是不高的。
 
第二种是要真正对接好产业,现在大家都缺产业,我有很好的基础,但是不为人知,所以开发商某种程度上来讲,他在里面做的就是信息对称的事情,把一些好的产能和适合这个产能落地的地方给他们对接到一起,这里面其实我的理解仍然是招商的问题。
 
所以我想未来的特色小镇可能会有两种主导,一种是地方政府主导的,它就是依托我现有的资源做的,这里面做得最多的就是文化旅游小镇。另外一种就是产业小镇,这就必须要有招商能力来引进。现在有没有可能一个大企业自己再来做一个小镇呢?我觉得也有可能。
 
可能企业自己拿地的时候就拿得很多,甚至配了一些住宅,最典型的代表就是华为的松山湖,华为在松山湖拿了上千亩地,这里面也有住宅,你也可以把它理解为是一个华为主导建立的特色小镇。所以可能未来的开发主体是谁也是一个很大的问题。
 
阎镜予:第三个是做特色小镇,好像做住宅大家都看不起。现在在我们公司内部也有几大板块,有房地产板块,也有产业板块。我们房地产板块的说法都是说抱我们产业板块的大腿。
 
我们整体来算这个帐,你要做特色小镇,要投入,必须要有骨头也有肉,光做产业你就饿死,光吃肉你就不是一个特色小镇,到最后就变成了大家炒房子,所以最关键是要“骨肉相连”,骨肉相连的核心是什么呢?你在房地产上赚了钱,但是不要拿走,继续留在这里投产业,继续留在这里做产业服务,通过当地资源变现的那个部分,政府来通过有效的方式让它留在这里继续做。
 
我们现在也谈了很多的地方,比如说你的产业达到什么程度的时候,我才允许你卖房子,我才允许你销售,或者各种各样的捆绑的手段,可能会比较好地帮助到真正想做产业地产,想做特色小镇的企业。
 
 
盛宇宏:我记得您刚才讲到,你们有用服务来入股,你们提供什么样的服务,能占人家多少比例?
 
阎镜予:这个服务我们主要是讲孵化器的层面,像我们帮他们提供一些产业链的对接,帮他找到设计的单位,帮他做一些融资,这主要是孵化器层面的,大企业基本上用服务入股是不可能的。
 
我们已经有三位开发商发表了他们的意见,今天在座的各位专家里面还有专业认识,包括有第一太平、思凯来的代表。
 
黎振伟:我就从专业机构来问一些问题。
 
首先请问思凯来的李总,李总从一个设计公司转成一个多元的服务,你也是从国外回来的。我们今天讲特色小镇,它不是突然冒出来的,它的生长过程是蛮长的,如果没有一个过程,你想申报是没法申报的。我们今天在做这些特色小镇的时候,在规划的时候怎么给开发商、给政府一些好的意见?
 
 
李涛:谢谢黎总的介绍,我们也是好朋友。我们是专注文旅方面的机构,进行大的文旅项目的开发。去年和我们投资的战略合作伙伴一起形成一个新的思凯来文旅创新这样一种新的服务模式,实际上我们也是想为未来文化旅游更多元的发展提供轻资产的服务和一个创意投资的服务。
 
本身我们这个产业重,现在从很多大的企业前一段的变革大家也看到了,以地产来驱动文化旅游的发展不一定是一个未来可持续发展的好的方向,但是我们这个产业确实是摆在这儿,它是一个朝阳产业,未来一定会大力发展,它的基础、产业发展的未来是非常看好的,很多的资本方也特别关注文化旅游产业的投资。今天因为时间特别短,我就不能展开了。
 
刚才黎总提的问题特别好,本身文旅小镇就是逆向的发展,在城市化发展到55%以后就会有很多的分化,这是城市化分化的一个部分,但是会不会成为今后的主流呢?我今天也逆向,我谈一谈文化旅游这个新的朝阳产业和我们未来55%到75%这个城镇化升级的结合。
 
我认为这样的结合让我们的文化旅游产业在城市发展新的动能当中、新的提振当中有一个更好的推动,这也是我们这一年多公司转型以来,和我们的资本投资伙伴一起在研究的,现在有几个项目已经在开始策划和实践。
 
李涛:文化旅游产业我们叫做文化旅游集聚区,推动文化旅游创新的课题。昨天很多专家和学者都讲到了,未来中国经济的发展和主要的动能应该是在城镇化的提升方面,城镇化提升主要发生在一二线城市和它相关的城市群,一定是率先来引领的,这个会带动我们相关行业的发展,我认为其中房地产行业就要跟着这个新的课题去走。
 
因为过去造就了一批房地产的产业巨大的成就,未来从55%到75%的城市化的阶段,这才是凸显一个城市化真正的核心的能力,风势的丰富多彩,城市的文化、城市的宜居、宜游、宜业、宜商等等。现在我们的城市刚刚完成了55%的城市化率,所以我觉得未来在这个过程中,文化旅游的集聚型的发展,换言之就是通过文化、旅游、休闲、娱乐、体育等等综合性的生态。
 
根据每个地区不同的属性和它的资源禀赋,我们去把它合理地策划、合理地植入资源,合理地用投资和金融的方式,和政府的城投的平台、旅投的平台,和我们这样创意投资的平台,和未来开发商有意进取,在文化旅游方面增加自己新动能的机构,采用这样的平台是一个方式,推动这样的发展。
 
这样的发展有什么好处呢?它通过文化旅游目的地形成了一个城市的命脉,形成了一个城市宣传自己的文化、展现自己的形象、展现自己的魅力的空间,这样的空间在大量的二线城市以上,我们缺的是城市有魅力、有色彩的东西,目前我们在推进几个大的项目,也是政府非常关注的。
 
文化旅游集聚的目的地,恰恰把这几个发展的势结合得很好,首先我们城市缺这个,政府大力推动新兴产业,同时它的粘合力,人流的集聚性、拉开能力和城市发展过程的催化力,它可以带动文化相关产业、教育产业、新型的研发产业等等很多现代的服务业,现代的产业,这些产业都是我们未来新型城市特别缺乏的。
 
这个短短的时间,我就分享一下我们和我们的资本合作伙伴所关注的,在座的有很多的资本方,有创新能力的资本方,还有很多大的开发企业,已经涉足文化旅游这方面的大的开发的平台,实际上我觉得不叫转型,应该是在传统的做得很好的基础上增加新的动能,我们也希望用这样的平台,来跟金融的平台、开发的平台一起合作,在这个新的城市化提升的大课题当中,这个经济未来发展的大课题当中,找到一个新的结合点。
 
黎振伟:接下来问天安的余总,天安已经做了很多年了,从你们的角度讲,中国今天需要的小镇一定是需要有人进去的,因为习大大讲了房子是住的,你不要搞一个小镇没有人住,怎么样才是一个有人的,有特色的小镇?从你做产业园这么多年,你给大家讲讲你的看法?
 
余安定:我来自天安数码城,我们实际上是产业地产的老兵,天安数码城专注产业地产已经有接近30年的历史。我本人做产业地产也接近20年,以下的观点不代表天安数码城。
 
余安定:刚才大家都讨论关于特色小镇的问题,我先讲两个我个人不太一样的观点。
 
第一,我觉得大都市圈的发展理论和新型城镇化的发展理论,实际上在一定程度上是方向不同的,应该客观地讲,实践检验的结果,大都市圈的发展理论实际上是符合经济发展规律和产业发展规律的。
 
第二,从特色小镇本身来讲,它可以成为产业地产的一个组成部分,但是从今天中国的发展现状来看,或者说我们已经做得比较成功的特色小镇来看,更多的是集中在文旅项目上。
 
真正的跟实体经济、产业结合得比较锦的小镇往往更多的是聚焦在大都市圈,比如今天的海南,你能感受到得更多是文化和旅游层面的东西,产业的核心或者说真正的实体经济的核心并不太多。从这个角度来讲,我觉得我们发展特色小镇的方向,或者说对于文旅型的特色小镇,我们应该怎么样支持它的发展?真正好的项目,除了关注设计本身,关注开发层面的东西,是不是应该从国家层面关注人口素质怎么转变,环保怎么解决,我觉得这样对文旅型的特色小镇的支撑可能会来得更好。
 
余安定:从产业本身来讲,我个人认为产业的发展,或者是产业地产的发展有它自身的规律,有它的更多需要考虑的要素,不是用一个特色小镇的概念就可以把它囊括的。特色小镇这个概念在产业地产发展的历史当中,它可能只是一个阶段性的,或者说只是一个小的组成部分,我们在今天讨论中国的产业地产未来的时候,不应该最后聚焦在特色小镇,我觉得是以偏概全了,或者说管中窥豹。
 
另外回答一下黎总的问题,我个人做产业地产的经验,我觉得企业家的信心比黄金还宝贵,你要做好一个产业园区,或者特色小镇,如何让大量的产业进来,你一定要能够把企业家的信心,对你这个园区的发展信心,对你这个未来的信心建立起来。
 
对这个信心的建立,我可以打一个形象的比方,我们都看过海洋捕捞,大洋的鱼群,你通过各种方法,让鱼群最后形成一个固定的线路的时候,你在前面张望就行了。
 
盛宇宏:余总做产业园非常成功,对特色小镇也有很多话要说,其实天安数码城做得那么成功,和你们的T5、研发工程师等等方式是分不开的。
 
接下来我想邀请我旁边的隆鑫的元磊总讲讲他们在特色小镇的实践,我知道他们在重庆有一个投资100亿的项目,你给大家讲讲是什么样的。
 
元磊:台上有专业的地产开发商,也有投资机构,我在想我们隆鑫控股是什么样的机构,如果给我们一个临时的定义,我就把自己定义为产业投资运营商。其实这个名词也并不新鲜,大家也都希望往这个目标靠拢。
 
隆鑫控股包括了工业、金融、环保等领域的四家上市公司,我们也成立了目前没有上市的文旅产业集团。把文旅产业这四个字放在一起,隆鑫在考虑这个产业发展的时候,我们主要考虑三个关键点和一个核心思维,作为一家之言供大家参考。三个关键点是:特点、产业、匠心。核心思维是资本思维。
 
在做产业小镇或者文旅小镇的时候,首先我们要考虑特点,不管是历史的还是文化的还是地理的,一定要有特点,这个特点不是说我们花十年二十年就能培养起来的,它是有一个历史和文化积淀的,如果选对了地利和特点,再附着产业,做后期的运营,可能会事半功倍。如果完全没有任何特点,后面做起来肯定是比较艰难的。
 
第二是产业,刚才说到特点,包括一些文化资源、旅游资源、温泉、溶洞、地理地貌,这些资源在咱们国家其实并不缺,最不缺的就是文化旅游资源,你选对了只是一个起点,怎么把人口留下来,把产业发展起来,这才是真正能把这个特色小镇做出特色和生命的关键点。
 
但是产业也必须是一个宜居之地,所以你也不能忽略它的文旅资源。只有文化、旅游,没有产业也是没有生命力的。怎么去做产业?大家说招商,招商是什么?是凭口才去招商,还是说有一些国际国内的渠道资源?由我们的代理机构去招商?当然这些战术应该是有,但如果说做好这个产业,你必须一眼看到底,而且要把事情实干到底。
 
这个事情的本质是什么?表象是招商,实际上要去做产业链,抓住一个核心的产业链,结合前面谈到的你在这个地理位置,你的交通,你是不是在长三角、珠三角,还是在西部大开发的关键要点上,你周边有什么样的产业,然后结合你手里面有的一点特色,某个名山,某个溶洞,这东西你要去做一个统筹的规划和组合,首先明确你这个产业链里面的主要环节,核心点你要做什么,这是第一步。
 
第二步就看它的上游和下游,然后看它的关联企业,能不能在这里面落地和凝聚下来,能不能在这里面起码有几十年的发展,这个产业它是不落伍的,它能够把这个地方形成一个小气候、小环境、小社会,这是重要的。这个框架起来以后,还只是一个钢筋混凝土的初步框架,我们还要做精装修,填补内容。内容是什么呢?就是提供服务,提供内容。
 
这种服务包括注册服务、纳税的服务,优惠的政策,包括发展方面的一些引导,也包括金融的服务,孵化的基金、种子的基金,金融机构的沟通和联系,这些里面都是我们精装修里面要丰富和完善的内容,同时你的文旅资源、宜居环境、商业配套,都是我们要做的精装修的内容,但是核心还是产业,一定要有一个核心的环节,然后打通它的上下游和它的关联企业,然后再去做精装修。仅有一个温泉、仅有一个溶洞是做不好的,我们在重庆的项目是有非常好的温泉,但是我们觉得仅仅靠它是做不好的。
 
在做特色小镇除了天时地利以外,还要有匠心,大家容易看物理的外在的东西,而忽视了内在的东西。
 
无论是三年磨一剑还是五年磨一剑,还了十年磨一剑,一定要回答出来你的核心竞争力是什么,在外地的政府,外地的同行大家一起来观摩和交流的时候,他能真正感受到你的核心能力是在哪里,不要急着去全国扩张,也不要急着去各个城市开拓领地,先回答一个问题,你做特色小镇,你形成了核心能力没有,如果形成了,你的机会是在三年五年以后,如果没形成,你现在做10个小镇,可能再过几年之后就有同行来问你,你有5个项目是不是要转让。
 
所以匠心我认为是非常关键的一点。
 
除了这三个关键点以外,还有一个核心的思维是资本思维。产业小镇、产业地产、文旅小镇,它的复杂程度已经远远超过原来开发商做的复杂的综合体,它不光是有商业、写字楼、创意空间,可能还有主题乐园等等其它的业态,这些业态的现金流拉的周期非常长,甚至比你在一些城市做一个综合体的现金流还要长,如果没有资本的思维,仅仅是有了特点,有了产业,有了匠心,那也是不够的。
 
可能正是因为前两点你认为抓到了资源,你也有匠心做下去,但是走到最后的时候,资金链出了问题,职业经理人也没办法去发挥,地方政府也不开心。其实那个设想是很好的,初心也是好的,但关键走到最后的初心才是真正能得到政府、企业、就业居住的人口大家共同欢迎的点。
 
资本的思维,现在大家也感觉很重要,怎么去对接?这里面需要有很强的资产管理能力,这里面既包括了开发、招商、运营,也包括了资产证券化的能力,它不完全是金融能力,也不完全是开发建设能力。
 
如果说做这种产业小镇,周期那么长,业态那么丰富,一定要具备资产管理能力,这种资产管理能力表现在初期,你可以设立开发基金,两三年以后变成孵化基金,之后也可以做资产证券化,保险资金也可以进来,再过几年之后,你把这个资产做优良了,产业、氛围、人口也做好了,这时候你达到股性的REITs也就有可能了,所以这里面是层层传递的过程。
 
在开发的横轴有创意园、商务园、科技园,包括特色小镇、文旅小镇,从纵轴,从它的开发期、孵化期,到运营、满租、现金流稳定,最后对接资本市场,在横轴和纵轴之间可以派生出无数的金融产品,这些金融产品有很多的机构可以对接,不仅仅靠银行贷款,如果仅仅靠银行贷款做这种十年、二十年的产业小镇的事业,那可能是很危险的。银行贷款是我们有力的支持,我们要合理的善待它、运用他,但是在它之前我们也要有融资的能力,这种能力是非常关键的。
 
盛宇宏:谢谢元总,看来小镇比小区难做多了。下面有请华联的董总,现在华联在千岛湖有一个13.6平方公里的巨大的文旅小镇,请董总给我们分享一下。
 
董炳根:现在特色小镇是一个热门话题,也是我们遇到的一个非常困扰的问题,我是旅游爱好者,特别是小镇旅游爱好者,国际上很多的小镇我都去过,国内的小镇也走得差不多了,但是我们现在提出来的特色小镇跟传统的特色小镇是两种概念,那些著名小镇都是有悠久的历史,都是自然形成的。
 
它的人文环境、生活环境、景观、产业都是非常融合的,而我们现在面临的,要在短时期内建设一个小镇,而且要有特色的小镇,这是放在我们面前一个非常难的问题。怎么去破解这个难题?我们虚心地向各位学习,刚才大家讲了很好的经验,比如富龙讲的那些例子。
 
我们现在在浙江杭州的千岛湖有一个规划面积13.6平方公里的旅游度假区项目,那个环境非常好,其中4平方公里是水面,山地是9平方公里多,三面环山,中间是湖,正面是城市,自然环境非常好,也是浙江省的重点建设项目。究竟怎么结合自然环境去打造这个特色小镇,这是放在我们面前的难题。
 
尽管我们现在已经投了近30个亿,但是我们觉得还没有正式的破题,还在不断地探索,这个地方的开发建设难度也很大,因为它是国家二级水资源保护地,环境保护非常重要,同时千岛湖又是个国家5A级旅游景区,一年多以前我们又打出了温泉,这个温泉在海南可能不稀奇,在浙江还是很稀缺的,特别是浙江省现在有14个温泉,我们那里是唯一一个被列为5A级温泉的,出水量、矿物质、温度都大家5A级标准。
 
董炳根:条件很好,我们怎么做?我想做特色小镇要从三个方面努力去做,一个是从项目的定位、策划、规划设计,这个要做好,也就是硬件环境要做好。
 
结合千岛湖的自然山水环境去做好这个文章。第二个是产业定位,你的内容是什么,当然千岛湖现在我们规划有水上运动,有山地运动,我们山地里面还规划有一个百草养生谷,也就是健康养生是一个内容。温泉出来了,温泉度假、休闲度假是一个内容,这个内容就是这个产业定位,当然这个旅游是更是少不了的,大概念还是文旅概念。
 
第三是人流,怎么形成一个居住环境,形成非常好的和谐的生活氛围,这是小镇建设最重要的。
 
建筑设计方面,尽管华联是地产行业的新兵,但是我们有信心,完全可以把它建设得很好。规划设计方面我们请了国际上一流的设计机构,做了几轮计划设计,这个舍得花钱、舍得花时间,完全能做好。项目内容定位我们在不断地完善,最重要的就是第三点,我觉得非常重要,就是你怎么能形成像我们去的一些旅游小镇,比如现在乌镇西栅非常热,它是自然形成的小镇,中青旅对它进行了定位和策划,我们去束河古镇、大理古镇,它都是自然形成的,它有非常好的生活氛围,我们这里怎么形成这样的氛围,这是需要我们考量的难题。
 
盛宇宏:小镇故事多,不知道太不太平,请第一太平的吴总分享一下。
 
黎振伟:吴总是来自五大行的,他可能未必是专门做旅游小镇,但是他们对招商,对商业运营很了解,商业怎么做,请吴总跟大家谈谈。
 
吴睿:我来自第一太平戴维斯。这个话题我那天看到的时候,里面谈到要讲三个方面的内容,一个是园区,第二是特色小镇,第三是文旅小镇,拿到这个话题以后,我给跟我们的团队梳理了一下过去几年我们公司参与服务的一些相关的项目,不整理不知道,一整理吓一跳,我们一共做了上百个,所以这的确是风口,项目非常多,我们在全国各地都有一些项目,我们会参与到这些项目的前期策划、后期运营招商,所以说很多项目都有一些参与。
 
吴睿:我们团队也想找一些这些项目当中的共性的地方跟大家分享。第一点是这类项目要因地制宜,根据项目的先天条件做好它的定位、策划,包括后期的招商运营。
 
比如说我们几年前服务中信国安,它当时在峨嵋山脚下拿了一块地,8平方公里,峨嵋山肯定是一个做文旅是很好的地方,但我们觉得仅仅做文旅可能内容不够,所以跟开发商团队一起研究,应该有一些抓手的东西,所以我们后来在文化上做了一条主线,就是因地制宜做峨嵋山的道教的文化,那个镇的就是道教文化,再结合了养生、养老、医疗,这是一个因地制宜的概念。
 
投资商、开发商要充分的调动自身的资源,如果没有资源可能要有一个大大提高整合资源的能力。
 
我们在这方面也做过几个案例,比较典型的是去年华谊兄弟和深圳坪山城投合作了一个项目,要在坪山做一个华谊兄弟影视城,那个项目占地是80万平方米,在深圳算非常大的项目,我们帮华谊兄弟做前期调研和策划,充分抓住了华谊兄弟本身的资源。
 
那个项目落位了一些大师、导演的工作室,除了这些之外,我们还帮它整合了电影的外围的东西,比如说一些IP的内容,动漫、游戏等等的内容,所以把整个产业链做得更加丰富,整个落位的规划都放在这个产业园里面,我觉得这是开发商自身的资源,对项目的提升是非常重要的。
 
另外还有一个就是资源整合的能力,如果自身没有资源,可能要去整合资源,我们现在也在帮一个在香港上市的内房股公司,它是传统的住宅开发商,我们在帮它做一个什么事情呢?我们帮它一起跟政府拿一个项目,这个项目非常大,本身那个地方是做印刷包装为特色的,我们抓了一些龙头企业的资源来跟它整合,现在这个项目正在推进当中,怎么去整合这些资源,我觉得也是一个非常大的学问。
 
盛宇宏:第一太平全球几万员工,在客户的整合和管理方面都是非常强的。刚才各位发展商和专业的顾问公司都发表了自己的意见,最后请朱会长点评一下各位的发言。
 
朱中一:我是属于彻底退休的老人,现在不代表建设部,但我是做了功课而来的。大家可以看一下7月27号人民网的一个专访,对住房和城乡建设部的一个司长的专访,那个专访大概有四五十分钟,那里面讲得非常透,而且也举了好多例子,他把那个来龙去脉和跟国外的对比进行了讲解,大家看了之后,好多思想上的疙瘩就可以解开了。
 
朱中一:我不能一个一个来点评,我还是简单讲我的几个观点。
 
第一,特色小镇是党中央、国务院做的决策,不是拍脑袋的,在2014年3月份就开始有了特色小镇的文件,而且我们从18800个镇里面理出3000多个镇,然后又选出1000个镇,这是到2020年的规划。
 
第二,咱们讲特色小镇,首先要有特色,而且要有产业特色。我一开始也讲了,要有产业基础和发展潜力,这跟你讲的搞产业园区是两个概念。
 
产业园区本身是在大城市的,咱们现在的特色小镇不是讲一定要搞个产业园区,它要有产业的特色的元素。比如说包括广东东莞也有一些镇有特色,浙江也有一些特色小镇,有的是专门做钮扣的,有的是专门做领带的,它的市场销售量可能占了全球的一半以上,它已经形成特色了,而不是叫你去搞一个那个东西,所以它强调的是这一点。产业园区是大城市的开发模式,而且这次特色小镇还专门强调了,不能照搬大城市的开发模式,高大拆大建,盲目间高楼、大马路。
 
第三,我们说特色小镇是逆城市化的,这一点可能欠妥。如果特色小镇搞了以后,可以解决很多人的当地就业问题,特色小镇弄好了,人们不一定都要到大城市去。
 
盛宇宏:特色小镇作为战略肯定是没问题,关键是怎么做,有没有人偷换概念,有没有人一哄而上,这些是最关键的。
 
朱中一:对于一些地方一哄而上的问题,我也比较担忧,所以我通过一些渠道建议过,我建议在国务院层面要好好地研究,做好部署,昨天我在会上提到,该协调的协调,该部署的部署。而且应该有住建部统一协调,应该从更高的层次去部署。
 
黎振伟:最后请每人一句话总结一下。
 
李涛:抓住文化旅游新兴产业发展的机遇,同时助力新的城镇化升级,我想这是未来我们要专注研究的课题。
 
范晓刚:抓住小镇特色,重点考虑运营。
 
沈力男:特特色小镇看上去很美,少一点概念,少一点情怀,实干兴邦。
 
阎镜予:希望出台更多的金融手段,让做产业小镇的人能有信心做下去。
 
董炳根:不跟风,不跑偏,努力做出自己的特色。
 
余安定:特色小镇是中国经济发展非常有力的措施,但是它不是产业的全部,所以我想应该我们还有更大的作为空间,特色小镇更适合的方向是文化和旅游,产业本身在特色小镇的方向上更应该跟大都市的产业相结合。
吴睿:我讲一点建议,因为特色小镇是一个国策,现在是风口,特别是对于目前想做大规模的开发商,特别是那些想冲千亿的开发商,有一点是需要注意的,这个规模诱惑的背后,特色小镇和传统开发的快周转是不一样的,所以要解决经营和快周转之间的矛盾。
 
元磊:分享一句话,关注产业,保持匠心,敬畏资本。
 
黎振伟:特色小镇是老革命新问题。我们做小镇的要以终为始,要改变地产思维,如果说转型创新,这就是真正的转型创新。这是一个非常系统的工程,千万不能以大跃进的方式来做,更不要造成新的泡沫。
 
盛宇宏:我最后也总结几句,台上各位都讲了很多金句,小镇故事多,我觉得小镇都不小。“骨肉相连”、“保持匠心”,都是各位对特色小镇语重心长之句。借用富龙刚才那个PPT里面的一句话,我们希望大家都能投身特色小镇的建设,不仅自己能盈利,为当地创造就业,同时也能让我们的山河更加美丽。
 
2017-08-09 17:07:58
主持人:谢谢各位嘉宾的精彩发言。接下来我们现在将进行今天下午第二场主题论坛。本会场今天下午第二场主题论坛的主题是:市场新声 消费时代的地产场景革命。接下来继续进行演讲环节,有请演讲嘉宾优帕克集团互联网首席运营官杨剑凌先生,演讲题目是《长租公寓求解存量时代》。
 
杨剑凌:各位下午好!我是来自优帕克的杨,非常感谢主办方的邀请,也很荣幸参加这个讨论会,今天我们谈了很多跟存量市场有关的话题,无论是政府还是企业,都认为长租公寓市场是解决存量资产的一个重要问题。今天趁这个机会跟大家分享长租公寓市场。
 
今天我的分享主要是两个部分。第一部分我想跟大家分享一下在存量市场下长租公寓的机会和挑战,这个部分主要是来自公开的数据。
 
在中国未来15年,中国的住房自有率一定会下降,这个是跟中国的经济发展有关,跟我们的房价有关,当然这个下降对很多老百姓来说并不是一件好事,因为有房有车是大家的梦想,现在买房梦越来越难圆了,这是提到的住房自有率的问题,它决定了我们的住房人口。
 
杨剑凌:再看看租金的水平,我们用最近占比收入来衡量租金水平,这里对比的是美国,美国的租金占比是35%,也就是说美国人会拿收入的35%来租房子,中国人的水平是19%,不到20%,这是有非常大差距的,特别是拿上海这样的城市和洛杉矶对比的差距更大。
 
最近收入对比为什么这么低呢?我觉得有两个原因,一个是客观条件下中美两国的经济发展水平,居民的购买力,中国的租金水平肯定是没有美国高的。
 
另外一个值得大家研究的是从消费心理的角度来说,对中国的租房市场有一个很普遍的心理是我们叫做短期的过渡性。现在大部分的租客在租房子的时候,他们把租房的行为定义成一个短期的过渡的行为,他们会把他们住房的开支尽可能的压到最低,他们是要攒钱买房的,这也就造成了长期以来中国住房的平均租金价格是偏低的,我觉得这是有人为抑制的因素。
 
换句话说,如果说中国有一天租金价格在增加,我觉得是有两类人群发生了变化,一类人群是我们现在所谓的刚需人群,就是我们的年轻人,本来租房的主力人群,他们不管是消费观念,或者是对于购房的遥遥无期,他们的消费升级会造成他们对租金价格的上涨。
 
另外一个更重要的人群是之前没有进入到租房市场的,也就是说我们之前那些结婚的,或者是已经有小孩的家庭,他们之前都是买房的,现在可能越来越难,他们买房的时间可能越来越往后推,他们可能会进入到租房市场,他们对于租赁的房源,不管是产品还是价格还是服务,跟之前的刚需的市场一定不一样,他们的价格一定会更高。
 
所以我们觉得未来一线城市的租金价格一定会上涨,这个上涨最重要的因素就是我之前说的后一类人群,这类人群什么时候能够大批量进入这个市场,才了对租赁市场产生很大的刺激作用。这是从租金规模谈到的住房自有率和租金水平。
 
杨剑凌:再看我们的租房市场预测,这是链家发的报告,它预测到2030年整个租房的市场规模能达到5万亿,基本上是现在的5倍。
对于我们来说,也验证了我们之前说的,我们觉得从租房市场的市场规模,之所以能从1万亿翻成5万亿,它最大的变量就是来自增量人群,就是以家庭为代表的收入更高的人群,这部分人群在前15年是很少进入租房市场的,他们都是靠买房解决住房的问题,后面15年会有越来越多的人进入这个市场,这样就会造成我们整个市场GMV的增加,不管是人口还是租金,总的GMV会产生很大的变化,这是我们对租房长租市场的预测。
 
杨剑凌:再看一下品牌公寓,现在很多都是在做品牌公寓,这里有一个市场占有率的对比,包括中国、美国、日本,中国的比例非常低,只有2%,这是什么概念呢?你到一个小区租房,有100套房源可以租,可能只有两套房源是由公寓运营商提供的,剩下98套都是个人房东。
 
中国品牌公寓的市场刚刚开始,今天早上我们跟媒体聊,媒体也在问,现在很多开发商进入公寓市场,自己做运营,你们作为专业的运营商有没有压力呢?其实我们真的没有压力,因为这个市场刚刚开始,我们的市场占有率还非常小,我们现在共同的竞争对手是小业主,因为我们要跟小业主比性价比,要跟他们比服务,要让更多的用户意识到他如果租房选择公寓运营商,他会得到更好的保障,这是我们公寓市场面临的挑战,也是一个机会。
 
这个数字在我们行业内大家预测,我们觉得可能中国15年之内大概会介于美国和日本之间,我们品牌公寓的占比应该在20%左右,这个比例是非常诱人的,如果能达到这个比例,品牌公寓市场,相信每一个品牌都能有一个很好的收益。
 
最后看一下我们的挑战,这个挑战是一个样本数据,它对品牌公寓的成本进行了拆分,我觉得是非常有代表性的。
 
这里有几个数字,一个数字是利润10%,我们觉得这是非常理想化的数字,从我们公司15年的运营下来,我们可以非常坦诚地跟大家说,公寓行业不是一个暴利行业,它是需要非常精细的专业化的运营,你可以看到你的拿房成本跟你的装修摊销合在一起大概占了70%到80%的成本,你的空置率每上升一个点,你的全年的利润都有可能被吃掉,所以这是一个非常讲究运营的行业。
 
这也就是摆在我们所有公寓运营商面前的挑战,是不是有很好的运营,有没有很好的利润,这是一个挑战。
 
最后我们做一下总结,其实就是四点,第一是住房自有率会下降,租赁人口在增加,这个勿庸置疑,大家都比较认可。第二是我们优帕克的观点,我们觉得原来适婚年龄的人群会进入租房市场,中高端市场需求增加。
 
第三品牌公寓市场方兴未艾,发展空间巨大。第四,品牌公寓的发展对运营的专业要求更高,我前面也提到,这不是一个暴利的行业,需要大家精细化运营。
 
这是第一部分,让大家从宏观层面对长租公寓有一个了解。
 
第二部分聚焦到优帕克中高端品牌公寓运营的特点。我先从优帕克的数据里面摘了几个数据跟大家做一个分享。
 
这是我们10年变化的数据,先看第一个数据,这是优帕克自己的数据,灰色的是我们租客的国籍的占比,2006年的时候,中国国籍的是0,我们2002年开始进入这个市场,到2006年的时候,没有一个租客是中国籍,大部分的租客是欧美和日韩,我们当时主要在上海,主要是一些外资公司的租客。
 
2016年的时候,中国籍占到了将近一半,也就是说我们现在每个月新增的租客里面有一半来自中国籍,这是一个非常大的变化。中国籍租客的增加,当然并不是说欧美籍顾客在减少,因为我们的房源在增多,也就是说蛋糕在变大,中国籍的租客这几年增速非常快,这张图基本上能够表明我们优帕克为什么看好接下来中国的中高端租赁市场,因为中国的中产阶级在逐渐的形成。
 
再看年龄,2006年的平均租客年龄42岁,工作将近20年,可能是管理层,有小孩,是一个家庭,这是我们非常理想的目标租客的画像。到现在年龄下降到34岁。这个占比再结合前面的中国籍的人口,大家可以看到,最近这5年中国的更年轻、更高收入的人群这个增速是非常大的。
 
最后看一下我们的获客渠道,10年之前我们是没有任何互联网的获客渠道,10年之后我们互联网的占比占到了15%,也就是说这部分更年轻的中国籍人群本身就是互联网的主力人群,他们来了之后,我们的获客渠道发生了很大的变化,互联网来的人群对我们最大的好处是获客成本在降低,现在每个公寓品牌运营商都在大力发展自己的互联网营销体系,这是最重要的原因。
 
最后简单分析一下优帕克的三个运营体系,先说一下营销体系,第一层是引流,通过互联网的工具来做一个引流,这个引流会到我们的平台,在这个平台层我们正在搭建一个互联网的平台,这上面有我们所有的房源,引流过来会根据房源再回流到我们下面每一个项目里面,最后完成一个获客销售。
 
最后我们再通过互联网工具对租客进行二次营销,这样就构成很好的线上线下的营销的体系,这是第一部分。
 
第二部分是IT体系,长租公寓的运营是非常复杂的过程,牵涉到的人力、物力非常大。我们建立了一个ERP系统,这是基于优帕克15年固化下来的标准和流程,我们把它形成一个ERP系统,现在我们更进一步,我们把它发展成一个基于云端的SaaS系统,接下来它会支持我们所有新开的项目,他们只要做模块化的定制就可以很快的投入进来。
 
我们现在还有一块,因为每天的业务数据会产生,会进入我们第二层,就是在我们的一个Pagoda分析系统,它可以给我们提供各种管理工具和报表。最后一层是我们的AI,它就是通过机器不断地学习人的决策,最终对我们的决策提供支持,以后随着人流越来越大,这一层的作用会越来越大。
 
最后一层是我们的服务体系。房屋是一个入口,怎么把它变成你的衣食住行的原动力呢?我觉得这个主要还是在你的服务体系,这个服务体系不是等同于我们说的基本的服务,比如说打扫、维修这些基本服务,它是机遇租客的更高一层的,这个一定是要符合客户圈层和预期的服务,比如说一个简单的洗衣的服务,我们对接的是上海金茂酒店的洗衣房的服务,对租客来说,一般的洗衣他自己可以解决,如果更高级的,他可以通过我们的服务。
 
比如说教育,我们很多租客有子女教育的问题,我们对接的是上海的国际学校,我们可以从招生的咨询到报名,提供整个链条的服务,这种增值服务对租客来说就是非常有价值的,你也能够有溢价的收入,所以这是最终的一个服务体系。
 
这就是我今天的分享,从我们优帕克自身来说,我们15年下来,现在我们每一天都感受到整个长租市场的风口,我们也希望在接下来的15年能够跟在座的各位一起携手共创未来。
 
主持人:掌声感谢杨剑凌先生,接下来掌声有请德国SAP公司大中华区房地产行业与价值工程首席专家余恕奇先生,演讲题目是《白银时代房地产行业数字化转型4.0》。
 
余恕奇:大家听了一下午应该比较辛苦了,我严格遵守我的时间,我总共4页PPT,争取10分钟内讲完。
 
首先SAP这个公司,有多少人听过这个名字?每年我来都要问一下,SAP公司是一家德国的公司,目前是全球最大的企业管理平台厂商,全球经济有76%是经由SAP实现的,全球500强有86%是运行在SAP系统之上。
 
作为一个这样的专门做企业数字化和管理信息系统的公司,我们是按25个行业来提供解决方案,其中房地产也是我们25个核心行业之一,所以SAP在全球房地产行业也积累了多年的经验,在这里跟大家做一个分享和一些洞察的交流。
 
余恕奇:这两天大家也聊了很多关于中国房地产的转型和创新,概括起来我们认为差不多是这样几个维度,在水平层面我们看到大家谈到的转型,一方面是区域维度,走向海外,我们去拓展新的业务领域,相信大家也知道现在我们在各个地方的广告都能看到很多地产企业在走向海外,去大规模的扩张业务。
第二方面就是进行资产运营,或者说是相关多元化。当然主体还是围绕我们的不动产,开发什么样的不动产,不同功能的不动产,这个我把它称之为是实力维度的扩展。
 
转型和扩展是在活力方面,一方面是围绕我们的客户,不管你是做什么样的房地产业态,都是围绕我们的客户来发掘价值,于是这几年大家不停地听到客户大数据、客户数据挖掘,包括精准画像、机器学习。
 
另外一个维度就是不动产,构建智能建筑、智慧园区这样一些基于新的信息技术来支撑我们这样一个业务发展。再一个维度就是往往被大家所忽略,同时这几年越来越被中国地产企业所重视的,也就是能力。一方面是往上走,我们发现越来越多的企业在进行大规模的并购、融合,以及在高速扩展的过程中间,如何有效地实现风控和合规,而向下这个维度就是我们企业的精细化运营和如何保障我们的利润率。
 
如何有效地实现这样一个转型和创新?这三方面都需要均衡发展,所以要强化能力、集中实力、激发活力。
 
在这个过程中,我们也看到很多企业开始越来越重视能力的建设,构建数字化的企业,应用新兴技术,来实现企业从战略的商业模式到管理业务模式,到业务操作模式,实现三个方面的调整。
 
都有哪些企业做了这些事?中午在直播间还谈到,产业的集中度越来越高,那些标杆企业在做什么?万科大家都很熟,去年它启动了一个很著名的沃土计划,去年1月份我跟孙嘉在上海做了15分钟的沟通,后来我们在万科待了差不多8个月。
 
为什么要叫沃土计划?我要转型、创新,我做的时候不知道是我的能力不行,还是这个业务不行,我先把这块土做好,这个土就是沃土。这一块就是打造一个全新的覆盖整个集团产业的数字化平台,支撑整个业务转型和业务发展。这一块也得到了空前的重视,前后投入了大概有100多人,各区公司抽调很高级别的人成为合伙人。
 
再一个这也是总裁工程,郁亮担任组长,孙嘉担任执行组长,现在执行的比较顺利。
 
另外一个企业是恒大集团,这个企业的商业模式大家都比较了解,它怎么有效地控制风险和实现平滑的风险控制?系统标准化。这样一个规模的企业,靠人、靠单独制度是很难落地的,他们启动了这样一个数字化平台的建设,也是投入了极大的力度,总裁级工程,经过将近两年的时间做到了7重标准化,包括多元板块扩张的时候实现快速融合。
 
还有一个企业,碧桂园,他们走出去了,相信各位有去海外做过地产的都知道,走出去不容易,更何况不仅仅是东南亚,我们知道有些公司的业务已经发展到了欧美以及其他的地区,在这种环境下如何构建符合国际化、全球化的系统,来支撑它这样一个管理和业务?比如说海外资金怎么管,海外融资怎么做,海外融资和银行怎么对接,不是中国银联完全可以搞定的。这时候需要有一个真正的国际化的数字化平台,来支撑我们这样一个拓展和效率的提升,同时减少很多的弯路。
 
另外一个企业是宝龙地产,这是中国商业地产领域非常稳健的一个公司,它今年启动了全数字化的管理平台的构建,核心是实现数字化管理平台和数字化洞察分析平台,构建业务创新,为一线的业务创新构建一个与集团价值相一致的体系和模式,这一块我们也是在进行合作,尤其是在客户大数据,包括在企业商管和资管平台方面构建新的数字化平台技术。
 
当然不止这些,我们知道包括融创、世茂,大家也都纷纷进入这个数字化转型阶段,考虑到不再是简单的应用数字化来追随我的业务,追随我的管理,而是应用数字化技术,数字化管理平台,来推动业务的进步和发展,真正地去拥抱新的科技创新,来把我们高速发展时间又很短的中国房地产行业该补的课补起来,真正实现现代企业管理,并在这个基础上实现创新。
 
这张图是我简单概括了一下,大家对数字化、对信息系统的认知,客观上说五年前我谈这个,大部分企业觉得不需要这些东西,照样可以赚钱。但是现在越来越多的企业开始真正的意识到和拥抱数字化、信息化,并且实实在在地去贯彻到工作和管理,甚至到战略的层面。从一开始的1.0到2.0、3.0,到现在的4.0阶段。
 
前面的一些企业一开始沟通的时候,他说他们是1.0,可不可以不做2.0、3.0,直接做4.0?我说没有问题,信息化最大的特点就是它可以跳跃式发展。在4.0这个时代,我们不再是简单的用一个IT系统,而是把它作为企业的数字化核心和全球化商业网络的融合,把企业所有的资源数字化,只有数字化才可以被管理、洞察、分析、预测。我所有的资产也要数字化,不夸张地说,很多企业不知道他们下面到底有多少商铺,租出去和没有租出去并不清楚。
 
再一个是服务数字化,服务这个东西其实是很难衡量的,但是我们知道在新的时代,在新的房地产我们所谓的白银时代的转型,服务将成为越来越重要的核心竞争力,它必须数字化。只有这样才可以实现服务的标准化和被考核,而不会因为规模大了以后,或者是某一个一线服务人员,或者说一些流程,或者说依赖某一个人的主观能动性来影响到企业的品牌。我们的企业服务品牌建立起来要花好多时间、好多钱、好多广告费,但是毁掉它真的是很容易,一个事件营销就可以了。
 
所以在这里面我们提出来,在新的数字化4.0时代,我们要构建企业的数字化核心,并且拥抱互联网,将企业的核心资产放在本地的信息系统平台构建,然后对接到全球的云人力资源考核体系,对接到全球的采购平台,实现上下游供应商的协同创新,包括与我们的客户实现深度的价值挖掘和洞察,从而指导我们高速的把资源迅速地投入到项目开发和运营中间,而不会被一个个的区域之间的间隔、上下层级之间的断裂,导致我们的资源被浪费。
 
所以前面提到,万科的沃土计划,后来我们总结一个很重要的口号就是“脚踏实地,仰望星空”。什么叫脚踏实地?提高利润率,一定要加强我的成本控制,提高我的利润率,这是在白银时代所有企业必须要解决和面临的问题。仰望星空就是转型,往哪儿转?探索、尝试,但是我要够快,我要找到问题在哪里。
 
今天给大家做这样一个简单的分享,在房地产数字化4.0这部分,长江商学院和SAP也开展了合作,给我们开了长江EMBA总裁班的课程,这里面有这样一个模块,大家如果去上这个课,也可以有更深度的交流。
 
我今天主要是想跟大家分享,在这样一个转型和创新的时代,我们更多的要看看自己的能力,而是一味的跟风口,并且在这个基础上大家进行创新。像刚才提到的万科和宝龙,已经获邀,并且批准加入到SAP全球房地产行业客户理事会,将会享受到SAP在全球120多个国家和各个行业最佳实践,以及相关的客户资源,包括SAP的技术和管理系统共同创新的一些资源。
 
在这里也非常希望能够跟更多的中国的房地产行业企业能够有更深度的合作,共同来探索在新时期中国的房地产企业如何更健康、稳健、持续发展。
 
主持人:掌声感谢余恕奇先生。接下来掌声有请下一位演讲嘉宾,宝龙地产执行董事鉴执行副总裁肖清平先生,演讲题目是《商业地产+文化模式为转型成功助力》。
 
肖清平:我代表宝龙地产将我们最近转型和尝试的情况向大家做个汇报和分享。
第一点是问题的提出。房地产在白银时代,行业的集中度越来越高,另外在调控的阶段利润越来越小,这方面我们针对市场做了一些决策。
 
首先一点我们是坚持做自己熟悉的行业,做商业地产,因为这是我们的老本行,在这个行业我们经营了多年,整个运营相对来说比较成熟,第二是坚持走精品路线,不再盲目地追求数量,走品质化。第三是在商业地产通知化的同时,要做出自己的特色,所以我们把文化注入到商业地产这么一个行业。这是问题的提出。
 
第二点是意义和目标。我们把民族文化的精髓要注入我们的建筑,为社会能够留下有价值、有意义的产品,这样对社会是一个回馈,也是履行社会责任感的一部分。第二方面是我们要把城市综合体跟文化结合,不断地把文化注入它的内涵,使整个项目能够营造出艺术的生态环境,不断地挖掘文化的升值空间。
 
第三方面是通过新一轮城市化建设,把文化艺术和商业地产的结合打造出更加符合人民的生活空间,这种富有文化艺术气息的生活氛围、居住氛围和商业社区。这是我们实行文化和商业结合的目标。
 
肖清平:宝龙集团董事局主席许先生指出,商业地产是一门生意,但是文化是一种爱好,它不可能像做生意那样去追求规模,追求经济效益。而是要让全社会能够来共同参与,使艺术融入生活,来提升人民的审美的品质,提高生活品质。
 
第三点,我们主要的实践探索在以下三个方面:一是在建筑设计中全面植入艺术文化底蕴,成为宝龙对品质追求的风向标。第二是拓展文化空间、丰富商业地产业态布局,使文化和商业有机的结合,让艺术酒店、美术馆、画廊等等与综合体里面的餐饮、娱乐有机地结合在一起。第三是重视内部设计、销售、运营岗等员工的文化培育,把文化的培植和培养植入到全体员工当中,让他们从设计到运营全面的提升审美观,提升品质,做到运营、管理、服务质量的提升。
 
我把宝龙把文化植入商业体的的模式向大家做一个介绍。
 
首先是把文化直接植入到商业体当中,比如我们在上海的七宝宝龙城,我们就在那里建造了美术馆和言午画廊,这个美术馆是上海目前为止最大的一个美术馆,言午画廊开业以后已经进行了很多展览,跟商场形成了良好的互动。再比如杭州滨江的宝龙城,我们把艺术中心直接建在这个宝龙城里面,它在年底开业,商业城已经开业,艺术中心会在年底开业
 
第二方面是在文旅地产上,把文化植入到旅游地产,比如在海洋城市广场,比如在海口环球100宝龙城,都是把文化直接植入到项目当中。
 
第三方面是营造艺术生态社区,比如我们在山东胶州少海大沽河艺术村,我们把博物馆、美术馆都建造在那边,同时利用大沽河的自然环境,建造了具有艺术特色的别墅区,包括艺术家创作基地等等。
 
第四方面是艺术主题酒店。我们还将推出一批艺术酒店,今年即将开业5个酒店,就是把艺术融入到酒店当中,让客人在酒店可以欣赏到艺术品,而且可以得到艺术的互动和交易,所以我们会不断地在艺术酒店里面开展艺术沙龙、艺术夜市、创作基地等等。
 
第五方面是我们直接让建筑风格能够传承城市的文化,比如在山东的蓬莱广场,我们把八仙过海这个传说以及当地城市的传承,在我们的项目当中营造了一个蓬莱仙街,整个建设出来跟当地的环境非常融洽,受到当地的喜爱和政府的重视。
 
第六方面是直接把文化融入到我们的社区景观,使景观文化能够让市民得到一种很好的享受,这是我们在杭州大江东宝龙广场里面的一些景观体验区。
 
总之,宝龙坚持走商业地产的路线,并且把文化植入到商业地产,我们的目的就是要做好、做专商业地产,更好地回馈社会,要做更有价值的,让历史记住的综合体,使文化、艺术能够走入人民的生活,能够提升人民的审美观和生活品质,为社会做出自己的贡献,谢谢大家。
 
主持人:非常感谢肖清平先生,接下来掌声有请今天最后一位奉献演讲的嘉宾,泰宏资本董事总经理陈志豪先生,演讲题目是《距离产品美,商业REITs离中国还有多远》。
 
陈志豪:大家下午好!我的主题是“距离产生美,商业REITs离中国有多远”,这个主题有点诗情画意,放在大会的最后一个演讲也有点沉重。在早上我们听到很多嘉宾对REITs都有很多不同的看法,其实在很多年前,大家谈到REITs的时候,应该说绝大多数都觉得这是一个很好的方向,走到今天,可能更多人质疑这个REITs到底会不会有一天在中国成为一个事实。
 
刚才有一位嘉宾提到了产业园,是不是对产业园有真爱呢?这要看是不是自持。商业地产和产业地产是一样的,它需要在一定的周期有人来自持,真爱在现实的房地产产业链里面是需要钱的,为什么REITs在整个房地产的发展是非常重要的,就是因为商业地产或者是产业地颤抖需要有庞大的资金来支撑整个产业甚至城市的发展。
 
今天谈到为什么REITs是一个大方向的时候,我先回顾一下过去20几年我在做中国房地产的投融资的一些案例,然后从这些案例来看为什么房地产信托,或者是做信托上市是将来的一个很大的方向。
 
在上世纪90年代中期,当时我在汇丰投资银行,我们做了一只5亿美元的房地产基金,投资中国的房地产,5亿美元在当时相当于是40亿人民币,当然这是一个很小的基金,但是在那时候,还是一个比较大的房地产的基金,这是为港资新世界集团做的一个基金。
 
之后在90年代我们也给它做了很多创新的融资,包括在1996、1997年做了一个强制性可换股的债券(4亿美元),也是专门投资在中国的房地产,这是第一个案例。第二个案例是在2006年,我们给瑞安房地产做了他们上市以前和上市以后的融资,包括他们在香港2006年上市,当时上市募集了大概9亿美元的资金。
 
第三个案例是今年年初我们协助一个国内的企业,把它的商业地产包装,拿到新加坡以商业信托的方式来上市。
 
我为什么说这三个不同的案例呢?并不是要在这里卖广告,我想说的是,在房地产的整个发展的历史,在前面的10年,应该说从1994年到2005年,主要是港资的房地产商在中国大肆发展。第二个10年(2006—2016年),我们目睹了内地本土房地产企业腾飞。我们认为从2017年往后的10年,是房地产要走入房地产信托或者商业信托的一个时代。我会举一些数据来解释,为什么会有这样一个观点。
 
首先我们看一下到底什么叫做REITs,或者说房地产投资信托。当然每一个术语都有不同的定义,或者有些人觉得也有被滥用的嫌疑。
 
REITs本身是起源于美国,这个历史大家都非常熟悉,我就不多说。从1960年开始,美国开始了REITs整个历史的沿革,一直到1990年,KIMCO应该说是在现代REITs的历史上是一家被认为现代REITs的起步,他们现在管理的大概是100亿美元的房地产,57亿美元的净资产,85亿美元的市值。所以它的市值还比它的净资产来得更高。
我们来看中国目前的REITs,有人说已经有上市的REITs,有人说没有REITs。我觉得这个名称不重要,我们应该做一个原则性的区分,资产证券化是一个很大的课题。目前在国内做的REITs,从定义上是属于资产证券化的,但是是不是REITs呢?
 
待会儿我们再看一下它有没有符合一般在国际资本市场上所说的REITs所必须拥有的要素。包括大家看到前海公馆也做了一个REITs,在深交所上市,也可以对比一下我们下面说的这些房地产信托应该有的本质。
 
全流通是REITs(房托、商业信托)最大的特点,你买了这个份额,它是能够流通的,我今天买了,第二天能在债券市场自由交易。同时它是永续的,它没有一个到期兑付的时间节点,它是能在交易所上市的,如果不上市很难做到全流通。
 
而且REITs还必须要有产权,这可能跟我们在国内说的很多资产证券化有很大的区别,国内我们做的很多ABS没有产权,它基本上就是一个融资的行为,就是你买了这个份额,你对这个主体本身,它没有对应一个永远的产权,对这个资产是没有所有权的。还有一个是它的股权结构,在上市的信托里面,一般它的股权结构都是很分散的,它没有一个很大的控股股东存在,同时它也不存在到期兑付的元素。而且具有稳定现金流的潜质。
 
为什么说潜质呢?当然你有稳定的现金流是最好,但是即便你现在没有稳定的现金流,也应该在中长期能够产生稳定的现金流。另外还有资产值的收益权,绝大多数的投资REITs或者是商业信托的机构投资者,或者是散户,他们追求的不单只是你能够给他的租金的收益率,而是看的总回报的概念,如果要能够得到这个总回报,你必须要有这个资产的所有权,你才能够享受这个资产增值的收益。
 
另外还有较高的公众股比例,一般在境外上市的REITs,公共或者是机构投资者所持有的股权比例大概是在65%到90%左右,原股东只需要持有10%到30%的股权比例。还有一点是开放式,很多国内看好的资产证券化,它不一定是开放式的,它可能是封闭式的。
 
为什么开放式是一个很重要的元素呢?因为REITs主要就是在组建一个平台,使你这个平台以后能扩张你的资产的规模,如果是封闭式的话,这个目的就很难得到释放。还有一个是资本市场,这是机构投资着看REITs值不值得投,就要看你这个团队有没有办法营造一个很好的投资故事,使得资本市场能够觉得你是一个将来被追捧的房地产信托。
 
最后要提一点,我们在国内提到信托,一提到信托就想固定收益是多少,但是我想提的是,在国外我们说的这种房地产信托、商业信托,它指的并不是一个固定收益的工具,而是一个纯股权类的投资。
 
陈志豪:现在在境外资产证券化分两种,一种是房地产信托,一种是商业信托。房地产信托是资产必须是已经有稳定的先进收益的房地产,商业信托涵盖有房地产,它也涵盖其它的行业,包括发电、收费公路,甚至高尔夫会所、旅游景点等等,它都能够以商业信托的方式来上市。
 
我说一下房托和商业信托的基本区别,房托基本上你的资产是已经成熟的,90%以上是要成熟的,负债率不能高于45%,每一年你必须把90%的可派的收益分派给这个份额的持有人。
 
商业信托就没有这些比较硬性的条件,从法律的角度,负债率没有上限,也没有规定说成熟的资产跟开发建设的资产之间的比例,当然这个市场是有要求的,一般在市场上商业信托如果以房地产来做,75%的资产最好是成熟的资产,另外25%是开发类型的资产,这个特点是它的灵活性,这在房地产信托里面是做不到的。
 
陈志豪:这一页讲的功能和优势,前面已经讲了很多,今天早上也有一些嘉宾说,我在国外能把我的资产以2%的收益卖掉,为什么要做这种创新的方式来做融资?这是今天早上第一个观点,第二个观点是觉得要付7%的成本不划算,第三是觉得国内的种种的税负使得REITs无法落地。
 
我在这里也回应一下这三个观点,同时提出我自己的想法。
 
首先以2%的收益率把你的资产卖掉,我觉得不是每一个资产都有人愿意买的,2%的收益的资产肯定是在超一线城市核心区域的核心资产,你能够做到2%的收益率把你的资产处置掉。现在可能有人愿意买,比如说有很多的私募基金愿意来买这样的资产,但是明天是否还是会有人以这么高昂的价格来买呢?这个很难说,因为基本上国内的资产价格跟它的资产价值是有很大区别的。
 
第二方面,7%值不值得?这要从另外一个角度来看,不是每一个资产到境外上市都需要7%的回报率,这个我觉得是一个误解,境外的资本市场看的是总回报,一般对这种成熟信托的上市在10%到12%,组成部分有稳定的租金收益率,也有资产增值的部分。
 
第三方面讲到税务,国内的房地产就有这么多的税负,你做不做REITs,它都有这样的税负,这跟REITs没有太大的区别,当然我们希望国家能够出台一些对REITs有帮助的税务政策,这肯定是大家都期望的,但是不一定是把所有的税都减免掉了你才能做REITs,包括很多在新加坡上市的保险,在新加坡把美国的资产拿到新加坡以信托上市,它也没有任何税务的优惠,这是我对一些想法或者意见的回应。
 
最后做一个总结,分享一个观察,十几年前,甚至20年前我在做投行的时候,很多的开发商觉得在国内的渠道已经够了,也不需要在国内上市,也不需要到香港上市,他们觉得所付出的时间成本代价太高了,绝大多数这一类的房地产开发商,他今天都不是最令人瞩目的,最令人瞩目的都是那些付出代价、付出时间和精力来在金融上创新,为自己找更多资金渠道的房地产企业。
 
今天的分享就到这里,谢谢大家。
 
主持人:谢谢陈志豪先生。接下来进行最后一场讨论会的环节。随着市场消费结构的升级,房地产业迎来了转型与革新。在当今存量物业时代下,地产人们将如何结合大数据与互联网技术,结合不同的消费场景深度挖掘消费者需求,从而调整经营策略并创新产品模式,推动房地产行业的变革?
 
接下来,有请主持嘉宾上台广东省房地产研究会副会长韩世同先生。
 
讨论嘉宾:
 
宝龙地产执行董事兼执行副总裁肖清平先生;
 
戴德梁行环球董事兼大中华区投资及顾问服务部主管李志荣先生;
 
合生创展集团住宅投资事业部副总经理闫家瑞先生;
 
阿里巴巴集团CBU中国内贸事业部大企业采购总监李嘉平先生;
 
霸菱亚洲投资有限公司董事总经理林熙龄先生。
 
下面请韩世同先生开始主持这场主题讨论会。
 
韩世同:现在新的消费时代,以及地产的调控,可能对我们的存量商业经营方式带来一些变化,刚刚宝龙也谈到场景方面要植入更多的方式,甚至阿里这边也提出了无人商店,传统的商业和电商的冲击很大,现在又出现了新零售,有了融合的迹象,这当中也反映了消费的心声和倾向。
台上的各位有来自资本市场的,也有传统商业地产的,也有新型的电商的企业,我们围绕着三个议题,一是存量突围,地产转型的路径与方法,二是商业围城,电商、大数据和场景时代,三是创新哲学,地产策略中的运营韬略。
 
我们按顺序先谈一轮,我旁边这位是合生创展的闫家瑞先生,合生创展是香港的上市公司,它的老板朱孟依还同时拥有珠江投资,在早期的时候,王石都对合生创展非常尊敬,因为当年他们是房地产行业的航空母舰,开发规模非常大,后面他们进行了一定的调整、转型,包括多元化的发展,但是他们的住宅媒体说失速了,他们应该在其它领域有所建树,近期我们看到在江西合生创展收购了万达广场项目,请闫先生谈谈,在新的消费时代,你们的战略思考、战略发展,能不能给我们行业透露透露?
 
闫家瑞:我先感谢主持人对合生的赞誉,但是您刚才说的收购万达的项目,这和合生是没有关系的,所以在这里我们不做讨论。
合生不管是做住宅物业的发展,还是做商业物业,包括一些产业地产、旅游地产,这方面其实应该说投入到多元化的策略,在行业里面属于比较早的一批公司,刚才您也提到住宅这一块不管是稳健还是保守的策略,这一块对合生来讲,和一些单纯追求开发规模、周转率的公司还是有一定区别的,但是如果大家关注合生,可能能够了解,近十年以来,我们的业绩,不管房地产周期怎么样,是高潮还是低谷,相对来讲业绩都是比较稳定的。
 
回到今天讨论的主题上来讲,在这个十多年甚至20年以来,我们保障销售型物业相对稳定的业绩的同时,积累了大量的持有物业,我们的商管集团是目前中国运营写字楼面积最大的公司,但是很多同行和媒体朋友并不清楚这一点。
 
闫家瑞:您刚才说的第一个主题,我觉得房地产行业发展到现在这个阶段,从单纯的盖房子卖的开发商,现在变成大家都在积极寻求都在变成运营商,从商业这一块,原来大家就是不断做复制,在不同的城市复制同样的商业模式,复制这个里面的品牌。
 
在目前您提到这种电商的冲击,消费模式的转型和升级,其实对于商业地产运营可能提出了更多个性化的要求,可能原来是我给你提供一个产品,现在可能是给你提供一个服务,或者说给你提供一个平台。
 
消费者不管是60后、70后还是90后、00后,他既有自己的自然属性,又有他的社会属性,作为社会属性来讲,你的消费行为和消费习惯是和社会属性相关联的,而不能说完全被电商或者说虚拟的交易平台所代替。
 
比如说你有社交的需求,你有一些其它精神层面满足的需求,这个可能就会对我们目前的商业模式带来变化,如果能抓住这种变化,同时数字化平台这一块是不是能发挥作用,我个人认为会发生一定的作用。
 
但是作为开发商来讲,什么为本,什么为辅助,可能万变不离其宗,作为物业开发商、品牌运营商,可能会用很多的手段,包括新的消费手段,数字化的手段,可能会成为我运营目标实现的辅助的手段,包括大数据的分析、会员的增值服务,包括我们的消费渠道的选择,可能是一种很有益的补充,可能未来会发挥更大的作用,但是还是那句话,你只有抓住你企业未来想要做什么,想要发展成什么样的企业,你这个商业才能有自己独特的模式。
 
韩世同:现在合生的战略发展的重点在哪几个区域?
 
闫家瑞:我们其实还是以一线城市为中心城市,围绕一线城市,包括周边的二三线城市进行积极的拓展。
 
韩世同:希望合生继续为商业方面能够带出很好的产品和服务。
 
肖总刚刚谈到了宝龙地产,而且宝龙坚持做自己最熟悉的领域——商业地产,而且植入了文化艺术,这个有点像广州的东方文德,它也是做文化、艺术方面的商场,但是它还没有规模化的发展。你们已经在全国做出了很多的产品。你们是澳门的企业,在祖国大地有很好的发展。你们做了文化+、艺术+,但是互联网+要不要考虑?或者是在这方面你们有什么想法?
 
肖清平:刚刚我在演讲中已经谈到,我们也在做这一块,现在会把信息化植入到我们的营运系统,现在已经开始启动了。
 
韩世同:围绕着刚刚我们讲的这些困境,你们把文化植入商业,肯定要有很多的投入,会不会影响回报?
 
肖清平:宝龙坚持做商业地产,是因为我们董事长从2003年开始坚持做商业地产以来,始终在坚持走这一条路,目前我们已经在30个城市开业了32个商场,经营面积350平方。我们商业的部分都是以自持为主,所以说对于物业持有,这件事情我们长久以来一直在做。做商业最重要的是项目的选择,我们注重在一二线城市,另外注重在轨道交通周边。
韩世同:你们会配建一些高档住宅呢?
 
肖清平:在上海基本没有,全部是商业广场,我们拿的15个项目全部是商业广场。在其它地方有配一些住宅,最近在宁波、杭州等等的地方有配一些住宅。按照我们以前的做法就是用部分住宅来养商业。
 
韩世同:这是比较常用的做法。
 
肖清平:另外一个是商业的产品部分可以出售,比如说我们在上海七宝的项目有办公产品,这些差不多卖光了,而且有的是整栋卖的。在天津我们有建人才公寓,这也是政府收购的,原则上我们采取的就是能够把成本拿回来,用租金去运营就没有什么问题,这样能够保证它健康持续的运营。
 
商业虽然竞争很大,但是全国发展是不平衡的,一个地区发展也是不平衡的,比如说上海的商业是很多的,但是在某些区域商业还是不足的。大上海现在还在往外扩,周边也需要很多的商业,所以这边也有很多的机会。
 
另外一种是在同质化的情况下,你要把自己的产品进行改变,我们在上海以后出了宝龙艺城、宝龙广场,再加上商业街,根据社区的不同,它位置的不同要求,做出高端、中高端的项目,特别是为社区服务这方面很有特色的产品,它还是得到了大家的支持,所以它能够经营,这是很关键的。
 
我们加入文化艺术到商业里面,主要是因为我们许老板对文化、艺术很有兴趣,这方面他很有研究,而且有很多的收藏,跟艺术家有很多的交往,通过这么一个构成,他为整个商业广场,从设计到经营,他都引入了这种审美理念,他都知道做文化艺术很难赚钱的,要做很多的投入,但是这个投入他认为很有意义,一个是可以解除商业的同质化,第二是可以提高竞争的门槛,宝龙的城市广场几乎没有一个相同的,它都是有特色的,特别是第四代、第五代,我们的设计基本是老板来定的,所以这方面的追求很高。
 
第三是把艺术的形态,他系统的从画廊到美术馆、艺术中心一系列的做下来,现在我们的艺术品都很贵,百姓买不起,但是现在有很多新生的艺术家的作品也不错,但是没有合理的市场去交易,所以把艺术酒店建起来,把画廊建起来,为他们提供创造的平台、展示的平台、交易的平台,这样也可以为一部分艺术家提供创作的机会。
 
另外一个,现在的房子这么贵,里面有一幅画感觉就不一样,你让他能买得起、走得进,这也是很好的方式。引入这些文化、艺术的内容也可以为商场提高品质,商场的人流又能为美术馆带来一些人,这个产业通过若干年的培育、经营,应该会有效果。
 
韩世同:宝龙这个做法非常值得大家借鉴,我将来有机会也去学习学习。下一位是来自阿里的嘉宾,阿里现在是风投正劲的企业,尤其是无人商店的出现,现在又提出新零售的概念,新零售又不同于简单的O2O,它是线上线下打通,甚至从线上走到线下,在这方面您给我们谈一谈,我们也想多从这方面了解一下新的动向。
 
李嘉平:台上只有我一位是来自互联网公司的,去年马老师提出了五新,特别是新零售以后,我们公司内部也在加大力量推广新零售的方向。大家也知道,我们从资本层面上入股了一些零售商,包括银泰,以及一些超市,还有其它的一些形态的零售企业。
 
按照马总的说法,我们还是希望能够推广新零售的理念,我们未来不会自己做这样一个零售的企业,但是现在没有办法,因为大家还不知道未来线上线下的融合或者新零售,到底会对我们的零售产生多大的变化,所以我们没有办法,我们投资了一些企业,希望能够做些样板,来推动整个零售业的发展。
 
我们的CEO逍遥子也提到,新零售和以前的零售有什么不一样,也就是希望我们通过数据化的方式,能够重新解构我们的人、货和场,就是我们的客人是谁,我们提供什么样的商品和什么样的服务,我们在什么样的场景里面给这些客人提供这些产品和服务,核心还是借助我们的数据,能够重新解构这样的客人、商品和场景。特别是在这几个月,我们的重要的合作伙伴银泰也在社会上有一些发声,包括它在会员通,我们线下的会员和线上的淘宝、天猫、支付宝的会员相互打通,包括商品怎么从线上线下结合,选择不同的商品和不同定位的服务,包括我们在不同的业态里面。
 
刚才您提到的无人商店、无人超市、无人咖啡店,这个我们都希望在这些方面做一些探索,从而把我们证明行之有效的方案推给地产商朋友,或者是零售商朋友,我们未来一定不会自己做零售,我们希望把我们积累的数据和基础设施提供给零售行业。我们的初衷一定是这样,但是过程当中可能因为一开始推动的时候会碰到非常多的困难,我们也会用资本化的方式来做一些推动。
 
以我们CEO的总结来看,我们银泰这个合作伙伴,在新零售这一块,我们说人、货、场,在这两年的探索还是在人的方面,我们线上线下的会员怎么打通,这些方面取得的成果,对于货和场景,这个探索的过程还会非常长。在座的各位都是商业地产、零售行业的专家,我们这次提出来,我们在新零售上的一些看法,我们能够在哪些方面来帮助零售业做一些变化,我们来做一些尝试。
 
韩世同:我们看到现在在很多方面,阿里也好,腾讯也好,都在跟各行各业组合,但是新零售或者是电商,能不能跟传统的来做一些对接和结合,而不是说你死我活,这个会不会更有意义?我们看到这个方面,比如说宝龙、阿里能不能在某些方面有互享平台、大数据,为这个社会带来更好、更多的工作机会,更多的服务,更好的状况?这个是我的疑问。
 
李嘉平:马总一直坚持说不做零售,我是一个平台,我希望提供一些基础设施,在这个方面,包括零售的数据,包括零售的技术,我们研发出来以后,希望能够推广给行业里边来用。
 
上个月在杭州举办的天下网商大会上,马总非常明确地表达了这个态度,我们和零售行业不是竞争者,不是冲突者,我愿意提供基础设施帮助零售行业变化。在天下网商大会上,我们同时举办了一个造物节,无人的咖啡店都在当时开业,他非常明确地说,未来我们不会自己来发展无人的咖啡店,无人的超市,我会把这一套整体的方案推荐给我们的零售行业的朋友,通过这种方式来推动零售行业的发展,而不是说我直接介入到零售行业,通过和零售行业的朋友来竞争的方式,来实现我们对于零售行业的变革。
 
所以阿里的方向未来一定会做平台、基础设施,我们希望通过这个平台、基础设施的数据,来帮助各个行业做一些变化,这是我们一直坚持的方向。
 
韩世同:下一位是林总,您先自我介绍一下,然后谈谈对新的消费趋势,您从资本运营者的角色,您是怎么看?
 
林熙龄:我是林熙龄,来自霸菱亚洲投资私募基金,我从香港过来,做国内投资超过20年,以前主要是投商业地产,从商业地产方面我有很深的体验。虽然我现在在霸菱没做这方面,但是我在这方面也有很多的经验。
刚才听到肖总说他们做了很多的商场,加了很多不同的元素,包括有艺术的元素在里面,李总也说到阿里的一些新的购物的概念,怎么集合到传统的商业地产上。我想先从变革开始简单说一说,我们从私募基金投资者,从国内的商业地产有什么大的问题来谈。
 
林熙龄:以前我们说的商业地产可能是比较传统的,你找一些好的顾问去做了,做一些好的动线,找一些好的租户,做一些分析,那个市场基本上是会做得不错的。
 
当然后来很多商场高速发展以后,过去十年没有什么差异性,所以消费者都说,商场都是差不多的,为什么我要去你那个呢?后来更严重的就是电商的冲击,很多人都不去商场购物了,他们要求体验性的购物,那时候就开始对我们有冲击了。
 
体验性就是很多用大地方的租户,跟以前的业态完全不一样了。体验性对使用者是好的,但是对投资者不好呢?我们是看净租金收入的,你卖体验,体验性的租户一般给我们的租金是很低的,说得好听就是平稳,不好听就是租金低。我怎么可以活下来呢?
 
特别是我们基金投资年限一般比较短,一般都是5年,最多是7年,最后还要做一些打包,做REITs或者是其它的,如果我要补贴的做REITs,我在新加坡要保证7%,我现在的商场只有2%、3%的回报率,那怎么办呢?买家也没有,补贴也不行。这个问题已经发生了,当然阿里等等其它的电商,把整个商业模式改变了,很多人都不用去商场购物,我去商场可能就是试试那个东西,那对我们来讲更糟糕,我找什么顾问都不行了,他们都是说给你重新规划,重新给你研究,但是你不要忘记了,我不可能把整个结构拆掉重新做,当然理论上也可以,但是现实来讲,那个是不可行的。
 
所以对我们来讲,这个问题就是我现在收入越来越少,但是他们要的价格很高,特别是在好的商场的价格越来越高,所以变成两个问题同时出现,成本越来越高,但是收入越来越低。所以有人说加一些新的元素在里面,这个是好的想法,但是这些元素如果不能变成利润,对我们长远投的商业地产其实是很有影响的。
 
所以我们现在在想,到底商业地产要怎么去改,是不是商业地产现在就变成是配合附近的写字楼做一些配套,或者是线上线下的结合,或者是配合到一个小的社区居民的日常需求,那样的收益就是比较平稳的,或者是还要补贴那个项目的发展。
 
韩世同:欧美这种情况不明显吗?
 
林熙龄:欧美的情况相对来讲比较稳定,包括香港也是一样的,电商对香港的商业冲击是不大的,还是传统的模式比较多,可能是物流方面没有大陆这么成熟,人力成本也比较贵。国内这几年的发展,在世界上都是很令人惊讶的。
 
韩世同:现在的确是商场的价格很高,租金回报有降低的趋势,给商场经营带来很多的困难。最后一位是戴德梁行的李志荣先生,前不久广州戴德梁行给我们广州市房协做了一个分享,在某种程度上可以回应林先生的一个案例,就是李嘉诚的西城都荟以25亿的价格卖给了摩根士丹利和另外一个机构,他们把这个项目重新提升之后,然后以40亿卖出去,中间仅仅相隔4年左右的时间,两次都是由戴德梁行操作的,请您谈一谈。
 
李志荣:我是戴德梁行大中华区投资部的主管李志荣。
 
我们说房地产开发越来越精细、越来越专业,资本的来源也越来越多,我们在2013年年中受香港最大的开发商和记黄埔的委托,把一个刚刚落成的商场进行出售,大概8.8万平米左右,他们已经把住宅卖光了,剩下一个商场,当时开业的时候已经租赁了百分之七八十左右,他们当时很想把这个项目销售出去,他们是开发商,不太善于招商这一块。后来我们找了香港的领展和摩根士丹利把这个项目以26亿的价格拿下来,当时以每平米单价3万多拿下这个项目,价格也是很高的。
 
摩根士丹利是非常有经验的,他们通过三年很努力的经营管理之后,把整个商场的租金、租户的收益都做得很好的以后,我们去年年底又被他们委托,重新把那个做好的商场,又去全球找买家,后来我们找到香港的一个REITs,它是在亚洲最大的REITs,他们今天的总资产大概有1400亿,在香港管理160个商场。
 
他们从2011年左右已经买了北京中关村的一个商场,2012年在上海买了两栋写字楼,他们一直想在广州、深圳买下一些一线的物业,因为他们想,所有资产都在香港,香港的经济波动,肯定会受到影响,所以它必须把资产包进行分散。
 
对他们来讲,中国大陆是自然需要发展的地方,所以买了北京,买了上海,后来看中广州这个商场,最终花了40亿把它买下来了,算下来的投资回报率大概是4%到4.5%左右,因为它是一个非常有水平的REITs管理者,他们在香港的派息大概是3.6%、3.8%左右,他们在银行贷款的利率成本大概是2%,不超过2.5%,这么一个很稳定的对象,它收购一个很稳定的资产,这是非常好的结果。
 
和记黄埔作为开发商,他们不善于经营管理,就卖给一个懂得资产优化的运营商,他们持有三五年,把项目做成熟以后再卖出去,最后拿到资产的是进行长期经营管理,N年后他都不会卖出去,因为他是一个REITs,它不需要卖出去,而且他的投资者很愿意获得每年3%的收益。
 
所以我用这样一个案例来说明,每一个环节,从开发到最后的REITs持有,各自都有不同的观点,这也是一个分工细化的过程。今天看到很多开发商,一开始说持有项目,我一点都不卖,我觉得也不应该这样想,因为大家有不同的能力、不同的成本、不同的风险。所以我们有时候看事情不要只看一点,要看很长的时间里面,你做好哪一部分的工作就可以。
 
韩世同:谢谢李总。其实冯仑在他的《理想丰满》这本书里面谈到了一个叫收费开发商,他其实也谈到了一个模型,就是股权交易的过程,第一个阶段是开发期,然后是风投式的基金介入三五年,然后有运营型的,在中间这个阶段把它提升,然后交给保险基金,每个人持有三五年,其实就可以把整个效益最大化。
 
李志荣:因为不同的投资者对风险的偏好不一样,回报率的要求也不同,比如说开发商肯定要找地块,冒最大的风险,它的回报率最高,一般来讲是20%多、30%。买现楼改善的公司,它可能要求15%、20%的回报率就可以了。长期持有的资金,像保险基金、REITs,它买了之后是不会卖的,他要求的回报率比较低,你把资产给他,他自然给你很好的价格。
 
韩世同:十年时间是几倍的增长,分到几年当中,每年远远大于10%,所以在这方面还可以进一步研究。我也观察过,黑石在上海也干过这样的事,他把项目买来运营好了再卖掉。你们也可以帮宝龙做一些REITs,把一些商业项目提升,这样对我们行业也有很大的帮助。
 
时间有限,最后每人用一分钟描述对新的形势的展望。
 
闫家瑞:咱们说房地产金融,REITs也好,ABS也好,我觉得要结合我们的国情来说,咱们谈了很多国外的经验,但是不可否认的,那些市场已经经历过五六十年甚至上百年的发展,是一个非常成熟的市场,它的房地产开发,包括运营的收益,包括后期做REITs金融投资的收益,相对来讲世界经济形势、地区经济没有大的变化,它是没有问题的。
 
但是在中国不同,中国房地产发展满打满算就二三十年,大家要换位思考一下,在这种情况下你会怎么考虑?如果你当年拿了一块地,即使你现在什么都不做,你的投资可能已经翻倍了,10年你拿一块地,到现在可能已经翻了10倍了。
 
所以你如果是一个房地产发展商,你会怎么考虑?我不会把一个在中心城市、一级城市非常好地段的商业地产项目,我只是考虑它本身的运营的收益。所以我觉得还是要考虑不同的发展阶段,在一线城市核心地段的商业物业,作为任何一个开发商来讲,很难把它卖调,甚至用一些金融手段,如果他不缺钱的话,如果他自己本身是多元化的融资,他有自己的保险,还有自己的基金,或者是其它的金融机构,他如果融资手段非常多元化的话,我觉得REITs也好,其它的手段也好,可能并不是他们会主要考虑的方式。
 
韩世同:国情不同当然做法不同,但是一些好的经验和模式,这些都是发生在中国大地的事情,就是国际的机构能做,国内的机构通过成长学习,也是可以来做的。
 
闫家瑞:我补充一句。我只是说在一线城市核心地段,缺钱的开发商可能会选择这样做,但是对于非核心城市,二三线城市是有出售的可能,但是金融机构可能对它也不感兴趣。
 
韩世同:肖总也谈谈您对未来的展望。
 
肖清平:传承文化、提升品质,开创地产为文化助力,文化为地产添彩的新格局。
 
李嘉平:阿里对于商业地产或者是新零售这一块有两个比较大的方向,一个是刚才介绍的,我们无论是在百货、超市还是无人超市的领域里面,怎么样和传统的零售商、传统的商业地产商合作,这一块我们有比较成熟的方案来推动。
 
另外一块就是我刚才在另外一个会议上提到的,阿里针对商业地产或者产业地产,我们也提出了一个智慧建筑的方言,把我们自己运营园区、运营商业地产的经验,包括我们的设备、包括我们的平台,也完全开发出来,所以我们今年3月份在全国举办了第一次智慧建筑论坛,也希望在这个层面上能够帮助我们的商业地产进一步加强运营,来面对消费升级带来的商机。
 
所以我们目前在这两个层面上都会以一个非常开放的态度来面对我们的合作伙伴,我们可以在智慧建筑、新零售方面展开非常开放的合作,也希望能够帮助我们的从业者,包括我们的行业进一步做优化、升级的工作。
 
林熙龄:以前我们说通过努力经营管理,做好商场的租户组合,以后很都可以平稳的有一些比较好的收益。现在我观察到特别是受到电商的冲击,还有消费者的消费模式的改变,商场的周期,包括租户的周期也是比较短的,可能每隔两三年,原来很好的模式都变成落后的,包括在软件方面和硬件方面都是如此,如果以前的设计是比较难改的,消费者的行为改变之后,你的硬体就需要花很大的费用去改。
 
所以现在简单来说,周期都短了,消费者的习惯也变了,他们喜欢的东西,他们现在的爱好,可能未来一两年都会变成另外一回事。所以我们经营商场、投资商场方面要保持灵活性,包括怎通过大数据方面,有一些好的经验给到商场的投资管理者,当我们做商场的时候,可以留很多的空间,到往后如果有什么大的改变,我们都可以比较快的把那个周期配合起来。
 
李志荣:商业地产这一块,无论是开发商还是投资者,都需要一个非常有管理、资产优化的能力,不是说我有能力买地,我有能力做建筑,就能做经营管理,我不同意这个观点。万科搞得这么大,它要搞商业地产,还是要买一个专业的平台,所以商业地产不是说我想做就能做,你得有你的专业经验。
 
现在商业地产的变化很快,所以必须有非常好的能懂经营管理,能发挥资产效益的团队。坦白说现在中国大陆这一块是最缺的。
 
韩世同:我们的论坛到此结束。
 
主持人:谢谢各位嘉宾带来的精彩分享,有请各位移步到舞台中央合影留念。
 
主持人:随着最后一场主题讨论会的结束,2017博鳌房地产论坛的全部议程到这里就告一段落了,博鳌房地产论坛已经走过了17年的时间,一直都在追求着跨越、创新和改变,未来博鳌房地产论坛将继续和行业一起成长,共同发展。
 
博鳌大讲堂(二)
2017-08-09 14:03:20
生有涯,学无涯;前行路上,我们都是一个学徒。博鳌大讲堂透过系列专业与极具洞见的学习,沉浸在思考与探索的快乐中,分享与创造共享经济时代的智慧红利。
 
昨天聆听了余英、刘爱明、杨现领、唐学斌等明星导师的授课之后,8月9日下午,更多导师精彩的课题演讲,将继续在这里展开,让我们都来感受这有深度且接地气的案例教学,以及面对面近距离地交流吧。
 
主持人:尊敬的各位来宾,欢迎再次来到博鳌大讲堂,我是观点地产新媒体的陈泽旋!与昨天一样,今天下午,在这里进行的是博鳌大讲堂,旁边会场进行的是主题论坛。大家可以根据自己的喜好,选择参与博鳌大讲堂或主题论坛。
 
接下来,我们将正式开启博鳌大讲堂。现在,请允许我介绍今天出席的嘉宾们,他们分别是:
 
北京大学国家治理与老龄产业政策研究课题组执行主任、中原集团首席咨询顾问张坤昱女士;
 
星健副总裁兼上海蜂邻健康管理咨询管理有限公司总经理张雁惠女士;
 
欧葆庭中国区总裁高天礼先生;
 
广东碧桂园物业服务股份有限公司总经理李长江先生;
 
阿里巴巴集团CBU(中国内贸事业部)大企业采购总监李嘉平先生。
 
主持人:欢迎各位的到来,同时我们很荣幸地邀请了泳利集团赵毅先生作为大讲堂的分享主持嘉宾,接下来,2017博鳌房地产论坛第二场博鳌大讲堂将正式开讲,有请泳利集团总裁赵毅先生上台主持,掌声有请!
 
赵毅:此次旧地重游,我应该是在座踏足清水湾的内地企业第一人,我是2006年就踏入这一块土地,负责操盘,当时3万亩地,绿城这一块是因为政策的原因,最后不得不退出来,所以最后是1.5万亩地。
 
很高兴接受邀请给在座嘉宾和朋友们做服务,中午的时间大家都比较困了,希望大家配合一下,请大家起立,兴奋一点,一个很简单的技巧,跟着我一起有节奏的鼓掌。谢谢,请坐。
 
今天的任务还是比较艰巨的,有三场,第一场是大家都看到的未来的产业,叫养老。说起养老,应该说中国已经接近十年了,最早的投资者应该是泰康,八九百亿投进来,现在还在路上。
 
我以前服务的企业也在做养老这一块,甚至我组团队到日本去,深入调研了大概十天左右,后来调研回来的结果说,算了,这各行业我们干不了,还是干成熟的其他行业。但是不管怎么说,无论这个行业现在的状态怎么样,作为一个十三亿人口的大国,肯定未来这是一个很好的行业,值得投资的,只不过目前的阶段让我们的投资压力或者说商业模式还没有找到非常好的可以持续的让我们跟其他行业,比如说跟房地产行业去比较的通行模式。
 
有机构做过研究,年底召开的十九大,在2023年,中国将进入老龄化社会,什么标志?按以前的标准就是60岁以上的老年人占总人口的比例超过10%,按现在的标准,65岁以上的老年人占总人口7%就是进入了老龄化社会。
 
今天邀请了两位在养老有研究和有实战的专家给大家分享在养老这方面的实践,有请第一位嘉宾,北京大学国家治理与老龄产业政策研究课题组执行主任、中原集团首席咨询顾问张坤昱女士为大家分享。
 
张坤昱:大家下午好,非常感谢观点地产给这个机会能在博鳌跟大家分享对养老的一些认识,也感谢赵总的开场做得非常好,大家的情绪一下就不一样了,所以我今天演讲的题目叫“市场那么大,你饮哪一瓢”。
 
因为大家都说未来养老这个市场非常大,会有40万亿的规模,这个规模这么大,里面又涉及到医康养护不同领域,不同领域细分怎么样融合的问题。我们的企业尤其是参加博鳌论坛更多的都是地产企业,你如果参与的话,选择进入的话,会从哪个起点开始做起来,这是我今天的题目。
 
 
张坤昱:在整个的大背景下,我是先从社会发展的情况来看,今天我跟大家会说一点数据,但是我会跟大家说一下我的逻辑或者说一些思维上的演进过程,为什么会从社会发展的角度来看。
 
我不知道大家在座有没有看过一本书叫《人类简史》,如果看过的话对这四个阶段有三个会比较熟悉,为什么说最早从认知开始,因为人类从猿到人,形成部落,形成群体,形成聚落,更多是因为有语言,有环境,我理解这个认知更多的是有一个人或者某几个人特别会讲故事,所以你跟着我就有吃的,你不用再整天出去漫无目的摘果子。
 
所以经过七万年的发展到了农业社会,生产力发生了变化,我们现在正在经历后工业化社会,包括我们现在还在说的是工业4.0的问题,但是今天这个社会大家最最关注的或者说得最多的是我们已经进入到了信息时代,这样的一个社会最最直接的特点,就是去中心化。
 
原来的阶层、原来的圈子、原来的聚落等等都不复存在了,因为这个世界是平的,是一个虚拟的、空间的概念,在这个时代里面,只要有连接,不管在宇宙的任何角落,大家都可以成为一家人,所以共享成为这个时代最最核心的名词。
 
跟大家分享这个是想提一个什么观点呢,其实大家可以看农业社会、工业社会,更多的都是让我们的生产工具、生产力不一样,有工具了,耕作的时代产量可以更大一些,到工业的时候,因为我有发动机,蒸汽机了,所以可以更大效率的提高我的产量问题。
 
其实我想让大家关注一个事情,为什么这上面还有一句话叫IT FROM BIT,这是美国的物理学家提出的,这就是从信息大于物质的状态。可以看认知社会,信息是故事的状态,经过农业、工业的发展,我自己觉得这两个社会类型其实不会有什么特别大的差别,只是我们的生产力,它是以一个什么级别的速度往上上涨的状态。
 
到现在信息社会,大家说得最多的是谁会讲故事,谁就能圈到钱。我们说的估值不一定你现在就特别赚钱,所以我们想经过我们的肯定、否定再否定的社会状态,未来的信息社会应该会有更大的增量,包括整个时代的内涵不一样了,所以这也是我想跟大家说的一个时代背景。如果我们还站在更多过去的思维和传统角度来看这个行业的时候,来看这个时代的时候,我觉得这个立足点是不太够的。
 
第二我想说说非连续性的问题,这张图是一个改良的图,大家应该有印象,这是之前克强总理做过一个S型曲线,只是他的曲线会比我这个更平缓,我给它改了一下,房地产跟养老的状态,98年住房货币化的改革到今年2017年仍然是一个高潮,前辈们一直说这是一个大时代。
 
没问题,但是今天的博鳌论坛主题是去房地产化,我姑且不论到底是不是去地产化,但是一线房企甚至二线房企,所有行业里面的人都在探讨一件事情,我们的明天或者我们的后天究竟往什么方向发展的时候,增量靠销售为主的时代,其实已经见到天花板的时候,我们明天到底往哪儿走的时候?养老是否成为未来的一条S型曲线,代表未来的发展?
 
我自己来看我觉得是可以,因为刚才赵总已经提到,我们的人口就是一个最大的市场,所以我想这是一个行业的发展非连续性的问题。
 
第三个背景我们说一下人类的发展,这个地球现在非常年轻,才过了几十万年,但是我们看这张图,是整个地球上人类年龄分布的情况,65岁以上到达7%就是一个老龄化社会,(PPT上)桔红色、黑色的更多地表示这个区域正处在或进入老龄化社会当中,可以看出老龄化情况还是非常的严峻,所以我们的标题就叫地球不老,但人类正在迅速变老。
 
 
第四我们总说中国是发展中国家,我们看其他国家走过了什么路,我们看美国和日本,这张图是美国,它有一个各类物业投资汇报的表现,有公寓,有产业,有办公,有商业,有养老,一年三年五年十年,看更多的五年十年发展的时候,因为老人的需求是刚性的,我们说受到经济周期的影响,行业周期的影响,都跟它没有多大关系,因为它的需求是刚性的,这是美国的发展。
 
我们也可以说一下日本的数据,日本的养老行业平均的投资回报是在7%到8%左右,比其他的行业平均的投资回报基本要高一倍左右的情况,这是美国和日本给我们的启示。
 
在整个非常成熟的市场化的体系当中去,养老服务的利润率相对来讲是高于社会平均利润的。
 
再看中国的发展,我们说发展这么多年房地产是因为城镇化,城镇化的核心是人的城镇化,更多是人口红利的问题,更多是指青年人多,但是站在今天的节点来说,未来中国的人口红利还会是年轻人吗?一定不是,因为我们已经进入到老龄化社会当中来了,未来的人口红利一定是老年人,虽然没有像日本那样,一个年轻人围着三个老人转,但是我们已经开启了老龄化的路径。
 
右边是40多万亿的规模,我们看老龄人口的人数,60岁以上是2.3亿,这个人口基数真的非常大,所以今天想跟大家交流的是,未来的人口红利应该是老人,老人的财富积累、经验积累等等应该是这个社会当中最最丰富的,但是这个是由我们国家目的发展阶段的特性,未必会如此,但是如果我们从全球的角度发展来看应该是这样的状态。
接下来我们就会问,因为现在大家做这个行业经常会问究竟什么时候进入这个行业的最佳时期?说现在的养老都不挣钱,我什么时候进来就可以了?
 
我们也结合了一些数据,包括我们自己的认识做了一个可能性的判断,我们判断这个行业的第一个风口有可能会在五到八年出现,并且50后会成为主力。
 
为什么这么说?左边这张图有一个出生人口,还有总和的生育率,可以看到因为1949年建国经历了这么长时间的战乱之后,人口一定是一个相对比较高峰的时候,所以这个高峰就延续到了70年代左右,因为大家都知道70年代末的时候,中国实行计划生育了,那时候人口相对会少。
 
50后人口的基数是有的,而且他们有几个重要机遇,第一个是正好赶上恢复高考,恢复高考给了50后的人第一次人生转折的机遇,第二次机遇我们认为应该是改革开放,改革开放的大潮使这里面的50后很多的人群进入到这场义无反顾的变革当中去,所以他们有了自己的经济实力,有了为自己养老的收入的准备。
 
第三个我想说一下背景,恰恰是因为50后,尤其是一线城市全部都是独生子女,因为我们说到80后正是50后的子女,在这个时点上看,可能独生子女的家庭很少说我依然依赖我的子女解决养老问题。所以我们想基于这么几个时代的发展,刚才提到的几个背景,包括我们整个时代的变革,基于这些特点,我们基本上会判断五到八年以后,50后会成为第一个风口的主力消费军,大家现在说养老不挣钱,是因为老人没有钱或者有钱不愿意花,50后的价值观可能不太一样,有被动性也有主动性的选择。
 
这张图看一下美国和日本,这张图可以看美国基本上1941年就进入老龄化社会,包括随着一系列法令的颁布,24年之后出现了非常重要的《老年福利法》;日本国内提得比较多,一直提他们的保险问题,70年进入老龄化之后,可以看出经过30年的发展,他们的保险才开始实施,所以越是重大的政策性的变革,对于整个社会的发展影响非常重大。
 
对中国来讲,美国经历了20多年的发展,日本经过30年的发展,才有这么重大的支持,中国是99年进入到老龄化社会,我们也会判断,因为现在有一些保险已经在15个试点城市做试点,但是它毕竟没有全面铺开,因为养老除了是公共配套之外,还有一个很大的市场化。
 
中国大的政策趋势就是政府对一些最最基本的人群保障,低收入,或者为国家做出突出贡献的,给你保障能进福利院、养老院,其他绝大部分人群都是社会养老,这一点就跟现在地产提出的多层次的住房供应体系,未来在我们的养老体系当中也应该是这样的,所以不要指望未来政府会给你养老,我觉得这是最不现实的说法。
 
基于这样的发展我们也可以作出推测,虽然政策的出台难之又难,因为从欧洲国家的经验来看,全全力的国家已经不堪重负,养老确实给国家拖了严重后腿,日本也快不行了,因为从今年开始,他们也不是最高比例给80%,而是又减少了10%,对于部分已经到了20%,因为这个确实对国家来讲,负担非常的严重,尤其是现在面临社会平均年龄寿命延长的情况,所以我想给社会确实老龄化的状态要思考的非常多。
 
所以从这点来讲,可能对中国的政策支持和补贴报有希望,但是对于市场来讲,怎么跟政策结合的基础之上,拓展市场的空间,我觉得这在未来中国养老市场上是要做的事情。
 
刚才从社会的发展,包括看到美国、日本重要节点的情况,也能判断2025,2030年会是政策的节点,当然这是我们的预判。所以我们说可能会在5到8年之后,风口会出现。
 
接下来我们看,未来是一个老龄化的社会,老人的需求是什么,老人有什么特点。
 
左边是2015年的数据,一亿人患有慢性非传染病疾病,我们家里面都有老人,最起码会有两到三种的情况,并且其中有三分之一会有躯体功能减退,腿脚不灵活的情况。右边的图也可以看一下到底是什么方面的疾病,为什么大家做养老的时候,我们说一定要防摔倒,一定要呼吸系统怎么样,是因为老人跟这些疾病密切相关。
 
老年人的需求到底是什么?我们整合了一下,会发现从医康养护来看,从50岁到85+,这些老年的阶段可以从活力老人,自理老人,入助老人等等,是针对老人具体的年龄不一样,身体不一样,甚至心理情况不一样,给予你的需求供给服务也是不太一样的。
 
我们只是做了一些大概的罗列,并且现在列举的也只是医康养护四个领域中对老人身体上的照顾,对心理和精神上的照顾这里面还是没有提到的,所以养老确实是一个综合性行业,不是说养老只是给老年人服务,而是从各个方面我们要做一个高度融合的状态。
 
从未来的趋势来看,我们会觉得康护比重越来越多,因为现在更多说的是养的问题,养老的问题,政府提出叫医养,因为老人有病,但是国家的配套问题,供需不平衡,所以会跟医结合起来。
 
但是未来的情况我们有一些中间的机构,比如像康复院、护理院的机构越来越多,有疾病的部分,突发情况的部分,大病的部分去医院,如果不是这种情况的话就在护理院甚至康复院,但是这中间一段恰恰是社会缺乏的,没有,为什么说大家现在去医院特别困难,像护理院甚至像康复医院才相对好一点,供需之间确实存在错配的状态,所以我们说未来发展应该是中段,因为养更多的是维护的状态,中间阶段应该是未来发展的趋势,这个比重应该会增加。
 
接下来举几个案例,第一个案例是美国的太阳城,它也是一个地产商出身,主要是针对活跃老人自理型这种,这个模式更多情况90%是销售,并且已经被收购了。
 
针对改善性需求的时候占到46%左右,另外对于活跃自理型的老年人,这是单独的产品线,收购了之后有这个产品线占了29%的比例,所以地产商转型,之前更多做开发,有没有想过去盖专属老年人的房子呢?我想未来我们的产品其实可以去细分,给到大家借鉴。
 
第二个案例是日本,木下(木下养老介护)也是一家房地产公司,从1956年创建,95年就做了木下养老,我们刚才说70后日本进入老龄化社会,木下做得也还比较早,现在有70个机构是属于日本非常高端的,做以运营为主的公司,收益率达到14%,刚才提到日本养老收益率达到7%,木下翻番,说明日本由地产商转型做养老的运营的成功了,而且在市场上有非常高的占有率,他只是做东京片区的状态,因为日本更多的是大城市圈,所以相对来说是偏中高端的情况,这是木下的情况。
 
第三个案例是北京的乐成,很多人说国内的企业没有自己的模式,乐成把主力方向定位为养老加教育,他在北京有自己的社区养老中心,这样开其他家的时候,可以输出卫生服务的形式,可以跟医养的匹配,没有医不好做,所以更多医养为主,形成了自己比较清晰的模式,这个也可以给大家做一个借鉴,他在海口也有,慈溪也有,模式不太一样。
 
第四个案例说一下雅达,因为确实太典型了,刚才提到泰达,包括地产商在内,没有人能跟保险公司比较,他可以完全做运营,做持有,投资回报率也不要求特别高。
 
这是一个地产加康复医院的模式,雅达的医养健康城,它的地产开发加上康复养老运营包括护理,这种模式会不会是地产商未来介入的路径,有可能是,也有可能不是,因为各个企业项目的情况不一样,大家还要根据自己的实际情况去做,只是目前来看,销售型的医养并重是目前的模式。
 
这是我们沟通的几个案例,基本上是地产商转型。我们会有几个对不同标杆企业的研究,刚才提到医康养护,大家做养老,医养比较多,但是养护比较少。养老是个服务行业,跟做地产商确实不一样,轻重资产结合的情况,地产商赚大钱快钱习惯了,但是养老地产是低下头才能做服务,用真心才能服务好。
 
我们这里做了一张地图,跟大家汇报到这里,谢谢大家。
 
刚才张总举了很多案例,长周期靠自己的情怀,持续经营的结果,但实际上现在社会在中国有一个很典型的现象,国家投资的养老机构床位特别紧张,拿不到,因为社会资源是免费配置的结果,不是市场经营的结果,但是民营企业还是在这方面投入产出,至少大部分机构还是有点问题。
 
但是张总的材料中有一个观点,我是觉得这个观点是市场有依据的,就是中间阶段,所谓中间阶段,比如说现在医疗机构有很多现象,床位很紧张,手术很难安排,但是在北京,我不知道其他城市怎么样,我当时调研过北京和上海,这两个城市有一种小群体,小的投资模式就是在著名医院旁边包一个酒店或者包一个写字楼,或者说任何一栋建筑物,把医院的术前和术后嫁接到这个建筑物里面,这个大家可以探讨一下。
 
其实我刚才说的是几个社会形态,大家都在说养老不赚钱,但是过几年大家看一看,养老必须赚钱,如果不赚钱,那就不是一个开放的市场。如果没有盈利模式的形成,且没有办法存活,市场就没有办法生长,为什么要跟大家说社会形态的问题,是因为如果偏传统来看,服务就不能再传统了,怎么样用新的思维甚至盈利模式去整合,去跨界做一些事情,我觉得这也是地产商进入的时候资源的优势,因为地产相对来讲比较传统,跟新媒体和信息结合得不是那么强烈,如果你进入到一个新的行业当中,大家赚钱那么费劲,再不想点其他办法,但是现在新房的销售又见底了,未来转型怎么转,我想这也是一个新的方式,现在正好是整个大社会时代的变迁,中国的社会包括我们自己的S曲线的状态,养老确实是一个新兴的行业,这里面确实是大有可为,就看大家怎么去做自己的盈利模式了。
赵毅:谢谢张总的分享,下面还是这个环节的第二位嘉宾,请星健副总裁兼上海蜂邻健康管理咨询管理有限公司总经理张雁惠女士分享。
 
张雁惠:非常感谢观点给于给予这样的机会让我分享,也特别感谢主办方在整个安排的构建,因为刚刚通过对张主任详实数据的分析,大家对行业的需求和市场应该会有非常清晰的了解。正是在张主任详实的数据之下,我们如何实践大健康养老的布局和操作模式,我想这一块给我带来了非常好的前奏。
 
 
我的题目叫蜂巢进化,智造幸福家庭生活的产业赋能分享。我们有环境变革,调控政策,产业布局,需求导向,社区进化,多元细分和模式创新。大家会看到在环境变化上,比如说全球的布局,人口包括资源会聚到核心城市,城市的竞争上升到全层的层面,不仅仅是在中国,是一个全球的,在社会变革上技术趋势传播的速度前所未有,内容、元素竞争是作为最主要的方向。
 
同时产业布局也发生了很大变化,早期1.0的时候我们是地主时代,主要是土地出让,建造关系是以大型基础建设为主,我们在运营上官办为主。2.0时代是土地是出租出售,连接的这个时代是大分局进行基础建设和地产开发为主。到了3.0时代,叫产业经营者时代,整个在企业的展现方式叫三维一体,在连接上形成了蜂巢的城市布局,运营上会形成官方加企业,加产业联盟的方式。这个在早上会上我听到4.0是全球经济时代,可以看到后续的发展都会围绕需求的导向,在多元和模式创新上不断有一些变化。
 
所以看到全球的核心城市、核心地段的地产产品,我们承载着全球性的领域,围绕产业的业态、专业运营能力,将成为下一个时代的核心。在这个基础上,作为复星地产,我们的使命、愿景和定位都有非常精细的阐述。
 
对于愿景来说我们是全球蜂巢城市的实践者,使命上是为全球家庭提供幸福生活空间,为全球产业构建卓越生态平台。我们强调是一个产业的生态平台,在定位上复星集团旗下,以地产为载体的幸福生态系统构建者和整合者。在产业布局上我们围绕三大布局,健康快乐和富足,形成产业资源的导入,落地蜂巢城市。
 
健康是最关键的,所有的快乐富足基础是有一个健康的体魄,健康的家庭,健康的生活环境,我们才可以有资本、有经历去享受我们的快乐和付出,所以这三大产业健康是第一基础。
 
在产业闭环上也可以跟大家进行分享,我们是如何进行产业闭环,首先在总部是以项目为主导,形成项目的需求为导向,需求产业链的布局。整个项目的需求有健康、有商业,有综合体,有PPP,有保险等等,同时在轻资产上形成了三个闭环环节,轻资产上形成行业的生态闭环和平台业务闭环,复星地产是多产业闭环。
 
对于在复星地产旗下星健的定位也非常清晰,我们是整合式的照护体系,以客户需求为基础,我们打造的是通过融合社区、健康、医疗、康复、照护,形成以客户为中心的整合式照护生态圈,致力于全龄段的健康生活升级。我记得在四月份北京的观点,我也做了一些交流分享,在那个基础上,经历了这一阶段又进行了非常好的深化和升级。
 
这是星健在产品体系上形成的多元构建,致力于全龄段健康生活升级。首先是社区,我们以星健蜂邻为主导,根治社区,荣辱家庭,社区一体化照护体系,小规模,多功能,区域辐射,我们90%是社区需求,不光是老年人的需求,还是家庭的需求,因为老人会牵涉到421家庭结构,后续牵涉到在整个生活的家庭状态。
 
第二我们是星健兰庭养老机构品牌,满足于活力型及护理型的养老机构,CCRC社区成熟高端产品,也依托于复星强大的健康资源。
 
第三是康护,专业的康护护理医院,全球定级的强强联合,我们在北京和澳洲的蓝宝石打造这么一个康复护理产品,这也是一个非常期待的产品,全面的健康服务体系保障。
 
同时我们在其他健康项目的品牌上也会有复星集团的品牌承诺融入到复星健康的生态圈,全球领先的医康养护整合能力。
 
对于社区可以进行一个分享,在4月份的时候我们也分享了社区蜂邻模式,已经形成了社区居家一体化的模式,目前专注于以上海核心城市为主,已经进入运营将近20多家,今年会达到30多家,在社区机构一体化的模式上,会围绕居家照护一体站,同时在社区上的小微机构和综合性的为老服务以及操作过程中会把日间照料做一个非常好的结合,在社区会形成社区整个产品的模式打通,形成在社区家庭不同年龄段、不同的阶段的生活需求的时候,提供不同的产品体系。同时我们对这些人的状况会有一个综合的评估,根据评估享有不同的服务设施。
 
 
后面跟大家分享介绍目前的几个产品,第一个是星健兰庭,健康养老公寓、精品护理院、配套商业,今年已经进入运营阶段。
 
第二个是北京七页香山,是高端护理型项目,这是我们高端的护理型养老机构。还有健康产业园的项目在上海,未来会形成健康产业园的构建,这个项目运作三年多以后,基本上一期全部满员,在排队,二期我们跟另外一个项目也在运营,这个项目运作下来效果非常好。
 
当时的定位是价格比较高,但是现在看起来,大多数客户关键是你满足他需求的时候,他不认为那是高价格,他认为是非常值得的,我们的定价还是合理的。还有苏州星健中心项目,在苏州的姑苏区,定位是loft精壮公寓和精品护理院。
这是我的分享,感谢大家。
 
赵毅:我很早就知道复星在做一些战略的生态圈投资,很早就成为中国医疗产业投资的主导力,今天看张总分享,我认为是专业人做专业事,这件事情想明白了,是有情怀的,情怀跟专业结合起来,想了一整套生态圈理念,然后逐个落地,最后在项目上实施。这个案例让我想到在北京做的社区养老,所以我相信你们的模式有一些类型,你们作为一个集团,作为一个战略在做,我相信复星地产随着项目的不断深入,这一块会做得越来越好。
 
张雁惠:实际我们在做社区布局的时候,在2014年就思考这个问题,在2015年上半年之前,大家都围绕养老地产,很少有人去专注于社区。真正投入到社区是2015年的下半年,十三五规划出来以后,社区作为重点布局的时候,我们看到后续大家对社区的关注,因为我们在2015年的上半年项目就已经入驻了,所以在布局上我们还是走得比较早,但是相对来说也比较稳健。
 
赵毅:我透露一个小秘密,我一个同事在那做过北京区总裁,对复星地产还是有一些了解,如果在行业来看,复星地产的做法跟绝大部分发展商做法不一样,它的金融属性非常显著,如果大家有兴趣,记住张总的联系方式,多跟张总交流,至少我们有一个成功的案例,我相信他们已经落地两个项目,他的收益不会差。
 
提问:我想请问张雁惠张总,您认为是什么样的城市来发展养老会比较有市场?咱们现在有一个风口就是长租公寓,大家认为这在一线城市和二线城市发展是比较好的,因为外来人口比较多,租赁需求比较大,据我了解,像这些城市的人口比例,年轻人口占的比例是会比较高的,三四线城市人口比较少,老龄人口反而需求会比较大,您认为哪些城市发展养老人口会比较有空间?
 
张雁惠:我觉得这个问题非常好,前面谈到客户需求,只要这个城市是有需求的,那就适合发展,这是第一点。
 
第二,在发展过程中,这个城市在政策,包括老百姓的认知需求,因为有很多城市还是养儿防老,希望在家里做养老,如果有些专业机构过来做,会涉及到孝的类似顾虑,为什么说在一线城市或者适合的城市布局,因为快速能够形成一个标准,我们可以去辐射到,让更多的城市享受到这样的标准化服务,能够落地到那个城市。
 
所以我觉得关键还是在客户需求,在某些方面需求上,其实现在各个城市都在做,包括长租公寓,包括养老的布局,所以我觉得这是一个关键,但是现在重点的一二线城市都会再做一个布局,也希望这个时间快速缩短,把我们的模式做出来辐射到其他城市。我也认同你说到的现在很多三四线城市在医养上比较落后,是非常紧迫需要的,我们也希望能够辐射出去。
 
赵毅:我补充我的观点,张总说的非常好,如果咱们作为投资角度来说,目前确实在一二线城市,投资安全性好一点,三四线城市不是不能投资,但是人的意识生成的东西,比如说一二线城市,父母亲和子女分开已经是正常现象,甚至有些老年人还会去别的地方独立养老,但是三四线城市会觉得是不孝子女,但是三四线跟上来是必然的。
 
提问:复星地产下面还有一些保险的业务,我们了解到泰康人寿也有在做保险,但是也有做养老地产,接下来星健有没有计划把地产业务跟保险结合起来?
 
张雁惠:我觉得这是一个大的方向,大趋势,前面我没有介绍这一块,复星地产在金融、健康、旅游、保险等等,这些蜂巢的构建已经全部布局,包括我们在布局的过程中,几个产品体系的打通,包括金融、包括保险,体系内也在商讨可以走下去的,可以结合的模式。
 
第二个我们也在探讨未来保险和产品怎么样解决支付这一块的产品的开发研发,我们专门有内部的小组,会形成各产业的联盟小组共同研发,这是必须要做的。万能险能承担的能力只是一部分,我们还可以做一些补充,包括现在的健康险,复星的健康险已经拿到牌照,而且去年做得非常好,今年会大力布局健康险的产品。
 
赵毅:中国的房地产目前阶段就因为万能险搞得跟金融环境管控有些冲突。
 
提问:我还是比较关注盈利上的问题,我也知道复星整个资源的产业非常丰富,嫁接也是非常完整的,盈利上有没有可以分享的?我们也想看未来新进的发展规划是怎么样的?包括对于外行人士而言,还是想多探索这方面,包括未来是不是有这方面的机遇。
 
张雁惠:实际上养老是一个方面,更多的是说到大健康三个字,我们还是关注于整个大健康的产业布局,不单纯养老是在大健康当中的环节,单纯从养老来说,养老这个产业也牵涉到各个方面产业的构建,所以我觉得从单纯做养老来说,可能确实会存在目前的状况,为什么说2015年之前很多人投入然后退出,很艰难,情怀能坚持多久,这个很现实。
 
从产业上我们做的是产业布局的概念,不单纯是一个业务环节,去看盈利模式,我们看的是产业的盈利模式。当然单体的项目我们也会测算盈利模式,相对来说在周期上会有一个考虑,我觉得在周期上是看你在测算的时候,有一个体现,在这个体现上看合适的方式,同时养老也好,大健康也好,这是未来市场的趋势,是一个格局,是一个方向,也是市场非常需求的方向。
 
你抓住了市场的需求,抓住了客户的需求,把你的服务和产品跟客户进行很好的碰撞和对接的时候,我相信盈利会逐步体现出来的,只是在市场和政策构建上,从无到有的过程我们会经历这个阶段,但是我们看政策逐步向好,市场逐步认同,愿意去享有需求和购买的过程,我们会看到我们的模式会逐步呈现出来,这是持续的过程。
 
赵毅:这个行业肯定不是赚快钱的行业,需要坚持坚守,有一个很好的例子,说吴京这部新电影票房30亿了,如果不是他坚持也就不会有这个记录。刚才有说到5到8年这么长时间,我认为没那么长,没有现在的投入,不可能有蓝海的开发机会。
 
谢谢张总的分享,下面的环节是一位男士商场,欧葆庭总裁高天礼先生。
 
高天礼:大家好,非常抱歉中文不是很好,所以我需要法语翻译。非常高兴能借博鳌房地产论坛这个机会跟大家分享交流,我今天主要演讲的着重点是介绍我们欧葆庭集团以及我们集团跟地产相结合能带来哪些增值服务。
 
 
我简单先介绍欧葆庭集团,我们是1989年成立的,现在在失能老人照顾这一块能排到第一位。现在整个集团下面的机构分布在全球10个国家,总共有将近8万的床位,800多家机构,在世界的体量上也能排到第二的位置。
 
我们集团主要三大业务,第一就是医护型的养老机构,第二是康复医院,第三类是心理康复中心。当然我们不是一个地产投资商,但是因为今天是博鳌房地产论坛,我在这边也主要想讲虽然我们不是做地产,不是做投资,但是我们本身集团的业务或者说我们的经验价值可以跟地产相结合,带来哪些增值的方面。
 
高天礼:刚才有个女士说关于做养老盈利的问题,到底能不能盈利,回答是肯定的,可以盈利的,但是这个盈利不是说非常轻松快速的盈利的产业。欧葆庭集团专注于做养老,也一直能够保持我们的盈利保持增长趋势,同时在十个国家有将近八万的床位。单纯考虑盈利方面的话,我们在世界上来讲可以算得上是最领先的。
 
高天礼:我们集团到底是以什么样的方式达到这样的成果呢?以及我们现在主要是讨论中国市场以及进入中国市场是怎么做的。
 
第一个,我们专注于一个有比较高附加值的分区。所以说我们主要针对的是失能的老人,在他的日常生活当中需要很多护理的老人,我们形成的产品结果就是医护型养老机构还有刚需部分的老人,我们更着重的还有康复这一块。
 
当然我们在这两个主要的业务的周边也会发展其他的业务,包括居家、独立生活,但是这些附加的业务主要还是为我们的中心业务去做服务支撑的地位。我们可以为地产的项目能带来什么价值?我们集团一直秉承这样的核心价值观,第一是对老人的关怀,一定要去关心他。
 
第二是我要去尊重他;第三,虽然他是失能老人,我们要保持他的独立性,除此之外再给他提供护理和服务的时候要量身定制,而不是千篇一律。当然这个看起来很简单,但是如果你在操作的时候没有真正能够做下来的话,是没有办法做好养老服务的。
 
高天礼:2016年我们在中国的南京开了第一家养老机构,这是中国第一家外资拿到养老许可证和医疗许可证的纯外资养老机构,现在这个机构有一百多个房间,有140张床位。
 
这个项目的定位是超高端的项目,去年3月份到现在一年多的时间,已经超过50%的入住率,这样一个超高端定位对我们来说还是一件非常鼓舞人心的事情。
 
当然,我们在项目落地的时候讲艰辛历史,当时花了很多工夫,第一是要给老人提供舒适、优雅的生活环境,我们做了非常多的努力,可以看这个房间的图,在他生活的区域,一方面是给他提供非常舒适的环境,但是与此同时,因为他是失能老人,他的日常生活做一些适老化的设计,为的就是尽可能的让他自己独立去做的就独立去做。
 
高天礼:我讲的为老人的设计,内装表面上要舒适、美观,还有结构上的考虑,因为我们这个行业是非常难盈利的行业,在做设计考虑的时候,我其实是要跟将来的运营结合,因为我的盈利就跟员工的效率有关,如果我在这个过程中一直有浪费或者影响他的工作效率的方面的话,这就是我的盈利在损失,所以我在做这个设计的时候,就需要去考虑到怎么样最优化他的工作效率。
 
大家可以看这个图,这是一个餐厅,我们当时在做这个设计的时候也是一方面考虑到我们法式的元素,还有中式的元素,比较高端的环境,同时我们也聘请星级厨师为老人服务,怎么去做适合老人的流质的、切碎的或者高蛋白的特殊饮食。
 
除了吃之外还有一些活动提供给老人,这也是完全根据中国老人的生活或者文化习惯来定的。我们在做这个项目的时候真正是想把医疗化的东西代入到这个机构里面,张总也提到现在讲医养结合,最好的是医院和家的中间部分,这是我们要做的。
 
在我们的机构里面也是以一种隐形的方式,把我们的护理融入到他们的生活当中去,让他最大化的维护现有的身体机能,找回最大的自信,回顾正常的生活方式。当然,我们还比较注重的另外一点,也是我们比较推崇的叫非药物疗法,因为现在也知道,尤其是进入我们机构的这些高龄老人,每天要吃很多很多的药,八到十种都有可能,但是药物本身对老人的身体也是有伤害的,我们的理念就是要尽可能的减少他的药物使用量,而以其他的方式,当然也是证明了是有效果的方式来代替。
 
当然这个过程中,我们刚才讲的都是一些外化的东西,真正最核心的内部是我们花了两年的时间,把我们集团标准化操作流程,我们的管控体系能够本地化下来,应用到项目上,我们现在最值钱的就是这样一个体系。
 
另外就是人才培训方面,我刚才也提到了我们的机构里面是要靠员工去实现对于老人的护理,所以说员工的素质是非常非常重要的,这也是我们为什么一直着重在这点,包括跟北京协和医院老年科一起举办相关的培训,不仅是我们自己的员工,包括整个行业相关的。
 
 
我们是一家法国的机构,在中国的公司和项目是可以直接得到法国总部的支持的,一方面我们总部的高层领导可以经常到国内来,一方面是对我们的质量管理进行监测,也保证我们的每一家机构都保持着集团标准的水平之上。同时,我们在项目上的工作人员全部都是中国人,因为只有中国的员工才能直接去面向中国的老人。
 
最后我总结讲两个例子,刚才讲的比较理论,我们这样一个医养结合的养老机构可以给客户带来什么呢?
 
第一个是认知改善的案例,这个奶奶是患有阿尔茨海默病的,来我们这各机构的时候认不出他的家人,脾气也不太好,行动也是有问题的,已经影响到她的身体机能了。
 
她到了我们这边之后,对她进行了综合评估,根据她的情况做了右边的这几个重点方案,第一是增强了她的日常护理;第二是发现她的药物使用不是恰当的,所以对她进行了药物减量的处理方式。
 
第三我们相应加入了一些非药物疗法,第四是带她多去参加一些跟其他老人的社交活动。
 
经过三个月之后,她生活上基本上是回到了比较规律的程度,睡眠也比之前好,经过半年,她的思维上也比以前好很多,她儿子过来的时候,她也能认出来了,而且她能够自己慢慢走了,不用轮椅了,整个社交能力也得到了提升。
 
第二个例子是卒中后康复的案例,过来是中风偏瘫,肢体肌力2级,脾气也非常差,经常摔东西,我们也是给了他评估,给了他相适应的处理方式。他是有消瘦的状况,营养不良,结合我们的餐饮团队对他进行了营养计划。
 
第二,因为他偏瘫,结合床边的被动训练和康复训练提升他的肌肉力量。第三,因为他的身体导致的睡眠问题对他进行调整,最后还有一些相关的社交活动,融入到整个集体环境中来。
 
所以说我们为老人提供的是生活空间,能够找到正常的生活,跟其他人有正常的社交,现在这个项目已经超过了50%的入住率,后续也会做更多的项目,寻找更多的合作伙伴加入到我们养老行业当中来。这边大家可以看到我们可以提供到的服务,第一个项目是自己独立来做的,之后我们希望跟其他的伙伴一起来做。谢谢大家。
 
赵毅:谢谢高天礼先生的精彩演讲,听到这段介绍我眼前一亮,很牛的企业,世界第二,他们每个床位每月的收入是2.17亿,在中国没有人可以做到这一点,说明从案例的角度,这个行业做成功的企业收益也是很可怕的。
 
因为我对养老曾经做过一些调研,实际上养老这个行业是典型的服务行业,但服务从哪来的收益?最核心的还是从细节的管理,包括前期的规划,今天高总已经介绍了他们在规划上的设想,他们怎么想办法在人工通道,在交通已经考虑到怎么样一个人在有限的时间内快速响应,这样成本低了,服务品质又不变,效率自然高了,这点跟中国大部分企业相对粗的管理,可能是需要我们花时间去提升的部分。
 
而且从法国来的企业在南京做了一个高端项目,我相信这个项目的价值在中国来说,在单一项目方面不会有问题,但是用这种方式放到三四线城市,肯定是定位有问题的,但是我们作为传统的房地产企业做养老,我们不能做的,我们用资源整合的方式,嫁接国内国际好的专业机构战略合作,或者股份层面合作,我们可能要花的这些代价或者可能走的不应该走的错误的路就会大幅度降下来。
 
所以资源整合共享现在是整个社会的共同理念,在养老这一块我们做好恐怕第一步还是怎么样学习,怎么样嫁接,怎么样资源整合以后共同发展。下面是互动环节,哪一位抓紧机会跟高总交流?
 
提问:高总你好,刚才听你的介绍和赵总的点评了,印证了一些网上的说法,说现在最容易赚钱的是三类人,第一类是女人,第二类是小孩,第三类是老人,刚刚赵总点评的巨额收入让我觉得欧葆庭的介绍,无论是环境优美还是智能化设备,都让我觉得这是一个富人的产品,平常的老百姓是消费不起的,所以我是觉得欧葆庭有一个怎么样的想法?是只针对高收入的人群吗?
 
高天礼:刚刚算的一个平均收入,是一个平均的数值,这个数值是有低有高的平均结果。现在在欧洲整体的价格水平是比中国要高,但是我们也不会说现在就一定要达到跟欧洲完全相等的水平,我们在欧洲的产品定位是从中端到超高端的流水,所以在整体市场都能够提供到养老的服务。
 
在中国南京这个项目是我们自己做的,也是我们的第一个项目,是我们投资的,我们当时特意做成一个高端型的机构,做成一个WOW感觉的。这个主要是为了测试市场的限度,因为之前我也听到有人跟我讲那不可能的,你做这么奢侈,这么高端的,是不行的,那我就自己做这个项目,去测试一下他的限度跟可能性。
 
当然,我们未来做的所有项目里面也不会完全都像南京这个项目的水准,这种高端的档次,像我们在上海有些项目也是跟这个差不多,但是我们在其他城市还有一些项目是偏中端一点,这样可以覆盖到更多的老人。所以大家刚刚看到的这个项目主要是做的市场测试。
 
赵毅:我补充一句,实际上有一个现象叫降维容易,升维难,高端项目做成功了,减配是容易做的,但是养老最核心的还是他们的管理体系,典型的轻资产模式,我相信你们在大陆的发展还是希望更多用轻资产输出管理,过程中说不定再嫁接一些资本做一些股份的适当投入?
 
高天礼:你刚才说的这样一个发展的模式,我们整个集团其实也是一直不吝于投资的,欧洲也有同行有做轻资产模式,我们自己也有,可能其他的同行更多的是去找一个物业的时候,这个价格可能比较廉价,我现在买下,将来做投资,但是我们看重的是,如果这个项目区位非常好,符合我们集团的要求的话,即使这个价格相对高昂一点,我们还是会去买下来投资,这也是为什么我们现在能够获取这么大利润的地方。
 
 
赵毅:我可以理解为你们在大陆市场看好这片未来的蓝海,现在愿意用投资的方式,说不定投资+轻资产管理结合的方式一起拓开这个市场。
 
高天礼:这个就是要看时间跨度的规划,因为我要去投资的话还是要做很多的考量,尤其是对于房地产这样一个市场,我需要具有一个非常深的了解,我本人在中国已经有十年了,但是我还不敢说对这个市场已经了解得非常深刻的地步,所以说还有很多工作要做。但是我未来肯定会投资重自沉,现下还是以轻资产和合资的概念去做。
 
赵毅:在座的很多房地产商,如果类似这样国外的知名企业愿意自己投进来,真金白银跟我们共同在这个项目做的话,我相信大家心里觉得更安全,因为轻资产管理,我过两天会发一篇文章,我对轻资产的看法,轻资产是把责任、把压力转嫁给别人,从商业的角度这是对的,但是从企业本身来说,多多少少还是有点不太合适的方面,所以如果有这样的世界一流企业能够跟我们大陆的这些愿意在养老行业投入的企业共同发展的话,我相信大陆的养老行业会发展得更快,谢谢高总的分享。
 
赵毅:作为结尾,我简单把这个行业的观点分享一下。实际上现在中国已经过了人口红利的年代,比如说作为房地产来说,我们的农民工并不是充裕的,表现在经常是过年过节农民工出现回去干自己家里的事情,或者说秋收。
 
实际上养老行业也有典型的看护人员荒,日本、台湾的看护人员都在45岁上下,因为年轻人不愿意做这种服务,尤其是养护,面对的都是失智或者身体有残障的老人,在中国如果要做这个行业的话,这一块要提前投入。
 
有两个方面,第一个方面是管理人员要想办法跟社会资源结合起来,培养我们的管理人员,这个人数不是特别大,但是更多的是基层的看护人员,恐怕我们要跟社会的机构或者自己办学校才能解决。
 
社会整体的供给是不足的,我记得两年前山东全省设了七个点,每个点都是政府投入,建一个养老的看护人员学校,最后发现这些农民的孩子进到这个学校来,给他钱,他最后选择说,对不起,我不干这个行业。如果这件事情不解决的话,我们在这一块的投入将来是会有问题的,好在这恐怕是社会的共识,政府也在做相关安排,如果我们做大规模的资产投入的话,这方面恐怕要提前布局。
 
赵毅:第一段的论坛就结束了,下面进入第二段论坛,这个论坛是跟在座的所有人都相关,就是关于物业管理的话题,我记得在08年的时候,当时是中国房地产第一次寒冬,整个全行业都很难过,那时候一些有前瞻性的企业就在考虑怎么样通过物业管理、素质提升,为突破寒冬的销售环境做出贡献。
 
曾经有企业在物业管理专项工作提升之前,他提交的物业贡献率大概就是25%,30%,做专项活动以后,就有场景化营销了,经过三个月左右的时间,从销售端最后出现整个贡献率提高到80%,这是惊人的结果。
 
如果按照今天的现象来看,物业出现了彩生活,昨天唐总分享得很精彩,彩生活的估值在前天超过他的母公司,昨天他们说了,跟母公司的估值差十个亿。
 
第二,以物业为前提的社群已经成为全行业的共识,如果我们在物业方面跟社群结合起来,不但可以拉近跟客户的关系,还可以通过跟物业的和客户的互动,最后产生很多收益。
 
下面分享的嘉宾来自于目前宇宙的前几大企业,我年初写过一篇文章,我预估今年2017年的上市公司TOP3第一名是5300亿左右,现在看来大比例会超过这个数,而且很可能是碧桂园,下面有请碧桂园物业服务股份有限公司总经理李长江先生上台分享。
 
李长江:很感谢今天有机会来介绍这个行业,来介绍碧桂园物业。我一直在想,如果哪一个开发商不重视物业服务,其实这个开发商是不可能做得好,从中国的现实来讲,做得好的开发商房子一定卖得好。
 
从目前碧桂园物业,我在从业差不多20多年,实际在十几年前就在想,没有哪一个行业有物业行业这么好,也正是因为我认定了物业行业是非常好的行业,所以我一直在这个行业里面没有走动。为什么我说这个行业好呢?是基于我们在中国的行业里,如果找一个行业,政府说你是可以盈利的,在二十年前政府就跟我们说这个行业是可以保本微利,什么是微利?就是10%。
 
我当时想,如果来一个老板当时有这种思想,那时候物业小区收几百甚至几万个,最后总产值达到一百亿、一千个亿,10%的话是不是就有一百亿的利润?也就是因为这样想,走到现在也发现这条路也不一定走得通,因为这10%是想象的,事实上你的支出可能远远超过,这就是物业行业的发展所面临的现状,这也是一直在走转型升级的事情,所以我的主持是插上信息化翅膀,让物业飞。
 
李长江:这是一组真实的数据,2017年服务业占经济比重达到了54.1%,对经济增长的贡献是63.4%,全国服务业生产指数同比增长8.3%,这里面物业行业主要的贡献是每年递增,也正是因为这样,服务业的高速增长,指数不断提升。
 
目前我们这个行业做了几次的排名,从2013、2014、2015到2017年的排名,2014年彩生活在香港上市,到2015、2016年,现在上市的物业公司在香港上市的有五家,挂牌新三板的已经超过49家,可能在A股上市的,现在在排队的一个是南都物业,一个是碧桂园物业。
 
我们看首次开盘跟6月12号以后市值的变化,这个行业看重的依然是服务,大家看绿城服务是以服务带来显著的效果,物业过去我们讲是极其传统的行业,更多的认识到的是扫地、看门、做维修,这跟现在社会所带来的跟过去已经有很大的不同。
 
李长江:物业企业全国百强,市场规模在增大,工业园区和学校、医院等业态增速快,服务业态多元化,住宅依然是主体。在五年前,行业主要是以做商业为准,带来的利润高。但是现在至少位处前面的公司更看重住宅物业,物业很多的服务可以带来增值。2013到2016年百强企业的规模,我们本身在变化,同时目前的行业集中度依然很低。
 
 
李长江:现在很多小区还是如此,如果要享受一个服务的话可能是打电话到客服中心,客服中心再下单到你家里维修,这是现在很多在后面的物业公司所做的。
 
现在我们跟信息化结合在一起,我们更多的是把它变成现代服务业,我们希望是过去传统服务业,劳动密集型的行业变成我们自身成长的行业,一个现代服务业,通过这个要成长的话,社区服务,社区的体验服务就必须让业主、让客户体验到更强的服务。目前在前十个物业公司的社区里面感受是非常深刻的,比如说摇摇开门,人不需要下车就进入小区了。
 
我举一个例子,今年在我们全国所有的碧桂园,无论是老小区还是新小区,以前我们是没有装车牌识别系统,现在全国一起改,我们花了差不多五千万在全国讲,一开始业主有很大意见,觉得装了以后还要收停车费,而现在每个业主进出小区的时候,体验感增强了,都是点赞的,这就是体验到了就会支持你,从不理解到理解,从支持到认同。
 
昨天唐学斌总讲了物业和互联网的结合问题,它依然是一个服务平台,可以让业主和服务人员在上面利用这种信息技术拉近距离,让业主的体验更强了。从09年一直到去年,整个行业你打开APP就看到一些老人家带着孙子在楼下,现在很多APP都做到了。
 
以前下一个单是手动下,我们提出20分钟服务到家,而现在可以像滴滴打车一样,就近找,谁离你更近,更容易抢单。
 
比如这个维修工,他可能离报单业主就是五百米,而我们过去不知道他在哪里,要打电话通知去哪里,毫无疑问现在效率得到提升,如果将企业的机制、运作体制相结合的话,我们员工的收益也会增加,同时业主的体验感提升了,满意度也会增加,住在这个小区的感觉好了,如果站在开发商的角度,就有更多的业主买开发商的房子,其实这是一个简单的逻辑关系。
 
从物的角度有车辆管理,只要你的车停在我的小区,随时跟业主联系得到,我知道里什么时候该缴费了,什么时候车违章了,你的车的一切我是知道的。
 
再就是远程监控,比如小孩在小区里面转,在玩,如果我想看看小孩的情况,看看老人的情况,我可以点开APP,是看得到这种场景的。还有机电控制,小区里面有配电房、供水房等等是需要人去看的,现在不需要。
 
我们可以这种频率,让我们通过一些信息化的手段知道温度是怎么样的,空气是好的,没有污染,运行是正常的,数据可以随时知道,这就是信息化带来的对物业服务的好处,能耗也可以通过更多的方式去做到降低能耗,减少成本。
 
总之无论从本身基础的服务,还是从业主的考虑来讲,比如报修、投诉、购物、家政、订餐、用车,过去我们谈基础服务的时候,讲地要扫干净,小区要安全,维修要及时,这叫基础服务的概念。
 
现在把基础服务的概念得到了更大的延伸,我可以提供很多服务,比如说过去我们不知道扣费是否正常,是否扣多了,现在你一看就知道,不需要关心那么多,这些东西完全可以通过信息化手段解决,这就是今天的物业服务。但是在企业内部,包括BIM、ERP、VR、CRM都是跟团队有关的,跟团队建设有关的,带来的是全方位的知道碧桂园旗下这一千多个楼盘真实的运行情况。
 
我们可以很清楚的知道,今天碧桂园物业在此时此刻有多少员工在上班,并且他们的运动轨迹都能找得到,这就是今天的信息化,把信息化用于物业服务中来。
 
正是因为增值服务,正是因为物业管理费,所以现在的物业管理面对两难。
 
一个是人工成本不断增加,物料成本不断增加,但是碰到一个20多年不变的管理费单价,并且业主还认为这个单价就应该给我做好,他根本不知道你的成本运作,这时候一般的物业公司就只有通过减人,把十盏灯减成七盏灯,毫无疑问这会造成服务品质的下降,业主不满意会增加。
 
第二个矛盾是企业自身,业主说,你既然亏损不挣钱,为什么又不走?所以涨管理非常难,很简单的道理,现在中小型的物业企业在这种时候,因为市场竞争越来越激烈,他走了以后,连这个地盘都拿不到,这个市场要被追求高标准服务的企业所占有。
 
我们有一个超过二十年的小区,当时的物业管理费定的是一块,到2010年,也就是去年上半年,业主表决由一块调整到两块,一部分不同意的业主告我们物业,说你这个调费是不对的,也就是说你只能保持一块。
 
我讲这个故事是想说,物业企业在面临这些困难的时候,只有自己去想到如何顺应时代的发展,社会的发展,让自己真正有生存能力。这些居家的服务,餐饮,娱乐,消费购物,养老医疗,教育培训,这都是指的在我们社区里面可能产生的价值。
 
谈到利润,我在上午跟媒体朋友交流的时候,前段时间在跟其他媒体沟通的时候,我讲过,物业行业如果仅靠物业管理费将无法生存,因为现在更多的物业企业依靠物业管理费的收入来产生利润,实际上早已失灵了,而为什么这些物业企业为什么能产生利润?就是我今天要讲的增值服务的问题,而增值服务是指我们这些大型的注重服务品质的企业非常看重的一条。
 
现在这么多的社会资源来找我们,资本也来找我们了,摇身一变好像我们值钱了,而事实上我们真的值钱了,因为我们只要把握住资源,获得物主的认可,就能获得非常大的效应。
 
 
讲一讲碧桂园物业,这一条对我们来说是最重要的,以业主所需、业主所喜为宗旨,插上信息化的翅膀,按照既定的、业主满意的方向不断前进。碧桂园在2012年的时候开始搞前期建筑服务,也就是开发商开始卖楼的时候,物业管理就进入了。
 
当我们推出的这些服务对开发商,对房地产销售有帮助的时候,我们的老板是有要求的,要继续坚持把服务做好。比如我们现在做的前期建筑服务,我们可以做到认购级服务,就是以只要你买我的房,你只要下了订,你上午下的订,下午就有管家跟你联系,说从今天起我是你的管家,所有问题都可以问我,所有问题都可以找我,因为任何问题我都可以给你跑路,所以除了碧桂园的开发商以外,为全国其他80家开发商也带来了这样的服务,带的就是他的房子就是好卖。
 
我们的服务业主数已经超过了三百万,同时结合政府的政策要求,我们也会去推进海外的物业服务,总之我们是要做中国物业服务的第一品牌。
 
1.0版是很多物业都会做的,搞绿化、搞清洁。
 
2.0是跟一些房屋租售中介合作,碧桂园物业帮业主卖房子都有几十个亿的销售额。
 
3.0是我们会跟保险、金融等等相结合,实现社区更好的收益。
 
我们过去讲业主是交给我管理费,现在我们希望业主住到碧桂园物业里面可以赚钱,包括财产保险、车保险,像车险,保险公司跟我们合作,在小区周边出了事,只要保安拍了照,保险公司受理,业主很高兴。
 
我们现在做的是安心家智慧社区的平台,我们现在运行良好,有的是在逐步推进,客户满意度这是我们最看重的,也就是这样我们建立了CRM系统、ERP系统,我作为总经理的可以坐在办公室知道全国的情况,投诉的情况、收到多少面锦旗,我今天就可以知道。我每天知道在五分钟以前我们收到物业管理费是五万块钱,我知道五分钟以前卖了什么房子,这些数据可以体现,我也知道今天此时此刻业主的满意度是多少,带来的是让业主认同。
 
智慧社区和设施设备管理,这些看着好像跟房地产无关,但是跟每一个只要是住在小区的人是极其有关的,因为是由物业在承担管理和服务的责任。总之我们认为无论行业怎么变,做好基础服务,让业主满意的宗旨永不变。
 
只有好的服务,资本才会一直爱。我还在去年的行业上跟大家做过分享,加速信息化振翅高飞,抢占市场制高点。谢谢大家。
 
赵毅:谢谢李总的精彩分享,说起碧桂园,我脑海里冒出的第一个语句,给你一个五星级的家。这好像是来自于王志刚,这个故事还有点争议,但不管怎么说,我非常尊敬王志刚先生。
 
我特别敬佩物业管理体系的投资,因为作为房地产是高收入的行业,但是物业管理体系的收入跟地产板块是完全两个事,但是他们的管理人员还是任劳任怨,始终为社会为业主提供很好的服务,今天看碧桂园这样大的企业,一千个楼盘,三百万人群的管理,实际上做了很深入的工作,出发点就在业主需求方面,怎么样通过互联网、信息化的手段,减少管理压力,同时给业主提供便捷,也正是因为嫁接了这些管理工具,所以物业越来越值钱了。
 
7月份有个案例,雅居乐集团花了十个亿收购了一个国企物业,绿地物业,雅居乐跟绿地比较起来,他的服务端,因为他是从香港的模式到大陆的,他的服务玩更有价值,我相信你们这个规模上市的时候,这是一个巨无霸的物业企业,也希望碧桂园物业能够更好实现这个目标,同时对业主来说有非常大的价值。
 
赵毅:下面是最后一个环节,首先非常感谢各位经过一下午的辛苦,现在在座的还是非常整齐,我提议为自己的坚持和学习精神鼓掌。
 
大概前一段很多罗振宇的粉丝包括我在内,在得到平台上花20天时间听了阿里巴巴研究院的讲座,就是关于未来商业的判断,中间提到了很多真实的案例,包括淘宝平台,包括整个阿里怎么样过来,它的背后的思考是什么。如果大家有时间,可以到得到平台花时间去听,每天大概20来分钟,每天一集,现在已经过了周期了,但是20天你可以一次听完。
 
听完以后确实对商业的发展和未来的某种判断提供很多有价值的思考,今天有幸论坛邀请到了阿里巴巴关于平台采购大数据支撑下的行业服务的干部,下面有请阿里巴巴集团大企业采购总监李嘉平先生上台分享。
 
李嘉平:非常感谢大家,也非常抱歉,因为这个演讲是由我们的杨猛先生给大家带来阿里关于互联网赋能传统企业的介绍,但是由于他昨天晚上过来的时候飞机取消了,现在这个飞机我估计刚刚降落,所以由我来代替他讲这个内容。
 
大家现在对阿里比较理解了,特别是赵总也给我们做了广告,阿里的业务范围可能会越来越广,因为这一届博鳌论坛还是前期联系得晚了一点,所以我们本来希望能够把阿里在商业地产、产业园地产、办公地产、旅游地产包括住宅,包括养老地产方面的探索,一些可能会给大家带来帮助的东西,可能想全面介绍一下,但是这次非常遗憾。
 
所以我在这里做介绍的时候,可能不会非常严格的按照片子讲,如果大家在某个方面,在商业地产,在养老地产上或者其他方面有任何的问题,可以及时打断我,因为今天的主题仅仅是阿里在企业服务当中的一个非常非常小的方向,所以大家听的时候,如果有任何问题可以打断我。
 
我来自阿里巴巴B2B的事业部,也就是和淘宝和天猫不一样的事业部,淘宝和天猫是面向普通消费者的,我如何跟普通消费者建立连接,把更多的商品和服务给消费者,但是我们这个事业部是怎么跟企业之间的交易,企业之间的服务提供价值,这是我们这个事业群里面非常非常重要的任务。
 
 
第一个方面我们特别想介绍一下我们的B2B,也就是企业和企业之间的交易,企业跟企业之间的服务,面临互联网+的时候会有哪些方面。第二页对地产行业做了简单的趋势分析,第三是我们想介绍的方向,企业采购怎么样借助互联网,因为大家都提到无论是养老地产也好,其他的物业,这方面可能盈利都会带来非常大的挑战,这样的时候我们在B2B,在互联网上怎么帮助大家提升利润,在商业模式上,在整个经营管理的层面上帮助大家提升利润,这是我们的三个议题。
 
这两天大家从经济学家也好,地产行业的从业人员也好,从整个经济的发展包括行业内部的情况做了一些分析,从阿里自己来看,我们判断从2016年开始,整个B和B之间的交易,B和B之间的服务,或者说B端的互联网,B端的电子商务带来了非常大的发展契机。
 
这里面是阿里研究院对于整个企业价值链的分析,包括我们做养老、做大健康、做旅游,每一个企业都是有它自己的价值链的环节所构成,所以从C端互联网来看,最早会从客户接触,从怎么样帮助我们来做销售,这个层面来去改造我们的价值链,但是现在不一样,从客户服务,从销售服务,市场的服务,会改变我们整个企业和企业之间的交易,企业和企业之间的相关的价值链的环节。
 
这就是阿里在互联网里面,特别是面向B端的时候总体的大图像,包括大家必须熟悉的淘宝和天猫,面向C端的互联网,包括我们的村淘,面向农村的消费者,包括我们的零售通,这是我们面向三到六线城市的零售终端,包括我们的AE(面向全球的个人消费者),还有1688,是面向传统的企业和企业之间的批发交易。
 
还有大家比较知道的菜鸟物流,我们希望打造一个物流的基础设施的平台,包括蚂蚁金服,我们希望做一个互联网化的金融平台,包括阿里云,我们希望能够为所有的企业打造一个信息化或者互联网的基础设施。
 
另外一块是大文娱板块,来自于马总对于未来趋势的判断,他认为未来是由两个H的战略,一个是happy,大家都希望能够更快乐,第二是健康,所以我在下面听到几个专家讲到怎么做大健康,怎么做养老产业,这也是阿里重点布局的业务,所以我们把它并为大文娱这样一个板块,结束的时候大家有问题我们也可以做探讨。
 
这是阿里在整个电子商务、互联网的基础设施、互联网金融,包括大文娱和大健康板块上的整体布局。
 
除了我们会面临这么多的业务,另外也为阿里系里面的生态伙伴,为B端企业提供相应的服务,因为有些企业不直接面对消费者,他的消费者是另外一个企业,这样你如何来做营销,在座的我想肯定会有,虽然主体是地产企业,当然也包括地产上下游的企业,我们有电容电器的企业,有建材企业,有建筑承包商,这些企业如何做营销,如何做分销,如何更好通过互联网接触消费者,包括B端消费者,这里面阿里会提供更多这方面的服务,包括社交媒体、引擎、LBS、垂直电商、移动浏览器、SaaS服务、大数据的基础服务,我们通过这样的平台,通过这样合作伙伴的整合,为B端企业提供从营销、从客户服务,从生产设计到原材料的采购,甚至更远的环节。
 
企业采购主要的面向B端的服务,刚才赵总也特别提到了,最近在智能商业的讲座里面提出S2B的商业模式,他讲的基本上是其他公司的。
 
我在这里跟大家做一下分享,S2B有一个非常典型的业务,有一个淘工厂的业务,面向希望给C端企业的主体提供的平台,现在大家在淘宝上经常会看到一些网红企业,有一个模特或者网红,有非常大量的粉丝,但是他自己的生产供应链是没有条件的,我们的淘工厂业务就会帮助你整合你的供应链,我们替代了S这样一个平台,只要网红订某一个款式五件的量,我就可以给你找到一个非常专业的做连衣裙生产的企业,一个星期你的粉丝在哪里,我就可以从工厂发到粉丝家里。只要你有自己的品牌,有自己的粉丝,有自己的客户群体,其他供应链所有的环节,我们可以通过平台化的方式帮助你整合资源,这也是我们一直深入研究的服务。
 
我举的是制造业的例子,其实非常多的服务,包括其他的生产制造,都会有这样一个非常大量的需求存在,我们也希望通过阿里整合这方面的平台,这方面的服务,去整合社会的服务,所以我在这里说一下S2B,因为曾教授最近讲得比较多,我们内部已经有非常多这样的可以看得清楚的商业方向和商业模式在运作。
 
后续无论我们是做养老还是商业还是旅游,都有非常多的怎么样思考S2B,怎么借助平台的力量为最终消费者服务。
 
地产的形势分析就不讲了,因为在座都是行业专家,无论我们最近的会议也好,最近这两天的讨论也好,大家都有了一个非常大的共同点,我们希望能够降低成本,提高利润,无论今天新兴的养老地产,比较传统的住宅和商业地产,大家都提到了由面对外部的环境,我们都希望降本增效,特别是刚才说的有一些特别新兴的行业,这样的模式,我们怎么样更好的降本增效,后面就引出了今天比较小的主题。
 
阿里有非常多的主题,但是由于前期沟通的问题我们选了比较小的问题,这就是企业采购平台,我们会用一些方式,让大家比较了解它,非常形象化的数字,包括大概有三万家非常有实力的商家,有一百多万诚信通的商家,一千多万的供应商,我们希望通过这样的平台为我们各种类型的企业,在互联网采购方面能够降低你的成本,提升你的效益。
 
这里面包括各种的类别,各种的行业,非常多的数量,包括每天在平台上有超过一万多个的询价单数量,我希望在这个平台上能够找到更好的供应。包括我们这样一个平台里是有非常多的品类。
 
可能大家想一想,C端互联网是买一些日用消费品,这个非常不一样,是从工业品、原材料,全部去做互联网上的采购,包括钢铁,我们在线支付超过了五百多万吨,有非常大量的交易,还有木板有814万平方,还有电缆86万千米,包括劳保手套,其实在座的地产企业以及地产相关的行业,都是需要我这样的一些品类。
 
包括电缆在线支付的量,已经超过了三千多万的支付,包括网银和支付,包括最重的一个交易,互联网的模式虽然很轻,但是可以承载非常重的交易,我们有超过100万吨的钢铁交易可以在平台上做。还有71万片的尼龙切片,包括非常远距离的交易,从海南一直到乌鲁木齐,去生产我们需要的采购。
 
这里面是我们同事选择了和地产行业非常有关系的,包括开发商,包括总承包商,包括上下游原材料类型的企业,都会通过这样的平台降低他的成本。
 
 
刚才说了这么多是企业采购量的方向,我们有非常大量的企业在上面做交易,当然互联网解决问题的方式总会有些不一样,到底解决了哪些问题呢?
 
第一是解决了采购管理上的工具,特别李总在前面讲到,物业怎么样通过信息化,怎么样通过互联网工具提升效率,在采购领域同样,是能够通过这样的工具,通过互联网的方式,帮助你去做采购管理。
 
第二个核心就是阿里核心价值,是有一个大的电子市场,在这个市场里面有一千多万个供应商,有一千多万的买家在这方面做交易。
 
第三个层面就是金融,有些大的企业不需要金融,但是打交道的中小企业非常需要金融的支持,这样我们会基于你的供应链交易,给你相应的定制金融产品,来帮助你进一步降低你的成本。
 
第四个是生态运营服务,不仅是我帮助你在平台上做采购,而且帮助你做合同的管理,帮助你做企业诚信的管理,这里面特别是诚信体系,我们在B端的互联网理念,目前我们是计划能够做成一个企业级的芝麻信用。
 
个人消费者都知道,我消费多少有多少芝麻积分,在B端这一块,我们希望把全国的企业基于数据积累,给他做信用评判,这个企业是3A的评级,你跟他打交道可能就不需要太担心,如果评级比较低的话,可能你需要加强管理,无论如何我们希望基于这样的数据,基于这样的交易,能够建立来自全国B端信用体系,有了这样一个诚信体系以后,B端的体系才会有爆发式的增长。
 
在企业采购里面有几个比较大的场景,一个是我们可以通过一些批量的物资,批量的设备,批量的产品,通过这样公开询价的方式。B端互联网是买家有什么样的需求,供应商怎么满足他。
 
第二个方式就是采购商城的方式,对于批量又不大,但是你用的又比较频繁,你自己去处理的时候单价会比较大,这时候你直接用我们帮你去谈好的价格和供应商就可以了。
 
第三个我们还提供内部商城的工具,这个工具帮助在你的企业内部建立一个类似于天猫超市的方式,所有的员工需求都可以通过超市去满足,对于集中采购来讲,你可以依据商城化的采购方式,去做金融采购方,这相当于我们为企业内部建立一个天猫超市京东超市的模式,来帮助你满足最终需求。
 
它有什么核心价值呢?归根结底我们都是希望给企业,给客户提供价值。
 
第一个是阳光价值,你通过互联网方式采购会比较阳光,即使在一个封闭的体系里面,你把你的内容做得再好,你还是做不到资本阳光,阳光一定是你有一个开放的,有竞争性的环境才能保证阳光,甚至我们这样的特点和平台,我能够给你带来开放的、有竞争性的动态竞争的环境,这个时候能够保证你整个采购体系的透明。
 
第二是大家都比较关心的效益,其实有很多行业在经营的时候都面临盈利上的挑战,其实在我们的平台上来看,直接成本的降低在15%到20%的水准,特别是前一阶段有几个大的地产企业、物业企业接进来以后,平均的直接成本都在15%到20%左右,这就是帮助我们这个企业应对我们与商业模式上不确定性带来的挑战,去降低我们的成本,提升我们的利润。
 
如果直接成本降低10%,你的利润能提升多少,这是非常非常能够看得见的。另外互联网的方式可以帮助我们做企业采购或者说企业整合运营方面的转型,这里面可能大家觉得比较抽象,其实我想提一个在于供应商管理,无论是企业内部里面,我去管理我的供应商,管理我的客户,其实都是一个非常困难的事情,包括李总也提到,我们专门建立了一个CRM系统去管理供应商,这两个群体非常重要,但都非常难管。
 
但在这样一个平台里怎么管理供应商?我们对于所有的在平台上注册的,你不在平台上注册的,我们都基于相应的数据做了评分,你不需要再去审核他的证照,不需要再去审核他的资质,也不需要派人去现场看他的情况怎么样,这些数据我全部提供给你,你需要的是结合你自己的要求,对于这些供应商,对于这些客户做相应的管理,这就是在一个封闭的体系里面管理供应商,管理客户不一样的做法,这个层面上有非常多,我们希望借助互联网这样一个平台,互联网这样一个工具来帮助我们在运营上降本增效,进行一定方式的转型。
 
这就是我大概今天介绍的内容,隔壁论坛现在正在讨论商业地产面临零售,在什么样的场景下结合互联网做讨论,我本来应该在对面,但是由于我需要帮助同事来把演讲做下去,所以无论大家在商业地产、旅游地产、养老地产或者是其他方面,对阿里在这方面的进展或者这方面的探索有兴趣的,都可以一起探讨,谢谢。
 
赵毅:谢谢,我回忆了一下,我跟采购还是有蛮深的渊源,04年我再一家香港上市公司负责采购,当时万科跟我们同期做一个体系化的东西,我们动得比他们慢,后来我去万科总部学习的时候,他们在04年已经把万科整体的招标采购放到线上,当然跟现在的水平有点区别,但是至少那时候在房地产行业算是一种进步,从行业发展角度,阿里研究院已经做了采购平台,现在是面向全国的发展商提供服务。
 
去年年初中国房地产行业的中城联盟,他们做了一个有情怀的事情,他们提倡绿色建筑,提倡对未来的居住空间,对消费者的生命安全的关怀,所以他从材料选择方面做了中城联盟体系,就是筛选好所有供应商,从行为、从材料、从服务这三个维度,认证以后才能上这个平台,发展商也不是想上就上了,最后通过两种筛选,给客户提供服务。
 
阿里巴巴这个平台在大数据基础上肯定是前面几个平台无法媲美的,他们提供的三个价值,阳光、效益、转型,如果做过采购这件事情的负责人,一看就知道这三点肯定是痛点,尤其是阳光,当时我做负责人,我是坚决不做,为什么?因为我无论怎么做,无法回避沟通,无法回避人与人之间的联系。
 
但是如果线上做到,至少我看到很多企业,线上做到的结果就是任何人看不到另外人提交的材料,权限只授予给你应该关注的事情,只有后台的部门在一定的规则上才能通盘看整个投标的过程,而且最终结果是线上出成果,也不是我们常规的线下交流来交流去,所以这个平台对于房地产是很有价值的,尤其是对中小型企业,我们不需要在信息化程度投入太多成本,一百万是最少的,但是你不需要花这一百万了,我不需要你们的商业模式是对企业收费吗?
 
李嘉平:我们主要是对供应商,第一个是基础的服务是免费的,如果你能够响应到金融服务的时候,我们会做一部分的收入。主要基础是服务的,增值服务的会有些收费。
 
赵毅:跟我们习惯的淘宝模式是类似的,那我相信有很多开发商是愿意看到的。下面进入提问环节。
 
 
提问:我们现在正在做采购的解决方案,赵总说了其他平台也在做,您这边主要是供应商优势比较明显,现在运作了多久了?咱们这边的交易量和供应商的优势。
 
李嘉平:虽然刚才说得不多,其实阿里这个平台部仅仅是一个工具,刚才赵总也提了有很多地产商和第三方也做了工具,我们服务的几个层级和内容,第一个是工具层面,我们想做一个生意的时候,我首先可能会买一个算盘,这个算盘其实就是一个工具,我们怎么样来记录交易,把所有的招标投的情况都能记录下来,但是我们要知道工具就是一个工具,无论你做得再精细,不会产生商业上的价值。但是我们在这个工具的基础上,我们有电子的市场,能够帮助你来开拓更大的供应来源和商品。
 
第三个层面,我做一个生意,我买了一个算盘,另外我还有一个非常大的商机,我能不能找到我的客户,能不能找到我的供应商,这时候你的生意就能运作起来。第三,你做生意的时候可能缺钱,特别是和供应商打交道的时候,无论是你还是供应商,都会由于各种原因,不能直接拿到钱,这就有金融方面的需求,这也是我们一个非常大的服务内容。
 
刚才也说了,最重要的是我们希望建立中国企业诚信体系,这是为未来促进整个B2B交易的基础,大家知道互相之间是有信用的,你才能更好的做交易。
 
从整个全球来看,国内在B2B交易市场来讲,发展是非常弱的,在B2C发展上,对消费这一块,大家发现在全球都非常领先,但是在B2B,就是企业和企业之间的交易,我们和国外差得非常大。其中一个非常关键的点就是我们之间诚信体系是非常弱的,海外或者全球在这一块的技术会比较坚实,所以我们做这样一个平台,这样一个事情,主要还是希望能够在全国或者在全球建立企业和企业之间的信用,在这个基础上我们提供服务,所以这也是我们会和其他的工具层面上的东西不一样的地方。
 
就从整个大的层面上来看,我们是不一样的,我不仅仅是一个算盘,我不仅仅给你算盘,我还给你商机,我还给你金融,我还给你建立这样一个服务体系,来帮助你做进一步优化。
 
提问:我都不知道诚信通,因为我们是做文化旅游地产的,我们肯定要考虑产业运营,所以就做了自己的创客空间,提供很多的服务,人才、空间等等一系列的服务,你刚才讲的也是找到了消费者痛点的问题,特别是开发商,一年有大量的资金采购,有很多的流程,虽然有审计部,但是我们感觉还是有漏洞。我现在的问题是,有没有这种VIP通道?针对某一类企业,我们上传的信息能不能让商户迅速找到,如果找不到,我们讲货比三家,最起码要求三家以上,有很多的成本。我作为商会协会的负责人,我也想为商会谋点福利。
 
李嘉平:这个都没问题,第一,刚才讲了在这个平台是由平台做你的供应商审核,包括我们会邀请像STS这样专业的公司做现场查勘,所以这方面的担心可以稍微缓解一些。
 
第二是我们会支持你的园区商会或者是其他形式的组织,把你的企业带到上面做采购,这是没有问题的。
 
第三,因为咱们这边是做商业空间,今年3月26号的时候,阿里新出了一个事业部叫智慧建筑事业部,这个事业部会把阿里自己建造园区、运营园区的经验积累,包括工具、包括数据,包括相应的东西,我们形成了一个叫智慧建筑的规范或者说是平台,3月26号在全国做了第一次智慧建筑的论坛,我相信在我们今天大的论坛里有非常多开发商的朋友去了,因为我自己就接待了龙湖的首席建筑师,我们会把园区建设、园区运营方面的经验、技术,相关的产品希望能给大家做一个更深入的交流。
 
赵毅:谢谢李总,作为服务人员,再次说一声感谢。我昨天上午在旁边主持一个论坛的嘉宾对话的时候,我分享了我的几个观点,后来又不少朋友找我交流,我借这个机会给大家分享一下我对行业的判断和看法。
 
第一点,我对这一轮房地产调控周期的判断,如果大家看过我的文章,我是业内第一个把这次调控跟十九大结合起来的。
 
当时我的判断是,十九大这个概念会让这次调控至少延续到明年的下半年,但是从现在来看,尤其是最近出台的组合拳政策来看,实际上我的判断当时在业内算是比较悲观的,但是现在来看,这一轮调控周期根本跟以前的调控完全是两个逻辑。
 
这一轮的调控,2015年底经济确实出现了一些微妙问题,所以政府松绑,先是深圳2015年下半年上涨,但是到去年年底第四季度的时候,开始刹车,一直到今天,这不是一般性刹车。
 
这次是彻底要解决房地产对宏观经济的负面刺激,房地产经济支柱肯定是要的,但是通过长效机制让这个行业持续稳定的发展,只不过现在有些政策还没上来。
 
比如说像德国,为什么房地产市场稳定?是从法律手段限制了炒房行为,超过一定的收益率是违法的,至少中国现在还没有,所以从这一轮调控来看,可能会变成一种持久性的调整行为,所以发展商的心态就要调整到怎么样从过去赚快钱的心态调整为可能调控成为长久的环境怎么样生存。
 
赵毅:最后一个观点是品质时代的理念。大家都知道,中国已经到了消费升级的时代,我看到不少中小企业对品质时代的理解还停留在很多年前,至少十几二十年前对品质的理解,我多花点钱,在配置上做好一点。
 
抱歉,今天这个品质时代已经跟当时的品质时代是两回事,很多东西是基本的配置,你需要去考虑的,但更多的是站在我们用户的需求角度,怎么样满足他的需求,我们交往的需求,我们关于互联网移动端的需求,关于我们老年人儿童的需求,这才是更深层次的品质时代的概念。
 
如果大家在这方面有更深的思考和动作的话,你就是能够在当地突破市场红海,进入蓝海的企业。
 
同时这个市场还有一个很大的特点,无论从哪个维度去研究房地产业,房地产业目前表现的结果都是粗放管理为特点的行业,不跟德国的工业4.0比,跟中国本身的制造业比的话都差得很远,实际在理解好品质地产,理解好现在需求的话,我们不但大企业活得好,中小企业仍然还有很大的市场机会。谢谢大家。
 
主持人:谢谢赵毅先生的主持,也谢谢各位嘉宾的分享,尊敬的来宾,到这里2017博鳌房地产论坛博鳌大讲堂告一段落,非常感谢各位嘉宾的分享,也感谢各位的热烈提问,我们明年再见!
 
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2博鳌铿锵行主题讨论 香港房地产商成为过去了吗 2博鳌铿锵行主题讨论 香港房地产商成为过去了吗 博鳌大讲堂 博鳌大讲堂 博鳌电视论坛:楼市又一年 博鳌电视论坛:楼市又一年 博鳌经济学家早餐会 博鳌经济学家早餐会 汉森伯盛国际设计集团董事长盛宇宏致辞 汉森伯盛国际设计集团董事长盛宇宏致辞 理事博鳌沙龙 理事博鳌沙龙 主题讨论会之一:地产模式变革的一千零一个为什么 主题讨论会之一:地产模式变革的一千零一个为什么
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  每届论坛均邀请到房地产界、金融界、财经界及政府协会的杰出人物对主题作精彩演讲或预期推断,并针对不同的议题展开系列演讲和对话,全程脑力激荡。在得到各级政府机构支持与参与的同时,论坛还长期获得百余家主流媒体参与合作、全方位跟踪及深度报道。可以说,博鳌房地产论坛是目前行业参与度极高、连续报道持久的房地产顶级思想论坛。    

  每届论坛出席规模控制在1000人以内,论坛需预约参与。出席者90%为房地产开发、投资、金融机构及配套产业总裁级别领导。作为行业万众瞩目的年度盛事。即将举办的2017博鳌房地产论坛将延续昔日专业风格及辉煌气势,出席嘉宾阵容规格更高,形式更多样化,内容更丰富议题更精彩,报道更充分。    

  行业盛事,精英聚会。这就是“博鳌房地产论坛”。

会议日程
一、论坛大会跨越与去地产化浪潮
2017年,中国房地产在新的高点开始走向调整,企业带着对未来发展的思考和梦想,不断尝试和探索新的方向,改变固有模式,想要抢先占据市场的新制高点。
创新,原本就是抽象而且笼统的,因为每一个企业都有自己的道路。房地产企业不缺创新精神,但同样也存在很多复制和借鉴的模式。“试错”“从0到1”为越来越多人所熟知,这条路的艰难也显而易见。
“拿地-开发-销售”,这是最传统的模式,却被越来越多企业所不取。但至今为止,所有的跨越、变革和创新,都还需要传统开发模式作为支柱,否则将为无源之水、无本之木。
行业于是加速分化,大型房企日益见其大,规模不断触及和突破我们以前很难想象的高度,而且还在继续扩张。间杂在中间,规模与盈利孰轻孰重的声音,就显得格外清晰和难为。分化的另一个结果,是中小型房企的出路变得更多元化:有的选择退出,有的选择转型,有的选择让自己变强大……
房地产新时代的潮流滚滚向前,每一家企业都不能独善其身,以前的经验已经很难再作为我们的参考和借鉴,在“跨越”“去地产化”这些全新命题面前,我们准备好了吗?
 
二、议题部分由中国及国外地产、金融领袖、政府机构及成功企业家演讲、对话
8月7日(第一天)
下午  理事博鳌沙龙/ 观点学徒计划博鳌系列讲堂
晚间  博鳌电视论坛/系列主题沙龙
8月8日(第二天)
早晨  博鳌经济学家早餐会
上午  全体大会 宏观篇:长效机制与市场
每一年,中国房地产所面临的宏观环境都有所不同,从政策调控到建立长效机制的新要求下,房地产行业的未来会呈现何种景象?企业又将如何选择?
*本环节包含如下演讲与对话形式
大会开幕、嘉宾演讲、博鳌铿锵行、地产精英博鳌论剑
下午 主题论坛 行业篇:产业与模式
转型与创新大潮下,产业热浪席卷全行业。谁能抢占行业未来制高点?前路仍然需要探索和试水,先行一步可能是失败和迷惘,也可能是成功的第一步。
*本环节包含如下六大主题论坛
主题论坛一:产业与热浪 城市运营商与小镇潮流
改变是主流,从传统开发扩展到产业发展,立志于成为产业运营商的企业越来越多。这一年,小镇模式成为了房地产的新风口,但小镇模式仍然还有很长一段路要走。
主题论坛二:自新大陆 “一带一路”机遇与海外投资
海外投资会是我们的新大陆吗?乘着“一带一路”的东风,越来越多中国资本和企业走出国门,但其中既有巨大的机遇、也有需要破解的难题。
主题论坛三:新产品主义 消费小时代如何赢得市场
无论行业如何变革,企业如何转型,产品与品质永远都是发展的根本。在消费时代,真正雕琢、打造出赢得消费需求的产品,更能赢得市场。
主题论坛四:旧改长路 如何破局城市更新难题
旧改是漫长而艰难的,但当土地开发资源越来越稀缺,竞争越来越激烈,旧改就成为了重要的选择。如何跨过旧改的高门槛,成为了房地产企业面临的一个新考验。
主题论坛五:商业围城 空置率难题中的消费大时代
商业地产热潮逐渐减退,供给过剩、产品同质的市场现状成为行业首要问题。住宅走向存量时代,商业地产亦如此。新的市场环境下,如何盘活过剩的商业地产存量?
主题论坛六:全域旅游 美好中产想象中的地产机遇
全域旅游概念下,文旅成为房地产新的风口,模式创新与探索是最大的关键。房地产企业加速进入的当下,怎样才能正确把握其中机遇?
晚间  博鳌之夜
风尚篇:2017年度中国地产风尚盛典
地产精英 博鳌论剑:一场地产英雄间的对话
8月9日(第三天)
上午  全体大会 资本金融篇:地产投资与融资曲线
资本金融是房地产永恒的主题,离开了资本的支持和金融的助推,企业发展就如无源之水。新的环境下,房地产与金融的结合也在不断创新和改变,前路将如何演变?
*本环节包含如下演讲与对话形式
大会开幕、嘉宾演讲、主题讨论会、地产精英博鳌论剑
下午  主题论坛 博鳌大讲堂:创新的传统
*本环节包含如下八场观点学徒计划博鳌大讲堂
学徒讲堂一:养老蓝海 看上去很美的万亿级市场诱惑
养老产业的前景,所有人都看得见,所有人都有期盼。这个美好无限的市场,我们仍然未能触及真正的核心,虽然已在不断探索和接近。
学徒讲堂二:文旅热潮 房企蜂拥进场后还有多长的路
文化旅游,主题IP,这是一片全新的热土。房地产企业不会放过任何一个可以扩张的机会,但进入之后,路还很长,谁能首先达到成功的对岸?
学徒讲堂三:未来生活 智能家居如何与现实正确对接
怎样让建筑更美好?互联网与科技融入房地产业的步伐在加速,智慧建筑、智能家居的未来生活想象逐渐落地,关键是以最平凡的姿态,悄然无息的融入人们的生活。
学徒讲堂四:双创难题 联合办公与创客空间如何破局
理想很丰满,联合办公与创客空间潮起数年,蓦然却已渐见拐点。还未真正走向成熟的模式,还未找到良性的可持续发展未来,是走向没落还是实现共享、共创、共赢的目的?
 
学徒讲堂五:存量机会 资本助推下的长租公寓新战场
存量时代来袭,没有给大多数人准备的时间。“薄利”的长租公寓受到了资本和市场的青睐,但与其他创新模式一样,长租公寓新战场还有很多的难题需要解决。
学徒讲堂六:小镇东风 房地产企业如何正确转型切入
“忽如一夜春风来,小镇花开全国各地”,当下最受房地产企业追逐的模式,“小镇”必然是其中之一。但小镇模式不是传统房地产开发,要有产业,要有特色,企业要怎么做?
学徒讲堂七:消费升级 房企经营社区商业优点与难点
消费升级带动商业地产发展,社区商业是城市商业中的关键角色,与日常生活息息相关。开发住宅社区的房企经营社区商业有着巨大优势,但同样需要解决众多难题。
学徒讲堂八:社区O2O 物业服务模式的轻与重选择
社区O2O风起数年,轻资产大行其道。随着越来越多大型房地产企业加速布局物业服务领域,轻与重的选择,哪一个才是未来的模式?
8月10日(第四天)
上午  博鳌大讲堂:案场实训
*本环节包含观点学徒计划案场实训
 
三、见证行业发展,树立企业力量---- 2017年度中国地产风尚大奖
2003起,中国地产风尚大奖已然15年。她意在表彰和记录每年度那些成为中国房地产行业典范的企业、人物和楼盘。
伴随着博鳌房地产论坛的一路成长,中国地产风尚大奖紧跟中国经济潮流,解读中国地产跳动脉络,在企业理念、个人精神、楼盘特色、社会责任等方面均开行业风气之先。
中国地产风尚大奖为具有行业表率的企业和地产人,提供了全国专业、强大和影响力的平台,见证行业发展,树立企业力量。
 
四、“地产精英、博鳌论剑”—— 一场地产英雄间的对话
“地产精英、博鳌论剑”和博鳌房地产论坛一起诞生、一起成长,已经成为每届博鳌房地产论坛的压轴巨作。在这场60 分钟的对话中,汇集了中国房地产界知名和影响力的业内大腕。泰斗过招,精英对话,鞭辟入里,振聋发聩。
博鳌论剑一直致力于打造一个“有观点、有锋芒、有深度、有趣味”的话语平台,总结过去,
启迪未来。
 
五、学徒计划-博鳌大讲堂
生有涯,学无涯;前行路上,我们都是一个学徒。学徒们将透过系列专业与极具洞见的学习,沉浸在思考与探索的快乐中,分享与创造共享经济时代的智慧红利,透过众多智者参与的平台来为行业培养优秀的人才。
它山之石可以攻玉,思考与行动结合。走进标杆企业座谈,经典项目实地参观,交流行业经验,促进共同成长。
六、理事博鳌沙龙(总裁级别以上参与的高端主题沙龙)
理事博鳌沙龙力图打造一个封闭而激情的对话环境,让出席的理事与嘉宾们可以就经济、政策、资本、土地、战略、模式、产品、人才等展开充分的讨论和交流。
 
七、主题论坛
随着博鳌房地产论坛的参会规模越来越大,参会嘉宾的需求也越来越多样化,主题论坛就成为了全体大会之外,论坛的主要交流与组织架构。在更为精准和封闭的议会中,打造极具专业性和针对性的主题论坛。
 
八、博鳌经济学家早餐会
经济学家早餐会,博鳌早晨的第一场“刀光剑影”,经济学家与企业家、银行家等共话地产、共享早餐,在从宏观或微观的角度,解析政策、解读行业。
 
九、观点指数报告会
观点指数作为观点地产新媒体数据研究部门,长期跟踪房地产企业表现、行业动态、经济走势,并在此基础上捕捉到精准而全面的市场数据。观点指数将实时、准确的数据与深度的分析相结合,采用实地调研、问卷访问、企业访谈、资料检索、历史研究、数量统计构建独特的观点指数数据分析模型体系。
现场重磅发布观点指数权威报告,助力企业共成长。
 
十、土地论坛及推荐会
作为中国房地产行业高端的年度盛宴,博鳌房地产论坛一直关注着行业链条上的方方面面。而房地产开发极为重要的“面粉”——土地,已然是关注的重中之重。
 
十一、平行论坛
从北方到南方,博鳌房地产论坛为各地政府提供展示土地的良机,因为这里不但汇集了近千家房地产企业,还有来自全国各地的近百家媒体,传播每时每刻。
 
十二、系列主题沙龙
这是为企业、机构或者政府提供更加符合需求的空间,这里的讨论主题更集中和明确。
房地产从来不是孤独的行业,行业与企业的发展和离不开产业链条上下游的帮助和推动。2017博鳌房地产论坛继续增设系列主题沙龙,提供具有针对性的平台,以高度决定深度,以实例探讨模式,以交流奠定合作。
 
十三、中国房地产行业品牌展
房地产行业进入第二个十五年,她得益于中国房地产品牌成长的力量。因此,在中国影响力巨大的房地产盛会上,我们继续提供展示品牌的平台与机会。
在博鳌房地产论坛上,我们继续寻找具代表性的品牌企业,在四天的会议时间内,由百家媒体,千名地产精英共同见证他们的荣耀和风采,将品牌的力量彰显与传播。
 
十四、空间馆
有限的空间呈现无限的品牌。
 
十五、博鳌墙
    我们提供的不仅是一张展示画板,更是品牌与产品的一次次契机。
 
十六、博鳌云计划
一次云端的交流,一场成功的洽谈,专属于您的博鳌云计划。我们提供企业专享的商业空间,让每一家企业与更多的参会人士交流与共享。
 
十七、博鳌晨跑
一起寻找海南早晨的风景,追逐阳光岛的黎明,在积极向上中健康生活。
 
十八、博鳌电视论坛
用电视收录的方式,用演播厅的氛围,为博鳌房地产论坛大会预热。
 
十九、博鳌直播间
提问与回答,我们和媒体同行一起挖掘企业家、专业人士的智慧与谋略。
 
二十、中国地产高尔夫名人赛
每年度博鳌房地产论坛高尔夫名人赛,已经成为与会嘉宾新老朋友汇聚的重要场所。
 
二十一、论坛交流及社交活动
开幕晚宴
博鳌夜宴
音乐舞会
 
※ 另将安排各类正式午宴、晚宴、鸡尾酒会及参观活动。
邀请嘉宾

巴曙松中国银行业协会首席经济学家、国家“十三五”规划专家委员会委员

曹舟南绿城中国控股有限公司行政总裁

  中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任

陈劲松深圳世联行地产顾问股份有限公司董事长

陈启宗恒隆地产有限公司董事长

陈锐彬瑞银集团董事总经理、大中华区房地产酒店及休闲业主管

陈卓林雅居乐集团控股有限公司董事会主席兼总裁

单伟豹路劲地产集团有限公司董事局主席

段先念深圳华侨城股份有限公司董事长

  著名经济学家国民经济研究所所长

郭梓文中国奥园地产集团股份有限公司董事局主席

何剑波五矿地产有限公司总经理

胡葆森建业地产股份有限公司董事局主席

胡伟俊麦格理集团首席中国经济学家

黄俊康莱蒙国际集团有限公司董事长

黄其森泰禾集团股份有限公司董事长

纪海鹏龙光地产控股有限公司董事局主席

  全国政协委员、政协经济委员会委员

蒋思海金科地产集团股份有限公司董事会主席

李从瑞中国金茂控股集团有限公司首席执行官

李思廉广州富力地产股份有限公司董事长

李晓平卓越置业集团有限公司总裁

  交通银行首席经济学家

林朝阳正荣地产控股股份有限公司总裁

林龙安禹洲地产股份有限公司董事长

  旭辉集团股份有限公司董事长

  金地(集团)股份有限公司董事长

刘爱明:中城新产业控股(深圳)有限公司董事长

  招商局蛇口工业区控股股份有限公司党委书记、副总经理

罗韶颖东原地产集团董事长

罗臻毓凯德集团中国区总裁

孟晓苏中国房地产开发集团理事长

  碧桂园集团总裁

  花样年控股集团有限公司主席兼首席执行官

潘利群北京首都开发股份有限公司董事长

潘石屹SOHO中国董事长

彭文生光大证券全球首席经济学家

  大连万达商业地产股份有限公司总裁

钱建蓉中锐地产国际股份有限公司董事长

屈宏斌汇丰银行中国首席经济学家

任志强华远地产股份有限公司原董事长

邵明晓龙湖地产有限公司首席执行官

沈建光瑞穗证券亚洲公司董事总经理首席经济学家

施永青中原集团创始人

宋广菊保利房地产(集团)股份有限公司董事长

孙宏斌融创中国控股有限公司董事会主席

  首创置业股份有限公司总裁

  华润置地有限公司副主席

  朗诗绿色地产有限公司董事长

  瑞银证券中国首席经济学家

王振华新城发展控股有限公司董事长

吴惠珍星河湾集团副董事长

夏海钧恒大地产集团董事局副主席、总裁

向松祚著名经济学家中国人民大学教授

许华芳宝龙地产控股有限公司总裁

许荣茂世茂房地产控股有限公司主席

  景瑞控股有限公司总裁

颜建国中海地产集团有限公司行政总裁

  中梁地产集团有限公司董事长

  保利房地产(集团)股份有限公司副总经理

  万科企业股份有限公司总裁

张海民阳光城集团股份有限公司总裁

张华容上海红星美凯龙商业管理股份有限公司董事长

张巧龙四川蓝光发展股份有限公司总裁

张玉良绿地控股集团有限公司董事长

邹益民平安不动产有限公司董事长兼CEO

张志超中民投股份有限公司副总裁、中民嘉业有限公司董事长

周迪永海亮地产控股集团有限公司总裁

  中粮地产(集团)股份有限公司董事长

朱海斌摩根大通中国经济学家

朱中一中国房地产业协会原副会长、民政部养老服务业专家委员会委员

陈诗涛观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人

 

*以上所列嘉宾均按拼音排序,排名不分先后

博鳌大数据
博鳌大数据
2017年度中国地产风尚大奖活动办法
2017年度中国地产风尚大奖活动办法
组织机构
主办:  观点地产新媒体
联合主办:每日经济新闻 搜狐焦点 华夏时报
VIP午宴冠名:欧派集团                 合作伙伴:思凯来
首席证劵网络支持:全景网                 首席财经网络媒体:和讯网    
独家战略财经媒体:东方财富网             独家官方网络支持媒体:人民网房产频道          
特约财经支持媒体:财经网                战略合作网络媒体:三六五网   
首席门户网站:腾讯房产   
 
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