2019观点年度论坛
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2019-03-19 18:42:59

 江南:深创投不动产是深创投集团的一个不动产投资的平台,我们跟其它的地产基金的一个比较大的区别是,我们的私募融资型业务做得相对比较少,也就是利差型的业务做得比较少。

 

我们主要的业务集中在两个板块,一个是股权型的投资的业务,一个是投行性的REITs业务,我们整个团队参与了中国最早的一批REITs的产品,从中心启航到苏宁的产品。在去年REITs业务没有怎么受监管机构的影响,特别是私募的这些业务受到资管新规的不利影响之后,对整个REITs业务反过来是一个机遇。

 

所以我们去年的REITs发行规模市场占有率大概是50%多,市场最大的三单产品,包括深圳的安居住房,都是深创投发的。


在投资方面,我们更重点的是侧重于纯股权的投资,没有利差的安排。其实这种投资也不太受去年的政策的影响。

 

当然在交易结构上,包括整个资金来源上也会有一些微调,因为它对金融机构的资金的期限匹配有一些要求,所以我们对投资人出资的资金来源做了一些微调,整体来说我们去年的业务还是不错的。

 

我们去年设立了一个300亿的物流领域的投资基金,去年完成了第一批的50亿的投资,包括我们设了一个200亿的租赁住房的基金,我们主要是专注于持有型的以收租金为主的资产,而不太关注纯销售型的资产,因为纯销售型的资产,它对一个基金来说,如果是短期的基金,它受经济周期的波动影响更大,对一个长期投资来说,本身我们掌握了这种REITs的退出渠道,我就有在经济周期比较合适的位置让我的基金能够以比较合适的收益退出的安排。

 

包括我们去年也成立了一个数据中心的基金,也完成了第一批的投资,包括我们现在马上要落地一个产业园的基金,我觉得这种持有型物业的基金,在现在整个大的REITs发展的环境下,比以前有一个更明确的退出渠道,这样它就有一个很好的发展机会。

2019-03-19 18:38:59

葛康:我抛砖引玉分享一下。去年我们公司有一个地产条线的同事来参加这个会议,他们主要是做地产开发长期持有的投资,去年长沙的一个商业项目也是中国首单通过结构化REITs推出的。我们现在管的一个团队是比较全面的,既有短期的,也有中期、长期的,他们有来自地产商,还有一些来自投资机构。


我感觉在中国一个新生的事物发展起来以后,一旦降杠杆,或者是改变了政策的方向,它的影响是非常快的。


私募基金分证券、股权和其它类,其它类大部分就是债权,债权的规模突然从很小的规模到七八万亿,然后2017年五六月份开始降杠杆,银行不能做委贷,信托不能做了,中间会出现一些问题。

 

中国大的金融市场还是从间接的刚性的债务融资要转到直接融资,很多银行给开发商的贷款都超过了限额,受到了总行的监管,要进行调整了。

 

私募基金作为一个新生的事物,尤其在地产行业,我们也看到了一些业务机会,也做了一些也做了一些业务,比如说我们在2015年跟朗诗合作收购了一个项目,是一个物业收购改造的项目,我们在安徽也通过不良资产的获取,然后把它转成物权。

 

目前从私募基金投资地产业务来讲,我们觉得现在有比以前更多的机会,以前就是赚一个利差,开发商给你一个成本,你来对接一个资金,现在可能会出现一些股权或者是夹层,有越来越多的机会和参与的方式,这对地产行业来讲是一个比较好的事情。


另外一个就是存量的市场,以前是新增开发,现在越来越多存量,我们也看到2018年ABS发行在交易所挂牌的标准有2800多亿,这也是呈现一个增长的趋势,在这个过程中,我们也在各个地方获得了比较优质的机会,比如说深圳比较核心的地段,在香蜜湖的1979,它的融资主体本来不强,但是它的商户极其优质,我们在2017年也给它做了一场类ABS的项目,后来建行把它接过去了。

 

我们还有很多的参与机会,更多的是权益类的,未来不仅是刚性的融资,只有两三个点的利差或者是管理费,更多的是要对投资的判断、管理能力、输出能力有更大的要求。我旁边坐的波哥是典型的杰出转型的例子,他从开发商到现在跟央企合作,做这样一个地产投资平台,是一个非常好的产融结合的例子。

 

 

2019-03-19 18:34:07

 刘波:我做地产14年时间,经历比较简单,前面12年一直在万科,在深圳万科从事投资财务方面的业务,在2016年底的时候我们创办了信城不动产,我们引入了中国信达作为我们的战略投资人,从原来我在万科的平台到信诚不动产这个平台,到目前是两年的时间。


刚才主持人让我们谈过去一年的感受,刚才大家说了很多,几乎每个嘉宾都讲到2018年特别艰难的一年,尤其是在资金面、宏观面、外围的市场环境等等方面,这方面大家的观点都是一致的,我说说我的感受,确实做地产时间比较长,对这个行业的周期也慢慢地失去了恐慌和敬畏感,大家过往的习惯就是三四年左右一个小周期,但是从我个人来说,2018年确实是最最难忘的一年,也是感觉到外围环境最恶劣的一年。

 

当然也是因为以前在万科这个平台上,尤其是我在负责投资的时候,一年几百亿、几十亿往外投的时候,确实对资金链的感觉是不明显的,万科毕竟作为一个龙头企业,大量的资金方,各种各样的金融机构支持力度很大,它自身的运营状况也非常好,所以一旦遇到调控,大家的第一反应就是好好卖楼、清理资产,换回现金流。

 

到了这个新的平台上,我们接受了市场化的融资,确实我们感受到这个市场变化非常大,去年从资管新规的出台,甚至到一些细小的变化,比如说银行不允许委托贷款等等。这对民营企业,尤其是对我们初创企业,在资金上感受到了很大的操作上的变化。当然因为我们的战略股东中国信达本身也是一个金融机构,来自金融机构的股东背书,一定程度上能够保证我们运营上的资金安全和投资的资金来源。

 

但是确实受到去年一系列事件的影响,整个监管环节的改变,包括在相对比较强的监管的压力下,金融机构在做业务的动力、不敢作为等等,我觉得多多少少还是有些体现的,并且体现得非常明显,整个市场风格从年都到年中、年尾各不相同,当然到年尾的时候政策好了很多,一些领导也开始意识到了问题,也鼓励金融机构要勇于面对,甚至说要勇于挣钱,挣阳光下的钱,不要不敢做业务了,这种声音开始传递出来。


 所以我觉得过去一年,在去年三四季度是最最艰难的时候,到四季度之后,我们感觉到政策面,尤其是金融机构对做业务的动力也开始变强了,相应的我们做地产、做产业的也开始得到了一定的外围的支持或者认可,以前很多银行的朋友说和你躲得远远的,谈朋友可以,谈业务就算了,但是到年底就问我们有没有一些业务,有没有什么项目,就开始谈合作了,这是去年的一些变化。

2019-03-19 18:31:06

郭馨孺:汇联一直是服务开发商的,我们做房地产全产业链的服务,我们从2001年成立到2012年上市,一直到现在,去年确实是我们整个服务的历程当中最艰难的一年。

 

在房地产行业里面,我们以前服务过的开发商遇到的各种各样的困难在去年都呈现出来,以前的融资渠道比较多,包括有券商资管、基金子公司、信托,甚至有银行的资金,都可以变相地或者是通过各种途径,以各种方式、各种产品给到房地产公司。

 

但是从去年开始,包括资管新规的出台,包括银行的资金不能进入房地产,包括信托的原本债权的投资一定要符合什么样的条件,包括私募基金的改革,只能够投股权,不能投债券,整个开发商的融资途径和方式都有了很大的变化。

 

我们也发现一些开发企业他们原本的融资能力是不那么强的,尤其像我们主要服务的碧桂园、万科等等公司,我们在2012年初开始接触他们的时候,甚至2011年我们帮他做信托的时候,很多的财务总监,包括他的财务经理、资金经理,对市场上的交易手段都不太了解。

 

但是经过几年的洗礼,尤其是去年这样一个艰难的环境,大家的融资手段和融资能力,以及对市场产品的理解就更深入了。我们发现很多原来是粗暴的开发贷、信托贷款,以及发ABS,到去年大家更多的细分领域,探讨更多的非标产品,整个行业都是在向好的,毕竟去杠杆对整个市场的风险是明显的降低,也对整个资本体系里面的系统性风险是一个防御和预防的作用。

 

所以我们也觉得在这一个艰难的历程当中,不管是对开发商还是对资本方,都是一个历练的过程,最终存活下来的一定是英雄。

2019-03-19 18:26:46

 路强:确实像主持人刚才讲的,去年从地产投资角度来说,是这么多年最困难的一年,但是危机危机,危中有机,从前海润禾的角度来理解,这个过程其实是中国房地产发展的一个必然的阶段。

 

我以前在华润信托,这么多年一直从事地产投资,过去十几年也经历了很多的起起伏伏。地产行业从发展的大势来看,它跟金融是密切相关的,因为它的金融属性非常明显。受货币政策、金融政策的影响也非常多,去年在资管新政、大的去杠杆的背景下,有很多的困难,我们理解这个过程正好也是整个产业优化的一个很难得的契机。

 

具体到前海润禾,我们当时主要是围绕着湾区的城市更新的基金做了很多的实践探索。不知道大家是否了解这个细分市场,因为在粤港澳大湾区城市更新的市场有很强的独特性,它对资本需求的量很大,但是商业银行是很难介入到这个阶段的,因为这个阶段前期的一些政策的要求的复杂性比较高。所以在这个过程中就必须使我们这些从业者做更多的创新的设计,所以去年我们也做了一些创新的探索,包括夹层基金、权益型基金,甚至我们也在这方面做一些类似VC基金方面的探索,做了一些努力。

 

这个过程感触也非常多,也发行了一些产品,也为整个城市更新的投资做了一些探索。在未来房地产的下半场,我们也更有信心,纯开发时代过去了,未来在存量资产的开发、改造、提升方面,我认为还有很多的机会。

2019-03-19 18:25:55

主持人:谢谢唐学斌先生的精彩分享。接下来的时间我们将要进入的是主题讨论会。接下来的时间我们要讨论的主题是资本时代,首先有请出今天的主持嘉宾上台就坐,让我们欢迎盛世神州总裁李万明先生。同时有请讨论嘉宾上台,他们分别是:前海润禾执行合伙人、首席执行官路强先生;信城不动产创始合伙人刘波先生;汇联金融执行董事、汇联科技总裁郭馨孺女士;中信资本控股有限公司董事总经理葛康先生,深创投不动产基金管理公司投资总监江南先生。下面把主持交给李万明先生。
    
李万明:我们说说资本的角度怎么看房地产,大家知道去年一年的去杠杆,确实使得很多公司乱了阵脚,各种融资机会都没了,包括一些大型公司,当然也有生不逢时,正好有一些资产管理类的公司,包括地产类的基金,可能出现了一些兑付的问题,甚至出现像复星系这种跑路的现象,导致我们在募资方面更加困难。今天我们有幸邀请到这么多在地产投资领域非常有成就的专家,我想先请每人用三分钟分别介绍一下你们在去年碰到的困难怎么样,你们企业去年有什么样的感受和成绩?首先请前海基金的路强。

 

2019-03-19 18:14:28

主持人:谢谢罗意先生接下来的时间我们要邀请到本环节的最后一位演讲嘉宾来到舞台上,接下来欢迎彩生活服务集团有限公司执行董事、首席执行官唐学斌先生。唐学斌先生的演题目是“彩惠人生——社区新物种”。您的演讲时间为15分钟。
    
唐学斌:最后留下来的都是对房地产、对观点真爱的人。我今天的观点非常简单,因为我认为我找到了一个解决我们行业痛点的办法,我也想利用现在这个现场的机会做一个调查。

 

当你的物业公司在向你收取物业费的时候,他告诉你,你愿不愿意通过我们的平台去京东、网易严选、滴滴、携程购物、消费,同样的价格、同样的服务,但是还会送你物业费。你愿意用这种方式交物业费吗?现场有没有愿意的人,愿意的举手。(台下举手)我很欣慰,我们已经实现了。

 

 

2019-03-19 17:56:52

主持人:再次感谢于大海先生。接下来的时间我们要继续邀请到下一位演讲嘉宾,让我们欢迎乐乎公寓创始人CEO罗意先生,罗意先生今天演讲的主题是“在质和量的对立统一中实现规模增长”,您的演讲时间为15分钟。
    
罗意:各位嘉宾,大家晚上好!主办方给我设置这个方式对四川人特别吃亏,站在桌子后面基本上就看不到我了。


主办方最开始给我的主题叫做“长租公寓的红与黑”,因为长租公寓过去几年起起伏伏,既得到了国家的关注,也迎接了市场的挑战,特别是去年9月份开始,从我们的同行高价抢房,抬升整个城市租赁的价格,到后来的甲醛事件,再到后来的分期的暴类,长租公寓确实是起起伏伏。

 

但是我今天不是讲长租公寓的红与黑,因为乐乎在整个长租公寓的商业实践当中,是坚定地看涨派。包括刚才主办方也有一个小的采访,问我怎么看今年的长租公寓。当然我们认为长租公寓的顶层设计,包括整个市场的需求,乃至过去四五年对整个需求端的教育,我觉得都到了新的阶段,所以长租公寓增长的势头是一以贯之的。

 

2019-03-19 17:45:10

我们历经了三个发展阶段,第一个是起步阶段,在21年前,也就是1998年,亿达的第一个园区大连软件园正式开园,一直到2004、2005年左右,大连软件园已经形成了非常成熟的商业模式,非常良好的产业形象,这是第一个阶段。

 

第二个阶段是专业积累的阶段,这是从我们走出大连,到武汉、天津等等城市,包括接受地方政府的委托,做一些BOT和园区的运营项目,一直到2010年,我们在大连建设了第二个大型产城融合项目,就是大连的生态科技创新城,以及在2012年破土动工的武汉软件新城这两个项目。

 

第三个阶段是快速发展阶段,主要是2014年在港交所上市之后,加快了全国的布局,包括轻重并举这样一个发展策略的建立。


目前我们已经在20个一线和二线省会城市共开发和运营了40个产业园区,我们的规模以上的客户已经达到1500家以上,世界500强和行业500强均突破了100家,形成了独特的产业模式,我们的产业带宽也得到了不断的拓展。

 

2019-03-19 17:38:52

于大海:今天下午在陈诗涛女士发布的年度行业报告当中,亿达中国是在产业地产30强的第五位,非常感谢观点地产一直以来对亿达中国的关注和支持。我原来是定的5点半要赶飞机,所以我尽可能简要地向各位汇报一下亿达中国在产业园区、产业地产这个发展道路上的一些实践和体会。


亿达中国创办于1984年,发展了30年之后,在2014年在港交所主板上市。当时国际资本市场对亿达中国的评价是中国最大、最领先的商务园区的开发商和运营商。


以产促城、产城融合、协调发展、共创价值,这是亿达中国的发展理念。今天下午在行业报告当中介绍的典型案例也提到了,亿达中国是以轻重并举这样一个商业模式为主来进行发展的。

 

 

2019-03-19 17:37:38

主持人:再次感谢黎振伟先生的主持,以及几位嘉宾带来的分享。本轮主题讨论会到此结束,大会即将进入到第二环节,演讲和讨论的议程。
这是中国房地产创新与转型发展的大周期,所有人都在寻找生存与发展的光明未来,传统模式逐渐退场,但是前路仍需清晰。


今天论坛第二环节的主题是:发展篇:创新的未来。首先,我们请出本环节第一位演讲嘉宾,为我们带来精彩的主题演讲,有请亿达中国高级副总裁、亿达科技新城管理有限公司董事长于大海先生。

 

于大海先生的演讲题目是:大智慧 大运营 亿达中国产业园区发展理念及实践。


掌声有请于大海先生!您的演讲时间是15分钟。

 

2019-03-19 17:36:03

黎振伟:最后一个话题,未来之问,三稳基调下的房地产。我们预测一下,去年中国房地产销售15万亿,在严控的情况下又创了新高,大家预测一下2019年会不会再创新高呢?或者是稍微回落?我们预测一下,明年再在这里看看我们的预测是否准确。
    
唐学斌:我认为中国的楼市能够稳定在15万亿上下,那就是国家之福,就是房地产公司之福,所以我认为还是维持一个相对平稳的发展。
    
李国华:我认为是平稳健康发展,结构上会有变化,位置好的、品质好的、小区配套完善的、交通便利的房子会越来越值钱,一线城市总体来讲还是向上的。
    
李举明:国家提出三稳政策,其实给老百姓吃了颗定心丸,至少大家不会觉得房地产会大起大落。稳地价、稳房价、稳预期,特别是稳房价,可能要变相来看,不能说房价的交易是稳的,其实一个行业如果说是价格平稳,它是一潭死水,如果这个行业是一潭死水,对这个行业就是致命的打击。所以我觉得稳房价,政府宏观调控的价格应该是阶段性的,未来还是会交给市场做一些调控。
    
黎振伟:那是涨还是降呢?
    
李举明:今年整个吊性是稳。
    
朱怀宇:其实我更多的是期望今年的市场规模略有增长,价格能够保持平稳,这样我们整个行业都能有一个比较平稳的环境。
    
耿延良:我基本都赞同在座各位专家的意见,我觉得将来市场的归市场,政府的归政府。比如说深圳,我们2035年达到的目标是市场化的商品住宅供应只占40%,政府的人才住房和廉租房等等保障房要占60%,这是一个大的趋势,从这个趋势来看,我相信大家有自己的预判。
    
黎振伟:我做这个行业也做了30年了,我觉得在中国大的发展方式不改变的情况下,要稳是很难的,当然要看我们的改革力度有多大,转变的力度有多大,要看国家的发展,还要看我们整个行业的提升。

 

2019-03-19 17:33:14

黎振伟:我想在座的很多嘉宾跟您是有点相似的,都是类同的企业,我们用心把企业做好,把产品做好。耿总,您是做旧改的,这个更不容易,旧改更不能快。
    
耿延良:我觉得慢下来之后,我们房地产企业有两点值得思考的问题,第一点是我们要及时调整我们的战略目标,第二个是打造我们的核心竞争力。

 

这两点针对我个人的企业来讲,我过去也有旧改项目,我曾经打造了深圳4个城市更新公司,但是现在我就专门收购了一个律师事务所,成立了全国第一家城市更新律师事务所,为所有的房企和城市更新企业来服务。

 

我们的目标就是发挥我们的优势和特长,在这一点上,我们非常清晰我们能做什么,因为我们打造过上百个项目,我们的团队经历了很多从深圳市最早的旧改项目到现在的项目,对城市更新项目我们比较有经验,这是第一个。

 

第二个,在打造我们的核心竞争力方面,我们把评估、规划和财税等等很多的专家吸纳到我们的团队来,为我们的城市更新企业服务,这就是我们的核心竞争力,我们超越所有的律师事务所、评估公司和财税公司。

 

我们跟在座的企业相比是一个很小的企业但我们也有我们的竞争优势,这就是我们的竞争右优势。

 

2019-03-19 17:29:52

黎振伟:那你们担不担心慢下来,大的会吃掉你呢?
    
朱怀宇:从我们来看,也没有做大的需求,我认为把自己的事情做好了才是最重要的。就像唐总说的,你的目的是什么,我们不能把这个做大变成一个目标,而是要把自己的事情做好变成自己的目标。

 

2019-03-19 17:28:13

黎振伟:为了走得更远而慢,为了练好内功而慢,今后走起来会更快。
        
李举明:在去年的市场行情下,普遍表现出行业的危机感和焦虑感。下一步追求更高质量的发展,包括国家GDP的调整,从这些方面都可以看出来。看到媒体报道说万科要聚焦,要慢下来,包括利润率的保障,在过去房地产确实是一个密集资金的行业,还有高杠杆,虽然它的利润率在下降,但是利润总额还是保持很高。

 

其实我们行业很多企业都在转型升级创新,通过这几年的发展,转型升级并不是说三年两年就可以成功的,它其实是一个长期的过程。所以我们对转型升级要保持足够的耐心。


合富在2018年的时候也在尝试做更多的变化,包括我们在去年8月20号跟保利投顾成立合营公司,我们在合富美住、合富金融、合富创寓方面都做了很多的尝试。

 

但是在发展的过程中面临一些问题,比如说我们的长租公寓,面临的很大问题就是资金来源、政策、税收方面的配套设施,很难把我们的长租公寓做得更大。

 

我希望未来政府在这方面,特别是在政策层面能够多支持一些,能够投入到国家所说的租售并举的国家大计,让民间力量多多参与,这才是未来的发展方式。

 

2019-03-19 17:26:41

黎振伟:我认同唐总的观点,我觉得还是目标和目的的问题,我们是为做好而大,好是目标,大不是目标。
    

李国华:确实是这样,慢是为了走得更好、走得更远。在这一波经济周期里面,大家都看到2018年资金面是很紧的,令很多企业不得不慢下来,也有很多企业确实是同比增速在下降的。

 

从宏观环境上来看,我认为这是有利于企业为下一波的经济发展助力,因为有的企业可以在慢下来之后练内功。我们认为在这个时期做好产品,把战略定位更加清晰聚焦,可能会有利于企业下一步发展得更稳健。另外一点,慢下来可以做很多新兴的技术,能够为企业下一波的核心竞争力的提升有很大的帮助。

 

因为你的速度慢下来了,你就有足够的时间、人力、资金来调整整个集团或者是企业的结构,聚焦在更有利的价值板块上去发力。国内过去是高周转,增速是很快的,GDP增长是两位数以上的,企业伴随着这一波快速增长发展下来,现在国家的GDP也下降到6.5%了,所以企业慢下来,能够把企业的战略目标和企业的内功,以及企业的工匠精神和品质做得更好。

 

2019-03-19 17:21:20

黎振伟:未来土地增量确实不大,但是旧改的量非常大,光广州就有600多个村要改造,深圳已经改得差不多了,但是广州还有很多,所以在广州还是有机会的,但是旧改很专业、很难,朱总有机会也可以关注它,先不要做大,可以先做小的。


第二个话题,收敛聚焦,慢下来的房地产企业。今年还有一个很大的话题是大家要慢下来了。我刚刚看到昨天碧桂园的年报公布,以往碧桂园都是信心满满的,预测新一年的目标,但是今年它没有预测新一年的目标,尽管它已经做到5000亿了,但是还是要让给安全、让给品质。但是确实有一个问题,我们的企业都喜欢大,你不大的话,政府不支持你,银行不贷款你。

 

同时这边又要慢,这个慢与大还真的是挺矛盾的。我们在座各位有大有小,我们怎么看这个慢与快,怎么去找到这个平衡?
    
    唐学斌:前不久我们有一个合作伙伴,是越南的富美兴地产,它在越南胡志明市干了30多年,把一块沼泽地变成了一个美式的街区,到那个地方你感受不到是在越南,而是感受到在欧洲,或者在美国的某一个城里面。那个区域大部分都是外国人,有日本人、韩国人、中国人,还有越南的一些高端人士住在那些小区里。人家活得也很好,这个富美兴现在每年开发的量也就一二十万平方,它的心态很好,它的底气很足,而且它在越南的影响力非常大。

 

中国大陆很多的大企业,他们还嫌不够大,他们还想更大。我接触很多开发商,都是过去10年一共开发了1000万平方米,说未来三年还要干1000万平方米。我觉得房地产到了现在这个阶段,大干快上这个时间肯定已经过了,关键要看谁的工夫越足,单平方米赚的钱越多,可能这一点会更加重要。

我觉得有一些事情是需要大的,有一些事情是需要小的,所以它比较辩证,你真的想要有工匠精神,要想做好一个产品,你做得太快了,怎么可能做出一个好产品?但是你说你想做一个平台,想做一个工具,你不快,没什么人用,这个东西也没用。

 

所以有一些东西我认为是要快的,就像世联,可能要做大一点,因为你不做大了也不行。但是有一些房地产企业,产值那么高,搞那么快,几下把这个市场全部搞没了,那也不行。

 

所以我觉得调控绝对不是坏事,我们要感谢政府调控,不调控的话,可能过两三年就玩完了,调控之后,可能我们还能玩二三十年。

 

2019-03-19 17:19:45

黎振伟:朱总谈到了大湾区,其实大湾区现在都好,但是竞争很激烈,不是每个企业都可以在这里站住脚的。大湾区现在很热,很多外地来大湾区的开发商,但是很多企业还是找不到地,最后还是回去了。最后一位是广东安云更新律师事务所的创始人耿延良先生,请您谈谈您的观点。
    
耿延良:刚才主持人给了一个话题,谈的是趋势的问题,我的观点是,城市更新的时代来临了,而且是全面更新的时代来临了。

 

从全球的经济发展和城市化的历史来看,城市化比例从60%到80%的阶段,行业集中度提高、都市圈形成,人口向都市或者是大城市聚集的效应是比较明显的,所以在这种趋势下,在我们国家来说,现实的这样一个情况来看,存量时代来临了。

 

北上广深、武汉、西安等等这样的城市都在做存量。房地产Top100也罢,Top50也罢,大部分企业都进入了存量开发的模式中,这是一个现实的问题。


另外从去年的政府工作报告的关键词来看,有几个关键词大家比较关注,首先是“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期),还有两个关键词,一个是棚户区改造,第二是保障房供应。后面这两个关键词,我认为就是给我们行业有了指示灯,有了方向,那就是城市更新。
举个例子,粤港澳大湾区规划的落地,实际上未来要依靠我们的城市更新,不管是广州还是深圳、珠海,或者是粤港澳大湾区其它的城市,未来要成为全球经济的领头羊,或者是发动机。

 

我们因城施策,然后分工行动,我们的交通改善、宜居环境等等的打造都需要空间,空间怎么来呢?我们的高端技术产业落地,我们的人才要有住房,我们都是建成区,需要做城市更新。

 

所以我觉得城市更新一改过去局部的阶段性的性质,变成现在的全局性、可持续性,未来全面性的发展,这样的阶段已经来临。

 

2019-03-19 17:18:51

黎振伟:谢谢李总,我们终于从2018年的困局走出来了,所以中介看好,开发商也放心,我们也有很好的服务。海蓝的朱总,您怎么看这个趋势?
    
朱怀宇:海蓝是一个规模很小的公司,我加入这个公司也就一年多的时间,我觉得在小公司看市场的机会跟大公司不一样。以前我在万科、绿地,我们到任何地方都是政府招商引资的座上客,现在在小公司,感觉机会比较分散,它呈现一个比较碎片的机会。

 

但是我看这个市场的机会,我认为还是在人口聚集、产业聚集,区域资源比较聚集的城市,这些地方机会比较多,比如说粤港澳大湾区,这一点大家都很了解。

 

但是除了在湾区以外,在泛湾区的地方,比如说湾区周边的昆明、贵阳、南宁、长沙等等城市,最近都很活跃,这是从市场来看。


从产品、客户端来看,我认为这个机会在于转型升级,在于我们制造一些差异化的产品,在这些方面仍然还有比较多的机会。这是我对一些机会和市场的看法。

 

2019-03-19 17:16:51

 黎振伟:谢谢莱蒙李总,你们的企业比较有代表性,你们做东西还是比较精的。下一位是合富的李总,我们是同行业的,接下来还要继续卖楼吗,现在光卖楼好像不行了。
    
李举明:我们是为发展商服务的,发展商好我们才好,对地产来讲最重要的是两个层面,一个层面是卖不卖得好,就看经济环境怎么样,去年经济环境不好的时候,对楼市的影响很大。今年是稳中求进,不但要稳,还要求进,从总的经济环境来看,我还是比较看好今年的经济,至少比2018年要好。

 

第二个是政策层面,政策层面要关注两点,一是金融的政策,二是房地产调控的政策。金融政策现在陆陆续续有很多金融的方式或者融资的渠道,所以对金融这一块来讲,应该也是偏好一些。

 

从宏观调控的政策来看,今年讲得最多的是因城施策,过去全国的政策基本上统一行动,但是现在来提因城施策,也就是把每一个城市确实遇到的问题进行化解,包括从去年的山东最早放开的一个限售的政策,到广东的公寓的政策的调整,也就是在各地做一些政策微调,当然我们看到深圳的政策没有调整,这也是因城施策带来的变化,对行业的发展前景我是非常看好的。包括今年过完年之后整个市场的变化,包括销售的走量,消费者信心的回升,我对今年的整体走势是比较看好的。

 

黎振伟:物业公司上市不是目的,我们是应该为了做好服务而上市,而不是为了上市去做公司。下一位嘉宾,莱蒙的李总,你们企业不是属于很大的企业,但是做东西很精,您对现在这个趋势怎么看?
    
李国华:其实我们一直都在思索创新发展和重构,在未来我们在产品上,不管是住宅、写字楼还是商业,我们要有更多的智能、智慧和互联网的技术,以及家居智能化、家电智能化,把这些东西融入到房子里面。我们的每一代房子都在不断地升级,只有这样才会有更好的居住的环境,有更好的品质和价值。


同时我们也在聚焦社区生活的环境和场景的构造,在产品上我们会更多注重未来发展居住的环境、服务和健康、绿色、环保、节能的因素,体现在我们的社区和小区里面,让我们居住的环境有更好的社交活动和体验感,使得我们的产品能够更长远,买一个房子就不是让你经常去更换不同的小区或者是房屋,这是我们在思索也在做的。


另外一个,我们在商业、购物中心和商业街的服务上,现在我们也在场景、科技和新零售上进行结合。这一两年我们引入了一些新零售所打造的场景,整体的商业租金是有比较大幅度提升的,出租率也是比较不错的,都在99%以上。


在重构方面,莱蒙国际聚焦在粤港澳大湾区,这两年我们更多的在跟随着大湾区总体规划,在寻找一些更好的机会,大家都看到大湾区的发展趋势,在未来的10年、50年,我们都坚信是全球最大的湾区,它的产业、科技和制度,以及我们40年改革开放带来的沉淀是非常有张力的。

 

我们过去两年也在大湾区收购了一些教育的产业,来提升莱蒙国际整个集团对社区的生活以及教育的服务,让我们的业主将来享受更好的教育和其它的服务。未来我们还会持续不断地升级。

 

黎振伟:我们继续第二场对话,上一场对话是关于股票和房地产,这是一个热门,说到地产,我觉得最重要的还是要创新,如果不转型创新的话,很可能我们就没有春天了,在座的嘉宾都很清楚这一点。


接下来我们这个话题就谈到了展望重构。我们对重构的理解是来自于软件,通过调整程序的代码,改善软件的质量、性能,提高软件的扩展性和维护性,如果说转型创新很多时候还不好理解,很多人一转就转死了,因为它不是改善,它来一个大转变,那就麻烦了。所以今天讲重构可能会更加科学一点、更加客观一点。

 

我们谈到的第一个话题,稳中求进,经济变局下的地产新趋势。我们的嘉宾能不能用你的角度来理解今天你所在的行业、所在的企业的公司,你所看到的企业的兴趣是什么?唐总你是做服务业的,现在有很多物业服务的企业上市,它的趋势在哪里?
    
唐学斌:刚才爱明总讲目标和结果,这个话题很辩证,我们现在看到物业行业真的是非常热闹,昨天奥园也在香港主板挂牌上市,现在在香港已经有十几家物业公司上市了。

 

2014年彩生活上市的时候,可能大家认为物业公司上市是一个很不可思议的事,是很荒谬的事。当时香港联交所问了我们无数的问题,其实问的核心就是你一个物业公司为什么上市?你拿了钱想干什么?现在似乎这一切都是理所当然了,好像物业公司以后不上市才是一个很怪的事,我相信将来强50强的地产公司下属的物业公司,很可能都会想上市。

 

但是上市就是物业公司的目标吗?我觉得这才是考量物业公司的根本。我觉得上市根本没有改变物业公司的本质。如果说我们的物业公司不改变你的目标,你上市肯定也是没用的,我认为只是增加了成本,游历了一下资本市场。香港上市公司多,香港1亿港币以下市值的上市公司可能要占到所有上市公司的百分之二三十,很多股票一天的成交可能连1000股都没有,为了这么一个上市公司,你每年要花几百万的审计费用、渠道费用,有什么意义?

 

所以我觉得物业公司上市只是我们所有的人都看到了一个全新的市场,房子已经盖成了,但是房子的服务才刚刚开始,历练的其实也就是你将来会不会成为恒隆,会不会成为某一个产业、某一个服务的真正的很优秀的企业,我觉得这是根本。

 

彩生活上市,当时讲的是我们要把物业管理当成一个入口,我们要把家庭服务当成我们的目标,这是我们上市的目的。所以我觉得这一点很多企业都会有不同的诠释。

 

2019-03-19 17:02:21

主持人:再次感谢刘爱明先生。到目前为止,本环节的演讲暂告一段落,接下来马上进入到主题讨论会的环节。

 

度过艰难一年,中国经济与房地产呈现全新的格局。改革深化、经济转型与产业升级相互交错,最重要的是下一步选择。房地产在创造15万亿销售的纪录顶端,远望寻路,未来在哪里?2019观点年度论坛第一场主题讨论的主题是:展望重构。

 

首先请主持嘉宾上台就坐,掌声有请世联行首席技术官黎振伟先生。接下来有请讨论嘉宾上台,他们是:彩生活服务集团有限公司执行董事、首席执行官唐学斌先生;莱蒙国际集团执行副总裁、莱蒙商业董事总经理李国华先生;海蓝控股集团副总裁朱怀宇先生;合富辉煌(中国)深惠公司总经理李举明先生;安云集团董事长、广东安云更新律师事务所创始人耿延良先生。

 

有请各位嘉宾来到舞台上就坐,本次讨论的时间为30分钟,接下来的时间我们继续把时间交给黎振伟先生。

 

2019-03-19 16:49:21

提到湾区,提到产业、制造业,大家想得比较多的就是科技,我们的科技比较落后,被人家卡脖子,甚至大家谈的比较多的是我们有多少项技术被别人卡住脖子,我们要能解决,以后就不卡脖子了。

 

但是就我的认知来说,我们接触大量的客户,我个人的体会是什么呢?我们认为一个完整的产业链更重要,这是非常重要的一个事。给我们带来巨大竞争力的,或者是我们过去几年在这里受益的是这一点,而不是高科技。

 

我们经常举例子,上海生产不出手机来,上海的技术比深圳差?并不是。但是只有深圳能生产,诸位知道深圳生产手机赚了多少钱吗?这个市场是怎么繁荣的?所以我觉得这可能是大家不太愿意谈的一点,就好像觉得这个比较老旧了,经常谈的就是高科技,甚至现在出现一些比较负面的东西,把所有我们认为低端的都撵走了。

 

但是一个完整的产业链构成一个极大的竞争力,这个完整的产业链里面不全是高大上的。华为最新款的手机,那个柔性屏是高大上的,但是手机里面也有很多Low的东西,你把它都赶走了,深圳就造不出手机了,这是一个很大的问题,放到一个国家也是这样的问题。当然大家说深圳的房价涨了,大家承受不了这个成本就走了。


但是粤港澳大湾区规划把大湾区当成一个整体来看,你会发现这个产业链还是有很大的可能性是留在这里的,因为我们的交通改变了,我们的距离改变了,这是我们应该要关注的,不能把这些产业都撵走,否则问题就大了。

 

产业链的完整是我们的优势,我们原来说华强北是山寨的,但是它就是敏捷制造的代表,在华强北一天就可以装配出你的手机,这就是我们的竞争力。

 

当然这是我在产业方面的一些观察。但是现在确实我觉得会有这样一些趋势。如果产业链不完整了以后,这个竞争力就没那么强了。

 

我总是这么想,如果世界上所有东西都在中国生产,哪怕我们生产的过程中赚的钱很少,但是生产在这里,物流也在这里,钱就在这里,那怎么会不赚钱呢?所以我个人觉得,我们在大谈科技创新的时候,可能这一点同样重要。

 

主持人:再一次感谢李大霄先生的精彩分享。


接下来的时间我们要请出本环节的第二位重量级演讲嘉宾上台,有请中城新产业控股有限公司董事长刘爱明先生,刘爱明先生的演讲题目是“粤港澳大湾区的产业思考”,您的演讲时间为15分钟。
    
刘爱明:参加过这么多的论坛,听李博士讲的实在是精彩,希望大家买房子听我的,买股票就听李博士的,我相信都能赚钱。


我是做房地产的,现在转向做产业地产,实际上在产业地产我是一个新兵。最近提粤港澳大湾区比较多,我在这里也做了差不多4年时间,我谈一些自己的认识,可能跟一般人的认知不太一样,主要是三个观点,每个讲5分钟。

这里我放了一张图,我们对比纽约、东京、旧金山湾区发现粤港澳大湾区的特点还是制造业为主,这符合中国的情况,我始终觉得中国永远是一个制造业大国。所以我也想约李博士请教,什么时候中国会变成一个金融大国,这一点很重要。

 

现在看来,确实制造业是我们很大的一个特点,这也是我们的一个优势。实际上我一路认为中国就应该为全世界人民生产东西,最好别的国家都不生产了,这时候你会发现你赚的可能比苹果赚的还要多,他都在你这里生产,肯定你占据主动了。

 

2019-03-19 16:28:11

什么是好资产?股票市场的资产,现在有很多好股票是好资产。


判断市场的趋势,我们看全球有三个主要的股票市场,有三个主要的指数:第一个是道琼斯指数,现在总的趋势还是在高位振荡,但是它一路上来的这个趋势还是往上的,现在在高位振荡。第二个是纳斯达克,第三个是标准普尔,基本上三条曲线都是一样的。


实体经济的融资成本,从2018年整年是往下走的过程,现在稍微有一点上翘,但是总体上还是实体怎么能够刺激经济的阶段。

 

29年以来的市场是长这样子的,只有5个地方可以买股票,第一个地方是在325点的时候,我把它定义为政策底。第二个地方是998点,第三个地方是1664点,第四个地方是我被骂了三年的钻石底,第五个地方就是从婴儿底到少年底,这5个地方才能买股票,其它的地方都不能买股票。这5个地方买股票就能赚钱。


钻石底长这个样子。很多人说,为什么你觉得这5个地方能买股票呢?这是有规律的,我在钻石底呼吁了三年,我们国家的养老金应该在这个地方进场。大家看到没有,前面4个地方都是V型底,只有钻石底这个地方才是29年以来唯一一次钻石底。

 

可惜,没有人听我的,要不然咱们中国人的养老问题、中国老百姓的养老问题就解决相当一部分了。

 

2019-03-19 16:23:38

我们看看接下来应该怎么操作。这上面第一条线是中国的国债十年期的收益,它是逐级下行的,现在大概是3.13%。第二条线是美国人的收益率,一度超过3%,现在是2.60%,第三条线是德国,他们现在接近零利率。

 

从2017年左右,它开始往下走,也就是说第二轮全球性的宽松政策就开始了。为什么我在2018年会是一个被嘲笑、被讥笑、被围攻、被谩骂的人,要打倒李大霄、活捉李大霄,因为没有人看好市场,但是这个趋势是非常明显的,在这时候你要勇敢一点,你就会赚钱了,因为资金无风险收益率的下行就是资产荒的出现。

 

2019-03-19 16:20:42

 什么才叫好股票?当一个好公司被人抛弃的时候,它就变成了好股票。

 

什么叫好公司呢?第一个标准,判断这个公司对客户是不是真诚的。如果你生产出来的房子是欺骗客户的,这个公司绝对不是好公司。

 

第二个标准,这个公司有没有克扣员工的利益。如果这个公司连自己的员工都对不住的话,这绝对不是一个好公司。

 

第三个标准,这个公司是不是对股东利益看重,把手伸到股东口袋里掏钱的公司怎么能买?注意这三个关系,第一是客户第一,第二是员工第二,第三是员工第三。把这三个关系顺序如果搞错了,这个公司一定做不大。千万不要把员工利益放在股东利益后面,如果这样的话,这个公司做不大。

 

首先有没有给员工持股的计划,有没有给员工一份回报的胸怀,这个老板是不是99%占股的,还是像中国的好公司华为那样,任总只有1%的股份,90%多的股份都是员工的。华为是谁的?是员工的,所以它是全球最伟大的员工持股的结构,它的竞争力是无限大的。

 

所以从这个角度上你判断一个好公司,首先看他持股,这个老板有75%的持股就不太行。还有一个,他对社会是不是正能量,他对自然是不是友好。我觉得满足这几个条件才是好公司。当好公司被人抛弃的时候,就变成好股票了。

 

 

2019-03-19 16:11:14

主持人:再次感谢黎振伟先生的主持,同时也要感谢5位嘉宾在台上给我们在场的所有朋友一起分析独到前沿的见解。随着这一场铿锵行讨论的圆满结束,接下来马上要进入到的是今天大会的第一环节的议程。

 

2019年对于中国经济和房地产而言至关重要,这将又是一个关键之年,房地产行业从来都不能够脱离经济的大势、穿透迷雾,前方的亮光已经隐约在闪耀。

 

今天论坛的第一环节主题是“宏观篇:经济与行业”,接下来我们非常荣幸地邀请到了本环节第一位重磅演讲嘉宾上台,让我们欢迎英大证券首席经济学家李大霄先生。李大霄先生的演讲题目是“少年牛、国际牛、价值牛”,您的演讲时间为25分钟,掌声有请。
    
李大霄:刚才有嘉宾说买房子的都赚了,买股票的都还没赚。从今天开始,听了我的报告,买股票的人开始赚钱了。

 

我的题目是“中国股票市场少年牛、国际牛、价值牛已经到来”。

 

怎么样能够赚钱呢?告诉大家一个窍门,若干年前,就在我们当下这片土地上,深发展卖不出去的时候,深圳市政府有一个号召,党员干部站出来买股票。听党的号召的人都赚了大钱。什么时候买股票才能赚钱呢?在国家需要我们的时候买股票就能赚钱。跟着国家走,吃喝啥都有。

 

第二个窍门,跟着大股东走,吃喝啥都有。大股东在高位疯狂减持的时候,我们绝对不能买,他们是怎么在减持呢?是为了改善生活在减持,他们在几十亿几十亿的减持,很多的投资人在几万几万的买股票,几万几万的人给几十亿的人改善生活,你买这个股票不是在送钱吗?什么时候才能买股票?现在才能买股票,当大股东回购他们的股票的时候,当我呼吁各位老板们回购自己的股票的时候,大家才能买股票。

2019-03-19 16:07:19

 黎振伟:最后一个问题大家简短回答一下,股市涨了,楼市的春天会来吗?大家赚了钱是投股票还是投房子?
    
邱晓华:我觉得首先是房地产要注意未来的发展新趋势,要向高质量的方向发展,第二是要向绿色、新材料方面发展,第三是要向服务全配套方向发展,要把“高、新、全”做好,做好这几样,房地产还是充满春天气息的。
    
李大霄:股市的春天已经来了,楼市方面好房企的春天正在到来。
    
林少洲:我觉得主流的房地产行业应该是走向精品化,不能走粗制滥造,包括以高周转为名的粗制滥造,一定要精品化,珍惜你的土地资源,因为现在再拿每块地都很难,要好好做,做一个传世的东西,做一个百年建筑,走向精品化,未来做精品的企业才能生存。对房地产企业来说,你有资金,有资源、有人才团队,可以加大拓展创新的力度,因为这个行业的总量现在是最高的时候了,可以加大创新,做很多跟内容、运营有关系的拓展业务,可以分化出很多新的创新的力量。
    
刘爱明:我还是不懂股市,确实就一个平民老百姓来说,买房子赔钱的极少,买股票赚钱的极少,几十年来都是这样的情况,我买股票就没赚过什么钱,我也不笨,但是就没赚到钱。你要有很高的水准才能赚到钱,像李博士这样才能赚到钱,但是买房子,普通老百姓买了都没有亏钱,你即使稍微学习一下房地产的基本知识,未来10年你基本也不会亏欠。
    
魏浙:我认为房地产现在还没有走出冬天,但是我也赞成李老师的话,现在走出这个冬天的企业就是它的春天。关于老百姓买不买房子的事情,是一个信心的问题,上次跟易纲老师交流,他说你没有四个屏幕你就不要炒股票了,说明这个问题也越来越专业了。房地产也是一样,你买不买房子,最后也是按照你自己的需求来决定,但是你真正要做房地产投资,你也需要有更专业的思维。
    
黎振伟:我们这场铿锵行到后面还有点铿锵的味道,谢谢各位。

2019-03-19 16:05:26

  黎振伟:我觉得房地产现在确实是不太合理,价格太高,股市也不太合理,价格太低。如何让投资房地产的人去投资股市呢?我觉得中国要发展商业地产,把REITs搞出来。


最后请林总谈一谈,您刚刚从英国回来,英国的股市和楼市还是比较正常的,您跟我们讲讲您的看法?
    
林少洲:去年跟随观点去了一趟英国,印象还是比较深的,英国的楼市几十年一直在走一条向上的曲线,2008年金融危机,它回调了20%左右,后来还是保持上升的趋势。

 

中国的房价相比我们的收入和租金确实是比较贵的,但是股市又比较便宜,在英国我们也找到了一些答案,比如说英国为什么有这么稳定的趋势?就是产权的问题,他们很多物业的产权是永久的。

 

我们要解决一个持续的趋势,一定要在制度上入手,为什么我们的股市大家不太敢进?因为它是大起大落的,稳定性不足。这个稳定性的长远问题不解决,风险溢价一定存在。

 

这么多年凡是买房子被辜负的人极少,几十年大家都知道买房是靠谱的,它的风险溢价很高,所以房价很贵大家也愿意买。所以要把股市搞好,大家才会愿意进入股市。

 

在现在的中国,大家手上如果没有几套房子,你的养老,你的未来,你的家庭靠什么?所以这是值得大家深入思考的问题,包括政策的制定者,不能打破大家对这个问题稳定的预期,这是社会的基石。

 

2019-03-19 16:00:21

黎振伟:碧桂园那么大的产值,万科这么高的利润,他们的股票价格还那么低,但是房价却那么高,可能这就是中国的一个很奇葩的现象,大家对股市没信心,对楼市比较有信心,越涨大家越买,我们希望今后能改变这个现状。

 

魏总,你们接下来要不要响应国家的号召,改变房地产的方式?

 

魏浙:改变是肯定的,必须改变。房地产走到今天,已经进入到第二个阶段。

 

刚才几位老师也在讲这个事情,首先国家的政策也好,还有资金量也好,虽然跟以前相比资金量还会维持,但是资金的导向性和政策的流向要改变了,因为我们现在还是要有房住不炒的政策,房价不能疯狂上涨。

 

房子的价格是由市场决定的,物以稀为贵,深圳的房价高,是因为它的房子少,很多地方房价上不来,是因为它的需求量不足,人口在外流,这都是有原因的。

 

所以像过去那种资金驱动型的时代已经过去了,就是你的钱一上来,大家就把房价吹起来了,这个时代已经过去了。

 

以前我们讲做房地产有几件本事,你就可以赚到钱,未来它需要的是综合实力,就是你是十项全能冠军。

 

还有一点,我同意李大霄先生的观点,现在是大鱼吃小鱼的时代,实际上就是综合实力的对比,可能在未来10年、20年,中国就只剩下一些品牌房地产,就跟现在买家电一样,买房子就选择买什么品牌的房子,它可能会对应着某一项内容。

 

在这里面就要看你的资本融资能力,还有你对市场的研究能力,还有你对政策的把控,真正的需求群发生变化的时候,你怎么做。整个中国现在都开始分化,因此提出因城施策。

 

现在我们到一个城市里面,大一点的城市都变成因区施策了,因此需要你有足够的应对能力。所以未来的方向,我们看房地产行业,确实我很赞同中国的房地产的基础没有改变,城市化进程还没完成,即便是在粤港澳大湾区这个地方,很多城市的城市化进程已经到了80%。

 

但是还有很多的旧改,比如说今天我们今天去看华润的大冲旧改,它虽然已经变成城市了,但是它还要进行升级,这是城市发展基本的诉求,这种发展你改变不了,它是刚性的诉求,这种发展房地产还是有得干的,未来10年、20年它应该还是有得干的。

 

黎振伟:看看我们的地产商们怎么看,怎么评估我们今天的房地产?
    
刘爱明:刚才邱博士说得很全面,对地产行业我不能说永远看多,但是也大概是这个意思,在中国地产的发展远没有结束,只是大家把地产妖魔化了,用一个长远的视角来看,地产行业可能是未来10年中国经济发展为数不多的亮点,因为它有很多真实的需求。

 

我们的粤港澳大湾区那么宏伟的规划,你说房子不涨,那么多投资为什么要投呢?你修了那么多路,现在高铁都通到香港了,房价为什么不涨?所以对房地产市场我是看多的。我自己有一个项目,去年10月份开始卖,去年的行情不太好,三个月卖了100套,上个月卖了200多套,我什么都没有变化。

 

我觉得现在大家不敢买房都是被吓的,市场是在的,供应还是不足的。比如说在深圳,深圳现在没地了,现在又划出地来建保障房,市场供应太少了,人口一个劲往里面涌,但是这种需求关系是没变的,他不买房就是被吓的。

 

那你为什么要吓他呢?这是很奇怪的一个事,所以政策的稳定性我觉得是比较重要的,大家要有一个相对稳定的预期,地产行业能稳定的发展,这是对整个经济起到的是一个稳定器的作用,它稳定了,至少有一块就稳定住了,地产相关行业加到一起要占GDP的20%到25%,所以我觉得地产行业要稳定下来。


刚才听了李大霄先生说的,我很兴奋,但是对股票我是没有研究,不懂楼市的人看楼市,就像我今天看股市一样,希望李博士讲的是对,但是我心中确实是直打鼓。我今天说楼市还要涨,可能不懂楼市的人心里也打鼓,但是我相信专业人士的判断。

 

2019-03-19 15:56:32

黎振伟:谢谢邱博士。李大霄先生,刚才邱博士谈到在今后一两年里面,大家会更加注重投资债券、股票,代替房地产投资。但我个人认为在中国目前债券市场这个情况下,这种短期效益可以,但是长期确实也是不容易,你说现在的投资者会慢慢看好股市而不去投房地产吗?如果要投,必须具备什么样的条件?
    
李大霄:第一个观点,同志们,股票要涨了。这是刚才邱老师说了,我也赞同。钱有的是,中国是第二大股票市场,MSCI从5%涨到20%才刚刚开始,富时,罗素,还有标普、道琼斯还没有开始,所以钱会滚滚而来。债券市场方面来看,中国是第三大债券市场,全球的资金通过债市进来,所以在座的各位要把握这个股票市场的机会,还要把握债券市场的机会,从这两个地方拿钱。


第二个观点,在座的老板们,给你们一个建议,回购自己的股票,现在是最佳时机。现在是给你们忠心耿耿的干部和员工做员工持股计划的最好时机。不是在2015年的地球顶的时候,2015年谁做员工持股计划都是套员工的,现在谁做员工持股计划,就是给员工积福的。


第三个观点,地产人赚的钱也是人民币,跟其它行业赚的钱含金量是一样的。地产的估值是严重错误的,也就是说资本市场上对地产的观点,认为地产人赚那一块钱跟其它行业赚那一块钱是不一样的估值,这是绝对错误的。告诉你们的老板们,这是李大霄说的,现在的资本市场对地产股的定价是错的,理由就是地产赚的一块钱人民币跟其它行业赚的一块钱人民币是一样的。所以从这个角度来看,地产股估值错误了,地产也是永续经营行业,它不是说明年就不做的。


还有一个观点,现在是大鱼吃小鱼的最好时候,现在是行业重组、并购、收购的最佳机会,现在是利用资本市场把自己壮大,吞并其它来不及利用资本市场的人的最佳时候。

 

2019-03-19 15:54:38

第三层,全面发展的阶段结束了,但是差异化发展的阶段没有结束,完全靠需求拉动的全面增长的阶段结束了,但是可以预期未来人口、经济、环境这三个因素会越来越决定这个地区、这个国家租房市场的变化。

 

可以这么说,有人气的地方,比如说粤港澳大湾区未来会越来越有人气,比如说长江经济带、京津冀协同发展带、中西部城市群,像这些能够凝聚人气、集聚人口的地区,它肯定继续还会支撑中国房地产市场相对稳定的发展。

 

反之,人口越来越流出,人们越来越不愿意在那里待的地方,就会走向萧条。从经济来看,如果这个地方经济没有活力,这个地方肯定也不会有人,因为这个地方的就业岗位越来越少,经济有活力就意味着有就业。

 

还有一个是生态,如果这个地方的居住环境越来越好,人们越来越适应新的环境,这个地方就可以发展。

 

从这三点来看,一线城市、二线城市是符合的,三四线城市的明星城市、特色城市也是符合的,先城镇、小县城有一部分符合生态型的,除此之外的地区,大家无论是投资房地产,还是持有房地产都要小心。

 

2019-03-19 15:52:25

第二层,中国的房地产发展高速增长期结束了,每年都20%、30%的投资,每年的销售都是百分之二三十的增长,这个时期已经结束了。

但是中国房地产市场增长期没有结束,说它的高速增长结束,是因为:

 

第一,中国的人口结构变化了,老年人口和年轻人口对住房的需求是不一样的,因此这个空间是在减少的。

 

第二,随着成本的提升,房地产的暴利时代结束了,逐步趋向于平均利润,竞争更加激烈,因此这个领域的投资更加谨慎了。

 

第三,房地产市场之所以那么景气,除了刚性的居住需求,我们不可否认,在这个市场里面是存在着投资、投机两种需求,而目前来看,可以预期房产税的制定和出台,以及对土地政策的管理,对货币政策的管理,可以预期对投机、投资型的支撑因素在减少,反过来是约束因素在加大。因此这个因素对房地产市场的影响力是在减弱的。

 

说高速增长期结束,一是人口变了,二是成本变了,三是政策变了,所以不会再有过去的辉煌了。


当然另一方面,它的增长并没有结束,因为:第一,中国的城镇化进程还在路上,第二,中国的工业化进程也还在路上,第三,中国的国际化进程也没有结束,第四,中国自身发展由高速转到高质量,相应带来人们对生活质量提升的改善或者调整上的需求没有结束。

 

因此从这个意义上来说,支撑中国房地产增长的基本因素依然是一个比较可观的数量。刚才朱会长说可能还有10年期增长,我是赞同的,至少在10年以后才会发生真正的供大于求,那时候是卖房的人大于买房的人,那时候中国房地产市场可能会真正进入转折性的变化。

 

2019-03-19 15:51:09

然后是三个稳:稳地价、稳房价、稳预期。目标就是金融债,还是要保持房地产的稳定、健康发展。所以从政策面角度来说,中国的房地产市场应当说还是会保持一个相对平稳的发展,不会大起大落,进入到一个相对平稳发展期。


 就整个房地产市场角度来说,有三层意思要和大家交流一下:


 第一层,政策调控的力度不会轻易的改变,但是从稳增长角度来看,地方政府做出一定的调整,又是势在必行的,因为因城施策、一城一策,其实就给地方政府提供了一个根据当地的稳增长的需要来做出调整的方式。所以面对政策,投资者也好,消费者也好,要看到政策的调整一定会对市场产生影响,虽然如此,但是它也有底线,这个底线就是不会让中国的房地产市场崩盘。

 

黎振伟:也就是说李大霄先生谈到的随着资本、利息成本的降低,我们的企业整个股市或者楼市都会看好,因为资金量更大。三位企业家,你们感觉到了吗?
    
林少洲:今年春节之后,资本市场尤其是股市的表现,我想可能对今年整体的经济,包括楼市的走势是一个非常明显的信号,首先是政策层面,我们希望看到整个趋势会好起来,不能往下掉,所以在托底方面,政府都提出了举措。年初的这个表现可能会使得一些犹豫的心态,原来备受煎熬的问题,在现在可能有所缓解,这个信号也会继续传导到楼市。

 

第二是股市的财富效应,因为从过去实操的经历来看,1996年我去北京万科当总经理的时候,当时20%的库存,我记得当时我找客户的时候,我第一个就是在中国证券报上做的广告,我去那里找客户,那时候有38套连排别墅,压了两年没卖出去,我在中国证券报上做了广告,因为当时有一个小牛市,起来之后就有一批在股市里挣了钱的人去买房,当然这些人现在成了大赢家,因为当时就是五六千块钱的房子,现在涨了十几倍,如果当时还把钱留在股市里,现在可能又亏了。所以这波人在股市和房市的传导财富效应上有一定的表现。当然这个量有多大,我们还要看后续的政策。


中国的房地产很奇怪,形势好的时候大家去买房,我们叫改善型,形势如果不太乐观的时候,很多人又希望通过买房解决安全感的问题,让财富、资金保值。所以对房地产业者来说,我们的机会还是很多的,大家可以积极挖掘。

 

2019-03-19 15:26:30

邱晓华:刚才因为时间关系,我没有把我准备的PPT的内容给大家展示,货币政策今年已经定调了,稳健的货币政策、松紧适度。前面我讲到一个问题,就是未来高债务的负担,我们表面上是要积极的财政政策和稳健的货币政策相搭配,积极的财政政策在很大程度上是要靠准财政政策。

 

准财政政策的含义是更多地要财政出政策,银行买单。也就是说未来三年,一方面我们说积极的财政政策、减税降费,但大家知道减税降费,从1万亿到今天的2万亿,似乎给我们的印象是力度在加大,但是问题是我们的财政收入的来源越来越小,因此它更多的要通过商业银行。而商业银行眼下又越来越多受到它的资金供给的限制,因此它又转向更多的依靠中央银行。

 

比如今年按照整个中国经济运行的需要,需要央行提供将近4万亿的流动性来满足财政政策、货币政策的需要。4万亿靠什么来?降准已经降了1%,提供了1万多亿,可以预期今年还要再降1%,加起来能增加3万亿左右,再动用钞票储备七八千亿,这样加在一起,今年对中国来说没有问题。问题是明年,降准空间在缩小,后年降准空间进一步缩小,因此靠这条路增加流动性已经空间很小。所以未来更多的是要通过央行调整它的资产负债表,来给全社会增加流动性。

 

从这个意义上来说,金融发展的格局在变,金融运用的空间在变,金融的作用也在变,所以我们要谈论楼市也好,谈论股市也好,首先要看到整个中国金融环境、财政环境的改变,带来资金流向、资金供给和资金使用结构的变化,这样我们才能够准确地判断这个市场会怎么变化。

 

2019-03-19 15:22:05

主持人:再一次感谢邱晓华先生的精彩而深度的讲演。下面,我们启动一年一度的观点铿锵行。股市与楼市是中国最受关注的两个市场,关联紧密又各有不同。这里流动着巨量的资金,是中国经济的晴雨表。新的一年,股市再次上扬,是否意味着楼市也将步入复苏通道?敬的各位来宾,本次观点铿锵行的主题是:股市与楼市。


  首先请主持嘉宾台上就坐,掌声有请:世联行首席技术官黎振伟先生。接下来有请参与讨论的嘉宾上台,他们是:国家统计局原局长、阳光资产首席战略官邱晓华先生;英大证券首席经济学家李大霄先生;中国金茂高级副总裁、华南区域总经理魏浙先生;中城新产业控股有限公司董事长刘爱明先生;厚土机构主席林少洲先生。


   本次观点铿锵行讨论时间为40分钟,接下来把舞台交给主持人和各位嘉宾,在现场为大家一起来探讨股市与楼市在未来的发展方向,同时给出他们最前沿的分析。

 

很高兴应邀前来参加2019观点年度论坛。根据主办方的安排,我就重构中国房地产的未来,谈四点个人看法。

     

一、住房制度和房地产调控机制的完善,长效机制建设的推进与完善,为市场平稳健康发展、更好解决群众住房问题提供了制度保障

 

十八届三中全会以来、特别是十九大以来,中央明确并坚持了房子是用来住的、不是用来炒的定位,提出了建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,实施分类指导、因地施策、落实城市主体责任的调控机制和推进长效机制建设等一系列指示,对抑制一些地方房价的过快上涨、推进一些地方的去库存发挥了积极作用,2018年的房地产市场也总体平稳。本次政府工作报告在总结去年工作时提到的“改革完善房地产市场调控机制”这句话,包含了中央层面对十九大以来调控做法和效果的认可。

 

去年年底召开的中央经济工作会议,再次强调了中央的上述指示,全国住房和城乡建设工作会议做出了具体部署。各地在先前召开的地方两会上也做出了相应安排。深圳市还印发了《深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》,对2018年到2035年的住房发展进行了规划。估计一些城市下一步也会公布体现“一城一策”要求的住房发展规划。

 

本次政府工作报告也提出了改革完善住房市场体系和保障体系,稳步推进房地产税立法,推广农村土地征收、集体经营性用地入市,宅基地制度改革试点成果。住建部部长王蒙徽在两会期间介绍了实施房地产长效机制要做到五个坚持,保持政策的连续性和稳定性,防止市场大起大落。

 

3月18日,中央政治局常委、国务院副总理韩正到住建部调研并主持召开座谈会时强调,要始终将习近平总书记“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,作为根本指导思想,贯穿于促进房地产市场平稳健康发展全过程。并明确了推进长效机制建设要做好的七项工作。

 

另据国务院办公厅2018年10月印发的《关于促进消费体制机制实施方案(2018-2020年)》,还要求国务院有关部门对发展住房租赁市场、有条件的城市探索发展共有产权住房,及制定出台城镇住房保障条例、住房租赁条例、住房销售管理条例的工作积极推进。上述内容充分说明,作为长效机制的两大项基础性制度,即住房制度和调控机制的制度建设正在积极推进,与其配套的金融、土地、税收、法制等制度建设也在有序推进。

 

因此,本人相信,中国房地产的未来,随着房地产长效机制的一系列制度不断完善,供需双方会更加理性,我国的房地产市场一定能平稳健康发展,社会多年期待的总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的住房供需格局有望形成,群众的住房问题也能更好解决。

2019-03-19 14:30:37

主持人:再次感谢陈诗涛女士的分享。尊敬的各位来宾,当传统逐渐失去魔力,越来越多的企业都在创新业务、重构模型和跨界生长,这些都是行业有益的尝试,也是房地产未来努力开拓新生存空间和增长极。2019年观点年度论坛大会的主题是“展望:重构未来”。

 

接下来我们即将要进入到的是开幕致辞暨主旨演讲环节,今天我们非常荣幸地邀请到了朱中一先生为大会作开幕致辞以及主旨演讲,接下来的时间让我们掌声欢迎中国房地产业协会原副会长、民政部养老服务业专家委员会委员朱中一先生。朱中一先生的演讲题目是“重构中国地产未来”,您的发言时间是10分钟。

论坛简介

2018年,房地产艰难的一年。这一年,国际形势风云变幻,国内经济面临挑战,增长在继续,分化也在持续。“万亿”时代隐约在望,但天花板也触手可及,什么样的增长模式和发展路径才可以长久可期?

无论是“小年”还是“大年”,这一年已经走过。政策目标依然清晰,维持房地产市场的平稳健康发展,让广大人民群众“住有所居”,而有关“美好生活”的长效机制正在加快建立和形成当中。而在这个过程中,房地产行业最重要的就是需要展望未来道路。

我们看到,土地招拍挂越来越冷静,住宅市场正在失去魔力,越来越多企业将视线投向了商业地产、产业地产以及创新型业务,甚至跨界发展。这些都是市场有益的尝试,也是地产行业未来需要努力开拓的新生存空间和增长点。

创新与转型坚定而长期,这是一个全新的发展大周期。没有一家市场参与者可以傲然物外,百尺竿头,需更进一步。

精彩看点
卓越榜单
2019中国房地产卓越100榜发布盛典

2018年的房地产依旧风云变幻,而稳中求升逐渐成为了当前的市场主调。在历经了多轮政策调控、市场看淡后,企业开始重新审视自身的生存问题,在规模之外,如何提高销售回款与利润率、降低负债率等等成为了关注的焦点,而融资渠道不断收债、现金流压力等也同时考验着企业的资本运作手段与经营策略。

或许这是艰难的一年,但同时也是充满挑战与机会的一年。唯有卓越的企业,才能在强强比拼中活下来并成为引领行业之先的标杆。在时光流逝之中,历史将见证哪些企业会走得更远,哪些战略、哪些模式在市场整合的年代更加合适、更加优秀!

如果您的企业在2019年这个复杂而充满挑战的年份里拥有无可替代的竞争力、拥有让资本市场青睐的表现力、拥有独占鳌头的销售案例、拥有卓越的企业管理之道、独特的经营模式或值得骄傲的企业品牌以及特别标志性产品……那么,它们将登上我们卓越100的行列,成为行业典范与榜样!...[详情]

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