2017观点商业年会暨观点学徒计划游学季
会议焦点图
开幕致辞

蔡云(中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长):非常高兴我们再次汇聚在香港这个高度市场化的城市,首先我代表中国房地产业协会衷心地祝贺商业地产年会举办成功。我知道每一届的观点商业年会都具有很强烈的时代的特征,今年的主题是“资本时代的商业地产”。

作为中国房地产业协会的一份子,我是研究专业的商业地产的研究人员。我想在今天跟大家首先谈的第一个问题就是回顾一下2017年我们国家的商业地产是一个什么样的市场状况。

2017年的商业地产市场特征,一个是商业营业性用房及办公楼增长均创历史新高,1-9月份全国商品房销售面积是1.6亿平方米,增长了10.3%,销售额已达9万亿,同比增长14.6%。住宅面积和住宅销售额增长了7.6%11.4%

而办公楼的销售面积同比增长了32%,销售额同比增长了25%。商业营业性用房的面积同比增长23%,销售额同比增长了30.8%。可以看出商业营业性用房以及办公用房这两项特别的指标,同时超过了住宅地产。

我们看到这个市场上商业地产进入到库存增大,并且市场分化非常严重的阶段。整个市场呈现出供过于求的关系。

我们在2017年年初预计今年的购物中心开发量大概不到1000个,热点城市以华东、华南为主要增长区。但是随着新零售、新品牌的市场进入,我们可以看到一线城市发展的情况是总体向好的,二线城市明显的还是出现一个供求失衡的问题,三四线城市就更不用说了,可以说整个商业经营的压力持续增大,同时空置率大幅回落的情况可能性比较低。

与此同时,2017年写字楼市场预计新增1000万平米,一线城市随着金融业、科技、联合办公空间等等的出现,我们看到一线城市的写字楼市场比较繁荣,二线城市的估值也在不断地上升,供求平衡逐渐倾向于需求端,可以讲市场还是比较繁荣的。

在这种市场情况下,商业地产进入了一个重质量、减速度的时代,轻资产运营谋求新的发展。快速的市场发展和目前我们国家的商业地产的同质化、运营水平的低下、粗放管理是不相适应的,在这种情况下,商业地产的可持续性发展就会受到一定的阻力。

所以我们看到商业地产进入存量时代已经成为一个不争的事实,挖掘持有物业的价值成为商业地产开发企业如今的重头戏,也就是我们今天在会上所要着重讨论的资本时代下的商业地产的发展。以万科为代表的传统的住宅企业基本上都成立了一个商业地产的运营公司和团队,并且建立了他们自己的商业品牌。

创新业态的丰富产品培育着新的利润增长点,成为我们发展的新的需求,商业地产企业在城市更新中去找我们的支撑点和机会,商业运营从原来的后台走到前台,挑起了商业地产发展的大梁。

另外是特色小镇和长租公寓、租赁式住房成为商业地产一个新的风向标。我们可以看到,今天每一个企业、每一个从事房地产行业的人都在遍地开花的特色小镇当中进行着探讨,特色小镇在整个政策的激励下,我们可以看到以文化旅游、众创空间、产业地产、商业街区为主要特色,这其中蕴藏着巨大的商机。

依据201636号文,允许在在建、已建或者是库存的商业用房当中,可以改进租赁式住房,也符合中央的精神,就是房住不炒这样一个主旨思想,可以说为商业地产去库存拓宽了思路。

还有一点是多种金融创新的模式与商业地产进入了紧密合作期,成为商业地产可持续、理性发展的突破口。存量时代企业谋求发展,就必须谋求在资本上或者资产上相融合,才能达到一个市场的最佳融合点,商业、金融、资本前所未有地,紧紧地在现在走到一起,这是我们的市场特征。

新形势下房地产企业的融资、创新有什么需求?我们今天在座的有很多开发企业,也有一些金融企业,从企业角度来讲,对金融创新有什么需求呢?调控中的开发企业融资压力会越来越大,融资渠道亟待拓宽,可以说长效机制在推进的同时,我们的短期调控行为是绝对不会放松的。

金融政策保持稳定、持续的增长,稳健、中性,有序地推动去杠杆。房企的资金周转压力在今年的年底甚至明年上半年会得到进一步的显现。

所以现在看来,因城施策的效果越来越明显,四进度我们的政策局面将维持稳中偏紧的金融市场基调。对于房价上涨后后劲充足的二三线城市,随着市场调控开始,逐渐会跟进限购、限贷、限售、限价等等的政策,缓解对房价上涨的预期,稳定住房市场。

未来1年或者半年当中,房地产的融资渠道还是不会有很大的突破。所以说融资的压力会继续增大。我们在新形势下,房地产企业可以说在互换金融业与我们的融合和结合,促进房地产企业成熟稳健的发展。

再看看我们国家资产证券化的实践。今天中午餐会上越秀房托给我们讲了越秀在房地产资产证券化方面的发展,我们知道从最早的越秀REITs,到现在每每谈到的保利的第一单的REITs,还有王戈宏他们做的新派公寓的REITs,这都是现在的市场实践。我们可以看到房地产企业在整个的发展过程当中,资管分离的商业模式使证券化成为现在的主流。

随着我国房地产行业进入存量的时代,房地产金融迎来了很大的变革,从原来的开发贷到银行的融资,传统的商业模式正在走向私募基金和资产管理机构,加上CMBS、类REITsREITs这样一个资管商业开发模式的阶段。

伴随着货币政策越来越收紧,伴随着传统金融渠道获得资金的难度增大,加上房地产市场调控的转变,加快了开发商转型,谋求资产证券化时代已经到来了。

它的主要表现形式,目前的市场表现,大家都在实践和运行着,比如说我们的商业地产和抵押贷款支持证券(CMBS),还有租金收入和应收帐款等未来稳定的现金流为支持的非信贷资产证券化(ABS),谈得最热烈的就是REITs的落地。

刚刚过去的10月,一个新派公寓的REITs,一个保利的REITs,给房地产资产证券化带来了一股春风,大家看到了新的希望,看到了市场发展的未来。在整个市场发展的情况下,房地产市场发展倒逼政策的出台和政策的实施,这个时代很快就会来到。

谈到房地产企业如何应对资本时代下商业地产,实现可持续发展,可以说我们在商业地产的发展当中,国内的金融风险是越来越受到调控的影响,从增量到存量时代的地产发展,我们从开发转向管理,开发企业整个的运营方式变了,管理模式也发生了很大的变化,这是第一个。

第二个是提升资产的运营和资本管理的能力是有效地实行资本对接的必要手段。昨天晚上在跟观点地产的编辑探讨资产证券化的情况,我们讲到了一个完整的闭合,就是如果一个很好的REITs,一个资产证券化的计划,必须有一个很好的可持续性发展的物业。

这个物业有一个很好的租金收益,在租金收益的情况下,资本方才会青睐这个资产。这个闭环如果出现一个环节的不融合,就不会有一个很好的资产产品进入房地产市场。

所以我们说资产证券化的本质是以资金回报作为一个起始点,在这个起始点中,优质的资产、稳定的收益是我们这个资本青睐的物业最好的实现可证券化的条件。所以要求我们开发企业从传统的开发思维转到现在的资产管理领域上来,这是一个比较大的本质变化。

债券证券化的市场实现盘活存量,优化融资资本。刚才陈诗涛总提出她的市场分析报告,里面也谈到了优化资本。实际上优化资本以后,会增加融资方对资本更大的信心和信赖,会使得市场有更稳定和持续的发展。

企业也要加强资本运作能力,激活商业地产的金融属性,在这个属性上提高管控能力和管理能力,借助资本力量实现开发资金的真正的退出实现规模化、可持续发展。

对商业地产资产证券化的展望。我们知道国内的风险调控,特别是最近密集出台的关于金融市场的调控政策,我们看到它的调控政策在逐步完善和成熟,在这个过程中,资产证券化本身相关的法律也在不断地完善,为国内的资产证券化扫清了障碍,实现了金融与地产深度的融合,从而真正地走向持有型物业的轻资产化。

我们一直在谈轻资产化,谁都想轻资产,但是你用什么样的资产才能实现资本的退出,所以一定要有良好的管理能力。

商业地产涉及到的范围包括购物中心、商业综合体、旅游综合体、写字楼等等,商业地产的高速发展,同时这个市场的库存也逐渐高企,在这种情况下催生了开发企业的突围和创新,我们的业态也不断地增加丰富性,所以说专业化、细分化越来越严格。

这种情况下,市场必须探索一个证券化道路,才能促进行业的发展。我们看到最热门的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,长租公寓作为商业地产或者房地产的一个风口,在这种情况下,我们就鼓励金融机构按照合规、风险可控等等商业地产可持续的原则,向租赁企业提供金融支持。在这种支持下,使我们的长租公寓市场得到一个稳定发展,改变我们的市场结构,促进行业的健康发展。

国内商业地产真正地实现轻资产化,确实需要进行重资产和进行证券化的打造,同时变为可公开的上市交易,这是我们今天这个会上讨论的重中之重。接下来每位专家会在这个问题上探讨得更加深入和广泛。

有了资本方的介入,同时需要的是更强大的运作能力,我们需要借鉴先进的资本运作能力和技术方法,同时对资产进行可持续的运营实践,实现它的增值、稳定和发展。

增值、保值是资本发展的未来方向,也是资本融合达到的一个最高的目的。所以我们说资产证券化市场,作为房地产行业来讲,我们呼唤它的到来,呼唤着市场更加稳定、持续发展。

(本文为作者在2017观点年度论坛演讲实录 未经本人审阅)

商业地产TOP100
重磅 | 2017年度中国商业地产TOP100暨商业表现奖全名单

从商业地产元年的2011年至今,中国的商业地产已经走过快速发展的六年时光,而中国的商业地产规模也一举排名世界前列。国家统计局最新数据显示,2017年1-6月份,全国房地产开发投资同比增速开始回落。然而,办公楼开发投资却异军突起,投资金额同比增长4.8%,相比一季度负增长3.8%,增速大涨近9个百分点。...[详情]

会议直播
2017-11-20 13:47:10
主持人:尊敬的各位来宾、朋友们,下午好!
 
欢迎大家来到香港,来到2017观点商业年会的大会现场!
 
 
过去四年里,观点商业年会承载并记录着行业深刻的变化。而我们亦如约相聚于此,在思考、交流与对话基础上,汇聚大家的智慧建立一个权威而具有影响力的平台。
 
现在,我们连续第二年选择走进香港,选择在这里举行观点商业年会,因为这里是亚洲乃至世界的金融与商业的中心。超过百年的长久商业传承,香港形成了浓厚的商业氛围和高度发达的贸易经济体系。在这过程中,传承和沉淀下来的经验与知识,仍然是内地商业地产同行们需要学习的对象。
回望即将过去的2017年,中国经济开始温和回暖,寒冷的冬天正在远去,尤其在商业零售方面,感受尤甚。商业地产在这样的大环境下,开始静待寒冰融化。
 
而在资本与商业的结合越来越紧密的今天,商业地产更加高效和活跃。在这个资本时代的商业地产背景下,传统商业地产以一种崭新的方式呈现于市场。
 
这是一个目不暇接创新的商业大时代,移动互联网和电子商务的发展,已经让商业地产发生了深刻的变化。这也是一个传统难于丢弃的商业大时代,在某种程度上,传统商业活动和营商环境,一直都在新时代中寻找着定位。
 
今天,我们第五次相聚在"观点商业年会",围绕主题"资本时代的商业地产"开展讨论,总结众智,展望资本时代中国商业地产现状与未来。
 
同样,观点商业年会现场还将举行盛大的"2017年度中国商业地产TOP100暨商业表现奖"颁奖盛典。
 
在这短暂而又紧凑的时间里,让我们一起用远见为中国商业地产描绘长远图景。
 
下面我将向大家介绍一下今天到场的嘉宾,他们是:
 
中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云女士
万科集团高级副总裁、印力集团董事长兼总裁丁力业先生
长江实业地产投资有限公司董事郭子威先生
首创钜大有限公司执行董事、CEO冯瑜坚先生
香港兴业国际集团有限公司执行董事邓满华先生
五洲国际控股有限公司董事长舒策城先生
中原地产中国大陆区主席黎明楷先生
宝龙地产控股有限公司执行董事兼执行副总裁肖清平先生
红星美凯龙控股集团有限公司执行总裁兼首席财务官何浩女士
新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷先生
世联行首席技术官黎振伟先生
光大安石(北京)资产管理有限公司总裁胡兵先生
蓝光商业董事长刘侠先生
海尔地产集团高级副总裁曲研女士
金科商业总经理杨可君女士
东原商业发展中心总经理程旭先生
招商商置财务总经理、深圳招商商业董事季勇先生
中信资本高级董事总经理、房地产部执行合伙人程骁远先生
高盛亚洲董事总经理魏杰先生
苏宁投资集团执行董事、不动产投资总裁蒋海洋先生
阿里新商场事业部负责人兼银泰商业CTO鄢学鵾先生
九宜城商业管理有限公司高级副总裁赵晓萍女士
保集澳洲基金合伙人潘松先生
大地影院集团总经理于欣女士
信和集团中国业务发展总经理韩利民先生
花样年商管集团副总裁张国梁先生
厦门磐基国际集团董事长林秀娟女士
东莞市凤岗天安数码城有限公司副总经理周艳青先生
南国置业股份有限公司副总经理郑彤先生
泰禾集团商管公司副总经理施晨昱先生
好屋中国联合创始人、CEO董向东先生
方圆房地产服务集团行政总裁及执行董事 容海明女士
WE+酷窝创始人兼首席执行官、柯罗尼资本亚太区董事总经理 刘彦燊先生
好屋中国联合创始人 陈兴女士
中融国富投资管理有限公司董事总经理 古迎辉先生
建银国际金融有限公司董事总经理 曾粤晖先生
广东省房地产研究会副会长 韩世同先生
观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人 陈诗涛女士
谢谢所有嘉宾朋友的到来。同时,我代表论坛主办方,感谢2017观点商业年会的合作伙伴,5100西藏冰川矿泉水。本次论坛获得众多中国内地、港澳台及海外实力房地产企业、商业及零售品牌企业等参与,我代表主办方再一次感谢所有的嘉宾,以及参与、支持2017观点商业年会的朋友们,谢谢大家。
 
接下来我们进入致辞及2017中国商业地产发展年度报告发布环节,我们首先有请观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士上台为我们带来开幕致辞及报告发布。
 
首先,让我们掌声有请陈诗涛女士上台。
 
陈诗涛:
尊敬的各位来宾:
下午好!
今天的时间真的非常有香港节奏,上午走进港交所并进行高层内部分享会,中午举办了总裁午餐会。下午我们大家坐在一起进行商业年会开幕大会,并将一直持续到晚上的颁奖盛典。明天我们的学徒计划商业训练营将启程到新加坡,直到26日。一路下来,这么紧张的安排,大家都这么辛苦,为什么?
我想,只因为我们都有一个共同的目的:我们喜欢商业,特别是面对不可预知的商业未来,我们都在寻找一切可能的基因!
那么,第一步寻找的行动,我将把它交给今天下午所有的演讲、对话及与会来宾乃至媒体朋友。
而新的行动总是应该始于对过往完整的总结。
在此,由我正式发布《2017中国商业地产发展年度报告》
 
在座各位手上都有这份报告,简单说一下我们的发展现状,在过去一年,房地产企业转型进程加快,单一粗放的房地产开发、销售的时代已经改变了,更多的是怎么进入商业地产,过去一年我们看到购物中心、写字楼、酒店如雨后春笋般地涌现,这也告诉大家商业地产成为房地产商的一个新的蓝海。在今年前三季度我们看到社会消费品零售总额是26.3万亿元,对经济增长的贡献达到了64.5%,这是对我们的蓝海的一个力证,而且内地的房地产调控对住宅也有很多的限制,今天上午一位甘肃的开发企业也谈到,他们会逐渐增加自持的物业,往商业地产进行发展。
 
但是在高速的投资里面,我们的商业地产的库存还是比较大的,在过去三个季度,我们看到全国的去化率降低了12.2%,其中住宅库存下降22%,但是办公楼和商业用房的库存反而是增加的,所以我们针对现状,商业地产的去库存,我们认为还有更多元化的事务要解决。
 
在过去一年大家看到有一个好现象,随着TMT行业发展的迅猛,办公楼的租赁需求强硬增长,北京五大国际商圈的净租金是增长的。今年第三季度广州全市的优质购物中心的租金水平也在上涨。包括我们可以看到酒店行业在过去也交了一份比较好的答卷。
 
在过去一年,大家通过创新,做存量市场的盘活,包括在内地我们可以看到大悦城、香港金钟的太古广场用了很多方法,还有我们也会看到碧桂园、龙湖、保利、万科这些品牌也在加速跑马圈地,甚至通过了联合办公这些创新的领域,包括我们在上海看到龙湖在全国推出的一展空间等等,以及上海等地的天街商业开业,通过这些手段还是能够优化商业地产的价值。
 
大家一直说资金是商业地产最核心的问题,国内的商业地产开发大家都不愿意做?很重要的一点就是商业地产的资金沉淀比较严重,而当下的模式也比较单一,我们从2014—2017年前三季度,大家可以看到全国房地产开发商的资金来源,大家都可以看到,还是比较单一的,包括发改委、证监会也修订了一些法案,所以融资还是比较困难的。
 
当然在这种情况下,2017年也有一些新的变化,比如说大信商用信托成功登陆新加坡主板,这方面也拓展了一些资金渠道。在国内也有破冰,10月份新派公寓的REITs已经发布,保利的一个租赁住房的REITs也已经发布了,所以这一块也在破冰。
 
回顾过去一年,潘石屹把他最钟爱的上海虹口凌空SOHO也已经卖掉了,万达也把他的商业资产包卖给了富力,我们会看到有一些人离开,也有一些人在坚守,在坚守的过程中也有一些新的作为,比如说这两年非常流行的,而且我们认为确实还是比较有价值的就是原创IP的盛行,我们看到很多的企业都在打造自己的IP,为消费者带来比较多的原创体验。
 
陈诗涛:今年8月博鳌房地产论坛上我们在讨论,究竟是香港的模式好,还是内地的模式好,在商业地产方面大家也在探讨,究竟是香港的模式好还是大陆的模式好。在内地的发展商普遍信服的金科玉律就是规模,而香港的商业地产商是希望通过精细化的管控,获得稳定的利润。港资地产里面我们看到新鸿基、恒隆、太古,还有兴业等等,他们都是如此。内资企业我们看到有印力、华润、新城、宝龙等等都做得很不错,未来究竟是港资企业还是内地企业发展更有优势,这个答案交给时间来回答。
 
商业地产确实是一门技术活,我记得在前一阵广州一个商业公司的人告诉我,老板舍不得对钱进行资产优化,我们这里提出一个资产优化改造的范式,商业的价值会再次挖掘。大家知道在香港一个恒隆广场里面,他们用了6亿港币改造,进行了全面的升级,我当时在跟恒隆聊天中了解到,他们改造完成之后,整个租金上涨了15%,全年纯租金收入将达到14亿多。
 
再融资渠道方面也在逐步拓宽,去年8月首单商业物业按揭支持证券CMBS产品落地,今年6月30日国内的CMBS发行已经达到了27单,规模达到了850亿,规模最大的一个资产证券化做得还是比较成功的。另外还有一些公寓品牌也在做资产证券化的动作。
 
现在大家感觉产业地产是热点,我们提出产业地产的商业模式,大家知道产业地产60%用于产业用地,35%是住宅用地,其余5%是商业,商业的配套是打造产城一体化的关键。
 
对未来的展望,未来我们认为一二线城市的商业地产会更加丰富,可能商业地产会继续往三四线下沉,未来的行业竞争会变得越来越激烈,另外还有一个是跨界合作,我们今天有一个演讲对话就用了跨界的概念。
 
具体的分报告我就不具体讲解,我们做了购物中心的报告,我们的标题叫体验时代的优化转型之路,里面谈到了很多优秀的企业的做法,包括有一些收入最高的购物中心的介绍,还有城市、地段的选择等等,这些图表我们稍后可以再仔细阅读。
 
第二个分报告是写字楼,我们给它定的主题是:名利场与共享新势力。一二线的空置率和租金的差异,大宗交易,我们提出京沪港各有各的精彩,我们这里提了19个大宗交易的图。写字楼的投资未来究竟在哪里,大家也可以从报告里面看到。办公室里我们的提的共享新势力,主要是联合办公。
 
第三个报告是我们的长租公寓报告,我们的关键词是足够并举风口下的市场,我们列举了10个目前主流的长租公寓品牌,这是一个很热闹的市场,这里列了12个品牌的运营商,包括中介和传统的酒店也介入到这个行业,这个行业很热闹,包括我们的长租公寓,还有很多合作的案例。长租公寓究竟谁在赚钱,我们解释了有4种模式,这里面我们也做了一个分析。未来会怎么样,大家可以在全文报告里面进行阅读。
 
    我们这里还提到了服务式公寓,我们认为它是公寓里面的金字塔尖的服务者,我们列举了国内10大知名度最高的服务式公寓。目前的现状是国际品牌的下沉和国内品牌正在崛起,包括通过合作来进行。
 
    第四个报告是社区商业报告,我们认为现在主要是标杆的房企在做实践,大家可以看到社区服务市场规模到2020年可以达到13.5万亿元。我们把社区商业分了三大类,目前我们看到龙湖、万科、世茂、金地、碧桂园、印力、东原等等都在对社区商业进行实践。
 
    第五个报告是街区商业,我们定的是各有特色的商业与生活体验。基于商业,大家可以看到我们这里列了6个房企的街区商业产品线。
 
最后一个是商业地产TOP100暨商业表现奖。今年我们的商业地产的问卷报告发放量超过了去年,大家非常在意谁能夺取前100,我们这个指标体系的100分是怎么构成的?运营指标占了40分,包括了投资物业收益、租金收益;第二部分是投资物业增长,不光只是购物中心,我们包括写字楼、公寓、酒店;第三个是区域布局,不光只有数量,还有质量,包括我们对投资物业公共价值的计算,我们做得相对比较客观。管理指标占30分,包括招商管理、团队建设、策划推广等等。品牌指标20分,表现租户认可度、城市推动力等等。创新指标20分,包括资本创新、模式创新和设计创新。这个榜单我们会在今天晚上的颁奖上发布。
 
   
 
主持人:再次掌声陈诗涛女士。接下来我们有请中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云女士上台为我们带来致辞暨大会主旨演讲,演讲题目是“资本时代下的商业地产”,掌声有请。
 
蔡云:非常高兴我们再次汇聚在香港这个高度市场化的城市,首先我代表中国房地产业协会中心地祝贺商业地产年会举办成功。我知道每一届的观点商业年会都具有很强烈的时代的特征,今年的主题是“资本时代的商业地产”,作为中国房地产业协会,我是研究专业的商业地产的研究人员,我想在今天跟大家首先谈的第一个问题就是回顾一下2017年我们国家的商业地产是一个什么样的市场状况。
 
2017年的商业地产市场特征,一个是商业营业性用房及办公楼增长均创历史新高,1—9月份全国商品房销售面积是1.6亿平方米,增长了10.3%,销售额已达9万亿,同比增长14.6%。住宅面积和住宅销售额增长了7.6%11.4%。办公楼的销售面积同比增长了32%,销售额同比增长了25%。商业营业性用房的面积同比增长23%,销售额同比增长了30.8%,可以看出商业营业性用房以及办公用房这两项特别的指标,同时超过了住宅地产。
 
 
我们看到这个市场上商业地产进入到库存增大,并且市场分化非常严重的阶段。整个市场呈现出供过于求的关系。
 
我们在2017年年初预计今年的购物中心开发量大概不到1000个,热点城市以华东、华南为主要增长区。但是随着新零售、新品牌的市场进入,我们可以看到一线城市发展的情况是总体向好的,二线城市明显的还是出现一个供求失衡的问题,三四线城市就更不用说了,可以说整个商业经营的压力持续增大,同时空置率大幅回落的情况可能性比较低。与此同时,2017年写字楼市场预计新增1000万平米,一线城市随着金融业、科技、联合办公空间等等的出现,我们看到一线城市的写字楼市场比较繁荣,二线城市的估值也在不断地上升,供求平衡逐渐倾向于需求端,可以讲市场还是比较繁荣的。
 
在这种市场情况下,商业地产进入了一个重质量、减速度的时代,轻资产的运营谋求新的发展。快速的市场发展和目前我们国家的商业地产的同质化、运营水平的低下、粗放管理是不相适应的,在这种情况下,商业地产的可持续性发展就会受到一定的阻力。
 
所以我们看到商业地产进入存量时代已经成为一个不争的事实,挖掘持有物业的价值成为商业地产开发企业如今的重头戏,也就是我们今天在会上所要着重讨论的资本时代下的商业地产的发展。以万科为代表的传统的住宅企业基本上都成立了一个商业地产的运营公司和团队,并且建立了他们自己的商业品牌。
 
创新业态的丰富产品培育着新的利润增长点,成为我们发展的新的需求,商业地产企业在城市更新中去找我们的支撑点和机会,商业运营从原来的后台走到前台,挑起了商业地产发展的大梁。
 
另外是特色小镇和长租公寓、租赁式住房成为商业地产一个新的风向标。我们可以看到,今天每一个企业、每一个从事房地产行业的人都在遍地开花的特色小镇当中进行着探讨,特色小镇在整个政策的激励下,我们可以看到以文化旅游、众创空间、产业地产、商业街区为主要特色,这其中蕴藏着巨大的商机。
 
依据2016年36号文,允许在在建、已建或者是库存的商业用房当中,可以改进租赁式住房,也符合中央的精神,就是房住不炒这样一个主旨思想,可以说为商业地产去库存拓宽了思路。
 
还有一点是多种金融创新的模式与商业地产进入了紧密合作期,成为商业地产可持续、理性发展的突破口。存量时代企业谋求发展,就必须谋求在资本上或者资产上相融合,才能达到一个市场的最佳融合点,商业、金融、资本前所未有地,紧紧地在现在走到一起,这是我们的市场特征。
 
新形势下房地产企业的融资、创新有什么需求?我们今天在座的有很多开发企业,也有一些金融企业,从企业角度来讲,对金融创新有什么需求呢?调控中的开发企业融资压力会越来越大,融资渠道亟待拓宽,可以说长效机制在推进的同时,我们的短期调控行为是绝对不会放松的。金融政策保持稳定、持续的增长,稳健、中性,有序地推动去杠杆。房企的资金周转压力在今年的年底甚至明年上半年会得到进一步的显现。
 
所以现在看来,因城施策的效果越来越明显,四进度我们的政策局面将维持稳中偏紧的金融市场基调。对于房价上涨后后劲充足的二三线城市,随着市场调控开始,逐渐会跟进限购、限贷、限售、限价等等的政策,缓解对房价上涨的预期,稳定住房市场。未来1年或者半年当中,房地产的融资渠道还是不会有很大的突破。所以说融资的压力会继续增大。我们在新形势下,房地产企业可以说在互换金融业与我们的融合和结合,促进房地产企业成熟稳健的发展。
 
再看看我们国家资产证券化的实践。今天中午餐会上越秀房托给我们讲了越秀在房地产资产证券化方面的发展,我们知道从最早的越秀REITs,到现在每每谈到的保利的第一单的REITs,还有王戈宏他们做的新派公寓的REITs,这都是现在的市场实践。我们可以看到房地产企业在整个的发展过程当中,资管分离的商业模式使证券化成为现在的主流。
 
随着我国房地产行业进入存量的时代,房地产金融迎来了很大的变革,从原来的开发贷到银行的融资,传统的商业模式正在走向私募基金和资产管理机构,加上CMBS、类REITs和REITs这样一个资管商业开发模式的阶段,伴随着货币政策越来越收紧,伴随着传统金融渠道获得资金的难度增大,加上房地产市场调控的转变,加快了开发商转型,谋求资产证券化时代已经到来了。
 
 
它的主要表现形式,目前的市场表现,大家都在实践和运行着,比如说我们的商业地产和抵押贷款支持证券(CMBS),还有租金收入和应收帐款等未来稳定的现金流为支持的非信贷资产证券化(ABS),谈得最热烈的就是REITs的落地。刚刚过去的10月,一个新派公寓的REITs,一个保利的REITs,给房地产资产证券化带来了一股春风,大家看到了新的希望,看到了市场发展的未来。在整个市场发展的情况下,房地产市场发展倒逼政策的出台和政策的实施,这个时代很快就会来到。
 
蔡云:谈到房地产企业如何应对资本时代下商业地产,实现可持续发展,可以说我们在商业地产的发展当中,国内的金融风险是越来越受到调控的影响,从增量到存量时代的地产发展,我们从开发转向管理,开发企业整个的运营方式变了,管理模式也发生了很大的变化,这是第一个。
 
第二个是提升资产的运营和资本管理的能力是有效地实行资本对接的必要手段。昨天晚上在跟观点地产的编辑探讨资产证券化的情况,我们讲到了一个完整的闭合,就是如果一个很好的REITs,一个资产证券化的计划,必须有一个很好的可持续性发展的物业,这个物业有一个很好的租金收益,在租金收益的情况下,资本方才会青睐这个资产。这个闭环如果出现一个环节的不融合,就不会有一个很好的资产产品进入房地产市场。
 
所以我们说资产证券化的本质是以资金回报作为一个起始点,在这个起始点中,优质的资产、稳定的收益是我们这个资本青睐的物业最好的实现可证券化的条件。所以要求我们开发企业从传统的开发思维转到现在的资产管理领域上来,这是一个比较大的本质变化。
 
债券证券化的市场实现盘活存量,优化融资资本。刚才陈诗涛总提出她的市场分析报告,里面也谈到了优化资本。实际上优化资本以后,会增加融资方对资本更大的信心和信赖,会使得市场有更稳定和持续的发展。
 
企业也要加强资本运作能力,激活商业地产的金融属性,在这个属性上提高管控能力和管理能力,借助资本力量实现开发资金的真正的退出实现规模化、可持续发展。

对商业地产资产证券化的展望。我们知道国内的风险调控,特别是最近密集出台的关于金融市场的调控政策,我们看到它的调控政策在逐步完善和成熟,在这个过程中,资产证券化本身相关的法律也在不断地完善,为国内的资产证券化扫清了障碍,实现了金融与地产深度的融合,从而真正地走向持有型物业的轻资产化。我们一直在谈轻资产化,谁都想轻资产,但是你用什么样的资产才能实现资本的退出,所以一定要有良好的管理能力。
 
商业地产涉及到的范围包括购物中心、商业综合体、旅游综合体、写字楼等等,商业地产的高速发展,同时这个市场的库存也逐渐高企,在这种情况下催生了开发企业的突围和创新,我们的业态也不断地增加丰富性,所以说专业化、细分化越来越严格,这种情况下,市场必须探索一个证券化道路,才能促进行业的发展。我们看到最热门的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,长租公寓作为商业地产或者房地产的一个风口,在这种情况下,我们就鼓励金融机构按照合规、风险可控等等商业地产可持续的原则,向租赁企业提供金融支持。在这种支持下,使我们的长租公寓市场得到一个稳定发展,改变我们的市场结构,促进行业的健康发展。
 
国内商业地产真正地实现轻资产化,确实需要进行重资产和进行证券化的打造,同时变为可公开的上市交易,这是我们今天这个会上讨论的重中之重。接下来每位专家会在这个问题上探讨得更加深入和广泛。
 
有了资本方的介入,同时需要的是更强大的运作能力,我们需要借鉴先进的资本运作能力和技术方法,同时对资产进行可持续的运营实践,实现它的增值、稳定和发展。增值、保值是资本发展的未来方向,也是资本融合达到的一个最高的目的。所以我们说资产证券化市场,作为房地产行业来讲,我们呼唤它的到来,呼唤着市场更加稳定、持续发展。
 
我今天代表个人观点,跟大家做一个交流,谢谢大家。
 
主持人:再次感谢蔡云女士的分享。次论坛议程分为三个环节,首先进入第一环节。
 
商业地产大发展之后,逐渐转入竞争的深水区,存量时代不期而遇。面临着同质化与去库存压力的当下,怎样才能在做大的同时做好商业地产?
 
各位来宾,第一环节的议程主题是:市场洞察篇:资产时代的商业玩法。下面我们有请香港兴业国际集团有限公司执行董事邓满华先生上台,为我们带来主题演讲,掌声有请邓满华先生。邓满华先生的演讲题目是“存量资产时代——危、机并重,砥砺前行,曙光初现”。
 
邓满华:尊敬的各位来宾、各位企业家朋友们,各位同仁,大家下午好!非常荣幸能代表香港兴业国际参加2017观点商业年会,并在此发表主题演讲,跟各位同仁分享和交流香港兴业国际在香港房地产开发方面的经验,期望能够抛砖引玉,在向各位报告的同时,也向各位多多学习。
 
我因应观点地产网的邀请,今天我要讲的题目是“存量资产时代——危、机并重,砥砺前行、曙光初现”。
 
 
对于做商业地产的人来说,这是最好的时代,也是最坏的时代。讲得通俗一点,就是我们需要迎难而上、把握机遇、寻求突破、追求创新,才能突围而出。
 
前不久的双11,大家一定记忆犹新,天猫成交额在24个小时之内突破1682亿元,刷新了全球电商平台单日成交额最高记录。电商蓬勃的同时,也给我们做商业地产的人一个大大的警醒,购物中心、办公物业等各种实体项目究竟怎么做?电商的出现促使地产界各同行不得不进行深度、冷静地思考,并做出积极的应对。根据国家统计局的最新统计,2017年1—10月份,全国住宅的销售额增长9.6%,办公楼销售额增长20%,营业用房销售额增长27.9%,可见商业地产的销售增长速度远远超过住宅。
 
伴随着存量资产改造,越来越多开发单位有机会拿到商业用地,并尝试进军商业地产开发。过去10年间,无序、过度的开发造成同质化现象严重,千篇一律,办公楼和购物中心面临高库存的压力,再加上互联网时代电商的冲击,让信息更透明,消费者也有更多的选择,以及更趋理性、成熟,导致市场竞争越来越激烈。这究竟是危还是机呢?我想两者都有。
 
在存量资产时代,商业地产领域有危就有机。古往今来,汰弱留强、适者生存,这个从来都是硬道理。存量资产时代的商业地产怎么做,我个人认为就是要打造真正好的、有体验感和符合消费者需求的项目。我坚信精品从来都是可以胜出的。
 
对于香港兴业国际来说,我们一直坚持12个字:非同凡响、尊人重土、止于至善。要认认真真、踏踏实实地打造优质的项目,项目不在多,要做就做成城市地标和行业标杆。
 
什么是好的项目?可以从两个维度来考虑,一个是先天,第二个是后天。我希望以本月初在上海盛大开幕的兴业太古汇为例加以阐述。位于上海静安区中心黄金地段的兴业太古汇总投资高达170亿元人民币,其前身是上海最大的石库门建筑群之一,香港兴业国际在2006年取得土地的使用权,并在2006年邀请太古地产共同开发,强强结合。
 
邓满华:来自上海市消费者委员会的数据统计,2016年上海商品销售总额首次突破10万亿人民币,这表明上海市民的购买力日益增强,对高品质消费体验有升级的需求。兴业太古汇位处黄金地理区域,是南京西路商业圈的兵家必争之地,地理位置优势勿庸置疑。虽然如此,客户的消费能力和优越的地段只是项目成功的部分因素,面对当前严峻的竞争,真正的致胜之道取决于后天的部分,包括项目的定位,开发商的运营实力和经营理念。我作为一个在行业里接近40年的房地产参与者,我觉得必须要站得高才能看得远。要打造精品项目,必须要有魄力和沿街,更要着眼长期价值。争取可持续的发展。

当然,所有开发单位也需要兼顾财务上的安排,同时需要高回报的项目,这两者是可以相辅相成。但不管怎么样,在项目的打造上,兴业太古汇破旧立新,务求做到人无我有、人有我优。这其中的诀窍是什么呢?总的来说,核心就是要做到非同凡响、追求创新。我们通过复合型商业的构成、体验式商业的营造,以及商场互联网化的应用,提炼出以下的6大方向。
 
第一,以商业综合体为蓝图,营造复合型体验环境。整个兴业太古汇可以概括为一二三+的项目,一座体验性的时尚商业中心,2栋LEED铂金级超甲级写字楼以及3家豪华酒店以及酒店式公寓,加起来可以满足消费者的购物需求、企业的办公需求,所有客户群的休闲需求,以及商务客群的住宿需求。这些需求又是互相转换、互为促进的。
 
第二,项目体量、地段和功能具备协同效应。位于南京西路核心地段的兴业太古汇,占地总面积约为6.3万平米,总建筑面积23万平米,绿化率20%,从一开始我们就充分考虑到项目体量、地段、功能发挥得协同效应,我们的项目也优化了区域的人居环境。
 
第三,空间设计匠心独运,引导顾客发现惊喜。兴业太古汇借鉴古今中外的元素,在建筑中融合了上海海派风格,设计上采用一轴三节,仿照老上海引用的前庭、中厅和后庭的概念,一条购物中心250米的穹顶玻璃天幕,北广场用来迎接客人,可以举办多功能活动,中厅是S形的商场,后庭是由百年历史建筑查公馆以及精品建筑品牌素凯泰为主的南广场,通过这样的空间布局,整个项目连绵不绝地激发顾客的好奇心和探索欲。
 
第四,定位精准,强调体验。在项目开发的整个过程,我们对上海和南京西路的商业文化和人群进行了调研,明确了消费者需要什么,我们再去打造适合他们的产品。上海年轻的消费群普遍具有国际化的视野,注重潮流和个性化的体验,懂得搭配,并热衷社交分享,将商业主题定为“爱混敢嗲”,既顺应了这个趋势,也贴近上海这座城市的精神实质。租户与业态主力也很重要,根据我们的东西发现,电商代替不了用户的体验,针对这一点,兴业太古汇特别引入了很多独一无二的体验设施,其中包括亚洲首家,同时也是全世界最大的星巴克烘焙工坊、新型运动体验中心SpaceCycle旗舰店,影院、餐厅、酒吧三合一的永旺餐厅。目前兴业太古汇有8个品牌首次进入中国市场,22个品牌首次进入上海,以及15家独特的品牌概念店。
 
 
第五,举办多元活动,打造人文空间。商业地产应该尊重每一个项目位处城市的风貌和特色,按照这个理念,我们与建筑师花了很多心思,在项目内提供十多个具有创意的公共空间,首先我们在上海历史保护建筑的旧校舍平移60米,加以装修,并重新命名为查公馆,以纪念我们企业的创办人。活动方面,今年6月以来,兴业太古汇共举办了超过50个不同类型的潮流活动,涵盖美妆、运动、时尚、艺术、美食等,在引导客流方面带来效益。我们更把享誉全球的英国的博物馆的藏品首次带到上海,在兴业太古汇举办了这些展品的亚洲首展,吸引了超过2万人次参观,同时也大大提升了购物中心的人文价值。此外我们的购物中心更提供了十多个大小展览场地分布于室内和室外,可以举办许多快闪店的活动,能够很好地满足年轻一代追求新鲜的诉求。

第六,结合电商、科技,创新营销策略。科技正在改善零售方方面面,兴业太古汇利用大数据平台,通过科技的手段,了解消费者的购物行为、消费习惯,为持续提供服务水平提供重要参考,从而推出适当的运营策略,在新零售时代很讲究网上与线下的串联,在社交媒体和互动方面,兴业太古汇顺应潮流,开发并投入用微信小程序的购物中心,既优化用户的使用体验,同时也把在线平台与线下活动结合,会员可以通过微信上的各种活动,享受活动的便利性,通过我们之前与天猫合作的双11、快闪店等等的活动,已经使消费者体验到项目内多样化的探索经验。

兴业太古汇从2006年拿到土地使用权,到今年盛大开幕,经历15年1耕耘,如今终于开花结果,一个好的商业地产项目需要长期投资,想客户所想,把企业客户和品牌租户的需求,以及消费者的体验放在第一位,坚持创新才能胜出。

存量资产时代危、机并重,电商固然带来强烈的冲击,商业地产也在寻求转型之路,在面对生活方式和用户体验的挑战,在社会经济新常态和互联网+的机遇里面,我相信同行们都很清楚,这是势不可挡的,要么拥抱转变,要么被转变的洪流淘汰。我相信商业地产的新形态已经曙光初现。

做商业地产还需要有些情怀。香港兴业国际秉承着非同凡想、尊人重土、止于至善的价值理念,对待每一块土地、每一个项目、每一个合作伙伴,特别是我们的每一个顾客,我们愿意携手与理念契合的同行和合作伙伴发挥各自的专长和优势,一起来培育更优质的商业地产项目。

感谢各位嘉宾的聆听。
 
主持人:再次感谢邓满华先生。我们继续请出本环节第二位演讲嘉宾,为我们带来精彩的主题演讲,有请招商商置财务总经理、深圳招商商业董事季勇先生。

季勇先生的演讲题目是:招商蛇口模式下的商业地产发展观。掌声有请季勇先生!
 
季勇:尊敬的各位来宾、各位同仁,大家下午好!非常荣幸参加观点2017年的年会,下面我代表招商蛇口、招商商置,也是受观点的委托,给大家做一个分享,我分享的题目是“招商蛇口模式下的商业地产发展观”。
 

我的分享分为两个部分,首先介绍一下招商蛇口的商业模式。

招商蛇口是招商局集团旗下的一个城市综合开发旗舰企业,是1872年成立的,是洋务运动产物,也是洋务运动以后硕果仅存的一家企业。目前招商局集团的产业分为三个板块,一个是金融板块,包括招商银行、招商证券、招商局资本、招商局中国基金。第二个是实业板块,现在这个板块在招商蛇口平台上运作,我们提出的口号也是争取成为中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商。第三个板块是港口码头板块,现在在香港交易所上市,叫招商局港口。招商局整体的产业发展其实都是以港口作为龙头,我们在港口发展的基础上带动后续的园区开发,包括金融板块的衍生、成长,这都是在港口先行的基础上发展的。

在招商蛇口的板块里面有两个节点可以向大家介绍的,一个是1979年,当时招商局在蛇口建立的一个开发区,这是改革开放的先行试验田,最早是袁庚同志提出来的,当时是中国从文革走向改革开放的开山第一炮,就是在蛇口这片土地上打响的。

要说招商局的商业模式或者发展观,我总结就是招商局总部在香港,它的整体思路是一个市场的思路,不管做哪一个板块或者是做什么事业,它追求的都是一个市场的逻辑,追求的是一个市场的价值,追求的是市场效率。所以我们最早提出两个重要的口号,一个是“时间就是金钱、效率就是生命”,这是在1984年提出来的,在当年的国庆庆典上还打出了这句话。后来我们又提出另外一个口号叫“空谈误国、实干兴邦”,这个口号也是我们最早提出来的,习近平总书记上台以后,第一次到蛇口就来看这个口号,给大家提出了一个全新的理念。其实这些理念的提出就是两个字——市场,一个是市场价值,第二是市场效率。

招商蛇口在这样的理念的引导下,不管是住宅开发、社区开发还是园区开发,在集团的地产板块里面,2015年以前我们有好几个平台在做,2015年集团做了一个重要的战略合并,把蛇口工业区吸收合并招商地产,原来招商地产上市的代码是0024,吸收合并之后就诞生了一个新的企业,也就是目前的招商蛇口,并且我们申请了一个股票代码是001979,纪念改革开放先行这一年。
 
我们现在有三大主业,一是社区开发运营,第二是开发运营,第三是邮轮产业的开发和运营。这三大板块,我的理解是我们在做市场里面的延伸,应该说市场需要什么,我们就去提供什么,或者我们就去做什么,为客户或者为消费者提供一种多元化的全生命周期的工作和生活的产品和服务。
 
在这个模式下,我们提出房地产界比较独有的概念:前港、中区、后城。因为我们是以港口起家的,从港口开始发展的,所以我们做房地产开发,或者我们做商业地产的运营都是做园区的运营,我们没有跳过这个逻辑。
 
我重点介绍一下前港、中区、后城的概念。我们是以港口先行,以产业园区跟进,后面再配套城市的新区开发,从而实现成片区的整体联动发展,这个理念说是招商蛇口独有的,是因为我们一直有港口码头,我们到哪里都是港口码头先行,建立好以后,再为港口码头提供一些配套服务,这样就诞生了产业园区的概念,为产业做一个配套,后面再围绕这些做一些配套,然后就有了住宅的概念和商业的概念。
 
招商蛇口整个模式的发展,不管是从历史的传承还是从时代内涵上,我们应该叫做因时制宜、顺势而为。
 
再来介绍一下我们的模式历史演变。我们从最开始并没有想到这样的模式,都是在逐步演进,逐步走这到一块的,最早是港口的开发,后来到第二步就是整个工业区的开发,最后再到自贸区或者粤港澳大湾区,我们做这个是从消费者出发,消费者需要什么我们就提供什么,或者说消费者需要什么,我们去做什么,去满足消费者的需求,打造我们的产业链。
 
现在我们这个模式也不断在演变,也不断在复制,目前也是在一带一路上践行国家的战略,我们在不断加快国际化的步伐,目前我们已经在一带一路上的全球18个国家和地区有35个港口,在这样的港口的后端都有大量的土地储备,我们也正在做这样一个产园或者是园区的整体开发的模式的研究和推广。另外我们在蛇口和前海的自贸区,我们在深度参与,或者我们是主要的操盘手,这里有2.8平方公里也是我们在做,做整体的业态的培育和房地产项目的开发,都是一直在做一些思考和研究,也是在逐步把它丰满。在这个基础上,我们也结合现在互联网的发展、高科技的发展,我们也在园区里面做一些国家级的双创基地,这些基地一方面可以给我们带来租户或者带来产业的引进,同时我们深度参与以后,也会带动我们内部的流程优化,或者是产业的升级,发现为整个区域里面产业转型、城市升级的新机遇。
 
季勇:接下来再谈谈我们这个模式下的商业地产开发。商业地产在我们集团的概念里面,或者在招商蛇口的概念里面,它是消费者需要什么,我们就提供什么,当消费者需要商业的时候,我们就会重点打造商业,把它做得很好。目前在招商蛇口的体系里面,我们重点在做这么几件事,第一个是我们想做城市开发的升级。城市开发就主要是住宅。第二是做一个产业的聚集,怎么在园区里打通上下游,让园区的竞争力更强,我们在研究这样的问题。第三个是互联网+,就是怎么把我们现有的产业、空间和互联网连接,提升我们的效率,也是提升大家的体验感。第四个是金融服务,把现有的资产通过金融化的手段能够更好地跟大家一起分享,分享资产的收益。

目前商业地产板块,我们重点有三条产品线,一条是城市级的,这是综合的商业综合体,第二种是区域级的城市综合体,第三种是社区级的商业综合体。在写字楼方面我们有高端5A写字楼,还有园区的写字楼,还有一些创意文化园区,这是在写字楼园区板块。在酒店板块我们也有三个产品线,一个是五星级的酒店,第二个是城市覆辙型的酒店,第三是会所级的酒店。几条产品线现在的脉络已经比较清晰了,逻辑已经设定了,只是根据公司的发展,根据整个时代的发展,我们逐步地去推进,逐步地去运作。让它逐步的绽放。

刚才我介绍了我们的三条产品线的一些情况。未来三年我们可能会在15个城市即将出现27个商业项目,大概建筑面积有240万方,未来的商业地产规模或者是发展的量级还是比较大的,我们这次过来主要是想向商业地产的前辈和各位同仁多学习,怎么把这么大体量的商业地产做好,把它很好地呈现出来,呈现给消费者,呈现给社区,也呈现给业主,这也是我们一直在研究和考虑的。其实我们想的比较简单,我们也是在逐渐地研究消费者,不管是什么样的形式,其实最主要的是能够满足消费者的需要,这一点如果能够解决,我们商业地产就能找到一个很好的钥匙,去抵抗其它的科技发展带来的一些不利的局面,我觉得应该是可以做到的,所以我们也在思考这些问题。

这是我们在公寓方面,我们做长租公寓也比较早,我们也打造了一些品牌,但是没做推广,所以观点杂志也不知道,在这里给大家做一些分享,我们现在有壹栈、壹间、壹棠等等系列产品,我们也准备做一个CMBS,现在也在往证监会报,规模也比较大。我们在这方面的宣传推广还不够,产业化的思路还需要进一步向同行学习。另外我们也有教育的品牌,我们引进一些优质的学校在我们的社区里面,让大家在这里居住更宜。

还有大健康品牌,主要是招商的健康体检中心,还有招商仁和,人和是中国第一个保险品牌,我们今年把它复牌已经,仁和也是在做一个健康的管理。我们还在打造一些其它的大健康的品牌。

还有文化品牌,我们的蛇口文化艺术中心也即将开业,欢迎大家过去指导,我们引进了英国的维多利亚博物馆等等的品牌。

我们做商业地产,如果要说什么发展观,其实就是几句话,第一句话是追寻市场本身的逻辑,就是市场价值和市场效果,第二是从消费者出发,研究消费者的需求,消费者需要什么,我们就提供什么,这是整体发展的逻辑和发展观。
 
主持人:非常感谢季勇先生。接下来继续演讲环节,掌声有请下一位奉献演讲的嘉宾,新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷先生,演讲主题是“分化命题中的新城商业扩张策略”。
 
欧阳捷:尊敬的陈诗涛女士、蔡云秘书长、尊敬的各位嘉宾,大家下午好!非常高兴能有机会在观点商业地产论坛上和大家分享一下我们对商业地产未来发展的思路和策略,尽管我们讲的是新城商业的扩张策略,其实我们更多的是要分析一些大势,通过大势的分析,让大家对未来有一个更清醒的认识。原来预定的时间是15分钟,但是我的PPT准备了70页,所以工作量非常大,如果大家觉得感兴趣的话,大家手机准备好。
 

现在商业地产面临两大困难,大家都很清楚,一是零售市场增长放缓,第二是购物中心的分化。零售增长放缓,很多人认为是我们的竞争太过激烈,比如说我们的商业品牌越来越多,电商的冲击以及其它的因素,导致竞争不断家居。这个家居的过程当中,是不是我们的竞争使得市场蛋糕变越来越大呢?其实不一定,我们的人口是在不断地增长的,而且增速在往上走,我们的零售总的增速是在往下走的,这两条分化的区县意味着三点,第一是我们的新生人口逐渐下降,小孩越来越少,我们的消费就越来越弱,第二是人口老龄化,第三是我们的欲望正在减弱。零售业最主要的是物质消费,我们不管是吃的、穿的还是用的,增速都是在下降的,甚至有的还是负增长的。现在男士穿西装的越来越少,女士穿高跟鞋的越来越少,穿拖鞋的越来越多,什么原因呢?是因为我们对物质的欲望正在慢慢的淡化。可以看到我们的消费占GDP的比重在不断上涨,但是并没有带来零售总额同步的增长。

在这种情况下,有人提出了新零售的概念,新零售能够带来零售业的增长吗?当然不一定,线上只是渠道,线下只是工具,我们认为它改变不了这个现实情况。我们觉得新零售并没有把我们的市场做得更大,而且新零售还在不断地收编一些小散的零售。

零售市场增长正在放缓,电商巨头增长的速度也在放缓,增速一路下滑,电商也在下滑,未来的市场不可能有更大的增长空间,在这种情况下,我们就面临着第二个问题,就是购物中心发展也面临分化。
 
我们整个商业的发展一步一步在往前走,从百货大楼到超市到购物中心,购物中心成为现有其它商业迭代的一些产品,在这个过程中我们看到购物中心的发展速度非常快,每年以几百个的速度在增长,现在购物中心的总量已经超过了5000座,但是我们的商业地产还在跑马圈地的过程中,还在不断地扩张,这时候我们可以看到到2025年预计会超过1万座购物中心,如果我们的城镇化人口是10亿人的话,一座购物中心平均静态覆盖人口10万人。所以我们现在可以看到一线城市其实购物中心已经出现了严重的过剩,在2016年的时候,购物中心就超过了120家一个城市,上海已经超过180家购物中心了,而上海只有2400万人口,基本上一个购物中心就是覆盖10万人左右。

我们看到在一二线城市里面,还有一些板块分化的计划,并不是所有的板块都很集中。我们看合肥是比较典型的城市,最多的一个商业中心可以覆盖100万平方米的商业体量,但是最小的商圈只有5万平方米,同样有很多人,但是它的购物中心的总量是不足的。商业地产的新常态出现了三个特征,第一个特征是我们的零售增速持续下降,但是不会因为消费占比的提升而提升,第二,电商冲击在不断减弱,但是不会消失或者不会减弱。第三,购物中心跑马圈地还没有结束。

在这种情况下,商业地产的突围在哪里呢?十九大说我们现在的主要矛盾是人民对美好生活的需要和不平衡不充分发展之间的矛盾。我们看到三四线城市人口占比达到53%,但是购物中心总量只有30%不到,所以它的购物中心的量是偏少的,而且三四线城市购物中心开业数量相对不足。我们统计了现在已经有的三四线城市的购物中心平均静态覆盖人口25万人,超过了现有的二线城市,但是这些三四线城市还有很多城市没有购物中心,甚至有的城市100万人口都没有一座象样的购物中心,所以未来三四线城市有很多的机会。三四线城市的消费怎么样呢?我们看到像江苏这个地区,苏南比苏中富、苏中比苏北富,但是我们的消费的增长恰恰是相反的,越穷的地方消费的增长越快。我们可以看到这些三四线城市的市场机会其实是更多的,在一些专业的统计机构中分析出来,三四线城市的人均消费客单价是高于二线城市,当然低于一线城市。所以我们认为未来三四线城市是有机会的。三四线城市到底有多大的市场机会呢?我们也做了一个简单的匡算,三线城市54个,四线城市103个,加起来未来可以容纳1000座购物中心,1000座购物中心当然不算多,但是如果未来每年增加100到200个购物中心,我们还有5—10年时间,所以这段时间还是一个可以加速奔跑的时代,到三四线城市是未来5—10年内商业地产的市场机会。

加速奔跑、跑马圈地、快速布局,占据未来商业体规模竞争的天王山。

与此同时,所有品牌商家扩张的天花板也在未来5—10年时间将要到来,如果三四线城市已经布满了,未来其它的品牌商家可能也没有再进一步扩展的机会,所以我们看到现在招商很难,未来可能就没有招商,因为所有商家全部铺满了。未来购物中心已经进入商业体竞争、业态竞争的战国时代,饱和的市场我们需要差异化竞争。现在我们看到购物中心还有一个很大的危机,这个危机大家还没有完全意识,这就是科技可以让我们足不出户,有时候购物中心有一个魔镜,我们试衣服的时候,这个魔镜轻轻一点,我们可以把所有单都下了,我可以选各种各样的衣服,这个魔镜如果放到我们家里的卫生间呢?我们同样可以在家里买衣服。这时候我们还需要去购物吗?拿了就走能解决问题吗?解决不了任何问题,更何况未来无人商店、无人移动车可以满大街转,我们还需要去购物中心购物吗?不需要,这时候我们的物质消费没有任何的意义,我们不一定要去这些场所购物。
 
这时候我们回到马斯洛的需求层次,满足了我们的基本需求、生理需求,或者我们的健康本能的同时,我们追求的就是精神消费,这时候我们追求社会认同、自我认同,在这种情况下,我们可以为感官刺激、猎奇探险买单,我们可以亲身体验这些内容,比如说我们在江苏开的一家名枪汇,在这里面可以打枪。在美国可以自由打枪,在中国不行,但是在这里可以。我们可以为知识教育、文化艺术买单,为我们的知识不断迭代买单,同时我们还可以为修炼自己买单,我们可以礼佛,我们也可以组织团队密室逃生。

我们曾经做了一个微信公众号叫《欧阳先声》,意思是先于行业表达声音,这里面我们连续写了4篇文章,就是精神消费的四步曲,在这种情况下我们可以看到商业广场是最好的造景地,这是在浙江、安徽和江苏三地三不靠的一个地方,在解放前那里是土匪出没的地方,但是这种地方我们造了一个非常好的购物中心,我们把这种场景引到我们的购物中心里面。我们再把很多的项目引进了民国风,包括南京、宁波的都引进了民国风,我们还打造了一个持久生命力的主题文化,大家知道长春有一个电影制片厂、第一汽车制造厂,我们把时光和引擎这两个结合在一起放在我们长春的购物中心里面,这时候这个主题街区就成为当地的一个非常好的观光的圣地,老人可以在这里找到回忆,年轻人可以在这里玩耍,这里反映的是长春解放后60年的发展历程和沧桑变化。

当然,我们觉得精神消费更需要文化的引领,不仅仅是要靠造景,可能我们还需要一些文化的东西,比如说我们引进了新型的创意书店,我们可以搞笔墨纸砚的文化展,这些书画展在这里举办,文化大师和你的孩子一起写书法,我们的家长会不会把这个书法挂在家里实时鉴赏呢?我相信一定是会的。我们也开通了电台的直播间,可以在里面做文化的旅游,甚至在这个场景里面,我们还可以做音乐梦想室,音乐梦想室里面会有架子鼓、电钢琴、编码器等等,所有的音乐设备一应俱全。在这里面我们会发现最重要的不是它的设施设备,最重要的是它的人脉,在这里面你可以通过写一首词,在这里找到作曲家,你也可以找到指挥,找到乐队,找到歌手,现场录制视频,最后在朋友圈分享,这是我们未来可能在商业中心里面带来的一个更大的价值。在这里面,我们可能不仅仅是一些设施、设备、场景,可能我们谁在里面更多的还要带来文化的主题活动。主题文化是要靠主题文化的场景,再加上我们主题文化活动去打造。
 
欧阳捷:这是我们在常州的吾悦广场,这是我们第一座吾悦广场,后面做了改造,这里面有一面墙,右上角这张照片大家可以看到,我们把当地的一个老街巷的建筑防盗这里面,在这里我们看到的不仅仅是一个建筑回味,更重要的是上面写了一个大大的“拆”字,这勾起了我们无尽的往事,这种文化的感染力是更重要的。这里面还有很多关于老师出的难题、藏头诗等等。甚至我们在里面还做了小剧场,在这些小剧场里面,在这些教室里面我们都可以找到过去的一些文化的东西。
 
我们认为得文化者得天下,只有文化才能真正给大众经审核灵魂的寄托和升华,二流的企业做标准,一流的企业一定要做文化。
 
我们做了这些之后,我们发现中共中央国务院跟着就发了这个文件。过去5年我们是在物质消费上,在我们的精神增长上做了很多的努力,但是未来5年一定是我们打造文化、重塑道德价值观的关键5年。
 
所以我们新城也在打造属于吾悦广场自己独有的IP,我们有几句话:有情怀、不复制、具规模。所谓有情怀就是有文化的情结,不复制就是一店一色,具规模就是我们未来要做百座吾悦广场。我们也整理了可以用5个字代表吾悦广场:悦空间、悦生态、悦智慧、悦人文、悦生活。
 
悦空间,我们这里面已经完全不同于传统的购物中心,这里面有非常多的节点空间。悦生态,我们把花草、阳光、空气全部引如购物中心,使购物中心完全跟大自然接触,这里面你不用担心我们在封闭的环境下,不像现在这个场所。悦智慧,左上角这是一个电子钢琴,你的脚法好的话,可以弹出美妙的曲子,还有很多的智慧停车等等。悦人文,我们把人文引到这里面,我们在福建的晋江做的购物中心,把当地的人文景观放到我们的购物中心的旁边,专门做了一个主题街区。这个地方不但是这个城市的文化地标,也是这个城市的旅游胜地,他们体现了我们当地的名人、人文历史、当地的地域文化。悦生活,有了这些东西,吾悦广场就成为大家生活的向往地,不仅有休闲、娱乐,我们甚至还在这里面打造了其它的东西,比如说我们的剧场、文化景点,甚至我们把无边界泳池引入了购物中心,我们可以想象一下我们在露天的无边界泳池里面游泳,这是在高档酒店才可以体验到的东西,在里面我们可以仰望天空,找到儿时的梦想。这种吾悦广场一定是让我们所有人都开心的地方。
 
 
 
商业的终极目标到底是什么?我们认为不仅仅是零售,商业的终极目标不仅仅是满足客户的物质消费与精神愿望,满足人民日益增长的美好生活的需要,这才是商业的终极目标,我们希望加速奔跑,未来我们建设百座吾悦广场。因为时间关系,不能展开来说,如果大家感兴趣,可以关注我的个人微信公众号欧阳先声。
 
主持人:掌声感谢欧阳捷先生,第一环节的演讲部分到这里就告一段落,接下来我们将进入到的是主题讨论会的环节。
 
高速发展的中国商业地产面临着无数的困难和难题,在砥砺前行中,我们不断发现潜藏在不确定中的道路与机会。虽然曲折,但未来已可期。
 
第一环节主题讨论会的讨论主题是:商业地产的道路和机会。
 
首先请主持嘉宾上台就坐,有请广州房地产行业协会秘书长韩世同先生。接下来有请讨论嘉宾上台,他们是:
 
中原地产中国大陆区主席黎明楷先生;
 
五洲国际控股有限公司董事长舒策城先生;
 
宝龙地产控股有限公司执行董事兼执行副总裁肖清平先生;
 
光大安石(北京)资产管理有限公司副总裁兼商业事业部总经理周颂明先生;
 
招商商置财务总经理、深圳招商商业董事季勇先生。
 
 
韩世同:由于欧阳总要赶飞机,让我临时来主持这个环节,未来商业地产的道路和机会,到底我们的道路在哪里,机会又在哪里,听了几位嘉宾的分析,刚才蔡秘书长和陈诗涛董事长都跟我们分享了目前商业地产整体的市场状况,我们接下来围绕着这几个议题大家来谈谈。
 
黎总是老行尊,您加入中原也差不多30年的时间了,对这一块您应该是从一个更超脱的局面来看我们的商业地产,您觉得这个成功的关键因素或者是我们未来的机会、道路是什么样的?您从中介的角度谈一谈。
 
黎明楷:其实在座的各位当中,在商业地产领域我是最不专业的,因为我们本身还是做住宅为主,在商业领域我们也做了一点,但是也不多,而且我们做的也还是提供服务,也就是给客户建议,还不是真金白银花钱投资的类型,所以有种站着说话不腰疼的感觉。
 
但是有可能因为我们不是这个实际行业当中的从业者,我会抽离一点,从旁观的角度来讲商业的东西。最近我看了一些美国的报道,在美国的市中心的商业物业的租金价格还是在上涨的,人们说互联网冲击比较厉害,其实造成冲击的就是大城市周边的地方,原本是一些社区商业,零售商受冲击比较大,很多都没法做了。
 
我在思考这个问题为什么会是这样,一般如果只是为了提供方便的购物,有可能确实会被更方便的网购去取代。但是如果到市中心,人家追求的不完全是方便,有可能是你整个购物的氛围,或者是你的体验,所以这类型的商业价值还可以保持,随着整体的城市经济的上升,应该也能分一杯羹,从这个角度来讲,像刚才欧阳总讲三四线很好,从这个角度来看,我觉得三四线不一定很好,有可能商业还是要往集中的方向去走,未来越来越集中,在一个城市当中,可能也会有一些商圈特别好,也有一些差一点的地段,可能就没这么好了,从城市往周边来看,未来一二线会比较好一点,三四线就差一点。
 
 
我们看香港的开发商在大陆的投资,主要进入的还是那些重点的城市,一线城市基本都进,最多就是二线排在前面的城市会进。但是三四线城市,我们看新鸿基、九龙仓、太古、嘉里等等都没进,恒隆算是进得多的,它最多也只是去二线城市,没有去到三四线城市,可能也是因为香港的开发商比较保守,但是这也反映了他们的选择。
 
韩世同:您觉得地段、城市重要,还是运营更重要?
 
黎明楷:地段是先天的条件,运营是后天的,先天不足,光靠后天运营也不能弥补,但如果你先天很好,就像孩子一样,天资很高,但是不勤奋,运营不好也不会有好的成绩。举个例子,昨天诗涛也在微信里面说了一句,香港红磡这附近商业很旺,但是香港是一个特别的地方,它的人口密度太高,大家的交通距离很短,所以很多不同的商业体,包括距离不远的海港城附近有很多的商业,它也可以发展得很好,它主要是面向全国乃至全世界的市场,我们这个酒店附近这里主要是本地消费,但是在其它的国家或者城市就不一定有这样的力度造出这样的商业价值。
 
韩世同:黎总认为一二线的机会要大于三四线。接下来想请问一下宝龙地产肖总,您去年还给我们介绍过您的经验,宝龙地产在商业化、精品化,以及把文化注入商业方面有很多的做法,结合我们今天这个题目,您也给我们探讨一下运营、体验方面您的一些体会、感受。
 
 
肖清平:谢谢观点给我们这个机会共同来讨论新的时代下的商业。简单来讲,做商业地产既是一个时机,也是一种情怀。我们老板当初要做商业地产,他是看到了国家城市化进程的过程,当时我们是从三四线做起的,改革开放以后,很多农民要转化成市民,所以他们应该要享受到改革开放的红利,所以我们从三四线做起,而且在一些地方也不错。有些三四线城市没有购物中心,建设新的购物中心,会吸引很多的客流,比如我们在安溪、宿迁、无锡等等城市的项目,都有很好的表现。
 
后来我们进入了一线城市,到上海以后我们调整了战略,因为我们发现一二线的资源集中度最强,做商业地产最重要的是消费、经济水平和人流量,一二线城市的消费很高,经济水平很高,加上人的流动很快,所以我们现在的布局以上海为中心,在长三角这个区域展开发展,也提出了1+6+N的发展战略,1就是上海这个城市,6就是主要的6座城市:南京、苏州、杭州、宁波、厦门、福州。上海的商业是有点饱和的,但是在它的副中心,它的商业是很差的,比如在上海我们开发了一个商场就很受欢迎,当地的人口还不是很多,但是它的交通发展起来之后,整个地方的人流还是很大的。我们在上海一共发展了16个项目,基本上都在偏郊区的地方。
 
韩世同:你们是算轻资产还是重资产?
 
肖清平:重资产,我们全部是真金白银投下去。
 
韩世同:这里有一个命题说“重资产为何难以为继”,您这个显然不是难以为继,还是可以持续发展的。
 
肖清平:作为我们企业来讲,我们董事长很注重资产的运营,我们不求快,我们追求稳健,一年建三五个就可以。另外一点,重资产要有把握,原则上你拿一个项目要把能消化的消化掉,比如销售的和自持的比例要做好,大概6比4的比例。
 
韩世同:60%卖?
 
肖清平:对,60%销售,40%自持,这是一个方面,另外,自持的回报率要达到8%,按照这个比例操作,基本上就可以保证你的收益。
 
另外,我们的运营也有自己的特色,现在在比较好的地段的项目,我们做高端的,比如说宝龙一城、宝龙城、宝龙广场。
 
我们老板也非常重视文化,我们把美术馆、画廊和艺术中心、画院等等都引入到购物中心,他有一种情怀,他的中国的文化传统积淀很深,他蕴涵的民族精神的情感很深。作为房地产商,受益于这个时代,受益于改革开放这个环境,现在要回报社会,特别是国家提出要实现百年的中国梦,更需要全民素质的提升,所以文化的传承非常重要。我们老板一方面提升大家对文化的追求,一方面提升素质,也给大家提供一些学习的空间,所以我们以后会把文化融入到社区,现在已经开始在这样做了。
 
韩世同:谢谢肖总给我们介绍了宝龙的运作模式和布局。接下来请舒总介绍一下五洲国际的发展情况。五洲国际在综合性运营发展方面非常有特色,他是住宅、商业、物业、物流都有涉及,是综合性发展的,别人是比较重开发、轻经营,他是特别注重经营,这一块您给大家介绍一下,运营体验方面的一些经验。
 
舒策城:五洲一开始就是做商业地产的,这两年我们才有一部分的住宅地产。我们原来是做专业市场的,一开始做家居建材,后来做五金、工艺品,从去年开始我们还做了农产品市场,在专业市场这个板块来说,我们应该是全业态覆盖,我们也选择做了16个综合体,这两年综合体的数量相对少一些,因为在有些城市的综合体确实很饱和了。刚才欧阳总说的是比较有道理的,有的地方城市不大,反过来它的竞争也不太激烈,我们在这样的城市有三个综合体运营得比较好,其中有一个在无锡的一个镇,这个镇总共人口只有3.5万,我现在最高的租金每天一平米11块,我估计很多大城市也只有这个价格,我们在杭州的综合体的租金还不到11块,杭州的土地是1000多万一亩拿的,反过来在无锡的一个镇里的租金可以做到11块每天。如果不要过剩饱和的话,商业地产是非常好的行业,有些地方确实是规划太多了,大家都吃不饱。所以我们在城镇综合体这一块,五洲做得也是蛮有特色的。
 
 
我们刚开始做城市综合体,后来发现竞争这么激烈,后面我们就转做城镇综合体。
 
我们在云南保山也有一个综合体,这里的生意也很好,每天晚上至少有4000—5000辆过来消费的车,因为当地的市场没有饱和,所以我们在当地做了之后就可以成为当地的老大。
 
在专业市场这一块,我们现在总共管理了81个项目,中国专业市场的总量还是比较大的,根据国家统计局的数据,中国在2000年的时候,专业市场的营业额在15000多亿,到了2015年底,已经差距10万亿,中国专业市场的销售额每年都在增长,大概每年的增长都有两位数。我们浙江的专业市场在全国来说应该做得是不错的,我们把专业市场分成两类,一类是消费市场,一类是产地市场。像我们浙江乐清,我们开发了电器城,这是产地市场,我是一个产业的窗口。我们的海宁皮革城也是一个产地市场。很多省会城市的项目大部分都是消费市场,它反过来没有什么产地市场,它的产业都不在大城市,都在很多小城市里面,所以专业市场板块,我们研究的还是蛮到位的。我们将来的目标是要做1000个专业市场,10万亿的规模是多少个专业市场呢?是4900多个,其实全中国的专业市场不止这么多,我说的这些专业市场是每年营业也在1亿以上的。浙江的专业市场做得还不错,浙江的很多县域经济就靠专业市场,整个海宁就靠一个皮革城,如果海宁没有皮革城,海宁经济就垮了,整个义乌就靠小商品城,整个乐清就靠电器城,乐清的电器城每年的销售额也有1000多亿。
 
从商品生产出来到消费者手里,通过专业市场这个渠道走,成本是最低的,你只要这个渠道的产品成本最低,你就不可能被人代替。
 
五洲有商贸、物流,接下来我们还准备做一个动产质押的业务,房子属于不动产,它可以融资,除了汽车和钢贸,其它的动产都不能融资,其实每个动产都有价值,这一块我们五洲已经在开始做了,我们将来的产业是商贸、物流、动产质押这几个板块都要发展。

韩世同:谢谢舒总给我们介绍,专业市场也大有可谓。接下来请问光大安石资产管理的周总,您好像在第一太平工作过,然后又在光大安石开发和管理了很多大融城,您介绍一下您如何看待轻重资产的模式,包括运营方面,谈谈您的经验和体会。
 
周颂明:轻重资产实际上是相对的,我们本身是基金公司,基金公司是轻资产的,我们通过基金公司的资金去投入的资产当然也是比较有限,我们更重要的是通过管理,通过管理获取相应的回报。我们的轻资产跟后面的退出还是相连接的。我们投资的主要目标是一线城市和部分二线城市,主要是地区还比较富裕或者消费特点比较不错的,三线城市也有部分,比如说在华南、华东一些相对比较富裕的三线城市。我们的观点很简单,从资本的角度去看,收购一个东西也是一样,要看最后退的时候值多少钱,从我们的角度来看,回报能达到要求就可以做。
 
刚才也说到位置和营运能力方面,当然地段是很重要的一点,但是就单纯从商业的角度,可能有时候判断跟大家还不一样。越是一线的城市、发展比较好的二线城市的核心地段,商业在空心化,被周边逐步取代,因为它里面居住的人已经不那么多了,交通拥堵,原来的价格已经比较高了,它的趋势是在往下走的,而不是往上走。但是这些区域又有很好的投资机会,因为产品能力比较强,你可以酒店改公寓,也可以商业改办公,改其它产品。在这个时代对产品的认识是非常重要的,不同的产品的区别真是非常大。
 
在人口密度大的城市商业都能做,但是从商业的角度又有一个难题,比如说开发型的,速度快的话,你用开发模式去做,整个财务报表压力非常大。用基金的模式就不存在这个问题,我完全是用一个资管计划去投的,我本身已经考虑多少年的投入,只要现金流没问题就不会有问题。后面我可以用地二个资管计划去接,也可以后面去做ABS,价格合适也可以退出。
 
 
退出的方式也有很多,但是前提是经营管理的能力,这才是核心,因为在这个方面,你的团队的能力决定了你整个定位、产品、后续的运营,包括市场的调整,因为商业不断在变化,现在好了,过一段时间可能又不行,就像前两年餐饮很火,这两年就不行了,因为大家都觉得好,一股脑冲进去,整个市场供需失衡。整体来说,地段只是基础,最核心的还是整个营运管理的能力,现在对综合能力的要求特别高,有些产品不是简单的只是做商业、只是做公寓、只是做写字楼,它实际上是一个复合性的,包括我们有些产品已经是把公寓直接植入到商业、购物中心里面,很多新的业态、新的东西特别多。从我们的角度来说,怎么合理就怎么做。
 
韩世同:谢谢周总,核心的是运营方面的能力。季总刚刚已经给大家介绍过招商蛇口的商业发展方向,您在轻重资产这方面的看法是什么样的?另外我们今天中午也听了越秀的REITs的介绍,招商蛇口有没有这些方面的计划?
 
季勇:轻资产应该是未来的方向和趋势,之前为什么中国一直没有做,或者是做得不好呢?其实一个核心的原因就是我们国家的税制改革。去年营改增以后,轻重资产分离至少在税制改革方面扫清了障碍,我们从营业税改成增值税,减少了税负,税制改革为轻重资产分离提供了保证。
 
轻重资产分析有很重要的一点就是怎么算账,在财务的角度我一直关心这个问题,现在很多问题是帐都算不过来,如果你纯粹是开发一个商业地产,或者纯粹开发一个酒店是算不过来的,刚才宝龙的肖总说他们60%的住宅,40%的自持,住宅已经把成本收回来了,很多企业都有很多不同的模式,但是我们在算这笔帐的时候,算回报是比较难算的。对轻资产来说,这方面就更容易一点,但是轻资产也有它的缺点,就是轻资产做的时候,各个重资产的企业都想自己做运营。轻资产目前的收费模式只能是根据收入提点,收入比较低。所以轻重分离是一个方向,但是也还有很多问题。
 
另外一点,现在行业里有很多同仁做REITs已经做得很大了,中国的REITs也面临政策方面的问题,一个是中国内地的资金成本是比较高的,它比海外的资金成本高,所以很多企业也是算不过帐。到海外去出表会比较好一点,但是国家有很多的限制。如果做抵押贷款,利率会比较高,所以也没有动力做。当然我们也已经在做了,其实我们就是为了探索这条路,将来一旦要放开以后,我们就可以很好的跟上。
 
韩世同:时间有限,我们本环节的讨论就到这里,非常感谢各位从不同的方面、不同的角度为我们商业地产发展的放、轻重资产和运营成功的要素等等谈了非常好的经验。
 
主持人:谢谢各位为我们带来的精彩分享,相信台下的各位嘉宾一定会有所收获,再次感谢各位为我们带来的精彩分享。
 
接下来即将进入到第二环节的部分,这个行业的传统正在被改变着,没有人能够否认商业地产已经发生了深刻的创新、变革与融合。互联网、新概念、新模式大行其道,多元跨界组合日益丰富,新的标准、新的潮流正在滚滚而来。第二环节的主题是:产业创新篇:跨界组合的N种想象和诱惑。
 
首先有请本环节第一位奉献演讲的嘉宾,他是首创钜大有限公司执行董事、CEO冯瑜坚先生,演讲的题目是“无界JUMAX——共用-互动-发展”。
 
冯瑜坚:感谢观点能给我们首创钜大这个商业新军一个分享的机会,我们的商业发端于2010年左右,我们也是从开发商转型,我们当时转型也是非常艰巨,我们要以独立的团队、独立的理念做商业,而不是用开发的理念。另外也特别感谢诗涛总给我这个选题,今天总的题目是说资本时代,说起资本,我觉得是一个偏沉重的话题,首创钜大已经完成了分拆上市,我们在境内外的资本是完全打通的,但结果怎么样呢?可以看到我们在业内其实挺领先的,但是我们在这一块的压力还是蛮大的,投资者觉得我们是重资产、受电商冲击,销售额也没那么快的增长,我怎么看你的未来?所以说价格都给得蛮低的。
 
 
在这种情况下,我们就不能再按部就班,我们还从拿地、开发、持有、运营,最后再退出,如果我们还是讲这个闭环的话,我相信我们很难突破目前投资者对你的评价,包括客户对你的信心,甚至供应商对你的信心。所以特别感谢诗涛总给我这个机会跟大家分享这个话题,我们从过去一个一个元素拼起来,到现在跨界,我们所有的资源和工具,最终都应该做到无界的状态。无界很好理解,客户在最前面,客户的需求你是不是很好的理解了?实的需求是你的物品,虚的需求可能是情怀等等,这些东西反过来讲,你是不是能够第一时间响应?不管是线上还是线下,甚至你的供应链,你能不能做到真正的闭环?如果能做到这一点,客户对你的印象是有真正加深的程度,你虽然不见得场地的面积有多大,实际上最终你的场子在客户心中是一个可以依赖的品牌,最终你的服务,或者说客户对你的认同是达到一个新的高度,我们也就突破了客户对你的质疑。
 
从美国的经验来讲,在方圆16公里以内必然有沃尔玛,它开的密度已经不能再高了,所以它也必须从线上寻找一些机会。再看亚马逊,它是从电商起家的,它一开始是做无人店,然后开始做一些线下的品牌。这个趋势表明什么?其实不在于你到底是线上线下,客户所抛弃的只是平庸的零售体验,他需要给他新的体验,这个新体验怎么理解呢?我们大部分客户都已经超越了普通的商品量的满足,更多的是需要你带给他一些兴奋、惊喜,甚至满足他个性化需求的东西。其实这就是一个G点,他可买可不买,但是有一个东西推动他一下,他就买了,这就要看过去大家一些体验不好的地方,你是不是能提供更好的体验。
 
我们的客户生活在互联网上,更生活在移动端上,他们在互联网上和移动端上的时间远远超过了看电视的时间,在这样一个新形势下,最终我们怎么能够实现满足他的下单的G点?现在通过电商购买是一个主要的方式,实际上线上线下只是一种手段,对于首创钜大来讲,我们经营的这样一个场,我们希望把线上开发的新的客流吸引到线下体验,线下体验完了之后,他不见得每天都到你的场来,他如果在线上完成了对你的新货的追踪,甚至对你的新货有兴趣,我们就可以把他吸引过来。我们在2013年在北京开了第一家首创奥特莱斯的商场,我们到2017年2月份做出了无界JUMAX,最终我们是想这两个方向能有一个融合,最后到我们的场能有一个乘数的效应。
 
这个乘数效应有三个层面,第一是你如何跟你的客户,尤其是跟你的会员互动。传统来讲就是怎么勾引他的认知、兴趣关注甚至是购买,但是现在的方式不一样了,过去不管是你的硬广、软广还是电视广播,这些都已经过去了,现在实际上是需要你站在他对面,你就是他的一个闺蜜,你跟他来沟通,看你喜欢什么,你喜欢这个,我点个赞,你那个不太好,这是一种匿名化、个人化的沟通方式,这个过程中获得的是他的大数据,他到你的店什么时候来的,停留了多长时间,购买了多少,他回去了以后是否追踪了你的某一个品牌或者某一个活动。再结合你自己形成的大数据,然后因为你有他的手机号码,你可以拿这个手机号码去跟百度、阿里,跟更大的数据库连接,进一步挖掘这个客户到底是什么样的消费习惯,甚至有些消费的异常点,他突然某一天花了很大一笔钱买了什么,这是一个他的G点,他原来可能是客单三四百,突然买了一个三四千的东西,这个原因是什么,它的频率是什么样的,这都是非常有价值的一些大数据。
 
通过大数据你在第一层面就跟你的客户建立连接,最终成为你的会员,最终成为里的忠实粉丝,你们之间展开一个不断循环的沟通过程,你对他的认知、兴趣、关注、购买就会越来越了解。反过来讲,如果你的反映速度完全跟上,甚至把你的资源组合好,你能最后激发出来的更多的重复购买、更多的交叉销售,就不是一个简单的你能想象的线性的增长,而更可能是一个乘数的增长。
 
第二个层面是你怎么组织你响应客户的内部流程。我觉得我们做商场的不是简单的把商铺给商家,给你一个固定租金,或者是销售多少,根据销量分成。它到底是生是死,它到底今年怎么样、明年怎么样,它跟你的关系在哪里?我们拿到了客户的大数据,既然想把他培育成你的忠实粉丝,反过来你也要跟你的供应商、品牌商形成互动的关系。比如说我们最近在跟华为谈无界JUMAX的华为手机,我们也在谈消费贷的问题,有些年轻人的时候购买比较冲动,导致没有钱购买的情况,这时候可以给他一些金额不是很大得分期,这些东西都需要组织你的相应的供应商甚至是异业的资源,更多的是一种商品的组合,一种你能满足他的某个阶段的G点的安排。
 
第三个层面就是客户完全感知不到的,实际上就是你的供应链。我们从这个上半部分来看,无非是你把这些凑齐,比如说服装、餐饮、珠宝等等组合在一起,这是一个传统的产品布局,如果再推到无界的状态,你要从客户的需求往下拉,你就会有更多的延伸的组合,你也会有更多的产品,这种方式不光是租金分成的方式,你可以跟他一起合股做一个小的业态,甚至是发展一个电商,这些都是可以考虑的,最终就是实现一个乘数效应,打破时空的界限。
 
 
我们的想法是2020年前开出20家奥特莱斯,一个奥特莱斯不简单是这个区域的奥特莱斯,我们希望是全市、全省的,你有更多的组合,更多的商业模式,如果客户对你有更多的忠诚度和依赖,它可以把我们的商场发挥出两到三个商场的效果,最终资本市场对你的评价也不是简单的多少商场的问题。
 
接下来时间有限,给大家分享我们的一些实践。从客户这一端来讲,就是你怎么找到,甚至激发他的G点。我们在每个月都会有一些活动和互动,现在我们做到从线上到线下,一开始我们吸引他把公众号发到别的朋友圈里,但是我们一步步的线上触点可以在线下体验,你在线上选了这些东西,你可以约个时间,我可以线下给你准备好,这样就激起了他的兴趣,实际上他对这次出行到这个商场就做了预先的彩排的效果,他来这里是一种兴奋,你会给他一些小的惊喜,甚至个性化的安排。
 
我们也会拿我们的形象Logo跟用户互动,最终做到线上了解,线下体验。经过几个月的实行,我们现在也有一些突破,在今年双11,我们一天的销量已经超过了1200万,这个金额已经超过了线下当天销售的记录。我们的潜力不简简单单是这个场有多少牌子,或者有多少个场子,最终我们得到这个乘数效应,线上线下很多的东西组织起来,我们的坪效可能会到一个大家都无法相信的地步。
 
通过我们的实践,现在有一个最大的体会,中国很多的基础设施都已经比较具备,电商、物流、供应链甚至很多技术都有了,只是我们没有好好地把它组织起来,只要我们好好组织起来,未来是一个无界的状态,我们在资本市场的价格也是一个没有天花板的价格。
 
主持人:掌声感谢冯瑜坚先生。接下来有请下一位奉献演讲的嘉宾,她是大地影院集团总经理于欣女士,演讲题目是“影院经济的+时代”。
 
于欣:大家好,在这里我是一个外行,各位都是商业地产的专家和大佬,今天我在这里作为品牌商的代表,跟大家分享一下对于刚才冯总的话题,跨界和无界在影院方面的一些想法。
 
大地这个名字源于香港这里,当初是beyond的歌曲《大地》,最开始大地集团在国内就是做唱片业务的,我们也签约了很多著名的歌手,到了2000年左右的时候,随着唱片业受到互联网业的冲击开始走下坡路,所以大地开始转型,下一个转型的时期我们转到电影这个元素上,截止到10月底,我们有454家影院,成为中国大陆第二名,也拉大了与后面竞争对手的差距。
 
影院进入中国的时候是以二三四线城市为主,今年我们收购了橙天嘉禾,我们收购他们之后,完成了从一线城市到五线城市的完整布局,我们覆盖的城市也从171个城市增加到178个城市,一二线城市在大地内部的总的票房占比也从41%上升到了近55%。对大地来讲收购橙天嘉禾是非常大的战略举措。
 
 
面对市场份额的增加,我们也在思考一个问题,影院跟商业同样面临一个问题,就是同质化。中国的电影市场发展非常快,而且随之产生了一个庞大的族群,我们称之为电影文化族群,这个族群的人群没有年龄的限制,没有行业的限制,没有社会地位的限制,他的需求也非常多元化和复合性,所以从这个人群的特点来看,我们看到了很多的商机,并且这个人群以非常惊人的速度在增长。我们在2015年的时候提出电影+创意零售、电影+创意餐饮、电影+创意互联网,去年年底我们又提出了电影+创意文化,并且在今年开始落地尝试。
 
电影+创意零售。我们希望在影院的大堂内创造一个创意的微商场、小商场,这里除了传统的爆米花、可乐,我们还有自己的轻餐和拥有自己IP的衍生品,在影院大堂里形成一个小的商业环境。对餐饮来讲,我们是自己研发的几个业态,我们已经充分考虑了整个购物中心内的业态分布,有区分化的跟商场内的同类业态有所区分,我们的业态倾向于健康养生,希望逐渐用一些健康的饮品去取代大堂里面单一的爆米花和可乐这种非健康饮品,同时满足电影院人群在看电影前匆匆忙忙填饱肚子,或者是带着方便食品进影厅内就餐的需求。所以我们在2011年开始做了一些产品的研发,将逐步进入到我们的影院里,现在我们的茶饮料已经进入了一半的影院里,到2018年将进入所有的大地影院和橙天嘉禾影院。
 
影院+创意互联网。我们在2017年也有了电商的投资,这里有网上票务、在线影院、智能广告、电影商城、娱乐社区,我们的最大的特色就是开放,我们通过资源整合进行更多的数据的交换和流量的交换。通过和合作伙伴的合作,能够给我们带来更大的流量。在会员方面我们也有很多的想法,我们的会员平台也是开放的,我们希望跟所有的商业地产的会员平台打通,同时我们也做好了所有的接口,跟异业的商家,包括我们的餐饮、文化、娱乐,以及一些其它的商业品牌进行打通,同样秉承互联网的大的精神,进行资源的整合、数据的交互整合,以及流量的交换整合。在联合会员平台上,我们实现的是会员得更好的交互,同时通过我们和异业的合作,大家把资源共同放在联合会员的经营上,使得我们的会员有更多的权益。服务的延伸也可以从线上延伸到线下,从影院内延伸到影院外,这样使我们更多的会员有更多的权益、有更多的互动,从而也增加更多的黏性。
 
电影+创意文化。这是我们在2017年落地试水的,这是我们看到了文化在商业地产中的重要性,同时我们也看到了文化在中国消费市场的重要性。所以我们计划在电影的元素基础上加上其它的元素,刚才提到,大地是有做音乐的基因的,所以我们首先选择音乐落地试水,同时今年在考虑舞台剧以及游戏在影院里进行尝试。
 
我们的目标很简单,希望我们的电影院不是一个仅仅放电影的空间,我们希望通过多元化的内容和精细化的运营,变成一个文化娱乐的互动平台,变成一个泛娱乐的文化平台。
 
于欣:这是我们今年的音乐现场,我们在天津、合肥、杭州、厦门一共尝试了9场,取得了非常好的效果,这些歌手都是一些网红歌手,并我是传统的红歌手,但是他们也带有几百万的粉丝流量,他们是自带流量的,所以这也给我们很大的信心,当我们开始售票的时候,只要通知给他们的粉丝团的团长,我们的票很快就售謦,在现场粉丝团的团长会维持秩序。对歌手来讲,他们需要的是线下和粉丝互动的机会,同时他们也需要线下演唱的锻炼机会,对大体育场来说,他们由于太稚嫩,还撑不起这个大场子,所以电影院这种三四百人的场子正好适合他们,现场粉丝也非常支持,出现音乐设备的卡顿,出现忘词的,出现跑调的,这些歌迷们都对他们非常宽容,并没有混乱的情况。这些粉丝经济给我们带来很大的信心。
 
接下来大地准备在2018年的时候对100家影院中的100个厅,每个影院一个厅,对巨幕厅进行双重的改造,我们测算了一下,投入成本不算特别高,这样我们就可以把每个影院的巨幕厅做复合型的功能,既放电影,又可以做音乐。
 
我们的音乐连接了几个元素,有自己经营的一部分,也有外面的合作伙伴,艺人和内容制作的公司,我们目前是进行合作,线下的演出平台是我们自己的,同时我们会用互联网的模式运营音乐的现场表演,同时在线下作为第一现场,在网上作为我们的第二现场,用线上线下同时出现的方式来获得更大的流量。同时也会有更多的商业价值,同时还有广告的价值、直播点击的价值。
 
在这个基础上,我们在2018年想开始落地尝试舞台剧,我们首选的业态是儿童剧,我们认为在购物中心里儿童剧会更有市场。目前我们跟开心麻花已经有了很深入的合作,当然开心麻花一方面它也开始了进入商场,独立的以剧场的形式出现,同时它有另一条线,准备跟我们进行合作,通过我们的场地进行更多的铺展,因为开心麻花已经在很多城市有了驻地的演出团队,这个商业模式整个和音乐是完全不同的,但是我们认为这个文化消费市场跟音乐一样是存在的。
 
上面是在整个影院经营的内容上我们有所跨界和一些想法上的突破。我们希望能够围绕这个元素,跟商业地产的伙伴们有更好的连接,同时我们认为文化元素,尤其是电影、音乐这些元素是很好的能够把整个商场的营销活动串联起来的,也更具有代表性,所以我们希望通过文化上的多元性,能跟商业地产合作更紧密,包括在数据的打通、会员权益的打通上有更多、更深一步的合作。
 
在硬件方面,我们在两年前推出自己的巨幕品牌StarMax,这个品牌不仅采用了市场上一流的激光4K放映设备以及杜比的全景声,更重要的是在装修的过程中,我们把天花板装饰城了星空,不时的有流星雨划过,同时在整个墙壁上会有20多个投影仪打造出的不同的星球在转动的效果,所以当观众走到这个厅的时候,就完全感觉进入到一个浩瀚的蓝色的海洋,有非常不一样的体验,这个厅未来也是我们做音乐和舞台剧复合改造的重要场地,它既是一个高质量的放映电影的场地,也是一个高质量的演出舞台剧以及音乐的场地。
 
我们大地同时还有另外一个高端的品牌叫ifree(自由人),这个品牌在一二线城市拓展,自由人的品牌强调的是自由、亲和、时尚和分享,相对来说比较高端,同时自由人品牌有它的独特的资源,就是香港电影导演会,在所有合作的项目中,会把香港电影导演会在内地的活动放在自由人的影院中,这也是我们在近几年积极推行的高端品牌。
 
目前已经有三个开业的影院,一个是杭州金地广场的自由人影城,这是上周刚刚开业的,还有北京世界之花自由人影城,还有天津SM广场自由人影城,希望各位有时间到现场莅临指导。
 
大地不但做电影院,我们同时也做制片和发行,是全产业类型,我们制作和发行的影片中,以及我们从影院终端争取来的资源中,会有首映礼放在我们的所有的物业中,在同等条件下,大地集团商业地产战略合作伙伴拥有影片在中国区活动的冠名优先权和品牌露出。
 
我们在2018、2019各有两部影片,一个是《第一滴血5》,另外一个是《敢死队4》,如果各位感兴趣有品牌的露出或者感兴趣做主题广场,我们可以深入的探讨。大地发行也将授予我们的商业合作伙伴影片主题广场的权益,会授权整个广场做一个平面,让整个广场都装饰成跟电影主题一致的场景,更便于整个商场在统一的场景下进行整体的营销。
 
除了大地自己制片和发行的影片,由于大地是行业内稳定的第二名,跟第三、第四名有了很大的差异,所以我们也会争取到更多的片方的资源,包括《猩球崛起3》、《变形金刚5》、《蜘蛛侠》,我们都争取到了片方的资源,只需要交5万元,就可以使用蜘蛛侠所有的平面的肖像权在商场推广,这是大地在产业中的资源,我们的原则是希望能够用我们的资源给商业地产的合作伙伴带来更多的资源,从而大家资源整合,使得我们的整个会员有更好的、更紧密的联动。
 
这就是我的简单的介绍,如果有兴趣,我们可以线下再进行交流。
 
主持人:谢谢于总,本环节的演讲部分到此告一段落,接下来我们将正式进入到第二部分的主题讨论会的环节。
 
市场需要什么,商业就提供什么。同时以智慧与远见去洞察市场,直至融合市场。顺流而动,当掌握了市场的脉络,我们就已经开启了通往新时代的大门。
 
2017观点商业年会第二场主题讨论的主题是:商业地产跨界与融合。
 
首先请主持嘉宾上台就坐,有请世联行首席技术官黎振伟先生。接下来有请讨论嘉宾上台,他们是:
 
东原商业发展中心总经理程旭先生
 
首创矩大有限公司副总裁陆屹女士
 
好屋中国联合创始人陈兴女士
 
九宜城商业管理有限公司高级副总裁赵晓萍女士
 
WE+酷窝创始人兼首席执行官、柯罗尼资本亚太区董事总经理刘彦燊先生
 
东莞市凤岗天安数码城有限公司副总经理周艳青先生
 

黎振伟:谢谢台上6位嘉宾,我们现在开始第二环节的讨论。我们这个环节的主题是“商业地产的跨界与融合”,我们昨天在群里也做了预热,也希望我们的讨论更有价值。
 
 
中国的房地产今天已经到了一个转折点,因为国家要加速度、要提质量、增效益。我是广州人,80年代我来到香港,1986年到太古城广场,1990年到和记黄埔看到了它的广场,今天30年过去了,我们回头看看香港的商业没有丝毫的落后,也没有因为电商的冲击而受到影响,他们的经营非常好。在今天我们中国的开发商在讨论商业地产很恐惧的时候,讨论很难做的时候,我觉得来到香港讨论商业地产是很有意义的。
 
今天我们终于迎来了一个新的发展,因为国家要去地产化、去销售、去泡沫,我们要新租赁、新产业、新运营,所以在今天我们讨论商业,意义非凡。过去我们是比胆量、比规模,今天是比经营,比谁做商业多。过去我们的商业是配角,今天我们是主角。
 
回到我们的问题,我们本来想分两轮的,不过时间不够,我们就把两轮变成一轮。我发现我们这一轮的嘉宾有一个特点,很多都不是从地产商出来的,有做商业的,有做销售的,有做资本的,有做产业的,我们恰恰可以从另外的角度探讨商业。
 
我们探讨两个话题,第一,我们怎么看商业?第二,商业应该怎么做,在做的过程中如何跨界和融合?
 
第一位嘉宾是来自东原商业发展中心的总经理程总,程总是很资深的商业高管,东原进入商业地产,他们是要做社区商业,而且东原也把总部搬到了上海,这两点和商业是否有联系?你们怎么看待跨界和融合的问题?
 
程旭:我在高鑫零售工作了15年,我知道这个企业30%的收益来自零售,66%来自地产,它是一个隐形的地产的大的业主,它有很多的土地。现在我来到了东原这个企业,现在的东原是开发商,它做了很多的尝试。今天行业在变,传统打法不行,作为规模不是很大,同时我们又有很多开发进来的项目或者自己主动要找的项目,这样一种融合场所的时候,我们给自己定了一个基调,东原商业接下来应该是什么?它应该是有自己极其具有特色的差异化运营特色的组织。
 
 
第二,它反溯到自己是一个资产典型的运营方,羧基我们将会用双轮驱动的方法去试着做商业地产。我们是一个特别有不同想法基因的企业,在早期的时候,我们做了一个叫原聚场,这是我们开发住宅的时候一个特别有特色的地方,我们做了很多原创的东西。
 
黎振伟:您谈到东原以特色运营新的地产的板块,您觉得要做到特色运营,能实现规模化吗?
 
程旭:东原在做每一个项目的时候,一定是因地制宜的,一定是充分发挥我们的特长,我们对社区运营以及它背后的群或者粉有很深的研究,这一点我觉得不光是做规模体量比较大的商业,还是做社区型的商业,我们都是把创新的基因带到我们的项目上,这一点和我们做的产品也是有关的。
 
黎振伟:你们怎么看待规模?
 
程旭:现在是强者恒强,对于我们这种商业新军来讲,规模也很重要,但是规模一定要建立在效益上。
 
黎振伟:你们是先看重特色,再看重规模。第二位嘉宾是首创炬大的陆屹副总裁,刚才你们的总裁谈到了你们的项目,我也在广东看过你们的奥特莱斯的项目,从项目来看我感觉没那么容易成功,因为进奥特莱斯的商品没那么容易,而且你们选择的地块不是在市区,这种情况你们怎么做好商业地产,您理解的商业地产和融合跨界是什么样的?
 
陆屹:从我的角度来说,商业地产的范围很广,凡是拿出来能够经商的都叫商业地产,我感觉咱们现在谈的商业地产,更多的是零售商业的商业地产,专指有商场的商业地产,我们现在把这个范围稍微归拢一下。奥特莱斯就更加不用说了,目前为止所有的奥特莱斯都是名品+折扣+体验的模式,所以更加是以零售商业为主的地产形式。首创炬大这两年已经从一个年轻的,从住宅地产转型成为一个年轻的零售商业地产,在短短的三五年时间里,我们现在已经成为了中国拥有建成项目和在建项目最多的第一梯队的领军人物。
 
说到跨界,其实我们管理团队认为商业是无界的,商业就是通过一定的商务行为和动作产生的业绩,只要是产生业绩的商务活动,我们零售人都应该放开心态,你把影院引到奥特莱斯里不能叫创新,我们三四个奥特莱斯里都有了影院,如果说我们有了一定的小小的勇敢的创新,就是我们自己又投资了一个运动的公司,放到了我们的奥特莱斯里,这是一个很先进的蹦床公司,但是我也不认为这个东西跨了很大的界,说来说去它还是要在我的商场里面,它没有到我的商场外面,它的界限还是在商场里面。如果这样的动作能够提升我们商业的业绩,我觉得我们都要勇敢地尝试。
 
 
黎振伟:跨界的时候大家会问一个问题,你自己不熟这个东西,你跨界能做好吗?
 
陆屹:就像我刚才说,我们引进一个蹦床公司,我们都不知道这个床的弹簧是多硬,这一块床绷得多紧,小朋友站上去能蹦多高,为什么大人站上去这个硬度就要小一点,在跨界的时候就要适当地引进一些对本这个行业熟悉的合作伙伴,所以我们也是和一个非常成熟的蹦床公司来进行合作经营的。
 
黎振伟:其实我理解商业是多元的行业,开发商不可能都精通。我记得我在2002年和太古地产合作的时候,我发现他们在做广州项目找的专业团队是我看的商业地产开发商里面最多的,什么都是最专业的,最专业的律师、最专业的会计师、最专业的运营机构、最专业的设计公司,我没想到做一个商业要这么多的专业机构,我想可能这就是商业地产要跨界所必须的,必须是多元的,而不是像开发商什么都自己干,那是很难干好的。
 
黎振伟:第三位是好屋中国联合创始人陈兴女士。我们和陈总是同行,您作为一个代理机构的代表,您怎么看商业?因为现在的商业是不能卖的,我们世联也在做公寓、写字楼,我们的商业已经不是一个以销售为主的,而是以运营为主的,您的企业怎么接入这个商业?
 
陈兴:首先很感谢黎叔,好屋已经不再是代理机构,因为从它的PE的倍数来看,它已经超过了代理机构。刚刚黎总问到几个问题,我比较喜欢中国的文字,我们来看商业的“商”字,我们拆开就是门里面有一张口,然后还有一个立字。我的理解就是,对一线城市而言,地段地段还是地段,这个本质没有发生变化。对于口这个部分,不仅是精神需要,也有包括欧阳捷先生说的精神、文化,另外也有我们的物质,同时还有传播的力量。在立这个部分就是黎叔说的运营,如何让好的东西传递给用户,然后在客户价值体系里面我也一直在思考,在客户价值体系里面,我们当然不能通盘考虑这个事情。对于一线,地段地段还是地段,好屋在平台的建设上,我们的使命还是居者有其屋、居着乐好屋,我们搭建了移动销售平台,在一线层面我们核心是让租和售的用户选择到好的标的,当含也包含了大宗资产的交易,我们今年在大宗资产的交易中也有比较好的突破。
 
 
对于1.5线城市和二线城市,我认为核心的是一定要做得有特色,这就是“业”字,“业”下面有一横,它一定是有基础的,你要有主题、有特色。所以1.5线和二线,从用户的角度来讲,一定要走心,就像我们看到的吾悦广场,它在一线比较少,几乎都是环一线的,做得一定要走心。

对于三四线城市,一定要做唯一和不可替代性,所以每一个市场和每一个城市,我认为它都有存在的价值。就像我们如何去用客户价值在完善你的产品模型,再加上你的渠道建设和整体的团队的打造和核心竞争力的建设。
 
好屋在商业上也做了一些项目,我们也在不断地思索如何给客户带来更多的价值。
 
今年我们在福州跟泰禾在商业上的合作也创造了一些非常好的情况,包括我们跟世茂广场合作,我们用股票对赌的方式。还有在成都的大宗资产上的合作。好屋能做的事情可能会很多,但是我一直在思考一个问题,就是我们不能做的是什么,所以我们还是在坚持,各位能把商业做得很好、运营也做得很好,或者说也有很好的标的,可能我们在纵销这件事情上还可以做得更加极致,匹配B和C,并且提高用户的变现能力和他的资产管理能力。今天看到一个数据,中国已经实现了一户对应1.1套房子的时候,我在想我有住宅,有商业,也有出租、出售和再买、再售,如果能把单客的转化率和他的服务,以及他的金融再推向平台和服务,我新它的价值也是不可小觑的。
 
黎振伟:你们的PE比较高,如果加上运营之后,你们的PE会更高,现在我们的中介公司已经在转型。
 
下一位嘉宾是来自九宜城商业管理有限公司高级副总裁赵晓萍女士。赵总是资深的地产人,她之前做了很多大的管理公司,从您的角度,作为一个资深地产人,您眼中的商业地产,以及今天这么热门的跨界和融合,它究竟是个创新还是它本来就是这样的?
 
赵晓萍:九宜城是一个全新的公司,可能很多人以前都没听过,我们公司其实成立只有两年,但是目前我们已经在管61个项目,有500万平米的体量。在2016年年底统计,全国已经有6000家购物中心,但是连锁的、大的开发商只占10%。每年还要新增350个,90%都是中小开发商。目前的商业地产要从两个维度考虑,一个是优秀的团队,还有一个是你的资源,如果这两点你不能获得,你的项目也是没法发展的,所以才有九宜城的出现。
 
 
我们公司是一个金融投资,加上投、融、管、退,我们马总是金融出身的,我是从商业出来的,我要做的是把每个项目运营做好,我们是轻资产的方式,有几个模式,一个是大包租,一个是小股操盘,还有一个是托管的方式。
 
我们成立了自己的商学院,我们的人才是通过两个渠道获得,一个是我们的顾问公司的团队,还有一个是业务的团队,我们的商学院主要是给我们整体的团队培训方面有一个提升,还有给我们客户企业管理方面有个提升,包括财务方面。我们也有自己的广告公司,广告公司能做到项目前期的包装,吸引客流过来。我们每个项目也做到了非常个性化的打造。还有最关键的一点就是我们怎么孵化,我们前期已经包装了十几个上市公司品牌,都是由我们股东去做的,目前我们已经有自己的化妆品的集合店,这样形成一个商业的闭环,这也是一个跨界。商业应该是没有天花板的,商业重在资源的获得,要有好的团队,你让你的团队看到你的企业发展。
 
黎振伟:我总结您的观点就是说商业是没有界限的,商业是一个非常广泛的领域,所以您的融合是人才融合、品牌的融合,还有经营的融合,融合可以形成自己的闭环。
 
赵晓萍:商业人才都是非常伟大的,我们是改变老百姓生活、引领他们的生活最时尚的前沿,这是我对商业的看法。
 
黎振伟:第五位嘉宾是we+酷窝创始人兼首席执行官、柯罗尼资本亚太区董事总经理刘彦燊先生,您是从资本介入商业的,而且您的项目这么短时间也走到国外去了,您现在做的是比较流行的共享办公的模式,您又是怎么看商业的呢?
 
刘彦燊:在我创立we+酷窝之前我是做投资的,柯罗尼资本是国内最大的商业地产资金,我们也投了很多的商业地产,我们是雅高酒店集团的控股股东,我们还是了家乐福的控股股东,我在那里工作了大概10年,2015年出来创立了we+。
 
 
我有几个观点,我觉得互联网这个新的时代,我们从办公、零售、生活甚至到居住,这之间的界限越来越模糊。我们说联合办公,主要讲的是办公空间,其实在那个空间里面除了办公,还可能有商业、可能有生活,所以我们讲的几个维度,就是一个个性化的空间和极致的服务,联合办公这个平台更多的是对有创新的企业的平台。另外还有一个投资孵化,我们在做we+联合办公的同时我们也做了一只基金,对平台上的企业做一些孵化。
 
我们从2015年成立,第一个空间是在2015年9月份在上海开出的,目前我们在中国的16个城市、北欧和美国一共布局了大概56个空间,发展也是相当快的,联合办公是一个新的物种,从运营的角度,有很多人说联合办公是不是一个办公地产,办公去库存的手段?我是坚决不统一的,一般传统的办公楼是12—15平米一个人,联合办公是6—7平米一个人,如果你把它作为一个去库存的手段,我觉得这是不大可能的,你可能会增加库存,同样的面积我们里面办公的人数要比传统的至少多差不多一倍。所以这不是一个去库存,更多的是一个新的物种,新的商业地产运营的工具,主要还是一种社区,或者说是一个场景的概念,所以在我们的空间里面除了办公,还有很多商业元素,包括无人商店、体验店、家具等等,这里不是一个简单的办公场所,而且它带有很多其它的商业元素。
 
黎振伟:一个办公跨界了很多,您觉得未来的联合办公应该是什么样子的?
 
刘彦燊:其实老实讲,我们才刚刚开始两年,联合办公这个物种本身就是这几年发展起来的,我们做了很多跨界的事情,也有很多成功的例子,我们也一直在摸索,如果我现在告诉你三年之后联合办公是什么样子,我们不知道,因为我们每天都有很大的变化。
 
黎振伟:希望明年再来探讨您的跨界。最后一位是东莞凤岗天安数码城的周艳青总,您是资深的园区管理人,您怎么看待商业地产?您经营的也是另外一种商业地产,您怎么看跨界?
 
周艳青:资深不敢当,天安数码城是做园区地产的,我觉得商业地产和园区地产的核心就是运营,不管是销售还是招商,你得解决你的企业的能力的问题,你要把你的产品卖出去或者租出去。从商业地产的角度,信托基金应该是作为运营商业地产的一种模式,通过这种模式来玩商业地产。其实它后面还有一个商业地产的运营,就是你得解决你的招商和租赁、销售的问题。对于产业地产也一样,之前我们已经有一些地产公司在探索ABS、资产证券化,探索这条路,这也是运营产业园区的模式。但是在产业园区还有一个运营,就是你还要解决如何租赁、如何招商、如何销售、如何解决盈利的问题。这是产业和商业、金融的关系。
 
 
我觉得运营的能力其实是非常关键的,讲到跨界、融合和创新,不管怎么做,你要让自己的运营能力比较强,就像我们做产业园区,很多地产商现在也宣布进入产业园区领域,但是做产业园区并不是我们表面上说的,我自己有什么,我能给企业带来什么,理论大家都会讲,但是核心在实操,在实际的招商和运营过程中,你真的招来商,不管是在市中心好的地段还是偏远的地段,我怎么做能够把园区填满,实操最关键。
 
另外讲到跨界融合创新,我觉得这是摆在所有企业面前一个非常重要的课题,从商业的角度来讲,在互联网化的今天,人们的消费习惯发生了很大的改变,我们怎么去拥抱?我们必须得接受。对于产业地产来讲,我们的创新如何能够服务好更多的企业,让企业认我们,他们愿意到我们的园区来,愿意买我们的产业园区,愿意租赁我们的产业园区,所以我觉得今天我们应该整合更多的资源,融合更多的资源,为企业带来更好的体验,为企业和客户创造更多的价值。
 
黎振伟:归纳您的观点,要创新融合,一定要先把自己做好,回归到商业本源,你才能整合别人。
 
这个问题是一个永恒的话题,就像哲学上的三个永恒的命题,我是谁,我从哪儿来,我到哪儿去,我们将带着这三个问题到新加坡去,我们有机会可以再跟新加坡的高手去探讨、学习。
 
主持人:感谢各位的分享,请各位移步到舞台前合影留念。
 
主持人:尊敬的各位来宾,随着第二场主题讨论会结束,我们第二环节的议程也正式结束,接下来进入第三环节。商业地产在改变,但仍然需要资本为自身插上腾飞的翅膀。新的商业模式需要新的金融助力,商业地产建立新秩序的同时,金融也将在变革中展现领先一步的资本魔力。
 
各位来宾,论坛第三环节的主题是“行业风向篇:资本时代与商业地产新风口”。
 
接下来我们请出本环节首位演讲嘉宾上台,有请万科集团高级副总裁、印力集团董事长兼总裁丁力业先生。丁力业先生的演讲题目是:商业地产与资本市场。掌声有请丁力业先生!
 
丁力业:谢谢各位嘉宾。观点博鳌论坛做得特别好,我也参加过几次,后来发现博鳌论坛主要是做住宅,所以后来就交流的比较少,后来观点做商业地产论坛,我们也去广州做了发言,所以后来跟陈总也有比较多的交流,陈总也对我们比较客气,每年都有比较高的评价。去年印力在资本市场上或者说在股权方面做了一个很大的事情,就是万科入主了印力,今天印力成为了万科商业地产的平台,那时候观点很想多一点挖料,但是那时候因为比较敏感,所以我就几次都没接受陈总的采访,陈总就很生气,不理我。所以我今天来的时候,正好中午有点事进来迟了点,看见陈总把我们评上了第三名,我觉得陈总怎么对我们又这么好,真的是非常感谢她。所以我想如果明年我们能评上第一名的时候,我就请郁亮来讲。
 
今天的安排我觉得很奇怪,我正好跟我们的股东中信资本的程总在一起讲,我希望给大家介绍一下我们这一年的心路历程,或者是我们这个当中有什么变化。
 
现在的印力和原来有比较大的变化,陈总也解释了我们为什么今年变成了第三名,以他的解释为准,我前面的解释肯定是不对的,所以她的评价是非常公正的,我们到第三名,是因为我们突然规模扩大了,现在我们成立了6个城市公司,所谓的城市公司,当时内部考虑叫城市公司,让租户比较容易记。比方说浙江公司,租户说浙江太大,我不愿意去,你告诉他说杭州公司,他说愿意去,但实际上杭州公司管了很多,比如说管了浙江、福建、江西,还有很多浙江其它的城市,所以我们是6个城市公司,实际上在40个城市,有100个项目,850万平方米的管理面积,目前的规模和原来有了一定的区别,这得益于我们并入万科之后,万科把它的很多商业也装入了印力的平台。
 
 
确实我们觉得商业地产和资本结合是非常紧的,从这次开会来看,从习总书记提出来新的矛盾来看,我们也分析了一下,好像商业地产也有这个问题,老百姓很喜欢购物中心,但是好的购物中心发展的不多,就像深圳这样一个接近2000万人口的城市,能让老百姓记得住的有哪几个购物中心?所以我们觉得这个矛盾现在是非常突出的。另外一点,现在说住宅是用来住的,不是用来炒的,所以我觉得很多资本会对商业更感兴趣,因为商业地产不是用来住的,它是可以投资的。
 
这几年我们的城镇化率也一直在增长,但是我们的城镇化率跟发达国家相比还有很大的差距,而这时候我觉得我们的机会还有很多,所以我觉得这些东西都给了我们非常好的机会。只要是从事商业地产的人,都会感觉到今年有比较大的变化,通过我们现在的数据也可以发现今年的消费情况是非常好的。今年浙江省商务厅组织了调研,主要调研了一些杭州比较有名的商场消费数据,从十八大开始,采取了八项规定以后,今年杭州的消费市场第一次进入了正增长。今年杭州所有的购物中心增长非常迅猛。电商也在发展。从浙江商务厅的统计数据来看,今年到十三五末,整个经济是比较好的,消费起到了很好的作用。
 
当然我们也面临很多的挑战,从大的城市来看,比方说北京、杭州、成都、重庆,人均商业面积比例是很大的,我认为这是有风险的,前面有些嘉宾讲到了,有些嘉宾认为三四线城市可以做,有些嘉宾认为现有的购物中心的面积过大,我们认为不管有没有得做,你只要认真去做,这个行业还是可以做的。
 
讲讲印力与资本的一些关系。我们原来的名字叫深国投商业,我从1992年加入深国投,时间也特别长,到2004年我们第一次做商业地产的时候,我们就发了16个信托产品做商业地产,2011年的时候我说我不这样做了,因为我知道信托产品对商业地产主要的伤害在哪里。我们2004年发了一期信托产品,拿到了10个亿的人民币,当时还是很不错的,但是这个信托产品要到2008年的时候一次性兑换,而2008年正好遇到金融危机,当时我们的压力是非常大的。所以我说如果我们做商业地产要把它作为一个金融产品去卖,这个从业者一定要非常小心。2013年工银亚洲、黑石成为我们的股东,我们和凯雷又有了很好的合作,现在万科是我们的股东,我们一直在跟资本接轨,2017年我们做了一个CMBS。
 
我们觉得资本对印力来说,对商业地产来说非常重要,商业地产也是给资本市场的价值是基于真实的现金流,不是基于资产的评估,这是我们一贯的认为。我们觉得把真实的现金流创造好,如果把真实的价值创造出来,做商业地产这四个环节一定是少不了的,比方说我们怎么去选址,或者说我们怎么合理地规划,我们怎么进行运营或者说怎么进行资产端的资本管理。印力这么多年来,这四个服务是基于公司内部完成的,也就是说我们内部有一个非常强大的管理团队,我们借助于中介机构,主要是为我们内部管理团队做第三方判断,到底这样对不对,但主要的就是我们内部人来做的,我觉得这一点很重要,内部能力的培养是这个公司很大的一种价值,所以我们注重自己公司这四个方面内部能力的培养。
 
今年11月11日,所有电商平台的销售额还是突破了去年的销售额,京东突破去年的时间是中午1点钟,去年突破前年的时间是上午10点钟,它虽然有增长,说明增速放缓。那天我也看了一下实体店的销售,我们双11当天的销售额比去年同一天的销售额增长了43%。所以我们的蛋糕没有被切走,而是大家共同把这个蛋糕做大了。今天阿里刚刚宣布进入高鑫零售,我相信大家也会有自己的答案和思考。
 
这是我们的并购。经过二三十年的发展,我们觉得做新的项目在中国很多的城市里面是挺难的,确确实实你去拿一个地,在十几年前我们拿的一个地,上面什么都没有,我就做一个购物中心,现在很难再这样做了,所以我们觉得公司未来的发展,并购是很正常的,并购是很需要的,但是如何并购,我觉得这是特别有意思的一个事情。
 
我们认为这个并购能否成功,主要是基于你对这个并购资产的提升计划或者实施计划。我们这段时间开业了一个新的项目,是沈阳太阳街的项目,这是一个非常传统的街,位于火车站边上,我们在前几年并购了这个资产,这个项目原本开业了已经有十几年,我们收购过来之后进行了非常大的改造,原来是按照百货模式设计的,我们改造之后,发现我们的出租面积差不多少了38%,但是我们的总租金水平上涨了74%,人流增加了130%,客单价增加了169%。如果对存量资产进行这么好的改造,我觉得我们具备了扩张和并购的能力。
 
我们的并购逻辑就是拿到这个东西之后,我能不能把它提升,我们最主要的不是做金融,我们不可能由我们的产品设计来带动,我们只能老老实实地把自己的一点一点的业务做好,使它创造新的价值。万科主席郁亮说,我们就是农民,我们的本质就是把地种好,产生真实价值,我想今天我们在座的所有的同行,我们的共同目标就是要给老百姓提供一个好的品质生活的体验,只要我们大家聚焦在一起,我们把我们的业绩提起来,把我们的经营做好,资本一定会对我们青睐,我们每个人都会得到自己的回报。
 
主持人:非常感谢丁力业先生为我们带来的分享。接下来掌声有请下一位奉献演讲的嘉宾,中信资本高级董事总经理、房地产部执行合伙人程骁远先生,演讲的题目是“商业地产的金融盘活策略”,掌声有请。
 
程骁远:大家下午好!今天非常高兴参加观点的商业年会,这是我第一次参加观点的活动,中信资本房地产基金投的很多都是商业,地产大的峰会上都有很多大佬在那边,我们去能够表达意见,或者表达我们想法的机会也不是太多。这次在香港举办的活动我觉得还是不错,尤其我看到丁总在我前面,我觉得这肯定是一个非常好的会,我必须要来。
 
我还记得去年跟丁总在福州召开的另外一个会议上,我讲了一句大家都比较振奋的话,我说商业地产的春天马上就要来了。其实在去年的时候,大家已经看到有很多的金融产品不断地在往商业地产这边来转。我们看到大的环境上,过去好几年大家一提到商业地产,提到比较多的词,一个是存量过大,二是竞争激烈,三是线上对实体经济的冲击。但是我们看到不单只是在中国,像丁总刚才提到的一些数据,包括我们自己投资的一些商场,今年双11的销售额提升也非常明显。我们可以看到最近这几天,在其它的一些地方也看到很大的并购发生,我相信这些机构也是看到商业地产非常好的前景。
 
今天我简单介绍一下商业地产和金融结合的方式。我们中信资本是投资为主的,我们以前也尝试过由自己投资、开发、管理,虽然投资回报还不错,但是我们感觉还是要跟更专业的团队合作,这也是我们为什么特别看好印力和丁总的团队的原因,我们认为跟最强的伙伴在一起,能够为投资者带来更好的回报,这也是我们为什么去年跟万科一起和丁总他们合作的原因。
 
我知道今天整个的时间已经超了很多了,我也尽快把我的几个主要的观点说一下。
 
商业地产的去化任务非常紧迫,整体来看是待售面积不降反升,虽然去年整体的去化还是不错,销量也很大,但是它的供应更大,所以库存还是比较大的,商业地产的存量已经有1.5亿平方米,所以相比住宅来说,它的去化是更加严峻的。
 
 
我们在商业地产上的投资量也是非常大的,虽然我们的去化面临着很大的挑战,但是我们的投资也在不断地增加,当然也有好的消息,就是我们的商业地产成交量也不断上涨,比如说在2016年同比上涨了52%,成交量达到2091亿。虽然是成交量里面大部分以办公为主,但是从实际增加的比例来说,商业地产是相当明显的,办公增加的55%,商业地产成交量达到410亿人民币,增加了70%,还有物流、工业地产,因为需求的增加,它的基数比较低,去年增加了10倍,最近看到万科在物流方面的投入也相当大,其实大家都看到一个趋势,非住宅类的成交量不断增加,办公楼、商业地产和一些其它类的投资都有很大的增加。
 
未来金融+地产是绕不开的,因为这是一个非常长期的投资类的产品,它必须要有一个很强的资金来支持。从我们的角度来看,往往都是通过跟私募基金合作,培育、挖掘资产的潜力,通过REITs或者类REITs退出,资金回笼再投资。这样一个循环能够完善以后,对商业地产的发展会带来非常好的影响,同时也会让所有的资金和投资人有更多的选择。
 
从全球的房地产基金投资的策略来看,在中国最多是投资在机会型的,而在欧洲大部分是投资在稳定收益这一块的,它是核心或者核心+策略。美国投资在核心这一块是最大的,美国的REITs是全世界最大量的。未来如果我们的投资市场、投资者更加成熟的时候,更多的机构投资者进入这个市场,其实大部分的钱我们认为应该是在核心和核心+上。当然有另外的配置可能再增加一些,但是在我们的市场来看,这个机会是无限的。
 
从我们的角度还是希望和优秀的团队一起合作,我们一起来成立基金,也希望大家继续留意我们,应该在不久的将来我们也会有一个新的基金,我们将和中国最强的一个商业运营的团队合作,我们认为有这样的基金的成立,有这样的团队的组合,我们在这样一个大的市场上,有机会在这些存量的地产上做到更好的收购,提升这些资产的价值。
 
刚刚提到REITs的一些数字,可以看到第一条是美国的,美国的REITs市场一枝独秀,有1.1万亿美元,这是相当大的量,其它国家因为起步晚、市场比较分散,或者也有其它的基金的形式持有,欧洲的REITs市场上市的规模没有那么大,所以在欧洲你可以看到很多还是由基金持有的,因为欧洲有很多保险的资金,或者是退休基金,他们还是倾向于直接进入到一些基金,利用基金的形式来持有物业。
 
中国的类REITs这几年发展得特别好,可以看到监管当局,尤其是两个交易所对这个事情是非常支持的,这不是一个金融创新,在金融方面它能够提供给市场上更加稳定收益,而且是比较有保障的资产类别。所以在我们再的过程中得到了交易所非常大的支持,我相信印力也会有一样的感觉,而且我们在发行的时候,大家的反映还是非常认可的。我相信中国的类REITs产品底层资产分布也会有不同的变化,但是总体来说我相信商业地产应该会占有更加重要的地位。我们一直在说REITs,为什么要做REITs?主要还是要盘活市场,更多的资金可以进入到商业地产。从亚洲的发展来看,马来西亚、日本、香港、台湾、新加坡都有推出REITs,但是规模还是比较小的,我们认为中国未来肯定是全球第二大的REITs规模,仅次于美国。
 
当然我们现在也面临很多的挑战,比如说法律或者是交易所的税负的处理,没有办法直接进入REITs,所以类REITs还是一个过渡的方式。我们是第一个通过美元基金在中国国内发的人民币的REITs,当然其它的也有,像光大安石去年的大融城REITs,大融城在二线城市,我们发的也在长沙,可见大家对资产所在的城市已经没有那么敏感,大家还是比较看重底层资产的现金流和它的运营团队。
程骁远:整体来讲中国的类REITs还是在不断改善之中,我们希望有一天能够推出真正的REITs。我们现在面临几个大的挑战,第一是规模比较小,第二是投资者以固定收益为主,没有股权投资的风险意识,很多时候他还需要发行人给一个兜底,在其它的市场上是没有这样的要求。我们相信这个时间是不会特别长的,应该是很短的时间,中国的整体类REITs都会有一个很大的空间的提升。会越来越接近国际化。
 
我们的REITs最大的两个缺点,一个是有时间限制,第二是增信,这是一个比较大的挑战,需要把这两个问题解决掉。
 
这是我们今年发的一个产品,我们当时收购了一个烂尾的购物中心,然后改建、提升,今年已经可以用一个REITs的方式实现基金的退出。从资本方来说,我们未来不是希望自己去收购,做很多特别细致的工作,我们希望有更好的团队跟我们一起合作,让我们把精力集中在资产管理、资金管理、资本管理上,让我们的伙伴发挥他们的作用,同时通过这样一个更开放的金融市场、资本市场,让我们的投资有更好的循环。
 
今天我说的就是这些,谢谢大家。
 
主持人:非常感谢程骁远先生。
 
接下来进入到今天最后一个环节的主题讨论会,金融在商业地产发展中承担起越来越显着的作用,我们谈论REITs、基金、资产管理的时候,是否真正已经了解金融?瞬息万变的市场中,金融也需要不断成长与变革。
 
第三环节主题讨论会的主题是“资本新时代金融如何助推商业变革”。首先请主持嘉宾上台就坐,有请越秀证券研究及机构销售部总经理罗满强先生。
 
接下来有请讨论嘉宾,他们是:
 
红星美凯龙控股集团有限公司执行总裁兼首席财务官何浩女士;
 
苏宁投资集团执行董事、不动产投资总裁蒋海洋先生;
 
高盛亚洲董事总经理魏杰先生;
 
方圆房地产服务集团行政总裁及执行董事容海明女士;
 
保集澳洲基金合伙人潘松先生;
 
建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖先生;
 
中融国富投资管理有限公司董事总经理古迎辉先生。
 
 
罗满强:各位来宾下午好!我是越秀证券的罗满强,今天很荣幸第一次来到观点的年会参加会议。我主持这个讨论的话题主要是金融如何跟地产进行一些合作,还有就是创新以及吸引资金方面最新的动态是什么。
 
万达房地产的董事长王健林先生曾经说过,商业地产是一个大学生,相比住宅开发会更难。商业地产难度这么高,现在又面临电商的冲击,还有很多其它的问题,像泡沫化、投资化、项目去化困难等种种的问题,现在这个市场竞争确实是越来越激烈。随着中国房地产市场进入存量的时代,我们如何去盘活巨量的资产,透过金融投资管道盘活资产,成为商业地产未来发展一个重要的课题。今天有几位来自房地产和金融行业的专家,我就给各位提几个问题。
 
现在的商业地产在电商这么猛烈的冲击下是如何可以赢得基金的青睐?我想请几位做投资的嘉宾朋友先分享一下自己的看法,首先有请潘松跟我们分享一下,你们如果做项目的时候,现在主要会关注哪些要点来挑合适的项目?
 
潘松:我来自澳洲,对国内的情况不是特别了解,刚才几位嘉宾就投资和商业地产融合的角度已经做了一个比较全面和整体的概括。我想在这里补充一点澳洲的情况。刚才陈总已经介绍了上市REITs的投资规模,我看了没有澳大利亚这一块,可能是因为我们在南半球,所以就没有统计进去,但实际上澳洲的上市REITs在那边叫AREITs,它的上市规模目前应该是在1000亿美元以上,应该比日本的规模还要大,跟欧洲的整体水平差不多。规模比较大的两个公司的规模是在200亿到160亿澳元左右,而且主要持有的是商业物业。
 
 
罗满强:接下来请苏宁的蒋总分享一下你们的思路和看法。
 
蒋海洋:大家好,我来自苏宁控股,最近大家知道苏宁在商业地产和物流地产这一块应该来说还是动作比较大的,第一是我们跟恒大地产的200亿的合作,第二是我们跟深创投合作了一个300亿的物流地产基金。我们苏宁既有线上的电商业务,还有线下的门店业务,实际上我们在跟电商交流的时候,可能阿里或者是腾讯都会把我们苏宁看作是一个线下的企业,在跟地产商交流的时候,可能他又感觉苏宁原来是做门店的,现在的苏宁易购又是有电商的发展。苏宁2010年开始受到电商冲击,整体转型,大概转型了6年,当时我们董事长在那时候就看到线下的门店,包括线下的商业地产还是有很大的价值,所以我们在2010—2012年也没有停止线下对商业的布局。
 
正好去年年底我们董事长提出来科技苏宁、智慧零售的理念,也是跟马云提出的新零售是不谋而合的。从现在来看,我们苏宁在电商的冲击下,我们的实体经济,包括线下的门店怎么生存,我们提出大店更大、小店更近。我们现在有金融、体育、文化创意、云商、线上线下所有的部分,总体来说是围绕着14亿人口的消费升级来服务的。大店更大就是在一线城市和二线城市核心的区位布局一些10万方、20万方的商业面积。
 
小店更近,我们跟恒大合作,它是中国最大的房地产开发商,它有大量的社区、大量的物业,能够带来我们的一些流量,所以我们跟恒大的合作,我们会往社区走,在社区的零售小店、社区的商业广场,也配合苏宁物流配送的体系,使得整个社区的消费、社区商业能够为线上线下服务。从苏宁的体验感来说,在中国这个市场当中,不管是什么样的城市,它都有商业的空间存在,最终你怎么把它运营好,怎么把原来的用户变成会员,最后变成一个粉丝,这是未来整个商业地产行业内都要考虑的,至少从苏宁来说,我们会不断地植入我们的一些内容,真正使得我们的粉丝,不管是在线下体验、线上下单、场景消费,都能达到统一融合。
 
罗满强:接下来有请古迎辉总分享一下在投资项目的时候有什么样的考量。
 
古迎辉:我们考虑作商业地产的时候,不管是收购还是开发,主要是怎么使它增值,因为通过增值才能达到我们的回报要求。面对现在的电商的冲击,我们会考虑一些体验式购物中心,或者是有明显差异化的产品。在运营上,因为现在电商的冲击,一方面要在线下做到跟电商产品的差异化,或者业态的差异化,避免正面的竞争。另一方面从线上也要拥抱互联网,主动利用互联网、电商这个途径,发展网上运营,然后再利用互联网的优势进行营销。总的来说就是要做一个差异化,还有体验式的购物中心,这是应对电商比较好的方法。
 
 
罗满强:因为今天也有红星美凯龙的老总,还有方圆集团的容海明女士,你们作为房地产企业方,在房地产运营,或者是融资方面有什么问题,公司有没有什么实际的案例可以跟我们分享一下?
 
何浩:这个问题我们前面在群里有讨论到,在现在这个时间点,面临电商的挑战,我觉得机遇还是很大的,因为在每一年都有双11,我们每一年也都在关注,在电商的角度,可能在流量上也会有一定的瓶颈。红星美凯龙是兼具两个品牌,一个是家居行业的龙头,我们现在已经有232家大Mall,然后是爱琴海商管这个品牌,现在我们也在不同层级的城市都有布局,我们发现场景是一个很好的体验端。而且很多的消费不仅仅是一个价格的竞争,更多的是体验式的,怎么样让消费升级或者是消费分级。这个东西是不可替代的,包括我们现在也是在融入科技,包括现在的人脸识别,这个客户进到了商场以后,可以收集他的一些信息,我们在平台上给到商户这些客户的行为模式、喜好,这对商户的营销都是非常有用的,所以我们整体来说对赋能这方面会投入很多。这是大数据的流量。
 
 
另外一方面,在这个场景上我们会运用到黑科技,整体来说我们的产业就是地产+金融+科技。现在这个时代变化很快,我们面临很多的挑战,另一方面也有很多的机遇,在颠覆式的变化中机遇应运而生,其中就包括了从传统的地产商来说,他可能觉得从快的模式、变现的模式,到现在需要更强的运营能力。所以我们在看项目的时候,我们可能会看到他现在产生现金流的能力和未来增值的能力,也就是运营的能力。或者从另外一个角度来说也就是怎么在时间和空间上把握得更好。这个能力可能不是一朝一夕能够积累出来的能力,但是如果你通过长期的积累、运营,包括招商、运营、对产业的把握,对内容的填充,这方面如果做得好的话,其实完全可以投、融、管、退做得相当的出色。
 
我们作为一个比较大的产业机构,也跟很多的金融机构的合伙人有很多的交流,我们发现强运营带来的资产升值的空间还是相当大的。
 
罗满强:请容总也分享一下您的看法。
 
容海明:方圆房地产服务集团在11月15日刚刚在香港联交所挂牌上市,所以我今天更多是从一个专业服务机构的角度谈谈对这个话题的理解。
 
 
我们的母公司方圆地产控股集团有开发商业地产和运营的经验,从方圆房地产服务集团的角度,我们如何看待新资本时代下的商业地产?首先我们认为新的商业肯定就不是一个产权性质的归类,更不是一个物理空间的概念。刚才几位嘉宾也有提到,我稍微归纳总结一下,其实是未来在资本方、持有方、经营方和服务方都应该是一个内容为导向的产业聚合。之前一直有很多观点说新的商业都讲体验经济,但仅仅是体验还是不够的,因为现在新的科技手段消费者在家里都能体验,更多的需要一个故事场景。物理空间本身是一个故事的场景,经营方和服务方,包括消费者本人,一定要让他成为这个故事的主人公,在这个故事场景里不断发生股市情节。在服务方的角色,我们肯定就不是以往传统的仅仅做交易两端的撮合,而是如何策划故事,如何把好的故事脚本提供给我们的经营方、持有方和资本方,这才是未来专业努力的方向。
 
刚才的主题也有提到对REITs的看法,现在中国REITs的发展还是滞后的,其实源于它是对双重税收的一些部确定性。随着政策的落地,相信未来肯定会有解决的方案。在这个方向下,专业的服务机构更能发挥它的作用,因为资本时代最后还是要寻求资本的变现,变现的其中一个方向就是把REITs这个资产包如何在终端资源上变现。未来这些资源肯定是稀缺的,并且对商业地产底层资产的标的是有选择性的,因此专业服务机构在这方面源于终端、归于终端和赢在终端的优势就越发凸显出来。
 
罗满强:刚刚几位嘉宾也有提到REITs,以往传统的商业房地产的特征就是投资金额非常大,回报周期很长,资金依赖性很高,融资模式比较单一。应对这方面的办法,刚才有嘉宾提到,REITs可能是一个方向,当然我们也可能会有其他金融方面的创新,既然今天也有两位来自投行的嘉宾朋友,我也想请两位分享一下,比如说在投行的角度来看,有什么创新的东西可以跟大家分享,先请高盛的魏总分享。
 
魏杰:我觉得谈不上什么金融方面的创新,您有好的资产,自然资本会到您的面前来。金融创新是国内谈得比较多的概念,但是回归到它的本质,还是要有比较高收益率的商业地产出来,这样资本的功能才能发挥作用。不管用什么样的金融杠杆手段去做金融创新,最终归结的还是资产质量本身,我倒不觉得中国的商业地产领域下一步助力发展需要有什么金融的创新。刚才有一位嘉宾也谈到了,比如说中国现在是一个双重税收的机制,这可能就是目前没办法逾越的问题。另外就是中国的土地使用权特别贵,那就注定了招拍挂拿来的土地和商业地产的收益率就达不到海外资本市场通常能够提供的REITs的收益率水平。这些其实是归结到商业地产的资产质量本身的。
 
罗满强:最后请曾总分享一下您的看法。
 
曾粤晖:我非常同意各位嘉宾的观点,确实所有的创新都是对优秀标的基础上的一个变现的实现,因此这是一个手段。另外,我不觉得这有什么颠覆性的创新,这应该是一个循序渐进的过程。从我们的角度来看,在选择标的的过程中,我相信一个好的资产(如果仅就商业地产而言),它应该具有几个特质,首先是普适性,也就是普遍适用、能够生存、遍地开花,这样才能形成规模效应。
 
第二是特质性,所有的企业都有它的基因,有它的烙印,所以我们能够从芸芸众生、众多的竞争对手中一眼把它辨识出来。站在一个金融从业人员的角度,我觉得要通过我们的专业手段让它实现变现,它应该更加具备某些类似于易估值、标准性,比较容易变成产品的特点。有很多朋友问,他说您关于REITs的观点有没有发生变化?我觉得其实这是必然的,因为我在第一次公开场合谈到这个话题,其实已经是很多年前的事情了,在这个过程里面,业界包括我们的同行都对这个做了很多有益的探索,我相信两者交相辉映、相得益彰、共同实现双赢的一天很快就会到来。
 
罗满强:感谢台上几位嘉宾精彩的发言,我也相信台下的来宾今天也会有满意的收获,感谢大家。
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时间:2017年11月19-26日
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会议议程
13:00-13:45 大会入场(香港嘉里酒店大宴会厅4厅)
13:45-18:30 大会主题:资本时代的商业地产
13:50-14:00    致辞及2017中国商业地产发展年度报告发布
致辞人:陈诗涛           观点地产新媒体出品人  博鳌房地产论坛创始人
 
14:00-14:15    致辞暨大会主旨演讲:资本时代下的商业地产
致辞及演讲人:蔡 云      中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长
 
第一环节 市场洞察篇:资产时代的商业玩法
14:15-14:30    主题演讲 题目:存量资产时代:危、机并重,砥砺前行,曙光初现
演讲人:邓满华           香港兴业国际集团有限公司执行董事
14:30-14:45    主题演讲 题目:招商蛇口模式下的商业地产发展观
演讲人:季 勇 招商商置财务总经理、深圳招商商业董事
14:45-15:00    主题演讲 题目:分化命题中的新城商业扩张策略
演讲人:欧阳捷           新城控股集团有限公司高级副总裁
15:00-15:40 主题讨论会:商业地产的道路和机会
主持嘉宾         韩世同 广东省房地产研究会副会长
讨论嘉宾         黎明楷           中原地产中国大陆区主席
        舒策城  五洲国际控股有限公司董事长
        肖清平  宝龙地产控股有限公司执行董事兼执行副总裁
        周颂明  光大安石(北京)资产管理有限公司副总裁兼商业事业部总经理
        季 勇  招商商置财务总经理、深圳招商商业董事
 
第二环节 产业创新篇:跨界组合的N种想象和诱惑
15:40-15:55    主题演讲 题目:无界JU MAX 共享-互动-发展
演讲人:冯瑜坚           首创钜大有限公司执行董事、CEO
15:55-16:10    主题演讲 题目:影院经济的“+”时代
演讲人:于 欣 大地影院集团总经理
16:10-16:25    主题演讲 题目:海爾人单合一模式下的产城创探索
演讲人:曲 妍 海尔地产集团高级副总裁
16:25-17:05 主题讨论会:商业地产跨界与融合
主持嘉宾         黎振伟 世联行首席技术官
讨论嘉宾         程 旭 东原商业发展中心总经理
         陆 屹          首创矩大有限公司副总裁
     陈 兴          好屋中国联合创始人、CEO
     赵晓萍          九宜城商业管理有限公司高级副总裁
     刘彦燊          WE+酷窝创始人兼首席执行官、柯罗尼资本亚太区董事总经理
     周艷青          东莞市凤岗天安数码城有限公司副总经理
 
第三环节 行业风向篇:资本时代与商业地产新风口
17:05-17:20    主题演讲 题目:商业地产与资本市场
演讲人:丁力业           万科集团高级副总裁、印力集团董事长兼总裁
17:20-17:35    主题演讲 题目:商业地产的金融盘活策略
演讲人:程骁远           中信资本高级董事总经理、房地产部执行合伙人
17:35-18:15 主题讨论会:资本时代的商业地产创新路径
主持嘉宾         罗满强 越秀证券研究及机构销售部总经理
讨论嘉宾         何 浩 红星美凯龙控股集团有限公司执行总裁兼首席财务官
        蒋海洋  苏宁投资集团执行董事、不动产投资总裁
        魏 杰  高盛亚洲董事总经理
        容海明  方圆房地产服务集团行政总裁及执行董事
        潘 松  保集澳洲基金合伙人
        曾粤晖  建银国际金融有限公司董事总经理
        古迎辉  中融国富投资管理有限公司董事总经理
19:00-20:00   2017年度中国商业地产TOP100暨商业表现奖颁奖盛典
观点学徒计划
 2017的房地产市场在悄然发生着变化——商业地产带着“黄金窗口”的光环强势回归,引领着地产格局的新一轮资产配置风向。在这场革故鼎新的风潮中,资本被寄予重新撬动商业价值的厚望,和商业地产天然般配。
     这一次,我们将寓学于游,一起零距离感受香港、新加坡的资本和商业地产圣地,从师求学。作为内地房企进军海外房地产市场的首选平台,港交所将成为本次游学的重要站点之一。于K线涨跌的交错中,学徒们将零距离触摸资本市场悸动的脉博,领略资本的神秘,一起窥视世界房地产经济的起伏盛衰。
    “三人行,必有我师焉”,学徒计划游学季还将走进亚洲最大的房地产开发商凯德集团,以及亚腾资产、丰树集团等标杆企业,与高层零距离交流,感受思考和冷静决策的魅力。同时,从理念到实体,零距离倾听商业地产的喧闹。
     让我们一起尽情地享受学徒计划·游学季—香港、新加坡商业训练营,在实地探访、分享和交流中体味国际金融中心的沧桑与繁荣,把握商业地产发展脉络。
一、观点学徒计划·2017游学季——商业训练营香港站(11月20日)
走进港交所:  
a.      走进国际金融交易中心—港交所,直击世界经济交易枢纽,还原资本市场的真相;
b.     与首席经济学家及一线金融精英们面对面交流,把握海内外经济发展脉络,共磋投融资策略,探寻资本的奥秘。
分享嘉宾:巴曙松 港交所首席中国经济学家 
二、观点学徒计划·2017游学季——商业训练营新加坡站(11月22-25日)
走进亚腾(11月22日):    
a.      探访亚腾资产地标性的商业地产项目——新达新加坡国际展览与会议中心并参观交流;
b.     与企业高层内部讨论,解码如何以资本撬动商业地产。
分享嘉宾:黄明忠 亚腾集团副总裁、ARA私募基金总裁 
          陈光良 亚腾(新达城)管理有限公司总裁 
 
走进凯德(11月22-23日):  
a.      新加坡总部的参观与分享,并与凯德集团中国区总裁罗臻毓近距离交流;
b.     凯德商业地产代表性项目参观与交流,亲身领悟项目打造全过程。;
分享嘉宾:罗臻毓 凯德集团中国区总裁 
 
走进丰树集团(11月24日):  
a.      走进丰树集团,并与丰树中国区域首席执行官吴财文交流;
b.     丰树经典的综合体项目丰树商业城参观
分享嘉宾:吴财文 丰树中国区域首席执行官 
 
领略新加坡商业魅力(11月25日)
观点地产新媒体联络方式
电话:020-22375222                传真:020-87327723
赞助合作:18620868625 游小姐      媒体合作:18620868657 谭小姐
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